nhuanhphong@yahoo.com Tài liệu tham khảo  Luật nhà 2005  Nghị định 90/CT hướng dẫn luật nhà  Nghị 23/ 2003 QH 26/11/2003 qui định nhà đất nhà nước quản lý bố trí sử dụng q trình thực sách nhà cải tạo xã hội chủ nghĩa  Nghị 755/ 2005 UBTVQH ngày 2/4/2005 qui định số trường hợp cụ thể nhà đất trình thực sách quản lý nhà đất cải tạo xã hội chủ nghĩa  Nghị 58 /1998 UBTVQH ngày 24/8/1998 qui định giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1/7/ 1991 khơng có người Việt nam nước ngòai tham gia  Nghị 1037 /2006 UBTVQH ngày 27/7/2006 qui định giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 1/7/1991 có người Việt nam nước ngòai tham gia  Nghị 19/2008 ngày 22/5/2008 QH qui định thí điểm cho người nước ngòai sở hữu nhà Việt nam BÀI KHÁI QUÁT GIAO DỊCH DÂN SỰ VỀ NHÀ Ở I Khái niệm phân lọai Khái niệm Giao dịch dân nhà hợp đồng hay hành vi pháp lý đơn phương cá nhân tổ chức nhằm làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Phân lọai giao dịch Căn vào thể ý chí chủ thể việc làm phát sinh hậu pháp lý, giao dịch nhà chia lọai :  Hợp đồng nhà : thỏa thuận bên việc mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, chấp ủy quyền  Hành vi pháp lý đơn phương thể ý chí bên chủ thể nhằm làm phát sinh hậu pháp lý II Điều kiện có hiệu lực giao dịch giao dịch vơ hiệu Điều kiện có hiệu lực giao dịch Đối với cá nhân tham gia giao dịch nhà phải có lực hành vi dân ( Đ17-23 Luật dân qui định lực hành vi dân sự) Đối với tổ chức tổ chức phải có chức kinh doanh phù hợp với qui định pháp luật Nội dung mục đích giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật không trái đạo đức xã hội Nội dung giao dịch tổng hợp điều khỏan quyền nghĩa vụ chủ thể giao dịch Tùy loại giao dịch mà bên thỏa thuận điều khỏan sau : đối tượng, số lượng, giá cả, thời gian, địa điểm, phương thức phạt, vi phạm bảo hành … Người tham gia giao dịch phải tự nguyện, có thống ý chí bày tỏ ý chí Các giao dịch khơng có tự nguyện bao gồm: + Hợp đồng giả tạo : hợp đồng bên thiết lập để nhằm che giấu hợp đồng khác    iiq1516249488.doc 1/9  + Giao dịch nhầm lẫn : hình dung sai chủ thể mà giao kết hợp đồng + Hợp đồng bị lừa dối : việc bên hay bên thứ ba cố ý làm cho bên hiểu sai mà giao kết hợp đồng + Giao dịch bị đe dọa : việc bên hay bên thứ ba làm cho bên sợ hãi mà phải giao kết hợp đồng để nhằm tránh thiệt hại vật chất hay tinh thần hay người thân thích mà giao kết + Giao dịch người lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sự, người có lực hành vi dân giao kết vào thời điểm giao kết không nhận thức hành vi Hình thức giao dịch phải văn bản, trường hợp pháp luật có qui định phải chứng nhận, chứng thực bên phải tuân thủ hình thức Ngòai ra, luật nhà qui định điều kiện sau ( điều 91 luật nhà )  Nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu ( bắt buộc )  Nhà khơng có tranh chấp  Nhà khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án hay chấp hành định quan hành A Giao dịch vô hiệu hậu giao dịch vô hiệu Giao dịch vô hiệu Là giao dịch vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng B Phân lọai giao dịch vô hiệu Căn vào tính chất mức độ vi phạm hợp đồng vô hiệu chia lọai: Vô hiệu tuyệt đối : Những hợp đồng có vi phạm nghiêm trọng, hậu xảy không tác động đến bên giao dịch mà đến lợi ích cơng cộng, lợi ích nhà nước Các hợp đồng đương nhiên vô hiệu từ cam kết Các hợp đồng vô hiệu tuyệt đối gồm hợp đồng giả tạo, hợp đồng vi phạm điều cấm pháp luật Vơ hiệu tương đối Những hợp đồng có vi phạm không nghiêm trọng, hậu xảy chủ yếu tác động đến bên Vì hợp đồng bị tun bố vơ hiệu có u cầu chủ thể Các hợp đồng vô hiệu tương đối gồm hợp đồng bị lừa dối, đe dọa, nhẫm lẫn, người hạn chế lực hành vi xác lập thực hiện, giao dịch vi phạm hình thức   Căn vào phạm vi vơ hiệu, hợp đồng vô hiệu chia lọai:  Hợp đồng vơ hiệu tòan : tất nội dung hợp đồng khơng có giá trị, không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên  Hợp đồng vô hiệu phần : phần hợp đồng khơng có giá trị, phần khác có hiệu lực Căn vào phạm vi thẩm quyền, hợp đồng vô hiệu chia lọai:  Hợp đồng vô hiệu chủ thể giao kết khơng có thẩm quyền ( Đ145 Luật dân )  Hợp đồng vô hiệu chủ thể giao kết vượt thẩm quyền ( Đ146 luật dân ) Căn vào điều kiện có hiệu lực, hợp đồng vô hiệu chia lọai: iiq1516249488.doc 2/9     C Giao dịch vô hiệu vi phạm chủ thể Ví dụ : người bán khơng có lực hành vi, bị bịnh tâm thần Giao dịch vơ hiệu có nội dung mục đích vi phạm điều cấm pháp luật trái với đạo đức xã hội Giao dịch vô hiệu vơ hiệu khơng có tự nguyện Ví dụ bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Giao dịch vơ hiệu vi phạm hình thức Hậu hợp đồng vô hiệu Hợp đồng vô hiệu hiệu lực, kể từ thời diểm giao kết bên phải hòan trả cho nhận, khơng hòan trả vật hòan trả tiền, bên có lỗi để hợp đồng vơ hiệu phải bồi thường Ví dụ Chỉ chồng A ký văn bán nhà cho C mà khơng cho vợ B biết Hợp đồng có vơ hiệu khơng  Vơ hiệu tòan B nhận tiền khơng ký ( chí đơn đốc thực chưa nhận tiền )  Hợp đồng có hiệu lực tiến hành dựa đồng thuận thời điểm vi phạm hình thức khơng gây vơ hiệu  thể tơn trọng tự ý chí ( điều 388, 122, 150, 145 luật dân ) A, B ký chưa công chứng  Áp dụng điều 134 ? Giao kết thực trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ giao dịch Giao kết hợp đồng việc bên bày tỏ ý chí với để đến thống làm phát sinh quyền nghĩa vụ chủ thể Về nguyên tắc hợp đồng giao kết tự do, tự nguyện thiện chí trung thực hợp tác thẳng Thực hợp đồng hợp đồng giao kết, chủ thể nghĩa vụ phải thực cam kết số lượng, chất lượng, thời gian, địa điểm, phương thức … Trách nhiệm vi phạm hợp đồng hậu pháp lý bất lợi dành cho người vi phạm Trong trách nhiệm có lọai: + Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ( điều 604 luật dân ) + Trách nhiệm phạt vi phạm ( điều 422 luật dân ) BÀI HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở I Khái niệm đặc điểm Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận bên mà theo bên bán giao nhà làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán Đặc điểm pháp lý  Hợp đồng mua bán nhà hợp đồng song vụ, ưng thuận có đền bù  Hợp đồng mua bán nhà có chuyển dịch tài sản, chuyển quyền sở hữu II Chủ thể hình thức thời điểm chuyển quyền sở hữu Chủ thể Chủ thể hợp đồng cá nhân, tổ chức  Nếu cá nhân phải có lực hành vi dân không phụ thuộc nơi đăng ký hộ iiq1516249488.doc 3/9 Cá nhân người Việt nam định cư nước ngòai theo điều 126 luật nhà ở, bao gồm: + Ngừơi có cơng đóng góp với đất nước + Nhà khoa học có nhu cầu họat động thường xuyên Việt nam + Người phép sống ổn định Việt nam  Tổ chức tổ chức có chức kinh doanh nhà ( để kinh doanh ) tổ chức chức kinh doanh (để sử dụng ) A Hình thức thời điểm chuyển quyền sở hữu Hình thức : Phải văn có chứng nhận, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền Đối với nhà giao dịch vùng nơng thơn phải có chứng thực UBND cấp xã Trường hợp tổ chức có chức kinh doanh bán nhà khơng cần cơng chứng, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm bên sau ký vào văn  điểm so với luật dân B Thời điểm chuyển quyền sở hữu Là thời điểm hợp đồng chứng nhận, chứng thực ( thời điểm hợp đồng có hiệu lực ) Đối với tổ chức có chức kinh doanh thời điểm chuyển quyền sở hữu thời điểm giao nhà  Thời điểm chuyển quyền sở hữu cá nhân cá nhân khác với thời điểm chuyển quyền sở hữu tổ chức cá nhân III Những nội dung hợp đồng mua bán nhà Đối tượng giá Đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà theo qui định pháp luật, điều luật nhà Gía bên thỏa thuận, trường hợp nhà nước có qui định khung giá bên thỏa thuận phạm vi khung giá   A        Nghĩa vụ bên Nghĩa vụ Bên bán ( điều 451 luật dân ) Bên bán phải thông báo hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán Bên bán phải bảo quản nhà giao Bên bán phải giao nhà cam kết làm thủ tục pháp lý theo qui định pháp luật Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cam kết, chậmtrả phải chịu lãi suất theo lãi suất ngân hàng qui định Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà cam kết, chậm nhận gây thiệt hại phải bồi thường Bên mua phải làm thủ tục pháp lý theo qui định pháp luật Ví dụ A có người B, C, D Sau A chết, D dự định bán quyền đồng thừa kế nhà cho E ( 1/3 giá trị nhà ) B, C, D chủ sở hữu từ thời điểm mở thừa kế ( điều 636 luật dân ) Nhưng muốn bán quyền sở hữu bất động sản phải chờ có giấy chứng nhận nhà cấp cho chủ sở hữu ( khỏan điều 12, điều 91 luật nhà ) Tuy vậy, B, C có quyền yêu cầu D ưu tiên bán phần quyền sở hữu cho Khi đó, E khởi kiện D bồi thường thiệt hại ( chênh lệch so với thời giá + lãi suất ngân hàng ??) Trong trường hợp bán nhà cho thuê( trừ nhà cá nhân sở hữu chung ), người thuê quyền ưu tiên mua thời hạn tháng kể từ thông báo, người thuê hòan tất nghĩa vụ chưa có chỗ khác ( Điều 97 luật nhà ) iiq1516249488.doc 4/9 Trong trường hợp mua bán nhà chủ thể giao kết xét thấy cần thiết mua nhà để phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc ưu tiên mua trước : quyền nghĩa vụ người mua chuyển cho ủy ban Các thiệt hại người mua, có, nhà nước bồi thường BÀI HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở I Khái niệm đặc điểm Khái niệm Hợp đồng tặng cho nhà thỏa thuận bên mà theo bên tặng cho làm thủ tục pháp lý chuyển giao quyền sở hữu nhà bên tặng cho hợp đồng ký nhận   Đặc điểm pháp lý Hợp đồng tặng cho hợp đồng đơn vụ, khơng có đền bù Hợp đồng tặng cho có chuyển dịch tài sản chuyển quyền sở hữu II Chủ thể hình thức thời điểm có hiệu lực Chủ thể Là bên tham gia, cá nhân tổ chức theo qui định pháp luật Hình thức Hợp đồng tặng cho nhà phải văn có chứng nhận chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền : tặng cho nhà nông thôn cấp xã ủy ban nhân dân xã ( khỏan điều 93 luật nhà ) Thời điểm có hiệu lực chuyển quyền sở hữu Thời điểm có hiệu lực chuyển quyền sở hữu thời điểm hợp đồng chứng nhận chứng thực trừ trường hợp pháp luật có qui định khác Tổ chức có chức kinh doanh nhà không cần phải chứng nhận chứng thực hợp đồng tặng cho vàthời điểm chuyển quyền sở hữu thực việc giao nhà BÀI HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở I Khái niệm đặc điểm Khái niệm Hợp đồng thuê nhà thỏa thuận bên mà theo bên cho thuê giao nhà cho bên th sử dụng bên th có nghĩa vụ trả tiền Đặc điểm pháp lý  Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ, ưng thuận có đền bù  Có chuyển giao nhà, chuyển quyền sở dụng không chuyển quyền sở hữu II Chủ thể hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng Chủ thể Chủ thể cá nhân tổ chức Cá nhân người nước ngòai với điều kiện phải cư trú Việt nam từ tháng trở lên iiq1516249488.doc 5/9 Hình thức Hợp đồng phải lập thành văn ( khỏan điều 93 luật nhà ) Đối với hợp đồng có thời hạn từ tháng trở lên phải có chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền trừ tổ chức có chức kinh doanh, đồng thời người cho thuê phải nộp cho UBND cấp sở hợp đồng Thời điểm hiệu lực hợp đồng Là thời điểm công chứng hợp đồng, hợp đồng cơng chứng thời điểm bên sau ký vào văn ( khỏan điều 93 luật nhà ) III Những nội dung hợp đồng thuê nhà Đối tượng giá Đối tượng hợp đồng nhà theo qui định pháp luật thỏa mãn điều kiện giao dịch ( phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nhà không bị tranh chấp, phải bảo đảm điều kiện thiết yếu cho bên thuê ) ( điều 91 luật nhà ) Gía bên thỏa thuận, trường hợp nhà nước có qui định khung giá bên thỏa thuận phạm vi khung giá ( điều 99 luật nhà )   A    B      Nghĩa vụ bên Nghĩa vụ bên cho thuê ( điều 493 luật dân ) Giao nhà tình trạng cam kết, thời hạn Phải bảo đảm nhà cho th ổn định khơng có tranh chấp Phải sửa chữa hư hỏng lớn, sửa chữa định kỳ Nghĩa vụ bên thuê ( điều 495 luật dân sự) Sử dụng nhà mục đích Bảo quản nhà cho thuê, làm hư hỏng tiêu hủy phải bồi thường Phải sửa chữa hư hỏng nhỏ theo tập quán Tôn trọng qui tắc sinh họat vi phạm nhiều lần bên cho th có quyền đơn phương Phải trả tiền thời hạn Các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ( điều 103 luật nhà ở, điều 498 luật dân ) Bên cho thuê có quyền đơn phương trường hợp sau  Bên thuê không trả tiền thuê tháng liên tiếp mà khơng có lý đáng  Bên th sử dụng nhà khơng mục đích, gây nhiễm mơi trường, gây trật tự công cộng nhiều lần ( lần có biên khu phố ) Bên thuê có quyền đơn phương trường hợp sau  Bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng lớn, tăng giá thuê bất hợp lý hay không thông báo quyền người thứ IV Thuê mua nhà xã hội ( điều 53 luật nhà ) BÀI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở I Khái niệm đặc điểm iiq1516249488.doc 6/9 Khái niệm Là thỏa thuận bên mà theo bên có nghĩa vụ dùng nhà để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ Đặc điểm pháp lý Hợp đồng chấp hợp đồng song vụ, ưng thuận dạng hợp đồng bổ sung Trong hợp đồng chấp khơng có giao nhận tài sản   II Những nội dung Đối tượng hình thức hợp đồng Đối tượng Đối tượng nhà theo qui định pháp luật phép giao dịch Một nhà dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ tổng giá trị vào thời điểm giao kết nhỏ giá trị nhà, trừ trường hợp có thỏan thuận khác ( Điều 114 luật nhà ) Hình thức Phải văn có chứng nhận chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền (khỏan điều 93 luật nhà ) Nghĩa vụ bên  Bên chấp ( Điều 348 luật dân ) Phải giao giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà, phải bảo quản nhà Phải thông báo quyền người thứ ba có  Bên nhận chấp ( điều 350 luật dân ) Phải bảo quản giấy tờ liên quan đến nhà chấp trả lại nghĩa vụ thực ĐẶT CỌC Điều 358 luật dân qui định đặt cọc nhằm  Đảm bảo giao kết  Đảm bảo thực  Đảm bảo giao kết thực BÀI HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ I Khái niệm đặc điểm hình thức hợp đồng Khái niệm Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà thỏa thuận bên mà theo bên ủy quyền quản lý nhà thời hạn bên ủy quyền phải tóan khỏan tiền trừ trường hợp có thỏa thuận khác Đặc điểm  Là dạng hợp đồng song vụ ưng thuận, có hay khơng có đền bù iiq1516249488.doc 7/9  Có giao nhà để quản lý mà không chuyển quyền sử dụng hay sở hữu Hình thức Phải văn bản, có chứng nhận chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền II Những nội dung Đối tượng thời hạn ( điều 121 luật nhà )  Đối tượng hợp đồng ủy quyền quản lý nhà công việc phải làm  Thời hạn bên thỏa thuận, thỏa thuận có thời hạn năm Nghĩa vụ bên Nghĩa vụ bên ủy quyền ( Điều 586 luật dân )  Phải giao nhà cam kết,  Thông báo quyền người thứ có  Trả tiền thù lao có thỏa thuận Nghĩa vụ bên ủy quyền ( điều 584 luật dân )  Phải thực công việc cam kết  Nếu làm hư hỏng phải bồi thường  Trả lại nhà có yêu cầu BÀI ĐƯỜNG LỐI GIẢI QUYẾT VỀ NHÀ Ở XẢY RA TRƯỚC NGÀY 1/7/1991 I Đối với nhà đất bị quản lý cải tạo XHCN Nghị quýết 23/2003 QH ngày 26/3/2003 Nghị 755/2005 ngày 2/4/2005 UBTVQH Những qui định chung Nhà nước không xem xét lại chủ trương sách việc quản lý nhà đất trình cải tạo XHCN ban hành trước ngày 1/7/1991 ( pháp lệnh nhà đất bắt đầu có hiệu lực ) Nhà nước khơng thừa nhận việc đòi lại nhà mà nhà nước quản lý bố trí sử dụng q trình thực sách quản lý nhà nước vàcải tạo XHCN Nhà nước hòan tất thủ tục pháp lý sở hữu tòan dân lọai nhà mà nhà nước quản lý bố trí sử dụng q trình thực sách cụ thể sau Ở miền Bắc, ngày 19/6/1960 Hội đồng phủ ban hành nghị định 19/CP qui định việc cho thuê nhà tư nhân thành phố thị xã Các đối tượng bị quản lý bao gồm tư sản, phú nông, địa chủ bị quy sách cải cách ruộng đất, người có nhà cho th mà diện tích từ 120 m2 trở lên Nhà nước tiến hành quản lý làm thủ tục cho thuê chủ sở hữu hưởng 15-50% số tiền thuê Đối với nhà vắng chủ mà có vợ chồng cha mẹ quản lý người tiếp tục quản lý, khơng có nhà nước quản lý Ở miền Nam, sau giải phóng, nhà nước ban hành định 119/CP ngày 14/4/1977 quản lý cải tạo XHCN    iiq1516249488.doc 8/9 Cụ thể nhà nước quốc hữu hóa tòan nhà cho thuê tư sản mại bản, địa chủ, thương gia lớn, người phạm tội trị, nhà tổ chức phản động Đối với nhà cho thuê cá nhân tổ chức Đòan hội, nhà nước tổ chức quản lý cho thuê lại Chủ sở hữu hưởng 25% số tiền thuê Để cụ thể hóa nghị 23 Quốc hội, UBTVQH ban hành nghị 755/2005 cụ thể sau  Đối với nhà đất bị quản lý nhà nước chưa bố trí sử dụng trả lại  Đối với nhà thuộc diện quản lý chưa quản lý khơng định quản lý II Giao dịch nhà xác lập truớc ngày 1/7/991 thuộc sở hữu tư nhân khơng có người Việt nam định cư nước ngòai áp dụng nghị 58/1998 để giải Việt nam thiếu luật thời gian dài Trải qua chiến tranh, cải cách 1954, 1975 Chế độ sở hữu tòan dân III Giao dịch nhà xác lập truớc ngày 1/7/991 thuộc sở hữu tư nhân có người Việt nam định cư nước ngòai áp dụng nghị 1037/2006 để giải iiq1516249488.doc 9/9 ... thuận bên mà theo bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng bên th có nghĩa vụ trả tiền Đặc điểm pháp lý  Hợp đồng thuê nhà hợp đồng song vụ, ưng thuận có đền bù  Có chuyển giao nhà, chuyển... iiq1516249488.doc 6/9 Khái niệm Là thỏa thuận bên mà theo bên có nghĩa vụ dùng nhà để b o đảm cho việc thực nghĩa vụ Đặc điểm pháp lý Hợp đồng chấp hợp đồng song vụ, ưng thuận dạng hợp đồng bổ sung Trong... Đảm b o giao kết  Đảm b o thực  Đảm b o giao kết thực BÀI HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ I Khái niệm đặc điểm hình thức hợp đồng Khái niệm Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà thỏa thuận bên mà theo bên