BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH DƢƠNG THỊ KIỀU ANH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH DƢƠNG THỊ KIỀU ANH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS LÊ NGỌC UYỂN TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2008 LỜI CÁM ƠN Tơi xin chân thành cám ơn TS Lê Ngọc Uyển, Ths Đặng Văn Thanh tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Thầy Cô Trường đại học kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright trang bị cho kiến thức quý báu trình học tập trường Tôi xin chân thành cám ơn TS Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, TS Nguyễn Ngọc Dũng, Ủy viên hội xây dựng Việt Nam chuyên gia dành thời gian trả lời vấn trực tiếp cung cấp cho thông tin cập nhật trình thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp người thân động viên tạo điều kiện cho tơi tham gia khóa học hồn thiện kiến thức cho thân, hỗ trợ, giúp đỡ tơi q trình thực đề tài Học viên Dƣơng Thị Kiều Anh LỜI CAM ĐOAN Thành phố Hồ Chí Minh q trình thị hóa mạnh mẽ Phát triển kinh tế với phân hóa giàu nghèo ngày rõ rệt Những người dân thị có thu nhập thấp phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở khu nhà thuê tồi tàn, chật chội q tải họ khơng có khả kinh tế để tự tạo lập cải thiện chỗ cho Tình trạng đầu nhà đất đẩy giá nhà lên cao, làm cho vấn đề nhà người thu nhập thấp trở lên bách Vì phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp trở thành vấn đề thời phương tiện thông tin đại chúng Nhà cho người thu nhập thấp vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực không dễ tìm giải pháp khả thi Là người gần 15 năm công tác ngành xây dựng TP.HCM, mong muốn nghiên cứu vấn đề nhà cho đối tượng làm công ăn lương giúp tơi hình thành nên ý tưởng nội dung đề tài Tôi xin cam đoan Đề tài “ Phát triển nhà xã hội đô thị khu cơng nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu cá nhân tơi Đề tài xây dựng dựa thông tin, số liệu thu thập Niên giám thống kê, sách, báo, tạp chí, giáo trình, chủ trương sách Nhà nước Bên cạnh đó, để làm rõ thêm khả phát triển nhà xã hội TP.HCM, tiến hành thu thập ý kiến & vấn trực tiếp số công chức nhà nước, chuyên gia tư vấn xây dựng, nhà nghiên cứu có am hiểu sâu lĩnh vực đầu tư nhà Tuy nhiên, kiến thức hiểu biết hạn hẹp, luận văn không tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Để tiếp tục hồn thiện đề tài, tơi mong muốn nhận ý kiến góp ý Thầy cô nhà chuyên môn Học viên Dƣơng Thị Kiều Anh MỤC LỤC Trang phụ bìa Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP 1.1 Tổng quan vấn đề nhà xã hội cho ngƣời thu nhập thấp 1.1.1 Những vấn đề chung nhà nhà xã hội …………… 01 1.1.2 Khái niệm nhà xã hội nước ta …………………………… 02 1.1.3 Các tiêu chí đánh giá người thu nhập thấp ………………… 03 1.1.4 Mối quan hệ chi tiêu cho nhà thu nhập …………… 04 1.1.5 Sự cần thiết đầu tư xây dựng nhà xã hội ………………… 05 1.2 Vai trò mối quan hệ chủ thể liên quan đến phát triển nhà xã hội 1.2.1.Vai trò Nhà nước ………………………………………… 07 1.2.2 Vai trò thành phần kinh tế (Nhà đầu tư) …………… 08 1.2.3 Vai trò tổ chức tài ………………………… 08 1.2.4 Người tiêu dùng …………………………………………… 09 1.3 Mơ hình cung cầu nhà nhân tố ảnh hƣởng đến việc phát triển nhà xã hội 1.3.1 Mơ hình cung – cầu nhà …………………………………… 09 1.3.2 Các nhân tố tác động đến việc phát triển nhà xã hội ……… 11 1.3.2.1 Nhân tố từ phía cầu…………………………………… 11 1.3.2.2 Nhân tố từ phía cung ………………………………… 14 1.3.2.3 Các nhân tố đặc thù hàng hóa nhà …………… 15 1.3.2.4 Tổ chức quản lý thực chương trình nhà xã hội… 16 1.4 Kinh nghiệm quốc tế việc giải vấn đề nhà xã hội cho ngƣời thu nhập thấp 1.4.1 - 17 1.4.2 Trung Quốc – Cung cấp đa dạng loại hình nhà phù hợp với khả kinh tế……………………………………………… 19 1.4.3 Hàn Quốc – Trợ giá nhà cho người nghèo ………………… 21 1.4.4 Indonesia –Thúc đẩy phát triển quỹ nhà xã hội …………… 23 1.4.5 Malaysia – Khuyến khích thành phần kinh tế tư nhân xây nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp ………………………… 1.4.6 – 23 24 1.4.7 Bài học rút từ kinh nghiệm nước……………………… 25 Chƣơng II: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Tình hình thu nhập, chi tiêu nhà 2.1.1 Thu nhập chi tiêu cho nhà ở……………………………… 29 31 2.2 2.1.2.1 Thực trạng nhà cho cán bộ, công chức, viên chức… 32 2.1.1.2 Thực trạng nhà cơng nhân ………………………… 34 Những sách khuyến khích phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc áp dụng Tp Hồ Chí Minh 2.3.1 Chính sách trợ giá gián tiếp thông qua doanh nghiệp xây dựng chung cư để bán ……………………………………… 36 2.3.2 Chỉ thị 07/2003/CT/UB ưu đãi đầu tư tạo quỹ đất để phát triển nhà cho người thu nhập thấp…………………… 37 2.3.3 Quyết định số 332/2003/QĐ-UB ưu đãi đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân KCX&KCN……………… 2.3.4 Chính sách phát triển quỹ nhà xã hội theo Luật nhà ở…… 38 38 2.3 thấp thực đô thị khu công nghiệp tập trung Thành phố 2.3.1 Chương trình xây dựng chung cư cấp cho CB-CNVC …… 2.3.2 39 Các chương trình đầu tư nhà xã hội cho người thu nhập thấp nhà nước, doanh nghiệp cộng đồng dân cư giai đọan sau 1986……………………………………………… 40 2.3.3 Chương trình xây dựng 20.000 phòng cho cơng nhân …… 41 2.3.4 Chương trình cải tạo, xây dựng chung cư hư hỏng 43 2.3.5 Chương trình tạo quỹ đất cho đầu tư phát triển nhà xã hội 43 2.3.6 Chương trình cho vay hỗ trợ người thu nhập thấp tạo lập nhà ở……………………………………………………… 44 2.2.3.1 Quỹ phát triển nhà ……………………………… 44 2.2.3.2 Cho vay ngân hàng thương mại tổ chức tài …………………………………………… 2.4 Các mơ hình quản lý nhà xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc áp dụng Tp Hồ Chí Minh …………………………… 2.5 46 47 Đánh giá ƣu nhƣợc điểm sách mơ hình phát triển quản lý nhà cho ngƣời thu nhập thấp năm qua 2.5.1 Những điểm làm được…………………………………… 49 2.5.2 Những điểm hạn chế …………………………………… 50 2.5.3 Phân tích nguyên nhân ……………………………………… 51 CHƢƠNG III ĐỊNH HƢỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CƠNG NGHIỆP TẬP TRUNG TP HỒ CHÍ MINH 3.1 Những quy định chủ yếu phát triển nhà xã hội nƣớc ta 3.1.1 Nguyên tắc đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội 55 3.1.2 Quỹ đất để phát triển nhà xã hội………………………… 55 3.1.3 Tiêu chuẩn thiết kế nhà xã hội…………………………… 56 3.1.4 Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội……………… 56 3.1.5 Đối tượng điều kiện thuê nhà xã hội……………… 57 3.1.6 Giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội………………………… 58 3.1.7 Về mơ hình thực việc đầu tư xây dựng quản lý vận hành quỹ nhà xã hội ……………………………………… 59 3.1.8 Về chế khuyến khích, ưu đãi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội 3.2 Định hƣớng phát triển nhà xã hội 3.2.1 Kế hoạch phát triển nhà xã hội nước ta giai đoạn 2009- 59 2015 ………………………………………………………… 59 3.2.2 Kế hoạch phát triển nhà xã hội TP.HCM 3.3 60 Phân tích điều kiện thực chƣơng trình nhà xã hội TP.HCM 3.3.1 Các nhân tố từ phía cung …………………………………… 61 3.3.1.1 Qũy đất xây dựng nhà xã hội……………………… 61 3.3.1.2 Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà xã hội…………… 62 3.3.2 Các nhân tố từ phía cầu ……………………………………… 65 3.3.2.1 Khả tiếp cận nhà dân cư……………… 65 3.3.2.2 Giá cho thuê thuê mua nhà xã hội…………… 67 3.4 – tạo quỹ đất xây dựng nhà xã hội…… 3.4.1 3.4.2 3.4 n trúc nhà xã hội …………………………… , 68 69 70 3.4 71 3.4 72 3.4.6 Khuyến khích hỗ trợ xây dựng nhà cho công nhân………… 72 3.4.7 Xã hội hóa dịch vụ quản lý nhà ở……………………………… 73 Phần kết luận Tài liệu tham khảo Phần phụ lục Phụ lục 1: Khung giá thuê, thuê mua nhà xã hội Phụ lục 2: Tổng hợp số liệu chương trình phát triển nhà xã hội giai đoạn 2009-2015 Phụ lục 3: Công thức xác định giá thuê, thuê mua nhà xã hội Phụ lục 4: Đề xuất mơ hình quản lý khu nhà xã hội Phụ lục 5: Danh sách chuyên gia vấn 10 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ADB: Ngân hàng phát triển châu Á BĐS: Bất động sản CB-CNV: Cán công nhân viên CBCC: Cán cơng chức CPF: Quỹ dự phòng Trung ương FMO: Định chế tài hỗ trợ phát triển Hà lan HDB: Cục phát triển nhà HOF: Quỹ phát triển nhà HTX: Hợp tác xã KCX: Khu chế xuất KCN: Khu công nghiệp NOXH: Nhà xã hội PTNO: Phát triển nhà QLDA: Quản lý dự án TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TMCP: Thương mại cổ phần TW: Trung ương UBND: Ủy ban nhân dân VBSP: Ngân hàng sách xã hội Việt Nam 95 10 Niên giám thống kê từ năm 2000 đến 2007 Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh phát hành Báo, tạp chí Cẩm Đan (2006), Người thu nhập thấp mua nhà Thành phố Hồ Chí Minh: Chưa có phương án hiệu quả, Báo Xây dựng số 28 ngày 06 tháng năm 2006 Duy Hiếu (2006), Giải nhà cho người thu nhập thấp:Kinh nghiệm từ giới, lấy từ trang web http://www.dddn.com.vn/Desktop.aspx/TinTuc/XayDung- BatDongSan/ Ngọc Huân (2008), Loay hoay với sách phát triển nhà xã hội, Báo Lao Động số 286 ngày 10 tháng 12 năm 2008 Bích Liên (2008), Phát triển nhà xã hội: Cách tháo ngòi đầu bất động sản Hàn Quốc, Báo Lao Động số 47 ngày 01 tháng 03 năm 2008 Hoàng Lộc (2008) , Cơ hội có nhà cho người thu nhập thấp, lấy từ http://www.baomoi.com/Home/OTo6 Nguyễn Minh Phong (2008), Nhà cho người có thu nhập thấp - yêu cầu phát triển bền vững, Tạp chí cơng sản số ngày 19/02/2008, lấy từ trang http://www.tapchicongsan.org.vn/details.asp?Object=4&news_ID=19235810 Hải Thịnh (2008), Nhà cho người có thu nhập thấp, Báo Hà nội số ngày 03/04/2008 , lấy từ http://www.hanoimoi.com.vn/vn/67/163769/ Nguyễn Văn Trịnh (2007), nhà cho công nhân khu công nghiệp – thực trạng số giải pháp, Tạp chí cộng sản số 23 ngày 7/6/2007, lấy từ trang http://www.tapchicongsan.org.vn/details.asp?Object=4&news_ID=7635198 Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng (2008), Kinh nghiệm nước vấn đề cung cấp nhà ở, lấy từ trang web quanlynha.vietreal.net.vn/Default.aspx 96 10 Sở xây dựng TP.HCM (2008), Kết kiểm tra tình hình nhà trọ cho cơng nhân th địa bàn thành phố, lấy từ website http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/ Các văn sách Nhà nƣớc Luật nhà số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Đấu thầu Quốc hội ban hành số 61/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 thơng qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Quyết định số 09/2007/QĐ-TTG ngày 19 tháng 01 năm 2007 Chính phủ việc xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước Nghị định số 204/2004/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2004 Chính phủ chế độ tiền lương cán bộ, công chức, viên chức lực lượng vũ trang Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê 10 Văn số 1600/BXD-VP ngày 25 tháng 07 năm 2007 Bộ xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình năm 2007 11 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 97 12 Chỉ thị số 07/2003/CT-UB ngày 23 tháng năm 2003 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhà cho đối tượng có thu nhập thấp 13 Quyết định số 114/2006/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2006 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kế hoạch triển khai Chương trình hành động thực Chương trình nhà (giai đoạn 2006 - 2010) 14.Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 02 năm 2008 Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 15 Quyết định số 201/2005/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành Quy chế quản lý khu lưu trú công nhân địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 16 Quyết định 75/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2007 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Qui chế quản lý nhà cho công nhân, người lao động thuê để ở, ban hành tiêu chuẩn xây dựng nhà cho thuê; 17 Quyết định số 201/2005/QĐ-UBND UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy chế quản lý khu lưu trú công nhân địa bàn thành phố 98 Phụ lục BẢNG KHUNG GIÁ THUÊ, THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (Ban hành theo nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 phủ quy đ ịnh chi tiết & hướng dẫn thi hành luật nhà ở) Bảng Khung giá thuê nhà xã hội nhà chung cƣ Loại đô thị Giá Đô thị đặc biệt loại I Giá thuê Giá thuê tối thiểu tối đa Khung giá 15 28 Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Đô thị loại II, loại Đô thị loại IV, loại III V Giá Giá Giá thuê Giá thuê thuê tối thuê tối tối thiểu tối đa đa thiểu 13 25 12 22 Bảng Khung giá cho thuê nhà xã hội khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Các khu cơng nghiệp tập trung Mức giá Giá thuê tối thiểu Giá thuê tối đa 25 Bảng Khung giá cho thuê mua nhà xã hội Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 Trả hàng tháng Mức giá Trả lần đầu Đô thị đặc biệt loại I Giá Giá thuê thuê tối tối đa thiểu Đô thị loại II, loại III Giá Giá thuê thuê tối tối đa thiểu Đô thị loại IV, loại V Giá Giá thuê thuê tối tối đa thiểu 99 20% giá đầu tư cho m2 sàn sử dụng hộ X Diện tích sử dụng hộ 18 30 16 27 14 24 100 Phụ lục 2: TỔNG HỢP SỐ LIỆU CHƢƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI GIAI ĐOẠN 2009-2015 DO BỘ XÂY DỰNG ĐỀ XUẤT TT Diễn giải ĐVT Số lƣợng Tỷ lệ Kế hoạch đầu tư tồn chương trình Tổng diện tích sàn Số lượng hộ M2 Căn hộ 9,580,000 184,000 Đầu tư bình qn hàng năm Diện tích sàn đầu tư hàng năm Số lượng hộ M2 1,365,000 Căn hộ 26,000 tỷ đồng 49,000 tỷ đồng 25,600 52.24% Ngân sách Trung ương tỷ đồng 11,000 22.45% Ngân sách địa phương tỷ đồng 14,600 29.80% tỷ đồng 23,400 47.76% Tổng vốn đầu tư từ nguồn: 3.1 Nguồn vốn nhà nước 3.2 Vốn thành phần kinh tế 100% Kế hoạch đầu tư năm 2009 tỷ đồng 2,200 100% Ngân sách trung ương tỷ đồng 1,100 50% Ngân sách địa phương tỷ đồng 1,100 50% Kế hoạch đầu tư năm 2010 tỷ đồng 6,000 100% Ngân sách trung ương tỷ đồng 1,500 25% Ngân sách địa phương tỷ đồng 1,500 25% Vốn từ thành phần kinh tế tỷ đồng 3,000 50% Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2011-2015 tỷ đồng 40,800 100.0% Ngân sách trung ương tỷ đồng 8,400 20.6% Ngân sách địa phương tỷ đồng 12,000 29.4% Vốn huy động thành phần kinh tế tỷ đồng 20,400 50% 101 Phụ lục CÔNG THỨC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ, THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (Theo đề tài khoa học công nghệ nghiên cứu mơ hình phát triển quản lý nhà xã hội đô thị khu công nghiệp tập trung Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng -2007) Xác đònh giá cho thuê nhà xã hội Giá cho th nhà xã hội tính tốn dựa ba chi phí thu hồi vốn đầu tư, chi phí quản lý chi phí bảo trì Giá th nhà xã hội xác định theo công thức: Cdt x r(1+r)n Gt = x K + BT + QL (1+r)n - Gt: giá thuê 1m2 sàn hộ (đồng/m2/tháng); Cdt: chi phí đầu tư hộ r: lãi suất bảo toàn vốn đầu tư phụ thuộc điều kiện cụ thể dự án theo quy định Ủy ban nhân dân Thành phố (đối với dự án đầu tư từ ngân sách) người có thẩm quyền định đầu tư (đối với dự án dược đầu tư nguồn vốn ngân sách); n: số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể dự án theo quy định Uỷ ban nhân dân Thành phố (đối với dự án đầu tư từ ngân sách) người có thẩm quyền định đầu tư (đối với dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách).K: hệ số phân bổ theo tầng cao nhà Uỷ ban nhân dân Thành phố quy định, ví dụ: nhà chung cư tầng phân bổ sau: K1=1,2; K2=1,1; K3= 1,0; K4=0,9; K5=0,8; K6 = 0,65 Bt: Chi phí tu bảo dưỡng hộ; QL: Chi phí quản lý hộ; 102 Giá thuê mua nhà xã hội đƣợc xác định theo công thức: Giá thuê nhà xã hội xác định theo công thức: Cdt x r(1+r)n Gt = 0,8 x x K + BT + QL (1+r)n - Trong đó: - Gtm: giá thuê mua 1m2 sàn hộ tính theo tháng (đồng/m2/tháng); - n: thời gian thuê mua (từ 15-20 năm) tuỳ thuộc điều kiện cụ thể dự án Uy ban nhân dân cấp tỉnh định - Tđ, S, Kt, Bt, Ql xác định tương tự trường hợp tính giá thuê nêu Từ cơng thức tính tốn cho thấy gíá th, th mua ngồi nhà xã hội bị ảnh hưởng bới nhiều yếu tố, phân chia theo nhóm sau đây: - Nhóm chi phí đầu tư, xây dựng: + Chi phí chuẩn bị đầu tư; + Chi phí đầu tư xây dựng; + Lãi suất vốn đầu tư, tỷ lệ trượt giá tiền tệ; + Số năm thu hồi vốn đầu tư, chi phí thuế Đây nhóm yếu tố chiếm tỷ trọng cao giá cho thuê, thuê mua (trên 90%), đòi hỏi Nhà nước phải có sách tạo điều kiện để tác động nhóm yếu tố nhằm giảm gía cho th, th mua nhà Chính vậy, theo quy định Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng, phát triển quỹ nhà xã hội nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất xây dựng nhà xã hội miễn giảm loại thuế liên qua theo quy định pháp luật Các khoản ưu đãi tính giá cho thuê, thuê mua nhà xã hội theo nguyên tắc bảo tồn vốn đầu tư (tính theo năm) số năm thu hồi vốn đầu tư để giá cho thuê, thuê mua phù hợp với khả 103 chi trả cá đối tượng phụ thuộc điều kiện cụ thể dự án thuộc thẩm quyền định đầu tư (đối với dự án đầu tư từ ngân sách) người có thẩm quyền định đầu tư (đối với dự án đầu tư nguồn vốn ngân sách) định để đảm bảo giá thuê thuê mua nhà xã hội phù hợp với khung giá Chính phủ quy định - Nhóm nhân tố cơng tác bảo trì xác định theo tỷ lệ (%) giá trị xây lắp Để giảm bớt giá thành xây dựng chi phí bảo trì nhà xã hội, Luật Nhà quy định chiều cao tối đa không vượt tầng để giảm bớt chi phí xây dựng phần móng, giảm chi phí mua lắp đặt cầu thang máy (theo thống kê sơ chi phí bảo trì, tu cho thang máy tháng khoảng 10 triệu đồng cho khoảng 60 hộ nhà cao khoảng 8-10 tầng, chưa tính đến chi phí điện để vận hành) - Nhóm yếu tố quản lý hành chính: bao gồm chi phí trả lương cho nhân viên phục vụ công tác quản lý nhà (HC) khoản chi phí khác (Ck) phục vụ cho quản lý vận hành nhà Giá bán trả góp Ngoài phương án cho thuê cho thuê mua nhà qui định luật nhà ở, nội dung đề tài đề xuất thêm phương án bán trả dần nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Phương án áp dụng đối tượng hưởng sách nhà xã hội áp dụng dự án nhà thương mại Phương pháp tính giá bán nhà theo phương thức trả dần xác định mức giá đảm bảo tính đủ chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà Các chi phí đầu tư cho nhà phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng dự án nhà chi phí sử dụng vốn (trả lãi ngân hàng ) Trên sở mức giá tình hình cụ thể , doanh nghiệp tính giá bán nhà theo phương thức trả dần, đảm bảo thu hồi vốn đầu tư có lãi : 104 Mức giá đảm bảo tính đủ chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà xác định theo công thức: G= V S ( r(1+r)n ) (triệu đồng/m2/năm) (1+r)n-1 (*) - Trong : - + G: Mức giá đảm bảo tính đủ chi phí tính mét vuông sàn nhà (triệu đồng/m2/năm - + V: Tổng vốn đầu tư xây dựng nhà dự án nhà thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng (tr.đồng) - + S: Tổng diện sàn nhà dự án (m2): - + n: Số năm thực trả dần (năm) - + r: Lãi suất vốn vay (%) Công thức nêu thiết lập với giả thiết doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để đầu tư cho nhà phải trả vốn lãi ghép với giá trị hàng năm kể từ bán nhà ở, đồng thời đảm bảo tính đủ chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà ở, kể chi phí sử dụng vốn, chi phí bảo trì quản lý, vận hành người mua tự trả nên khơng tính vào cơng thức Cơng thức nêu phân tích cụ thể sau: - Gía trị G mức giá bình qn tính cho m2 sàn Trường hợp cho th tính theo m2 sử dụng giá trị mức giá bình qn tính theo m2 sử dụng , S tổng diện tích sử dụng nhà dự án Để tính giá bán theo phương thức trả dần cho hộ, nhà doanh nghiệp tính đến nhiều yếu tố như: dự kiến lãi doanh nghiệp , vị trí , tầng cao, chất lượng hộ , nhà số yếu tố khác để điều chỉnh cho phù hợp 105 - Trong trường hợp dự án có nhiều nhóm nhà mà có mức chi phí đầu tư xây dựng khác cần tính mức giá riêng cho nhóm Trong trường hợp có thỏa thuận việc người mua nhà phải toán lần đầu mức tiền vế trái cơng thức phải nhân (x) với hệ số q, q tỷ lệ tổng số tiền phải trả dần với tổng số tiền mua nhà (Tổng số tiền phải trả dần = Tổng số tiền mua nhà - Số tiền tốn lần đầu) - Tổng vốn chi phí đầu tư cho dự án nhà thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng (V) bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt , đầu tư xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, tiền trả lãi vốn vay trình đầu tư xây dựng dự án chi phí cần thiết khác - Gía trị S xác định tổng diện tích sàn nhà dự án.Trường hợp cho thuê theo diện tích sử dụng S xác định tổng diện tích sử dụng nhà dự án - Thời gian thực trả dần công thức tính theo năm - Lãi suất vốn vay (r) : Trong trường hợp vay vốn từ nhiều nguồn khác (m) nguồn mà nguồn có mức vốn vay khác (V1, V2,…Vm) ứng với mức lải suất khác ( r1, r2… rm ) giá trị xác định phép tính bình qn gia quyền nức lãi suất với trọng số mức vốn vay tương ứng , cụ thể sau: - Trường hợp doanh nghiệp bỏ phần vốn để đầu tư coi nguồn vốn vay với lãi suất tính mức lãi suất tiền gửi ngân hàng doanh nghiệp để đưa vào công thức 106 Phụ lục 4: ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH QUẢN LÝ KHU NHÀ Ở XÃ HỘI (Theo Cục quản lý nhà Bộ xây dựng) Để đảm bảo thực việc quản lý khu chung cư nhà xã hội với quy mô khoảng 300 hộ, máy quản lý nhà xã hội phải có 15-18 người gồm: Quản lý chung (01 người) : người có chun mơn quản lý nhà , chịu trách nhiệm quản lý điều hành công việc chung Bộ phận kinh doanh - tài (02 người): có trách nhiệm lập, thực việc thu chi tài : Bộ phận kỹ thuật (02 người): có trách nhiệm thực theo dõi,kiểm tra chất lượng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu ở, vận hành hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, bơm nước lên bể chứa nước ; quản lý vận hành trạm biến áp , hệ thống điện chiếu sáng khu vực công cộng, máy phát điện… phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung khu nhà xã hội - Bộ phận bảo vệ (6-7 người) : có trách nhiệm giữ gìn an ninh trật tự, làm dịch vụ trông giữ xe khu đồng thời phối hợp với quyền địa phương để thực việc đăng ký hộ khẩu, tạm trú , tạm vắng - Bộ phận vệ sinh môi trường( 03 người); có trách nhiệm đảm bảo vệ sinh phần diện tích sử dụng chung khu nhà ở, thu góp rác thải, chăm sóc cảnh ….trong khu nhà - Dự trù chi phí phục vụ cơng tác quản lý sử dụng, vận hành khu nhà xã hội sau: 107 T Chi phí Số người Lương theo T Tổng số tiền tháng chi 01 tháng (đồng) (đồng) CHI HÀNH CHÍNH 15 Người quản lý chung 01 2.000.000 2.000.000 Bộ phận kinh doanh 02 1.500.000 3.000.000 Bộ phận kỹ thuật 02 1.500.000 3.000.000 Bộ phận bảo vệ 07 1.000.000 7.000.000 Bộ phận vệ sinh 03 1.000.000 3.000.000 I Chi khác 8.400.000 Điện thoại, máy fax 1.000.000 Chi phí điện nước 2.000.000 Chi phí văn phòng 1.000.000 Khấu hao máy móc 3.000.000 Chi phí khác I 18.000.000 CHÍNH I phẩm CỘNG 20% 1.400.000 26.400.000 Chi phí hàng chinh phân bổ vào giá cho thuê tính 1m sàn hộ Với máy chi phí hành phân bổ cho 1m2 sàn hộ khoảng từ 700-800đồng/m2 sàn, bình quân chia hộ vào khoảng 40.000 đồng/hộ 108 Phụ lục 5: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA ĐƢỢC PHỎNG VẤN TT Ngƣời đƣợc Chức vụ vấn Ths Trần Ngọc Vân Giám đốc Quỹ Anh Tín dụng An Bình Phú Quận 2, TP.HCM TS Nguyễn Ngọc Dũng Ủy viên hội xây dựng Việt Nam, Phó TGD tổng cơng ty tư vấn xây dựng Việt Nam PGS.TS Nguyễn Phó GĐ Sở Văn Hiệp xây dựng TP.HCM Ths Vũ Thị Bích Phó Phòng tín Hường dụng ngân hàng đầu tư phát triển VN CN Đặng Thị Minh Phó tổ thẩm Thắm định dự án UBND TP.HCM KS Nguyễn Viết Giám đốc công Thắng ty địa ốc Tân Cảng KS Tô Thanh Thủy Giám đốc trung tâm quản lý nhà thị trường bất động sản Địa 90 Nguyễn Duy Trinh, Bình Trưng Tây, Quận 2, TP.HCM 243 Đê La Thành Hà nội Điện thoại Hình thức vấn 0903626761 Trực tiếp 0903209827 Trực tiếp 64 Trương 0903706108 Trực tiếp Định Quận 134 Nguyễn Công Trứ Quận 0906880886 Trực tiếp 86 Lê Thánh 0903938572 Trực tiếp Tôn Quận 214 Điện Biên phủ Phường 22 Quận Bình Thạnh 37 Lê Đại Hành, Quận Hai Bà Trưng Hà nội 0903622717 Trực tiếp 0903421520 Trực tiếp 109 ... TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CƠNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 7 2.1 Tình hình thu nhập, chi tiêu nhà 2.1.1 Thu nhập chi tiêu cho nhà ở ……………………………... cầu phát triển nhà xã hội cho người thu nhập thấp đô thị khu cơng nghiệp tập trung Thành phố Hồ Chí Minh Chương III: Định hướng phát triển giải pháp để phát triển thị trường nhà xã hội cho người. .. GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH DƢƠNG THỊ KIỀU ANH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên