BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CỦA TỔ CHỨC TRONG NƯỚC SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LẠI DUY ĐỨC CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết luận, số liệu khóa luận tốt nghiệp trung thực, đảm bảo độ tin cậy./ Xác nhận giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn tốt nghiệp (Ký ghi rõ họ tên) LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga hướng dẫn tơi thực nghiên cứu Xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy cô giáo, người đem lại cho kiến thức bổ trợ, vơ có ích năm học vừa qua Cuối xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, người ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi trình thực đề tài nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 2016 MỤC LỤC A Lời nói đầu I Tính cấp thiết đề tài: II Tình hình nghiên cứu III Mục đích nghiên cứu IV Đối tượng phạm vi nghiên cứu V Phương pháp nghiên cứu VI Những đóng góp luận văn B Nội dung Chương 1: Một số vấn đề lý luận quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 1.1 Những khái niệm tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 1.1.1 Khái niệm đặc điểm tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 1.1.2 Khái niệm quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 10 1.2 Cơ sở việc xây dựng quy định pháp luật quyền tổ chức nước sử dụng đất Việt Nam 12 1.2.1 Cơ sở pháp lý\ 12 1.2.1.1 Lý luận quyền chủ sở hữu tài sản 12 1.2.1.2 Tuân theo chế thị trường 15 1.2.2 Cơ sở thực tiễn 16 1.2.3 Sự phát triển pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất Việt Nam 18 1.3 Các quy định quyền tổ chức sử dụng đất số quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam q trình xây dựng hồn thiện pháp luật quyền cho tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 19 1.3.1 Quy định số quốc gia giới quyền tổ chức sử dụng đất 19 1.3.1.1 Pháp luật cho thuê đất Trung Quốc 19 1.3.3.2 Pháp luật đất đai Đài Loan 21 1.3.2 Một số gợi mở cho Việt nam 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hà Nội 27 2.1 Tổng quan Tp Hà Nội 27 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa xã hội 27 2.1.2 Điều kiện sách, tổ chức quản lý đất đai 32 2.1.3 Mức độ ảnh hưởng tác động yếu tố tới việc thực quyền sử dụng đất tổ chức nước 35 2.1.3.1 Ảnh hưởng từ yếu tố tự nhiên 35 2.1.3.2 Ảnh hưởng yếu tố quản lý 43 2.2 Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 44 2.2.1 Các văn hành quy định quyền tổ chức Nhà nước cho thuê đất 44 2.2.2 Nội dung quy định pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất 46 2.2.2.1 Quyền lựa chọn hình thức thuê đất 46 2.2.2.2 Quyền chung người sử dụng đất 48 2.2.2.3 Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề 48 2.2.2.4 Quyền thực giao dịch quyền sử dụng đất tài sản đất 49 2.3.1 Tình hình sử dụng đất tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất thời gian qua 54 Kết luận chương 58 Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất 59 3.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật 59 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung quy định pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất 62 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền tổ chức Nhà nước cho thuê đất địa bàn Hà Nội 64 Kết luận chương 67 Kết luận 68 Danh mục tài liệu tham khảo 70 A Lời nói đầu I Tính cấp thiết đề tài: Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý giá nguồn lực quan trọng đất nước Tài nguyên đất có hạn nhu cầu sử dụng người ngày tăng lên, giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng Trên thực tế, trình chuyển dịch cấu kinh tế có tác động khơng nhỏ đến việc sử dụng quỹ đất nước ta Cụ thể, chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp đẩy nhanh xu hướng chuyển quỹ đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp dịch vụ, thơng qua hình thức chủ yếu Nhà nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng quỹ đất đặt nhiều vấn đề bất cập trình thực thi pháp luật giao đất, cho thuê đất nước ta Bên cạnh đó, trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế, sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực đất đai cho trình đầu tư, phát triển doanh nghiệp Với điều khoản cụ thể ngày hoàn thiện giúp quy định cụ thể quyền nghĩa vụ chủ thể giao đất, cho th đất, góp phần quan trọng vào q trình phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư bước đầu phát huy nguồn lực đất đai phát triển đất nước Tuy nhiên, bên cạnh mặt trình thực giao đất, cho thuê đất nước ta hạn chế định, đặc biệt việc sử dụng đất thuê tổ chức như: Tình trạng đất giao cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, tình trạng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án, dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều địa phương thiếu cân nhắc việc chuyển mục đích sử dụng chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới Nhiều doanh nghiệp thuê đất sử dụng chưa mục đích, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất1… Những bất cập đặt yêu cầu cần phải hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật giao đất, cho thuê đất nói riêng giai đoạn Hà Nội trung tâm trị, kinh tế nước Với vị đó, Hà Nội thu hút số lượng lớn dự án đầu tư xây dựng đòi hỏi phải sử dụng diện tích đất lớn Tuy nhiên, theo đánh giá tiến độ sử dụng diện tích đất doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất hạn chế, phát nhiều sai phạm gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới mặt kế hoạch phát triển thủ Có nhiều ngun nhân dẫn đến tượng có phần xuất phát từ việc quy định pháp luật hành có quy định quyền tổ chức sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất có bất cập Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu vấn đề "Pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hà Nội" hoàn toàn phù hợp, đáp ứng nhu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê đất Nhà nước ta nói riêng, bảo đảm tính thống hệ thống pháp luật bảm đảm điều chỉnh hợp lý sách pháp luật đất đai thực tiễn II Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu pháp luật vấn đề cho thuê đất doanh nghiệp thu Theo số liệu thống kê Bộ Tài nguyên Môi trường, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh, thành phố báo cáo kết kiểm tra, xử lý vi phạm sử dụng đất doanh nghiệp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Theo đó, tổng số trường hợp vi phạm pháp luật sử dụng đất 1.213 trường hợp với tổng diện tích giao, cho thuê 38.622 ha, tổng diện tích vi phạm 24.529 (chiếm 63,5%), bao gồm hình thức vi phạm sau: giao, thuê đất 12 tháng chưa đưa vào sử dụng đất 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng khơng mục đích giao, thuê 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực dự án chậm tiến độ duyệt 6.449 hút quan tâm nghiên cứu nhiều tác giả nhiều góc độ khác tiêu biểu số cơng trình nghiên cứu như: - Đề tài độc lập cấp Nhà nước “Cơ sở khoa học cho việc hoạch địch sách quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất đai” Tổng cục quản lý địa năm 2006 - “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá” Luật sư Vũ Văn Đài - “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số 15/2011; - “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất” tác giả Phan Văn Thọ Tạp chí Tài nguyên Môi trường số 5/2009; - Đề tài cấp “Điều tra khảo sát, đánh giá thực trạng việc thực sách giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp khu chế xuất” cấp Ths Vũ Đình Chun làm chủ nhiệm Thơng qua kết khảo sát khu công nghiệp tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011 (mà tác giả đề tài trực tiếp tham gia đồn cơng tác), đề tài làm rõ thực trạng vướng mắc việc tổ chức thực giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp, cụm cơng nghiệp, từ đề xuất nội dung cần hoàn thiện - Đề tài cấp sở “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất trình thị hóa” Ths Phùng Ngọc Phương làm chủ nhiệm; Về cơng trình nghiên cứu nước ngồi cho thuê đất qua nghiên cứu số báo cáo nước như: Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc Ban Kinh tế Trung ương; Báo cáo đồn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Đài Loan Ban đạo Trung ương; Tài liệu Hội thảo “Kinh nghiệm quốc tế số nội dung sửa đổi Luật Đất đai năm 2003” Tổng cục Quản lý đất đai, Cơ quan Phát triển Quốc tế Australia (AUSAID), Bộ Phát triển Quốc tế Anh (DFID) phối hợp tổ chức ngày 13/12/2012 Hà Nội Bên cạnh đó, đề tài nghiên cứu pháp luật đất đai số nước dịch tiếng Việt Luật quản lý đất đai Trung Quốc (2004); Luật thu hồi đất cho cơng trình cơng cộng (2009) Hàn Quốc; đạo luật thu hồi đất đai Ấn Độ; Đạo luật quản lý đất đai Úc,….Đây nguồn tài liệu quý giá nét đặc thù pháp luật đất đai số nước giới, có quy định ho thuê đất Trên sở đó, đề tài đánh giá rút kinh nghiệm cho Việt Nam tiếp thu số quy định vấn đề Có thể thấy, chưa có dự án, đề tài, cơng trình khoa học tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu độc lập quy định quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực địa phương, chưa làm rõ vướng mắc, khó khăn, tác động, ảnh hưởng quy định tới việc sử dụng đất doanh nghiệp Vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề cấp độ thạc sĩ cần thiết góp phần hồn thiện pháp luật đất đai, đảm bảo ổn định, phát triển lành mạnh bền vững kinh tế thị trường bất động sản trước biến động kinh tế III Mục đích nghiên cứu Đề tài sâu nghiên cứu vấn đề lý luận chung pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất, tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật thực tiễn cho thuê đất Hà Nội Qua đó, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất theo hướng đảm bảo quyền tổ chức cho thuê đất, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, điều Kết luận chương Thực quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất nội dung quan trọng thực quản lí nhà nước đất đai Theo đó, nội dung quản lí nhà nước đất đai có tính định đoạt Nhà nước quan tâm xây dựng tất luật đất đai văn hướng dẫn thi hành từ trước tới Và quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất phát sinh dựa sở hành vi cho thuê đất Nhà nước: Nhà nước dựa mối quan hệ hành phân phối đất đai, điều chỉnh quỹ đất phù hợp với lợi ích Nhà nước tổ chức nước Về bản, Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành, quyền mở rộng cách hợp lí sở kế thừa nội dung tiến sửa đổi bổ sung Luật đất đai 2003 Hà Nội, bên cạnh điều kiện thuận lợi tự nhiên, kinh tế, trị, xã hội hồn thiện khung pháp lý tạo thuận lợi để thu hút tổ chức nước mạnh dạn thuê đất để đầu tư phát triển kinh tế, nhiên son hành đó, Hà Nội phải đối mặt với hạn chế làm cản trở người sử dụng đất th thực quyền cơng tác quản lý đặc biệt tra, kiểm tra lỏng lẻo, ảnh hưởng mặt thời tiết, khí hậu gây ảnh hưởng tới khu vực đất phục vụ mục đích nơng nghiệp hạn chế quy định pháp luật 58 Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất 3.1 Định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật Có thể thấy để hồn thiện pháp luật quyền nghĩa vụ tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất, cần bảo đảm số yêu cầu cụ thể sau đây: - Thứ nhất, cần quy định rõ phương pháp xử lý trường hợp tổ chức sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền năm vi phạm nghĩa vụ toán tiền thuê nhà nước bị xử lý theo hình thức thu hồi đất Hiện nay, tình hình kinh tế có nhiều biến động khiến số tổ chức gặp khó khăn mặt tài thực nghĩa vụ tài chính, bỉ xử lý theo hình thức thu hồi đất Tuy nhiên, pháp luật lại không quy định cụ thể phương pháp xử lý tài sản đất doanh nghiệp Trong số trường hợp, tài sản có giá trị dễ tốn, quan nhà nước bán đấu giá đề bù trừ cho nghĩa vụ doanh nghiệp; tài sản thuộc vào trường hợp khó giao dịch, giá trị sử dụng khơng khơng lớn việc xử lý hạn chế Việc khơi phục hồn trả ngun trạng đất thu hồi thường tốn kém, bên cạnh khơng xử lý gây khó khăn cho chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng, đồng thời gặp tranh chấp, mâu thuẫn mặt pháp lý chủ sở hữu tài sản thuộc chủ đầu tư cũ vi phạm nghĩa vụ tài Thực tế nay, việc giải dự án treo gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khơng xác định phương pháp xử lý hữu hiệu, dẫn đến tình trạng nhiều dự án khơng thể hồn trả mặt bằng, tồn nhiều máy móc, vật tư, nhà xưởng bỏ hoang vừa gây mỹ quan, vừa ảnh hưởng đến việc tái sử dụng đất Như vậy, quyền tài sản gắn liền 59 với đất tổ chức thuê đất cần có quy định cụ thể để xử lý trường hợp - Thứ hai, pháp luật quyền sử dụng đất cần có quy định mở rộng quyền tổ chức thuê đất, bảo đảm phù hợp với chế thị trường tăng cường thương lượng thỏa thuận tổ chức có nhu cầu sử dụng đất nhà nước Ví dụ như, pháp luật cần có quy định cụ thể nội dung, hình thức hợp đồng cho thuê đất Hiện nay, theo quy định hành, Luật đất đai năm 2013 khơng có quy định cụ thể nội dung, hình thức hợp đồng thuê đất Trên thực tế, hợp đồng thuê đất thường quan nhà nước có thẩm quyền lập nội dung có sẵn theo quy định pháp luật Điều khiến nội dung hợp đồng cho thuê đất thường có nội dung gần giống với định giao đất Điều hạn chế cản trợ linh hoạt quản lý điều hành đất đai Nhà nước, bỏ qua hội để ràng buộc trách nhiệm chủ thể sử dụng đất, đặc biệt hình thức cho thuê đất áp dụng chủ yếu tổ chức kinh tế - chủ thể chuyên biệt có khả sử dụng đất phục vụ có khả gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường tiềm phát triển đất đai Bên cạnh đó, chế thị trường, với định hướng xây dựng Chính phủ hành động, kiến tạo phục vụ, thân quan quản lý Nhà nước cần có sở hành lang pháp lý phù hợp, tiến linh hoạt để tham gia thỏa thuận, ký kết hợp đồng thuê đất tổ chức sử dụng đất thay áp dụng hình thức hành quen thuộc Đây quyền lợi chủ đầu tư thực ký kết hợp đồng thuê đất, phép thỏa thuận quyền nghĩa vụ ngồi quy định pháp luật - Thứ ba, quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất phải phù hợp với định hướng sử dụng đất Đảng Nhà nước ta 60 Trong thời gian qua, Đảng Nhà nước ta dần trọng tới phát triển bền vững, bảo đảm vệ sinh, môi trường; bảo vệ đất đai, chống lại tượng biến đổi khí hậu Do đó, nằm định hướng quản lý chung đất nước, quy định quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất cần phải bảo đảm theo định hướng Nhà nước Các quyền người sử dụng đất cần gắn liền với nghĩa vụ họ nhà nước - Thứ tư, cần có quy định buộc trách nhiệm nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý sử dụng đất thuê, đặc biệt sau cho thuê đất tổ chức nhận thuê đất - Thứ năm, pháp luật quyền sử dụng đất phải hướng tới xoá bỏ đối xử bất bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi vốn tồn hệ thống pháp luật đất đai hành Đây để đảm bảo cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia kí kết Việc thực cam kết từ phía Việt Nam nhằm xóa bỏ rào cản phân biệt đầu tư cải thiện môi trường đầu tư nước, thu hút thêm khoản đầu tư từ nhà đầu tư nước ngồi vào Việt Nam, mà đem lại hội cho đầu tư nước cho nhà đầu tư Việt Nam Bởi thông qua việc thực cam kết quốc tế, Việt Nam quốc gia, đối tác nước thực phần cam kết Việt Nam theo nguyên tắc có có lại, dành ưu đãi đối xử bình đẳng với nhà đầu tư Việt Nam thực đầu tư quốc gia Một quốc gia muốn cải thiện môi trường đầu tư việc phải tạo hành lang pháp lý phù hợp, thơng thống để thu hút đầu tư Việc có khung pháp lý thích hợp tạo tảng làm sở giúp Nhà nước thực sách ưu đãi bảo đảm đầu tư người nước ngoài; đồng thời tạo niềm tin bước đầu cho nhà đầu tư nước vào Việt Nam 61 ... định pháp luật hành có quy định quyền tổ chức sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất có bất cập Từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu vấn đề "Pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất. .. nước cho thuê đất Chương 2: Thực trạng pháp luật quyền tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất từ thực tiễn thành phố Hà Nội Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật quyền tổ chức sử dụng đất. .. cho thuê đất thực hình thức "là việc Nhà nước định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất" , tổ chức nước nhà nước cho thuê đất