BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI KHITTHACHANH PHETOUTHONE QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM DƯỚI GÓC ĐỘ SO SÁNH Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn: “Quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam góc độ so sánh” thân tự thực khơng chép cơng trình nghiên cứu người khác để làm sản phẩm riêng Những nội dung luận văn thực hướng dẫn trực tiếp giảng viên TS Nguyễn Thị Hồng Nhung Những phần sử dụng tài liệu tham khảo luận văn trích dẫn nêu rõ nguồn phần tài liệu tham khảo Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm tính xác thực nguyên luận văn Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016 TÁC GIẢ LUẬN VĂN KHITTAHACHANH PHETOUTHONE LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội, đặc biệt thầy cô giáo Khoa sau Đại học Khoa Luật Kinh tế tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập, nghiên cứu chương trình sau đại học trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Giảng viên – TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, người tận tâm, nhiệt tình bảo giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè động viên, quan tâm, giúp đỡ suốt thời gian qua Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng … năm 2016 TÁC GIẢ LUẬN VĂN KHITTAHACHANH PHETOUTHONE DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHDCND Lào : Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa CNH - HĐH : Cơng nghiệp hóa, đại hóa ĐNDCM Lào : Đảng nhân dân cách mạng Lào ĐTNN : Đầu tư nước FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 11 1.1.3 Khái niệm, đặc điểm pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 14 1.2 Vai trò pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 17 1.3 Pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 20 1.3.1 Khái quát hình thành phát triển pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 20 1.3.2 Nội dung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 26 1.4 Pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam 28 1.4.1 Khái quát hình thành phát triển pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam 28 1.4.2 Nội dung pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam 33 KẾT LUẬN CHƯƠNG 35 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA LÀO VÀ VIỆT NAM NHÌN TỪ GĨC ĐỘ SO SÁNH 36 2.1 Quy định pháp luật hình thức sử dụng đất (Nhà nước giao đất, cho thuê đất) doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Việt Nam 36 2.1.1 Quy định pháp luật hình thức sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào 36 2.1.2 Quy định pháp luật hình thức sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam 38 2.2 Quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam 43 2.3 Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ chung việc sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam 46 2.3.1.Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ chung việc sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào 46 2.3.2.Quy định pháp luật quyền nghĩa vụ chung việc sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam 49 2.4 Quy định pháp luật quyền chuyển quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Việt Nam 54 2.4.1 Quy định pháp luật quyền chuyển quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào 54 2.4.2 Quy định pháp luật quyền chuyển quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam 59 KẾT LUẬN CHƯƠNG 66 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI CỦA LÀO TỪ KINH NGHIỆM CỦA VIỆT NAM 67 3.1 Căn hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 67 3.1.1 Căn vào thuận lợi khó khăn trình thực thi Luật đất đai 2003 quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào 67 3.1.2 Căn vào yêu cầu việc phát triển kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế khu vực Lào 71 3.2 Kinh nghiệm hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam 75 3.3 Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào 79 3.3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 79 3.3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 82 KẾT LUẬN CHƯƠNG 87 KẾT LUẬN 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .90 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thu hút đầu tư nước vấn đề mang tính chất tồn cầu xu quốc gia khu vực giới nhằm thúc đẩy phát triển thị trường sản xuất tiêu thụ sản phẩm, thu hút nguồn vốn, chia sẻ tiến khoa học kỹ thuật, nâng cao hiệu kinh doanh, tận dụng phát triển tối đa nguồn tài nguyên, nguyên liệu chỗ, nâng cao đời sống kinh tế - xã hội, thu hẹp khoảng cách phát triển quốc gia Nhận thức tầm quan trọng đó, thời gian qua, Nhà nước, Chính phủ Lào ban hành số văn pháp luật khuyến khích thu hút đầu tư nước ngồi, số sách nhằm thu hút đầu tư từ nước ngồi việc mở rộng quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Luật đất đai 2003 Đất đai loại tài sản đặc biệt quốc gia, tài có giá trị lớn có tầm quan trọng chủ sử dụng việc trì, đảm bảo phát triển sống Do đó, việc xác lập quyền sử dụng đất đai cần phải quy định cách rõ ràng, hợp lý nhằm tạo sở pháp lí để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp cho chủ sử dụng q trình sử dụng đất nói chung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng Hiện nay, xu tồn cầu hóa, hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước nước chậm phát triển đóng vai trò vơ quan trọng, việc cạnh tranh quốc gia để thu hút nguồn vốn từ nước ngồi chưa hết “nóng” Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngồi tạo mơi trường đầu tư nhiều hấp dẫn an toàn, Luật đất đai Lào có quy định việc ghi nhận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Tuy nhiên, với điều kiện nhiều khó khăn, khả lập pháp hạn chế, pháp luật đất đai Lào không khỏi vướng mắc, bất cập độ mở doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào chưa thực thân thiện nhiều ưu đãi Bên cạnh đó, Luật đất đai 2003 Lào qua 13 năm thi hành đến có nhiều quy định quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội Lào trình hội nhập kinh tế giới Lào Vì cần có nghiên cứu cách toàn diện chế định pháp luật này, sở so sánh với chế định pháp luật quốc gia có điều kiện kinh tế nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế tương đồng pháp luật Lào để rút học kinh nghiệm quý báu xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai Lào Việt Nam quốc gia có nhiều đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tương đồng với Lào, song thời gian qua, Việt Nam có phát triển vượt bậc kinh tế đặc biệt lĩnh vực thu hút khuyến khích đầu tư nước vào Việt Nam Một lý định để đạt thành công đó, tiến hồn thiện chế định pháp luật theo hướng ngày đầy đủ, thơng thống, phù hợp với thơng lệ quốc tế, đặc biệt việc hoàn thiện chế định liên quan đến đất đai có việc ghi nhận quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việc học tập kinh nghiệm Việt Nam xây dựng hoàn thiện pháp luật Lào nói chung, pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng thực cần thiết Lào Với mong muốn tìm hiểu quy định pháp luật Lào Việt Nam việc quy định quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, thơng qua đó, giúp nhìn nhận hạn chế tiến pháp luật quốc gia, thông qua việc học tập kinh nghiệp Việt Nam đóng góp vào việc hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào, để tiếp tục thú hút mạnh mẽ đầu tư nước ngồi vào Lào, tơi định chọn đề tài: “Quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Việt Nam góc độ so sánh.” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật Tình hình nghiên cứu đề tài Quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam góc độ so sánh đề tài tương đối Trước đây, việc nghiên cứu quyền sử dụng đất có nhiều cơng trình nghiên cứu nhiên dừng lại việc nghiên cứu quyền sử dụng đất cá nhân, tổ chức nước khía cạnh cụ thể quyền sử dụng đất như: Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” Luận án tiến sĩ luật học; Nguyễn Thị Thu Thủy (2013) “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003” luận văn thạc sĩ luật học; Nguyễn Thu Trang (2012) “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận thực tiễn” luận văn thạc sĩ luật học; Sỹ Hồng Nam “Các hình thức góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013” tạp chí Tồ án nhân dân Toà án nhân dân tối cao, Số 3/2008;… mà chưa có đề tài nghiên cứu quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nói đến quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, số cơng trình nghiên cứu khoa học nhắc đến biện pháp thu hút đầu tư quốc gia cơng trình nghiên cứu pháp luật đầu tư mà chưa có nghiên cứu cách cụ thể chi tiết góc độ pháp luật đất đai Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 Việt Nam đạo luật nên luận văn, luận án nghiên cứu luật chưa nhiều Đo đó, việc nghiên cứu cách đầy đủ, có hệ thống chế định pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam góc độ so sánh đề xuất phương hướng, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật quyền sử dụng đất doanh 78 nhiên, bị hạn chế sử dụng chuyển nhượng, cá nhân tổ chức nước ngồi thường khơng sử dụng quyền (trừ dự án hạ tầng cơng trình cơng cộng ngoại lệ) Nhìn chung, QSDĐ giao trước tiên nên chuyển thành QSDĐ cấp để thực chuyển nhượng, quy trình cồng kềnh khó khăn Th cơng trình quyền sử dụng đất: Các cơng ty nước ngồi thông thường hay thuê trụ sở mua quyền toán lần Thời hạn thuê tối đa 20 năm gia hạn hết hạn Th QSDĐ khơng có cơng trình thường giá trị sử dụng17 Đài Loan: Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai chia thành loại sau: Loại I - Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà cơng, trường học, nhà máy, kho hàng, cơng viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, không quân, nghĩa trang Loại II - Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ Loại III - Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc bảo tồn nước, bao gồm tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê Loại IV - Các loại đất khác sa mạc, núi tuyết Nhằm thu hút đầu tư nước ngồi, sách đất đai cho nhà đầu tư ban hành dựa nguyên tắc đặc quyền (chỉ nhà đầu tư có quốc tịch nước cho phép công dân Đài Loan thực quyền đất đai thực quyền đất đai tương tự Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai) Mục đích SDĐ người nước ngồi: Người nước ngồi mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng cơng ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh qn, cơng trình phúc lợi xã hội, nghĩa 17 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai 79 trang Ngoài ra, người nước phép mua đất để đầu tư cho dự án sở hạ tầng lớn, dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp cơng nghiệp chăn ni quan có thẩm quyền phê duyệt (Điều 19, Luật Đất đai) Các loại đất nhà đầu tư nước ngồi khơng sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, khu vực quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia (Điều 17, Luật Đất đai)18 3.3 Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 3.3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Thứ nhất, việc sửa đổi Luật đất đai phải phù hợp với quan điểm, cương lĩnh, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội Đảng; bảo đảm ổn định trị - xã hội; phù hợp với đường lối đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế Đất đai bốn yếu tố sản xuất để phát triển sản xuất Tuy vậy, chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai khơng tư liệu sản xuất, mà vốn chuyển dịch theo chế kinh tế Vì vậy, Nhà nước phải có quy định chặt chẽ để không xảy lộn xộn quản lý Đồng thời, thông qua quản lý để điều tiết khoản thu nhập phát sinh từ giá trị sử dụng đất thời điểm cụ thể Nhu cầu sử dụng đất thành phần kinh tế người dân có ý nghĩa cốt yếu gắn liền với sách phát triển kinh tế Đảng Nhà nước Ở nước CHDCND Lào, vấn đề vô quan trọng, 85% dân số nơng thơn, làm nông nghiệp nông nghiệp sở cho phát triển 18 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai 80 kinh tế, xã hội mở thời kỳ thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội chuyển dịch cấu kinh tế thời kỳ mới, Nhà nước CHDCND Lào cần có sửa đổi, bổ sung hợp lý sách đất đai QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN đầu tư sản xuất, kinh doanh Lào Đây nhân tố quan trọng thu hút ĐTNN vào Lào Thứ hai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Đây quan điểm thống xuyên suốt trình xây dựng luật pháp sách, đất đai phải thực góp phần điều chỉnh sách kinh tế - xã hội đất nước để kinh tế ngày phát triển, công xã hội ngày bảo đảm Nhà nước CHDCND Lào có nhiều sách quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai có hiệu phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ Trên sở nắm mục đích sử dụng thời kỳ, Nhà nước quy định hạn mức, thời gian sử dụng định thu hồi cần thiết, có sách đền bù theo quy định pháp luật Nhà nước cho phép đối tượng sử dụng đất chủ động sử dụng chế kinh tế thị trường theo quy định pháp luật Trong năm gần đây, tình hình quản lý sử dụng đất đai diễn biến phức tạp, mở cửa kinh tế, khuyến khích ĐTNN, nhà đầu tư nước vào Lào đầu tư phát triển nhiều, nhu cầu sử dụng đất cho dự án đầu tư ngày lớn quy định pháp luật nhiều hạn chế Do vậy, để bảo đảm thực tốt vai trò Nhà nước với tư cách chủ sở hữu phát huy cách có hiệu quyền NSDĐ, thời gian tới cần hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng tiếp tục khẳng định đề cao nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý.19 19 TS Đinh Dũng Sỹ “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đát đai quyền sử dụng đất người sử dụng – 81 Thứ ba, đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt; tài sản, nguồn lực to lớn đất nước, nguồn sống nhân dân ta; QSDĐ hàng hoá đặc biệt Do đó, cần hồn thiện quy định pháp luật đất đai theo hướng khuyến khích việc khai thác, sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm tài nguyên đất nhằm đảm bảo vững an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường, sinh thái Thứ tư, việc hồn thiện pháp luật phải bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, NSDĐ nhà đầu tư, trọng đến lợi ích Nhà nước Xây dựng chế có giải pháp để đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển đất nước Địa tơ chênh lệch, lợi ích mang lại từ việc thực quy hoạch phát triển đô thị, giao thông phải thu cho Ngân sách để phục vụ chung cho toàn xã hội Thứ năm, bảo đảm tính thống đồng quy định Luật đất đai với luật khác có liên quan, giữ vững nguyên tắc pháp chế tính nghiêm minh pháp luật đất đai, hạn chế quy định mang tính chất hợp thức hóa vi phạm Đảm bảo thống quản lý nhà nước đất đai từ trung ương đến sở, tập trung đầu mối để nâng cao vai trò đại diện chủ sở hữu việc quản lý, sử dụng đất đai, tăng cường trách nhiệm nghĩa vụ thành viên xã hội việc quản lý sử dụng đất Thứ sáu, chủ động tổ chức thị trường bất động sản Điều 53 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm 1997 cho phép hộ gia đình, cá nhân sản xuất nơng nghiệp thực quyền Nhà nước xác định giá loại đất Đây vấn đề quan trọng, Nhà nước khơng thừa nhận có thị trường đất đai hàng hóa thơng thường Nhưng chế kinh tế thị trường, đất đai trở nên có giá chuyển động theo chế kinh tế mà pháp luật thừa nhận Song tổ chức đạo không nghiêm, thiếu chủ động, bị chế kinh tế thị trường chi phối làm cho thị trường ngầm đất đai thực trạng kiến nghị”, Tạo chí Nhà nước pháp luật số 10/2003 82 phát triển gây sốt đất đai năm 2005 - 2009 Nhưng từ Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua Nghị quản lý sử dụng đất tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nghị định 32/CP ngày 05/11/2009 Chính phủ quy định việc thi hành Nghị này, sốt đất đai giảm rõ rệt, Nhà nước bước đầu chủ động điều tiết thị trường bất động sản Đây vấn đề cần phải nghiên cứu hoàn chỉnh chủ trương chủ động tổ chức thị trường bất động sản điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước khơng thừa nhận có thị trường đất đai thị trường hàng hóa thơng thường khác Nhưng đất đai lại có giá trị sử dụng thực tế có chuyển nhượng Vì thế, vấn đề đặt hoạt động chuyển nhượng đất đai phải qua kiểm soát Nhà nước, tránh tình trạng để đất đai trơi chế kinh tế thị trường, bảo đảm thực Nghị Đại hội IX Đảng Nhân dân Cách mạng Lào là: “Chủ động tổ chức thị trường bất động sản” 3.3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Thứ nhất, rà sốt, sửa đổi đồng Luật có liên quan đến Luật đất đai để đảm bảo tính thống việc thực thi theo nguyên tắc lĩnh vực đất đai Luật đất đai điều chỉnh nhằm khắc phục chồng chéo, thiếu thống Việc ban hành văn có liên quan đến đất đai ngành, cấp phải tôn trọng thể tinh thần quy định Luật đất đai, tùy tiện quy định trái với Luật Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt mang ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc, nhạy cảm phức tạp, đó, cần sâu tổng kết để hoàn chỉnh Luật đất đai văn luật, vừa phục vụ nhiệm vụ cấp bách, vừa bảo đảm ổn định lâu dài phục vụ cho nghiệp CNH - HĐH đất nước Thứ hai, giao đất, cho thuê đất Về điều kiện để giao đất, cho thuê đất: Bổ sung quy định điều kiện 83 giao đất, cho thuê đất nhà đầu tư thực dự án đầu tư Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nói chung dự án khu vực nhạy cảm, khu vực biên giới nói riêng; hạn chế việc giao đất để thực dự án quy mô nhỏ thành phố trực thuộc Trung ương mà chủ yếu dự án phát triển khu đô thị đủ lớn, đồng nhà hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cảnh quan môi trường Bổ sung quy định tạo điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư có lực để thực dự án đầu tư; đảm bảo tính khả thi việc triển khai, hạn chế tình trạng giao đất tràn lan cho nhà đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, lãng phí tài nguyên đất Về hình thức giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư: cần bổ sung quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất nhà ĐTNN đầu tư xây dựng nhà để bán đầu tư xây dựng nhà hỗn hợp để bán cho thuê Việc sửa đổi khơng phân biệt hình thức sử dụng đất, quyền nghĩa vụ sử dụng đất nhà đầu tư nước nước ngoài; đồng thời thuận lợi việc tính thu nghĩa vụ tài sử dụng đất nhà đầu tư, việc thực bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Chủ trương thí điểm giao đất có thời hạn, thu tiền lần nhà đầu tư nước đề cập Hội nghị lần Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Đề nghị điều chỉnh thẩm quyền từ Ủy ban nhân dân sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân để đảm bảo rút ngắn thời gian thực thủ tục, quy rõ trách nhiệm người đứng đầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện việc giao đất, cho thuê đất Bổ sung điều kiện giao đất, cho thuê đất để khắc phục hạn chế, bất cập việc thực phân cấp nay; đảm bảo quản lý tập trung, thống quan Trung ương vấn đề quan trọng bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, phát triển công nghiệp, đô thị, sử dụng đất vùng biên giới, khu vực nhạy cảm 84 Thứ ba, tài đất đai giá đất Chính phủ quy định khung giá loại đất, giá đất thị trường có biến động lớn điều chỉnh cho phù hợp; nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá loại đất giá đất chuẩn vùng giá trị đất thuộc khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương; giá đất thị trường có thay đổi lớn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp; trường hợp chưa kịp điều chỉnh Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể để áp dụng; giá đất Bảng giá đất sử dụng để làm tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, cơng nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị QSDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính khoản thuế liên quan đến đất đai; tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Thứ tư, chế độ sử dụng loại đất Quy định hạn chế phạm vi giao đất Ban quản lý khu kinh tế theo hướng Ban quản lý khu kinh tế có quyền giao lại đất khu phi thuế quan, khu chế xuất, khu công nghiệp các khu chức khác phù hợp với đặc điểm khu kinh tế, loại đất lại Ủy ban nhân dân tỉnh cấp huyện giao Quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cơng trình ngầm, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch khác có liên quan; Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân, người Lào định cư nước ngồi để xây dựng cơng trình ngầm sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng có mục đích kinh doanh; cho thuê đất tổ chức, cá nhân, người Lào định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh để xây dựng cơng trình ngầm có mục đích kinh doanh 85 Thứ năm, việc thực quyền người sử dụng đất Đề nghị bổ sung quyền người sử dụng đất bao gồm: - Sửa đổi theo hướng khơng giới hạn mục đích chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh Luật hành; - Quy định chấp QSDĐ tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu NSDĐ ngân hàng nước ngồi theo định Thủ tướng Chính phủ số trường hợp cụ thể; - Bổ sung quy định quyền tổ chức kinh tế nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất; - Bổ sung quy định quyền tự đầu tư đất cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ hộ gia đình, cá nhân trường hợp đất mà họ sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh xây dựng kinh doanh nhà ở; - Bổ sung mục quy định điều kiện thực quyền người sử dụng đất như: điều kiện chung để thực giao dịch quyền NSDĐ; điều kiện bán tài sản gắn liền với đất nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; điều kiện chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; trường hợp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ; trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện; điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp để thực dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; điều kiện chuyển nhượng QSDĐ thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán cho thuê, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê Thứ sáu, tổ chức, máy: Kiện toàn tăng cường máy quan quản lý đất đai theo nguyên tắc nhiệm vụ quan thống quản lý Bổ sung quy định mơ hình quản lý đất đai gắn với quản lý nhà nước quyền thị theo hướng tổ chức hệ thống Văn phòng Đăng 86 ký quyền sử dụng đất cấp đối có chi nhánh khu vực; cán địa Phòng Tài ngun Mơi trường trực tiếp quản lý Thứ bảy, thủ tục hành liên quan đến quản lý sử dụng đất: Sửa đổi theo hướng Luật Đất đai quy định nguyên tắc chung việc thực thủ tục hành chính; trình tự, thủ tục thực cụ thể giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn cho phù hợp với điều kiện cụ thể giai đoạn phát triển, phù hợp với chủ trương cải cách hành Đảng, Nhà nước; chuyển dần sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai Đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà cơng tác quản lý để tạo cho người sử dụng đất thực quyền cách dễ dàng Quan trọng tạo mạng lưới thông tin thống ngành: Địa chính, Thuế Ngân hàng số liệu, thủ tục chấp, chuyển nhượng đất đai Theo đó, cần xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia đất đai hình thức liệu điện tử, thơng tin quy hoạch, địa chính, giá đất,… công khai cho phép người tiếp cận tự do, minh bạch Đồng thời sở liệu quốc gia phải đảm bảo tính liên kết quan địa với quan thuế việc quản lý nghĩa vụ tài người sử dụng đất giao QSDĐ; đồng thời với việc cung cấp đầy đủ thông tin diện tích đất, vị trí đất, đất, thời gian thuê đất, mục đích giao đất hay cho thuê đất,… hệ thống sở liệu quốc gia đất đai quan trọng để ngân hàng tiếp cận thơng tin xác chủ sở hữu QSDĐ sở thực giao dịch chấp QSDĐ hay chấp tài sản có diện tích đất giao quyền sử dụng Hiện nay, quan quản lý Nhà nước đất đai Việt Nam tiến hành nghiên cứu, xây dựng sở liệu quốc gia đất đai sở vật chất Nghị định quy định quản lý sở liệu này, thời gian tới sở liệu đưa vào thực tế ứng dụng nội dung mẻ đáng Lào nghiên cứu, học tâp Thứ tám, tạo nguồn lực từ đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà 87 nước, người sử dụng đất nhà đầu tư Để tạo nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, Luật đất đai cần sửa đổi theo hướng Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất "sạch", đầu tư cơng trình kết cầu hạ tầng, cơng trình phục vụ lợi ích công cộng tổ chức đấu giá QSDĐ Khi xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch tổ chức khai thác quỹ đất bên cạnh cơng trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho cơng trình hỗ trợ người có đất bị thu hồi; đồng thời phải ưu tiên cho người bị thu hồi đất giao đất mua nhà diện tích đất thu hồi mở rộng (tái định cư chỗ) theo quy định pháp luật Di dời sở sản xuất, đơn vị nghiệp tập trung đông người đô thị sang khu công nghiệp, khu kinh tế, khu quy hoạch để khai thác lợi đất, hạn chế ô nhiễm môi trường, giảm ách tắc giao thông; ưu tiên dành quỹ đất cho phát triển thương mại, dịch vụ nơi có lợi Hoàn thiện chế để tăng cường lực Tổ chức phát triển quỹ đất tăng nguồn vốn cho Quỹ phát triển đất Bên cạnh đó, quy định cụ thể chế nhà đầu tư nhận góp vốn QSDĐ doanh nghiệp thuê đất trực tiếp NSDĐ Nhà nước có chế bảo đảm quyền lợi cho người góp vốn QSDĐ, người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp KẾT LUẬN CHƯƠNG Luật đất đai 2003 Lào xây dựng vào thực tiễn 13 năm, bên cạnh việc đưa quy định vào thực tiễn đời sống có hiệu quả, qua công tác đánh giá tổng kết thuận lợi khó khăn thực quy định cho thấy tồn số hạn chế như: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; quản lý Nhà nước ý thức pháp luật người dân nhiều hạn chế; phức tạp thực tiễn quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi,… Để khắc phục khó khăn trên, Nhà nước cần nhanh chóng hồn thiện chế quản lý nhà nước quyền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Trong phải đẩy mạnh việc xây dựng tổ chức máy quản lý nhà nước đất đai ngang tầm yêu cầu mới; 88 tiếp tục cải cách thủ tục hành như: đăng ký quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống tài liệu địa chính, xây dựng tổ chức hỗ trợ hoạt động cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tăng cường tuyên truyền pháp luật đất đai… sở học hỏi kinh nghiệm pháp luật nước khu vực giới 89 KẾT LUẬN Chế định QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN ngày xây dựng đồng hoàn thiện, kể từ ban hành Luật đất đai nay, để đáp ứng nhu cầu mang tính quy luật vận động quan hệ đất đai kinh tế thị trường Để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh CNH – HĐH đất nước, Luật đất đai 2013 Việt Nam có nhiều quy định QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN, tạo bình đẳng nhà đầu tư nước đầu tư nước ngoài; quy định chế độ tài để hạn chế bn bán đầu đất điều tiết giá trị đất gia tăng cho phù hợp với lợi ích Nhà nước NSDĐ Đổi quy định có liên quan đến QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN theo tinh thần mở rộng hình thức giao đất, cho thuê đất; miễn giảm tiền sử dụng đất; mở rộng quyền liên quan đến QSDĐ,… nhằm tạo môi trường pháp lý đầu tư đầy đủ, thơng thống cho nhà đầu tư nước ngồi kiểm soát Nhà nước Các quy định Luật đất đai 2003 Lào QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN nhìn chung nhiều hạn chế; qua so sánh với quy định pháp luật Việt Nam cho thấy quy định pháp luật Lào thiếu nội dung hình thức chưa thực chặt chẽ Do đó, thời gian tới cần nhanh chóng rà sốt văn pháp luật đất đai, kịp thời sửa đổi bổ sung ban hành văn quy định chi tiết luật Đồng thời bước tiến dần tới việc hệ thống hóa, pháp điển hóa pháp luât đất đai để điều chỉnh quan hệ đất đai nói chung QSDĐ doanh nghiệp có vốn ĐTNN nói riêng đáp ứng yêu cầu tất yếu việc phát triển kinh tế thị trường, hội nhập kinh tế quốc tế./ 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Danh mục văn pháp luật Tiếng Việt Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hiến Pháp năm 2013, Nxb Nxb Chính Trị Quốc Gia; Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 2013, Nxb Chính Trị Quốc Gia; Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Tiếng nước Quốc hội nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, Hiến pháp Lào năm 2015 (sửa đổi), Nxb Viêng Chăn; Quốc hội nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào, Luật đất đai Lào năm 2003, Nxb Viêng Chăn; Chính phủ nước Cộng hòa Dân chủ nhân dân Lào, Nghị định số 135/TTg ngày 25/5/2009 cho thuê tô nhượng đất công; B Danh mục tài liệu tham khảo khác Akiyama Yasuhiro (2001), “Kiểm điểm quy định quyền sở hữu Bộ luật Dân Việt Nam”, chuyên đề: Một số vấn đề sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân Việt Nam, Thông tin khoa học pháp lý – Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp; TS Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, NXB Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; Bộ Kế hoạch Đầu tư: Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia lần thứ VII (2011 - 2015), Viêng Chăn, 2011; 91 10 Bộ Tài nguyên Môi trường, Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) 11 Bộ Tài nguyên Môi trường Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012, Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi luật đất đai; 12 Bộ Tài nguyên Môi trường, Tài liệu giới thiệu Luật đất đai nghị định quy định chi tiết thi hành luật; 13 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai; 14 Phạm Văn Chung, “Để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không hữu danh vô thực”, Tạp chí địa chính, số năm 2003; 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2002) Ban đạo Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai (Ban kinh tế Trung ương), Báo cáo đoàn nghiên cứu khảo sát sách, pháp luật đất đai Trung Quốc; 16 KhămLa LoVanXay (2016), “Một số vấn đề quản lý sử dụng đất Cộng hoà Dân chủ nhân dân Lào nay”, Tạp chí dân chủ Pháp luật số 295 17 Võ Đại Lược (2002), “Một số ý kiến sách đất đai”, Kỷ yếu hội thảo: Về đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách pháp luật đất đai, Ban đao Trung ương chuẩn bị đề án sách đất đai – Ban kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội, tháng 5/2002 18 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), “Vai trò pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất”, Nhà nước pháp luật 19 Nguyễn Thị Hồng Nhung, Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, luận án tiến sĩ luật học 2012; 20 TS Đinh Dũng Sỹ “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai 92 quyền sử dụng đất người sử dụng – thực trạng kiến nghị”, Tạo chí Nhà nước pháp luật số 10/2003 21 Tài liệu Đại hội Đảng NDCM Lào lần thứ VIII , IX, năm 2006, 2011; 22 TS Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý NSDĐ giao dịch dân kinh tế”, Luận án tiến sỹ Luật học, Hà Nội 23 Tổng cục địa – Viện khoa học cơng nghệ Địa chính, Báo cáo kết nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu vấn đề chủ yếu kinh tế xã hội có quan hệ trực tiếp đến việc tổ chức thực hoàn chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam” ... pháp luật quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Lào Việt Nam Chương Thực trạng pháp luật quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam – nhìn từ góc độ so sánh. .. quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào Việt Nam 54 2.4.1 Quy định pháp luật quy n chuyển quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Lào 54 2.4.2 Quy định pháp. .. điểm pháp luật quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 14 1.2 Vai trò pháp luật quy n sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 17 1.3 Pháp luật quy n sử dụng