KHÁI LƯỢC VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS Trương Hồng Quang - Bộ Tư pháp Thị trường bất động sản (BĐS) đời kết tất yếu việc chuyển đổi sang kinh tế (KT) thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) nước ta Tuy nhiên hoạt động thị trường BĐS thiếu tính minh bạch đặc biệt lĩnh vực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ); thông tin BĐS vấn đề tài liên quan đến BĐS v.v Sự thiếu minh bạch hoạt động thị trường BĐS rào cản làm chậm tăng trưởng KT Ở khía cạnh khác, thiếu minh bạch thị trường BĐS có ngun nhân bắt nguồn từ việc chưa minh bạch quy định hệ thống pháp luật hành liên quan đến BĐS Chính khơng minh bạch thị trường BĐS gây hậu tiêu cực phát triển KT - xã hội (XH) gia tăng tình trạng mua bán, chuyển nhượng, đầu đất đai trái phép nhằm mục đích kiếm lời; tồn hành vi tham nhũng, tiêu cực đất đai v.v Để khắc phục hạn chế, khiếm khuyết thị trường BĐS việc sâu tìm hiểu, nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn thị trường BĐS minh bạch giới học giả nước ta tiến hành Trong bối cảnh chung đó, đề tài “Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường BĐS” nghiên cứu, tìm hiểu nhằm nhận diện tiêu chí thị trường BĐS minh bạch biểu xét góc độ pháp lý; đánh giá thực trạng hệ thống pháp luật Việt Nam hành liên quan đến BĐS theo lăng kính minh bạch hóa đặt mối quan hệ so sánh với thực tiễn pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường BĐS số nước giới sở đề xuất giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trường BĐS nước ta giai đoạn 1.1.1 Khái niệm BĐS, thị trường BĐS Pháp luật dân nước giới phân chia tài sản thành BĐS động sản Hiện nay, có nhiều quan điểm khác BĐS song có điểm nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Bộ luật Dân (BLDS) Nhật Bản quan niệm: “Đất đai vật gắn liền với đất BĐS” (khoản - Điều 86); BLDS Pháp có quan niệm tương tự: “Đất đai cơng trình xây dựng BĐS tính chất” (Điều 518) Ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2005 thì: “BĐS tài sản bao gồm: i) Đất đai; ii) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; iii) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; iv) Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, BĐS xác định trước hết tài sản song tài sản BĐS, tài sản khơng di dời BĐS Vì vậy, đặc điểm quan trọng để xác định tài sản có phải BĐS hay khơng yếu tố khơng di dời Nên, BĐS trước hết đất đai cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất Đất đai yếu tố ban đầu thiếu BĐS Thị trường BĐS đời đất đai trở thành hàng hố Hay nói cách khác, đâu vào lúc nào, BĐS chưa trở thành hàng hố, đó, lúc chưa thể có thị trường BĐS, lẽ, đề cập đến thị trường đề cập đến trao đổi sản phẩm trình sản xuất Khác với sản xuất tự cung tự cấp, sản xuất hàng hoá sản xuất sản phẩm để đem bán, trao đổi thị trường Tuy nhiên, khơng hẳn có hoạt động mua bán, trao đổi có KT thị trường, mà KT hàng hoá phát triển đến trình độ định xuất KT thị trường Như vậy, thị trường BĐS nơi mà diễn mua, bán, trao đổi BĐS phát triển mức độ cao, thị trường mua, bán, trao đổi đất đai công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất Mặc dù có quan niệm khác khái niệm thị trường BĐS song giới nghiên cứu cho thị trường BĐS có đặc điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS loại thị trường khơng hồn hảo “Thị trường nhà đất dạng thị trường khơng hồn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường đó”[1] Mức độ hồn hảo thị trường BĐS thấp thị trường hàng hoá tiêu dùng thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi phải có can thiệp nhiều Nhà nước, đặc biệt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ), phát triển hạ tầng KTKT, phát triển đô thị, khu dân cư v.v., việc xác lập quyền bảo hộ quyền sở hữu tài sản BĐS công dân, tổ chức q trình trao đổi hàng hố BĐS Thứ hai, giao dịch thị trường BĐS cần đến loại tư vấn chun nghiệp có trình độ cao Điều bắt nguồn từ lí BĐS loại hàng hố có giá trị lớn Mặt khác, giá hàng hoá BĐS chịu tác động phức tạp nhiều yếu tố (vị trí địa lý, nguồn gốc, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng; yếu tố phong thuỷ; ảnh hưởng mơi trường văn hố, KT, xã hội BĐS; phong tục, tập quán, tâm lý, sở thích người tham gia giao dịch BĐS …), đồng thời, thông tin thị trường BĐS phức tạp thường khơng hồn hảo Chính vậy, mua bán, giao dịch BĐS đòi hỏi phải có tính tốn kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thơng qua tư vấn chun gia mơi giới, định giá BĐS có chun môn… thuộc tổ chức môi giới chuyên nghiệp hoạt động thị trường Tuy giá chuyên gia ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn, nắm thông tin thị trường, am hiểu pháp luật BĐS… nên thoả mãn nhu cầu cho đối tượng tham gia giao dịch BĐS Kinh nghiệm cho thấy, tổ chức mơi giới phát triển vận hành thị trường BĐS hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS cao Hoạt động tổ chức môi giới có vai trò quan trọng, góp phần kích thích thị trường BĐS phát triển Thứ ba, đất đai tài nguyên thiên nhiên ngày khan (tổng cung đất không thay đổi, nước phát triển trọng việc khai thác sử dụng không gian chiều đất đai: độ sâu, bề mặt khoảng không gian), nên yếu tố đầu tiềm ẩn thị trường BĐS “Một đặc điểm thị trường nhà đất tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cố định, cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung”[2] Trong điều kiện thị trường BĐS vận hành thơng thống, mặt tích cực yếu tố đầu BĐS phá vỡ trạng thái cân “tĩnh” kích thích hành vi giao dịch bên nhằm tạo lập cân mới, đồng thời, đầu BĐS phát sinh tác động tiêu cực đẩy giá BĐS lên cao giá trị thực (giá ảo) gây lũng đoạn thị trường BĐS Kinh nghiệm nhiều nước phát triển cho thấy việc đầu BĐS mức độ “nóng” làm phá vỡ cân phát triển, tạo “tam giác nợ” gồm bên: ngân hàng, dân cư nhà đầu tư, kinh doanh BĐS; gây nhiều hậu xấu mặt KT-XH Thứ tư, hàng hố BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố “đầu vào” quan trọng ngành sản xuất- kinh doanh Việc khai thông thị trường BĐS tạo điều kiện thuận lợi khơng cho thân nhà kinh doanh BĐS mà cho tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh lĩnh vực sản xuất, dịch vụ cách có hiệu quả; Thứ năm, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc BĐS loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương lại khác nhau, đồng thời, đất đai dịch chuyển từ vùng sang vùng khác tâm lý, thị hiếu, tập quán di chuyển vùng, miền khác Chính vậy, hoạt động thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng, miền nước, vùng, miền lại có trình độ phát triển không đồng đều, mật độ phân bố dân cư khác Do vậy, nhu cầu BĐS khác vùng, miền dẫn đến khác quy mơ trình độ phát triển thị trường BĐS Thực tế cho thấy, thị trường BĐS thị có quy mơ trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Thậm chí, thị, quy mơ mức độ phát triển thị trường BĐS đô thị trung tâm trị, kinh tế, văn hố vùng nước hoạt động sôi động so với đô thị khác; Thứ sáu, với thị trường vốn, thị trường BĐS bị tác động trực tiếp tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” kinh tế đạt mức tăng trưởng cao ngược lại dễ bị đóng băng tốc độ tăng trưởng kinh tế bị suy giảm; Thứ bảy, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn; hàng hoá BĐS loại hàng hoá có giá trị lớn; đó, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường BĐS có nhu cầu lớn vốn Mà phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS huy động thị trường vốn, đồng thời, lượng vốn huy động thị trường tài đem đầu tư vào thị trường BĐS Hàng hố BĐS có giá trị lớn có số đặc điểm di dời, lâu bền… nên thường đóng vai trò tài sản bảo đảm hoạt động vay mượn thị trường vốn Chính vậy, thị trường BĐS quốc gia phát triển lành mạnh ổn định có thị trường vốn phát triển bền vững Giữa hai thị trường có mối liên hệ gắn bó mật thiết với Thực tế cho thấy, biến động thị trường dẫn đến tác động xấu cho hoạt động thị trường ngược lại Sự sụt giá nhanh chóng BĐS thường kéo theo gia tăng khoản nợ khó đòi, chí dẫn đến phá sản số tổ chức tài thị trường vốn 1.1.2 Vai trò thị trường BĐS kinh tế quốc dân Thị trường BĐS loại thị trường “đầu vào” trình sản xuấtkinh doanh xã hội Nó đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân biểu khía cạnh chủ yếu sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần vào việc phân bổ sử dụng có hiệu yếu tố quan trọng hàng đầu trình sản xuất kinh doanh đất đai BĐS đất; Thứ hai, thị trường BĐS tạo kích thích cho hoạt động đầu tư vào BĐS đất đai, nhà xưởng… qua góp phần tác động trực tiếp đến tăng trưởng kinh tế; Thứ ba, thị trường BĐS tạo động chuyển dịch cấu lao động ngành, vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, SDĐ đai BĐS khác; Thứ tư, thị trường BĐS tác động trực tiếp đến thị trường tài chính, tiền tệ Việc chuyển BĐS hàng hoá thành tài sản tài góp phần tăng khả huy động nguồn lực cho kinh tế, lẽ, phân tích phần trên, BĐS loại hàng hố có giá trị lớn mà việc đầu tư kinh doanh đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn Trong đó, nhà đầu tư thường khơng có đủ lượng vốn cần thiết nên họ phải huy động thông qua hình thức vay vốn tổ chức tín dụng Việc luân chuyển hàng hoá BĐS thị trường góp phần kích thích thị trường tài phát triển thông qua mở rộng kênh huy động nguồn vốn vay xã hội đẩy mạnh hoạt động cho vay vốn tổ chức tín dụng, ngân hàng; Thứ năm phát triển thị trường BĐS cách thơng thống tạo điều kiện cho việc hình thành giá BĐS cách khách quan phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Đây điều kiện quan trọng để đảm bảo canh tranh bình đẳng lành mạnh kinh tế Điều có ý nghĩa điều kiện nước ta tích cực chủ động hội nhập vào kinh tế khu vực giới; Thứ sáu, động thái số thị trường BĐS (lượng giao dịch, số giá, vòng quay BĐS…) có mối quan hệ trực tiếp đến vận hành hoạt động hiệu thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường sức lao động… phản ánh thực trạng tình hình tài quốc gia; Thứ bảy, tăng trưởng kinh tế tốc độ thị hố cao gây sức ép cầu BĐS nói chung nhà nói riêng xã hội Phát triển thị trường BĐS thơng thống tạo động phấn đấu hội có nhà cho đại phận người lao động, người có thu nhập thấp với giá chấp nhận được; Thứ tám, nước chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung cao độ sang kinh tế thị trường phát triển thị trường BĐS góp phần thực chủ trương, sách lớn Nhà nước cổ phần hoá, giao khoán, bán, cho thuê… doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo bình đẳng thành phần kinh tế hoạt động sản xuất- kinh doanh hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm 1.1.3 Một số đặc trưng thị trường BĐS nước ta Nghiên cứu thị trường BĐS nước ta rút số đặc trưng sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS nói chung thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng nước ta xác lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường QSDĐ, thị trường nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Chỉ có QSDĐ phép chuyển nhượng thị trường Điều ghi nhận Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 2003 BLDS năm 2005 Vì đối tượng giao dịch thị trường BĐS đất đai mà QSDĐ Hay nói cách khác nước ta, pháp luật không thừa nhận tồn thị trường đất đai mà ghi nhận bảo hộ tồn thị trường QSDĐ Ở khía cạnh khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ xác lập phụ thuộc vào ý chí Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua hành vi pháp lý như: Nhà nước giao đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ Vì vậy, thị trường QSDĐ nước ta bao gồm loại thị trường: Thị trường sơ cấp (quan hệ Nhà nước người SDĐ việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ) thị trường thứ cấp (quan hệ người SDĐ với việc xác lập giao dịch QSDĐ) Thứ hai, nhận thức đầy đủ thị trường BĐS chưa phổ cập nâng cao người dân Ở nước ta song song tồn loại hình thị trường BĐS: thị trường BĐS thức thị trường BĐS phi thức (hay gọi thị trường “ngầm”) Hai loại thị trường tồn song song đan xen lẫn Thị trường BĐS khơng thức tồn bắt nguồn từ tâm lý, thói quen phận dân cư coi thường không hiểu biết pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức giấy tờ “trao tay” khơng đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền Ở khía cạnh khác, Nhà nước nỗ lực việc xác lập thị trường BĐS thức việc bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng hệ thống pháp luật lĩnh vực ban hành Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật nhà năm 2005, Luật Xây dựng năm 2003, Luật kinh doanh BĐS xây dựng Dự thảo Luật đăng ký BĐS… Đi đôi với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) (đặc biệt đất đô thị) hoạt động cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng công khai, minh bạch giản tiện; phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh UBND cấp huyện; thành lập hệ thống quan dịch vụ công đất đai… nhằm đáp ứng đòi hỏi trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường xây dựng đồng yếu tố thị trường, có thị trường BĐS Thứ ba, khơng phải loại đất nào, pháp luật quy định cụ thể thời hạn sử dụng Theo pháp luật hành, đất Nhà nước giao cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài không quy định cụ thể thời hạn sử dụng thu hồi loại đất trường hợp quy định Điều 38 Luật đất đai năm 2003 Thứ tư, có nhiều BĐS không tham gia vào thị trường tham gia hạn chế như: BĐS đất thuê Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm cá nhân, tổ chức; BĐS mà người SDĐ chưa trả tiền SDĐ (trừ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp); đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân (hạn chế hạn mức, thời hạn sử dụng, nơi người nhận chuyển đổi…); BĐS mà người SDĐ phải trả tiền SDĐ tiền SDĐ trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Thứ năm, tồn không thống hệ thống pháp luật BĐS việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước tham gia vào thị trường BĐS nước ta Thứ sáu, thị trường BĐS nước ta thiếu khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng để bảo hộ Các quy định liên quan đến thị trường BĐS ban hành văn pháp luật khác như: Luật đất đai năm 2003, BLDS năm 2005, Luật nhà năm 2005, Luật xây dựng năm 2003, Luật kinh doanh BĐS năm 2006… Tuy nhiên điều chưa đủ, muốn phát triển quản lý thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, pháp luật cơng tác đăng ký BĐS có ý nghĩa quan trọng, lẽ, thông qua việc đăng ký BĐS, Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn gốc, diện tích, sở pháp lý, chủ sở hữu BĐS biến động trình sử dụng BĐS…; đồng thời, đăng ký BĐS biện pháp để pháp luật bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu BĐS Song, chưa có đạo luật riêng điều chỉnh hoạt động này[3] Hoạt động đăng ký BĐS nói chung đăng ký QSDĐ nói riêng đạo luật chuyên ngành điều chỉnh Ở khía cạnh khác, kinh nghiệm nước có thị trường BĐS phát triển giới cho thấy để thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh vai trò tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường tổ chức định giá BĐS, tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý BĐS, tổ chức đăng ký BĐS, tổ chức dịch vụ cung cấp thơng tin BĐS… có vai trò quan trọng Song nước ta thiếu quy chế đăng ký thành lập quản lý hoạt động tổ chức Thứ bảy, thị trường BĐS nước ta hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp Điều thể hiện: - Thiếu tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh BĐS; tiềm lực tài doanh nghiệp kinh doanh BĐS không dồi dào; phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, bản; thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn thiếu bẳn sắc, văn hoá kinh doanh lĩnh vực BĐS, thiếu kỹ kinh doanh có tính chun nghiệp, lực cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh BĐS mức độ thấp Hiện số doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo kiểu “nhất thời”, chụp giựt mang tính thời vụ… - Thiếu tổ chức trung gian, môi giới chuyên nghiệp hoạt động mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Theo Báo cáo nghiên cứu thông tin kinh doanh nhà, đất Báo Hà Nội cho thấy: “Các đối tượng tham gia vào dịch vụ tư vấn nhà, đất gồm tổ chức Nhà nước tư nhân Trong số tư nhân hoạt động tư vấn nhà, đất nhiều trường hợp hoạt động ngồi kiểm sốt Nhà nước Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan có thẩm quyền”[4] - Thiếu sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp thị trường BĐS Muốn thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, Nhà nước cần phải thiết lập sàn giao dịch nơi mà người bán, người mua người mơi giới gặp để tìm hiểu, cung cấp thơng tin xác lập giao dịch BĐS Tuy nhiên, sàn giao dịch xuất không nhiều đô thị lớn- nơi mà nhu cầu giao dịch người dân ngày tăng - Thiếu tổ chức làm nhiệm vụ định giá đất BĐS chuyên nghiệp Hiện nay, ngân hàng tổ chức tín dụng quan hữu quan gặp nhiều khó khăn việc xác định giá trị BĐS quan hệ cầm cố; chấp, bảo lãnh xử lý BĐS để bảo đảm thi hành án… mà nguyên nhân thiếu tổ chức dịch vụ định giá BĐS chuyên nghiệp Mặt khác, minh bạch, công khai tiếp cận thông tin BĐS xã hội mức độ thấp Điều làm giảm hấp dẫn nhà đầu tư vào thị trường BĐS  ... quan trọng Song nước ta thi u quy chế đăng ký thành lập quản lý hoạt động tổ chức Thứ bảy, thị trường BĐS nước ta hoạt động thi u tính chuyên nghiệp Điều thể hiện: - Thi u tổ chức chuyên nghiệp... phương thức kinh doanh khơng mang tính chun nghiệp, bản; thi u chiến lược kinh doanh dài hạn thi u bẳn sắc, văn hoá kinh doanh lĩnh vực BĐS, thi u kỹ kinh doanh có tính chun nghiệp, lực cạnh tranh... cầm cố; chấp, bảo lãnh xử lý BĐS để bảo đảm thi hành án… mà nguyên nhân thi u tổ chức dịch vụ định giá BĐS chuyên nghiệp Mặt khác, minh bạch, công khai tiếp cận thông tin BĐS xã hội mức độ thấp