Đang tải... (xem toàn văn)
Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2009), thị trường bất động sản nước ta có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng trong hoạt động của công ty. Tôi xin cảm ơn các Thầy Cô Khoa Bất Động Sản Và Kinh Tế Tài Nguyên cùng toàn thể anh chị công ty Togi đã giúp đỡ tôi nhiệt tình trong thời gian thực tập ở công ty.
Lời Mở Đầu Có thể nói thị trường bất động sản nước ta đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Định giá bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều mới mẻ với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Trong năm vừa qua (2009), thị trường bất động sản nước ta có thể coi là “đóng băng” mà một trong những nguyên nhân khiến cho số lượng các giao dịch thành công ít là do giá của bất động sản quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề khiến cho nhiều chuyên gia bất động sản quan tâm đó là giá cả bất động sản trên thị trường liệu có phản ánh đúng giá trị thực chất của nó hay không và những căn cứ để định giá, các phương pháp định giá được sử dụng như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp. Nghị định 198 của chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản tuy nhiên chưa có một nghiên cứu cụ thể nào việc sử dụngc các phương pháp này vào trong thực tế hoạt động của các tổ chức doanh nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu được nhiều thành tựu trong lĩnh vực này với hơn 30.000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá. Định giá bất động sản đã trở thành một hoạt động kinh doanh quan trọng trong hoạt động của công ty. Tôi xin cảm ơn các Thầy Cô Khoa Bất Động Sản Và Kinh Tế Tài Nguyên cùng toàn thể anh chị công ty Togi đã giúp đỡ tôi nhiệt tình trong thời gian thực tập ở công ty. 1 Chương I: Giới Thiệu Cơ Sở Thực Tập 1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1.1.1. Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phần đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lập theo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày 18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày 24/10/1994. Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng. Hiện nay trong thành phần cổ đông có 3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank), Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công ty tài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital) và một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật. Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội. Ngoài ra công ty có các chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh. 1.1.2. Các lĩnh vực hoạt động của công ty - Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuê nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê; - Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụng đất; - Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân; - Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước; - Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng; - Xây dựng công trình dân dụng công nghiệp, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị; - Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng); - Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất; - Dịch vụ quảng cáo thương mại; 2 1.1.3. Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty 1.2. Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty 1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Sau khi thành lập khoảng hai năm. Tức là vào khoảng năm 1998 ban Hội đồng quản trị công ty đã quyết định thành lập thêm chi nhánh tại Thành Phố Hồ Chí ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ HỘI ĐỒNG ĐẦU TƯ BAN KIỂM SOÁT BAN TỔNG GIÁM ĐỐC HỘI SỞ CHÍNH CÁC CHI NHÁNH - TP.HỒCHÍ MINH - QUẢNG NINH - LÂM ĐỒNG Phòng Kế hoạch - Kỹ thuật - Vật tư - ATLĐ Phòng kinh doanh- đầutư Phòng hành chính- tổ chức Phòng kế toán - tài chính Phòng dự án - xây dựng 3 Minh. Ngay khi thành lập, hoạt động định giá đã trở thành hoạt động chính của chi nhánh, đóng góp một phần doanh thu rất lớn cho hoạt động của công ty. Trong quá trình hoạt động của chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đến những người đi đầu trong hoạt động định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ sư Nguyễn Văn Đức. Những người đã đặt nền móng cho hoạt động định giá tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh. Tuy họ không phải là những người được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực định giá bất động sản. Nhưng với tinh thần học hỏi, tự khảo sát và ước lượng bằng những kinh nghiệm thực tế. Những bất động sản do chi nhánh định giá ngày càng tạo dựng được uy tín đối với khách hàng. Số lượng các bất động sản định giá không ngừng tăng lên trở thành nguồn thu chính của chi nhánh. 1.2.2. Tại Hà Nội Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu là đầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Bởi vì trong thời kỳ này hoạt động định giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh. Tuy nhiên cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổng giám đốc nhận định rằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng. Vì vậy ngày 17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây là điểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại Hà Nội. Đến nay công ty đã định giá hơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớn như - Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội - Hơn 5.000m 2 đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công ty Logitem Việt Nam – Corp. No2… - Khu CN Nội Bài (1100m2) và tòa nhà văn phòng (1598m2) tại 104 Thái Thịnh, Hà Nội - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khu quy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội 4 - Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt bằng gần 500m2) tại 48 Tràng Tiền, Hà Nội Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, Quảng Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây… 1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty 1.3.1. Những thuận lợi 1.3.1.1. Sự phát triển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản nước ta là một thị trường đầy tiềm năng. Điều này được thể hiện ở hai lý do: Thứ nhất là : Cầu về bất động sản ở nước ta còn rất lớn trong khi lượng cung còn hạn chế hoặc là chưa đáp ứng đúng yêu cầu. Nó thể hiện ở việc rất nhiều người dân muốn mua nhà nhưng lại không mua được vì lý do giá bất động sản quá cao khiến họ không có khả năng chi trả. Mặt khác số lượng các bất động sản đáp ứng nhu cầu thường vẫn phục vụ cho đối tượng không có nhu cầu thực về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đáp ứng đúng nhu cầu thực tế. Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựng xong nhưng lại bỏ không vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hòng kiếm lời. Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trong những ngôi nhà chật hẹp. Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổn định nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam. Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặt các chi nhánh tại Việt Nam. Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phòng ngày càng tăng lên. Đã có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềm năng. 1.3.1.2. Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển 5 Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai. Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làm cho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự phát triển kinh tế. Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả. Nghị định 198 đã quy định về giá đất và các phương pháp xác định giá đất. Theo nghị định này thì có hai phương pháp định giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập. Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương pháp định giá đất. Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước ta trong thời gian tới. 1.3.1.3. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành. Hoạt động định giá của công ty cũng có từ rất sớm. Đội ngũ cán bộ định giá của công ty đã tích luỹ được rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định giá. Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mình trên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạt động định giá. Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank, đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản. Như vậy có thể khẳng định rằng hoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. 1.3.2. Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá 1.3.2.1. Sự đóng băng của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian gần đây Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng các cuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít. Tức là thị trường kém sôi động. Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao. Khiến cho cầu về bất 6 động sản giảm mạnh. Khi số lượng các cuộc mua bán trên thị trường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong quá trình thu thập thông tin thị trường, một căn cứ quan trọng để định giá. Như vậy việc thị trường bất động sản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá. 1.3.2.2. Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta. Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu tố của thị trường đã phát triển. Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai. Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào. Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ mô của Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Một điều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính. Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có từ bao giờ. Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm. Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạt động định giá tại nước ta. Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bất động sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thị trường. Một là giá của Nhà nước ban hành. Loại giá bất động sản thứ hai là giá thị trường. Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất nhiều lần. Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biết căn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản. Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá tại nước ta. Chương II: Định Giá Bất Động Sản Bằng Phương Pháp Định Giá Tại Công Ty TôGi 2. Phương pháp so sánh 2.1. Khái niệm của phương pháp 7 Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương phap so sánh giá bán rút ra từ thị trường) là phương pháp định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự trên thị trường nhằm tìm ra các giá trị của nó từ các giao dịch trước đó 2.2. Cơ sở khoa học của phương pháp Giá trị thị trường của của mỗi bất động sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động lại). Trên thực tế không thể có hai bất động sản giống hệt nhau. Vì vậy không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất động sản khác, mặc dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng giá bán của các bất động sản so sánh trên thị trường để làm căn cứ tính giá trị của bất động sản mục tiêu và có những sự điều chỉnh cho phù hợp với bất động sản mục tiêu. Phương pháp này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc cơ bản của định giá như: + Nguyên tắc cung cầu: Nó quyết định đến giá cả của bất động sản so sánh trên thị trường + Nguyên tắc thay thế: giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo lập bởi tập hợp giá mà giá đó được trả để có được một bất động sản thay thế với sử dụng bà thoả mãn tương tự bất động sản mục tiêu trong khoảng thời gian hợp lý + Nguyên tắc cân bằng: Các lực lượng cung cầu có xu hướng vận động đến điểm cân bằng nhưng điểm cân bằng tuyệt đối không bao giờ đạt được. Sự cân bằng giữa cung và cầu phát triển liên tục + Nguyê tắc ngoại ứng: chỉ ra các lực lượng ngoại ứng có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến bất động sản như chu kỳ phát triển kinh tế, chu kỳ kinh doanh, những đặc điểm của bất động sản trong khu vực. 2.3. Yêu cầu của phương pháp 8 - Chỉ được thực hiện với các bất động sản tương tự trong cùng một vùng và có tính chất đồng nhất về sử dụng và xây dựng; - Chỉ thực hiện so sánh các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây nhất; - Người định giá phải có kiến thức về thị trường; - Không có công thức hay mô hình cố định mà phải căn cứ vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp các dấu hiệu giá trị; - Chất lượng thị trường phải cao để có thể so sánh được - Thị trường cần ổn định 2.4. Các bước tiến hành - Tìm kiếm thị trường về bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu. - Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng - Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp với bất động sản mục tiêu (Từ 3-6 bất động sản để so sành với bất động sản mục tiêu) - Phân tích giá bán của các bất động sản so sánh xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu - Thực hiện hoà hợp giữa các chỉ số giá trị hoặc 1 khoảng giá trị 2.5. Quá trình điều chỉnh 2.5.1.Các yếu tố so sánh Có 10 yếu tố cần được so sánh và điều chỉnh đó là - Các quyền về bất động sản - Cách thức thanh toán - Điều kiện hoặc động cơ để bán - Các chi phí phải được thực hiện ngay sau khi bán - Các điều kiện thị trường: + Lạm phát và giảm phát + Chính sách thuế thu nhập 9 + Sự dao động cung cầu sức mua trên thị trường - Vị trí của bất động sản - Các đặc điểm hợp lý của bất động sản kích thước chất lượng xây dựng kiểu kiến trúc vật liệu xậy dựng, tuổi công trình các chức năng sử dụng, các tiện nghi và sự hấp dẫn của bất động sản - Các đặc điểm kinh tế của bất động sản - Mục đích sử dụng của bất động sản - Những cấu thành giá trị không phải là bất động sản 2.5.2.Các phương pháp điều chỉnh Thường lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn so sánh tốt hơn xấu hơnvới bất động sản so sánh (những bất động sản thu thập được trên thị trường) Có hai cách điều chỉnh + Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu + Điều chỉnh % trên cơ sở cộng trừ đơn giản những yếu tố khác biệt 2.6 Đối tượng, phạm vi áp dụng 2.6.1. Đối tượng áp dụng Phương pháp so sánh trực tíêp đuợc được sử dụng để định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường. Trên thế giới có tới 98 % số các bất động sản được định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp sở dĩ phương pháp này được sử dụng rộng rãi vì: - Là phương pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. - Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận 2.6.2. Phạm vi áp dụng 10 . phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1.1.1. Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một. nghiệp. Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty đầu tiên tại Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản. Công ty đã thu