BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH *********** PHAN THỊ THANH TÂM PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH QUẬN LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06/ 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH *********** PHAN THỊ THANH TÂM PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH QUẬN Ngành: Quản Trị Kinh Doanh LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Người hướng dẫn: Th.S Lê Ánh Tuyết Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 06/ 2012 Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học Khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Phân tích hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Eximbank chi nhánh quận 4” PHAN THỊ THANH TÂM, sinh viên khóa 34, ngành Quản Trị Kinh Doanh, bảo vệ thành công trước hội đồng ngày……………………………… Th.S LÊ ÁNH TUYẾT Giáo viên hướng dẫn Ngày Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Ngày tháng năm tháng năm Thư ký hội đồng chấm báo cáo Ngày tháng năm LỜI CẢM TẠ Tôi vui mừng hãnh diện thực khóa luận tốt nghiệp này, với nỗ lực thân, bên cạnh tơi giúp đỡ lớn từ phía gia đình, thầy bạn bè Nay xin gởi lời cảm ơn đến: Ba mẹ, người hậu phương vững ủng hộ sát cánh bên tơi, ngồi cơng dưỡng dục sinh thành ba mẹ động lực lớn giúp tạo điều kiện cho học tập giảng đường đại học Các thầy cô thuộc khoa kinh tế trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM, tận tình giảng dạy cho tơi kiến thức bổ ích suốt bốn năm học qua Cô Lê Ánh Tuyết, giáo viên hướng dẫn thực khóa luận này, hướng dẫn nhiệt tình cho tơi để hồn thành tốt đề tài Các Anh, Chị lãnh đạo chi nhánh tạo điều kiện cho tơi có hội thực tập, xin gởi lời cảm ơn chân thành tới Anh chị Phòng Tín Dụng Cá Nhân; đặc biệt anh Phạm Ngọc Thạnh anh Lê Văn Bình tận tình hướng dẫn tơi q trình thực tập Đây kinh nghiệm q giúp tơi có kiến thức để trang bị tốt làm Sau tất bạn bè tôi, người đồng hành sẻ chia với suốt thời gian học tập hoạt động trường đại học Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Phan Thị Thanh Tâm NỘI DUNG TÓM TẮT PHAN THỊ THANH TÂM Tháng 06 năm 2012 Phân tích hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Eximbank chi nhánh quận PHAN THI THANH TAM June 2012 Analyzing The Activities Of Real Estate Mortgage Of Eximbank Branch In District Hoạt động tín dụng tạo giá trị cho Ngân hàng thông qua việc quản lý tín dụng, quản lý danh mục cho vay thận trọng xác đáng Một vấn đề giúp cho hoạt động cho vay ngân hàng có hiệu mang tính cẩn thận biện pháp đảm bảo tiền vay pháp luật điều chỉnh quy chế ngân hàng quy định Do đó, mục tiêu nghiên cứu đề tài tìm hiểu biện pháp đảm bảo tiền vay pháp luật điều chỉnh quy định, cụ thể biện pháp đảm bảo tiền vay bất động sản chấp ngân hàng EIB chi nhánh quận Thơng qua việc tìm hiểu hoạt động, quy trình kết biện pháp cho vay có đảm bảo bất động sản chấp, kết hợp với phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp chuyên gia, phương pháp mô tả, phương pháp so sánh, phương pháp dự báo phương pháp thẩm định giá bất động sản để đánh giá kết đạt khó khăn gặp phải hoạt động Kết nghiên cứu cho thấy tỷ lệ cho vay chấp BĐS ngân hàng khoảng 500 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 55% tổng dư nợ Hệ thống ngân hàng nắm giữ 2/3 giá trị tài sản đảm bảo BĐS, EIB quận dư nợ cho vay BĐS năm 2011 131.3(triệu đồng), nợ hạn tổng dư nợ cho vay BĐS năm 2011 4.06% với tình hình kinh tế, TTBĐS nay, ngân hàng EIB giải hợp đồng tín dụng cho vay chấp BĐS để đảm bảo hạn chế rủi ro trì hiệu tín dụng đạt Từ đề tài rút giải pháp giúp nâng cao hiệu hoạt động EIB quận loại hình hoạt động MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Cấu trúc khóa luận CHƯƠNG TỔNG QUAN 2.1 Tổng quan Ngân hàng Eximbank Ngân hàng Eximbank chi nhánh Quận 4 2.1.1 Lịch sử hình thành 2.1.2 Mạng lưới hoạt động 2.1.4 Các sản phẩm dịch vụ 2.1.5 Định hướng phát triển thời gian tới .10 2.2 Kết hoạt động kinh doanh EIB năm 2010 - 2011 2.3 Thực trạng hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp 11 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 14 3.1 Cơ sở lý luận 14 3.1.1 Hoạt động cho vay có đảm bảo BĐS chấp 14 3.1.2 Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn chấp: 22 3.2 Phương pháp nghiên cứu 26 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 Quy trình hoạt động cho vay đảm bảo chấp tài sản ngân hàng EIB chi nhánh quận 28 4.1.1 Nhận kiểm tra hồ sơ khách hàng vay vốn 29 4.1.2 Thẩm định tín dụng .31 4.1.3 Xét duyệt cho vay 32 4.1.4 Lập hợp đồng giao dịch đảm bảo 34 4.1.5 Công chứng đăng giao dịch đảm bảo .34 v 4.1.6 Bàn giao tài sản đảm bảo giấy tờ liên quan .34 4.1.7 Giải ngân – lưu trữ chuyển giao thông tin chứng từ khách hàng khoản vay, kiểm tra sử dụng vốn vay 35 4.1.8 Xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ .36 4.1.9 Thanh lý hợp đồng tín dụng 38 4.2 Thực trạng cho vay BĐS EIB chi nhánh quận 39 4.2.1 Tình hình hoạt động cho vay BĐS chi nhánh quận 39 4.2.2 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Của Chi Nhánh 41 4.2.3 Tình hình nợ hạn chi nhánh EIB quận 47 4.3 Ưu điểm mặt hạn chế hoạt động cho vay BĐS EIB quận 49 4.3.1 Về ưu điểm 49 4.3.2 Những mặt hạn chế hoạt động cho vay BĐS CN .50 4.4 Một vài giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay BĐS EIB quận 50 4.4.1 Hoàn thiện quy trình cho vay BĐS EIB quận .50 4.4.2 Lập tổ thẩm định giá bất động sản riêng biệt: .52 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53 5.1 Kết Luận 53 5.2 Kiến Nghị với Ngân hàng EIB 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO .55 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT EIB Eximbank TMCP Thương mại cổ phần BĐS Bất động sản TCTD Tổ chức tín dụng TTBĐS Thị trường bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại PGD Phòng giao dịch HĐQT Hội đồng quản trị HĐTD Hợp đồng tín dụng TCKT Tổ chức kinh tế NHNN Ngân hàng nhà nước TSTC Tài sản chấp TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai TSĐB Tài sản đảm bảo GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CBTD Cán tín dụng TPTD Trưởng phòng tín dụng NHCV Ngân hàng cho vay KHCN Khách hàng cá nhân KHDN Khách hàng doanh nghiệp vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1.Bảng kết hoạt động sản xuất kinh doanh EIB Bảng 4.1.Dư nợ cho vay BĐS EIB Quận 4: .40 Bảng 4.3 Cơ cấu cho vay BĐS theo mục đích vay vốn 42 Bảng 4.4 Phân tích khả hoàn vốn tỉ lệ nợ hạn EIB quận 47 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ Đồ Bộ Máy Tổ Chức Của EIB Quận .9 Hình 4.1 Quy Trình Tín Dụng EIB Chi Nhánh Quận .28 Hình 4.2 Quy Trình Thẩm Định Giá BĐS Đảm Bảo 32 Hình 4.3 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Theo Mục Đích Vay Vốn 42 Hình: 4.4 Biểu Đồ Tỉ Lệ Nợ Quá Hạn Cho Vay BĐS 47 Hình 4.5 Biểu đồ thể tỉ lệ an toàn vốn tối thiểu 49 ix Đến năm 2011 dư nợ cho vay BĐS -27,53% so với năm 2010, dư nợ cho vay lại tăng lên 44.96% tỉ lệ dư nợ cho vay BĐS chiếm 25,56% phần lạm phát lãi suất ngân hàng tương đối cao so với năm trước 22%/năm để tránh rơi vào tình trạng thâm hụt nguồn vốn, bên cạnh EIB thực sách giảm cho vay BĐS phủ đề Tổng dư nợ cho vay tăng lên, phần cho vay hoạt động sản xuất kinh doanh, vay mua ô tô, vay du học 4.2.2 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Của Chi Nhánh a) Cơ cấu cho vay BĐS theo thời hạn vay vốn Bảng 4.2 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Theo Thời Hạn Vay Vốn Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Cho vay BĐS ngắn hạn Cho vay BĐS trung dài hạn Năm Tỉ trọng Năm Tỉ trọng Năm Tỉ trọng 2009 (%) 2010 (%) 2011 (%) 46.347 40,19 70.567 38,95 72.18 57,81 68.987 59,81 110.6 61,05 59.12 42,19 131.299 100,00 Tổng dư nợ BĐS 115.334 181.167 Nguồn: Báo Cáo Tài Chính EIB CN Q4 Và TTTH Bảng 4.2 nhận thấy, cấu cho vay BĐS theo thời hạn vay vốn CN biến động không ngừng theo sách thị trường tài nước nhà Năm 2010 cho vay BĐS ngắn giảm nhẹ 38,95% cho vay BĐS trung dài hạn lại tăng lên 61,05% so với năm 2009 cách “tiếp nước” cho dự án chung cư, cao ốc, xây dựng nhà xưởng…mà nhà phân tích cho dần khôi phục giai đoạn Tuy nhiên đến năm 2011 tỷ trọng cho vay dài hạn giảm mạnh 42,19% so với năm 2010, ngân hàng chuyển dần qua khoản cho vay để hạn chế phần rủi ro lãi suất không kéo hàng loạt cơng trình xây dựng xong bỏ khơng, hoạt động giá thành cao tiếp tục xây dựng không đảm bảo nguồn tài trợ thị trường BĐS đóng băng 41 chưa thể khôi phục dự kiến mặc các nguồn cho vay BĐS ngắn hạn nhằm phục vụ nhu cầu thật nhà ở, kinh doanh…đã làm cho tỉ trọng cho vay BĐS ngắn hạn tăng mạnh tổng dư nợ cho vay lại giảm so với năm 2010 b) Cơ cấu cho vay BĐS theo mục đích vay vốn chi nhánh Bảng 4.3 Cơ Cấu Cho Vay BĐS Theo Mục Đích Vay Vốn Của Chi Nhánh Đơn vị: triệu đồng Chỉ tiêu Tổng dư nợ CV BĐS Năm Tỉ Năm Tỉ Năm Tỉ 2009 trọng 2010 trọng 2011 trọng 115.334 Đầu tư XD cao ốc 181.167 131.299 15.055 13,05% 29.128 16,08% 20.010 15,24% 16.020 13,89% 46.580 25,71% 29.700 22,62% 50.534 43,82% 72.467 40,00% 54.135 41,23% Xây nhà 20.670 17,93% 19.568 10,80% 14.509 11,05% 5.Sửa chữa nhà 13.055 11,31% 13.430 12.950 10,00% 2.Đầu tư XD nhà hộ cho thuê bán 3.Chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà 7,41% Nguồn: Báo Cáo Hoạt Động Chi Tiết Tại EIB Quận Và TTTH 42 Hình 4.3 Biểu Đồ Cơ Cấu Cho Vay BĐS Theo Mục Đích Vay Vốn Nguồn: Báo Cáo Hoạt Động Chi Tiết Tại EIB Quận Và TTTH Số liệu bảng 4.3 cho thấy rằng, năm 2009 cấu cho vay BĐS theo mục đích vay vốn sau: chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà chiếm 43,82%, đầu tư xay dựng nhà cho thuê, hộ cho thuê bán chiếm 13,89%, đầu tư xây dựng cao ốc 13,05%, xây nhà 17,93%, sữa chữa nhà 11,31% tổng dư nợ cho vay BĐS Bước sang năm 2010 cấu có thay đổi lớn: - Tổng dư nợ cho vay BĐS đột ngột tăng 181.167 (triệu đồng) làm kéo theo thay đổi cho vay chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà 72.4668(triệu đồng) chiếm 40% giảm tỉ trọng so với mục đích cho vay khác chiếm tỉ lệ số tổng dư nợ BĐS Giảm dư nợ EIB tích cực thu hồi nợ khơng cho vay đầu Thế cao khoản vay cũ quán triệt sách nhà nước cho vay với người có nhu cầu thật sự, người có thu nhập trung bình thấp Mặc khác giá nhà đất giảm tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật tiếp cận - Đầu tư xây dựng nhà cho thuê, hộ cho thuê bán tăng 26,5 % so với năm 2009 xu hướng giá hộ, chung cư cao cấp giảm,chủ yếu phục vụ cho khách, chuyên viên tư vấn tài nước ngồi, người nước ngồi 43 người có thu nhập loại hình lựa chọn hàng đầu, nhu cầu mua thuê hộ, chung cư bình dân tăng phù hợp với túi tiền người có thu nhập trung bình giá BĐS tình trạng đóng băng làm người mua lo ngại định mua BĐS - Đầu tư xây dựng cao ốc chiếm 16,078% tăng 12,2% so với năm 2009 khoảng đầu tư phù hợp với nhu cầu Trong năm 2009 hàng loạt dự án xây dựng hồn cơng ước tính có 40 dự án đưa vào thị trường kinh tế sa sút buộc DN phải cắt giảm nhân e ngại mở rộng thị trường làm ảnh hưởng đến việc đầu tư loại hình năm 2010, văn phòng hồn thành giảm giá nhiều thiếu vắng DN đến thuê làm cho nhà đầu tư e ngại tham gia vào thị trường - Cho vay xây nhà sữa chữa nhà năm 2010 chiếm 10,80% 7,41% giảm so với năm 2009 kinh tế dần xuống, người dân thắt lưng buộc bụng kế hoạch cho xây dựng sữa chữa hiển nhiên không kế hoạch mà để dành cho nhu cầu cấp thiết - Năm 2010 thị trường BĐS bắt đầu nhen nhóm lại đến năm 2011 thị trường lần gần chết yểu Khi ngân hàng đóng cửa với cho vay BĐS tổng dư nợ cho vay giảm 131.299 (triệu đồng) Khác với thời kỳ sôi động năm trước, thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương…Gần chứng kiến nhiều đợt xả hàng cắt lỗ, trước sức ép lãi vay cạn vốn Mặt dù giá xuống thê thảm có giao dịch thành công thị trường + Đầu tháng 6/2011, đất dự án Gia Hòa (Quận 9, TP HCM) Một dự án thời “ hàng nóng” giới kinh doanh địa ốc săn lùng, giá đất dự án lao động mức 15-16 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với mức giá18-22 triệu đồng/m2 vào cuối năm ngoái Thậm chí, với lơ hàng bị “ ngộp” nhà đầu tư kẹt tiền, giá bán 14,5- 14,7 triệu đồng/m2 lô biệt thự mà không tìm người mua + Khơng dự án Gia Hòa, giá đất hàng loạt dự án nằm trrong khu vực Quận 9, khu vực thời mảnh đất màu mỡ cho mảnh đất hoạt động “lướt sóng”: Trí Kiệt, Nam Long, Khang Điền, Phú Nhuận, Bắc Rạch Chiếc, Trường Thạnh, Thiên Lý…Đều giảm giá mạnh thời gian gần 44 Tương tự, dự án khu vực Quận Thạnh Mỹ Lợi, Huy Hoàng… Đều giảm từ 1-2 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm + Trong khu vực Bình Chánh, nhiều dự án giao dịch thị trường thứ cấp (mua bán lại) chí thấp gía chào bán chủ đầu tư Mặt dù rớt giá giao hầu hết dự án ảm đạm, lô đất diện tích 6x20m mua lại cách năm với giá 12,7 triệu đồng/m2 Nay để cắt lỗ liên tục hạ xuống 11, triệu đồng/m2 hội tìm người mua ngày thấp Tương tự, đất dự án Phong Phú 4( huyện Bình Chánh), diện tích lơ 6x20m với giá gốc 12,8 triệu đồng/m2 Đầu tháng 5/2011, nhà đầu tư ký gửi cho sàn BĐS bán lại giá gốc sau kêu giá chuyển nhượng 11,5 triệu đồng/m2 , chờ chẳng thấy thông tin từ phía sàn BĐS phản hồi khách hàng Một số nhà đầu tư khác rao bán với giá 10,8 triêu đồng/m2, giảm triệu đồng/m2 so với giá gốc mà khơng tìm người mua - Lãi suất ngân hàng cao, đầu thị trương trầm lắng, áp lực tài ngày đè nặng lên vai chủ đầu tư BĐS + Mặc dù mức lãi suất trần huy động vốn NHNN quy định ngân hàng thương mại 14% năm Song, chạy đua huy động vốn ngân hàng thương mại “phá rào”, đẩy lãi suất huy động vốn lên từ 15-19 %/năm, tùy vào thời điểm số lượng tiền gửi +Điều đồng nghĩa với lãi xuất cho vay từ ngân hàng bị đẩy lên 20/25%/ năm Một số ngân hàng tự đặt loại phí (như phí “quản lý tài sản” ), khiến mức lãi suất thật mà doanh nghiệp vừa nhỏ phải vay lên tới 25-27%/năm + Hệ đua lãi suất huy động khiến vốn từ ngân hàng chảy sang ngân hàng khác trước bối cảnh lãi xuất cho vay cao, BĐS bị mắc kẹt +Trong dự án, vốn chủ đầu tư chiếm 10-30%, số lại phải huy động từ khách hàng vay Nhưng việc ngân hàng gần nói khơng với tín dụng BĐS theo chủ trương thắt chặt tiền tệ, khiến nhiều doanh nghiệp chết “lâm sàng” Theo thống kê hiệp hội BĐS TP.HCM, 60-70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ kéo dãn tiến độ 45 +Khơng khó tiếp cận vốn, mà với khoảng vay doanh nghiệp phải gồng lưng gánh lãi suất cao ngất ngưỡng Sức ép lãi suất, áp lực từ vốn vay ngân hàng cộng với việc thị trường giao dịch chững lại, khiến nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá từ 15-25% để tháo vốn trả nợ vay ngân hàng +Các chủ đầu tư dự án nhà đầu tư thứ cấp gần không tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, có lãi suất cao khoảng 26% Cửa vay gần đóng chặt với kinh doanh BĐS, riêng người có nhu cầu thực vay với điều kiện khắc khe lãi suất cao ngất ngưỡng Vay khó, để chịu lãi suất 26-27%/ năm khó - Trong bối cảnh đó, số doanh nghiệp có khả xoay sở tài thực sách “ém” hàng chờ thời Một số doanh nghiệp khác khơng thể thu xếp tài , buộc phải tung dự án bán , với nhiều hình thức khuyến nằm thu hut khách hàng + Ngày 28/5/2011 Công Ty TNHH Xây Dựng- Kinh doanh nhà Anh Tuấn tung giai đoạn dự án hộ Anh Tuan Apartment (Huyện Nhà Bè, TP.HCM) bán Với chương trình khuyến “mua hộ có hội trúng tô Kia Morning” cộng với mức chào bán mềm, từ 11,4- 12,5 triệu đồng /m2 Anh Tuấn đưa hàng loạt sách khuyến mãi, có sách hỗ trợ lãi suất 4%/năm cho khách hàng đến bàn giao hộ Đặc biệt, q trình thực hợp đồng có thay đổi sách hỗ trợ vay vốn ngân hàng mà ngân hàng tạm ngưng cho vay, chủ đầu tư cho khách hàng vay số tiền tương ứng với số tiền khách hàng phải toán theo tiến độ hợp đồng 46 4.2.3 Tình hình nợ hạn chi nhánh EIB quận Bảng 4.4 Phân Tích Khả Năng Hồn Vốn Và Tỉ Lệ Nợ Q Hạn Của CN Đơn vị: triệu đồng Khoản mục Tổng dư nợ cho vay BĐS Nợ hạn BĐS Tỷ lệ nợ hạn/tổng dư nợ Năm Năm Năm 2009 2010 2011 115.334 181.167 131.299 13.330 9.660 5.331 11,56% 5,33% 4,06% 2010/2009 2011/2010  %  % 65.833 57,08 -49.868 -27,53 -3.670 -27,53 -4.329 -44,81 Nguồn: Báo Cáo Hoạt Động Tại EIB Quận Và TTTH Hình 4.4 Biểu Đồ Tỷ Lệ Nợ Quá Hạn Cho Vay BĐS So Với Tổng Dư Nợ Nguồn: Báo Cáo Hoạt Động Tại EIB Quận Và TTTH Hiệu tín dụng CN đảm bảo, chí có nhiều chuyển biến tích cực qua năm Đó hệ tất yếu việc áp dụng kết hợp nhiều biện pháp nhằm nâng cao chất lượng TD, kiểm soát thu hồi nợ hạn Tỷ trọng nợ hạn 47 tổng dư nợ tiếp tục trì mức thấp CN tiến hành phân loại nợ, trích lập dự phòng xử lý rủi ro tín dụng theo Quyết định 493/2005/ QĐ-NHNN Nợ hạn năm 2009 chiếm 11,56% thành lập vào hoạt động năm 2008 quy mơ, quy trình non yếu, mặt khác năm 2009 thị trường BĐS nóng sốt hàng ngày dư nợ hạn cao điều tất yếu Tuy nhiên đến năm 2010 sách thắt chặt tài chính, thị trường BĐS tình trạng đóng băng dư nợ BĐS giảm mạnh chiếm 5,33%, nợ chủ yếu nằm nhóm 2- nợ cần ý chưa có nguy vốn cao Năm 2011 năm khó khăn cho DN lẫn NH, nhiên tỷ lệ nợ xấu giảm tới mức thấp 4,06% túc giảm 81,14% chưa đến mức thấp so với tình hình khủng hoảng tài giới dẫn đến suy thối kinh tế, đặc biệt khoản đầu tư, doanh nghiệp bị phá sản, dự án đình trệ tín hiệu đáng mừng cho EIB, mơ hình quản lý rủi ro có hiệu quả, có chất lượng Một tín hiệu đáng mừng khác tồn dư nợ cho vay BĐS có tài sản đảm bảo Trong việc chấp tài sản đảm bảo an toàn dựa vào Quyết định số 89/2008/QĐ- UBND việc định giá tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất sở tham khảo giá thị trường CN thẩm định giá trị tài sản bảo đảm thấp giá trị thị trường cho vay cao khoảng 70% giá trị thẩm định Việc không mang lại an toàn cho CN khỏi rủi ro TD mà tạo động lực cho KH trả nợ Đây lí ảnh hưởng tốt đến tỉ lệ nợ hạn khả hoàn vốn cho vay BĐS Thêm vào khoản vay BĐS CN tập trung quận 4, 2, Thủ Đức… gần trụ sở CN để CN dễ dàng kiểm sốt mục đích vốn vay tài sản hình thành tương lai Tỉ lệ hoàn vốn trì mức cao Quy định Pháp luật 9% Hiện số CAR CN cao nên khả cho vay 48 Hình 4.5 Biểu Đồ Thể Hiện Tỉ Lệ An Toàn Vốn Tối Thiểu Nguồn: Báo Cáo Hoạt Động Tại EIB Quận Và TTTH 4.3 Ưu điểm mặt hạn chế hoạt động cho vay BĐS EIB quận 4.3.1 Ưu điểm  Về cấu tổ chức - Đội ngũ lãnh đạo nhân viên CN có trình độ giàu kinh nghiệm Trong trình cho vay từ giải ngân đến thu nợ, KH có vướng mắc thủ tục cho vay, giấy tờ, sản phẩm CN hay tình hình tài KH nhân viên nhiệt tình hướng dẫn tận tình hỗ trợ - Quy trình cho vay BĐS rút ngắn đến mức có thể, KH cần tiếp xúc với nhân viên từ lúc lập hồ sơ đến lúc thu nợ Như tạo điều kiện cho KH trao đổi, nhận tư vấn có khó khăn từ cán KH nhân viên nắm rõ trình giao dịch tình hình hoạt động KH  Về hoạt động cho vay BĐS - Với việc phân chia cấu cho vay theo khu vực, địa lí, loại tiền tệ, thành phần kinh tế…đã góp phần khai thác tầng lớp dân cư, kiểm soát đối tượng KH Dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS tăng giảm có kiểm sốt qua năm, năm 2009 115.334 triệu đồng đến năm 2010 181.17 triệu đồng Điều 49 cho thấy EIB khẳng định vị thương trường đảm bảo ổn định giai đoạn bất ổn nay; - Tỷ lệ nợ hạn BĐS nằm kế hoạch ngân hàng, cụ thể tỷ lệ nợ hạn ngân hàng năm 2011 5.331 triệu đồng chiếm 4.06% tổng dư nợ cho vay BĐS; - Lãi suất cho vay BĐS trung dài hạn linh động theo lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng cho mức lãi suất cộng thêm Như không gây thiệt hại cho KH CN; - CN có nhiều cố gắng việc giảm dư nợ BĐS thay đổi cấu cho vay BĐS để phù hợp với tình hình thị trường BĐS tình hình kinh tế đảm bảo tăng trưởng thu nhập, cao cấu quản lý rủi ro 4.3.2 Hạn chế  Áp lực cạnh trạnh từ ngân hàng tổ chức tài khác;  Mặc dù EIB CN quận có nhiều thay đổi phù hợp quy trình, thủ tục cho vay quy trình cho tín dụng cho vay chấp nhiều điểm chưa hồn thiện;  Chính sách nhà nước năm 2011 hạn chế hoạt động cho vay phi sản xuất;  Các khoản vay hầu hết giải ngân tiền mặt nên khó quản lý mục đích sử dụng vốn thực tế khách hàng;  Thông tin cá nhân chưa minh bạch 4.4 Một vài giải pháp nâng cao hiệu hoạt động cho vay BĐS EIB quận 4.4.1 Hồn thiện quy trình cho vay BĐS EIB quận Trong q trình hoạt động có nhiều ngân hàng thành lập, mà người dân thoải mái lựa chọn ngân hàng phục vụ nhu cầu Nắm bắt điều EIB cần có biện pháp cải thiện nghiệp cho vay nhiều Tình hình cho vay ngân hàng đa dạng CN chủ yếu cho vay bất động sản Chính thế, CN cần hồn thiện quy trình nghiệp vụ cho vay bất động sản Từ đề xuất quy trình cho vay chấp BĐS hoàn thiện hơn: Hiện nay, ngân hàng cho vay tín dụng bị áp lực công việc thời gian nhiều khiến nhân viên tín dụng làm việc căng thẳng chưa đạt hiệu 50 cao, khơng có thời gian giám sát khoản vay tốt Nếu NVTD thực quy trình theo quy định phải 10 ngày (cho vay ngắn hạn) từ nhận hồ sơ đến lúc giải ngân, thời gian kéo dài không đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn “nóng” khách hàng để kịp phục vụ sản xuất kinh doanh Đây nguyên nhân làm giảm lượng khách hàng đến giao dịch ngân hàng Hiện cấu phòng tín dụng chia làm tổ sau: tổ KHDN, tổ KHCN, tổ thẩm định; nhiên thực tế tổ thẩm định tiêu giảm nhân viên cả, việc thẩm định BĐS chấp NVTD đảm nhiệm với khoản vay tỷ, lại gởi hồ sơ hội sở nhờ thẩm định Với nhược điểm thiết nghĩ phòng tín dụng nên chia thành:  Tổ KHDN: tiếp xúc KH, kiểm tra hồ sơ, thẩm định lực pháp lý;  Tổ KHCN: tiếp xúc KH, kiểm tra hồ sơ, thẩm định lực pháp lý, đáng giá lực khách hàng, tình hình tài khách hàng, đánh giá phương án vay vốn, đồng thời đảm bảo tiền vay  Tổ hỗ trợ tín dụng: thực ký kết hợp đồng, đăng kí chấp, giải ngân, đồng thời hỗ trợ gặp phải hợp đồng khó  Tổ thẩm định: tuyển thêm 2, nhân viên chuyên thẩm định BĐS chấp, có khả thẩm định BĐS lớn tỷ mà không cần gởi hội sở Đồng thời với quy trình cho vay hồn thiện thời gian thực quy trình giới hạn ngày làm việc Nếu trường hợp khơng chấp nhận cho vay phải trả lời khách hàng sau ngày Có khách hàng tin tưởng vào khả làm việc chuyên nghiệp hiệu ngân hàng Thực quy trình theo trình tự thời gian sau:  Ngày thứ nhất: NVTD kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ hồ sơ, xếp hồ sơ pháp lý, khoản vay, tài sản đảm bảo bàn giao cho NVTD, thẩm định hồ sơ khả hoàn vốn khách hàng;  Ngày thứ hai: phận tiến hành thẩm định điều kiện tín dụng, trình trưởng phòng tín dụng phê duyệt Bàn giao kết thẩm định cho NVTD;  Ngày thứ ba: NVTD xử lý hồ sơ trình lãnh đạo xét duyệt Dựa vào nội dung phê duyệt thông báo cho khách hàng với trường hợp không cho vay 51 Trường hợp cho vay chuyển cho phận hỗ trợ tín dụng lập hợp đồng tín dụng hợp đồng tài hẹn khách hàng ngày ký kết hợp đồng  Ngày thứ tư: ký kết hợp đồng công chứng/ chứng thực hợp đồng chấp  Ngày thứ năm thứ sáu: tiến hành giải ngân 4.4.2 Lập tổ thẩm định giá bất động sản riêng biệt:   Hiện nay, ngân hàng chưa có tổ chuyên đảm nhận công tác thẩm định cụ thể Hầu hết công tác thẩm định NVTD phụ trách khoản vay thực Do đó, ngân hàng nên lập tổ chuyên thẩm định BĐS Điều giúp ngân hàng giảm bớt sai sót số chi phí, thời gian q trình thẩm định giá BĐS  Hồn thiện quy trình thẩm định BĐS chấp hội sở đề cho phù hợp với chi nhánh  Không nên trọng đến tài sản đảm bảo trình thẩm định, tập trung trọng vào tài sản đảm bảo cụ thể BĐS nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng lớn nay, tính khoản BĐS thấp nên khó khăn giai đoạn thu hồi vố thị trường bị đóng băng  Cần tái thẩm định BĐS cần thiết để đảm bảo BĐS chấp khơng có biến động lớn, có đảm bảo cho vay 4.4.3 Nâng cao chất lượng nhân cho cán bộ, nhân viên phòng tín dụng Có thể nói rằng, chất lượng nhân có ý nghĩa định đến thành công hay thất bại ngân hàng Do đó, ngân hàng phải có chương trình đào tạo trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ bán hàng; tiêu chuẩn hóa đội ngũ cán trực tiếp tham gia vào q trình đàm phán, ký kết hợp đồng Cơng tác thẩm định vơ quan trọng phải dựa vào kết thẩm định ngân hàng định có cho vay hay khơng Vì vậy, đòi hỏi cán tín dụng phải chịu khó sâu sát sở có kinh nghiệm dày dạn Hiện nay, với biến hóa khơn lường thị trường đòi hỏi cán thẩm định phải có chun mơn, nghiệp vụ vững để thẩm định với giá trị tài sản chấp nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng 52 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận   Kết phân tích cho thấy cho vay có đảm bảo BĐS chấp đóng vai trò chủ đạo hoạt động cho vay ngân hàng EIB chi nhánh quận Quy trình tín dụng cho vay chấp BĐS ngày hoàn thiện đóng vai trò chủ đạo hoạt động ngân hàng Mặc dù nhiều hạn chế quy trình quy định mang lại hiệu định, giúp hạn chế rủi ro xảy cho ngân hàng góp phần nâng cao hiệu hoạt động cho vay ngân hàng nói chung hoạt động cho vay chấp BĐS nói riêng Tình hình dư nợ cho vay có đảm bảo BĐS chấp ghi nhận có tăng trưởng qua năm tình hình kinh tế thị trường bất ổn nay: năm 2009 dư nợ cho vay chấp BĐS đạt 115.334 (triệu đồng) tổng số 274.543 (triệu đồng) chiếm 42%, năm 2010 chiếm đến 51.13% tổng số dư nợ cho vay, năm 2011 131.3 (triệu đồng) tổng số 354.34 (triệu đồng) Tỉ lệ nợ hạn cho vay chấp BĐS ngày giảm, hoạt động vào ổn định ngân hàng, năm 2009 chiếm 11.56% tổng dư nợ cho vay BĐS ngân hàng vào hoạt động, đến năm 2010 5.33% giảm đến 27.57%, bước sang năm 2011 4.06% tổng dư nợ cho vay BĐS cho thấy phát triển ngân hàng bước khẳng định vị thị trường tín dụng dù thời gian bất ổn Từ hạn chế trình hoạt động cho vay chấp BĐS khóa luận đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng cho ngân hàng EIB chi nhánh quận 53 5.2 Kiến nghị Eximbank chi nhánh quận Thường xuyên cung cấp thơng tin cho NH KH có quan hệ với nhiều tổ chức TD, phân tích đánh giá KH từ thông tin thu thập Bên cạnh đó, trung tâm thơng tin cần cung cấp thêm thông tin giá thiết bị, mức đầu tư dự án cụ thể…để NH tham khảo Đứng góc độ đó, trình độ nhân vấn đề quan trọng hoạt động NH nói chung TD nói riêng Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, NH cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng nhảy việc Hơn NH phải xây dựng quy chế trách nhiệm gắn hoạt động TD toàn NH để nâng cao tinh thần trách nhiệm đội ngũ lãnh đạo, nhân viên Ban hành văn hướng dẫn cách đồng bộ, phù hợp với thực tế, giảm việc chỉnh sữa, thay đổi thường xun Tăng cường cơng tác huy động kì hạn dài Nguồn vốn huy động có kì hạn dài Đa dạng hóa danh mục cho vay yêu cầu bắt buộc tất NH, có sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay nhu cầu sản xuất kinh doanh, xuất nhập nhằm hạn chế rủi ro tăng khả cung cấp dịch vụ NH khác kèm Bên cạnh cần giao tiêu phát triền TD cho đơn vị sở cân đối số lượng chất lượng nguồn vốn huy động, tiêu gắn liền với xếp loại chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quý, hàng năm Đối với thông tin bất cân xứng điều kiện tại, NH chờ đợi mà phải khắc phục cách có chủ động Xây dựng phòng quản lý rủi ro phòng Pháp Chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động TD thị trường BĐS 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Lê Duy Khánh, 2009, Những rủi ro từ việc nhận chấp bất động sản giải pháp phòng ngừa hệ thống ngân hàng Việt Nam, Tạp chí ngân hàng, số 15 2.TS Nguyễn Ngọc Vinh, 2009, Tài liệu thẩm định giá bất động sản 3.Nguyễn Quốc Hưng, Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng TMCP Phương Nam, Luận văn tốt nghiệp, Khoa Quản Lí Bất Động Sản, Trường ĐH Nơng Lâm TP.HCM, tháng 8/2007 4.PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn, 2005, Tín dụng ngân hàng, NXB Thống Kê 5.Ths.Ngô Thảo, 2005, Thẩm định giá bất động sản, Khoa thẩm định giá, Trường ĐH Marketing 6.TS Nguyễn Minh Kiều, 2006, Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng, Nhà xuất bảng tài 7.Thái Bá Cần, Trần Nguyên Nam, 2003, Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nhà xuất Tài 8.Thơng tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 Quy định tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động TCTD 55 ... ơn! Sinh viên Phan Thị Thanh Tâm NỘI DUNG TÓM TẮT PHAN THỊ THANH TÂM Tháng 06 năm 2012 Phân tích hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Eximbank chi nhánh quận PHAN THI THANH TAM June 2012... khóa luận “Phân tích hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Eximbank chi nhánh quận 4” PHAN THỊ THANH TÂM, sinh viên khóa 34, ngành Quản Trị Kinh Doanh, bảo vệ thành công trước hội đồng ngày………………………………...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH *********** PHAN THỊ THANH TÂM PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG EXIMBANK CHI NHÁNH