ÔN TẬP Phân tích khoản thu tài từ đất đai Cho ví dụ minh họa a Xét nguồn gốc đất đai Đất đai không người tạo mà tự nhiên tạo có trước người Xem xét khía cạnh này, đất đai sản phẩm kết tinh sức lao động người Vì vậy, đất đai xác định tài nguyên thiên nhiên Nghiên cứu góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu đất tạo tự nhiên đất đai phân bố vị trí khác tạo chênh lệch giá trị đất đai kinh tế học gọi chênh lệch địa tơ Mặt khác, q trình quản lý SDĐ, người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị Sự tác động người vào đất đai thực từ hai phía: b Xét theo lý luận suất thặng dư Các nhà kinh tế chia yếu tố sản xuất làm nhóm: đất đai, lao động, vốn (các cơng trình, máy móc, thiết bị nguyên nhiên vật liệu) quản lí Nguyên tắc suất thặng dư cho thu nhập thuộc đất đai phần lại sau tốn đầy đủ cho lao động, quản lí vốn Lý thuyết sản phẩm ròng Francois Quesnay cho "Sản phẩm ròng" thặng dư có sau khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân cơng hao phí ngun vật liệu sản xuất nhà tư sản xuất” Sản phẩm ngành nông nghiệp làm ra, sau khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân cơng, hao phí tư liệu sản xuất nhà tư bản, sản phẩm thặng dư, làm cho cải xã hội mở rộng Còn ngành ngồi lĩnh vực nơng nghiệp ngành cơng nghiệp gia công, thực việc kết hợp nhân tố vật chất có, kết hợp loại giá trị sử dụng thành loại giá trị sử dụng mới, làm tăng số lượng cải xã hội không làm cho cải xã hội mở rộng Đối với sản phẩm thặng dư vượt chi phí sản xuất sinh hoạt có hỗ trợ tự nhiên, cho rằng, lý cần phải thuộc chiếm hữu người sở hữu đất đai hình thức địa tơ c Xét theo lý luận địa tô - Xét theo lý luận địa tơ chủ nghĩa Mác Có thể tóm tắt tồn lý luận địa tơ Mác sau: (i) Địa tô chênh lệch I: Là địa tô chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch mà cơng nhân NoN sáng tạo SDĐ có độ phì nhiêu cao vị trí tương đối thuận lợi (ii) Địa tô chênh lệch II: Là địa tô chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch phát sinh liên tục gia tăng đầu tư đất làm cho suất tăng lên theo lần đầu tư (iii) Địa tô tuyệt đối: Một là, cấu thành hữu tư NoN thấp cấu thành hữu tư cơng nghiệp điều kiện hình thành địa tơ tuyệt đối Hai là, lũng đoạn quyền tư hữu đất đai ngun nhân để hình thành địa tơ tuyệt đối Thực chất nguồn gốc địa tô tuyệt đối giá trị thặng dư công nhân nông nghiệp sáng tạo (iv) Địa tô lũng đoạn: Địa tô lũng đoạn địa tô chuyển từ lợi nhuận siêu ngạch giá lũng đoạn hàng hóa mang lại Nguồn gốc địa tơ lũng đoạn lũng đoạn quyền tư hữu đất đai có nguồn gốc từ điều kiện tự nhiên đặc thù đất đai, loại đất đai có điều kiện tự nhiên để sản xuất số sản phẩm đặc biệt quí Như vậy, địa tơ có hình thức đặc thù nào, loại hình có chung điểm, chiếm hữu địa tơ hình thức kinh tế mà quyền sở hữu đất đai dựa vào để thực hiện, bao gồm: (i) Độc quyền kinh doanh ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt ổn định thường xuyên nông nghiệp chuyển hóa thành địa tơ (ii) Độc quyền sở hữu ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt chuyển hóa thành địa tơ; (iii) Chênh lệch độ phì nhiêu loại đất chênh lệch hiệu lần đầu tư liên tiếp ruộng hình thành nên loại địa tơ chênh lệch khác nhau; (iv) Chênh lệch giá sản xuất xã hội định điều kiện xấu với giá sản xuất cá biệt ruộng đất tốt trung bình đưa đến địa tơ; (v) Chênh lệch giá trị hàng hóa nơng sản với giá sản xuất chúng cấu tạo hữu nông nghiệp thấp công nghiệp độc quyền tư hữu ruộng đất hạn chế bình qn hóa tỷ suất lợi nhuận đưa tới địa tơ tuyệt đối - Xét theo lý luận địa tô chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây Lý luận địa tô chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây (chủ yếu giai đoạn từ năm 60 kỷ XX), đời lý luận địa tô đất đô thị, giải vấn đề: Một là, địa tô đất đô thị hay gọi giá đất thị, điển hình mơ hình địa tơ đất thị Alonso: Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thơng + Chi vào hàng hố khác Hai là, Kinh tế học tân cổ điển khái quát hóa thuyết địa tơ cho chủ sở hữu yếu tố đầu vào nhận tô kinh tế (địa tô trường hợp đặc biệt tô kinh tế) Do đó, tơ khoản nhận cho ưu đặc biệt loại hình đầu vào Những khoản thu không thiết phải dạng tiền mà đặc quyền Vì việc thu tơ làm cho cá nhân hay tập đồn nhận “một từ hư khơng” Các nhà kinh tế nhìn nhận đầu tư vào hoạt động tìm kiếm tơ, có nghĩa chi tiêu để nhận đặc quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị thị trường d Lý thuyết kinh tế học đô thị “Lý thuyết Vị - chất lượng Được phát triển gần TS Hoàng Hữu Phê, chứng minh rằng, giá BĐS kết hợp hai yếu tố “vị thế” “chất lượng” BĐS Trong đó, chất lượng thành phần vật lý BĐS, chủ yếu giá trị đầu tư chủ sở hữu BĐS tạo thành, diện tích giá trị cơng trình đất ; vị BĐS hiểu mong muốn mặt xã hội BĐS, phần lớn lại đầu tư công NN xã hội mang lại khoảng cách đến trung tâm thành phố, an ninh khu phố, loại đường, độ rộng đường Phân tích yếu tố tác động đến khoản thu tài từ đất đai Cho ví dụ minh họa a Yếu tố quy hoạch - Khái quát quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch SDĐ “tổng phổ” phát triển tái cấu kinh tế, quy hoạch SDĐ trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu chung phát huy hiệu cao kinh tế mơi trường gắn liền với nhiệm vụ trị, kinh tế- xã hội thời kỳ vùng; Quy hoạch SDĐ không để quản lý (giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.) mà cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường BĐS, gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai có giới hạn thời gian không gian Về kinh tế, quy hoạch SDĐ q trình tối đa hố giá trị đất đai; Về xã hội, quy hoạch SDĐ đảm bảo cân nhu cầu đất đai cho nhóm lợi ích, cân nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất tinh thần cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đất đai toàn xã hội - QH SDĐ tác động tất yếu đến giá trị đất đai tăng thêm: Có ý kiến cho rằng, QH SDĐ thường bị cho loại biện pháp tiêu cực để tiến hành hạn chế hoạt động cá nhân thị trường đất đai Đồng thời, ảnh hưởng quy hoạch việc cung ứng đất đai làm cho tượng đầu đất tăng lên Cũng có chuyên gia cho rằng, quy hoạch hạn chế tổng lượng đất sử dụng cho mục đích đó, khơng làm cho giá đất tăng lên mặt tổng lượng, mà ảnh hưởng vị trí mà phương án quy hoạch tạo nên gây ảnh hưởng đến giá mảnh đất cá biệt Về việc hạn chế quy hoạch cung ứng đất đai, có học giả (Alan W.Evans) đem chia thành hai loại: Một loại sách quy hoạch có tính thực chất, biện pháp sách có mục đích định trước, để bảo vệ đất nơng nghiệp, tiến hành điều chỉnh việc SDĐ loại khác làm sách quy hoạch có tính trình tự, phương pháp sử dụng để thực sách có tính thực chất điều lệ quản lý phân vùng SDĐ (Zoning), pháp quy chia nhỏ đất đai (subdivision regulation) Hai sách làm tăng lượng cung ứng đất đai Do tác dụng quy hoạch này, đường cong giá đất khơng đường cong trơn từ trung tâm thành phố giảm dần phía ngoại ơ, mà đường gấp khúc lồi lõm, không liên tục Báo cáo nghiên cứu Liên hợp quốc xuất năm 1973 kết luận: “Quy hoạch SDĐ dùng để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất nông nghiệp, đất trống dùng cho hoạt động công cộng (open space), khu bảo hộ tự nhiên Có quy hoạch khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở thêm chi nhánh giao thơng, quy hoạch thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đất đai khai phá nên đương nhiên làm cho giá đất lên cao” b Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất - Khái quát MĐSDĐ: Hầu chia đất đai đưa vào sử dụng làm nhóm loại đất nhóm loại đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp; LDD nước ta chia đất đai đưa vào sử dụng làm nhóm loại đất nhóm loại đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp - Chênh lệch giá trị theo mục đích sử dụng đất: Khi phát sinh chuyển MĐSDĐ, đặc biệt chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nguyên nhân sau đây: Một là, xem xét mặt giá trị đất phi nơng nghiệp ln có giá trị trao đổi cao giá trị đất nông nghiệp thứ nhất, sở khách quan đất phi nông nghiệp bị giới hạn QH, hạn chế chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng làm đất phi nơng nghiệp, tạo tính khan củaphi nơng nghiệp; thứ hai khả thâm dụng đất; thứ ba thu lợi q trình SDĐ phi nơng nghiệp cao đất nông nghiệp; thứ tư để SDĐ phi nông nghiệp phải đầu tư xây dụng sở hạ tầng Hai là, nhu cầu phát triển kinh tế phi nông nghiệp trở thành xu hướng phát triển tất yếu quốc gia Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên áp lực lớn không nước phát triển mà nước phát triển Hoa Kỳ, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp Hoa Kỳ trạng thái cần hạn chế lại Cụ thể như, năm (1992 - 1997) nước Mỹ có 15,8 triệu acre (tương đương 6,4 triệu ha) đất nông nghiệp chuyển sang làm đất đô thị Tỷ lệ chuyển đổi đất đai năm 30,2%, tỷ lệ tăng dân số 5,3% (theo số báo) c Yếu tố đầu tư vào đất đai - Phân biệt trước đầu tư sau đầu tư vào đất đai: (i) Giá trị đất nguyên thủy: Được xác định với giả thiết đất trạng thái tự nhiên/nguyên thủy, khơng có đầu tư vào đất khứ không tính đến ảnh hưởng lợi sở hạ tầng sở phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khu vực; (ii) Giá trị mặt đất/vị trí đất: Giá mặt đất/vị trí đất khác với giá trị đất nguyên thủy chỗ kết đầu tư khơng nhìn thấy gắn kết với đất thuộc giá mặt đất/vị trí đất.; (iii) Giá vốn/giá đầu tư (đất phát triển): Là giá thành đầu tư vào đất để phân biệt với giá đất nguyên thủy giá mặt đất/giá vị trí đất; gọi giá vốn giá ban đầu, giá khởi điểm thị trường quyền SDĐ; từ cho thấy: Giá trị đất ngun thủy tính phần lại sau khấu trừ tất chi phí cho yêu cầu đầu tư vào đất - Đầu tư vào đất đai: Theo luận điểm Adam Smith tất việc cải tạo, có cải tạo giao thơng có hiệu thực tế nhất; đề cập đến địa tô cấp sai, Smith coi trọng việc cải tạo điều kiện giao thơng vận tải vùng, Ơng cho "Trong tất việc cải tạo, cải tạo giao thơng có hiệu thực tế Đường sá tốt, đường sơng tốt, dòng sơng thơng tàu thuyền giảm thiểu chi phí vận chuyển, làm cho giá hàng hóa nơi xa vùng phụ cận thị xích lại gần nhau; đồng thời giao thơng thuận lợi thúc đẩy khai phá khu vực xa, khắc phục tính đơn độc nơng nghiệp vùng ngoại mở thị trường cho nông phẩm vùng ngoại ô” Trên thực tế thị trường đất đai, đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất nguyên thủy) trực tiếp vào thị trường, thông thường đất giao dịch thị trường qua khai khẩn, đầu tư, loại đất “thuộc” có kết cấu hạ tầng định Số liệu thống kê có liên quan chứng minh đầu tư vào kết cấu hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn giá đất, tỷ lệ khơng giống nhau, từ 35% đến 80% “các khoản thu từ đất” đầu tư kết cấu hạ tầng chịu tác động nhiều nhân tố, theo Larry R.G Martin: “cấp hạng hạ tầng, phương thức đầu tư chất lượng hạ tầng” ba nhân tố then chốt nhất, xuất nhân tố khơng phù hợp với nhu cầu thực tế, tất yếu dẫn đến đầu tư vào đất đai không hiệu làm cho TTBĐS bị thu hẹp Mặt khác việc lựa chọn thời điểm xây dựng hạ tầng, tác động đến nguồn cung đất cho thị trường: thiếu đất giá đất tăng lên; ngược lại xây dựng hạ tầng sớm lại tạo nhiều đất thành lãng phí đầu tư; kéo dài chu kỳ xây dựng hạ tầng vấn đề thời trở thành vấn đề đặc biệt quan tâm Như “các khoản thu từ đất” phụ thuộc vào mức độ thời điểm đầu tư kết cấu hạ tầng đương nhiên tác động tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn kết cấu hạ tầng (bao gồm cấp hạng, hệ số bảo đảm kết cấu hạ tầng, mức độ đồng mật độ hạ tầng) dịch vụ phục vụ Về mặt lượng “các khoản thu từ đất” bao gồm suất vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (giao thông, khu đô thị mới, khu công nghiệp v.v ) giá trị đất nguyên thủy d Yếu tố sách kinh tế-xã hội Ngoài ba yếu tố chủ yếu, tác động trực tiếp vào “các khoản thu từ đất” yếu tố kinh tế-xã hội tác động gián tiếp, thường xuyên chiếm vị trí quan trọng “các khoản thu từ đất” , xem xét ban hành sách phân phối “các khoản thu từ đất” , khơng thể khơng tính đến yếu tố này, là: (i) sách đất đai giá đất, tiêu biểu thời kỳ 10 năm 1993-2003 đất đai giao quyền sử dụng chuyển nhượng tạo cho đất đai định giá (LDD 1993); (i2) QSDĐ hàng hóa đặc biệt TTBĐS, giá đất định giá sát thị trường (LDD 2003) Từ giá đất (NĐ87) sang giá đất (NĐ 188), mức tối đa khung giá đất đô thị chênh lệch tăng lần, đất nông thôn chênh 31 lần; đến thời kỳ NĐ 123, mức tối đa khung giá đất phi nơng nghiệp nơng thơn nhóm đất NoN tăng thêm 1,5 lần, so với khung giá đất NĐ 87 giá đất phi nông nghiệp nông thôn chênh lệch tăng 46 lần nhóm đất nơng nghiệp chênh lệch tăng lần; cụ thể sau: (ii) Sự gia tăng dân số tăng trưởng kinh tế làm cho lượng cầu đất tăng mạnh cho mục đích làm nhà ở, xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng, sở hạ tầng giao thông, xây dựng KCN, KCX, sở kinh tế khác bao hàm yếu tố đầu đất đai Trong cung đất có giới hạn, cầu đất tăng dẫn đến giá đất thị trường tăng Giá đất theo “các khoản thu từ đất” chịu tác động nhân tố kinh tế xã hội chia làm nhóm: kinh tế; xã hội; NN, trị pháp lí; mơi trường địa phương Chỉ tính riêng biến động nhóm tiền tệ giá hàng hóa nói chung tác động lớn vào “các khoản thu từ đất”, qua thống kê cho ta thấy biến động quy mô tiêu dùng, kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng thời kỳ 2000-2010 bảng 5B góp phần làm cho giá đất 10 năm qua tăng lên 10 lần Phân tích mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất định giá đất Cho ví dụ minh họa Chế độ SHTD đất đai quy định Nhà nước người đại diện; Quyền SDĐ trở thành loại quyền có tính độc lập tương đối KTTT định hướng XHCN, KTTT việc chuyển dịch đất đai nhu cầu tất yếu, khách quan, phạm vi toàn xã hội tiến hành điều chỉnh lớn cấu kinh tế, phân công lại lao động phân phối lại nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động) Mối quan hệ quyền sở hữu đất đai quyền SDĐ biểu đặc điểm chủ yếu sau đây: - Do tính chất đặc thù chế độ SHTD đất đai nước ta nên quyền SDĐ hình thành sở quyền SHTD đất đai Điều có nghĩa tổ chức, cá nhân có quyền SDĐ Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn ổn định lâu dài theo mục đích giao đất, công nhận người SDĐ chuyển quyền SDĐ (bao gồm quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; chấp góp vốn quyền SDĐ) nên quyền SDĐ trở thành loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu; - Mặc dù quyền SDĐ tham gia vào giao dịch chuyển nhượng thị trường quyền SHTD đất đai quyền SDĐ có khác khơng thể đồng hai loại quyền này; lẽ, chúng có khác nội dung ý nghĩa, cụ thể: + Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước) quyền SDĐ quyền phái sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất hay công nhận quyền SDĐ; + Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền SDĐ loại quyền khơng trọn vẹn, khơng đầy đủ; tính khơng trọn vẹn, không đầy đủ quyền SDĐ thể khía cạnh sau đây: Một là, người SDĐ khơng có đầy đủ quyền Nhà nước với tính cách đại diện chủ SHTD ĐĐ; Hai là, khơng phải người có quyền SDĐ hợp pháp có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, chấp, góp vốn quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng sách giao đất, thuê đất hay cơng nhận quyền SDĐ; đó, có người giao đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê hưởng quyền người SDĐ; Ba là, quyền sở hữu đất đai loại quyền tồn độc lập quyền SDĐ lại loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc quyền SDĐ thể chỗ người SDĐ khơng tự định vấn đề phát sinh trình SDĐ mà định theo quyền mục đích SDĐ giao cơng nhận - Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa chuyển nhượng quyền SDĐ, tổng hòa giá trị hành địa tơ nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Hàm ý giá đất đai nước ta khơng giống quốc gia thơng thường có chế độ tư hữu đất đai: Thứ nhất, giá phải trả để có quyền SDĐ nhiều năm, mà giá quyền sở hữu đất; Thứ hai, thời gian tương SDĐ đối dài, thời gian sử dụng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp tương tự quyền sở hữu Giá đất nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa đất đai, giá đất phương tiện để thể nội dung kinh tế quy hoạch SDĐ chuyển mục đích SDĐ, quan hệ chuyển quyền SDĐ Từ LĐĐ 1993 trở chấm dứt tình trạng tồn hàng năm Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, hiệu Đồng thời KTTT, vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển quản lý SDĐ rộng lớn phạm vi phong phú hình thức biểu hiện, có liên quan đến khơng cấp ban hành sách, mà tác động đến cấp hành giao quyền trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần hàng triệu hộ gia đình nơng dân tầng lớp dân cư khác, việc định giá loại đất xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, có yêu cầu Nhà nước tính thu tài đất đai, tính giá trị tài sản giao đất, góp vốn quyền SDĐ, cổ phần hóa quyền SDĐ, bồi thường đất thu hồi đất Giá đất trở thành công cụ kinh tế để người quản lý người SDĐ tiếp cận với chế thị trường; mối quan hệ Nhà nước người SDĐ giá đất giữ vai trò quan trọng sách tài đất đai bồi thường Nhà nước thu hồi đất, quan hệ khơng thuận chiều mà xung đột lẫn nhau, đa số nước áp dụng nhiều mức giá quan hệ tài Nhà nước, người SDĐ nhà đầu tư theo hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt Thực theo phân cấp, UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường để thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý SDĐ Phân tích quyền chủ thể đại diện sở hữu tồn dân đất đai quy định luật đất năm 2013 * Về quyền chiếm hữu đất đai: Quyền chủ sở hữu tự nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu Người khơng phải chủ sở hữu có quyền chiếm hữu tài sản trường hợp chuyển giao pháp luật quy định Theo quy định pháp luật đất đai, thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai quy đinh cụ thể Điều 21, cụ thể gồm: - Quốc hội ban hành luật, nghị đất đai; định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực quyền giám sát tối cao việc quản lý sử dụng đất đai phạm vi nước - Hội đồng nhân dân cấp thực quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ địa phương trước trình quan có thẩm quyền phê duyệt; thơng qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực dự án phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, công cộng địa phương theo thẩm quyền quy định LĐĐ 2013; giám sát việc thi hành pháp luật đất đai địa phương - Chính phủ, UBND cấp thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai theo thẩm quyền quy định LĐĐ 2013 Để tổ chức việc SDĐ theo quyền hạn, Nhà nước “chia - giao” phần quyền chiếm hữu cho người sử dụng, khu đất, đất cụ thể, với thời gian có hạn, lâu dài, khơng phải vĩnh viễn Người SDĐ có quyền chiếm hữu, khống chế mà quyền chiếm hữu chung Nhà nước quy định cho họ, chiếm hữu để sử dụng (Điều 166 167) * Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai: Đất đai tài sản/tài nguyên đặc biệt, không giống với loại tài sản thông thường, nên việc thực quyền định đoạt phải tiến hành cách đặc biệt - Điều 13, qui định ngun tắc khơng có việc Nhà nước “chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác”, chế độ SHTD toàn đất đai khơng Để phù hợp với việc tổ chức SDĐ yêu cầu nâng cao hiệu SDĐ xã hội, pháp luật cho phép người SDĐ thực quyền hạn chế, có liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý đất giao, trường hợp quy định, với mục đích sử dụng cụ thể (Điều 166 167) Quyền định đoạt Nhà nước tuyệt đối, thể thông qua hoạt động quản lý (Điều 22), trách nhiệm quản lý (Điều 23), quan quản lý (Điều 24) Đó hoạt động cụ thể quan nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCN quyền SDĐ Quyền định đoạt gắn liền với quyền quản lý ĐĐ làm tăng thêm vai trò Nhà nước việc tổ chức SDĐ đai nâng cao hiệu việc sử dụng Những quyền người SDĐ liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý đất cụ thể, thể qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền SDĐ góp vốn quyền SDĐ theo quy định cụ thể pháp luật Tuy nhiên, quyền hạn chế theo mục đích sử dụng, phương thức nhận đất đối tượng nhận đất , mà pháp luật quy định cụ thể thông qua Nghị định Thông tư hướng dẫn * Về quyền sử dụng đất: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế Trong kinh tế bao gồm nhiều thành phần kinh tế, Nhà nước khơng thể tự trực tiếp sử dụng toàn đất đai mà phải phân bổ cho tồn xã hội, có tổ chức Nhà nước SDĐ vào mục đích Như vậy, quyền SDĐ trích để giao cho đối tượng SD (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) đất cụ thể; quyền SDĐ Nhà nước trường hợp thể quy hoạch SDĐ, việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đầu tư Nhà nước mang lại (Điều 14, 15) Về nguyên tắc, người SDĐ Nhà nước giao, hưởng lợi ích từ đất đầu tư họ mang lại Pháp luật vào tình hình thực tế kinh tế xã hội sách phát triển để quy định hình thức, biện pháp mức độ điều tiết nguồn thu từ đất, để vừa bảo vệ chế độ sở hữu lại vừa đảm bảo yêu cầu ổn định phát triển Nêu tính tiền sử dụng đất Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định LĐĐ xác định dựa sau: (1) Diện tích đất giao, chuyển mục đích sử dụng, cơng nhận quyền sử dụng đất; (2) Mục đích sử dụng đất; (3) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất Giá đất theo Bảng giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định áp dụng trường hợp hộ gia đình, cá nhân cơng nhận quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ diện tích đất hạn mức Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trường hợp sau: - Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trường hợp sau: Xác định tiền sử dụng đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại trường hợp: (1) Tổ chức giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất vượt hạn mức; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất - Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại trường hợp: (1) Tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất diện tích đất vượt hạn mức Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho trường hợp quy định (Điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) Trình bày nội dung quy định pháp luật liên quan đến tiền thuê đất Tiền thuê đất khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm áp dụng đất cho doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tập thể, cá nhân nước; tổ chức, cá nhân nước nhà nước cho thuê đất, mặt nước, mặt biển * Đối tượng thu tiền thuê đất - Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ nơng nghiệp vượt hạn mức giao quy định Điều 129 LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sở sản xuất phi nơng nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ làm muối vượt hạn mức giao đất địa phương để sản xuất muối tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ để thực dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định Khoản Điều 138 LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối giao đất không thu tiền SDĐ SDĐ làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định Điểm b Khoản Điều 142 LĐĐ 2013; hộ gia đình, cá nhân SDĐ làm kinh tế trang trại chuyển đổi mục đích sử dụng loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định Khoản Điều 142 LĐĐ 2013; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất để đầu tư xây dựng cơng trình ngầm theo quy định Khoản Điều 161 LĐĐ 2013; Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ xây dựng cơng trình nghiệp; Tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao SDĐ để xây dựng trụ sở làm việc - Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trường hợp sau: Đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân SDĐ sơng, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định Điểm b Khoản Điều 163 LĐĐ 2013; Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi SDĐ sơng, ngòi, kênh, rạch, suối để thực dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định Điểm c Khoản Điều 163 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Ban Quản lý khu cơng nghệ cao cho thuê đất theo quy định Khoản Điều 150 LĐĐ 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định Khoản Điều 151 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng khơng cảng hàng không, sân bay đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng khơng theo quy định Điểm b Khoản Điều 156 LĐĐ 2013 * Căn tính tiền thuê đất Người sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định LĐĐ xác định sau: (1) Diện tích đất cho thuê; (2) Thời hạn cho thuê đất; (3) Đơn giá thuê đất trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất thời hạn thuê trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; trường hợp đấu giá quyền thuê đất đơn giá thuê đất đơn giá trúng đấu giá; (4) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê * Xác định tiền thuê đất + Trường hợp thuê đất trả tiền th đất hàng năm khơng thơng qua hình thức đấu giá Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất Giá đất để tính thu tiền thuê đất xác định theo quy định Khoản 4, Khoản Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP Giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ thuê xác định theo quy định Khoản Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp: Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê không thơng qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê 1 đất chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Khoản Điều 172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định Khoản Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên tỉnh lại; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định Nghị định Chính phủ giá đất áp dụng trường hợp: Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê không thơng qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê theo quy định Khoản Điều 172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định Khoản Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước áp dụng trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất đất khu đất có giá trị (tính theo giá đất Bảng giá đất) 30 tỷ đồng thành phố trực thuộc Trung ương; 10 tỷ đồng tỉnh miền núi, vùng cao; 20 tỷ đồng tỉnh lại; Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền SDĐ thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng trường hợp quy định Khoản Điều Nghị định 46/2014/NĐ-CP * Lưu ý - Miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định Điều 19, Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thực trực tiếp với đối tượng Nhà nước cho thuê đất tính số tiền thuê đất phải nộp - Dự án hoạt động mà ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất cao quy định Nghị định tiếp tục hưởng mức ưu đãi cho thời gian lại; trường hợp mức ưu đãi thấp quy định Nghị định 46/2014/NĐ-CP hưởng theo quy định Nghị định 46/2014/NĐ-CP thời hạn ưu đãi lại kể từ ngày Nghị định 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành Trình bày nội dung miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp qua thời kỳ Thực chủ trương xóa đói, giảm nghèo, đồng thời hỗ trợ nơng dân, khuyến khích phát triển sản xuất nơng nghiệp, Đảng Nhà nước có định mở rộng ưu đãi miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp hộ nông dân đối tượng sản xuất nông nghiệp khác qua năm sau: Năm 1990 1991 thực miễn thuế nông nghiệp theo di chúc Chủ tịch Hồ Chí Minh cho hợp tác xã, tập đoàn sản xuất hời hạn năm hộ nông dân hời hạn hai năm, năm miễn 50% số thuế ghi thu Luật thuế SDĐ nông nghiệp quy định: - Miễn thuế SDĐ nông nghiêp: Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ rừng đặc dụng; Miễn thuế cho đất khai hoang không thuộc quy định khoản Điều dùng vào sản xuất: Trồng hàng năm: năm; riêng đất khai hoang miền núi, đầm lầy lấn biển: năm; Trồng lâu năm: miễn thuế thời gian xây dựng cộng thêm năm từ có thu hoạch Riêng đất miền núi, đầm lầy lấn biển cộng thêm năm; Đối với lấy gỗ loại lâu năm thu hoạch lần nộp thuế khai thác theo quy định khoản 4, Điều Luật thuế SDĐ nông nghiệp; Miễn thuế cho đất trồng lâu năm chuyển sang trồng lại đất trồng hàng năm chuyển sang trồng lâu năm, ăn quả: thời gian xây dựng cộng thêm năm từ có thu hoạch; Chính phủ quy định việc giảm thuế, miễn thuế đất khai hoang đầu tư nguồn vốn ngân sách Nhà nước; Miễn thuế giảm thuế cho hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, biên giới hải đảo mà sản xuất đời sống nhiều khó khăn; Miễn thuế giảm thuế cho hộ nông dân dân tộc thiểu số mà sản xuất đời sống nhiều khó khăn; Miễn thuế cho hộ nông dân người tàn tật, già yếu không nơi nương tựa; Miễn thuế cho hộ nộp thuế có thương binh hạng 1/4 2/4, bệnh binh hạng 1/3 2/3; Miễn thuế giảm thuế cho hộ nộp thuế gia đình liệt sỹ; Giảm thuế cho hộ nộp thuế có thương binh, bệnh binh không thuộc diện miễn thuế (thương binh hạng 1/4 2/4, bệnh binh hạng 1/3 2/3) mà đời sống có nhiều khó khăn - Giảm thuế SDĐ nơng nghiệp: Trong trường hợp thiên tai, địch hoạ làm thiệt hại mùa màng, thuế SDĐ nông nghiệp giảm miễn cho hộ nộp thuế theo vụ sản xuất sau: Thiệt hại từ 10% đến 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại; Thiệt hại từ 20% đến 30%, giảm thuế 60%; Thiệt hại từ 30% đến 40%, giảm thuế 80%; Thiệt hại từ 40% trở lên, miễn thuế 100% Năm 2001, thực Nghị số 24/1999/QH10 Quốc hội dự toán NSNN năm 2000, Chính phủ có Nghị số 05/2001/NQ-CP ngày 24/5/2001 thực miễn thuế SDĐ nông nghiệp hộ nghèo nước hộ xã đặc biệt khó khăn thuộc Chương trình 135 giảm 50% thuế SDĐ nơng nghiệp đất trồng lúa cà phê Năm 2002, thực Nghị số 50/2001/QH10 Quốc hội dự tốn NSNN năm 2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 199/2001/QĐ-TTg ngày 28/12/2001 tiếp tục thực miễn thuế SDĐ nông nghiệp xã đặc biệt khó khăn, vùng sâu, vùng xa hộ nghèo nước, đồng thời giảm 50% số thuế SDĐ nông nghiệp phải nộp hộ sản xuất nơng nghiệp khác lại chưa miễn thuế (hộ gia đình, cá nhân, hợp tác xã, doanh nghiệp tổ chức kinh tế khác) Năm 2003, Quốc hội có Nghị số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 tiếp tục thực miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp năm trước đến hết năm 2010, đồng thời mở rộng đối tượng miễn, giảm thuế hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã, cụ thể: Miễn thuế SDĐ nông nghiệp hạn mức theo quy định pháp luật cho vùng hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nhận đất giao khoán doanh nghiệp, hợp tác xã để sản xuất nông nghiệp; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp hạn mức hộ xã viên góp ruộng đất để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định Luật hợp tác xã; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp tồn diện tích đất hộ nghèo, hộ sản xuất nông nghiệp xã đặc biệt khó khăn theo quy định Chính phủ Giảm 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu hàng năm diện tích đất sản xuất nơng nghiệp đối tượng khơng thuộc diện miễn thuế diện tích đất sản xuất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định pháp luật hộ nông dân, hộ nông trường viên hộ sản xuất nông nghiệp khác" Tại kỳ họp thứ Quốc hội khoá XII, Quốc hội thông qua Nghị số 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp thực từ năm 2011 đến hết năm 2020, để thực miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp, bao gồm: + Miễn thuế SDĐ nơng nghiệp tồn diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng hàng năm có vụ lúa năm; diện tích đất làm muối; Miễn thuế SDĐ nơng nghiệp tồn diện tích đất nơng nghiệp Nhà nước giao cho hộ nghèo; + Miễn thuế SDĐ nông nghiệp diện tích đất nơng nghiệp hạn mức giao đất nơng nghiệp cho đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân nông dân Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất thừa kế, cho tặng, nhận chuyển quyền SDĐ; Hộ gia đình, cá nhân xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nhận đất giao khoán ổn định hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân nơng trường viên, lâm trường viên nhận đất giao khoán ổn định nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nơng nghiệp có quyền SDĐ nơng nghiệp góp đất để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định Luật hợp tác xã; + Giảm thuế SDĐ nông nghiệp với mức 50% số thuế SDĐ nơng nghiệp ghi thu hàng năm diện tích: đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp không hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân; đất nơng nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức trị, tổ chức trị xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị nghiệp đơn vị khác trực tiếp SDĐ để sản xuất nơng nghiệp Trình bày quy định pháp luật thuế thu nhập cá nhân từ thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền SDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân sắc thuế thu vào thu nhập hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền SDĐ (thực từ 01/01/2009) Thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng lần (Nghị định 12/2015/NĐ-CP) Giá chuyển nhượng bất động sản giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất giá đất hợp đồng chuyển nhượng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng đất giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng theo quy định pháp luật đất đai - Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng cơng trình kiến trúc gắn liền với đất xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khơng có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà vào quy định Bộ Xây dựng phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng bản, giá trị lại thực tế cơng trình đất Đối với cơng trình xây dựng hình thành tương lai xác định vào tỷ lệ góp vốn tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ cơng trình xây dựng UBND cấp tỉnh quy định Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định đơn giá áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ Xây dựng cơng bố, áp dụng thời điểm chuyển nhượng - Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại hợp đồng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định thời điểm cho thuê lại giá cho thuê lại xác định theo bảng giá UBND cấp tỉnh quy định Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng khơng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời điểm tính thuế thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời điểm tính thuế thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.” Mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất quy định Bảng 2.2 TT Thu nhập tính thuế Thuế suất (%) Thu nhập từ thừa kế, quà tặng 10 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS 02 02 Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS cá nhân không cư trú theo giá chuyển nhượng BĐS Thuế thu nhập cá nhân miễn thuế theo nguyên tắc không tăng thu nhập thực tế phát sinh giao dịch tài sản không thu trường hợp: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền SDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất; thu nhập từ giá trị quyền SDĐ cá nhân Nhà nước giao đất; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành sản phẩm khác qua sơ chế thông thường; thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao để sản xuất Giảm thuế trường hợp đối tượng nộp thuế gặp khó khăn thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả nộp thuế xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại không vượt số thuế phải nộp Trình bày nội dung khái quát quy định pháp luật liên quan đến giá đất Luật ĐĐ 2013 có 05 Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) quy định nguyên tắc định giá đất, khung giá đất, xây dựng bảng giá đất xác định giá đất cụ thể, tư vấn giá đất giúp cho Nhà nước người SDĐ thực quyền nghĩa vụ liên quan đến tài đất đai a Nguyên tắc định giá đất Việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc (Khoản điều 112 Luật ĐĐ 2013), cụ thể: Theo mục đích SDĐ hợp pháp thời điểm định giá; Theo thời hạn SDĐ; Phù hợp với giá đất phổ biến thị trường loại đất có mục đích sử dụng chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ nơi có đấu giá quyền SDĐ thu nhập từ việc SDĐ; Cùng thời điểm, đất liền kề có mục đích sử dụng, khả sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự có mức Như vậy, nguyên tắc định giá đất quy định theo Luật ĐĐ 2013 có bổ sung 02 nguyên tắc chỉnh sửa 01 nguyên tắc so với Luật ĐĐ 2003 Quy định khắc phục tồn nguyên tắc định giá đất Luật ĐĐ năm 2003, là: chưa định lượng “sát” với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường; chưa quy định cụ thể theo mục đích SDĐ thời hạn SDĐ chưa bao hàm hết nơi, loại đất giao dịch quyền SDĐ b Ban hành điều chỉnh khung giá Luật ĐĐ 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá loại đất không quy định thời hạn phải ban hành khung giá loại đất, quy định việc điều chỉnh khung giá loại đất giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường có biến động lớn Luật ĐĐ 2013 (Điều 113) tiếp tục giao: “Chính phủ ban hành khung giá loại đất định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng Trong thời gian thực khung giá đất mà giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu khung giá đất Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.” Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất quy định chi tiết đến vùng kinh tế (trong vùng kinh tế lại phân vùng theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi); quy định khung giá đất đô thị theo nhóm: thị đặc biệt (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh) loại thị lại; quy định tách riêng khung giá đất thương mại, dịch vụ khỏi khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thực tế giá đất loại cao giá đất nhằm tăng thu thuế sử dụng loại đất - Ban hành khung giá đất Việc xây dựng khung giá đất phải vào nguyên tắc định giá đất quy định Điều 112 Luật ĐĐ 2013, phương pháp định giá đất quy định Khoản 1, 2, Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết tổng hợp, phân tích thơng tin giá đất thị trường; yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý SDĐ ảnh hưởng đến giá đất Khung giá đất quy định với 11 bảng giá theo mức giá tối thiểu, tối đa nhóm đất nơng nghiệp nhóm đất phi nơng nghiệp theo vùng kinh tế loại đô thị Quy định khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nông thôn xác định theo loại xã đồng bằng, trung du, miền núi vùng kinh tế Quy định khung giá đất phi nông nghiệp đô thị xác định theo vùng kinh tế (vùng Trung du Miền núi phía Bắc, vùng Đồng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng sông Cửu Long) loại đô thị (đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V) Khung giá đất sử dụng làm để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất địa phương Đồng thời, để tạo hành lang pháp lý xây dựng khung giá đất quy định Điều 113 Luật ĐĐ 2013 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định cụ thể trình tự thực xây dựng khung giá đất; Bộ Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất (Điều 8) - Điều chỉnh khung giá đất Thể chế hoá Điều 113 Luật ĐĐ 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất phổ biến thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu khung giá đất khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên Chính phủ điều chỉnh khung giá đất Nội dung điều chỉnh khung giá đất bao gồm điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa loại đất số loại đất tất loại đất khung giá đất; điều chỉnh khung giá đất vùng kinh tế số vùng kinh tế tất vùng kinh tế; loại đô thị số loại đô thị tất loại đô thị Bộ Tài nguyên Mơi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất điều chỉnh Bộ Tài có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh (Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP) 10 Trình bày nội dung quy định bảng giá đất phục vụ cơng tác tài đất đai Khoản Điều 56 Luật ĐĐ năm 2003 quy định: Bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm SD làm để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tính tiền SDĐ tiền thuê đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ đấu thầu dự án SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ giao đất khơng thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật ĐĐ mà gây thiệt hại cho Nhà nước Kết thống kê cho thấy giai đoạn 2005 - 2008, địa phương tuân thủ quy định trên, tức bảng giá đất làm SD cho mục đích khác Tuy nhiên, việc SD bảng giá đất vào nhiều mục đích khác biệt nên q trình thực quy định gặp nhiều khó khăn, có xung đột lợi ích mục đích SD khác Để khắc phục bất cập trên, Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định theo hướng Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trường hợp DNNN tiến hành cổ phần hóa mà giá đất bảng giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường UBND cấp tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp Tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất sử dụng làm công cụ để thực nguyên tắc sau đây: - Giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất giá đất theo mục đích Giá đất đóng vai trò số thu tiền SDĐ, tiền thuê đất - Khi thực QH làm thay đổi mục đích SDĐ, loại thị, loại đường phố vị trí đất UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp (Khoản Điều 15, Nghị định 123/2007/NĐ-CP) - Khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ người SDĐ hưởng giá trị quyền SDĐ sử dụng phải nộp tiền SDĐ tiền thuê đất theo mục đích chênh lệch giá trị mục đích giá trị quyền SDĐ sử dụng; - Giá đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất để giao cho thuê theo QH giá đất theo mục đích SD phù hợp với mục đích giao đất công nhận QSDĐ (không bồi thường theo giá trị mục đích SD theo quy hoạch SDĐ); Khoản Điều 114 Luật ĐĐ 2013 quy định Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau đây: - Tính tiền SDĐ Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân - Tính thuế SDĐ - Tính phí lệ phí quản lý, SDĐ - Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực ĐĐ - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý SDĐ - Tính giá trị quyền SDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cơng nhận quyền SDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Giá đất cụ thể sử dụng làm trường hợp sau: - Tính tiền SDĐ Nhà nước cơng nhận quyền SDĐ hộ gia đình, cá nhân phần diện tích đất vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích vượt hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân Tính tiền thuê đất đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân - Tính tiền SDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền SDĐ; công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ tổ chức mà phải nộp tiền SDĐ - Tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho th đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền SDĐ - Tính giá trị quyền SDĐ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm - Tính tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất (khoản Điều 114 Luật ĐĐ 2013) Như vậy, qua giá đất để thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế chuyển quyền SDĐ thực mối quan hệ Nhà nước người SDĐ chế độ SHTD đất đai, người SDĐ có quyền thực theo mục đích giao cơng nhận 11 Vẽ sơ đồ CSDL đất đai Nêu khái quát CSDL đất đai Khái quát CSDL đất đai: CSDL đất đai tập hợp thơng tin có cấu trúc liệu địa chính, liệu quy hoạch sử dụng đất, liệu giá đất, liệu thống kê, kiểm kê đất đai xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý cập nhật thường xuyên phương tiện điện tử CSDL đất đai xây dựng tập trung thống từ Trung ương đến tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi chung cấp tỉnh) huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau gọi tắt cấp huyện) Đơn vị hành xã, phường, thị trấn (sau gọi chung cấp xã) đơn vị để thành lập CSDL đất đai CSDL đất đai cấp huyện tập hợp liệu đất đai xã thuộc huyện; huyện khơng có đơn vị hành xã trực thuộc cấp huyện đơn vị để thành lập CSDL đất đai; CSDL đất đai cấp tỉnh tập hợp từ CSDL đất đai tất huyện thuộc tỉnh; CSDL đất đai cấp Trung ương tổng hợp từ CSDL đất đai tất tỉnh phạm vi nước CSDL đất đai quốc gia xây dựng thống phạm vi nước bao gồm thành phần sau: (sơ đồ) 12 Vẽ sơ đồ quy trình ứng dụng cơng nghệ thông tin xây dựng phần mềm định giá đất ... nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, nguyên nhân sau đây: Một là, xem xét mặt giá trị đất phi nông nghiệp ln có giá trị trao đổi cao giá trị đất nông nghiệp thứ nhất, sở khách quan đất phi nông... đất nông thôn chênh 31 lần; đến thời kỳ NĐ 123, mức tối đa khung giá đất phi nơng nghiệp nơng thơn nhóm đất NoN tăng thêm 1,5 lần, so với khung giá đất NĐ 87 giá đất phi nông nghiệp nông thôn chênh... giảm thuế SDĐ nông nghiệp hộ nông dân đối tượng sản xuất nông nghiệp khác qua năm sau: Năm 1990 1991 thực miễn thuế nông nghiệp theo di chúc Chủ tịch Hồ Chí Minh cho hợp tác xã, tập đoàn sản xuất