LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết Luận văn trung thực xin chịu trách nhiệm hồn tồn điều trình bày Luận văn Tác giả Hà Đức Thắng MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ 10 1.1.Vai trò, đặc điểm quy luật vận động đất đai 10 1.1.1.Vai trò đất đai .10 1.1.2 Đặc điểm đất đai .12 1.1.3 Quy luật vận động đất đai kinh tế thị trường .14 1.2 Khái niệm cần thiết quản lý đất đai 16 1.2.1 Khái niệm quản lý đất đai 16 1.2.2 Sự cần thiết phải quản lý đất đai 16 1.3 Nội dung quản lý đất đai 20 1.3.1 Xây dựng quản lý thực quy hoạch sử dụng đất 21 1.3.2 Ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật quản lý đất 23 1.3.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất 24 1.3.4 Xây dựng hệ thống hồ sơ tài liệu đất đai hệ thống cung cấp thông tin đất đai 24 1.3.5 Quản lý tài đất trực tiếp tham gia vận hành thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 28 1.4 Kinh nghiệm quản lý đất đai địa phương khác 29 1.4.1 Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh .29 1.4.2 Kinh nghiệm thành phố Đà Nẵng 30 1.4.3 Kinh nghiệm thành phố Hải Phòng 31 1.4.4 Bài học quản lý đất đai 32 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 35 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên tình hình kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi .35 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thành phố Quảng Ngãi 35 2.1.2 Tình hình Kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi .37 2.2 Tình hình sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi .43 2.2.1 Tình hình sử dụng đất theo mục đích .43 2.2.2 Tình hình sử dụng đất theo đối tượng .48 2.3 Tình hình quản lý đất đai Thành phố Quảng Ngãi 50 2.3.1 Ban hành văn pháp quy tổ chức thực văn quản lý đất đai 50 2.3.2 Công tác quy hoạch quản lý quy hoạch sử dụng đất đai 52 2.3.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất 57 2.3.4 Chỉ đạo xây dựng hệ thống thông tin đất đai, hệ thống dịch vụ đất đai 58 2.3.5 Quản lý tài đất quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 62 2.3.6 Những kết hạn chế quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi 67 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Ở THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 77 3.1 Dự báo xu hướng nhu cầu đất đai thời gian tới 77 3.1.1 Định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi 77 3.1.2 Dự báo biến động nhu cầu đất đai thời gian tới .79 3.2 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thời gian tới .81 3.2.1.Đổi chế hoạt động quản lý nhà nước đất đai q trình thị hố 81 3.2.2 Quản lý nhà nước đất đai phải đảm bảo nguyên tắc đất đai mục đích, hợp lý, tiết kiệm 82 3.2.3.Sử dụng quan hệ thị trường xử lý quan hệ đất đai .84 3.3 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi 87 3.3.1 Hồn thiện cơng tác quy hoạch quản lý quy hoạch sử đất đai .87 3.3.2 Cải tiến bổ sung hoàn thiện quy định quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi .91 3.3.3 Nâng cao nhận thức pháp luật quan hệ quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi .94 3.3.4 Khuyến khích xử lý quan hệ quản lý đất đai biện pháp điều hành, lợi ích kinh tế cụ thể 99 3.3.5.Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất đai 100 3.3.6 Hoàn thiện tăng cường biện pháp quản lý thị trường bất động sản 103 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 107 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Quản lý Nhà nước Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà Sử dụng đất Bất động sản Kinh tế thị trường Địa giới hành Hạ tầng kỹ thuật Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố QLNN GCN QSHN SDĐ BĐS KTTT ĐGHC HTKT CNH-HĐH DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng 2.1 2.2 Tên bảng Trang Dân số mật độ dân số lao động thành phố Quảng Ngãi Các loại đất theo mục đích sử dụng Thành phố Quảng 40 2.3 2.4 Ngãi Tình hình sử dụng đất nơng nghiệp TP Quảng Ngãi Tình hình sử dụng đất phi nơng nghiệp thành phố Quảng 43 46 3.1 Ngãi Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 60 DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu hình 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 Tên hình Quy mơ tốc độ tăng giá trị sản xuất Tp Quảng Ngãi Tốc độ tăng trưởng sản xuất (%) Cơ cấu ngành kinh tế thành phố Quảng Ngãi Cơ cấu lao động thành phố Quảng Ngãi (%) Thu nhập chênh lệch thu nhập Tp Quảng Ngãi Phân bố đất theo mục đích sử dụng Tp Quảng Ngãi Cơ cấu đất sử dụng phường xã (%) Tình hình sử dụng đất theo đối tượng Tp Quảng Ngãi Cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng Trang 37 38 39 41 42 45 46 49 50 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Đất đai sở tự nhiên, tiền đề trình sản xuất Đất đai tham gia vào tất trình sản xuất xã hội vai trò tùy thuộc vào giá trị sản phẩm trình sản xuất đất định Nhưng đất đai nói riêng tài nguyên nói chung quý với người, người Việt Nam có câu “tấc đất tấc vàng” hay người Hà Lan nói “mất đất đai tồi tệ phá sản” Đất đai sản phẩm tự nhiên gắn liền với tồn phát triển người, q trình người khai phá đất đai, đưa ruộng đất vào sử dụng nhằm phục vụ cho lợi ích Nhưng đất đai tài ngun có hạn khơng tái tạo được, đất canh tác hạn chế, nhân loại có 3030 triệu đất canh tác 13.400 triệu Dân số tăng nhanh diện tích đất canh tác bình qn đầu người giảm dần Việt Nam 0.11 ha/ng Ở thành phố Quảng Ngãi với tổng diện tích tự nhiên: 3717.4 ha, gồm nhóm đất gồm: Nhóm đất nơng nghiệp 1423 chiếm 38.7%; Nhóm đất phi nơng nghiệp 2263 chiếm 60.8%; Nhóm đất chưa sử dụng 212 chiếm 0.8% Theo đối tượng sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình cá nhân: 2018.8 chiếm 77%; UBND cấp xã 262.2 chiếm 10%; Tổ chức kinh tế 131.1 chiếm 5%; Cộng đồng dân cư: 33.9 chiếm 1.5% Từ 2005 sau trở thành thành phố, kinh tế có phát triển nhanh, giá trị sản xuất đạt 20% năm Cơ cấu kinh tế có chuyển dịch dần theo hướng kinh tế đô thị, khu vực nông nghiệp chiếm tỷ trọng 2% giá trị sản xuất Cơ sở hạ tầng có hồn thiện mở rộng Trong trình số lượng sở sản xuất tăng lên, với khu cơng nghiệp có nhiều cơng trình dân sinh xây dựng Trong q trình phát triển kinh tế thị hóa năm qua, diện tích tự nhiên thành phố không đổi dân số thành phố tăng nhanh 131 ngàn người tăng 10 ngàn người từ năm 2004, điều khiến mật độ dân số 3500 người/km2 Thành phố Quảng Ngãi có sách biện pháp quản lý đất đai xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quản lý kinh doanh đất, sách khai thác quỹ đất, sách tái định cư dân… nhằm khai thác hiệu nguồn tài nguyên bảo đảm cho phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, việc quản lý đất đai nhiều vấn đề như: Chưa đồng quy hoạch, hiệu sử dụng đất chưa cao, có dấu hiệu lãng phí, đội ngũ cán quản lý mỏng… Nguồn tài ngun đất đai có giới hạn cần thiết cho trình phát triển kinh tế xã hội địa phương Sử dụng tiết kiệm có hiệu đất đai quan trọng cần thiết điều thực cơng tác quản lý đất đai có chất lượng phù hợp với điều kiện Thành phố Quảng Ngãi Chính điều tơi lựa chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ” cho luận văn thạc sỹ tơi Để hồn thành nghiên cứu này, xin cảm ơn tới thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế, cán văn phòng Ủy ban Thành phố Quảng Ngãi, Phòng Tài Ngun Mơi trường, Trung tâm phát triển khai thác quỹ đất Thành phố Quảng Ngãi giúp đỡ trình học tập hồn thành luận văn Tổng quan nghiên cứu liên quan tới đề tài Trong nước Chính tầm quan trọng đất đai sách quản lý đất đai phát triển kinh tế đất đai quản lý khai thác sử dụng mức, lãng phí hiệu hậu tình trạng với kinh tế xã hội lớn đặt vấn đề phải quản lý đất đai tốt hiệu cho phủ quyền địa phương Nên Việt Nam chủ đề quản lý đất đai quan tâm nghiên cứu Các nghiên cứu lựa chọn đối tượng khơng gian, thời gian khác vào nhấn mạnh cần thiết tầm quan trọng quản lý đất đai, cách thức quản lý nào…Các kết nghiên cứu có điểm chung cho phép áp dụng cho nhiều địa phương có tính đặc thù cho đối tượng mà thơi Dưới góc độ đất đai nguồn lực quan trong sản xuất nông nghiệp với đặc điểm định quy luật vận động đất điều kiện kinh tế thị trường Nguyễn Thế Nhã (2002) [10] tác giả đưa giải pháp để quản lý đất đai hợp lý phải làm tốt công tác quy hoạch, quản lý sử dụng tiết kiệm quỹ đất nông nghiệp đặc biệt chuyển đất nông nghiệp sang mục đích sử dụng khác nhau… Các thị ngày phát triển mạnh nhờ q trình thị hóa ( ĐTH ) Việt Nam, việc quản lý đất đai đô thị vấn đề nóng đòi hỏi phải giải nhằm bảo đảm cho phát triển kinh tế xã hội Phạm Ngọc Côn (1999) [12] khẳng định đất đai nguồn lực lớn phát triển đô thị Việt Nam biết quản lý sử dụng Ông bất cập quản lý đất đai q trình Đơ thị hóa (1) tốc độ tăng diện tích đất thị khơng theo kịp với gia tăng dân số xây dựng cơng trình đô thị, (2) Công tác quy hoạch quản lý quy hoạch nên dẫn tới tình trạng chuyển đổi mục đích tùy tiện, (3) Hiệu sử dụng đất chưa vận dụng tốt lý luận địa tô tài nguyên quản lý; (4) Cở sở pháp lý cho quản lý đất đai chậm khơng theo kịp nhu cầu quản lý Trên sở tác giả cho để quản lý tốt sử dụng đất đai q trình Đơ thị hóa cần: (1) Hồn thiện quản lý tốt công tác quy hoạch sử dụng đất đai; (2) Hồn thiện cơng tác phát triển quỹ đất thị; (3) Hồn thiện việc quản lý kinh doanh đất đai; (4) Nâng cao hiệu kinh tế xã hội sử dụng đất trình phát triển đô thị Phạm Sỹ Liêm (2008) [13] khẳng định kinh tế thị trường đất đai không tài nguyên mà trở thành tài sản cơng tác quản lý đất đai phải có thay đổi Tác giả nhấn mạnh muốn quản lý tốt quy hoạch sử dụng đất thị có ý nghĩa định, đồng thời phải thực mạnh việc phân cấp quản lý cấp tỉnh huyện (quận), với phải sử dụng đồng công cụ quản lý kinh tế, hành cơng cụ kỹ thuật Đất đai coi nguồn lực cho phát triển kinh tế điều nhiều nghiên cứu khẳng định Nhiều nghiên cứu đề cấp tới khía cạnh nguồn thu tài để 99 sử dụng đất đảm bảo sử dụng theo mục đích giao thơi chưa đủ Do trình sử dụng đất q trình ln chuyển liên tục có ý nghĩa tương đối nằm phạm vi chiến lược phát triển ngắn hạn dài hạn Vì mục tiêu chung tồn xã hội, quy hoạch phát triển thị, có vùng cần hạn chế tiêu sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền Người sử dụng đất như: hạn chế mật độ xây dựng, hạn chế hệ số sử dụng đất, hạn chế chiều cao xây dựng cơng trình , để đảm bảo cho thị phát triển bền vững, hài hồ lợi ích kinh tế, thẩm mĩ kiến trúc môi trường sinh thái Thậm chí chiến lược sử dụng đất dài hạn, có khu vực Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, lại nằm vùng quy hoạch phải chuyển mục đích sử dụng đất sang loại khác, khoảng thời gian định kỳ quy hoạch 10 đến 20 năm, Người sử dụng đất phải chấp nhận hạn chế quyền sử dụng họ (chẳng hạn không xây dựng, sửa chữa công trình, khơng chuyển nhượng, khơng chuyển mục đích sử dụng đất), đương nhiên quyền lợi kinh tế họ bị tổn thất lợi ích xã hội Người sử dụng đất cần xác định rõ quyền lợi họ nằm lợi ích sử dụng đất cộng đồng, giải pháp quy hoạch sử dụng đất Nhà nước lợi ích chung xã hội có lợi ích họ Điều quan trọng nhận thức để giải vấn đề thu hồi đất lợi ích cơng cộng an ninh quốc gia Người sử dụng đất cần tự giác bàn giao đất nhanh chóng, có định quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ động phối hợp với chủ đầu tư giao đất thực định thu hồi đất giao đất Nhà nước Người sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc áp dụng pháp luật quản lý sử dụng đất nói chung - làm mà pháp luật cho phép, pháp luật khơng quy định khơng làm Nguyên tắc khác với quyền chủ thể tham gia quan hệ pháp luật lĩnh vực kinh tế khác, tính chất đặc biệt tài nguyên đất, đồng thời đặc thù sở hữu đất đai toàn dân quy định Người sử dụng đất phải có trách nhiệm thực đầy đủ, thời hạn nghĩa vụ tài nghĩa vụ khác sử dụng đất Nhà nước quy định 100 Có trách nhiệm phát tham gia với quan nhà nước có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm quản lý đất đai 3.3.4 Khuyến khích xử lý quan hệ quản lý đất đai biện pháp điều hành, lợi ích kinh tế cụ thể Bên cạnh giải pháp nhận thức thơng qua hình thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, để nâng cao vai trò Quản lý đất đai thị q trình Đơ thị hóa, chế Kinh tế thị trường, giải pháp kinh tế có vai trò động lực, đòn bẩy Giải pháp kinh tế bao gồm biện pháp cụ thể sau: * Đối với chủ thể quản lý: Nhà nước cần có biện pháp, sách khen thưởng, xử phạt nghiêm minh tập thể cá nhân có thành tích cơng tác thực thi nhiệm vụ quản lý Xử phạt biện pháp kinh tế hành chủ thể quản lý khơng thực tốt chức quản lý, trí yêu cầu đền bù thiệt hại với giá trị thực tế chủ thể quản lý đưa định hành sai, dẫn đến lợi ích kinh tế Nhà nước Người sử dụng đất bị xâm phạm hiệu * Đối với Người sử dụng đất: Cần xử lý nghiêm hình thức phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài đất Nhà nước (nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuê đất ), trưng thu tiền có tính lãi xuất theo thời điểm thời gian khoản nợ, mà Người sử dụng đất vi phạm không thực nghĩa vụ họ - Khuyến khích Người sử dụng đất hồn thành đầy đủ nghĩa vụ tài thực tốt quy định pháp luật theo thời gian quy định (khen thưởng thực nộp đủ 100% tiền sử dụng đất lần hình thức giảm 20% tổng số tiền phải nộp Khen thưởng tiền bàn giao diện tích đất phải thu hồi thời hạn cho Nhà nước ) - Đối với tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc, dứt điểm: Xử phạt vi phạm hành tiền hành vi vi phạm Nhà nước cần tiến hành truy thu tiền sử dụng đất 101 tiền thuê đất hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch Tiến hành xử phạt hành truy thu tiền thu lợi bất từ hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền, đồng thời định thu hồi diện tích đất giao sử dụng, vi phạm pháp luật trái quy hoạch sử dụng đất phê duyệt - Đối với đơn vị hành nghiệp quản lý tài sản cơng có quỹ đất, cần tiến hành định giá tài sản (bao gồm giá trị đất) để giao nhiệm vụ quản lý tài sản khoán định mức thu, chi tài có bao gồm giá trị tài sản đất, khuyến khích đơn vị sử dụng đất tiết kiệm, tránh sử dụng đất lãng phí trí bỏ hoang đất nhiều đơn vị, tổ chức sử dụng đất - Đối với diện tích nhà biệt thự cho th, nhà cơng vụ, nhà đất thuộc SHNN khác công ty kinh doanh nhà quản lý tổ chức có quỹ nhà tự quản bàn giao quản lý UBND Thành phố: cần tiến hành định giá đúng, đặc biệt định giá đất, để làm sở bán hóa giá theo quy định Nghị định 61/NĐ- CP Chính phủ Tránh tình trạng lợi dụng chức quyền mua nhà, thuê nhà không giá trị thực trạng nhà đất, làm thất thoát ngân sách Nhà nước, gây dư luận không tốt nhân dân, làm lòng tin nhân dân vào Đảng quyền 3.3.5.Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất đai Nội dung phần chương trình bày thực trạng công tác kê khai đăng ký đất đô thị thành phố Quảng Ngãi Do tiến hành gấp rút, tập trung khẩn trương thời gian, điều kiện tài liệu hồ sơ địa lạc hậu khơng đồng bộ, độ xác thấp; lực lượng cán cấp để thực nội dung chuyên môn mỏng, tất cấp phải sử dụng cán hợp đồng ngắn hạn; nghiệp vụ chun mơn kém, tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất chậm tính pháp lý GCN thấp Đồng thời khối lượng công việc lớn triển khai nhiều nội dung vào thời điểm; hệ thống hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, không thường xuyên; Quản lý đất đai bị buông lỏng thời gian dài, công tác đăng ký, kê khai khơng quan tâm mức Vì hồ sơ Địa lưu trữ hiệu sản phẩm đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tất 102 loại đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi khơng cao Q trình kê khai đăng ký sử dụng đất phải trình thường xun liên tục cơng tác Quản lý đất đai Do trình sử dụng, đất đai vận động biến động liên tục (tuy đất đai khơng đi) mục đích sử dụng, chủ sử dụng, hình thể diện tích đất (do tác động hoạt động chuyển Quyền sử dụng đất hay công tác thu hồi đất) cập nhật biến động nội dung cần thiết hoạt động quản lý Trên sở kết công tác kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tất loại đất mà UBND Thành phố tiến hành thời gian vừa qua cho đối tượng sử dụng Để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai q trình Đơ thị hóa, cần tiến hành bổ sung, chỉnh sửa thường xuyên, liên tục có tổng hợp biến động sử dụng đất hàng năm sau: - Đối với đối tượng sử dụng tư nhân (cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để làm nhà sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh): số trường hợp chưa xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/NĐ-CP, 61/NĐ- CP Chính phủ đất thị, đất nông nghiệp theo Nghị định 64/NĐ-CP Chính phủ Đây trường hợp có vướng mắc trình sử dụng đất tranh chấp chưa giải quyết; có số hạn chế yếu tố điều kiện nên chưa cấp GCN (do yếu tố hộ khẩu; vướng định thu hồi đất chưa thực hiện; vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất chưa xử lý ), trường hợp cần vào sổ quản lý đến đất, chủ sử dụng đất diện tích loại đất Cần tiến hành phân loại xử lý theo trình tự quy định pháp luật để xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện Có biện pháp quản lý chặt chẽ để không phát sinh biến động sử dụng đất trái quy định pháp luật (tự xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất khơng phép; trái phép; chuyển Quyền sử dụng đất trao tay ) thời gian xem xét, xử lý Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hoạt động chuyển Quyền sử dụng đất, cần vào sổ biến động chủ sử dụng đất, trường hợp tách phải tiến hành chỉnh lý biến động diện tích đất, hình thể đất đối tượng sử dụng đất đồ địa chính, sổ 103 mục kê sổ đăng ký đất đai Đối với trường hợp kể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực định giao đất, thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền, cần tiến hành chỉnh lý đồ địa chính, chỉnh lý biến động đối tượng sử dụng đất, diện tích đất loại đất sổ đăng ký đất đai, sổ mục kê Cần bổ sung nội dung tài đất gắn với đất với thông tin đất, chẳng hạn thơng tin nghĩa vụ tài với Nhà nước, giá đất vào thời điểm Đây thủ tục pháp lý biện pháp kỹ thuật đặc biệt quan trọng, làm sở để xác định phần thu nhập khơng đầu tư mà có Người sử dụng đất, thu địa tô chênh lệch II đất đô thị cho ngân sách Nhà nước Hàng năm, tiến hành tổng hợp biến động đất đai loại đất theo diện tích, đồng thời hồn chỉnh cơng tác chỉnh lý đồ địa lập báo cáo biến động đất đai, làm sở để quan Nhà nước có thẩm quyền đạo thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt điều chỉnh cho phù hợp với thực tế - Đối với tổ chức tiến hành kê khai đăng ký đất đai: hướng dẫn lập hồ sơ thủ tục để ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước, đủ điều kiện để ký hợp đồng; trường hợp tổ chức sử dụng đất không đủ điều kiện để ký hợp đồng thuê đất (do vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch), tiến hành lập hồ sơ xử lý theo quy định pháp luật (thu hồi đất sử dụng đất không phù hợp quy hoạch tự chuyển mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, bỏ đất hoang gây lãng phí ), đăng ký biến động chủ sử dụng đất, biến động loại đất diện tích đất vào sổ đăng ký, chỉnh lý biến động hình thể đất đồ địa - Đối với trường hợp biến động sử dụng đất tổ chức, đơn vị chuyển Quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo định quan Nhà nước có thẩm quyền Cần lập hồ sơ quản lý riêng cho đối tượng tổ chức sử dụng đất vào sổ đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động hình thể đất đồ địa chính, lập báo cáo biến động đất đai hàng năm tình trạng sử dụng 104 đất tổ chức địa bàn theo đơn vị hành Do tình trạng quản lý đất đai thực tế thành phố, công tác kê khai đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn, đặc biệt công tác đăng ký, thống kê biến động, hồ sơ lưu trữ giai đoạn không đầy đủ, khơng có hệ thống Vì thời gian tới, cần tiến hành số biện pháp cụ thể sau: - Cần tiến hành sớm cải cách hành tổ chức máy Quản lý đất đai địa bàn Thành phố, có chế phân cơng, phân cấp rõ ràng; - Chuyển toàn hồ sơ kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tập trung vào đầu mối quản lý công tác đăng ký biến động đối tượng sử dụng đất Văn phòng Đăng ký nhà đất thành phố - Trên sở quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, tiến hành nghiên cứu mẫu GCN quyền quản lý bất động sản chung ghi toàn thể hay loại bất động sản riêng rẽ, quan hoạt động nghiệp trực thuộc UBND thành phố quản lý Điều vừa thống quản lý đầu mối, vừa tránh chồng chéo chức nhiệm vụ ngành như: xây dựng, đất đai, tài chính, tư pháp , đồng thời đơn giản giấy tờ thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho công dân quan quản lý giải thủ tục hành chính, pháp lý quan hệ sử dụng đất 3.3.6 Hoàn thiện tăng cường biện pháp quản lý thị trường bất động sản Thị trường bất động sản địa bàn Thành phố, mặt pháp lý, thức cơng khai hoạt động kể từ ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến thời điểm nay, UBND Thành phố cho phép thành lập Sàn Giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản địa bàn Thành phố thời gian sau có Luật đất đai năm 2003 đến ổn định có xu hướng chững lại, ảnh hưởng nhiều yếu tố, yếu tố quan trọng tâm lý thị trường đầu bất động sản tác động Tuy nhiên nhân tố ảnh hưởng tác động biện pháp quản lý Nhà nước nói chung quyền thành phố nói riêng nguyên nhân quan trọng Vì thị trường bất động sản hoạt động phạm vi điều chỉnh pháp luật, hoạt động thị trường chuyển nhượng ngầm giảm hẳn 105 Để quản lý tốt thị trường bất động sản thời gian tới, cần thực tốt số nội dung sau: (1) Hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý thị trường bất động sản: Trên sở quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thực luật Nghị định Chính phủ, Thông tư hướng dẫn Bộ Bên cạnh việc nghiên cứu để có sách giá đất thay cho việc ban hành quy định khung giá đất hàng năm địa bàn Thành phố, cần nghiên cứu để ban hành văn quy định quản lý giá đất thành lập tổ chức có chức giám định giá đất đơn vị hoạt động theo chế nghiệp kinh doanh thuộc UBND Thành phố quản lý Nghiên cứu để thành lập quan (tổ chức) có chức quản lý tồn hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn Thành phố (kể bất động sản UBND Thành phố giao cho đơn vị, tổ chức thực thị trường cấp I); cần nghiên cứu ban hành quy định phù hợp phân cấp để quản lý hoạt động xử lý quan hệ thủ tục kê khai, đăng ký bất động sản địa bàn Thành phố (2) Tiếp tục thực để hoàn thành (về bản) công tác cấp GCN Quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố, quản lý triệt để quỹ đất, đảm bảo khơng có đất khơng xác định xác chủ thể sử dụng, diện tích đất, hình thể đất phải khai thác sử dụng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch phê duyệt (3) Cần có quy định cụ thể chế độ thơng tin cơng khai tình hình hoạt động thị trường bất động sản, cơng khai nguồn cung thông tin liên quan đến bất động sản giao dịch thị trường, đặc biệt thơng tin tình trạng bất động sản giá bất động sản thị trường Đảm bảo công xã hội quản lý sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản, sử dụng phương tiện công nghệ thông tin kỹ thuật cao để cập nhật thông tin liên quan tới hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản Cung cấp công khai thông tin thị trường, tôn trọng quyền tự cá nhân, đặc biệt quyền bảo vệ bí mật thơng tin tài sản cá nhân, thơng lệ quốc tế 106 (4) Cần có sách đòn bẩy kinh tế phù hợp với doanh nghiệp, nhà đầu tư hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt việc phát triển bất động sản phục vụ đối tượng tái định cư Giải phóng mặt đối tượng người nghèo Cần có quy định ràng buộc nhà đầu tư sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất có sử dụng lao động, có trách nhiệm tham gia đầu tư xây dựng bất động sản, giảm bớt khó khăn cho người nghèo người lao động Đối với bất động sản giao dịch thị trường, cần có quy định cụ thể khoản thu đối tượng kinh doanh bất động sản Bởi khơng phải tồn bất động sản giao dịch thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản Những trường hợp phải chuyển nhượng bất động sản để di chuyển địa bàn cư trú, tạo dựng, nhận chuyển nhượng bất động sản khác để (tức có bất động sản nhất), nên miễn thuế chuyển Quyền sử dụng đất Nghiên cứu để bỏ sắc thuế thay thuế thu nhập sở thống quản lý giá thị trường điều tiết theo quy luật Quy định thuế chuyển Quyền sử dụng đất 4% vừa khơng có sở, vừa khơng có hiệu việc chống đầu kinh doanh bất động sản Thực chất loại thuế gián thu, thuế trực thu nên khơng có giá trị "đánh” vào đối tượng đầu kinh doanh bất động sản Mặt khác gian lận thuế chủ yếu thông qua nội dung hợp đồng chuyển quyền có móc ngoặc quan định giá đất, quan thuế bên tham gia chuyển Quyền sử dụng đất (Chủ yếu doanh nghiệp, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập mà nộp thuế chuyển quyền, thu nhập doanh nghiệp thường không báo cáo thật giá đất theo khung giá quy định làm sở tính thuế khơng phản ánh giá đất thị trường) Những trường hợp tặng, cho bất động sản người ruột thịt thuộc hàng thừa kế thứ thứ hai, nên miễn thuế chuyển Quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ Những trường hợp hoạt động kinh doanh bất động sản, nên tính khoản thu tương đương với thuế thu nhập doanh nghiệp, không nên yêu cầu nộp theo mức thuế chuyển Quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ trường hợp nhận chuyển nhượng bất động sản để sử dụng Tuy nhiên công tác quản lý bất động sản quan quản lý nặng nề thêm 107 nhiều, khó xác định số lượng bất động sản chủ thể có sở hữu bất động sản nhiều địa phương khác Về lâu dài, Nhà nước cần nghiên cứu để sớm ban hành "Luật Thuế chuyển Quyền sử dụng đất”, sở quan trọng để chống đầu cơ, lũng đoạn thị trường bất động sản (5) Cần có quy định chi tiết, cụ thể quy chế, biện pháp tổ chức, chủ thể tham gia để hạn chế tiêu cực đấu giá Quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất đấu giá đấu thầu với loại đất theo quy định điều 61 Luật đất đai Đây giải pháp quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu đất thơng qua cơng tác quản lý máy nhà nước, đảm bảo nguồn cung thị trường cấp I ổn định có vai trò định hướng cho thị trường cấp II 108 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Trong giai đoạn nay, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai thành phố Quảng Ngãi, địa phương khác quan trọng nặng nề Đất đai quản lý tốt phân bổ sử dụng mục đích mang lại lợi ích cho xã hội; đó, đòi hỏi quyền sở phải nâng cao trách nhiệm, thực quyền hạn mà pháp luật đất đai quy định; đồng thời, có biện pháp tổ chức thực nhiệm vụ cách có khoa học hiệu theo điều kiện đặc thù địa phương Tăng cường thực tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội thị hóa địa phương yêu cầu cần thiết khách quan Vì đề tài phân tích số sở lý luận từ thực trạng quản lý, sử dụng đất đai thành phố Quảng Ngãi đề giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đất đai thời gian đến Để giải vấn đề trên, đề tài thực nghiên cứu số nội dung sau: - Phân tích lý luận vai trò, đặc điểm, nguyên tắc quản lý Nhà nước đất đai Đồng thời, đề tài phân tích đảm bảo cơng tác quản lý, sử dụng đất đai để mang lại hiệu cao Tổng hợp kinh nghiệm quản lý số địa phương tỉnh Bình Định cho thấy: (i) Quản lý Nhà nước đất đai nội dung phức tạp, khó kiểm sốt, cần thường xun kiểm tra, giám sát, vai trò người đứng đầu quan trọng; (ii) Quản lý Nhà nước đất đai quyền thành phố có tác động lớn đến việc thu hút đầu tư thành phần kinh tế, phát triển đô thị bền vững, tạo động lực góp phần phát triển kinh tế xã hội ổn định trị - Từ thực trạng quản lý kết sử dụng đất, đề tài phân tích đánh giá quản lý nhà nước đất đai quyền thành phố Quảng Ngãi, làm rõ nguyên nhân yếu kém, giảm hiệu lực quản lý hiệu sử dụng đất Việc hoàn thiện công tác quản lý đất đai công cụ để hướng dẫn giám sát việc thi hành sách, pháp luật đất đai Tạo kho thơng tin đầy đủ xác trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất xét duyệt, 109 đồng thời biến động trình sử dụng đất cập nhật kịp thời Từ đánh giá xác tình hình sử dụng đất, kiến nghị kịp thời việc điều chỉnh pháp luật, quy hoạch nhằm tạo tính cơng sử dụng đất - Việc xây dựng hoàn thiện công tác quản lý đất đai cho phép giám sát chặt chẽ việc triển khai hệ thống tài đất đai, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu hệ thống thuế, kiến nghị việc điều chỉnh mức thuế cho phù hợp với sống thực tế Bên cạnh tạo điều kiện cho việc theo dõi biến động giá đất, tính hợp lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; giúp cho giải tốt cho vấn đề sinh q trình giao đất có thu tiền, cho th đất, thu hồi đất Tài đất đai cơng cụ Nhà nước vô hiệu điều tiết góp phần thực cơng xã hội sử dụng đất đai - Dự báo xu hướng thách thức hội, định hướng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố áp lực đất đai, xác định quan điểm sử dụng đất dự báo nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 Từ đó, xây dựng đề xuất hai nhóm giải pháp hồn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai: (i) Nhóm hồn thiện cơng cụ phương pháp quản lý Nhà nước đất đai quyền thành phố; (ii) Nhóm hồn thiện nội dung quản lý Nhà nước đất đai thành phố Quảng Ngãi Để bảo đảm giải pháp thực thi thành công, đề tài có đề xuất với quan quản lý đất đai Trung ương “về phát triển lĩnh vực chuyên sâu quản lý đất đai nước” Tuy nhiên, q trình nghiên cứu, tác giả có hạn chế định kinh phí, thời gian trình độ nhận thức lý luận Về sau có điều kiện cho phép, tác giả tiếp tục nghiên cứu sâu số vấn đề sau: + Nghiên cứu nội dung quản lý đất đai quyền thành phố Quảng Ngãi, tiến hành điều tra vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi; đối tượng hỏi đa dạng hơn, bao gồm: Người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế, tổ chức trị - xã hội quan chun mơn quản lý đất đai Nghiên cứu sách đất đai số nước kinh nghiệm quản lý đất đai số thành phố lớn như: Thành phố Hồ Chính Minh, Đà Nẵng, Nha 110 Trang Qua đó, rút học kinh nghiệm tiêu đánh giá kết quản lý nhà nước đất đai cấp huyện (quận, thành phố thuộc tỉnh) + Tiếp tục nghiên cứu biện pháp quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Biện pháp nâng cao dịch vụ cung cấp thông tin đất đai Phương pháp, nội dung, quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực lồng ghép với nhiệm vụ bảo vệ mơi trường, ứng phó với thiên tai biến đổi khí hậu Ngồi việc hồn thiện cơng tác quản lý đất đai trình bày đem lại số hiệu sau : - Cho phép đánh giá hiệu thực sách xã hội đất đai thực hạn mức sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài đất đai cho người nghèo người có điều kiện sống khó khăn Những đánh giá giúp cho việc điều chỉnh sách nhằm tăng hiệu việc xóa đói giảm nghèo, giải tốt vấn đề bảo vệ quyền lợi phụ nữ - Cho phép thực sách cơng xã hội khác : Vấn đề giới, vấn đề sử dụng đất cho hộ gia đình thương binh xã hội, hộ nghèo, cho phép Nhà nước giám sát thực thi sách cơng giới - Khi đất đăng ký thức tạo hội cho người nghèo tiếp cận khoản tín dụng thông qua việc thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn để vay tiền tạo điều kiện mở rộng hoạt động kinh tế, tăng chất lượng sống hộ gia đình - Vấn đề an ninh lương thực giải tốt quy hoạch sử dụng đất tính tốn xác diện tích hợp lý đất trồng lương thực có suất cao, khơng thay đổi mục đích sử dụng; cho phép giám sát chặc chẽ việc bảo vệ đất quy hoạch để trồng lương thực, bảo đảm sản lượng lương thực cho nước - Nhà cho người có thu nhập thấp nhu cầu cần giải xã hội Nhu cầu nhà cho người nghèo lớn nhiều lần so với nhu cầu nhà cho người có tiền Tại đây, xuất mâu thuẫn lớn, nhóm người nghèo có nhu cầu nhà đơng nhóm người giàu có khả mua nhà kinh doanh thị 111 trường Đối với đô thị, máy quản lý đất đai phát triển cho phép nắm trạng nhà quỹ đất quy hoạch Công tác quy hoạch sử dụng đất cho phép điều phối hợp lý quan hệ cung - cầu nhà cho người nghèo kinh doanh thị trường Điều cho phép phát triển quĩ nhà cho người có thu nhập thấp khả thi hơn, đối tượng - Khi hệ thống thông tin đất đai rõ ràng, minh bạch, công khai, dân chủ tạo điều kiện ngăn chặn tệ nạn tham nhũng, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường giám sát tổ chức xã hội người dân; tạo điều kiện dễ dàng để người sử dụng đất thực quyền pháp luật thừa nhận - Những ý kiến đóng góp doanh nghiệp, cơng dân giúp điều chỉnh bất hợp lý hệ thống quản lý đất đai, tập trung ý kiến đa số người dân việc xây dựng luật pháp, quy hoạch điều tiết kinh tế quản lý đất đai 112 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Brandao, A,S, P and G Feder, (1995), “Regulatory Polities and Reform: the case of Land market” In C Frischtak ed, Regulatory Polities and Reform: A Comparative perpective, Washington DC, World Bank [2] Bùi Quang Bình (2010), Bài học kinh nghiệm vấn đề đặt Mơ hình phát triển kinh tế Đà Nẵng, Tạp chí Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng số tháng 7-8 năm 2010 [3] Bùi Quang Bình (2007), Kiểm soát dân số nhằm phát triển bền vững tỉnh Kon Tum, Tạp chí Khoa học cơng nghệ Đại học Đà Nẵng, số 5(19) 2007 [4] Bùi Quang Bình, Kinh tế Phát triển, NXB Giáo Dục 2010 [5] Đặng Hùng Võ, sử dụng đất cho mục tiêu phát triển bền vững, Tạp chí Cộng sản, số 14 (134) 2007 [6] Đinh Sỹ Dũng (2008), Tài đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 21(137) 2008 [7] Dixon, J., A Gulliver and D, Gibbon, 2001 Farming Systems and Poverty: Imporving farmers livelihoods in a changing world Rome; food and AgricultureOrganization and World Bank http://www.fao.org/farmingsystem/ [8] Gueye, B, H, Ouedraogo, and C, Toulmin 2002, Country Case Study West Africa” Paper presented at the World Bank Regional workshop on Land Issures in Africa and the Middle East and North Africa region, April 29-may 2002” Uganda [9] Nguyễn Hồng Thục (2008), Sử dụng tài nguyên đất định cư người, Tạp chí Kiến Trúc số 39 – 2008 [10] Nguyễn Thế Nhã (2002), Kinh tế Nông Nghiệp, NXB Trường ĐHKT Quốc dân 2002 [11] Niên giám thống kê Thành phố Quảng Ngãi 2004, 2005, 2006, 2008, 2009 báo cáo tình hình kinh tế xã hội UBND Thành phố Quảng Ngãi 113 [12] Phạm Ngọc Côn (1999), Kinh tế học đô thị, NXB Khoa học Kỹ thuật 1999 [13] Phạm Sỹ Liêm (2008), “Quản lý khai thác đất đô thị phục vụ phát triển đô thị bền vững”, Tạp chí Người xây dựng số tháng 6-2008, Một số vấn đề đất đai phát triển đô thị, số tháng – 2006 [14] David Ricardo (1772-1823), On the Principles of Political Economy and Taxation, http://www.econlib.org/library/Ricardo/ricP.html [15] World Bank, Land policies for growth an Poverty, 2003 [16] World Bank, Quản lý bền vững đất đai, 2008 Bản tiếng Việt ... Đất đai quản lý đất đai kinh tế Chương Tình hình thực quản lý đất đai Thành phố Quảng Ngãi Chương Định hướng giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý đất đai 9 10 CHƯƠNG ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI. .. động đất đai kinh tế thị trường Tình hình sử dụng đất đai q trình phát triển Cơng tác quản lý đất đai Công tác quy hoạch quản lý quy hoạch sử dụng đất; o Hệ thống quy định quản lý đất đai o Hoạt... CHƯƠNG 1: ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ 10 1.1.Vai trò, đặc điểm quy luật vận động đất đai 10 1.1.1.Vai trò đất đai .10 1.1.2 Đặc điểm đất đai .12 1.1.3