TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN YZYZ YZYZ CHUN ĐỀ TỐT NGHIỆP HỒN THIỆN CÁCH ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI CƠNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ ( TRƯỜNG HỢP NHÀ MẶT TIỀN ĐƯỜNG LÊ TRỌNG TẤN) GVHD: TS NGUYỄN NGỌC VINH SVTH: LƯƠNG THỊ BÍCH LIÊN LỚP: THẨM ĐỊNH GIÁ – K33 Thành phố Hồ Chí Minh, 3/2011 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Y’Z NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Y’Z LỜI CẢM ƠN Y Z Trong trình thực tập thực chuyên đề tốt nghiệp, tác giả nhận nhiều giúp đỡ góp ý từ q Cơng ty TNHH Thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) Giảng viên hướng dẫn Qua đó, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến Giảng viên hướng dẫn Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh Giám đốc, tập thể anh chị hướng dẫn AREV tạo điều kiện cho tác giả hoàn thiện chuyên đề Xin chân thành cảm ơn ! DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung AREV Asia Real Estate Valuation BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài Chính BCTĐ Báo cáo thẩm định CLCL Chất lượng cịn lại CV Cơng văn ĐVT Đơn vị tính KTKT Kinh tế kĩ thuật LTT Lê Trọng Tấn MTĐ Mặt tiền đường QH Quốc hội QSD Quyền sử dụng TĐG Thẩm định giá Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TT Thơng tư TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BIỂU BẢNG Số thứ tự Nội dung Trang Bảng Phân cấp nhà theo độ bền cơng trình Bảng Tỷ lệ cịn lại cơng trình theo CV1860 TCT/TS 10 Bảng Khung tính tốn thep phương pháp kinh tế - kỹ thuật 18 Bảng Áp dụng pp KTKT nhà 244 LTT 22 Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 244 LTT 23 Bảng Áp dụng pp KTKT nhà 306-308 LTT 23 Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 306-308 LTT 24 Bảng Áp dụng pp KTKT nhà 592 LTT 25 Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 592 LTT 25 Bảng 10 Áp dụng pp KTKT nhà 547 LTT 26 Bảng 11 Áp dụng pp tuổi đời nhà số 547 LTT 26 Bảng 12 Áp dụng pp KTKT nhà 249 LTT 27 Bảng 13 Áp dụng pp tuổi đời nhà số 249 LTT 28 Bảng 14 Nhà tầng có khu phụ riêng 30 Bảng 15 Bảng phương pháp so sánh BCTĐ 32 Bảng 16 Ước tính giá trị bất động sản 33 DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung AREV Asia Real Estate Valuation BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài Chính BCTĐ Báo cáo thẩm định CLCL Chất lượng cịn lại CV Cơng văn ĐVT Đơn vị tính KTKT Kinh tế kĩ thuật LTT Lê Trọng Tấn MTĐ Mặt tiền đường QH Quốc hội QSD Quyền sử dụng TĐG Thẩm định giá Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TT Thơng tư TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC BIỂU BẢNG Số thứ tự Nội dung Trang Bảng Phân cấp nhà theo độ bền cơng trình Bảng Tỷ lệ cịn lại cơng trình theo CV1860 TCT/TS 10 Bảng Bảng Khung tính tốn thep phương pháp kinh tế - kỹ thuật Áp dụng pp KTKT nhà 244 LTT Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 244 LTT 23 Bảng Áp dụng pp KTKT nhà 306-308 LTT 23 Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 306-308 LTT 24 Bảng Áp dụng pp KTKT nhà 592 LTT 25 Bảng Áp dụng pp tuổi đời nhà số 592 LTT 25 Bảng 10 Áp dụng pp KTKT nhà 547 LTT 26 Bảng 11 Áp dụng pp tuổi đời nhà số 547 LTT 26 Bảng 12 Áp dụng pp KTKT nhà 249 LTT 27 Bảng 13 Áp dụng pp tuổi đời nhà số 249 LTT 28 Bảng 14 Nhà tầng có khu phụ riêng 30 Bảng 15 Bảng phương pháp so sánh BCTĐ 32 Bảng 16 Ước tính giá trị bất động sản 33 18 22 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.Khái niệm thẩm định giá bất động sản 1.1 Thẩm định giá 1.2 Bất động sản 1.3 Thẩm định giá bất động sản 1.4 Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 2.Tiếp cận chi phí thẩm định giá trị cơng trình nhà khu dân cư 2.1 Khái niệm 2.2 Cơ sở giá trị 2.3 Nguyên tắc 2.4 Áp dụng tiếp cận chi phí vào việc xác định chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư 3.Khái niệm, phân loại, phân cấp cơng trình nhà khu dân cư 3.1 Khái niệm 3.2 Phân loại 3.3 Phân cấp cơng trình nhà khu dân cư Tiêu chuẩn cấu tạo phận nhà theo cấp Văn pháp lý liên quan đến việc xác định chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư 5.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 – TĐGVN 5.2 Thông tư 13 Liên Xây dựng – Tài – Vật gía 5.3 Cơng văn số 1860 TCT/TS Bộ Tài Chính Tổng cục thuế 6.Phương pháp xác định chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư 10 Quy trình xác định chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư 14 KẾT LUẬN CHƯƠNG 15 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI CƠNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ Giới thiệu Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) 16 Thực trạng cơng tác xác định chất lượng cịn lại cơng trình nhà AREV 17 Giới thiệu khu vực nghiên cứu ( Đường Lê Trọng Tấn, đoạn từ cầu Tân Kỳ Tân Quý đến đường CN1) 20 Thực trạng cơng tác xác định chất lượng cịn lại cơng trình đường Lê Trọng Tấn ( đoạn từ đường Tân Kỳ Tân Quý đến đường CN1) 22 4.1 Căn nhà số 244, Lê Trọng Tân, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 22 4.2 Căn nhà số 306-308 , Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 23 4.3 Căn nhà số 592, Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 24 4.4 Căn nhà số 547, Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 26 4.5 Căn nhà số 249, Lê Trọng Tấn, Phường Sơn Kỳ, Quận Tân Phú 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VIỆC XÁC ĐỊNH CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI CƠNG TRÌNH NHÀ Ở KHU DÂN CƯ Những bất cập công tác đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư báo cáo thẩm định giá 30 Đánh giá lại mức độ xác cơng tác đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình nhà mặt tiền khu vực khảo sát 34 Đề xuất biện pháp hồn thiện cơng tác đánh giá chất lượng cịn lại cơng trình nhà khu dân cư 35 3.1 Khảo sát phân tích cơng trình 36 3.2 - Lập báo cáo 36 3.3 Phương pháp đánh giá 36 3.4 Trình tự nội dung khảo sát kỹ thuật nhà 37 3.5 Nội dung khảo sát chi tiết kết cấu nhà 39 KẾT LUẬN CHƯƠNG 45 PHẦN KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phân cấp nhà Phụ lục 2: Bảng tiêu chuẩn cấu tao phận nhà theo cấp Phụ lục 3: Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ lại kết cấu Phụ lục 4: Bảng phân cấp niên hạn sử dụng nhà   Phụ lục 5: Đơn giá đất cơng trình xây dựng AREV Phụ lục 6: Hình ảnh khảo sát thực tế đường Lê Trọng Tấn Phụ lục 7: Đánh giá trạng kết cấu PHỤ LỤC PHÂN CẤP NHÀ Ở Cấp cơng trình Yếu tố xác định Cấp I Chất lượng sử dụng Mức độ sử dụng, tiện tiện nghi nghi cao, có hồn chỉnh phịng: ngủ, ăn, tiếp khách, bếp, vệ sinh riêng biệt tầng với Chất hộ lượng khai thác Chất lượng hồn Có sử dụng loại vật thiện liệu hoàn thiện: trát ốp lát, trang trí cao cấp Mức độ trang thiết Các thiết bị dây điện, bị - kỹ thuật vệ nước, vệ sinh đầy đủ sinh chất lượng cao; có sử dụng thiết bị cao cấp Bậc chịu lửa (xem Bậc chịu lửa I-II Khung tiêu chuẩn TCVN cột, tường chịu lực 2622-78) vật liệu khơng cháy, có giới hạn đến 2,5 Tường bao che vật Chất liệu không cháy đến 0,5 lượng Sàn vật liệu cơng trình khơng cháy 1g5 Mái vật liệu không cháy Cấp II Mức độ sử dụng, tiện nghi tương đối cao, có phịng ngủ, sinh hoạt, bếp, vệ sinh riêng biệt bố trí tầng với hộ Cấp III Mức độ sử dụng, tiện nghi trung bình, có phịng ngủ, phịng vệ sinh, bếp sử dụng riêng, vệ sinh cho nhiều hộ Các phòng ở, sinh hoạt, bếp tầng với hộ vệ sinh khác tầng Chất lượng hồn thiện Chất lượng hoàn thiện bên bên trong, bên ngoài, trong, bên ngồi ngơi nhà ngơi nhà tương đối cao, mức trung bình có sử dụng số vật liệu ốp, trang trí Các thiết bị điện nước, vệ Được cấp điện nước tới sinh đầy đủ mức độ hộ, phịng tốt (trong nước chính) (dụng cụ vệ sinh chủ yếu loại sản xuất nước, chất lượng trung bình) Bậc chịu lửa III Khung cột, tường chịu lực vật liệu khơng cháy, có giới hạn đến 2,5 Tường bao che vật liệu khơng cháy 0,25 vật liệu khó cháy 0,5 Sàn vật liệu không cháy 0.75g Mái Bậc chịu lửa IV Khung cột, tường chịu lực vật liệu khơng cháy, có giới hạn đến 0,5 Tường bao che vật liệu khó cháy 0,5giờ, sàn vật liệu khó cháy 0,75 giờ, gỗ có bảo vệ vữa trát dày cm Cấp IV Mức độ sử dụng, tiện nghi tối thiểu có 1-2 phòng sử dụng chung Bếp, vệ sinh sử dụng chung cho nhiều hộ Chất lượng hoàn thiện bên trong, bên ngồi ngơi nhà mức thấp: trát vữa, qt vôi không ốp lát Được cấp điện chiếu sáng cho phịng, cấp nước khơng tới hộ, tới khu phụ tập trung (bếp, vệ sinh) Dụng cụ vệ sinh nước chất lượng thấp Bậc chịu lửa V Khung cột, tường chịu lực vật liệu khó cháy có giới hạn chịu lửa đến 0,5 giờ, tường gạch, đá BT dày cm Tường bao che, sàn vật liệu khó cháy có giới hạn 0,25 Mái, trần vật liệu dễ cháy, 1,5g Trần vật liệu vật liệu không cháy ván lót Tường gạch mái fibrơ, tơn khơng cháy 0,75g 0,25g BT dày 110 cột gạch 220x200, BT 20x30 Mái che vật liệu dễ cháy Trần vâtj liệu khó 0,2g Tuổi thọ Có niên hạn sử dụng Có niên hạn sử dụng Có niên hạn sử dụng >= Có niên hạn sử dụng =100 năm >=50 năm 20 năm năm (sem TCVN 274878 PHỤ LỤC Hình 1a : Mặt tiền nhà 244 Lê Trong Tấn Hình 1b : Số nhà Hình 1c: Kết cấu mái, tường vách PHỤ LỤC ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG KẾT CẤU CHÍNH STT KẾT CẤU CHÍNH Móng Tường Nền, sàn Kết cấu đỡ mái Mái tole, ngói Mái HIỆN TRẠNG % CLCL - Lún nhẹ >90 - Lún nhẹ ( rạn nứt tường) 85-90 - Lún nhiều (xé tường) 80-84 - Lún nặng 90 - Lớp trát bong tróc vài nơi 85-90 - Lớp trát bong tróc nhiều 80-84 - Lớp trát bong tróc, nứt tường, mục 90 - Trầy xước vài nơi 85-90 - Trầy xước nhiều 80-84 - Trầy xước nhiều, mòn men, bể nhiều - Cịn tốt