ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÕ NGỌC LUÂN HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN BẢN VIỆT TÓM TẮT LU N V N THẠC S TÀI CH NH - NGÂN HÀNG Mã số: 60.34.02.01 Đà Nẵng - Năm 2017 Cơng trình đƣợc hồn thành TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ, ĐHĐN Ngƣời hƣớng dẫn khoa học PGS.TS TRƢƠNG HỒNG TRÌNH Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Ngọc Vũ Phản biện 2: TS Nguyễn Hữu Dũng Luận văn đƣợc bảo vệ Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Tài ngân hàng họp trƣờng Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng vào ngày 26 tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Trung tâm Thông tin – Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thƣ viện, Trƣờng đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày cơng tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa quan trọng hoạt động cho vay NHTM ngày đƣợc ngân hàng quan tâm Bởi lẽ, thẩm định giá tốt, phản ánh giá trị bất động sản khơng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng mà đồng thời đồng thời làm gia tăng khả cạnh tranh, thu hút khách hàng mức cho vay hợp lý ngân hàng mình, bên cạnh “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng thƣơng mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu vay vốn khách hàng nhƣ hoạt động ngân hàng nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Ngân hàng TMCP Bản Việt ngân hàng nhỏ trình tái cấu trúc hoạt động, hệ thống văn bản, quy trình thẩm định giá chƣa hồn thiện, làm cho q trình tác nghiệp gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc ảnh hƣởng đến công tác thẩm định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS nhƣ kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Bản Việt, tơi định chọn đề tài “HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN BẢN VIỆT” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hoá làm rõ sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS cho vay NHTM - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt - Khuyến nghị hồn thiện cơng tác Thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Những lý luận công tác thẩm định giá BĐS cho vay NHTM thực trạng công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt - Phạm vi nghiên cứu: + Về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu đƣa khuyến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS Ngân hàng TMCP Bản Việt + Về không gian: Tại Ngân hàng TMCP Bản Việt + Về thời gian: Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu Phƣơng pháp đƣợc thực trình nghiên cứu, gồm: Phƣơng pháp thu thập, tổng quan tài liệu; phƣơng pháp tổng hợp, thu thập số liệu xử lý thông tin; phƣơng pháp phân tích, suy luận logic; phƣơng pháp so sánh, thống kê mô tả, phƣơng pháp vấn chuyên sâu, số phƣơng pháp kinh tế khác có liên quan Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Về mặt lý luận: Đề tài hệ thống lại cách khoa học sở lý luận nội dung thẩm định giá BĐS, tạo tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm định giá BĐS cho vay đơn vị nghiên cứu cách logic - Về mặt thực tiễn: Tác giả đƣa khuyến nghị cụ thể, thiết thực gắn liền với thực tế hoạt động đơn vị cơng tác Qua đó, Ngân hàng vận dụng nghiên cứu để hoàn thiện nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá Ngân hàng Nội dung, kết cấu đề tài Ngoài lời nói đầu, mục lục, kết luận chung danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc kết cấu thành ba chƣơng: - Chƣơng 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM - Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt - Chƣơng 3: Khuyến nghị hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt Tổng quan tài liệu nghiên cứu CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LU N VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái quát bất động sản a Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất độngsản: b Các thuộc tính bất động sản: Cố định, Bền vững, Khác biệt, Khan hiếm, Giá trị lớn, Ảnh hƣởng lẫn c Giá bất động sản - Giá thị trƣờng BĐS: số tiền ƣớc tính để BĐS nên trao đổi vào ngày TĐG ngƣời mua tự nguyện (muốn mua) với ngƣời bán tự nguyện (muốn bán) giao dịch khách quan, khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau tìm hiểu kỹ thị trƣờng bên hành động cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không áp đặt - Giá phi thị trƣờng BĐS d Các yếu tố tác động đến giá bất động sản Các yếu tố tác động đến giá BĐS đƣợc chia thành 03 nhóm sau: - Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch - Nhóm yếu tố vĩ mơ - Nhóm yếu tố vi mô 1.1.2 Khái quát bất động sản chấp a Khái niệm - Bất động sản chấp BĐS đƣợc sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu BĐS BĐS chấp tài sản đem làm TSBĐ hoạt động tín dụng ngân hàng ngƣời ta coi BĐS tài sản di dời đƣợc nên bảo đảm đƣợc b Đặc điểm bất động sản chấp c Điều kiện bất động sản chấp  Bất động sản tài sản thuộc quyền sở hữu thuộc quyền sử dụng, quản lý khách hàng vay, bên bảo lãnh  Bất động sản đƣợc phép giao dịch  Bất động sản khơng có tranh chấp  Bất động sản tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm  Hoa lợi, lợi tức, quyền phát sinh từ BĐS đƣợc chấp thuộc tài sản chấp hay không bên thỏa thuận pháp luật có quy định 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại Trong toàn nội dung luận văn, thẩm định giá BĐS đƣợc hiểu nhƣ sau: “Thẩm định giá tài sản BĐS đƣợc định nghĩa ƣớc tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ theo mục đích xác định rõ thời điểm định với phƣơng pháp phù hợp, có cân nhắc đến tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trƣờng BĐS” 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại: Có phương pháp định giá BĐS là: Phƣơng pháp so sánh; Phƣơng pháp chi phí; Phƣơng pháp thu nhập; Phƣơng pháp thặng dƣ ; Phƣơng pháp lợi nhuận a) Phương pháp so sánh  Khái niệm: Là phƣơng pháp TĐG tài sản dựa sở sử dụng số liệu phản ánh giao dịch mua bán tài sản tƣơng tự thị trƣờng, cách ƣớc tính giá trị tài sản cần TĐG thơng qua so sánh với mức giá tài sản tƣơng tự thị trƣờng đƣợc mua bán  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm hạn chế phương pháp so sánh b) Phương pháp chi phí  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tƣơng tự với tài sản TĐG  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí c) Phương pháp thu nhập  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tƣơng lai nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản (quá trình chuyển đổi đƣợc gọi q trình vốn hóa thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản cần TĐG  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm hạn chế phương pháp chi phí d) Phương pháp thặng dư  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá trị thị trƣờng tài sản cần TĐG đƣợc xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ƣớc tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm hạn chế phương pháp thặng dư e) Phƣơng pháp lợi nhuận:  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng tài sản cần thẩm định giá  Các trường hợp áp dụng  Những ưu điểm hạn chế phương pháp lợi nhuận 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại: Theo trình tự tổng quát sau: (1)Xác định vấn đề ->(2) Lên kế hoạch thẩm định giá ->(3) Thẩm định trạng BĐS thẩm định giá BĐS so sánh ->(4) Phân tích tài liệu ứng dụng phƣơng pháp thẩm định giá ->(5) Ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng/phi thị trƣờng BĐS thẩm định giá ->(6) Báo cáo/chứng thƣ thẩm định giá bất động sản 1.2.5 Các tiêu chí phản ánh kết thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại  Cơ cấu tài sản bảo đảm bất động sản  Số lƣợng hồ sơ thẩm định giá bất động sản  Thời gian trung bình thực thẩm định giá bất động sản Số lần tái thẩm định giá bất động sản năm khoản vay Thời gian trung bình để xử lý bất động sản thu hồi nợ Số lƣợng khoản vay dƣ nợ cho vay có thời gian xử lý tài sản bảo đảm bất động sản kéo dài Số lƣợng khoản vay dƣ nợ cho vay xử lý tài sản bất động sản không đủ để thu nợ gốc lãi vay Tỷ lệ trích lập dự phòng xử lý rủi ro cụ thể 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNGTHƢƠNG MẠI 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan Gồm nhân tố: Nhận thức Ban lãnh đạo ngân hàng công tác thẩm định giá bất động cho vay; Cách thức tổ chức quy trình thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng; Lựa chọn phƣơng pháp thẩm định giá thích hợp; Trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá, Quy định, văn ngân hàng áp dụng cho công tác thẩm định giá BĐS; Hệ thống thơng tin thẩm định giá 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan Gồm nhân tố: Môi trƣờng pháp lý, Mơi trƣờng kinh tế, trị, Các nhân tố điều kiện tự nhiên, Các yếu tố thuộc Khách hàng, Sự cạnh tranh ngân hàng 1.4 KINH NGHIỆM CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TRONG CHO VAY 1.4.1 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mơ hình tổ chức 1.4.2 Kinh nghiệm Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nơng thơn Việt Nam (Agribank) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mô hình tổ chức 1.4.3 Kinh nghiệm Ngân hàng TMCP Đại Dƣơng (OceanBank) a) Về quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay b) Phương pháp thẩm định giá bất động sản c) Mơ hình tổ chức KẾT LU N CHƢƠNG 10 b Chức nhiệm vụ Trung tâm 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 2.2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Bản Việt cho vay chấp bất động sản a Điều kiện chung nhận BĐS làm TSBĐ b Nguyên tắc chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện bảo đảm tiền vay 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Bản Việt Nguyên tắc độc lập; Nguyên tắc trực; Nguyên tắc khách quan; Ngun tắc bí mật; Ngun tắc cơng khai, minh bạch; Năng lực chun mơn tính thận trọng; Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt Giá trị BĐS đƣợc xác định nhƣ sau: Giá trị bất động sản = Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản gắn liền với đất Việc thẩm định giá BÐS cho vay VCCB đƣợc tiến hành chủ yếu phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp chi phí phƣơng pháp thu nhập Phương pháp so sánh trực tiếp: Khi thực đòi hỏi NV/CVĐG phải tìm kiếm thơng tin BÐS so sánh - 03 BÐS đƣợc giao dịch thị trƣờng có thời điểm gần với thời điểm TĐG (trong vòng tháng), để tiến hành phân tích, so sánh điểm thuận lợi thuận lợi BĐS so sánh với BÐS cần TĐG, áp dụng Quyết định ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh, thành phố đồng thời áp dụng Quy định hƣớng dẫn điều chỉnh giá đất Trung tâm định giá TSBĐ VCCB ban hành nội bộ, để từ 11 có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trƣờng BÐS cần thẩm định giá Phương pháp chi phí: Khi thực định giá phải xác định đƣợc tỷ lệ CLCL cơng trình xây dựng đất áp dụng biểu giá chuẩn suất vốn đầu tƣ – phần xây dựng cơng trình (Xác định giá trị cơng trình phục vụ thẩm định giá BĐS VCCB – Lƣu hành nội bộ) Trung tâm thẩm định giá TSBĐ ban hành ngày 7/11/2016 (Phụ lục 1) Theo đó, giá trị phần cơng trình xây dựng đƣợc tính nhƣ sau: Giá trị tài sản gắn liền = với đất Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ CLCL(%) Tỷ lệ chất lƣợng lại cơng trình xây dựng (%) Số năm sử dụng Tỷ lệ chất = 100% x 100% lƣợng lại Tuổi đời kinh tế cơng trình Trong đó: - Số năm sử dụng: thời gian sử dụng phần nhà tính từ thời điểm bắt đầu đem vào sử dụng đến thời điểm định giá - Tuổi đời kinh tế cơng trình: Áp dụng theo Quy định khấu hao tài sản Bộ Tài ban hành thời điểm định giá Phương pháp thu nhập: Giá trị thị trƣờng BĐS đƣợc xác định theo cơng thức vốn hóa thu nhập nhƣ sau: n V=  t=1 CFt (1+r)t Vn + (1+r)n Trong + V : Giá trị thị trƣờng tài sản, + CFt : Thu nhập năm thứ t, + Vn : Giá trị thu hồi tài sản vào năm thứ n, + n : Thời gian nắm giữ tài sản, + r : Suất chiết khấu 12 Thông thƣờng, kết thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp thu nhập đƣợc so sánh với kết thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp so sánh Nếu phƣơng pháp cho giá trị thị trƣờng BĐS nhỏ sử dụng kết TĐG phƣơng pháp 2.2.4 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Bản Việt Dƣới quy trình thẩm định giá BĐS cho vay VCCB Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ TĐG Xác định vấn đề cần TĐG Lên kế hoạch TĐG Khảo sát trạng BĐS thu thập thông tin Lên kế hoạch TĐG Phân tích tài liệu ƣớc tính giá trị Áp dụng phƣơng pháp để xác định giá trị BĐS mục tiêu Hoàn thành báo cáo phê duyệt kết TĐG Hình 2.7 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Bản Việt Áp dụng phƣơng pháp để xác định giá trị BĐS mục tiêu 13 2.2.5 Kết công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014-2016 a Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản VCCB giai đoạn 2014-2016 Bảng 2.2 – Kết đảm bảo tiền vay loại tài sản VCCB giai đoạn 2014 – 2016 ĐVT: Tỷ đồng, % 2014 2015 2016 Chỉ tiêu Dƣ nợ đƣợc đảm bảo BĐS Dƣ nợ đƣợc đảm bảo giấy tờ có giá Dƣ nợ đƣợc đảm bảo động sản Dƣ nợ đƣợc đảm bảo tài sản khác Dƣ nợ khơng có TSBĐ Số tiền Tỉ trọng (%) Số tiền Tỉ trọng (%) Số tiền Tỉ trọng (%) 9.154 51,44 10.984 61,52 14.196 67,89 4.915 27,62 3.020 16,97 3.916 15,36 2.262 12,71 2.319 13,03 3.007 9,62 877 4,93 721 4,05 1.025 5.25 587 3,30 790 4,44 935 1.88 Tổng dƣ nợ cho vay khách hàng 14.013 100 17.796 100 23.075 100 (Nguồn: Trung tâm Quản lý tín dụng - Ngân hàng TMCP Bản Việt) Từ Bảng 2.2 cho thấy tổng dƣ nợ VCCB dƣ nợ đƣợc đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn (hơn 50% dƣ nợ toàn ngân hàng năm có xu hƣớng tăng lên) b Số lượng hồ sơ thẩm định giá bất động sản VCCB giai đoạn 2014 -2016 14 Bảng 2.3 Số lƣợng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định VCCB giai đoạn 2014 – 2016 ĐVT: Tỷ đồng, hồ sơ Số lƣợng hồ sơ thẩm định Tổng giá trị thẩm định (Bộ hồ sơ) (Tỷ đồng) Chỉ tiêu/Năm 2014 2015 2016 2014 2015 2016 1.376 1.686 3.942 8.709 13.835 31.848 - - 1.532 - - 12.377 2.313 3.036 758 14.641 21.933 6.124 3.689 4.359 6.232 23.350 35.768 50.326 1.Hồ sơ trực tiếp thẩm định 2.Hồ sơ ĐVKD thẩm định, TTĐG kiểm soát phê duyệt 3.Hồ sơ ĐVKD tự thẩm định phê duyệt 4.Hồ sơ toàn hệ thống (Nguồn: Báo cáo năm TTTĐG TSBĐ Ngân hàng Bản Việt) c) Các tiêu đánh giá khác Bảng 2.4 : Kết công tác thẩm định BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt giai đoạn 2014 – 2016 Đơn vị tính: bộ,năm,% STT Chỉ tiêu Số lƣợng hồ sơ thẩm định giá BĐS có thời gian thẩm định : Dƣới ngày Từ ngày - dƣới ngày Từ ngày -3 ngày Trên ngày Số lần tái thẩm định giá BĐS năm khoản vay Thời gian trung bình để xử lý tài sản thu hồi 2014 2015 Chênh lệch Chênh lệch 15/16 14/15 Tƣơng Tƣơng Tuyệt Tuyệt đối đối đối đối (%) (%) 2016 3.689 1.686 6.232 191 2.671 572 254 227 3.409 640 83 322 4.777 1.021 109 1 23,7 22,5 18,4 -1,2 36 16% 737 21% 68 10.6% -172 -2.1% 98 1.368 380 26 30% 28.6% 37.2% 24% 0 -5% -4,1 -18% 15 STT Chỉ tiêu 2014 nợ BĐS (tháng) Số lƣợng khoản vay có thời gian xử lý TSBĐ BĐS kéo dài Số lƣợng khoản vay xử lý TSBĐ BĐS không đủ thu hồi nợ gốc lãi Tỷ lệ trích lập DPRR cụ thể cho vay có TSBĐ BĐS 2015 2016 Chênh lệch Chênh lệch 15/16 14/15 Tƣơng Tƣơng Tuyệt Tuyệt đối đối đối đối (%) (%) 152 175 206 23 15% 31 17.7% 48 62 89 14 29% 25 40% 2% 1.54% 1.3% -0.46% -0.24% (Nguồn: Báo cáo năm Trung tâm định giá TSBĐ) 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI VCCB 2.3.1 Những kết đạt đƣợc 2.3.2 Những hạn chế Thứ nhất, phƣơng pháp thẩm định giá đƣợc ngân hàng áp dụng chủ yếu phƣơng pháp so sánh có kết hợp với phƣơng pháp chi phí Thứ hai, quy trình thẩm định giá BĐS VCCB đầy đủ nhƣng có số bƣớc thực mang tính chung chung, chƣa cụ thể Thứ ba, nguồn thông tin phục vụ cho công tác thẩm định giá BĐS phong phú, đa dạng khác Các BĐS so sánh đƣợc thu thập chủ yếu dựa báo chí, thơng qua internet, giá bán giá mời chào Khi ngân hàng sử dụng thơng tin thiếu xác, chƣa phản ánh giá giao dịch thực tế thị trƣờng Thứ tư, thẩm định tính pháp lý tài sản bảo đảm, sách thẩm định giá BĐS Ngân hàng chƣa hƣớng dẫn trƣờng hợp cụ thể, gặp nhiều vƣớng mắc thực 16 Thứ năm, việc phê duyệt giá trị bất động sản thẩm định giá trị thời điểm định giá Lập luận kết thẩm định giá chƣa tính đến yếu tố làm tăng giảm giá trị BĐS tƣơng lai Thứ sáu, việc thẩm định khả chuyển nhƣợng gặp nhiều khó khăn Thứ bảy, cơng tác thẩm định giá BĐS VCCB chƣa thực độc lập, nhiều trƣờng hợp có can thiệp sâu ngƣời lãnh đạo ĐVKD ngƣời phê duyệt kết định giá Thứ tám, hạng mục BĐS thẩm định cần nhập vào phần mềm sơ sài, chƣa rõ ràng Đôi lúc phần mềm bị lỗi đƣa vào sử dụng phụ thuộc chủ yếu vào việc sử dụng Internet Thứ chín, cơng tác định kỳ tái thẩm định giá BĐS VCCB không đƣợc trọng mức Hạn chế cuối cùng, nguồn nhân lực cho thẩm định giá VCCB kinh nghiệm 2.3.3 Ngun nhân hạn chế a Nguyên nhân bên - Về hành lang pháp lý, văn pháp luật chƣa thật thống nhất, nội dung mang tính chất định hƣớng, chƣa sâu vào hƣớng dẫn nhiều bất cập khác so với thực tế - Thị trƣờng BĐS Việt Nam minh bạch, gây khó khăn cho nhân viên thẩm định giá q trình thu thập thơng tin - Xuất phát từ thuộc tính phức tạp vốn có BĐS nên giá trị chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác - Tại Việt Nam chƣa có thƣ viện điện tử để lƣu giữ thơng tin giao dịch BĐS thị trƣờng - Về nhân lực cho ngành thẩm định giá Việt Nam, với việc trọng cho công tác đào tạo thời gian gần mà nguồn 17 nhân lực phục vụ cho công tác thẩm định giá thiếu chƣa đảm bảo chất lƣợng b Nguyên nhân bên - Việc áp dụng văn pháp luật, quy định VCCB liên quan đến cơng tác thẩm định giá nhiều bất cập, chồng chéo - Việc sử dụng phƣơng pháp thẩm định giá BĐS chƣa linh hoạt, chủ yếu sử dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để định giá, trình điều tra, thu thập, khảo sát thơng tin chƣa hiệu - Quy trình thẩm định giá không đƣợc thực đầy đủ cẩn thận, cẩu thả nên số sai lệch tính tốn thiếu xác, kết định giá mang nặng tính chủ quan - Việc thẩm định pháp lý gặp nhiều khó khăn do: có loại giấy tờ, hồ sơ BĐS đƣợc làm giả tinh vi BĐS liên quan đến đối tƣợng khác mà ngƣời sở hữu sổ đỏ không kê khai - Công tác dự báo thẩm định giá BĐS chƣa đƣợc đề cao, sở để thẩm định giá giá trị thị trƣờng thời điểm đánh chƣa tính đến biến động giá trị BĐS khoảng thời gian cho vay - Tính minh bạch khoản thị trƣờng bất động sản Việt Nam chƣa cao, diễn biến bất thƣờng - Các BĐS có nhiều đặc điểm đặc thù mà có ngƣời thẩm định trực tiếp cảm nhận hết đƣợc, việc mơ tả lại hay hình dung BĐS kiểm sốt viên đơi khơng xác nên việc không thống đƣợc mức giá CVĐG bên phê duyệt kết - Do áp lực tiêu ngày tăng cạnh tranh ngày gay gắt ngân hàng với 18 - Việc thiếu nguồn thơng tin có chất lƣợng tốt nguyên nhân quan trọng dẫn đến sai lệch kết - Phần mềm thẩm định giá VCCB đƣợc đƣa vào sử dụng nên hệ thống sở liệu chƣa thực đa dạng phong phú - CVĐG chƣa có nhiều kinh nghiệm xử lý phân tích tình q trình tác nghiệp KẾT LU N CHƢƠNG CHƢƠNG KHUYẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 3.1 CƠ SỞ ĐỀ XUẤT KHUYẾN NGHỊ 3.1.1 Mục tiêu phát triển hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt năm tới 3.1.2 Định hƣớng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 3.2 KHUYẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT 3.2.1 Đối với Ngân hàng TMCP Bản Việt a Hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay - Ban hành văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá - Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành không phù hợp 19 b Ứng dụng linh hoạt phương pháp thẩm định giá bất động sản - Cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hồn thiện phƣơng pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng, cần xem xét áp dụng kết hợp phƣơng pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác TĐG - Khi thẩm định giá BĐS theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp nên lấy thơng tin xác, xác minh đƣợc nội dung - Khi thẩm định giá BĐS hình thành tƣơng lai, NVĐG nên định giá dựa vào giá thị trƣờng không nên dựa theo giá hạch tốn hay giá tốn cơng trình, mà phải theo thực tế xây dựng c Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản - Cần tuân thủ đầy đủ bƣớc quy trình thẩm định giá BĐS đƣợc quy định cho toàn hệ thống, khơng tự ý cắt bỏ q trình hay cơng đoạn - Làm rõ tính pháp lý BĐS cần thẩm định giá sau nhận hồ sơ Các văn pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,…) phải nên giấy tờ gốc hợp lệ để kiểm tra kĩ, đối chiếu - Trong quy trình TĐG phải quy định cụ thể điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh, phƣơng thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá có quy định cụ thể trƣờng hợp áp dụng phƣơng pháp TĐG - Chú trọng nâng cao hiệu quy trình tái thẩm định giá TSBĐ - Cần có phận cập nhật báo cáo xu hƣớng biến động thị trƣờng BĐS 20 - Chú trọng việc tăng cƣờng kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thẩm định giá BĐS chấp d Chú trọng công tác thẩm định tính pháp lý bất động sản thẩm định giá - Thông qua quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ: Ủy ban nhân dân Phƣờng, Xã, Thị trấn; Phòng Tài Ngun Mơi Trƣờng Quận, Huyện, Thị xã… để xác nhận tính hợp pháp giấy tờ BĐS mà khách hàng giao nộp tránh trƣờng hợp khách hàng sử dụng giấy tờ giả mạo để chấp - Trƣờng hợp nhận tài sản chấp bên thứ ba, NVĐG cần yêu cầu bên bảo đảm cung cấp thông tin (Tên, địa liên lạc, …) ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến tài sản bảo đảm - Đối với tài sản hộ gia đình, đem tài sản hộ gia đình vào giao dịch, NVĐG cần yêu cầu có văn chấp thuận/ủy quyền thành viên hộ gia đình - Đối với tài sản riêng vợ chồng bên ký hợp đồng chấp NVĐG cần u cầu bên lại có văn xác nhận tài sản riêng, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật để bổ sung hồ sơ e Hồn thiện cơng tác tổ chức tác nghiệp hoạt động thẩm định giá bất động sản - Khuyến khích thẩm định viên lâu năm thi lấy thẻ thẩm định viên giá Bộ tài cấp tuyển dụng ngƣời có thẻ thẩm định viên có kinh nghiệm cơng tác TĐG, làm tiền đề để chuyển đổi từ Trung tâm TĐG tài sản lên doanh nghiệp TĐG - Để nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG VCCB, trƣớc hết phải có thay đổi tƣ tƣởng nhận thức cán kiểm soát nhƣ lãnh đạo ngân hàng thẩm định giá BĐS 21 - Cần thiết lập mối quan hệ Ngân hàng với quan, tổ chức có liên quan địa bàn hoạt động ĐVKD f Tổ chức khai thác tốt chất lượng nguồn thông tin phục vụ công tác thẩm định giá - Cần phải có nguồn thơng tin có chất lƣợng cao, đƣợc thể qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp kiểm tra đƣợc Những thơng tin đƣợc thu thập đƣợc cập nhật thƣờng xuyên để từ xây dựng nên hệ thống số liệu thị trƣờng - NVĐG cần lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết thông tin thu thập đƣợc gồm tiêu nhƣ: vị trí, pháp lý, mục đích sử dụng, loại đƣờng phố, độ rộng, mặt tiền, chiều sâu, kết cấu hạ tầng, tài sản đất, tình trạng mua bán, thời gian giao dịch - Cơng việc phân tích thơng tin phải đƣợc tiến hành cách khoa học chi tiết Cụ thể: + Cần phải nhận biết đƣợc đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS ảnh hƣởng đến giá trị BĐS cần thẩm định + Cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trƣờng, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trƣờng hay khơng, có dựa sở “ngƣời bán tình nguyện ngƣời mua tình nguyện” hay khơng + Khi ƣớc tính CLCL cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng + Khi lập luận để đến kết cuối cùng, NVĐG cần phải xem xét yếu tố thị trƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp g Hoàn thiện hệ thống phần mềm hỗ trợ thẩm định giá - Thêm vào chức chọn phƣơng pháp thẩm định giá BĐS, phƣơng pháp có cách nhập liệu khác để dễ 22 dàng việc chọn lọc liệu theo yêu cầu ngƣời sử dụng đồng thời tự động hóa bƣớc tính tốn phù hợp với phƣơng pháp - Ngồi ra, nên có thêm chức lƣu trữ số liệu thu thập đƣợc từ nhiều nguồn thông tin, làm thành sở liệu chung cho hoạt động TĐG khác h Nâng cao trình độ chuyên môn phẩm chất đạo đức nhân viên định giá - Bồi dƣỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn liên quan cho đội ngũ cán TĐG, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao kiến thức cho NVĐG kiến thức khác lĩnh vực liên quan nhƣ: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật - Cần cử số NVĐG, kiểm soát viên tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ TĐG nhằm nâng cao trình độ cho họ - Tạo môi trƣờng làm việc động, lành mạnh, vui vẻ, thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu - Cần xây dựng chế độ thƣởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi nhƣ trách nhiệm cán làm công tác TĐG việc hành nghề định giá 3.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nƣớc - Hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm tạo sở pháp lý đồng bộ, quán việc dùng tài sản chấp BĐS đảm bảo nợ vay theo Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật dân 23 - NHNN cần có sách, biện pháp tích cực để nâng cao hiệu hoạt động thơng tin tín dụng; cần bắt buộc NHTM tham gia vào hoạt động trung tâm, coi quyền lợi nghĩa vụ - NHNN cần chủ động phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ tƣ pháp, Bộ công an, Tổng cục địa để nghiên cứu soạn thảo ban hành văn liên tịch nhằm hoàn thiện sở pháp lý, tạo thuận lợi an toàn để hƣớng dẫn xử lý khó khăn việc giải tỏa, phát tài sản chấp BĐS NHTM KẾT LU N CHƢƠNG KẾT LU N Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh, nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thƣờng yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu BĐS Hoạt động thẩm định giá BĐS nhiệm vụ quan trọng Trong thời gian công tác Trung tâm định giá TSBĐ, nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng nhận thức đƣợc tầm quan trọng ngày quan tâm đầu tƣ cho công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá BĐS cho vay VCCB cho thấy công tác nhiều hạn chế khó khăn định Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay VCCB thời gian tới cần triển khai đồng khuyến nghị nêu có hỗ trợ từ phía Cơ quan chức Có nhƣ góp phần nâng cao chất lƣợng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để 24 ngân hàng phát triển an toàn, nhanh, mạnh bền vững mơi trƣờng hội nhập Trong q trình thực luận văn, số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế nhƣ thời gian vừa phải học tập vừa tham gia công tác nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đƣợc góp ý chân thành từ quý thầy giáo, cô giáo để luận văn đƣợc hoàn thiện Khoa Quản lý chuyên ngành kiểm tra xác nhận: Tóm tắt luận văn trình bày theo quy định hình thức chỉnh sửa theo kết luận Hội đồng ... 3.1.2 Định hƣớng phát triển công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt 3.2 KHUYẾN NGHỊ HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BẢN VIỆT... giá BĐS cho vay NHTM - Phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt - Khuyến nghị hồn thiện cơng tác Thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân. .. luận công tác thẩm định giá bất động sản cho vay NHTM - Chƣơng 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Bản Việt - Chƣơng 3: Khuyến nghị hồn thiện cơng tác thẩm định