Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam Nguyễn Thanh Thúy Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 01 07 Người hướng dẫn: TS Phan Thị Thanh Thủy Năm bảo vệ: 2014 Keywords Pháp luật Việt Nam; Luật kinh tế; Thế chấp nhà Content Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Khi kinh tế thị trường đời phát triển Việt Nam từ năm 1980, tín dụng ngân hàng hình thành ngày đóng vai trò quan trọng việc phát triển kinh tế Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng hình thức tín dụng chủ yếu; điều kiện để đảm bảo trình sản xuất kinh doanh diễn thường xuyên, liên tục; công cụ huy động, tập trung vốn để thúc đẩy phát triển kinh tế góp phần nâng cao đời sống người dân; cao hơn, tín dụng ngân hàng cơng cụ điều tiết vĩ mô Nhà nước Với tầm quan trọng vậy, cần có nhiều biện pháp bảo đảm để hoạt động phát triển lành mạnh, có biện pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (TCTD) Trong thực tiễn bảo đảm tín dụng ngân hàng thương mại hoạt động Việt Nam, chấp tài sản biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến hiệu Và nay, loại tài sản đưa vào giao dịch chấp ngày phong phú hơn, bao gồm tài sản có tài sản hình thành tương lai (HTTTL), có tài sản nhà HTTTL Về vấn đề chấp tài sản HTTTL nói chung chấp nhà HTTTL nói riêng, pháp luật Việt Nam có quy định liên quan chưa thực đầy đủ thống Do đó, hiệu thực thi thực tế chưa cao nhiều vướng mắc như: vướng mắc việc xác định nhà HTTTL, vướng mắc định giá tài sản chấp, vướng mắc thực thủ tục giao kết hợp đồng chấp; vướng mắc vấn đề xử lý tài sản chấp nhà HTTTL… Trong trình thực tế hành nghề cơng chứng, tác giả Luận văn có hội tiếp cận với nhiều giao dịch bảo đảm có đối tượng nhà HTTTL, qua thấy khó khăn, vướng mắc mà bên tham gia giao dịch gặp phải Tác giả tìm hiểu viết, nghiên cứu số luận văn liên quan đến vấn đề nhận thấy vấn đề mẻ nên chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu Đó lý mà tác giả chọn đề tài “Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu bao gồm khóa luận tốt nghiệp, luận văn thạc sỹ, luận án tiến sĩ vấn đề bảo đảm tiền vay TCTD Nhưng chấp nhà HTTTL lại vấn đề mẻ, đề cập đến cơng trình nghiên cứu chưa chun sâu, dừng việc phân tích số khía cạnh định Trong trình thực đề tài này, tác giả có tham khảo nghiên cứu từ đưa quan điểm cá nhân Một số cơng trình nghiên cứu kể đến như: - Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh - Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Có thể nhận thấy cơng trình nghiên cứu nói có phân tích sâu sắc tài sản HTTTL nói chung chấp tài sản HTTTL nói riêng chưa đề cập chuyên sâu đến vấn đề chấp nhà HTTTL - đề tài quan tâm Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn  Mục đích nghiên cứu: Trên sở phân tích, đánh giá quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, thực tiễn áp dụng quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến để hồn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực chế định chấp nhà HTTTL thực tế, nâng cao vai trò hoạt động tín dụng hiệu biện pháp bảo đảm tiền vay  Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt mục đích nêu trên, luận văn tập trung vào nhiệm vụ cụ thể sau: - Phân tích, khái quát vấn đề lý luận chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá cách hệ thống toàn diện quy định pháp luật Việt Nam hành điều chỉnh vấn đề chấp nhà HTTTL - Phân tích, đánh giá thực trạng chấp nhà HTTTL để bảo đảm tín dụng hoạt động TCTD - Đề xuất phương hướng, giải pháp góp phần hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà HTTTL Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận, quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, đồng thời nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề Cụ thể hơn, luận văn sâu nghiên cứu vấn đề chấp nhà HTTTL với đối tượng nhà HTTTL tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản theo quy định Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tác giả vận dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu luật học truyền thống sử dụng Luận văn bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê, khái quát hóa, phương pháp lịch sử, tư logic, phương pháp quy nạp, diễn giải… để làm sáng tỏ nội dung phạm vi nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn Luận văn Việc nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề chấp nhà HTTTL theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Về phương diện lý luận, luận văn tiến hành hệ thống hóa làm sáng tỏ vấn đề lý luận hệ thống quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL Về phương diện thực tiễn, kiến nghị luận văn hi vọng đem lại kết thiết thực cho việc hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam chấp nhà HTTTL, phát huy vai trò tích cực chế định thực tế, góp phần phát triển lành mạnh hoạt động tín dụng ngân hàng, thúc đẩy kinh tế phát triển Kết cấu Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chấp nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp nhà hình thành tương lai thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai References Bộ luật dân Cộng hòa Pháp (1804) Bộ luật dân Cộng hòa Liên bang Đức (1896) Bộ luật dân Quécbec, Canada (1897) Bộ luật dân thương mại Vương quốc Thái Lan (1925) Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ ngày 06/9 gửi UBND thành phố Hà Nội việc thông báo kết kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2012), Công văn số 8061/BTP-ĐKGDBĐ ngày 08/10 gửi UBND thành phố Hà Nội việc công chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTPBTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTPBTNMT ngày 01/3 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLTBTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 10 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTPBTNMT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký cung cấp thông tin chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 11 Chính phủ (1999), Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 13 Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2010/NĐ-CP ngày 08/12 công chứng, chứng thực, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 16 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10 gửi Trung tâm thông tin Tài nguyên - Môi trường Đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường thành phố Hồ Chí Minh việc giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Hà Nội 18 Ngô Huy Cương (2003), “Tổng quan luật tài sản”, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52 19 Ngô Huy Cương (2009), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách”, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22), tr.21-29 20 Nơng Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 21 Nguyễn Thùy Dương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Kinh tế - Luật, Trường Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hồ Chí Minh 22 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 23 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 24 Nguyễn Thúy Hiền (2005), “Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi)”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (5), tr.4-8 25 Nguyễn Văn Hoạt (1998), “Thế chấp tài sản việc đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (10), tr.28-32 26 Hồng Thế Liên (2009), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005 tập 2, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2012), Công văn số 4493/NHNN-CSTT ngày 23/7 gửi Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường việc tham gia ý kiến nội dung dự thảo thông tư hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 28 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo luật kinh tế, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 29 Võ Đình Nho, Tuấn Đạo Thanh (2009), “Luận bàn chấp tài sản hình thành tương lai”, Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (10), tr.3-11 30 Nguyễn Minh Oanh (2011), “Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, (3), tr.10-19 31 Phan Thị Thu Phương (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 32 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 33 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 34 Quốc hội (2003), Luật xây dựng, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Luật nhà ở, Hà Nội 36 Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội 37 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 38 Trần Văn Sơn (1999), Một số vấn đề pháp lý chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng ngân hàng thương mại doanh nghiệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 39 Tuấn Đạo Thanh, Phạm Thu Hằng (2014), “Bàn tài sản hình thành tương lai lĩnh vực giao dịch bảo đảm”, Nghề luật, Học viện Tư pháp, (1), tr.16-20 40 Vụ Hành Tư pháp - Bộ Tư pháp (2007), Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5 gửi Phòng cơng chứng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương việc công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, Hà Nội 41 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội  ... bàn chấp tài sản hình thành tương lai , Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (10), tr.3-11 30 Nguyễn Minh Oanh (2011), Thế chấp tài sản theo pháp luật Pháp Thái Lan”, Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà. .. (2013), Thế chấp tài sản hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam. .. thành tương lai thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai References Bộ luật dân Cộng hòa Pháp (1804) Bộ luật dân Cộng hòa Liên bang Đức (1896) Bộ luật