BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH NGUYỄN THỊ THANH BÌNH Hà Nội - 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH NGUYỄN THỊ THANH BÌNH CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học cá nhân tơi Các tài liệu, ví dụ, số liệu luận văn trích nguồn cụ thể, đáng tin cây, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Thanh Bình LỜI CẢM ƠN Em xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy, Cô giáo Viện Đại học Mở Hà Nội – Khoa sau đại học trang bị cho em kiến thức bổ ích, giúp em có tảng kiến thức để thực luận văn thạc sỹ Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn thạc sỹ Thái Bình, ngày 30 tháng 10 năm 2016 Học viên Nguyễn Thị Thanh Bình MỤC LỤC Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận thực tiễn việc xây dựng quy định chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận .7 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 12 1.2 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đất 13 1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 13 1.2.2 Cơ sở hình thành quyền sử dụng đất 15 1.2.3 Đặc điểm quyền sử dụng đất 16 1.3 Khái niệm, đặc điểm ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất .18 1.3.1 Khái niệm chấp tài sản 18 1.3.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 21 1.3.3 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 23 1.3.4 Ý nghĩa chấp quyền sử dụng đất .26 1.4 Khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật chấp quyền sử dụng đất 31 1.4.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử dụng đất pháp luật 31 1.4.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật chấp quyền sử dụng đất 32 1.5 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật chấp quyền sử dụng đất 38 1.5.1 Giai đoạn trước ban hành Luật đất đai năm 1993 .38 1.5.2 Giai đoạn từ ban hành Luật đất đai năm 1993 đến trước ban hành Luật đất đai năm 2003 .41 1.5.3 Giai đoạn từ ban hành Luật đất đai năm 2003 đến 42 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH THÁI BÌNH 45 2.1 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất 45 2.1.1 Nội dung quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất 45 2.1.2 Nội dung quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất .47 2.1.3 Nội dung quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 53 2.1.4 Nội dung quy định xác định giá trị quyền sử dụng đất chấp 55 2.1.5 Nội dung quy định trình tự, thủ tục chấp quyền sử dụng đất xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 58 2.1.6 Nội dung quy định giải khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 59 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình63 2.2.1 Sự tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Bình thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 63 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 67 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÁI BÌNH 81 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thái Bình 81 3.1.1 Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến tầng lớp nhân dân 81 3.1.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đôi với việc cải tiến mạnh mẽ thủ tục chấp quyền sử dụng đất theo hướng đơn giản, công khai minh bạch 82 3.1.3 Giải nhanh chóng, kịp thời pháp luật tranh chấp, khiếu nại, khởi kiện liên quan tới việc chấp QSDĐ 83 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với phát triển thị trường tín dụng 83 3.1.5 Hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 84 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thái Bình 86 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 86 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 88 KẾT LUẬN 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân NHTM : Ngân hàng thương mại LĐĐ : Luật đất đai PLĐĐ : Pháp luật đất đai QHXH : Quan hệ xã hội QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TN&MT : Tài nguyên Môi trường TSĐB : Tài sản đảm bảo UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.1 Thế chấp quyền sử dụng đất chế định quan trọng pháp luật dân nói chung pháp luật đất đai nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993 Quy định kế thừa ghi nhận đạo luật như: LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 Tiếp đó, Bộ luật Dân (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 BLDS năm 2015 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để người sử dụng đất xác lập giao dịch dân với ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng (TCTD) quan hệ vay vốn tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Theo pháp luật hành, người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất (QSDĐ) chấp NHTM, TCTD để vay vốn sản xuất, kinh doanh Đây bước tiến quan trọng quản lý sử dụng đất đai, mở khả để người sử dụng đất “tiếp cận” với nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tư phát triển sản xuất, làm tăng giá trị đất đai góp phần mở rộng thị trường vốn nước ta Sau 30 năm đổi (1986 - 2016), Nhà nước ta bước xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, có quy định chấp QSDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế thị trường vận hành phát triển đồng bộ, thơng suốt có hiệu sở quyền sở hữu tài sản công dân pháp luật tôn trọng bảo vệ Một thay đổi tư quan trọng đưa đến thành tựu to lớn cơng đổi mới, công nhận địa vị làm chủ hộ gia đình, cá nhân đất đai cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất Trên sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu, pháp luật chấp QSDĐ xây dựng bước hoàn thiện Luật đất đai năm 2013 có quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Tiếp đó, BLDS năm 2005 dành chương (Chương XXX) quy định hợp đồng chấp QSDĐ Những quy định tạo sở pháp lý để giao dịch chấp QSDĐ xác lập thực thực tế Hiện với tăng trưởng nhanh chóng kinh tế, đất đai trở nên ngày có giá trị nên sử dụng làm tài sản đảm bảo cho quan hệ vay vốn NHTM, TCTD Tuy nhiên, QSDĐ loại quyền tài sản đời dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định QSDĐ nói chung chấp QSDĐ nói riêng phức tạp, mang tính đặc thù Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý tài sản chấp QSDĐ quy định chặt chẽ so với chấp tài sản thông thường khác Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập; giao dịch chấp QSDĐ thị trường tín dụng phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp tiềm ẩn nguy rủi ro cao; số lượng vụ lừa đảo, làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) để chấp vay vốn có xu hướng gia tăng; nhiều trường hợp NHTM, TCTD không xử lý QSDĐ chấp để thu hồi vốn cho vay gây rối loạn hoạt động thị trường vốn; nợ xấu NHTM ngày lớn, tiềm ẩn nguy rủi ro cao cho phát triển bền vững hệ thống ngân hàng nước ta v.v Những hạn chế có ngun nhân từ cơng tác quản lý đất đai nhiều yếu kém, hệ thống pháp luật đất đai (PLĐĐ) nói chung pháp luật chấp QSDĐ nói riêng thiếu thống nhất, đồng bộc lộ nhiều điểm bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn cho dù quy định pháp luật lĩnh vực thường xuyên sửa đổi, bổ sung v.v 1.2 Thái Bình tỉnh nơng nằm khu vực đồng Bắc Bộ Trước đây, đất đai nơi chủ yếu phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, kinh tế nông quản lý chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ làm cho người dân dường không quan tâm đến giá trị kinh tế đất Kể từ kinh tế chuyển đổi sang kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, diễn trình chuyển dịch cấu kinh tế mạnh mẽ địa bàn tỉnh Thái Bình nói riêng Nhu cầu vốn phục vụ cho việc chuyển dịch kinh tế Thái Bình ngày tăng Người sử dụng đất nói chung hộ gia đình, cá nhân sản xuất nơng nghiệp nói riêng tiếp cận nguồn vốn để đầu tư sản xuất - kinh doanh chủ yếu thông qua việc chấp QSDĐ Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ địa bàn tỉnh Thái Bình thời gian qua cho thấy bên cạnh kết đạt bộc lộ số hạn chế, yếu trình tự, thủ tục chấp phức tạp, việc xác định giá trị ... trạng thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình 67 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THI N PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÁI BÌNH...iải pháp hoàn thi n pháp luật chấp quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành tỉnh Thái Bình 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thi n pháp luật chấp quyền sử dụng đất 3.2.1.1 Hoàn thi n quy định pháp luật t... hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình6 3 2.2.1 Sự tác động điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Bình thực tiễn thi hành pháp luật chấp quyền sử dụng đất 63 2.2.2 Thực