Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà Nước người sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nội Laws governing relations between the State and Land user from practices in Hanoi NXB H : Khoa Luật, 2013 Số trang 81tr + Chu Thị Thu Thủy Khoa Luật Luận văn ThS ngành: Luật Kinh tế; Mã số: 60 38 50 Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Năm bảo vệ: 2013 Keywords: Luật đất đai; Thuê đất; Pháp luật Việt Nam Content Tính cấp thiết đề tài Qua trình phát triển lâu dài, quan hệ đất đai nước ta vận động theo thời kỳ lịch sử, ngày hoàn thiện sở pháp định, pháp luật bảo đảm mối quan hệ cụ thể Nhà nước với nhân dân, tổ chức cá nhân với với Nhà nước, số quan hệ với tổ chức cá nhân nước Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mối quan hệ phát sinh lĩnh vực đất đai ngày phức tạp đa dạng Quan hệ đất đai không quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên mà quan hệ kinh tế xã hội sở hữu sử dụng loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng Để phù hợp với trình đổi kinh tế, Đảng Nhà nước quan tâm đến vấn đề đất đai ban hành nhiều văn pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh mối quan hệ đất đai, có quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Tuy nhiên, đất đai tham gia vào tất hoạt động kinh tế xã hội nên quan hệ đất đai chứa đựng vấn đề phức tạp, nhạy cảm mang tính thời đòi hỏi phải có giải kịp thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất vừa phải giữ ổn định lâu dài Luật Đất đai năm 2003 Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 trao cho người sử dụng đất quyền lợi ích nghĩa vụ để phù hợp với chế thị trường Giao đất, cho thuê đất công cụ quan trọng quản lý nhà nước đất đai, tiền đề khai thác, sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội theo quy hoạch, kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Đất cho thuê phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt trình chuyển đổi cấu đầu tư, cấu lao động bảo đảm quốc phòng - an ninh Tuy nhiên, tình trạng đất cho th sử dụng khơng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng chuyển nhượng dự án xảy nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai gây bất bình dư luận Nhiều địa phương thiếu cân nhắc việc cho thuê đất khu vực nhạy cảm, vùng biên giới… Do đó, việc tìm hiểu hệ thống hóa vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất giúp khắc phục thiếu sót, bất cập nêu trên, tạo sở để tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Xuất phát từ lý chọn đề tài: “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất từ thực tiễn Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề thuê đất mà cụ thể đề tài quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thu hút quan tâm nhiều giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chung giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng nhiều phương diện khác Tuy nhiên, đề tài khó chuyên đề nghiên cứu chuyên ngành hẹp Hơn nữa, đề tài dường chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ tồn diện nước ta Có số cơng trình, viết nghiên cứu trực tiếp gián tiếp đến hoạt động thuê đất, đề cập số cơng trình tiêu biểu như: “Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” tác giả TS Nguyễn Quang Tuyến – Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng – Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường; “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số 15/2011; Pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam - Luận văn thạc sĩ Luật học Trần Bình Trọng – năm 2006; “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá?” Luật sư Lê Văn Đài ngày 15/4/2011 – Nguồn Chinhphu.vn… Nhìn chung, cơng trình, báo nghiên cứu vấn đề cho thuê đất mức độ phạm vi khác nhìn chung góp phần tạo sở lý luận chung quản lý đất đai nói chung thuê đất nói riêng Tuy nhiên, chưa có dự án, đề tài, cơng trình khoa học tập trung nghiên cứu, đánh giá sâu quy định, chế điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Với mong muốn tiếp cận vấn đề từ tổng quan sách, pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, nhận diện bất cập hạn chế việc điều chỉnh quan hệ pháp luật này, tác giả tiếp tục nghiên cứu vấn đề sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Mục đích nghiên cứu Luận văn có mục đích nghiên cứu điểm thiếu sót, hạn chế khung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam sở đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật địa phương Từ đề xuất giải pháp nhằm bảo đảm việc nâng cao hiệu thi hành, áp dụng chế định điều chỉnh quan hệ pháp luật đất đai thực tế Từ mục tiêu chung, nghiên cứu đề tài này, Luận văn đặt mục đích nghiên cứu chủ yếu sau: - Hệ thống, tập hợp sở lý luận chung quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; - Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt Nam qua quy định hành cứ, hình thức, thời hạn cho thuê đất; Về thẩm quyền, trình tự, thủ tục cho thuê đất; Quy định giá đất; Quy định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích đánh giá thực tiễn thực pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê đất Nhà nước người sử dụng đất thành phố Hà Nội, thiếu sót, bất cập việc thực pháp luật lĩnh vực - Sau đánh giá đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn văn pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất nhà nước người sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Quan hệ đất đai trước hết quan hệ người với người với việc sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Các quan hệ đa dạng phức tạp, xuất sở chế độ sở hữu đất đai chế độ kinh tế, xã hội Như vậy, quan hệ pháp luật đất đai, trước hết quan hệ chủ sở hữu với chủ sử dụng cụ thể chủ sử dụng với nhau, quy phạm pháp luật điều chỉnh Mặt khác, pháp luật quan hệ thuê đất đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, nhiên khn khổ có hạn Luận văn Thạc sĩ Luật học, người viết đề cập đến phạm vi quan hệ thuê đất Nhà nước - chủ sở hữu toàn dân đất đai người sử dụng đất từ thực tiễn thi hành pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Luận văn vận dụng phương pháp luận vật biện chứng, vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm trị Đảng Cộng sản Việt Nam tư tưởng Hồ Chí Minh đổi phát triển kinh tế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa quan điểm việc xây dựng nhà nước pháp quyền Việt Nam nhằm xây dựng xã hội dân chủ, công bằng, văn minh, sống làm việc theo pháp luật vào việc đánh giá, luận giải vấn đề thuộc đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp so sánh, đối chiếu, diễn giải, quy nạp Bên cạnh đó, việc sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh Phân tích, tổng hợp liệu thu thập Sở Tài nguyên Mơi trường để đánh giá, phân tích thực trạng Ngồi ra, người viết sử dụng phương pháp thu thập, kế thừa nghiên cứu, tài liệu có tham khảo số liệu số đề tài nghiên cứu trang web, tạp chí, báo chí tiếp cận kế thừa thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 Bộ Tài nguyên Môi trường quan điểm, đánh giá số cơng trình khoa học cơng bố để sở đánh giá, phân tích quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất để nhận diện tồn nhằm đưa giải pháp phù hợp mục tiêu đặt Kết đóng góp Luận văn Luận văn phân tích số vấn đề lý luận pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất khái niệm quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, cụ thể phân tích quy định hành điều chỉnh quan hệ cứ, hình thức, thời hạn, thẩm quyền, giá cho thuê đất đánh giá tác động quy định pháp luật đến chủ thể sử dụng đất, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề trình triển khai Trên sở khoa học thực tiễn, Luận văn định hướng đưa số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Đóng góp luận văn Ý nghĩa thứ nhất: Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo hữu ích cho quan, tổ chức nghiên cứu tiếp tục hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Ý nghĩa thứ hai: Là tài liệu tham khảo cho sở ngiên cứu đào tạo luật học Kết cấu Luận văn Kết cấu Luận văn gồm có ba phần: Chương Một số vấn đề chung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Chương Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng Hà Nội Chương Một số kiến nghị đề xuất từ nghiên cứu thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất References TS Lê Xuân Bá (Chủ biên) 2003, Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật, tr83 Phạm Văn Bằng, Viện Khoa học Pháp lý, Hoàn thiện pháp luật xác định giá đất chế thị trường Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 14/2009/TT - BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 19/2009/TT – BTNMT ngày 2/11/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai Bộ Tư Pháp, Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách Khoa Nxb Tư pháp, tr 665 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2003 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ - CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung số điều 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 11 Chính phủ (2005), Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 12 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/ 7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ - CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 14 Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ - CP ngày 30/12/2010 Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 15 Chính phủ (2013), Nghị số 06/NQ - CP ngày 09/01/2013 Chính phủ Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 16 PGS.TS Trần Thị Minh Châu (2006), Sự phân định Nhà nước quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai – đề cần nghiên cứu, Hội thảo: Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Viện nghiên cứu lập pháp Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức) tổ chức vào ngày 28 - 29/6/2011 Hải Phòng 17 Luật sư Vũ Văn Đài (2011), “Giao đất, cho thuê đất, trường hợp cần đấu giá” nguồn Chinhphu.vn 18 Phùng Hương, “Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho th đất”, Tạp chí Tài Ngun Mơi trường, số (15/2011) 19 Quốc Hội (1995), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc Hội (1998), Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc Hội (2001), Luật sửa đổi bổ sung số Điều Luật Đất đai, Hà Nội 22 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 23 Quốc Hội (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 25 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ -TTg ngày 31/8/2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất 26 TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Nguyễn Xuân Trọng, Vụ sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên môi trường, Bàn quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 27 Nguyễn Xuân Trọng, Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Chuyên đề: Thực trạng giao đất, cho thuê đất đầu tư bất động sản đề xuất giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản - Tài liệu xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản 28 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 4/7/2012 Ban hành quy định xác định đơn giá cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 29 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 30 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định số 32/2013/QĐ – UBND việc điều chỉnh bổ sung Bảng giá loại đất kèm theo Quyết định số 51/2012/QĐ - UBND ngày 28 /12 /2012 việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2013 31 Viện ngôn ngữ (2000), Từ điển Tiếng Việt, “Trình tự hiểu xắp xếp theo thứ tự trước sau”, Nxb Đà Nẵng, tr 1037 32 TS Nguyễn Ngọc Vinh, Đại học Kinh tế TPHCM, “Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai, vấn đề cần bàn luận”,Tạp chí Phát triển & Hội nhập số (19) Tháng - 4/2013 33 GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Công hữu đất đai nguy tham nhũng http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2010-09-23-cong-huu-dat-dai-va-nguy-co-tham-nhung 34 Nguyễn Như Ý (1999), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hố Thơng tin, tr1381 ... quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phân tích chất quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất; - Đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Việt... chung pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Chương Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất: Thực trạng, thực tiễn áp dụng Hà Nội Chương Một... quyền sử dụng đất, cho thuê đất, khái niệm, đặc điểm nguyên tắc điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất Luận văn đánh giá thực trạng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất Nhà nước người