VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ XUÂN SƠN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS HOÀNG THẾ LIÊN HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học, độc lập Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng ĐỖ XUÂN SƠN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.2 Khái niệm, đặc điểm, nội dung Hợp đồng mua bán hộ chung cư 16 1.3 Khái niệm đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 32 2.1 Thực trạng trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 32 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam 37 2.3 Các tranh chấp phổ biến xảy ký kết thực hợp đồng mua bán hộ chung cư nguyên nhân 55 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 60 3.1 Định hướng xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư 62 KẾT LUẬN 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .70 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vai trò quan trọng sống nay, nhà tài sản thường xuyên giao dịch hay xảy tranh chấp Ở thành phố lớn, đặc biệt TP Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, công ty… xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc đô thị Với số lượng dân cư ngày đơng, diện tích đất lại khơng thể mở rộng, nhu cầu nhà ngày nhiều, nên nhu cầu mua sống hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt nhiều người Tuy nhiên, thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khn khổ pháp luật có nhiều vướng mắc nên nhiều trường hợp, bên mua, bán sử dụng dạng biến thái Hợp đồng mua bán hộ chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường Do đó, vấn đề mua bán hộ chung cư vấn đề nóng xã hội Pháp luật Việt Nam có nhiều văn quy định giao dịch mua bán hộ chung cư chưa có Luật Chung cư để thống quy định, điều dẫn đến việc vận dụng quy định pháp luật nhiều vướng mắc thực tiễn Trong đó, Hợp đồng mua bán tảng quan trọng trình mua bán giao dịch quan trọng làm phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên Tuy nhiên, với đặc thù, đa số Hợp đồng bên Chủ đầu tư, với đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn cho Hợp đồng mẫu có lợi cho họ bên yếu người mua Thực tế, bên bán quy định sẵn mẫu Hợp đồng bên mua không phép thay đổi hợp đồng đó; bên mua nhiều lại không quan tâm đến nội dung khác Hợp đồng ngồi phần giá Bên cạnh đó, việc cơng khai thơng tin Dự án chưa minh bạch, Hợp đồng không ghi rõ phần Luật quy định phải ghi chi tiết Chính điều khiến tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ngày nhiều gay gắt, điển hình xoay quanh loại biến thái Hợp đồng Hợp đồng góp vốn Hợp đồng ủy quyền; nội dung Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay” để thực luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục đích nghiên cứu sâu quy định pháp luật thực định Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán hộ chung cư tranh chấp chủ yếu loại Hợp đồng để thấy khó khăn, rủi ro tiềm ẩn giao dịch, từ tổng hợp vấn đề vướng mắc kiến nghị số ý kiến cá nhân phần giúp quan lập pháp có bổ sung ban hành, sửa đổi quy định pháp luật cho ngày phù hợp với đời sống thực tiễn đặt Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến giao dịch mua bán hộ chung cư có số thạc sỹ, cử nhân lưạ chọn đề tài Luận văn thạc sĩ: "Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp" Hoàng Thị Thùy TS Phùng Trung Tập hướng dẫn (2010); Luận văn thạc sĩ “Những vấn đề hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân sự” Đỗ Văn Hãn Viện Nghiên cứu Nhà nước pháp luật (1997); Luận văn “Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn” Lê Thị Lan Trường Đại học Luật Hà Nội (2011); Luận văn “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” Nguyễn Thị Minh Phượng Trường Đại học Luật Hà Nội (2011); Luận văn thạc sĩ “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán bán nhà ở” Nguyễn Nhật Phương Giang (2013)… Ngoài Học viện Khoa học Xã hội Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu như: Hợp đồng mua bán nhà thương mại Việt Nam – luận văn thạc sĩ luật học Vũ Hồng Hoa (2013); Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hành – luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Hường (2013); Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam – luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Minh Phượng (năm 2017);… Ở cấp độ viết nghiên cứu vấn đề hợp đồng mua bán hộ chung cư kể đến viết như: - Tác giả Anh Minh: Đề xuất ban hành luật riêng chung cư, đăng Tạp chí điện tử Vneconomy số 25/3/2012: - Tác giả Phan Thị Vân Hương: Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Tòa án nhân dân số 6/2012 - Tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012 - Tác giả Trần Thị Thu Hà, Về hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm quy định hình thức, Tạp chí Tòa án nhân dân số 2/2014 - Tác giả Nguyễn Thị Minh Phượng: Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu, Tạp chí Kiểm sát số 12/2016 Mỗi tác giả có cách tiếp cận đề tài góc độ khác Những vấn đề mà cơng trình nghiên cứu, viết kể có đề cập đến giao dịch mua bán hộ chung cư vào nghiên cứu nội dung Hợp đồng không sâu vào biến thái, phân tích rủi ro tương lai hay tranh chấp thực tế liên quan đến nội dung Hợp đồng mua bán hộ Vì vậy, cơng trình nghiên cứu khơng bị trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khác Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích luận văn nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định biến thái tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán hộ chưng cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư, đồng thời, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật mua bán hộ chung cư Việt Nam Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu góp phần làm sâu sắc số vấn đề lý luận có liên quan đến hợp đồng mua bán hộ chung cư pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán hộ chung cư thực trạng tranh chấp; - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam; thực trạng giao kết thực Hợp đồng mua bán hộ chung cư từ biến thái Hợp đồng tới tranh chấp xuất phát từ hoạt động quản lý nhà chung cư nêu Hợp đồng mua bán hộ chung cư Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Việt Nam thực trạng áp dụng quy định góc độ Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản; Luật Nhà năm 2014, văn hướng dẫn thi hành liên quan Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn tiếp cận vấn đề nghiên cứu sở lý luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử chủ nghĩa Mác Lê nin tư tưởng Hồ Chí Minh sở hữu nói chung pháp luật Trên sở phương pháp luận nêu đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp phân tích, so sánh, diễn dịch quy nạp Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán hộ chung cư, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư qui định Bộ luật dân năm 2015, Luật nhà 2014, Luật kinh doanh bất động sản Đặc biệt, qui định liên quan đến đối tượng hợp đồng hộ chung cư giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật loại đối tượng góp phần hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, đề tài kết cấu 03 chương, cụ thể sau: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư thực tiễn áp dụng Chương 3: Định hướng kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái quát chung nhà chung cư, hộ chung cư quản lý, sử dụng nhà chung cư 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư Ở Việt Nam, hiểu chung cư tòa nhà cao tầng, bên bố trí hộ khép kín dùng vào mục đích Chung cư thường xuất nhiều thành phố lớn, có vai trò quan trọng phát triển thị hóa, bởi, tập trung dân cư thành phố trở thành vấn đề lớn, từ nảy sinh vấn đề, nhu cầu nhà Do đó, cần thiết phải có phát triển nhà chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo hội nhà cho nhiều người tầng lớp khác Tuy nhiên, kèm theo nhu cầu xúc, tranh chấp phát sinh theo loại giao dịch Vì vậy, từ năm 2005, Luật Nhà có hiệu lực, lần đầu tiên, khái niệm nhà chung cư nhắc đến văn quy phạm pháp luật, trước nhà chung cư gọi nhà tập thể Theo quy định Luật nhà 2005 thì: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư [41, tr.18 ] Đến năm 2014, Luật nhà 2014 sửa đổi đưa vào áp dụng khái niệm nhà chung cư sau: “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh” [48, tr.1] Căn hộ chung cư hiểu phần sở hữu riêng nhà chung cư cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Như vậy, hiểu nhà chung cư tập hợp hộ chung cư xây dựng khối thống mà chủ sở hữu hộ chung cư bị hạn chế phần quyền sở hữu Chủ sở hữu nhà chung cư khác với chủ sở hữu tài sản thơng thường khác họ bị giới hạn quyền sở hữu riêng việc sở hữu chung nhà chung cư hộ chung cư – vật thuộc sở hữu riêng họ bị giới hạn “lập lờ” cách hiểu sở hữu riêng cách trọn vẹn Khái niệm nhà chung cư quy định trên, vào nhu cầu sử dụng thực tế người sử dụng để góp phần tạo điều kiện cho quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân có sở phân hạng nhà chung cư tham gia giao dịch thị trường (chủ yếu để phân biệt giá hộ chung cư), Bộ Xây dựng có quy định riêng phân hạng nhà chung cư, theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư [14, tr.2], nhà chung cư có hạng sau: - Hạng A: nhà chung cư đáp ứng đầy đủ yêu cầu để phân hạng theo quy định Khoản Điều Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 tổng số 20 tiêu chí đây: Bảng 1.1: TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A I Quy hoạch - Kiến trúc Vị trí: Có hệ thống giao thơng thuận tiện, cách đường phố (cấp thị, cấp khu vực) 0,5 km; tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện cao) phạm vi 0,5 km Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất cơng trình) khơng q 45% Sảnh hộ Sảnh khu hộ bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại khu vực công Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 3.1 Định hướng xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đặt tồn hệ thống pháp luật nói chung, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch Xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đặt nhiệm vụ chung trình cải cách hệ thống pháp luật thể Nghị 48/2005/NQ-TW ngày 2-4-2005 Đảng Do đó, đòi hỏi hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải hệ thống hóa, khắc phục mâu thuẫn, chồng chéo văn Cùng với việc tập trung nghiên cứu pháp luật nhà chung cư số nước phát triển phải tiến hành rà sốt sách, quy định pháp luật có liên quan để đảm bảo khơng chồng chéo, khơng thiếu sót, đảm bảo tính cơng khai minh bạch thị trường bất động sản Thứ hai, phải đảm bảo tính ổn định, lâu dài, phòng chống rủi ro tạo sở pháp lý thuận lợi nhằm bảo đảm thực quyền có nhà ở, chỗ hợp pháp công dân Thực tiễn chứng minh, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản mang nhiều yếu tố rủi ro, nhà đất tài sản lớn mang tính đặc thù so với loại tài sản khác, giá trị nhà đất xem xét nhiều phương diện Pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư điều chỉnh nội dung trực tiếp liên quan đến quyền tài sản chủ thể Vì đòi hỏi Nhà nước phải tạo mơi trường pháp lý ổn định, lâu dài, an tồn phòng chống rủi ro cho chủ thể từ tham gia giao dịch mua bán hộ chung cư Đồng thời pháp luật phải đảm bảo tính bình đẳng, cân lợi ích, hài hòa lợi ích bên sở tôn trọng nguyên tắc tự kinh doanh lợi nhuận, phát huy vai trò quản lý nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát biến độ giao dịch 60 Thứ ba, xây dựng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đảm bảo phát triển lành mạnh xu hộ nhập pháp luật Hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đặt mối quan hệ hệ thống pháp luật phải đảm bảo tính tương tích, phải phù hợp với quy luật cạnh tranh, cung cầu kinh tế Hạn chế tối đa can thiệt không cần thiết Nhà nước quan hệ hợp đồng khơng phủ nhận hồn tồn chức quản lý xã hội điều chỉnh quan hệ Nhà nước Thứ tư, xây dựng pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư phải đảm bảo nguyên tắc thúc đẩy tạo ổn định thị trường bất động sản mà khơng kìm hãm phát triển Thị trường bất động sản dạng thị trường có tính nhạy cảm cao Việc phát triển nóng hay lạnh thị trường ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế đất nước nói chung Trên thực tế, chiến lược phát triển thị trường bất động sản cần phải bám sát nguyên tắc tạo khung khổ cho phát triển khơng kìm hãm phát triển Nhà nước xây dựng sách bất động sản cần phải tạo dựng hành lang pháp lý đủ mạnh, đủ lớn để quản lý tốt lĩnh vực Thực tế Nhà nước không để tình trạng phát triển tràn lanh, thiếu kiểm sốt, lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi, lừa đảo Nhưng chiều ngược lại, không kìm hãm, ngăn cản, chí cấm đốn thị trường bất động sản phát triển tự Điều bóp méo quan hệ kinh tế, bóp méo thị trường gây kìm hãm tốc độ phát triển kinh tế Thứ năm, xây dựng hệ thống pháp luật giao dịch bất động sản cần phải theo hướng bảo vệ quyền lợi người mua nhà giao dịch Đây vấn đề quan trọng, ngày quan tâm Bởi lẽ, thực tiễn giao kết, người mua chủ thể yếu thế, dễ tổn thương, dễ bị xâm phạm tính chất nhạy cảm thị trường bất động sản Trong quan hệ hợp đồng mẫu với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản người mùa nhà ln nắm bất lợi thuộc Do đó, hệ thống pháp luật cần phải xây dựng sở đưa pháp lý phù hợp với yêu cầu bảo vệ quyền lợi người mua nhà nội 61 dung như: thời điểm chuyển quyền sở hữu, trách nhiệm bảo hành nhà ở, nghĩa vụ chế tài với chủ đầu tư vi phạm hợp đồng mua bán 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định hợp đồng mua bán hộ chung cư 3.2.1 Hồn thiện quy định diện tích sở hữu chung, riêng nhà chung cư Theo quy định Thông tư số 16/2010/TT - BXD Thơng tư 03/2014/TTBXD hợp đồng mua bán hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng Tuy nhiên, Thông tư lại không quy định chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm vấn đề dẫn đến tính phiến diện quy định Đặc biệt đô thị, nhà chung cư có niều hình thức sở hữu khác tồn tại, đối lập nhóm lợi ích hộ dân chủ đầu tư hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế thiếu hiểu biết pháp luật, nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư người kinh doanh doanh nghiệp Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng nhà chung cư không giải dứt điểm kéo theo nhiều vấn đề khác việc thu phí phần sở hữu chung, việc bảo trì sửa chữa phần diện tích Nếu phần diện tích nhà chung cư thuộc sở hữu chung tất hộ dân chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần diện tích hộ dân đóng góp Nhưng phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, Ở nhiều khu chung cư ranh giới phần sở hữu không rõ ràng nên xảy tình bất khả kháng, rủi ro khó quy trách nhiệm cho bên Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng nhà chung cư không tồn gần mà kéo dài nhiều năm mà chưa thể giải tận gốc thiếu nhạy bén công cụ pháp lý Phải thừa nhận thực tế tính dự liệu quy phạm pháp luật hạn chế Khi tranh chấp xảy phải chờ quy định ban hành, pháp luật chạy theo quan hệ xã hội dẫn đến hệ mâu thuẫn tranh chấp giải phần mà giải dứt điểm phần gốc Các tranh chấp sở hữu chung riêng gần có Việt nam có, trình độ lập pháp nước ta hạn chế cộng với thiếu hiểu biết pháp luật thiếu trách nhiệm chủ đầu tư nên ác tranh chấp phổ biến Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống 62 đầy đủ tất quy định liên quan tranh tình trạng sửa đổi, bổ sung khơng đồng dẫn đến mâu thuẫn lẫn quy định 3.2.2 Hoàn thiện quy định quản lý nhà chung cư Về vấn đề sở hữu chung hay riêng tầng hầm để xe Theo Luật Nhà nay, chỗ để xe sở hữu chung nhà chung cư Tuy nhiên, cần phải sửa đổi quy định cho phù hợp với thực tế Khu chung cư phức hợp, cụ thể: quy định rõ Khu Chung cư, vị trí chỗ để xe sở hữu riêng chủ đầu tư, vị trí sở hữu riêng cư dân thuộc sở hữu chung cư dân Quy định phải quy định chi tiết Dự án hoạch định chi tiết điều phải ghi rõ Hợp đồng mua bán hộ chung cư Nội quy kèm Hợp đồng Phải quy định chế tài xử lý vi phạm Quy định theo hướng: Chỗ để xe máy, xe đạp chủ đầu tư định thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư quyền sở hữu riêng chủ đầu tư Trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng chủ đầu tư khơng tính vào giá bán hộ Chỗ để tô chủ đầu tư định thuộc sở hữu riêng chủ đầu tư thuộc quyền sở hữu riêng chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này) Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để ô tô cho chủ sở hữu nhà chung cư chỗ để xe cơng cộng 3.2.3 Hồn thiện quy định trách nhiệm chủ đầu tư hợp đồng mua bán hộ chung cư Theo quy định Luật Nhà 2014 nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn từ tiền ứng trước khách hàng có nhu cầu mua nhà Như vậy, pháp luật thừa nhận việc huy động vốn, việc huy đồng vốn có hạn chế định, quy định cơng trình phải hồn thành xong phần móng tỷ lệ vốn góp khơng q 70% giá trị hợp đồng Về nguyên tắc pháp luật cho phép chủ đầu tư kinh doanh bất động sản khách hàng thỏa thuận hợp đồng việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, phải đảm bảo nguyên tắc sau: Việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ dự án phê duyệt; chủ đầu 63 tư phải sử dụng nguồn vốn mục đích nhằm tao lập bất động sản, khách hàng ứng tiền trước hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng, phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trường hợp khách hàng không thực cam kết việc tiền ứng trước hợp đồng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng phải trả cho chủ đầu tư khoản tiền lãi số tiền trả chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm Hiện vấn đề chưa quy định cụ thể nên tranh chấp liên quan xảy nhiều khó giải vụ việc đưa Tòa án pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tòa án khơng có trực tiếp để giải Với hợp đồng mua bán hộ chung cư trách nhiệm bên bán (chủ đầu tư) không đương nhiên chấm dứt bên bán bàn giao nhà bên mua trả đủ tiền Trong trình sử dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư nhà chung cư chưa có Ban quản trị trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định pháp luật Đơn cử việc trách nhiệm chủ đầu tư việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, nhiều nhà chung cư cố tình chậm trễ việc thành lập Ban quản trị thực tế không gặp nhà chung cư Trong nội dung Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm chủ đầu tư lại không đề cập đến chế tài xử lý chủ đầu tư có hành vi vi phạm Cần phải có quy định buộc phải công khai chi tiết tất thông tin Dự án Tất thông tin phải gửi Sở Xây dựng – nơi xây dựng Dự án việc phải quy định nghĩa vụ Chủ đầu tư, vi phạm bị phạt Tất thông tin Dự án cơng khai (sau kiểm duyệt tính xác) website Sở để tất người mua truy cập tìm hiểu dễ dàng Chung cư vào vận hành thức phải kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền cho khách hàng Chủ đầu tư 64 khơng thu phí quản lý phí bảo trì chung cư chưa vào vận hành thức Thời hạn bảo hành cơng trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm số hạ tầng định Trên thực tế Luật Nhà 2014 khắc phục số bất cập nêu chẳng hạn như: - Luật Nhà 2014 buộc chủ đầu tư phải công khai trang thông tin điện tử trụ sở Ban quản lý dự án mình: tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết dự án, tiến độ thực dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà nội dung khác liên quan đến kinh doanh bất động sản Việc công khai thông tin trở thành nghĩa vụ chủ đầu tư giúp người mua hộ hình thành tương lai tránh rủi ro việc mập mờ thông tin đem lại phân tích Người mua hộ yên tâm quy định cấp GCNQSH theo Luật Nhà năm 2014 luật quy định rõ chủ đầu tư thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua kể từ thời điểm bên thuê mua toán đủ tiền theo thỏa thuận, phải làm thủ tục đề nghị quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục - Luật nhà 2014 bổ sung thêm nguồn vốn để phát triển nhà thương mại vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Luật Nhà 2014 bổ sung nội dung phần sở hữu chung nhà chung cư, đáng ý, Luật quy định rõ cơng trình cơng cộng khu vực nhà chung cư không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên cơng trình khác xác định nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt Về chỗ để xe ô tô, Luật quy định rõ chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư định mua thuê; trường hợp không mua khơng th chỗ 65 để xe tơ thuộc quyền quản lý chủ đầu tư chủ đầu tư khơng tính vào giá bán, giá th mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe - Luật Nhà 2014 điều chỉnh trình tự, thủ tục thực giao dịch nhà trường hợp mua nhà chủ đầu tư dự án chủ đầu tư phải làm thủ tục để quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ bên mua mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên, để quy định vào sống cần quy định chi tiết biện pháp bảo đảm để thực 3.2.4 Cần xây dựng luật riêng nhà chung cư Qua nghiên cứu cho thấy nhà chung cư tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật nhà ở; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung giải hết Khi nghiên cứu vấn đề pháp lý nhà chung cư ta thấy quy định nằm rải rác văn khác cụ thể như: Luật dân quy định sở hữu chung nhà chung cư, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm bên;…ngồi có Quy chế phân hạng nhà chung cư Luật kinh doanh bất động sản Việc có nhiều văn quy định vấn đề pháp lý theo quan điểm cá nhân em khơng cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng không thống mâu thuẫn với nhau.Trong nhà chung cư Việt Nam tồn nhiều hình thức sở hữu khác nhau, có mục đích sử dụng khác không thống nhà thông thường Các giao dịch mua bán hộ chung cư tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Nhà chung cư có đặc trưng pháp lý riêng nên khơng thể áp dụng quy định nhà để giải Vấn đề đặt phải tập hợp quy định tản mạn nhà chung cư thành văn thống nhất, Luật chung cư Luật chung cư phải đảm bảo vấn đề pháp lý sau: - Phạm vi áp dụng: tập trung quy định sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà chung cư; giao dịch nhà chung cư; quản lý nhà nước nhà chung cư Việt Nam, - Đối tượng áp dụng, - Các hình thức, nội dung quyền sở hữu nhà chung cư, 66 - Các giao dịch ( nội dung, trình tự, hiệu lực,…) mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà chung cư, - Cụ thể hóa nội dung hợp đồng mua bán hộ chung cư, - Trách nhiệm tổ chức, cá nhân quản lý sử dụng nhà chung cư, - Quản lý Nhà nước nhà chung cư, - Thủ tục, trình tự giải tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,… Trong trình xây dựng Luật chung cư nên tham khảo kinh nghiệm số nước Singapore, Thái Lan, để đảm bảo nội dung phù hợp với tình hình thực tế - Cần quy định cụ thể diện người nước (người Việt Nam định cư nước ngồi người nước ngồi khơng phải người Việt Nam), phép mua hộ chung cư theo hướng mở rộng diện mua, thủ tục, số lượng, giá trị hộ mua,… Kết luận chương Trên sở quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, nội dung chương đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật giao dịch dân liên quan đến mua bán hộ chung cư luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản thông qua việc bổ sung số quy định đảm bảo thực hợp đồng, đảm bảo giao dịch mua bán nhà ổn định, minh bạch thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững.Bên cạnh cần phải xây dựng chế đảm bảo thực thi xử lý vi phạm hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng, tôn trọng quyền tự hợp đồng thỏa thuận chủ thể, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước tăng cường chế kiểm tra, giám sát thị trường mua bán nhà chung cư Trong trình hội nhập quốc tế nhu cầu hồn thiện pháp luật hợp đồng nói chung pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng trở nên cần thiết Nếu vấn đề giải tốt trở thành lực cản phát triển 67 KẾT LUẬN Nhu cầu nhà chung cư ngày tăng vấn đề rắc rối xoay quanh Hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều Kèm theo hậu từ chiêu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tiền người mua nhà Lợi dụng tâm lý ham rẻ với thiếu hiểu biết, nhiều người dùng chiêu ủy quyền, góp vốn để chiếm đoạt tiền người mua nhà Về phía người mua nhà, thiếu hiểu biết lại khơng có thói quen tìm hiểu kỹ Dự án hay hộ lại muốn mua hộ với giá rẻ, tránh thủ tục phức tạp nên nhiều trường hợp cố ý chọn hình thức nhiều rủi ro Hợp đồng ủy quyền Các quy định pháp luật liên quan đến việc giao dịch mua bán hộ chung cư việc quản lý hộ chung cư nhiều khúc mắc việc khơng có chế tài việc quy định bàn giao phí bảo trì, việc điều chỉnh phí dịch vụ chất lượng dịch vụ đặc biệt tình trạng phần sở hữu chung bị lấn chiếm, lạm dụng Việc quy định pháp luật liên quan đến nhà chung cư rải rác luật khác nên quản lý áp dụng luật khó khơng phải ai/cá nhân biết cách tìm hết quy định Do đó, thiệt thòi thường nghiêng phía người mua – bên bị yếu Hợp đồng luật quy định rõ Hợp đồng mua bán hộ chung cư phải có nội dung nào, cần phải đăng ký Hợp đồng phải làm trước ký kết, bên bán thường khơng áp dụng tìm cách theo hướng có lợi cho Còn phía người mua, quy định khơng nằm luật nên việc tìm kiếm quy định trở nên khó khăn nên họ thường khơng thể biết khơng nhìn trước rủi ro tiềm ẩn phía sau giao dịch mà họ tham gia Vì vậy, cần phải có Luật Chung cư riêng để quy định tất vấn đề liên quan đến nhà chung cư, giúp người mua, người bên phía yếu có khả tiếp cận tốt với quy định pháp luật, từ lựa chọn có khả tự việc ký kết Hợp đồng mua bán hộ chung cư mà không phụ thuộc vào yếu tố dư luận hay tâm lý Luận văn Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề pháp luật thực định 68 đặc thù Hợp đồng mua bán hộ chung cư Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chưng cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Từ đó, thấy cần thiết phải có Luật riêng quy định nhà Chung cư để thống quy định pháp luật, giúp quy định hồn thiện, khơng bị chồng chéo, mâu thuẫn 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm An (2013), Điểm mặt chung cư có mức phí dịch vụ đắt Hà Nội, http://cafef.vn/tin-tuc-du-an/diem-mat-nhung-chung-cu-co-muc-phi-dich-vu-datnhat-ha-noi-20130122033650696ca45.chn, (22/01/2013) Minh Anh (2012), Tự ý tăng giá dịch vụ chung cư: Dân “tố” chủ đầu tư phạm luật, http://giadinh.net.vn/tu-y-tang-gia-dich-vu-chung-cu-dan-to-chu-dau-tu- pham-luat-20120912033752154.htm, (ngày 12/09/2012) Vân Anh (2014), Những khu chung cư Hà Nội bị dân vây khiếu nại, http://bizlive.vn/quy-hoach/nhung-khu-chung-cu-ha-noi-tung-bi-dan-vay-khieu-nai356669.html, (18/08/2014) Bộ Xây dựng (2003), Quyết định số 10/2003/QĐ-BXD ngày 03/04/2003 Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng việc quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014 sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dâñ thưc̣ số nôị dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 70 11 Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 05/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điểm a, Khoản 2, Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Hà Nội 12 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Hà Nội 13 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng năm 2016 việc hướng dẫn thực số nội dung Luật nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, Hà Nội 14 Bộ Xây dựng (2016), Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ hướng dẫn thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Hà Nội 16 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27/6/2010 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 17 Chính phủ (2011), Nghị định số 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hà Nội 18 Chính phủ (2015), Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, Hà Nội 20 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng Mua bán hộ Times City, Hà Nội 21 Công ty cổ phần Phát triển đô thị Nam Hà Nội (2014), Hợp đồng vay vốn Times City, Hà Nội 71 22 Công ty cổ phần Xây dựng Công nghiệp (2014), Hợp đồng Mua bán nhà N04 Khu đô thị Đông Nam, đường Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Hà Nội 23 Công ty TNHH HYUNDAI RNC Hà Tây (2014), Hợp đồng Mua bán hộ khu nhà ở, http://hyundai-hillstate.com/downloads/hd-hillstate/hop-donghillstate-moi.pdf, (17/11/2014) 24 Thành Dũng (2012), Quản lý loay hoay: Dân chung cư chịu khổ, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-te/vef/75769/quan-ly-loay-hoay dan-chung-cu-con-chiukho.html, (10/06/2012) 25 Minh Hạnh (2014), Sân chơi chung cư – Lợi ích cộng đồng, http://vivado.com.vn/bao-ve-san-choi-chung-cu-can-su-quyet-tam-cua-cong-dong-2/, (07-02-2014) 26 Ca Hảo (2014), Tính diện tích hộ theo thơng thủy: Người mua thiệt, http://phunuonline.com.vn/tieu-dung/tin-tuc/tinh-dien-tich-can-ho-theo-thong-thuynguoi-mua-thiet/a118593.html, (29-04-2014) 27 Sỹ Hào (2013), Nóng: Người dân góp vốn hộ để cải tạo chung cư cũ?, http://phapluatxahoi.vn/kinh-doanh/bat-dong-san/nong-nguoi-dan-gop-von-bangcan-ho-de-cai-tao-chung-cu-cu-21642, (12/05/2013) 28 Thu Hiền (2012), 13 tranh chấp điển hình chung cư, http://www.nguoiduatin.vn/13-tranh-chap-dien-hinh-tai-cac-chung-cu-a37545.html, (27.12.2012) 29 Ma Thị Thanh Hiếu (2011), Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật đai học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 30 Học viện tư pháp (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB Công an nhân dân 31 Nguyễn Thị Kim Huế (2012), Giao dịch dân tài sản hình thành tư ng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, Hà Nội 32 Vũ Thị Tuyết Lan (2010), Pháp luật nhà ở, thực trạng giải pháp hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội 33 Hồng Thế Liên (chủ biên) (2005), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự, tập I, tập II, tập III, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 72 34 Ngọc Mai (2014), HUD khẳng định bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị, http://www.tienphong.vn/Kinh-Te/hud-khang-dinh-se-ban-giao-quy-bao-tri-cho- ban-quan-tri-747607.tpo, (ngày 14 tháng 08 năm 2014) 35 G.MIÊU (2014), Tranh chấp quyền quản lý phí bảo trì chung cư: Chủ đầu tư q tham lam?, Số 123, http://laodong.com.vn/kinh-doanh/tranh-chap-quyenquan-ly-phi-bao-tri-chung-cu-chu-dau-tu-da-qua-tham-lam-204558.bld, 11:33 AM, (30/05/2014) 36 Anh Minh (2012), Đề xuất ban hành luật riêng chung cư, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/de-xuat-ban-hanh-luat-rieng-ve-chung-cu20120324035246368.htm,(25/3/2012) 37 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Bộ Xây dựng (2014), Thông tư 01/2014/TTLT – NHNN – BXD – BTP – BTNMT ngày 25/04/2014 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam-Bộ Tài nguyên Môi trường-Bộ Tư pháp-Bộ Xây dựng Hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 38 Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, luận án tiến sĩ, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội 39 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, số Bộ luật 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 40 Quốc hội (2005), Luật Đầu tư, số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 41 Quốc hội (2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005, Hà Nội 42 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, Hà Nội 43 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Hà Nội 44 Quốc hội (2008), Nghị số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam, Hà Nội 45 Quốc hội (2009), Luật Bảo vệ người tiêu dùng, số 59/2010/QH12 ngày 17/11/2010, Hà Nội 73 46 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai số 34/2009/QH12 18 tháng năm 2009, Hà Nội 47 Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Nhà sửa đổi lần bốn, Hà Nội 48 Quốc hội (2014), Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 49 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 50 Quốc hội (2015), Luật dân số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015, Hà Nội 51 P Thảo (2014), Hà Nội xin chế xây nhà 21-27 tầng cải tạo chung cư cũ, http://dantri.com.vn/xa-hoi/ha-noi-xin-co-che-xay-nha-2127-tang-khi-cai-tao- chung-cu-cu-942079.htm, (11/09/2014) 52 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp dạy nghề thuê, Hà Nội 53 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách phát triển nhà cho cơng nhân lao động khu công nghiệp thuê, Hà Nội 54 Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/01/2012 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, đăng ký giao dịch chung, Hà Nội 55 Hoàng Thị Thuỳ (2010), Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư Thực trạng giải pháp, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 56 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 57 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 1&2, NXB CAND, Hà Nội 58 Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (1999), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 74 ... mua bán hộ chung cư pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư - Nghiên cứu pháp luật thực định mua bán hộ chung cư, Hợp đồng mua bán; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua. .. định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán hộ chung cư, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán. .. hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán hộ chung cư dạng Hợp đồng mua bán tài sản nên loại Hợp đồng phải đáp ứng nguyên tắc Hợp đồng mua bán quy định Bộ luật Dân Theo đó, Hợp đồng mua bán hộ chung