Đang tải... (xem toàn văn)
Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội (Lv thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĂN QUANG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2017 Cơng trình hồn thành tại: Học viện Khoa học Xã hội Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN TUYẾN Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học Viện Khoa học Xã hội vào lúc: giờ, ngày tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: - Thư viên Học viện Khoa học Xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hơn 10 năm có mặt thị trường Việt Nam, nhà chung cư khẳng định vị trí, vai trò quan trọng đời sống xã hội, đặc biệt khu vực thị Mơ hình nhà chung cư giải toán chỗ thành phố chật hẹp xu hướng chung xã hội đại Hơn nữa, so với nhà xây đất giá nhà chung cư rẻ nên nhà chung cư khẳng định hiệu lựa chọn nhiều cá nhân, hộ gia đình, đặc biệt người trẻ Là thành phố lớn nước, Hà Nội địa phương có nguồn cung có nhu cầu nhà chung cư lớn Điều thể số lượng giao dịch mua bán nhà chung cư cao nhiều năm trở lại Số lượng giao dịch thành công kéo theo số lượng tranh chấp ngày nhiều, có vụ việc đưa giải tòa án Nguyên nhân tranh chấp chủ yếu không rõ ràng hợp đồng mua bán nhà chung cư với quy định chưa hoàn toàn đầy đủ hợp lý mua bán nhà chung cư Việt Nam Qua khảo sát thực tiễn cho thấy, đa số vụ tranh chấp thường xảy giai đoạn tiền tố tụng, thông qua hình thức thỏa thuận, hòa giải bên Trong số trường hợp, vụ tranh chấp thụ lý giải tòa án quy luật tất yếu, vụ tranh chấp thường phức tạp việc giải đặt nhiều khó khăn Từ thực tiễn nêu trên, tác giả định lựa chọn vấn đề: “Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực thiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” để làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam” tác giả Hoàng Thị Oanh, bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014; - Luận văn thạc sĩ với đề tài: “Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thực trạng giải pháp” tác giả Hoàng Thị Thuỳ bảo vệ Hội đồng chấm luận văn Thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2010; Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, sở đó, luận văn hạn chế, bất cập quy định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư để từ đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư; quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân; thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật để giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân nói chung tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng năm năm trở lại Phương pháp luận phuơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn triển khai thực sở phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Luận văn sử dụng phối hợp phương pháp nghiên cứu truyền thống khoa học xã hội nhân văn như: phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp so sánh, đối chiếu; phương pháp diễn dịch, quy nạp; phương pháp khái quát hóa… để giải vấn đề lý luận thực tiễn mà đề tài đặt Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài luận văn Luận văn cơng trình có đóng góp mặt lý luận thực tiễn sau đây: Thứ nhất, phương diện lý luận, đề tài luận văn bổ sung làm phong phú thêm vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà chung cư, pháp luật mua bán nhà chung cư, vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư đường tòa án Thứ hai, phương diện thực tiễn, đề tài luận văn đánh giá cách tương đối khách quan thực trạng pháp luật giải tranh chấp hộ chung cư tòa án điểm hạn chế, bất cập chế định cần nghiên cứu để hoàn thiện Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn thiết kế gồm chương sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Cơ sở pháp lý thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Yêu cầu giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, vào tiêu chí xếp hạng chung cư nhà chung cư phân chia thành loại gồm: Hạng A, hạng B hạng C Thứ hai, vào nguồn gốc, mục đích đầu tư xây dựng hộ chung cư phân thành: (i) Căn hộ chung cư thương mại; (ii) Nhà xã hội; (iii) Căn hộ tập thể Thứ ba, vào đối tượng thụ hưởng, sử dụng hộ chung cư, phân chia thành: (i) Nhà công vụ (căn hộ chung cư công vụ); (ii) Nhà để phục vụ tái định cư (căn hộ chung cư để phục vụ tái định cư); (iii) Căn hộ chung cư thông thường Thứ tư, vào trạng tài sản phân chia thành: (i) Căn hộ chung cư hình thành tương lai; (ii) Căn hộ chung cư có sẵn Về khái niệm hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán hộ chung cư thỏa thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu bàn giao hộ chung cư cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận, đăng ký quyền sở hữu hộ chung cư trả tiền mua hộ chung cư cho bên bán 1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, hợp đồng mua bán hộ chung cư loại hợp đồng có đền bù Thứ hai, hợp đồng mua bán hộ chung cư hợp đồng song vụ Thứ ba, hợp đồng mua bán hộ chung cư loại hợp đồng ưng thuận Thứ tư, hợp đồng mua bán hộ chung cư có đối tượng hộ chung cư thuộc nhà chung cư 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.2.1 Khái niệm tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo Từ điển tiếng Việt, tranh chấp “tranh giành cách giằng co không rõ thuộc bên nào, đấu tranh giằng co có ý kiến bất đồng, thường vấn đề quyền lợi hai bên” Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mâu thuẫn, xung đột quyền lợi ích bên có liên quan trình giao kết, thực hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, chủ thể tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư đa dạng phức tạp Thứ hai, làm phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư hành vi vi phạm hợp đồng vi phạm pháp luật bên, dẫn đến việc phương hại quyền lợi bên đối ước Thứ ba, phương thức giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.1.2.3 Các nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, nguyên nhân khách quan Thứ hai, nguyên nhân chủ quan 1.2 Khái luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án 1.2.1 Khái niệm đặc trưng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án 1.2.1.1 Quan niệm chung giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án hoạt động có chủ đích, có ý chí chủ thể có liên quan nhằm xóa bỏ xung đột, bất đồng quyền, lợi ích bên liên quan đến tranh chấp Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án hoạt động xét xử Tòa án nhằm giải mâu thuẫn, xung đột bên quan hệ hợp đồng mua bán hộ chung cư theo trình tự tố tụng pháp luật quy định 1.2.1.2 Đặc trưng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Thứ nhất, chất, việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư việc phân định quyền, lợi ích hợp pháp bên tranh chấp – quyền lợi “tư” quyền lợi “công” Thứ hai, đối tượng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tranh chấp mua bán hộ chung cư Thứ ba, giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thực sở đảm bảo quyền tự định đoạt đương 1.2.2 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư - Thương lượng trực tiếp bên tranh chấp - Hòa giải qua trung gian - Giải tranh chấp trọng tài - Giải tranh chấp tòa án 1.2.3 Thẩm quyền, nguyên tắc trình tự giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Như đề cập phần trên, khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung vào việc phân tích phương thức giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư đường tòa án 1.2.3.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Về lý thuyết, thẩm quyền tòa án vấn đề phức tạp Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chủ yếu tập trung xem xét thẩm quyền tòa án theo ba phương diện: a) thẩm quyền Tòa án theo loại việc; b) thẩm quyền Tòa án theo cấp xét xử; c) thẩm quyền Tòa án theo lãnh thổ 1.2.3.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Một là, đảm bảo lợi ích bên tham gia quan hệ mua bán hộ chung cư, bảo vệ lợi ích người thứ ba liên quan tới quan hệ mua bán, khuyến khích tự thỏa thuận, hòa giải bên Hai là, giải tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội Khi tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư nảy sinh nhiều sẽ gây tác động lớn đến mặt đời sống kinh tế, xã hội; gây căng thẳng mối quan hệ xã hội 1.2.3.3 Trình tự giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Trước hết, thủ tục khởi kiện vụ tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Về nguyên tắc, người khởi kiện bên bán bên mua bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý hợp đồng Thứ hai, thủ tục thụ lý vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư việc Tòa án nhận đơn khởi kiện người khởi kiện vào sổ thụ lý vụ án Thứ ba, thủ tục chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Chuẩn bị xét xử vụ tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư q trình bao gồm nhiều cơng việc khác đo đạc, thẩm định, định giá hộ chung cư, lập hồ sơ vụ án, tiến hành hòa giải vụ án Các giai đoạn trình tự tố tụng bao gồm: hòa giải, đưa vụ án xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, giải đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm thực theo quy định chung Bộ luật tố tụng dân 1.2.4 Các yếu tố tác động đến việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, mức độ hoàn thiện hệ thống pháp luật làm sở pháp lý cho việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ hai, lực giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư quan, tổ chức, cá nhân có liên quan Thứ ba, mức độ quan tâm dư luận xã hội chế giám sát người dân hoạt động giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ tư, lợi ích chủ thể có liên quan q trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 1.2.5 Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất trước ký hợp đồng Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất q trình ký thực hợp đồng Các dạng tranh chấp có nguồn gốc xuất q trình sử dụng hộ chung cư: kể đến tranh chấp 10 Chương CƠ SỞ PHÁP LÝ VÀ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN XÉT XỬ CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Cơ sở pháp lý việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật nội dung làm sở cho việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.1.1.1 Các quy định chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định Luật nhà văn pháp luật có liên quan, chủ thể hợp đồng mua bán hộ chung cư đa dạng, bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước; người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Họ người có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu hộ chung cư Trên thực tế, tổ chức, cá nhân tham gia hợp đồng mua bán hộ chung cư với tư cách bên bán bên mua, tùy theo mục đích giao kết hợp đồng mua bán mà họ tham gia 2.1.1.2 Các quy định nội dung hình thức hợp đồng mua bán hộ chung cư Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà hợp đồng có thỏa thuận giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nước có quy định giá bên phải thực 11 theo quy định đó; Thời hạn phương thức toán tiền trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; Quyền nghĩa vụ bên; Cam kết bên; Các thỏa thuận khác; Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; 10 Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; 11 Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký 2.1.1.3 Các quy định giao kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư Giao kết hợp đồng thực hợp đồng hai giai đoạn nối tiếp trình xác lập thực giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích bên giao dịch Giao kết hợp đồng mua bán hộ chung cư hành vi pháp lý theo bên trao đổi, đàm phán để đến thống điều khoản hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối với bên bán, việc thực hợp đồng chủ thể bao gồm: - Bên bán thực nghĩa vụ chuyển giao tài sản mua bán hộ chung cư làm thủ tục liên quan đến việc sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà cho bên mua; - Bên bán thực quyền yêu cầu bên mua toán tiền mua hộ chung cư theo giá thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư Đối với bên mua, việc thực hợp đồng chủ thể bao gồm: 12 - Bên mua thực quyền yêu cầu bên bán chuyển giao tài sản mua bán hộ chung cư làm thủ tục liên quan đến việc sang tên, đăng ký quyền sở hữu nhà cho bên mua; - Bên mua thực nghĩa vụ toán cho bên bán khoản tiền mua hộ chung cư theo giá thỏa thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư ký kết hai bên 2.1.1.4 Các quy định hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Trước hết, thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư Trên nguyên tắc, việc xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực xác định thời điểm bên hợp đồng thức bị ràng buộc thỏa thuận hợp đồng [12, tr 38] Thứ hai, điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán hộ chung cư trường hợp vô hiệu hợp đồng mua bán hộ chung cư việc giải hậu vô hiệu hợp đồng a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân khơng vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội 2.1.1.5 Các quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu chuyển giao rủi ro theo hợp đồng mua bán hộ chung cư Cũng theo cách tiếp cận nói trên, Khoản Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” 13 2.1.1.6 Các quy định đối tượng hợp đồng mua bán hộ chung cư - Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định điểm Điều 118 Luật Nhà ở; - Không thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu; thời hạn sở hữu hộ chung cư trường hợp sở hữu hộ chung cư có thời hạn; - Khơng bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền; - Khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền 2.1.1.7 Quy định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán hộ chung cư - Quyền nhận hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu có trách nhiệm bảo hành hộ chung cư - Nghĩa vụ toán tiền thời hạn theo phương thức thỏa thuận, nhận hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ hồ sơ theo chất lượng thời hạn thỏa thuận hợp đồng, sử dụng hộ theo công thiết kế, trường hợp mua hộ cho thuê phải đảm bào quyền, lợi ích người thuê thời gian hợp đồng thuê hiệu lực [28] 2.1.2 Các quy định pháp luật hình thức làm sở pháp lý cho việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Các quy định hình thức áp dụng trình giải 14 tranh chấp nói chung hiểu quy định trình tự, thủ tục giải tranh chấp Đối với việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, quy định chủ yếu ghi nhận Bộ luật tố tụng dân 2015 văn hướng dẫn thi hành đạo luật 2.1.2.1 Các quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thời hiệu khởi kiện thời hạn mà chủ thể quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải vụ án dân nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm hành vi người khác, thời hạn kết thúc chủ thể sẽ quyền khởi kiện 2.1.2.2 Các quy định thủ tục giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo thông lệ chung, phương thức giải tranh chấp có thủ tục riêng thủ tục thương lượng, thủ tục hòa giải, thủ tục tố tụng trọng tài thủ tục tố tụng tư pháp Trước hết, thủ tục thương lượng hòa giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ hai, thủ tục tố tụng trọng tài giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ ba, thủ tục tố tụng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 2.2.1 Khái quát Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Ngay sau tuyên bố thành lập nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 33C ngày 13/9/1945 15 nhằm “thiết lập Tòa án quân sự”, có Tòa án qn Hà Nội Việc thành lập Tòa án quân với chức xét xử tất hành vi xâm hại đến vững mạnh Nhà nước đánh dấu đời hệ thống Tòa án nhân dân nói chung Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội nói riêng [67] Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Tòa án địa phương có số án thụ lý lớn nhất, phức tạp nước Qua kết xét xử cho thấy, lực xét xử vụ án Thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội địa phương dẫn đầu 2.2.2 Kết đạt việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Trong q trình giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội trọng nâng cao chất lượng tranh tụng phiên tòa Tỷ lệ án giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội bị hủy, bị sửa lỗi chủ quan Thẩm phán khơng có Tòa án thành phố Hà Nội dần khắc phục tình trạng án để hạn theo quy định pháp luật, quan tâm làm tốt cơng tác hòa giải giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc việc thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Thứ nhất, việc đánh giá chứng xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư chưa toàn diện, chưa xác minh thu thập chứng đầy đủ, chưa giải triệt để yêu đương sự, số vụ án xác định thiếu người tham gia tố tụng, dẫn đến án bị sửa 16 hủy Thứ hai, vướng mắc, khó khăn việc xác định diện tích hộ chung cư dự án Thứ ba, khó khăn, vướng mắc thực quy định giá bán hộ chung cư dự án ngoại tệ Thứ ba, khó khăn, vướng mắc việc tìm kiếm, u cầu cung cấp thơng tin hộ chung cư dự án Thứ tư, khó khăn, vướng mắc thực quy định chủ thể quyền mua hộ tập thể thuê mua Nhà nước theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 Chính phủ đối mua bán kinh doanh nhà 17 Chương CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI TÒA ÁN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 3.1 Các yêu cầu việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán chăn hộ chung cư Tòa án Việt Nam 3.1.1 Yêu cầu công tác quản lý Nhà nước liên quan đến việc giải tranh chấp hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư Một là, cần ban hành văn hướng dẫn thi hành Luật Nhà liên quan tới thủ tục hành việc đầu tư, xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hai là, cần phải tăng cường tra, kiểm tra hành cơng tác quản lý dự án xây dựng quan hành nhà nước địa phương Ba là, cần phải khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng hộ chung cư, lập đồ địa chính, đồ trạng sử hộ chung cư, xác định nguồn gốc hộ chung cư Bốn là, tăng cường việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho nhân dân Năm là, phải quy định chặt chẽ bắt buộc việc mua bán hộ chung cư cần phải đăng ký thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở dụng đất ở, qua nâng cao hiệu cơng tác quản lý hành nhà nước Sáu là, đặc thù việc quản lý hộ chung cư có Ban quản trị nhà chung cư Ban quản trị thay mặt hộ dân nhà chung cư để tổ chức vận hành nhà chung cư, Ban quản trị có 18 lực sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp hộ chung cư 3.1.2 Yêu cầu cải cách tư pháp Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Loại hình hộ chung cư du nhập vào Việt Nam chưa lâu, quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề nhiều hạn chế nên việc giải tranh chấp xảy gặp nhiều khó khăn, bất cập Thứ hai, vướng mắc chế phối hợp: Việc phối hợp UBND, TAND, quan thi hành án, sở ban ngành liên quan việc xác minh thu thập, đánh giá chứng cứ, định giá hộ chung cư thiếu chặt chẽ Thứ ba, cải cách tư pháp đòi hỏi phải tập trung kiện toàn, đổi tổ chức hoạt động Tòa án với mục đích Tòa án thực quyền tư pháp, xét xử độc lập Hiện nay, hệ thống tòa án thành lập bốn cấp gồm TAND tối cao, TAND cấp cao, Tòa án cấp tỉnh Tòa án nhân dân cấp huyện Thứ tư, cải cách tư pháp đòi hỏi phải gắn liền với việc nâng cao chất lượng đội ngũ Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội thẩm nhân dân tham gia xét xử vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân TAND cấp huyện Thứ năm, cải cách tư pháp phải gắn liền vơi đổi thủ tục hành chính-tư pháp Hiện nay, tâm lý người dân có kỳ thị định người mời tham gia phiên tòa, đặc biệt nguyên đơn, bị đơn Người dân chưa coi Tòa án quan thơng thường để giúp người dân giải khó khăn, họ coi đến cửa tòa án điều khó khăn Thứ sáu, nay, xét xử vụ án nói chung xét xử vụ 19 án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có trường hợp cho ý kiến đạo tác động trực tiếp đến việc giải vụ án làm cho Thẩm phán phân công xét xử không vô tư, khách quan giải vụ án Thứ bảy, cần phải tăng cường công tác khen thưởng thi đua đội ngũ Thẩm phán, Thư ký có thành tích cao q trình giải tranh chấp nói chung, tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng để tạo động lực tinh thần, kích lệ họ tiếp tục pháp huy thành tích đạt được, cống hiến cho nghiệp bảo vệ cơng lý, lẽ phải Tòa án nhân dân 3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân Thứ nhất, tòa án cần triển khai áp dụng biện pháp xem xét, thẩm định chỗ hộ chung cư trình giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ hai, Tòa án nhân dân tối cao cần sớm có văn hướng dẫn việc xác định hợp đồng vô hiệu theo quy định Khoản 1, Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực hình thức vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây: Giao dịch dân xác lập theo quy định phải văn văn không quy định luật mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch đó…” Thứ ba, cần bổ sung quy định thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán nhà chung cư quan nhà nước có thẩm quyền nhằm nâng cao vai trò quản lý nhà nước giao dịch mua bán 20 hộ chung cư Thứ tư, cần quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán hộ chung cư tính đơn giá m2 sàn xây dựng theo diện tích thơng thủy hộ (diện tích sử dụng riêng), đồng thời phải xác định rõ phần diện tích sử dụng chung chủ hộ để tránh nguy chủ đầu tư (bên bán) tìm cách quy định lập lờ diện tích hộ mua bán, gây thiệt hại cho người mua hộ Thứ năm, cần quy định rõ việc chủ đầu tư cung cấp thơng tin giới thiệu dự án, có hộ chung cư để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người mua nhà Pháp luật cần quy định rõ nghĩa vụ cung cấp thông tin chủ đầu tư dự án trách nhiệm pháp lý chủ đầu tư trường hợp gây thiệt hại cho chủ đầu tư cung cấp thơng tin khơng đầy đủ, khơng xác, gây hiểu lầm cho người mua nhà Thứ sáu, hộ chung cư đủ tiêu chuẩn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải cải cách thủ tục hành theo hướng phục vụ cho người dân, không gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân Thứ bảy, nhà đầu tư, cá nhân, tổ chức nước ngoài: Quy định rõ trường hợp mua nhà Việt Nam họ cảnh Việt Nam với mục đích gì, thời gian phép sở hữu hộ chung cư Thứ tám, số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước sở hữu Việt Nam: Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà có quy định không rõ ràng số lượng nhà mà tổ chức, cá nhân nước ngồi sở hữu Thứ chín, xây dựng qui trình thủ tục cụ thể, thống phổ 21 biến công khai thông tin đối tượng mua bán, tạo điều kiện khuyến khích người mua, người bán hộ chung cư thực quy định pháp luật: Nhà nước phải xác định việc phụng nhân dân nhiệm vụ nhà nước, để nhân dân thiểu biết thủ tục mua bán hộ chung cư, Tiếp cận thơng tin hộ mua bán thuận lợi, xác quan trọng Thứ mười, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức kinh doanh bất động sản nhằm nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, cán tòa án nhân dân Đây khâu đặc biệt quan trọng giúp cho công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thống đạt hiệu cao - Học viện Tòa án cần đưa kế hoạch tổ chức nội dung tập huấn Hợp đồng mua bán hộ chung cư vào danh sách chuyên đề đặc biệt cần tập huấn theo năm - Vụ pháp chế quản lý Khoa học chủ động tổ chức việc lấy ý kiến án nhân dân địa phương vấn đề vướng mắc công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, tổng hợp báo cáo lãnh đạo Tòa án nhân dân tối cao trả lời câu hỏi vướng mắc - Vụ giám đốc kiểm tra án dân sự, kinh doanh thương mại Toà án nhân dân tối cao tổng kết công tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thông qua công tác Giám đốc thẩm để rút sai lầm mà án nhân dân địa phương thường gặp công tác xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời phân tích nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để, góp phần xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ - Trong báo cáo tổng kết hàng năm Toà án nhân dân tối 22 cao nên có buổi báo cáo loại tranh chấp cộm, nhiều vướng mắc, khó khăn phổ biến đến đội ngũ Thẩm phán thuộc lĩnh vực đó, có loại án tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Qua kiểm điểm, đánh giá mặt làm được, chưa làm việc giải loại án để đề kế hoạch chương trình hoạt động cho năm KẾT LUẬN Trong năm gần đây, nhu cầu nhà thành phố lớn tăng cao, với phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân sự, kinh tế nói chung, hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng diễn ngày phức tạp, đặc biệt thành phố lớn dân cư phức tạp Hà Nội Thực tiễn xét xử hợp đồng mua bán hộ chung cư TAND thành phố Hà Nội thời gian quan cho thấy nhiều bất cập, hạn chế quy định hệ thống pháp luật nhà nói chung, pháp luật hộ chung cư nói riêng quy định đồng tiền toán, quy định đăng ký hợp đồng mua bán hộ chung cư, cung cấp thông tin liên quan đến đối tượng giao dịch mua bán, đến xử lý hậu việc chậm tốn, tun bố hợp đồng vơ hiệu Giữa hệ thống pháp luật dân sự, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, bảo quyền lợi người tiêu dùng nhiều quy định chồng chéo làm cho việc giải tranh chấp TAND nói chung, TAND thành phố Hà Nội nói riêng gặp nhiều khó khăn Thơng qua việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật nhà pháp luật liên quan hợp đồng mua bán hộ chung cư nay; việc nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ 23 chung cư TAND thành phố Hà Nội, sở đề xuất kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung sách, pháp luật nhà ở, luật dân luật tố tụng dân xác lập chế quản lý hành nhà nước hộ chung cư, chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư thích hợp, nhằm nâng cao hiệu cơng tác giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên việc làm có ý nghĩa quan trọng mặt lý luận thực tiễn Việc khó khăn, vướng mắc mặt pháp lý giúp cho việc định hướng hồn thiện pháp luật khơng lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư mà lĩnh vực pháp luật liên quan dân sự, nhà ở, bất động sản đặc biệt bối cảnh hộ chung cư nở rộ khắp đô thị Việt Nam Trên sở đó, góp phần đạt mục tiêu "Về chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020" mà Nghị 48NQ/TW ngày 24 tháng năm 2005 Bộ Chính trị đề 24 ... đồng mua bán hộ chung cư; quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tòa án nhân dân; thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung. .. trưng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án 1.2.1.1 Quan niệm chung giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư tòa án hoạt... bán hộ chung cư tòa án 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư qua thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội 2.2.1 Khái quát Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Ngay sau