VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ NHẬT DUY MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hồn thành tại: Học viện Khoa học xã hội Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga Phản biện 1: PGS.TS Lê Thị Bích Thọ Văn phòng cơng chứng Bình Hưng Phản biện 2: TS Hồ Ngọc Hiển Khoa luật, Học viện khoa học xã hội Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội 16 00 ngày 09 tháng 10 năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viên Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thời gian qua hoạt động kinh doanh mơi giới BĐS ngồi mặt tích cực đạt nhiều hạn chế Hình thức quan hệ giao dịch mang tính đối phó nhiều tuân thủ quy định pháp luật, không diễn theo quy luật thị trường BĐS dựa tảng kinh tế thị trường Hoạt động môi giới kinh doanh BĐS di theo hướng tự phát, người cách, làm cho quan hệ cung cầu BĐS bị sai lệch cân đối, thị trường BĐS nóng lạnh thất thường, tạo nhiều sốt, đóng băng giá nhà đất, giao dịch chủ yếu diễn thông qua hoạt động môi giới ngầm, không thông qua kiểm soát nhà nước dẫn đến trốn thuế, làm ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS nước Trước thực trạng này, việc hoàn thiện sách pháp luật nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam ngày ổn định phát triển cao công việc quan trọng cấp thiết Vì vậy, tác giả chọn việc nghiên cứu đề tài “Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ Nghiên cứu này, phân tích quy định pháp luật hoạt động môi giới kinh doanh BĐS theo quy định LKDBĐS, nêu lên thực trạng hạn chế Trên sở tác giả đưa giải pháp, kiến nghị để hồn thiện sách pháp luật nói chung, sách pháp luật kinh doanh BĐS nói riêng, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, đáp ứng vai trò quan trọng Tình hình nghiên cứu đề tài Việc kinh doanh dịch vụ BĐS Việt Nam hình thành phát triển từ lâu đề cập chế định khác Bộ Luật dân năm 2005, Bộ Luật dân năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Quốc hội thức thơng qua có hiệu lực từ ngày 01 tháng năm 2015 Trãi qua năm hình thành phát triển, sách pháp luật LKDBĐS hình thành phát triển Trong khoản thời gian có nhiều cơng trình khoa học, tài liệu nghiên cứu pháp luật đất đai, BĐS, thị trường BĐS nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, thực tế lĩnh vực hoạt động môi giới kinh doanh BĐS nhiều bất cập, đặc biệt chưa có cơng trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu vấn đề Có thể nói từ có LKDBĐS đến nay, cơng trình nghiên cứu khoa học trực tiếp nghiên cứu cách có hệ thống hoạt động mơi giới kinh doanh BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích đề tài nghiên cứu quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới kinh doanh BĐS, thực tiễn áp dụng thực tế, nhằm đánh giá thực trạng, hạn chế áp dụng luật địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Để đạt mục đích nghiên cứu này, nhiệm vụ đề tài phải giải nội dung sau: Phân tích, đánh giá hoạt động mơi giới kinh doanh BĐS Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng luật hoạt động kinh doanh môi giới BĐS thực tế, mặt hạn chế Trên sở đó, đưa kiến nghị, giải pháp góp phần hồn thiện sách pháp luật nói chung, LKDBĐS nói riêng Tìm giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật hoạt động mơi giới kinh doanh BĐS thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Việt Nam nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng trực tiếp nghiên cứu LKDBĐS 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2015 văn luật hành điều chỉnh hoạt động môi giới kinh doanh BĐS Trên sở đó, đúc kết đề xuất, kiến nghị nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung, pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng Phạm vi nghiên cứu: Trên thực tế hoạt động môi giới kinh doanh BĐS diễn nhiều dạng khác nhau, hình thức giao dịch thể nhiều phương diện pháp luật khác Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, LKDBĐS…phạm vi nghiên cứu rộng Do vậy, khuôn khổ đề tài tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh môi giới BĐS điều chỉnh LKDBĐS hành không nghiên cứu hoạt động môi giới BĐS khơng mục đích kinh doanh hoạt động môi giới khác Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Luận văn thực sở vận dụng quan điểm Đảng Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập kinh tế quốc tế Luận văn sử dụng nguyên tắc, phương pháp luận triết học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, phương pháp lập luận lơgic, phương pháp phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp đánh giá… sử dụng nhiều nghiên cứu số vấn đề lý luận môi giới kinh doanh BĐS LKDBĐS Việt Nam; Phương pháp bình luận, đối chiếu, so sánh, phương pháp thống kê, hệ thống, phương pháp chứng minh, phương pháp lịch sử…được sử dụng nhiều nghiên cứu thực trạng pháp luật môi giới kinh doanh BĐS Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Qua nghiên cứu lý luận thực tiễn, tác giả mong muốn kết thực đề tài “Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” đem lại hiệu sau: Dưới khía cạnh lý luận: hệ thống hóa quy định pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS sàn giao dịch kinh doanh BĐS Việt Nam Dưới khía cạnh pháp luật: Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định môi giới kinh doanh BĐS Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng Dưới khía cạnh thực tiễn: luận văn tác giả, bên cạnh việc đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh BĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu, đề xuất biện pháp để triển khai quy định LKDBĐS năm 2014 hoạt động liên quan đến môi giới kinh doanh BĐS Cơ cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có 03 chương sau: Chương 1: Tổng quan môi giới kinh doanh BĐS pháp luật môi giới kinh doanh bất động động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới kinh doanh BĐS thực tiễn môi giới kinh doanh BĐS thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật môi giới kinh doanh BĐS Chương TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản môi giới kinh doanh bất động sản Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại Luật Thương mại 2005 định nghĩa: "Môi giới thương mại hoạt động thương mại, theo thương nhân làm trung gian (gọi bên môi giới) cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi bên mơi giới) việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới” [Luật thương mại, điều 150] Theo PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS việc thực hỗ trợ cho khách hàng quyền liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động liên quan đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao hoa hồng cho thay đổi thông qua đường kinh doanh mà đối tượng quyền BĐS” Còn theo Luật Kinh doanh bất động sản hành thì: Mơi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản [Luật Kinh doanh bất động sản, Khoản điều 3] Từ khía cạnh vào pháp luật hành quy định điều kiện, nguyên tắc, quyền nghĩa vụ chủ thể hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới, hiểu mơi giới BĐS cách khái quát sau: “Môi giới kinh doanh bất động sản hoạt động tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định pháp luật làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể giao tiếp kinh doanh sản phẩm bất động sản, nhận thù lao hoa hồng từ hoạt động đó” 1.1.2 Đặc điểm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Thứ nhất: Môi giới kinh doanh BĐS việc tổ chức hay cá nhân đứng ráp nối cho quan hệ bên tham gia giao dịch BĐS Thứ hai: hoạt động môi giới kinh doanh BĐS loại hình kinh doanh có điều kiện mang tính chuyên nghiệp Thứ ba: hoạt động môi giới BĐS thực sở hợp đồng Thứ tư: thực yêu cầu khách hàng sở thỏa thuận Thứ năm: hoạt động mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy bên giao tiếp, kinh doanh thuận lợi, dễ dàng trình tiếp xúc, đàm phán thiết lập giao dịch không thực với tính chất chủ thể trực tiếp kinh doanh Thứ sáu: kết hoạt động môi giới nhận thù lao hoa hồng từ khách hàng cho việc thực hành vi trung gian để kết nối bên 1.1.3 Phân loại hình thức mơi giới kinh doanh bất động sản Hình thức mơi giới mua bán, chuyển nhượng bất động sản: Bên môi giới thực hành vi theo ủy quyền bên có bất động sản muốn bán chuyển nhượng phía bên bên mua, bên nhận chuyển nhượng như: Môi giới thuê BĐS môi giới thuê mua BĐS 1.1.4 Vai trò hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Thứ nhất, khách hàng: Khách hàng vừa đối tượng thụ hưởng kết hoạt động môi giới kinh doanh BĐS mang lại, vừa đối tác để loại hình kinh doanh môi giới BĐS tồn phát triển Thứ hai, thị trường: Sự đan xen hoạt động hai loại thị trường cộng với quản lý yếu Nhà nước làm nảy sinh nhiều luồng thơng tin BĐS thiếu xác, sai lệch hồn tồn, dẫn tới tình trạng đầu cơ, gây nên “sốt đất” ảo tạo tâm lý hoang mang, lo lắng cho nhà đầu tư người dân có nhu cầu tham gia giao dịch BĐS Thứ ba, Nhà nước: Thông qua hoạt động môi giới kinh doanh BĐS, nhà mơi giới giúp Nhà nước kiểm sốt thị trường BĐS - Thứ tư, xã hội: Bất động sản tài sản có giá trị lớn, giao dịch BĐS thị trường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội cấp độ khác 1.2 Tổng quan pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc điểm pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Có thể hiểu, pháp luật mơi giới kinh doanh BĐS hệ thống qui tắc xử mang tính bắt buộc chung nhà nước ban hành thừa nhận đảm bảo thực hoạt động môi giới kinh doanh BĐS nhằm hỗ trợ cho chủ thể kinh doanh BĐS thị trường mục đích hưởng thù lao phí hoa hồng từ hoạt động mơi giới Với ý nghĩa nêu thấy, pháp luật môi giới kinh doanh BĐS có đặc trưng sau đây: Thứ nhất, pháp luật kinh doanh BĐS hệ thống quy định để điều chỉnh trực tiếp hành vi môi giới nhà môi giới thị trường BĐS Thứ hai, pháp luật môi giới kinh doanh BĐS mang tính ổn định tương đối khoảng thời gian định chúng thay đổi theo nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn, thời kỳ khác Thứ ba, pháp luật mơi giới kinh doanh BĐS mang tính bắt buộc chủ thể tham gia hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thị trường BĐS phải tuân thủ chấp hành 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh môi giới kinh doanh bất động sản Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giới BĐS gồm nhóm quy phạm pháp luật sau đây: Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định tư cách chủ thể tham gia hoạt động môi giới kinh doanh BĐS Thứ hai, nhóm quy phạm quy định điều kiện hành nghề mơi giới kinh doanh BĐS Thứ ba, nhóm quy phạm quy định nguyên tắc hành nghề môi giới kinh doanh BĐS Thứ tư, nhóm quy phạm quy định quyền nghĩa vụ nhà môi giới kinh doanh BĐS Thứ năm, nhóm quy phạm quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS Thứ sáu, nhóm quy phạm quy định xử lý sai phạm hoạt động môi giới kinh doanh BĐS 1.2.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việc kinh doanh dịch vụ BĐS Việt Nam hình thành phát triển từ lâu hoạt động môi giới BĐS đề cập 10 chế định khác nhau, giai đoạn Luật Thương mại Việt Nam năm 1997, với đời Luật Doanh nghiệp thể quan niệm tự kinh doanh việc thay đổi chế xin phép việc đăng ký kinh doanh nên tổ chức hoạt động lĩnh vực môi giới BĐS có điều kiện phát triển nhanh chóng tiếp tục quy định Luật Thương mại năm 2005, Bộ Luật dân năm 2005 Đến năm 2006, LKDBĐS 2006 Quốc hội thức thơng qua có hiệu lực ngày 01/01/2007 đến giai đoạn LKDBĐS 2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2015 Cùng với luật nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật Đảng Nhà nước, ngành quan tâm thực thông qua ban hành đến như: Nghị định 153/2007/ NĐ- CP phủ hướng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2006, sau 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành số điều LKDBĐS năm 2014 nghị đinh số 79/2016/NĐ-CP phủ “Quy định điều kiện kinh doanh đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS” 1.2.4 Môi giới kinh doanh bất động sản số quốc gia giới kinh nghiệm gợi mở cho Việt Nam 1.2.4.1 Kinh nghiệm pháp luật môi giới bất động sản, định giá bất động sản Hoa Kỳ Về phía Nhà nước, để quản lý loại hình kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS; Chính phủ Hoa Kỳ ban hành quy định vấn đề Một là, cá nhân muốn hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp phải có giấy phép hành nghề mơi giới BĐS quan quản 11 lý nhà nước cấp Liên bang cấp (Cấp Bộ); Hai là, cá nhân muốn cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS phải tham gia khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới BĐS sở giáo dục Chính quyền Bang cho phép tổ chức; Ba là, pháp luật Hoa Kỳ quy định hành nghề môi giới BĐS, Bên môi giới bao gồm: Nhà môi giới (Broker); Nhân viên cơng tác; Bốn là, phí dịch vụ mơi giới BĐS (tiền thù lao môi giới BĐS); Năm là, tỷ lệ hoa hồng môi giới BĐS (tiền thưởng) 1.2.4.2 Kinh nghiệm pháp luật môi giới bất động sản, định giá bất động sản Thụy Điển Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Thụy Điển phát triển Nhà nước quản lý chặt chẽ Năm 1984 Để đăng ký hành nghề môi giới BĐS, cá nhân phải thỏa mãn điều kiện như: i) Có tốt nghiệp từ phổ thơng trung học trở lên; ii) Nộp khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 đô la Mỹ); iii) Có định cho phép hành nghề quan có thẩm quyền (Chứng hành nghề mơi giới BĐS) 1.2.4.3 Kinh nghiệm pháp luật môi giới bất động sản, định giá bất động sản Ba Lan Để góp phần định hướng hoạt động thị trường BĐS tuân thủ pháp luật quản lý Nhà nước, Chính phủ Ba Lan ban hành quy định đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực có chất lượng cao lĩnh vực dịch vụ BĐS 12 KẾT LUẬN CHƯƠNG Thực tiễn nước có thị trường BĐS phát triển chứng minh loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, nòng cốt loại hình kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS có tác động lớn đến hoạt động thị trường BĐS Quản lý tốt loại hình kinh doanh dịch vụ pháp luật bảo đảm để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai minh bạch Thị trường BĐS nước ta phát triển mức độ thấp, loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS tương đối mẽ Để quản lý tốt loại hình dịch vụ kinh doanh góp phần thúc đẩy phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS theo hướng công khai, minh bạch việc nghiên cứu, tìm hiểu kinh nghiệm số nước giới tổ chức trung gian có vai trò hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS công khai, minh bạch việc làm cần thiết có ý nghĩa nước ta 13 Chương PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản 2.1.1 Điều kiện phép hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Chỉ tổ chức, cá nhân đáp ứng đủ điều kiện chứng hành nghề, có đăng ký kinh doanh Đối với tổ chức phải đáp ứng đủ điều kiện quy định khoản Điều 62 LKDBĐS 2.1.2 Nguyên tắc hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Thứ nhất, chủ thể tham gia hoạt động môi giới kinh doanh BĐS tổ chức cá nhân có đủ điều kiện LKDBĐS năm 2014 quy định phép hoạt động môi giới BĐS Thứ hai, nguyên tắc độc lập chủ thể môi giới bên tham gia hoạt động môi giới BĐS, 2.1.3 Quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia môi giới kinh doanh bất động sản 14 Luật Kinh doanh bất đông sản 2014 tiếp tục thừa nhận khẳng định tư cách pháp lý cho tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS Tổ chức, cá nhân mơi giới BĐS có quyền “Th doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập khác thực công việc môi giới BĐS phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS ký với khách hàng Bên cạnh quyền mà pháp luật quy định cho bên mơi giới họ phải thực hợp đồng ký với khách hàng 2.1.4 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Việc ký kết hợp đồng môi giới kinh doanh BĐS có vai trò quan trọng, việc ghi nhận quyền nghĩa vụ bên Đồng thời, hợp đồng sở để giải hậu pháp lý có mâu thuẫn, bất đồng vi phạm bên giao dịch, thông qua nhằm điều hòa mâu thuẫn, bất đồng vi phạm bên giao dịch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho phía bên 2.1.5 Xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản Việc xử lý vi phạm hoạt động môi giới kinh doanh BĐS LKDBĐS năm 2014 quy định khoản điều 79 Pháp luật mơi giới BĐS có quy định mới, sửa đổi bổ sung mang chiều hướng tiến đáng ghi nhận sau: Thứ nhất, Luật đặc biệt trọng đến lực, trình độ người môi giới BĐS 15 Thứ hai, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải có chứng hành nghề mơi giới BĐS phải đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Thứ ba, quy định cụ thể hoạt động đại diện theo uỷ quyền Thứ tư, Luật không quy định doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới BĐS có quyền lựa chọn sàn giao dịch BĐS, lẽ, Luật không bắt buộc bên giao dịch kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải qua sàn giao dịch BĐS trước Thứ năm, sửa đổi điều kiện cá nhân cấp chứng môi giới BĐS Thứ sáu, Luật không quy định cụ thể nội dung hợp đồng môi giới BĐS trước mà quy định nội dung hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung Điều 61 Thứ bảy, Luật trước quy định điều kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có 02 người có chứng mơi giới BĐS 2.2 Thực tiễn hoạt động môi giới kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Tổng quan tình hình hoạt động mơi giới kinh doanh bất động sản Tính đến Năm 2016 có 30.000 người cấp chứng mơi giới BĐS, có 6500 công ty hoạt động lĩnh 16 vực mơi giới BĐS, có 6500 cơng ty hoạt động kinh doanh BĐS, TP Hồ Chí Minh năm 2017 tính đến tháng năm 2017 có 371 người cấp giấy chứng nhận mội giơi bất động sản, có 1400 giao dịch mơi giới bất động sản thành công số thực tế thực thị trường ngầm cao nhiều lần 2.2.2 Một số nhận định, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới kinh doanh BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2.2.2.1 Những kết đạt Thứ nhất, hoạt động môi giới kinh doanh BĐS có hành lang pháp lý tương đối cụ thể, đầy đủ đảm bảo cho nhà môi giới kinh doanh BĐS hành nghề Thứ hai, thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh phát triển minh bạch ổn định nhờ phần đóng góp khơng nhỏ từ vai trò mơi giới tổ chức, cá nhân hỗ trợ thị trường Thứ ba, hoạt động nhà mơi giới kinh doanh BĐS bước hình thành phát triển đội ngũ môi giới BĐS chun nghiệp, có đầy đủ lực, trình độ, kỹ phẩm chất tốt để cung ứng dịch vụ có chất lượng cho chủ thể kinh doanh BĐS thị trường Thứ tư, hoạt động môi giới kinh doanh BĐS thời gian qua địa bàn thành phố Hồ Chí Minh kênh thơng tin quan trọng giúp Nhà nước kiểm soát nắm bắt diễn biến thị trường BĐS 17 2.2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc Thứ nhất, phần lớn hoạt động doanh nghiệp kinh doanh mơi giới BĐS mờ nhạt, nửa vời, thiếu tính chuyên nghiệp quy mô Thứ hai, tham gia quan quản lý Nhà nước để kiểm định chất lượng hoạt động tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS chưa chặt chẽ nghiêm ngặt Thứ ba, Nhà nước chưa có chế biện pháp hợp lý để phân định kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS Thứ tư, quản lý Nhà nước sở đào tạo, cấp chứng hành nghề chưa thực sát Thứ năm, biện pháp chế tài hành vi vi phạm chưa phù hợp 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Thứ nhất, thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực nhiều Bộ, ngành phụ trách Thứ hai, việc áp dụng pháp luật tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS chưa thực nghiêm chỉnh Thứ ba, hoạt động kiểm tra, giám sát quan chủ quản chưa thực thường xuyên, liên tục, chưa sâu sát để kích thích hoạt động tổ chức, cá nhân hành nghề pháp luật chưa thực yếu tố phòng ngừa mạnh mẽ sai phạm chủ thể hành nghề môi giới 18 Thứ tư, chất lượng đào tạo hành nghề yếu kém, không đáp ứng với sôi động phức tạp thị trường BĐS Thứ năm, lợi ích tối thượng nên nhiều tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất chấp quy định pháp luật, lực, trình độ yếu, đạo đức nghề nghiệp không đề cao nên dẫn đến thiếu chuyên nghiệp hỗn độn loại hình dịch vụ KẾT LUẬN CHƯƠNG Tại Chương Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm vấn đề chủ thể, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, hợp đồng môi giới BĐS Trên sở đó, tác giả đưa đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS góc độ tiêu cực tích cực Qua cách nhìn thẳng thắn khách quan thực trạng áp dụng pháp luật dịch vụ mơi giới kinh doanh BĐS, tác giả tìm số nguyên nhân để khắc phục Nguyên nhân dẫn đến thực trạng dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản thiếu hiệu 19 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, cần phải bổ sung quy định thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, đặt biệt lĩnh vực quản lý sở đào tạo chứng môi giới BĐS, đặc biệt việc quản lý giáo trình, tài liệu nghiên cứu đội ngũ giảng viên sở cấp phép hoạt động Thứ hai, cần phải hoàn thiện chế tài xử lý tổ chức cá nhân vi phạm quy định pháp luật môi giới kinh doanh BĐS việc vi phạm chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp môi giới viên Thứ ba, cần thiết ban hành chế liên kết tổ chức kinh doanh môi giới BĐS với Thứ tư, cần hồn thiện tính pháp lý cho hàng hố BĐS: Hiện có nhiều BĐS không đủ giấy tờ pháp lý nên tổ chức cá nhân sở hữu giao dịch thống qua trung tâm mơi giới, mà phải giao dịch ngầm Thứ năm, công tác đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định Thông tư số 11/2015/NĐCP văn hướng dẫn thi hành LKDBĐS năm 2014, quy định điều kiện, nội dung hoạt động đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới BĐS 20 3.2 Giải pháp tổ chức thực pháp luật nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Nhà nước cần phải tổ chức thực giải pháp sau: Thứ nhất, cần phải xếp, tổ chức đổi công tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS, đổi quản lý hoạt động môi giới kinh doanh BĐS Thứ hai, Nhà nước cần phải đổi phương thức kiểm tra xử lý vi phạm hoạt động thị trường BĐS, hoạt động giao dịch ngầm bị thả Thứ ba, kiểm sốt chặt chẽ cơng tác cấp chứng chứng nhận hồn thành khóa học - Thứ tư, quan Nhà nước có thẩm quyền cần định kỳ tổ chức đợt tra, kiểm tra thực đợt tra đột xuất tới sở đào tạo sở hành nghề môi giới - Thứ năm, cần rà soát, kiểm tra chất lượng sở đào tạo cấp chứng môi giới BĐS KẾT LUẬN CHƯƠNG Hiểu quy định pháp luật kinh doanh BĐS hoạt động môi giới kinh doanh BĐS, giúp ta nhận biết hạn chế, nguyên nhân việc thực thi pháp luật môi giới kinh doanh BĐS, điều điều vô quan trọng để đưa định hướng, giải pháp cụ thể, điều quan trọng để điều tiết định hướng thị trường BĐS phát triển bền vững mang lại 21 lợi ích lớn cho xã hội Có thể nhận thấy LKDBĐS 2014 thức có hiệu lực, đến số bất cập vướng mắc việc điều chỉnh hoạt động môi giới kinh doanh BĐS Trong chương luận văn, dựa đường lối sách Đảng pháp luật Nhà nước, với yêu cầu đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển bền vững Các giải pháp mà tác giả đưa nhằm làm rõ bất cập đề giải pháp tổ chức hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật môi giới kinh doanh BĐS 22 KẾT LUẬN Đề tài “Môi giới kinh doanh bất động sản theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” đề tài rộng, bao quát toàn nội dung pháp luật vấn đề Trong đề tài, tác giả sâu nghiên cứu quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, thực tiễn hoạt động, thành tựu hạn chế thời gian qua; đặc biệt trọng tới vấn đề môi giới kinh doanh bất động sản Từ phân tích trên, tác giả đề xuất số giải pháp để góp phần thúc đẩy hồn thiện pháp luật kinh doanh BĐS tương lai Qua việc nghiên cứu này, tác giả có nhận thức sâu sắc vấn đề môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng nay, từ mạnh dạn đề xuất kiến nghị góp phần hồn thiện quy định pháp luật BĐS nói chung kinh doanh BĐS qua sàn giao dịch nói riêng Để thực luận văn này, tác giả nhận hỗ trợ nhiệt tình giảng viên hướng dẫn Tuy nhiên, q trình tìm tòi, nghiên cứu, tác giả nhiều thiếu sót, nhiều ý kiến quan điểm cá nhân chưa thực khách quan Rất mong nhận góp ý thầy để luận văn hồn thiện Tác giả xin chân thành cảm ơn! 23 ... BĐS pháp luật môi giới kinh doanh bất động động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới kinh doanh BĐS thực tiễn môi giới kinh doanh BĐS thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp. .. pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật môi giới kinh doanh BĐS Chương TỔNG QUAN VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan môi giới kinh doanh. .. khai, minh bạch việc làm cần thiết có ý nghĩa nước ta 13 Chương PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN MÔI GIỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp