Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 20112013. (Khóa luận tốt nghiệp)
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN KIM THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giáo viên hƣớng dẫn: ThS Trƣơng Thành Nam Thái Nguyên - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - NGUYỄN KIM THU Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giáo viên hƣớng dẫn: ThS Trƣơng Thành Nam Thái Nguyên - 2016 LỜI CẢM ƠN Qua thời gian năm học tập rèn luyện đạo đức trƣờng, thân em đƣợc dạy dỗ, bảo tận tình thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, nhƣ thầy, cô giáo Ban Giám hiệu Nhà trƣờng, Phòng ban phòng Đào tạo Trƣờng Đại học Nông lâm Sau thời gian nghiên cứu thực tập tốt nghiệp báo cáo tốt nghiệp em hồn thành Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên, Trƣờng đại học Nông lâm Thái Nguyên giảng dạy hƣớng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho em trình học tập rèn luyện trƣờng, thời gian vừa qua thầy, cô khoa Quản lý Tài nguyên tạo điều kiện cho em đƣợc trải nghiệm thực tế công việc ngành nghề mà học Phòng Tài nguyên Môi trƣờng Yên Bái – tỉnh Yên Bái Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo – Th.S Trƣơng Thành Nam trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ em trình hồn thành khóa luận Nhân em xin gửi lời cảm ơn đến ban Lãnh đạo Phòng Tài nguyên Môi trƣờng Yên Bái – tỉnh Yên Bái, anh chị phòng tận tình giúp đỡ, bảo cho em thời gian thực tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày , tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Kim Thu DANH MỤC Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị tăng theo ngành .19 Bảng 4.2: Một số tiêu tổng hợp dân số 19 Bảng 4.3: Lao động, cấu lao động 20 Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái năm 31 Bảng 4.5: Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2013 Thành phố Yên Bái 39 Bảng 4.6: So sánh giá trung đấu giá giá sàn năm 2011 Thành phố Yên Bái 41 Bảng 4.7: So sánh giá trung đấu giá giá sàn năm 2012 Thành phố Yên Bái .43 Bảng 4.8: So sánh giá trung đấu giá giá sàn năm 2013 Thành phố Yên Bái .46 Bảng 4.9: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2011 48 Bảng 4.10: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2012 49 Bảng 4.11: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2013 50 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BQL Ban quản lý BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông TW Trung ƣơng UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC MỤC LỤC PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở pháp lý 2.2 Cơ sở thực tiễn 2.2.1 Bất động sản 2.2.1 Thị trƣờng bất động sản .5 2.3 Khái quát vấn đề nghiên cứu 2.3.1 Giá đất sở khoa học để xác định giá đất .5 2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.2 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất [1][2][12] 2.3.3 Các phƣơng pháp định giá đất đấu giá QSDĐ [11] 2.4 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nƣớc giời Việt Nam 2.4.1 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nƣớc giới 2.5.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam PHẦN III ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13 3.1 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 13 3.2 Thời gian địa điểm tiến hành nghiên cứu .13 3.3 Nội dung nghiên cứu 13 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội sử dụng đất địa Thành phố Yên Bái 13 3.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái 14 3.3.3 Thuận lợi khó khăn giải pháp Error! Bookmark not defined 3.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 14 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 15 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 16 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 16 Nhóm đất phù sa: Ký hiệu (P) (Fluvi sols)(FL) 17 Nhóm đất Glây (GL) (Gleyols) .17 Nhóm đất đen Luvisols (LV) 17 Nhóm đất đỏ Ferralsols 17 Nhóm đất tầng mỏng Leptosols 17 4.1.2 Điều kiện kinh tế 18 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 24 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 26 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất .31 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Yên Bái 32 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Yên Bái 32 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 32 4.3.3 Căn để xác định giá sàn 37 4.4 Kết đấu giá Thành phố Yên Bái 38 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 Thành phố Yên Bái 39 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 Thành phố Yên Bái 42 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 Thành phố Yên Bái 45 4.4.4 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử đất qua năm 48 4.4.5 Một số yếu tố ảnh hƣởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất .52 4.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất .54 4.5.1 Hiệu kinh tế 54 4.5.2 Hiệu xã hội 55 4.5.3 Đánh giá hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 56 4.6 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 57 4.7 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất 58 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59 5.1 Kết luận 59 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô quý báu, nguồn lực để xây dựng phát triển đất nƣớc Trong trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng Nhà nƣớc đặc biệt quan tâm vấn quản lý đất đai, đáp ứng nhu cầu chuyển đổi nên kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nên kinh tế trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Qua kì Đại hội, hội nghị Đảng đề xuất nội dung sách đất đai bất động sản, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi Từng bƣớc làm cho thị trƣờng bất động sản nƣớc có sức cạnh tranh với trƣờng bất động sản khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tƣ Thực công khai minh bạch, tăng cƣờng tính pháp lý, kỷ luật, kỉ cƣơng quản lý đất đai Nhà nƣớc điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất đai thông qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nƣớc vừa quản lý tốt thị trƣờng bất động sản, vừa nhà đầu tƣ bất động sản lớn nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản Thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc hoàn thiện, đủ sức tự phát triển để trƣờng vốn, thị trƣờng lao động điều tiết đầu vào thị trƣờng sản xuất kinh doanh hàng hóa Những năm gần để nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, Thành phố Yên Bái-tỉnh Yên Bái thực chủ trƣơng Nhà nƣớc với hai hình thức đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất, thực dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng thông qua phƣơng thức đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn vồn đầu tƣ Xuất phát từ quan điểm trên, đƣợc phân công khoa Quản lý tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Ngun, đƣợc trí phòng Tài ngun môi trƣờng Thành phố Yên Bái với hƣớng dẫn trực tiếp thầy giáo Th.s Trƣơng Thành Nam – cán giảng dạy khoa Quản lý tài nguyên – Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2013” 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung - Đánh giá đƣợc công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái, nhƣ Việt Nam - Đề suất giải pháp nhằm khắc phục hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái - Nêu đƣợc thuận lợi, khó khăn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất đề giải pháp nhằm khắc phục khó khăn 50 ( Nguồn : Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái) Bảng 4.11: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án năm 2013 STT Địa điểm Số tiền Tổng Số tiền diện ƣớc tính tích thu đƣợc (m2) (1000đ) 22 1469,5 5,560,700 6,829,400 1,268,700 1.23 613,9 4,360,500 6,325,100 1,964,600 1.45 2489 3,210,000 3,841,600 631,600 1.2 1275.5 4,600,650 5,959,600 1,358,950 1.3 32 3554,7 16,230,000 19,712,100 3,482,100 1.21 Số lô thu đƣợc sau đấu giá (1000đ) Số tiền chênh MCL lệch (lần) (1000đ) xã Tân Thịnh, thành phố Yên Bái Tổ 06, phƣờng Nguyễn Thái Học, TP Yên Bái Tổ 01, phƣờng Đồng Tâm, Tổ 12B, phƣờng Yên Thịnh Tổ 01, phƣờng Yên Ninh, thành phố Yên Bái Tổ 12A, phƣờng Yên Thịnh, thành phố 51 Yên Bái Tổ 12A, Tổ 36A, phƣờng 550 2,980,600 4,166,800 1,186,200 1.4 11 1781 10,780,500 13,522,200 2,741,700 1.25 28 2645 3,100,300 1,422,800 1.46 54 6755,2 26,500,000 28,266,563 1,766,563 1.06 520,6 2,510,000 1.22 Yên Thịnh, TP Yên Bái Tổ 19, phƣờng Trung Tâm, thành phố Yên Bái Tổ 29, Tổ 38, phƣờng Nguyễn Phúc, thành 4,523,100 phố Yên Bái Tổ 46, phƣờng Hồng Hà, thành phố Yên Bái Tổ 08, phƣờng 10 Đồng Tâm, 2,817,100 307,100 thành phố Yên Bái (Nguồn : Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái) Qua bảng 4.9, 4.10 bảng 4.11 cho thấy kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Yên Bái năm 2011-2012-2013 Sự chênh lệch số tiền thu đƣợc sau đấu giá quyền sử dụng đất so với số tiền ƣớc tính thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất năm khác rõ rệt Điều chứng tỏ thị trƣờng bất động sản năm qua có nhiều 52 biến động, ảnh hƣởng đến công tác đấu giá Năm 2011 Các dự án bán đấu giá quyền dụng đất địa bàn thành phố số tiền thu đƣợc sau đấu giá so với số tiền ƣớc tình thu đƣợc có chênh lệch khơng lớn từ 1.01 lần – 1.06 lần Năm 2012 năm 2013, án bán đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố số tiền thu đƣợc sau bán đấu giá so với sơ tiền ƣớc tính thu đƣợc thơng qua đấu giá có chênh lệch lơn từ 1.06 lần – 1.72 lần Qua dự án đấu giá điển hình năm 2011-2012-2013 địa bàn thành phố Yên bái cho thấy, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011-2012-2013 có nhiều biến động bị ảnh hƣởng thị trƣờng bất động sản Những lơ đất có giá sàn khơng cao, phù hợp với khả tài nhu cầu nhiều chủ sử dụng đất có nhiều ngƣời tham gia chênh lệch lớn Sự chênh lệch số tiền thu đƣợc sau đấu giá số tiền ƣớc tính thu đƣợc đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 cao (1,72 lần), năm 2011là thấp (1.01 lần) Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất góp phần không nhỏ vào tổng thu ngân sách Nhà nƣớc, tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng sở cơng trình cơng cộng Sự chênh lệch số tiền thu đƣợc sau đấu giá số tiền ƣớc tính thu đƣợc năm qua thay đổi có nhiều nguyên nhân: - Giá sàn đƣợc xây dựng cho lô đất chƣa sát với giá thị trƣờng - Thị trƣờng bất động sản năm 2011, cầu sử dụng đất giảm xuống nhanh chóng, số dao dịch bất động sản có chiều hƣớng giảm xuống - Khả tài nhu cầu chủ sử dụng đất năm 2011 khác xa với năm 2013 4.4.5 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất Từ dự án đấu giá điển hình thành phố Yên Bái diễn năm 2011, 2012, 2013 cho thấy, có yếu tố ảnh hƣởng đến kết đấu giá 53 quyền sử dụng đất: - Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí định ảnh hƣởng đến nhiều điều kiện khác: sở hạ tầng, điều kiện môi trƣờng, an ninh,…của lơ đất Các lơ đất ngõ lớn có vị trí thuận lợi, gần trục đƣờng trung tâm thành phố, thuận tiện việc giao lƣu buôn bán nhƣ điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá (tính 1m2) cao hẳn vị trí khác Ví dụ, lơ đất phƣờng Trung Tâm nằm gần trung tâm thành phố, trục đƣờng nên có giá cao nhiều so với giá xã Tân Thịnh (cùng năm 2013): lơ có giá trúng đấu giá cao phƣờng Trung Tâm 6,755 nghìn đồng/m2, giá trúng đấu giá cao xã Tân Thịnh đạt 550 nghìn đồng/m2 - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hƣởng không nhỏ đến thị trƣờng bất động sản nói chung cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Cụ thể, lơ đất khơng gần vị trí trung tâm nhƣ: xã Tân Thịnh, phƣờng Nguyễn Phúc quy hoạch tƣơng lai gần hệ thống giao thông đƣợc củng cố, đƣờng lớn vào lô đất đƣợc nâng cấp, mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho giao lƣu hàng hóa, lại nhân dân nên giá đất vị trí tăng lên nhanh so với năm trƣớc - Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá khơng phụ thuộc vào vị trí khu đất, địa điểm lô đất, thời gian tổ chức đấu giá, mà phụ thuộc vào số lƣợng ngƣời tham gia (nhu cầu khả tài ngƣời sử dụng đất) quan niệm, phong tục địa phƣơng Thực tế cho thấy, điều kiện kinh tế chƣa phát triển, nhu cầu ngƣời dân sử dụng đất khơng cao xác cầu có khả tốn khơng cao (nhu cầu khả tài chính) Do đó, số ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản hạn chế Bên cạnh đó, phong tục địa phƣơng nhƣ: đất hợp tuổi ngƣời, ngƣời phƣơng Đơng thích 54 lơ đất có mặt tiền nhỏ nhƣng mặt hậu lớn lô đất ngƣợc lại 4.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng thông qua phƣơng thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ trƣơng đắn Đảng Nhà Nƣớc nhằm nâng cao giá trị tiềm đất đai giảm bớt tiêu cực việc giao đất có thu tiền sử dụng đất mang lại Đấu giá QSDĐ mang lại nhiều kết khả quan đạt đƣợc nhiều mặt nhiều lĩnh vực kinh tế xã hội Những ƣu điểm vƣợt trội chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng đƣợc thể mặt sau: 4.5.1 Hiệu kinh tế a, Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao từ nguồn lực đất đai hình thức huy động đƣợc tối đa nguồn thu cho ngân sách địa phƣơng, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nguồn thu từ tiền SDQĐ thấp nhiều so với kinh phí thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất Kết nghiên cứu qua dự án nêu cho thấysố tổng số tiền thu đƣợc sau đấu giá 192,633,096 nghìn đồng, lớn số tiền ƣớc tính thu đƣợc 163,309,710 nghìn đồng b, Đấu giá quyền sử dụng đất khắc phục đƣợc khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng cho địa phƣơng Các dự án có tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất rút ngắn thời gian từ khâu bắt đầu chuẩn bị đầu tƣ tổ chức xong việc đấu giá quyền sử dụng đất thu tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nƣớc, tiết kiệm đƣợc thời gian cho nhà đầu tƣ ngƣời tham gia đấu giá Đồng thời, công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp cho nhà quản lý có sở xóa bỏ chế “xin, cho” đất đai, bƣớc hạn chế tiêu cực, gây thiệt hại kinh tế cho Nhà nƣớc, gắn bịt kẻ hở công tác quản lý đất đai, tạo lực hút mạnh mẽ để thực dự án, nhà đầu tƣ vào địa phƣơng 55 c,Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc đấu giá công khai, dân chủ, hội đồng đấu giá đa mức khởi điểm sở mức giá sàn UBND tỉnh qui định khu vực, sau tiến hành đấu giá, trả giá cao đƣợc quyền sử dụng lơ đất Điều tạo đƣợc cơng tất ngƣời có nhu cầu đất đai số tiền lớn thu đƣợc từ việc đấu giá QSDĐ khắc phục khó khăn vốn xây dựng sở hạ tầng, khác với hình thức đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng mà trông chờ vào đầu tƣ ngân sách Nhà nƣớc nhƣ trƣớc d, Kết thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh thị trƣờng, thừa nhận quyền sử dụng đất hàng hoá hoạt động thị trƣờng bất động sản Vì vậy, khẳng định chủ tr ƣơng đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tƣ, hạn chế đƣợc yếu tố tiêu cực, tham nhũng sách đổi đất lấy sở hạ tầng thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng địa phƣơng, góp phần đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc 4.5.2 Hiệu xã hội a, Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức đảm bảo cho chủ trƣơng, “ đổi đất lấy sở hạ tầng” đƣợc thực hiệu quả, hệ thống sở hạ tầng đƣợc xây dựng hồn chỉnh, góp phần chỉnh trang đô thị xanh, sạch, đẹp, môi trƣờng đƣợc cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân b, Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phƣơng, lĩnh vực có vị trí vơ quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội quốc gia nói chung phát triển kinh tế xã hội tỉnh Yên Bái nói riêng c, Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tƣ xây dựng, hoàn thiện hệ thống sở hạ tầng, chỉnh trang diện mạo thị, 56 quyền địa phƣơng sử dụng phần vốn hỗ trợ cho sản xuất, hỗ trợ chuyển dịch cấu ngành nghề, cấu trồng cho ngƣời nông dân, tạo thêm việc làm cho ngƣời dân, đặc biệt em hộ gia đình có đất bị giải tỏa để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị khu vực khai thác quỹ đất để tạo vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng, nhằm nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho ngƣời dân, bƣớc thúc đẩy q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc d, Về phía Nhà nƣớc, ngồi việc phát huy hiệu tối đa nguồn thu từ đất việc đấu giá QSDĐ xóa dần quan niệm không chƣa thừa nhận đất đai QSDĐ hàng hóa để có chủ trƣơng, biện pháp xây dựng sách nhằm nâng cao hiệu quản lý Nhà nƣớc đất đai 4.5.3 Đánh giá hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể nhƣ sau: a, Đất đai loại hàng hóa đặc biệt với đặc điểm đặc thù tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣợc khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu b, Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất GCNQSDĐ đƣợc nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nƣớc hồn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo qui định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết c, Để thực đƣợc việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, khơng chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy 57 hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đƣợc thực trƣớc bƣớc, có tầm nhìn chiến lƣợc có tính khả thi Chính mà quy hoạch đô thị đƣợc phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch d, Từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất dần xoá bỏ chế "xin, cho " đất đai, tạo điều kiện thuận lợi để đất đai đƣợc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm pháp luật e, Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nƣớc điều chỉnh giá đất sát với giá thị trƣờng hơn, hình thành thị trƣờng bất động sản lành mạnh, góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trƣờng bất động sản Do đó, với mục đích khai thác quỹ đất, huy động nguồn vốn cho ngân sách để thực chủ trƣơng “Đổi đất lấy sở hạ tầng”, chế đấu giá quyền sử dụng đất có ƣu vƣợt trội so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đƣợc áp dụng nhiều địa phƣơng thời gian dài trƣớc 4.6 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh hiệu mặt kinh tế, xã hội công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại tồn số vấn đề nhƣ sau: - Hình thức đấu giá đƣợc tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín hai lần, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá đƣợc nhanh chóng, dự án hồn thành công tác đấu giá đến ngày nhƣng kết đấu giá không đạt đƣợc mức giá cao giá trúng đấu giá chƣa phải giá cao - Việc xác định mức giá sàn nhƣ số khó khăn nhƣ đội ngũ cán công chức làm công tác định giá đất kiêm nhiệm nhiều việc, chƣa đƣợc đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu 58 phƣơng pháp xác định giá đất chƣa đầy đủ, dẫn đến việc xác định giá sàn chƣa thật sát với giá thị trƣờng - Việc bồi thƣờng giải phóng mặt số dự án sử dụng quỹ đất để đầu tƣ sở hạ tầng nhiều bất cập.Bên cạnh cơng tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nơng nghiệp nhiều hạn chế nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua - Về mức tiền bảo lãnh (tiền đặt cọc) qui định thấp 5% tổng giá trị lô đất theo giá sàn nhƣ thấp, tƣợng số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc nối với để đấu giá ngƣời trúng đấu giá không nộp tiền xin rút khỏi danh sách, ngƣời trúng giá thứ đƣợc thừa nhận trúng giá Để loại bỏ tƣợng tiêu cực trên, cần phải nâng tiền đặt cọc lên mức cần thiết khoảng 10%, đảm bảo ràng buộc phía q trình thực đấu giá đất 4.7 Một số đề xuất công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Phƣơng thức đấu giá theo lơ lớn hình thức “bán buôn”, đơn vị trúng thầu phải đầu tƣ xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho ngƣời có nhu cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trƣờng nhiều Phƣơng thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký kinh doanh đƣợc tham gia Do vậy, lƣợng ngƣời tham gia đấu giá hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng khơng đủ đơn vị tham gia - Phƣơng thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất đƣa đấu giá có tƣợng thơng đồng ngƣời tham gia đấu giá với có tƣợng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao Do bất cập nhƣ nên Thành phố cần điều chỉnh lại phƣơng thức đấu giá đất nay.Thống quy chế đấu giá dự án để ngƣời 59 dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Cần thay đổi số phƣơng thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tƣợng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, lơ giá sàn phải sát giá thị trƣờng để chống tiêu cực - Thành phố cần bƣớc tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, qua đố thiết lập đƣợc hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo đƣợc liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao đƣợc giá trị quyền sử dụng đất Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến xã, phƣờng, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi, thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá để ngƣời dân nắm bắt đƣợc thông tin - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần đƣợc xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đƣờng để triển khai dự án PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 1.Thành phố Yên Bái trung tâm kinh tế, văn hố, trị tỉnh n Bái Với tổng diện tích tự nhiên 10674.19 ha, đất nơng nghiệp 7427.48 chiếm 69.58 %, đất phi nông nghiệp 3158.70 chiếm 29.59 % đất chƣa sử dụng có 88.01 chiếm 0.82 % Nằm đầu mối trục giao thơng ,có vị trí thuận lợi cho việc giao lƣu, trao đổi hàng hoá với tỉnh Tây Bắc với Đồng Bằng Sông Hồng tỉnh Phía Đơng Bắc Bộ phạm vi nƣớc Sau nhiều năm thực Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 60 Cơng tác quản lí đất đai địa bàn thành phố có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần ổn định xã hội phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng Đặc biệt năm gần tập trung cao độ cho việc xử lí đất tồn đọng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Từ kết nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn Thành phố Yên Bái cho thấy: Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ đặc biệt, Nhà nƣớc tham gia trực tiếp vào thị trƣờng với tƣ cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ thị trƣờng không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tƣ nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đồng thời loại bỏ đƣợc yếu tố tiêu cực chế " xin, cho" tồn thời gian dài nhiều địa phƣơng nƣớc, thu hút đƣợc nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trƣờng bất động sản Đối với công tác quản lý Nhà nước Đấu giá QSDĐ tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, qua đó, chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất bƣớc đƣợc luật hoá đƣợc hƣớng dẫn ngày cụ thể Về mặt xã hội: Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phƣơng Góp phần giảm sức ép nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê, 61 5.2 Kiến nghị Để góp phần cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, giai đoạn tới tập trung giải vấn đề sau: - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất, thành phố Yên Bái - Đầu tƣ lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phƣờng, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu giá nhƣ bên - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bƣớc tập trung công tác đấu giá đất đầu mối, sở dự án chia thành nhiều phiên đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần đƣợc quảng cáo mạnh hơn, nhiều phƣơng tiện thơng tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy định dãn thời gian nộp tiền để ngƣời tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cƣờng giám sát ngƣời dân quan báo chí, từ ngăn chặn đƣợc hành vi tiêu cực xảy 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính(2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá , Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, NXB Bản đồ, Hà Nội Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, T.P Hồ Chí Minh Bài giảng Định giá đất bất động sản – TS Nguyễn Thế Huấn Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Luật đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001), NXB trị quốc gia Luật đất đai 2003, NXB trị quốc gia Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, T.P Hồ Chí Minh Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh tế học, (Vũ Cƣơng, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xn Ngun, Trần Đình Tồn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội 10 Chu Văn Thỉnh (2000), Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nƣớc, Hà Nội 11 Nhan Ái Tĩnh (1999)- Đại học trị Bình Đơng- Đài Loan, Phân tích lý luận sử dụng đất nơng nghiệp (Tôn Gia Huyên dịch), Hà Nội 63 12 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http:// www.e-sellers.co.jp 11 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến-Trung Quốc 12 Viện Nghiên cứu Địa chính(2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật đất đai mới, Hà Nội 64 ... trong công tác quản lý sử dụng đất 3.3.5 Những tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.6 Một số vấn đề công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành. .. Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 Thành phố Yên Bái 14 3.3.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 Thành phố Yên Bái 3.3.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 Thành phố Yên Bái. .. đấu giá Thành phố Yên Bái 38 4.4.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 Thành phố Yên Bái 39 4.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 Thành phố Yên Bái 42 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử