Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện PHẦN I: KHÁI QT CHUNG VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ Ý NGHĨA PHÁP LÝ 1.1 Giao dịch bảo đảm gì? 1.1.1 Khái niệm Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định khoản Điều 292 Bộ luật Dân 2015 Theo quy định Điều Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Đăng ký giao dịch bảo đảm thì: “Đăng ký giao dịch bảo đảm việc quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào Cơ sở liệu giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dung tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Theo khoản 1, khoản Điều 298 Bộ luật Dân 2015, việc đăng ký giao dịch bảo đảm thực theo quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm; việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp pháp luật có quy định; trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký 1.1.2 Ý nghĩa giao dịch bảo đảm Trong giao dịch dân sự, vấn đề mà người có quyền quan tâm khả thực nghĩa vụ dân người có nghĩa vụ Do đó, quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đời trước hết nhằm hướng đến mục tiêu bảo vệ bên có quyền ổn định hài hoà quan hệ dân Ngoài ra, lĩnh vực tín dụng ngân hàng, vấn đề bảo đảm thực nghĩa vụ dân cịn có tác động trực tiếp, mạnh mẽ tới định cấp tín dụng tổ chức tín dụng Điều chứng tỏ, giao dịch bảo đảm ngồi vai trị bảo vệ bên có quyền cịn giữ vai trị quan trọng khác đời sống kinh tế - xã hội quốc gia, Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện tăng cường đầu tư dân doanh thơng qua việc mở rộng hội tiếp cận tín dụng Thực tiễn cho thấy, yếu tố ảnh hưởng đến định cấp tín dụng tổ chức tín dụng thơng tin tình trạng pháp lý tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Bởi lẽ, việc nắm bắt thơng tin giúp ích nhiều cho q trình phân tích, đánh giá mức độ rủi ro giao dịch bảo đảm mà tổ chức tín dụng dự định thiết lập, làm sở cho việc đưa định tài trợ vốn đắn Điều minh chứng rằng, tiếp cận sử dụng thơng tin tình trạng pháp lý tài sản nhu cầu mang tính tất yếu nhà đầu tư môi trường kinh doanh tài đại 1.1.3 Mối quan hệ công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Qua nêu, việc công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hai loại việc khác nhau, chức nhiệm vụ quan, tổ chức khác nhau, tư cách chủ thể tham gia vào quan hệ khác Công chứng hợp đồng bảo đảm việc chứng nhận tính xác thực tính hợp pháp nội dung hợp đồng, giao dịch – không vi phạm điều cấm pháp luật trái đạo đức xã hội - bao gồm chuỗi thủ tục, quy trình chặt chẽ từ tiếp nhận yêu cầu công chứng đến cơng chứng viên ký đóng dấu vào hợp đồng – việc áp dụng pháp luật nội dung (luật nội dung) Sau hợp đồng bảo đảm cơng chứng, có giá trị pháp lý việc đăng ký thực theo thủ tục hành – việc áp dụng quy định pháp luật trình tự, thủ tục (luật hình thức) “bộ phận cửa” quan đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng bảo đảm cơng chứng theo quy trình thủ tục chặt chẽ, xác, chuẩn mực theo quy định pháp luật giúp cho việc cập nhật thơng tin bất động sản quan đăng ký đầy đủ, xác Từ giúp cho việc cung cấp thông tin quan đăng ký cho cá nhân, tổ chức cá nhân có Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện nhu cầu kịp thời, đầy đủ xác, thuận lợi nhằm tăng cường hiệu công tác quản lý nhà nước bất động sản Như vậy, nói hai loại việc: công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thực hai quan, tổ chức khác nhau, có quan hệ khăng khít với nhau, hỗ trợ lẫn nhau, thể tính chun mơn, chun sâu chun nghiệp Cơ quan tổ chức hoạt động tốt dẫn tới quan tổ chức hoạt động tốt Nếu nhân viên, viên chức tổ chức hiểu rõ chức năng, nhiệm vụ khơng bị "lấn sân", tránh gây phiền hà cho nhân dân 1.2 Những biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân giao dịch cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm 1.2.1 Những biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Theo khoản Điều 318 Bộ luật Dân sự, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp Tài sản bảo đảm động sản bất động sản, tài sản có tài sản hình thành tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Ở Việt Nam, khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn nhận chủ yếu góc độ biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ quan hệ hợp đồng Chỉ đến Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm đời, giao dịch bảo đảm lần biết đến góc độ đối tượng hoạt động đăng ký với ý nghĩa cơng khai hố chủ thể quyền (giao dịch) quyền (giao dịch) tồn từ trước tài sản bảo đảm Sự đời Nghị định số 08/2000/NĐ-CP cho thấy bước tiến dài pháp luật nước ta lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm Thông qua việc thiết lập chế đăng ký, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP góp phần bảo vệ chủ thể quyền cơng khai hố, đồng thời loại bỏ rủi ro pháp lý cho giao dịch thiết lập sau; từ đó, tạo lập, trì đảm bảo “trật tự lợi ích” chung đời sống kinh tế - dân Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện 1.2.2 Những giao dịch cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm Những trường hợp bắt buộc phải đăng ký: Điều nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 phủ đăng ký giao dịch bảo đảm quy định trường hợp bắt buộc phải đăng ký gồm: + Thế chấp quyền sử dụng đất, chấp rừng sản xuất rừng trồng + Cầm cố tàu bay, chấp tàu bay + Thế chấp tàu biển + Các trường hợp khác pháp luật có quy định Cịn lại giao dịch bảo đảm tài sản không thuộc diện kể đăng ký theo yêu cầu 1.2.3 Ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm thủ tục pháp lý có ý nghĩa quan trọng thực theo quy định pháp luật theo thỏa thuận chủ thể: + Cơng khai hóa giao dịch bảo đảm cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu + Xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm trường hợp dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ + Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp bên giao dịch bảo đảm, đồng thời cá nhân tổ chức khác có liên quan; phòng chống hành vi vi phạm pháp luật không lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà cịn lĩnh vực ngân hàng + Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, ổn định, bền vững, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc xét xử tòa án tranh chấp giao dịch bảo đảm + Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị đối kháng với người thứ ba (người thứ hiểu người không tham gia giao kết hợp đồng) PHẦN II: NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG VÀ TÌNH HÌNH THỰC TIỄN Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện 2.1 Một số vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm 2.1.1 Giá trị tài sản dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân bên thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Việc quy định bên thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ nghĩa vụ có ý nghĩa tích cực, tạo điều kiện thuận lợi cho bên linh động thỏa thuận giao kết giao dịch dân Tuy nhiên, thực giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước cần có quy định khác để tránh tùy tiện gây thiệt hại đến tài sản nhà nước Vì vậy, đề nghị sửa đổi quy định theo hướng, giao dịch liên quan đến tài sản nhà nước cần quy định rõ dùng tài sản có giá trị lớn nghĩa vụ bảo đảm để thực việc bảo đảm thực giao dịch dân Có hạn chế rủi ro phát sinh thực giao dịch liên quan đến tài sản thuộc sở hữu nhà nước 2.1.2 Về thứ tự ưu tiên toán: Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: “ Các bên nhận bảo đảm tài sản có quyền thoả thuận việc thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Bên quyền ưu tiên toán ưu tiên toán phạm vi bảo đảm bên mà quyền” Tuy nhiên, sửa đổi quy định này, cần nghiên cứu cân nhắc quy định cụ thể việc thay đổi thứ tự ưu tiên tốn bên thỏa thuận không làm thiệt hại đến tài sản thuộc sở hữu Nhà nước 2.1.3 Về chấp đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai: Về việc cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai: Luật Công chứng 2006 Luật Cơng chứng 2014 khơng có quy định cơng chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai Điều 40 Luật Cơng chứng 2014 cịn quy định hồ sơ u cầu cơng chứng phải có Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện Bản giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng giấy tờ thay pháp luật quy định tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản Quy định dẫn đến nhiều hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai bị từ chối công chứng Do hợp đồng không công chứng, Tịa án khơng thể xem hợp đồng có giá trị chứng mà phải tiến hành xác minh, lấy lời khai, đối chất, thu thập chứng cứ… để xác định nội dung quan hệ chấp Trường hợp đương khơng hợp tác, việc giải vụ án bị kéo dài, ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp người nhận chấp người chấp 2.1.4 Đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai Theo quy định khoản Điều Nghị định 163, giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai đăng ký cá nhân, tổ chức có yêu cầu Tuy nhiên, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP yêu cầu hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cần có hợp đồng bảo đảm công chứng Giấy chứng nhận sở hữu tài sản Do vậy, thực tế có trường hợp quan đăng ký giao dịch đảm bảo từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký Hệ quả, người nhận bảo đảm tài sản hình thành tương lai ưu tiên thứ tự tốn Tổ chức tín dụng phải nhận bảo đảm tài sản trộn lẫn, cấu thành từ tài sản sẵn có tài sản hình thành tương lai, nhằm thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản có sẵn khơng thể tách rời với tài sản hình thành tương lai Ngồi ra, cịn có trường hợp tài sản hình thành tương lai chấp để bảo đảm thực cho nhiều nghĩa vụ khác nhau, cho nhiều chủ thể nhận đảm bảo khác không đăng ký công khai thông tin đăng ký Việc xử lý tài sản bảo đảm trường hợp phức tạp Do đó, để khắc phục hạn chế nêu trên, cần có quy định đặc thù công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai việc đăng ký hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai; hướng dẫn cụ thể quyền Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện chấp tài sản hình thành tương lai chủ đầu tư dự án người mua hộ 2.2 Vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm số giao dịch cụ thể 2.2.1 Về chấp xe ô tô: Điều 20a "Giữ giấy tờ tài sản chấp”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: Bên chấp giữ chính"Giấy đăng ký phương tiện giao thông thời hạn hợp đồng chấp có hiệu lực” Thực tế nhiều năm trước đây, ngân hàng giữ Giấy chứng nhận đăng ký xe, cấp cho chủ phương tiện sao, việc lưu hành diễn bình thường Thậm chí cịn xảy tình trạng, cấp thời hạn ngắn, dù hết thời hạn từ lâu, mà chủ xe lưu hành bình thường nhiều năm, tức không cần đến lẫn 2.2.2 Về chấp phương tiện vận tải khác: Có khơng thống việc quy định biện pháp cầm cố chấp phương tiện giao thông vận tải tàu bay, tàu biển, tàu thủy, chí tàu cá Bộ luật Hàng hải năm 2006 Luật Thuỷ sản năm 2003 quy định biện pháp chấp tàu biển tàu cá Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 quy định biện pháp cầm cố, chấp tàu bay Luật Giao thông đường thuỷ nội địa năm 2004, Luật Giao thông đường sắt năm 2005 khơng có quy định biện pháp cầm cố, chấp tàu sơng, tàu hoả, tức cầm cố hay chấp tuỳ thuộc vào việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản bảo đảm Riêng phương tiện giao thông đường không Luật Giao thông đường năm 2008 quy định biện pháp cầm cố, chấp hợp lý, thoả thuận biện pháp cầm cố hay chấp 2.2.3 Về chấp nhà ở: Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện Luật Nhà năm 2014 quy định: "Chủ sở hữu nhà chấp nhà để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ chấp TCTD.” Có ba khó khăn vướng mắc việc chấp nhà ở: Thứ là, nhà ở, dù giá trị lớn đến đâu chấp TCTD, mà không chấp nhiều TCTD Thứ hai là, chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, "nếu giá trị nhà lớn tổng giá trị nghĩa vụ” (đồng nghĩa với việc không chấp để bảo đảm phần nghĩa vụ) Thứ ba là, không chấp cho cá nhân, tổ chức khác TCTD Xét riêng việc quy định chấp nhà TCTD điều ngớ ngẩn, lại cịn giải thích theo hướng, cấm thấp chỗ khác khác cấm chủ sở hữu mua bán, chấp tài sản thuộc sở hữu họ 2.2.4 Về việc chấp bất động sản không kèm theo đất ngược lại Pháp luật cho phép chấp quyền sử dụng đất riêng tài sản đất riêng, "Trường hợp người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất nhà, cơng trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn tài sản khác người chấp gắn liền với đất thuộc tài sản chấp, có thoả thuận.” Trên sở đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ việc chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất Bất động sản đất đất khối tài sản chung, tách rời Nếu chấp thứ, tài sản khơng chấp, vơ khó khăn xử lý, đặc biệt trường hợp chấp nơi khác Khác với tài sản chấp nhiều nơi, nghĩa vụ đến hạn, nghĩa vụ coi đến hạn xử lý tài sản bảo đảm, việc chấp nhà, bất động sản riêng, đất riêng, bị xung đột pháp luật, hai loại tài sản bất động sản lại có chế độ pháp lý khác 2.2.5 Về chấp quyền sử dụng đất Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Luật Đất đai năm 2013 quy định không rõ loại đất chấp khó khăn việc phân biệt trường hợp phép chấp đất nhận chuyển nhượng, đất giao, đất thuê, đất thuộc quyền sử dụng tổ chức Và số trường hợp, chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, không chấp để bảo đảm nghĩa vụ khác phi sản xuất, kinh doanh 2.2.6 Về chấp tài sản hình thành tương lai: Chưa có tài sản hữu việc bảo đảm khơng cịn ý nghĩa thực tiễn, cịn tương lai có khơng có tài sản bảo đảm Luật Nhà năm 2014 quy định "Điều kiện nhà tham gia giao dịch” phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hiện nay, trừ quyền sử dụng đất, nhà bất động sản khác, hữu từ nhiều năm, xác định tài sản hình thành tương lai Đặc biệt tài sản chưa hình thành thực tế coi tài sản chấp để bảo đảm nghĩa vụ Nhận chấp tài sản hình thành tương lai luật, không giải chất giao dịch bảo đảm Do vậy, việc chấp tài sản hình thành tương lai có ý nghĩa tài sản phần tài sản hình thành xong, chưa có giấy tờ sở hữu đường vận chuyển, cịn trở lên vơ nghĩa trường hợp tài sản chưa hình thành Vướng mắc không công chứng, đăng ký hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Ngoài ra, coi tài sản hình thành tương lai, nhà xây dựng, chấp, mua bán,cịn xây xong bàn giao đưa vào sử dụng, chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, lại không phép chấp, mua bán 2.2.7 Về tài sản bảo đảm hộ gia đình: Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện Khoản 2, Điều 146 "Hợp đồng quyền sử dụng đất”, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 20-10-2004 Chính phủ Thi hành Luật Đất đai quy định "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng văn tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật dân sự.” Tài sản bảo đảm hộ gia đình theo quy định phải tất thành viên hộ gia đình đồng ý văn Tuy nhiên, việc xác định thành viên hộ gia đình điều khó khăn, hồn tồn khơng có sở pháp lý Nguy hợp đồng chấp (đã công chứng đăng ký chấp) bị vô hiệu lớn 2.2.8 Về chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ người khác (thế chấp tài sản người thứ ba): Việc chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ người khác (thế chấp tài sản người thứ ba) bị vào chiến rủi ro pháp lý đáng lo ngại, bị coi trái luật ln có nguy bị tun vơ hiệu Tồ án nhiều quan cho phải gọi hợp đồng bảo lãnh Trong đó, theo tinh thần Bộ luật Dân sự, quan công chứng đăng ký chấp chấp nhận hợp đồng chấp, không chấp nhận hợp đồng bảo lãnh tài sản nói chung bất động sản nói riêng PHẦN III: ĐỀ XUẤT HƯỚNG HỒN THIỆN CHO QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP (Nghị định 163) ban hành qua năm triển khai thực Nghị định 163, với phát triển kinh tế thay đổi 10 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà 2014… đặc biệt Bộ luật Dân (BLDS) 2015, nhiều quy định giao dịch bảo đảm Nghị định 163 bộc lộ hạn chế định, nhiều quy định không theo kịp đa dạng giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có có chồng chéo, mâu thuẫn Nghị định giao dịch bảo đảm văn pháp lý cao Do đó, TCTD (bên nhận chấp) gặp nhiều khó khăn nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) xử lý TSBĐ dẫn đến tranh chấp bên Đây cho nguyên nhân hạn chế quyền xử lý tài sản bảo đảm TCTD, đó, dẫn đến nợ xấu ngành ngân hàng gia tăng năm qua Vì vậy, để đảm bảo phù hợp với quy định BLDS 2015 Luật liên quan nhằm thúc đẩy giao dịch bảo đảm phát triển, tăng khả tiếp cận vốn tín dụng chủ thể kinh tế qua thúc đẩy hoạt động kinh tế phát triển, việc ban hành Nghị định thay Nghị định 163 yêu cầu cấp thiết - Về việc xác định bảo lãnh hay chấp: Theo quy định Điều 342BLDS 2005 chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp.Như vậy, quy định nêu phải hiểu giao dịch chấp để bảo đảm nghĩa vụ nghĩa vụ người khác Tuy nhiên, trường hợp chấp tài sản bên thứ ba trường hợp bảo lãnh bên bảo lãnh dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh có lẫn lộn, chưa phân biệt rạch rịi Trên thực tế, có nhiều quan công chứng, quan đăng ký hiểu sai quy định từ chối công chứng, đăng ký giao dịch chấp tài sản để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người khác, nhiều Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ người khác 11 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hồn thiện Do đó, để đảm bảo pháp luật hiểu thống Nghị định thay Nghị định 163 cần quy định rõ việc chấp/cầm cố thực để bảo đảm thực nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản nghĩa vụ người khác - Về quyền tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự: Theo Điều 322 BLDS 2005, pháp luật cho phép sử dụng tài sản “quyền tài sản” để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Hiện Nghị định số 163 có quy định hướng dẫn cụ thể việc nhận “quyền địi nợ” Vì vậy, Nghị định giao dịch bảo đảm cần có hướng dẫn cụ thể quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền tài sản khác (như quyền nhận số tiền bảo hiểm vật bảo đảm, quyền tài sản phần vốn góp doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên ) có quy định cách thức xử lý tài sản - Về việc xác định tài sản tài sản hình thành tương lai: Theo quy định Nghị định 163 quy định: “Tài sản hình thành tương lai khơng bao gồm QSDĐ” Quy định gây khó khăn khách hàng có nhu cầu chấp tài sản hình thành tương lai khơng thực đa số quyền sở hữu tài sản đất gắn liền với QSDĐ Bên cạnh đó, việc khơng cho phép chấp QSDĐ hình thành tương lai dẫn đến TCTD khó khăn việc xác định thứ tự ưu tiên bên nhận chấp phần giá trị QSDĐ xử lý TSBĐ Khoản Điều 108 BLDS 2015 quy định tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.Như vậy, theo quy định này, tài sản hình thành tương lai bao gồm QSDĐ Do đó, Nghị định giao dịch bảo đảm cần sửa đổi quy định tài sản hình thành tương lai phù hợp với quy định BLDS 2015 - Về chấp phương tiện giao thông đường bộ: Theo Điều 20a Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Bên chấp giữ chính“Giấy đăng ký phương tiện giao thơng thời hạn hợp đồng chấp có hiệu lực”.Khi bên nhận chấp không giữ 12 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện Giấy chứng nhận đăng ký xe, bên nhận chấp dễ dàng bán, gán nợ, cầm cố, chấp Như vậy, bên nhận chấp phải đối mặt với rủi ro cao tài sản chấp phương tiện di chuyển khắp nơi nước, nên không dễ theo dõi, quản lý, số xe lưu hành mua bán trao tay, không làm thủ tục sang tên phổ biến Thực tế làm ngân hàng hạn chế nhận chấp phương tiện giao thông, dẫn đến hạn chế quyền tiếp cận tín dụng ngân hàng doanh nghiệp, cá nhân Trong đó, trước Nghị định 163 có hiệu lực, ngân hàng giữ Giấy chứng nhận đăng ký xe, cấp cho chủ phương tiện sao, việc lưu hành diễn bình thường Vì vậy, để tạo điều kiện cho cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng thơng qua giao dịch chấp phương tiện giao thông đường bộ, Nghị định thay Nghị định 163 cần quy định bên nhận chấp quan đăng ký chấp giữ giấy đăng ký phương tiện giao thông đường đánh dấu Giấy chứng nhận để bên thứ ba nhận biết rõ ràng việc xe ô tô sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân - Về trường hợp bảo đảm cho nghĩa vụ doanh nghiệp làm đại diện: Trên thực tiễn, việc người tham gia giao dịch bảo đảm tài sản đồng thời ký với tư cách (bên bảo đảm bên vay vốn) hợp đồng bảo đảm phổ biến Hợp đồng bảo đảm ký bên, chủ sở hữu tài sản cá nhân với ngân hàng để bảo đảm cho khoản vay doanh nghiệpdo người hồn tồn bình thường Nếu hợp đồng bảo đảm ký bên, tức đưa thêm bên vay vốn vào, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch chắn Tuy nhiên,một sốvăn phịng cơng chứng, tồ án cho hợp đồng làvi phạm quy định điều cấm pháp luật khoản 5, Điều 144 BLDS2005 “Phạm vi đại diện” Do đó, Nghị định thay Nghị định 163 cần quy định rõ người dùng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ chủ thể khác mà làm đại diện để tránh cách hiểu khác 13 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện - Sửa đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP theo hướng, cho phép tổ chức tín dụng (TCTD) giữ (như Nghị định số 178/2000/NĐ-CP trước đây) quan đăng ký chấp giữ đánh dấu Giấy chứng nhận để bên thứ ba nhận biết rõ ràng việc xe ô tô sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ dân - Sửa đổi Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 theo hướng, quy định việc chấp tàu bay thay vừa chấp, vừa cầm cố quy định hành Đồng thời sửa đổi quy định Luật Giao thông đường sắt Luật Giao thông đường thủy nội địa theo hướng, quy định rõ việc chấp tàu hoả tàu sông (không cầm cố) - Sửa đổi Luật Nhà năm 2014 theo hướng, không quy định giá trị nhà phải lớn tổng giá trị nghĩa vụ bảo đảm không hạn chế việc chấp TCTD, đồng thời diễn đạt rõ để tránh cách hiểu chấp nhà TCTD Trước mắt, đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội cần giải thích luật để hố giải cách hiểu vô lý: Chỉ chấp nhà TCTD - Sửa đổi Luật Đất đai Bộ luật Dân theo hướng, quy định rõ trường hợp nhận chấp riêng tài sản gắn liền với đất riêng (chẳng hạn hai loại không chấp trường hợp quyền sử dụng đất khơng phép chấp cơng trình xây dựng trái phép) Các trường hợp cịn lại, việc chấp bất động sản phải gắn liền với đất ngược lại - Sửa đổi Luật Đất đai theo hướng, tổ chức kinh tế không chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất TCTD phép hoạt động Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất khơng có quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh, mà chấp cho tổ chức, cá nhân để bảo đảm cho nghĩa vụ dân - Sửa đổi Bộ luật Dân đạo luật liên quan theo hướng, loại bỏ tài sản hình thành tương lai chưa hữu khỏi loại tài sản cầm cố, chấp; đồng thời không gọi bất động sản hình thành tài sản hình thành tương lai (cần cho phép chấp bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận 14 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện sở hữu) Chỉ nên ghi nhận cam kết hứa hẹn chấp tài sản hình thành tương lai Tài sản hình thành đến đâu có giá trị bảo đảm chấp đến Đề nghị sửa Luật Công chứng theo hướng, công chứng hình thức - Sửa đổi Bộ luật Dân theo hướng, loại bỏ chủ thể hộ gia đình khỏi chủ thể Bộ luật Dân Đồng thời sửa Luật Đất đai theo hướng, phải ghi rõ tên tất thành viên có quyền sử dụng (sở hữu) đất, thay ghi hộ gia đình Trường hợp có số thành viên hộ gia đình khơng ký tên hợp đồng chấp hợp đồng chấp vô hiệu phần - Sửa đổi Bộ luật Dân theo hướng, quy định rõ bảo lãnh biện pháp bảo đảm tài sản bên thứ ba, không đưa tài sản vào cầm cố, chấp Nếu có tài sản cầm cố, chấp áp dụng biện pháp cầm cố, chấp tài sản bên thứ ba - Bãi bỏ quy định khoản 1, Điều 47 "Xử lý tài sản bên bảo lãnh”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Trước mắt đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội giải thích rõ khái niệm bảo lãnh Bộ luật Dân đề nghị Toà án nhân dân tối cao đạo xét xử theo quy định Bộ luật Dân năm 2005 - Quy định, giải thích rõ việc uỷ quyền bao gồm để thực quyền nghĩa vụ bên uỷ quyền, tức bên ủy quyền hồn tồn có quyền ký hợp đồng cầm cố, chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho người có tài sản hay cho người khác hợp pháp Về việc công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở: Pháp luật hành không yêu cầu hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà phải công chứng/chứng thực, nên ngân hàng khách hàng thường thỏa thuận không thực công chứng hợp đồng chấp loại tài sản mà thực thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm Theo Công văn số 232/ĐKGDBD-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch 15 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện bảo đảm, ngân hàng cấp vốn vay cho khách hàng mua hộ đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm với nội dung: “Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ” Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa ngân hàng khơng có rủi ro trường hợp bên khơng hồn thành nghĩa vụ theo cam kết dẫn đến hợp đồng mua bán nhà bị chấm dứt (như dự án bị đình thực quan nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư khơng giao nhà cho người mua theo thời hạn cam kết, người mua không trả tiền mua nhà theo lịch toán cam kết…) Theo quy định pháp luật hợp đồng mua nhà bị chấm dứt quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chấm dứt Lúc đó, ngân hàng khơng có sở để xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ tài sản chấp khơng cịn tồn Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm: Đối với tài sản hình thành tương lai pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản đến hạn xử lý (ii) Như nêu trên, hộ nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc dự án chấp để vay vốn ngân hàng hình thức chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm, trước tồn dự án (quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án) chủ đầu tư chấp vay vốn ngân hàng khác đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngân hàng nhận chấp tài sản sau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở) khơng có thơng tin đầy đủ, xác tài sản chấp ngân hàng xác định loại tài sản nhận chấp khác (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà hình thành tương lai dự án), nên quan đăng ký giao dịch bảo đảm chọn để tìm hiểu thơng tin tài sản chấp ngân hàng khác Thực tế, hai quan đăng 16 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện ký nêu (Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) khơng có mối liên hệ với thơng tin đăng ký giao dịch bảo đảm (kết nối trực tuyến hệ thống thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm), nên tài sản dự án chấp 02 ngân hàng khác mà ngân hàng nhận chấp sau tài sản chấp ngân hàng khác Do vậy, trường hợp khách hàng không trả nợ đến hạn phải xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ, ngân hàng nhận chấp tài sản gặp khó khăn giải quyền lợi liên quan đến việc thu nợ (xác định quyền thu nợ tài sản chấp) Trong trường hợp này, bên không thỏa thuận với phải giải thơng qua biện pháp khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền (một biện pháp thu nợ kéo dài, phát sinh nhiều chi phí phải cử người tham gia theo đuổi vụ việc…) 17 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện KẾT LUẬN Các biện pháp bảo đảm chế định tồn từ thời xa xưa lịch sử nhân loại Cho đến ngày nay, biện pháp bảo đảm quy định hầu hết pháp luật nước giới Chế định biện pháp bảo đảm pháp luật Việt Nam kế thừa giá trị pháp luật thời kỳ phong kiến pháp luật Pháp Vì vậy, chế định biện pháp bảo đảm Việt Nam tương đồng với chế định biện pháp bảo đảm pháp luật Pháp số nước hệ thống pháp luật dân Tuy nhiên, ngày với phát triển mạnh mẽ giao dịch thương mại quốc tế, chế định biện pháp bảo đảm quốc tế hóa chịu khơng tư tưởng pháp luật Anh - Mỹ, nay, pháp luật giao dịch bảo đảm Viêt Nam tương đối đầy đủ tương thích với thơng lệ quốc tế Tuy nhiên, cịn nhiều vấn đề mà pháp luật chưa đề cập chưa quy định cụ thể, nhằm hồn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm Việt Nam, tơi đề nghị số phương hướng hồn thiện từ góc độ người tổ chức hành nghề cơng chứng Trong q trình thực tiểu luận, khơng thể tránh khỏi sai sót, kính mong q thầy (cô) thông cảm nhận xét, đánh giá để hồn thiện nội dung trình bày Xin chân thành cám ơn! 18 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ Luật dân số 91/2015/QH13, Bộ Luật dân số 33/2005/QH11; - Luật đất đai số 45/2013/QH13, Luật đất đai số 13/2003/QH11; - Luật Nhà số 65/2014/QH13, Luật Nhà số 56/2005/QH11; - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm - Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm - Nghị định 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm - Nghị định 05/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định đăng ký giao dịch bảo đảm, trợ giúp pháp lý, luật sư, tư vấn pháp luật - Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp - Thông tư số 04/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 - Thông tư số 07/2007/TT-BTP ngày 09 tháng 10 năm 2007 19 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động công chứng hướng hoàn thiện LỜI MỞ ĐẦU Trong kinh tế thị trường, việc ký kết giao dịch bảo đảm khơng đáp ứng lợi ích người vay người cho vay vốn, mà cịn khuyến khích lưu thông nguồn vốn, giúp thị trường hoạt động hiệu quả, thúc đẩy sản xuất - kinh doanh phát triển Tuy nhiên, thực tiễn ký kết, thực giao dịch bảo đảm phát sinh số vấn đề cần giải quyết, ví dụ như: dùng tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ nhiều bên nhận bảo đảm với tính chất lừa đảo cá nhân, tổ chức mua tài sản cầm cố, chấp không trở thành chủ sở hữu không tình Hạn chế thơng tin thức tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm dẫn đến thiếu minh bạch khơng an tồn cho thị trường vốn Ngoài ra, thực tiễn xét xử cho thấy, tranh chấp thứ tự ưu tiên toán người nhận bảo đảm người có quyền, lợi ích lien quan đến tài sản bảo đảm phát sinh chưa có đầy đủ quy định để giải triệt để, công Ngồi ra, đến thời điểm nay, cần có cách tiếp cận đăng ký giao dịch bảo đảm trước vận động mạnh mẽ, liệt hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm đại giới Những hạn chế hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam bắt nguồn trước hết khoa học pháp lý quy định hành đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực đầy đủ, toàn diện Để khắc phục tình trạng nêu trên, biện pháp hữu hiệu nhất, nghiên cứu, đánh giá tổng thể đề xuất giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tối đa hố thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm, giúp tổ chức, cá nhân có đủ sở pháp lý để tự bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp mình, đồng thời giúp quan nhà nước có thẩm quyền thực tốt chức quản lý nhà nước, quản lý xã hội 20 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện MỤC LỤC PHẦN I: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ Ý NGHĨA PHÁP LÝ…………………………………………………………Trang 1.1 Giao dịch bảo đảm gì? 1.1.1 Khái niệm…………………………………………………… ………1 1.1.2 Ý nghĩa giao dịch bảo đảm………………………………………1 1.1.3 Mối quan hệ công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm……………………………………………………………………… 1.2 Những biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân giao dịch cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm……………………………………… 1.2.1 Những biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân ………… 1.2.2 Những giao dịch cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm…………… 1.2.3 Ý nghĩa việc đăng ký giao dịch bảo đảm……………………… PHẦN II: NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG CƠNG CHỨNG VÀ TÌNH HÌNH THỰC TIỄN……………………………… 2.1 Một số vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm………………………………………………………………………………… 2.1.1 Giá trị tài sản dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự…… 2.1.2 Về thứ tự ưu tiên toán……………………………………… 2.1.3 Về chấp đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, nhà hình thành tương lai…………………………………………… 2.1.4 Đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai…………… 2.2 Vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm số giao dịch cụ thể…………………………………………………… 2.2.1 Về chấp xe ô tô………………………………………………… 2.2.2 Về chấp phương tiện vận tải khác:………………………… 2.2.3 Về chấp nhà ở…………………………………………………… 21 Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm liên quan đến hoạt động cơng chứng hướng hồn thiện 2.2.4 Về việc chấp bất động sản không kèm theo đất ngược lại… 2.2.5 Về chấp quyền sử dụng đất…………………………………… 2.2.6 Về chấp tài sản hình thành tương lai………………… 2.2.7 Về tài sản bảo đảm hộ gia đình……………………………… 2.2.8 Về chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ người khác (thế chấp tài sản người thứ ba): PHẦN III: ĐỀ XUẤT HƯỚNG HOÀN THIỆN CHO QUY ĐỊNH VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM…………………………… KẾT LUẬN……………………………………………………………… DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………… 22 ... kinh doanh tài đại 1.1.3 Mối quan hệ công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Qua nêu, việc công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hai loại việc khác nhau, chức nhiệm... có quy định công chứng giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai Điều 40 Luật Cơng chứng 2014 cịn quy định hồ sơ u cầu cơng chứng phải có Những vướng mắc quy định pháp luật giao dịch bảo đảm. .. Mối quan hệ công chứng giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm? ??…………………………………………………………………… 1.2 Những biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân giao dịch cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm? ??……………………………………