HUỲNH TẤN TÀI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ HUỲNH TẤN TÀI CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC KHĨA VI ĐỢT 2-2015 HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI _ HUỲNH TẤN TÀI PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật Kinh Tế Mã số : 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học : PGS TS Phạm Hữu Nghị HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở 1.1 Các khái niệm bồi thường, hỗ trợ, Nhà nước thu hồi đất 1.1.1 Khái niệm bồi thường Nhà nước thu hồi đất 1.1.2 Khái niệm hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 10 1.2 Nguyên tắc pháp luật bồi thường, hỗ trợ, Nhà nước thu hồi đất 11 1.3 Nội dung pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 14 1.3.1 Quy định pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất 14 1.3.2 Quy định pháp luật hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 16 1.4 Vai trò, ý nghĩa pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Việt Nam 18 1.4.1 Bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất trước hết nhằm bảo đảm lợi ích cơng cộng 18 1.4.2 Bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất nhằm bảo đảm giải hài hoà lợi ích Nhà nước lợi ích người bị thu hồi đất 19 1.4.3 Bồi thường, hỗ trợ, góp phần vào việc trì ổn định trị, trật tự an toàn xã hội 20 Kết luận Chương 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất Việt nam 24 2.2 Thực trạng pháp luật bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất quận 11, TP Hồ Chí Minh 25 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận 11 TP Hồ Chí Minh 25 2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 28 2.2.2.1 Nguyên tắc thực bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất ở, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 28 2.2.2.2 Phạm vi đối tượng bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.2.3 Thực trạng áp dụng pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 41 2.2.3.1 trình tự, thủ tục áp dụng quy định bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 44 2.2.3.2 Thực trạng áp dụng pháp luật bồi thường, hỗ trợ tài sản gắn liền đất quận 11 Thành phố Hồ Chí Minh 47 Kết luận Chương 55 Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NUỚC THU HỒI ĐẤT Ở 57 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất 57 3.1.1 Xác Định giải hài hòa mối quan hệ nhà nước, người dân chủ đầu tư việc bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất 62 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 67 3.2.1 Tiếp tục sửa đổi bổ sung quy định khung giá đất cho sát thực tế phù hợp với chế thị trường 67 3.2.2 Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 69 3.2.3.Xác lập chế giải việc làm cho người bị thu hồi đất …… 70 Kết luận chương 72 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ BT, HT Bồi thường, hỗ trợ BLDS Bộ luật dân GPMB Giải phóng mặt KT- XH Kinh tế- xã hội LĐĐ Luật đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SX- KD Sản xuất- Kinh doanh TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh THĐ Thu hồi đất XHCN Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong bối cảnh phát triển kinh tế đất nước, việc đầu tư công trình cơng cộng, mở rộng thị, phát triển sở hạ tầng, đầu tư xây dựng kết tất yếu, đặc biệt nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Trong thời gian qua, Đảng Nhà nước ta không ngừng phấn đấu, nỗ lực nhằm xây dựng hoàn thiện hệ thống Pháp luật thống nhất, phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội đại Pháp luật quốc tế Đặc biệt giai đoạn để đáp ứng ngày lớn yêu cầu phát triển kinh tế - Xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa đất nước, hội nhập vào kinh tế, quốc tế nhu cầu sử dụng đất đai nhiều Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp yêu cầu thực tế khách quan Tuy nhiên, Pháp luật liên quan đến đất đai vấn đề lớn, phức tạp nhạy cảm, liên quan đến cơng tác thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế xã hội tác động lớn đến người bị thu hồi đất Thực tiễn cho thấy Pháp luật bồi thường Nhà nước thu hồi đất thực tiễn áp dụng từ có Luật đất đai năm 2003 đến Luật đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành, thời gian qua đạt kết tích cực góp phần phát triển kinh tế - Xã hội, giải nhiều điểm vướng mắc, hạn chế luật đất đai 2003 thực thi bộc lộ nhiều bất cập gây khó khăn cho địa phương trình tổ chức thi hành Tuy nhiên, vấn đề nhạy cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích Nhà nước, lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến mặt đời sống, kinh tế- xã hội cộng đồng dân cư có đất bị thu hồi Vì bộc lộ tồn xuất phát từ việc ban hành sách, thủ tục chưa hợp lý, số bất cập tổ chức thực hiện, đặc biệt vấn đề điều kiện bồi thường, hỗ trợ giá đất, giá trị bồi thường, hỗ trợ đất, nhà tài sản đất, điều kiện sinh hoạt người dân phải di dời, vấn đề phát sinh sau thực sách bồi thường, hỗ trợ Mặc khác, cá nhân, quan thực thi có thẩm quyền áp dụng pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất vào thực tiễn địa phương thời gian qua cứng nhắc, bị động thiếu linh hoạt, chưa thực lắng nghe ý kiến đóng góp người dân bị thu hồi đất, chí cịn vi phạm pháp luật trình gỉai việc bồi thường, hỗ trợ Những tồn tại, vướng mắc nêu nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan Xuất phát từ nhận thức thực tiễn địa phương, việc nghiên cứu quy định Pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất vơ thiết thực nhằm góp phần tìm giải pháp khắc phục tồn tại, thiếu sót nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất địa bàn quận 11 nói riêng địa phương khác nước nói chung Phát huy mặt phù hợp, khắc phục điểm tồn tại, hạn chế trình triển khai, đưa hệ thống, chế xác phù hợp, đồng cần thiết.Với ý nghĩa đó, tơi chọn đề tài: “Pháp luật bồi thường, hỗ trợ, Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo thạc sĩ Luật học Tình hình nghiên cứu đề tài Bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất chế định quan trọng pháp luật đất đai Các chế định đưa vào áp dụng trực tiếp đụng chạm đến lợi ích người bị thu hồi đất, lợi ích cộng đồng lợi ích nhà đầu tư nên nhận quan tâm nhiều người Đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất thu hút quan tâm nhiều tác giả nghiên cứu nhiều phương diện khác Có thể đề cập số cơng trình, báo sau đây: Luận văn thạc sĩ Luật học của Tô Văn Hải "Pháp luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành quận 12 thành phố Hồ chí Minh" năm 2013; Luận văn thạc sỹ Luật học của Trần Lê Trường Sơn "Pháp Luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành quận thành phố Hồ chí Minh" năm 2013; Luận văn thạc sĩ Phan Văn Thọ “Đổi sách liên quan đến đất đai, giải vướng mắc công tác thu hồi đất, bồi thường để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế- xã hội” năm 2011; Bức xúc thu hồi đất không giá đền bù tác giả Lan HươngBáo điện tử dân Trí số ngày 03/10/2008; Pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Singapore Trung Quốc – gợi mở cho Việt Nam hoàn thiện pháp luật bồi thường, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Nguyễn Quang Tuyến Nguyễn Ngọc Minh đăng Tạp chí Luật học số 10/2010… Những bất cập thu hồi đất số kiến nghị tác giả Nguyễn Phương Thảo đăng Trang Thông Tin Điện tử tổng hợp Ban Nội Chính Trung Ương ngày 12/08/2013; Sớm khắc phục bất cập Luật đất đai 2013 số ngày 12/6/2015 báo Nhân Dân điện tử tác giả An Trân; Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất ở, Thành phố Hồ Chí Minh định hướng hồn thiện Đoàn Minh Hà đăng trang thong tin điện tử tạp chí dân chủ pháp luật – Bộ Tư pháp; Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Mai Huy đăng ngày 26/5/2017 tầm nhìn Net Vn; Bài vấn phóng viên Văn Thanh báo Ninh Thuận “Giải pháp tháo gỡ khó khăn khâu giải phóng mặt bằng” Tầm nhìn Net Vn ; Đền bù, giải phóng mặt phải dung hịa lợi ích bên đăng 4/9/2012 Tầm nhìn Net Vn; Tháo gỡ khó khăn cơng tác giải phóng mặt đăng 26/12/2014 báo Kinh tế & Đô thị online; Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất đăng 10/10/2013 trang thơng tin điện tử tổng hợp Ban Nội trung ương; Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất đăng 26/5/2014 trang chinhphu Vn Nói chung, vấn đề bồi thường, giải phóng mặt nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu Tuy nhiên, viết cơng trình nghiên cứu điều kiện áp dụng Luật đất đai 2003 Qua thực tiễn áp dụng Luật đất đai 2013 triển khai thực nảy sinh số vấn đề bất cập cần phải nghiên cứu nhằm hồn thiện sách việc bồi thường, hỗ trợ Việc tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn địa bàn quận Tp HCM; đồng thời việc tham chiếu quy định Pháp luật việc bồi thường, hỗ trợ Nhà nước THĐ Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 tình cụ thể địa bàn cụ thể đóng góp thiết thực phù hợp với nhu cầu thực tiễn Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích Luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất từ thực tiễn quận 11 Thành phố Hồ Chí Minh; để từ đề xuất định hướng, giải pháp hồn thiện Pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất nước ta Để thực mục đích nghiên cứu trên, Luận văn có nhiệm vụ cụ thể sau: phải cao giá trị đất họ sử dụng trước diện tích đất cịn lại đưa đấu giá để có kinh phí thực tồn dự án Quy hoạch cộng đồng người sử dụng đất thảo luận đồng thuận triển khai dự án Theo phương thức này, người đất tham gia vào dự án phát triển, khơng bị đứng ngồi nay, người dân địa phương trở thành động lực cho phát triển thị Do vậy, cần tiếp nhận “cơ chế góp đất điều chỉnh lại đất đai” để áp dụng vào phương thức bồi thường, hỗ trợ, cho dự án xây dựng khu đô thị chỉnh trang khu đô thị cũ giao cho Chính phủ hướng dẫn thực hiện… Bốn là, nâng cao đồng thuận người dân phương án bồi thường, hỗ trợ Để phương án bồi thường, hỗ trợ, quan có thẩm quyền đưa phù hợp, nhận đồng thuận người dân; bảo đảm việc hỗ trợ khách quan, công bằng, kịp thời, công khai quy định, nên cần bổ sung nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, Điều 74 Luật sau: “Phương án bồi thường, hỗ trợ, phê duyệt đạt 70% ý kiến đồng ý người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa phương” 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất 3.2.1 Tiếp tục sửa đổi bổ sung quy định khung giá đất sát với thực tế, phù hợp với chế thị trường Do tác động chế thị trường, nên giá đất thị trường biến động năm tùy theo khu vực Luật ĐĐ 2013[46] Quy đinh ̣ khung giá đất, bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm lần và đươ ̣c điề u chỉnh thi ̣trường có biế n đô ̣ng, Song thực tế chứng minh, tồn song song loại giá đất giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Nếu giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường “sát” 66 với phản ánh giá trị thực đất điều tốt cho kinh tế, cho quản lý tài đất đai Nhà nước nói chung cho q trình thực việc bồi thường nhà nước THĐ nói riêng Tuy nhiên, “giá đất Nhà nước quy định khoảng từ 50 – 70% giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường” Bên cạnh đó, trường hợp xác định lại giá đất để bồi thường cho người bị THĐ chưa quy định theo chuẩn mực quán, có nhiều định Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giá đất bồi thường thiếu sở mang tính áp đặt, gây thiệt hại khơng nhỏ đến quyền lợi ích người bị thu hồi đất Nhằm khắc phục tình trạng tồn “hai giá”, góp phần tháo gỡ vướng mắc, tồn việc thực thi quy định giá đất, trình thực bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, theo tơi cần có số biện pháp sau : Giá đất làm tính bồi thường nhà nước thu hồi đất phải triệt để thực nguyên tắc: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức nhau; đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch có mức phải xây dựng phương án điều chỉnh phù hợp để trình Chính phủ ban hành Làm tốt việc nghiên cứu, bổ sung hoàn chỉnh quy phạm pháp luật giá đất định giá đất nhằm xác định giá trị thực đất có ý nghĩa pháp lý thực tiễn vơ quan trọng góp phần tăng thu ngân sách từ thu tiền sử dụng đất, tăng phần vốn nhà nước cổ phần hóa doanh nghiệp 67 nhà nước mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đảm bảo lợi ích hợp pháp người có đất bị thu hồi Đồng thời, tạo điều kiện bình ổn giá cho nhu cầu thị trường bất động sản 3.2.2 Kiện toàn tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất Đến nay, việc tổ chức quan làm nhiệm vụ BT, HT địa phương khơng có thống với nhau, nhiên Luật đất đai năm 2013[46] Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [36] chưa có quy định cụ thể, Điều 25, NĐ số 69/2009/NĐ-CP [31] quy định rõ, cần tiếp tục giao nhiệm vụ BT, HT sau : Căn vào tình hình thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường gồm: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ cấp quận, huyện, Tổ chức phát triển quỹ đất Hội đồng bồi thường, hỗ trợ cấp quận, huyện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện làm Chủ tịch Hội đồng, thành viên gồm: đại diện quan Tài chính, đại diện quan Tài nguyên Môi trường, đại diện quan Kế hoạch Đầu tư, chủ đầu tư, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã có đất bị thu hồi, đại diện hộ gia đình bị thu hồi đất từ đến hai người, số thành viên khác Chủ tịch Hội đồng định cho phù hợp với thực tế địa phương Nhằm khắc phục tình trạng khơng thống tổ chức quan làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ , địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, qua góp phần nâng cao tinh thần, trách nhiệm Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ đảm bảo tiến độ thực dự án giảm thiểu chi phí phát sinh, thời gian tới 68 3.2.3 Xác lập chế giải việc làm cho người bị thu hồi đất Quá trình cơng nghiệp hóa, đại hóa diễn với tốc độ cao, song tư duy, nhận thức, chế sách cịn chưa theo kịp u cầu thực tiễn kinh tế thị trường định hướng XHCN, vấn đề giải việc làm, chống thất nghiệp giải vấn đề xã hội khác khu vực thu hồi đất Thực tế không xảy địa bàn quận 11, mà xảy với nhiều địa phương khác thành phố Hồ Chí Minh nước Từ có LĐĐ năm 2003 [45] đến nay, địa bàn Quận 11 thực việc bồi thường, hỗ trợ chủ yếu thực hình thức tiền tệ hóa, chi trả trực tiếp cho người bị THĐ, mà chưa có chế, sách phù hợp tạo điều kiện cho người lao động, vấn đề học nghề, chuyển đổi nghề nhằm ổn định sống sản xuất Một số sách có chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt Chính thực tế dẫn đến tình trạng người có đất bị thu hồi chưa đặt mục tiêu cho sống lâu dài cách phải học nghề, tạo việc làm để có sống ổn định Muốn người bị thu hồi đất ổn định sống, có nghề nghiệp có thu nhập ổn định, tránh nguy nghèo khó có xu hướng quay trở lại; đồng thời góp phần ổn định an ninh trị, trật tự an tồn xã hội địa phương, theo tơi cần có số biện pháp sau: - Đào tạo nghề giải việc làm cho người lao động có đất bị thu hồi phải tiến hành đồng thời với việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ việc đào tạo nghề phải mang tính bắt buộc phù hợp ( có chế độ khen thưởng, trợ cấp cho người tham gia học nghề) Đây không trách nhiệm Nhà nước mà trách nhiệm nhà đầu tư người dân bị đất - Phương án đào tạo, chuyển đổi nghề thu hút lao động dự án đầu tư Hội đồng bồi thường, hỗ trợ Tổ chức phát triển quỹ đất lập, bắt 69 buộc phải công khai, phổ biến cho nhân dân vùng THĐ biết để tham gia đăng ký, phải có phương án sử dụng lao động chỗ, công khai tiêu chuẩn tiêu tuyển dụng lao động diện hộ bị THĐ Chủ đầu tư phải tổ chức lớp đào tạo nghề ngắn hạn có chương trình bồi dưỡng kiến thức nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi có nhu cầu - Chính quyền cấp cần quan tâm sát tìm giải pháp linh hoạt, cụ thể giải việc làm cho người bị THĐ; cần phổ biến nhân rộng mơ hình giải việc làm, theo phương châm trao cho người dân “cần câu” thay cho “con cá” Bên cạnh đó, quyền địa phương phải kiểm tra, giám sát thường xuyên xử lý nghiêm minh vi phạm trình đào tạo để chuyển đổi nghề chủ đầu tư dự án, quan, tổ chức có liên quan - Phát huy vai trò Quỹ hỗ trợ đời sống, phổ cập giáo dục, học nghề việc làm cho hộ dân bị thu hồi 50% diện tích đất, trình thực cấp thẻ học nghề miễn phí cho người bị THĐ có nhu cầu học nghề, giúp đỡ người bị THĐ có thêm động lực niềm tin để nỗ lực việc đào tạo nghề tìm việc làm tương lai… - Xây dựng sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kinh tế, đảm bảo gắn kết hạ tầng khu đô thị khu công nghiệp đại với vùng dân cư cũ (thôn, tổ dân phố, xã, phường) Từ đó, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân kinh doanh làm dịch vụ nhằm phục vụ khu cơng nghiệp, thị, góp phần giải việc làm chỗ giúp người bị THĐ có nguồn thu nhập ổn định để đảm bảo sống 70 Kết luận chương Bồi thường, hỗ trợ, nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai Trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT-HT vấn đề thiếu, ln gắn liền với q trình thực hoạt động quan trọng Do đó, đánh giá qui định pháp luật hành, đồng thời, vướng mắc nảy sinh trình áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực THĐ, BT-HT, sở đưa định hướng hồn thiện pháp luật có ý nghĩa lý luận thực tiễn cấp thiết giai đoạn nay, địa bàn TP.HCM, thành phố lớn nước đổi phát triển mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng đất đai cho việc đầu tư phát triển kinh tế- xã hội lớn Trong giai đoạn nay, TP.HCM hoàn thành việc điều chỉnh tổng mặt cải tạo xây dựng thành phố đến năm 2020, tầm nhìn 2030, Bộ Chính trị Thủ Tướng phủ phê duyệt thị đặc biệt, đồng thời hồn thành việc nghiên cứu, bổ sung quy hoạch chung cơng bố quy hoạch quận, huyện Vì bồi thường, hỗ trợ Nhà nước THĐ vấn đề phức tạp, mang tính chất trị, kinh tế, xã hội điều lại thể rõ có vơ số vấn đề phức tạp, phát sinh sách pháp luật Nhà nước chưa bao quát hết vấn đề thực tiễn, lại thay đổi liên tục, nhiều kẻ hở, chí mâu thuẫn bất hợp lý Có số văn ban hành với mong muốn tạo đồng thuận có lợi cho người bị THĐ có lại đặt nhiều vấn đề nan giải cho quan Nhà nước, cá nhân có thẩm quyền, quyền sở thực việc bồi thường giải phóng mặt Thêm vào văn quy phạm pháp luật bồi thường Nhà nước THĐ thay đổi nhanh tác động trực tiếp đến lợi ích kinh tế Nhà nước - người bị THĐ - nhà đầu tư mà cịn tác động đến vấn đề an ninh, trị, trật tự an toàn xã hội / 71 KẾT LUẬN Các quy định pháp luật BT- HT nước ta ngày phù hợp với yêu cầu thực tế, yêu cầu quy luật kinh tế, quan tâm đến lợi ích người bị THĐ, thể tính khả thi vai trị tích cực văn pháp luật Vì cơng tác BT- HT thời gian qua đạt kết khả quan, thể số khía cạnh sau: Đối tượng BT- HT ngày xác định, xác, phù hợp với tình hình thực tế đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai Nhà nước nâng cao, người nhận đền bù thấy thỏa đáng Mức bồi thường, hỗ trợ ngày cao tạo điều kiên cho người bị thu hồi đất khơi phục lại tài sản bị Một số biện pháp hỗ trợ bổ sung quy định rõ rang, cụ thể, thể tinh thần đổi đảng nhà nước nhằn giúp cho người dân ổn định đời sống sản xuất Việc bổ sung quy định quyền tự thỏa thuận nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất góp phần giảm sức ép cho quan hành việc THĐ Trình tự thủ tục tiến hành BT- HT cụ thể hóa giải nhiều khúc mắc thời gian qua, giúp cho quan nhà nước có thẩn quyền thực cơng tác BT- HT đạt hiệu cao Các Tỉnh, Thành phố bên cạnh việc thực quy định luật, nghị định hướng dẫn thi hành, dựa định hướng sách đảng nhà nước, tình hình thực tế địa phương để ban hành văn pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác BT- HT thực hợp lý đạt hiệu cao Quyết định 23/2015/QĐ- UBND ngày 15/5/2015 [55] Ủy ban Nhân dân, thành phố Hồ Chí Minh, vận dụng sách BT- HT thỏa đáng, nên việc THĐ tiến hành thuận lợi 72 Mặc dù khiếu nại nhung số khơng gây trở ngại đáng kể trình thực Nhận thức tầm quan trọng ý nghĩa nhân văn tính phức tạp vấn đề thu hồi đất, tái định cư Chính phủ có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất, kỹ thuật việc BT- HT; Đội ngũ cán làm công tác BT- HT có lực có nhiều kinh nghiệm, chia kinh nghiệm thực tiễn công tác BT- HT bộ, ban, ngành có dự án đầu tư ngày mở rộng có hiệu Nhờ cải thiện quy định pháp luật, phương pháp tổ chức, lực cán mà tiến độ giải phóng mặt dự án đầu tư gần rút ngắn so với dự án cũ, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực người dân dự án Việc sách BT- HT giúp cho đất nước ta xây dựng sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, góp phần chuyển đổi cấu kinh tế, ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng cịn tồn vướng mắc tiến hành BT- HT, đặc biệt vấn đề giá đền bù, gây tác động tiêu cực thị trường bất động sản để góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho việc thu hồi đất, phục vụ trình phát triển KT- XH đất nước ta cần phải giải số vấn đề sau: Đảm bảo tính thống nhất, quán sách BT- HT tránh tình trạng, dự án, cơng trình có mức bồi thường, hỗ trợ khác nhau, chí thực nhiều phương án đền bù dự án gây bất bình nhân dân Bên cạnh cơng tác quản lý đất đai thời gian dài có nhiều bất cập gây khó khăn cho việc giải phóng mặt bằng, số hộ dân khơng có giấy tờ hợp pháp giao dịch mua bán lại giá đất nên 73 khó áp giá để thực đền bù thỏa đáng cho người dân Từ làm nảy sinh ý tưởng so sánh quyền lợi từ phía người dân, khẩn trương hoàn thiện quy định pháp luật, theo hướng dựa sở thị trường để giải vấn đề bồi thường cho người bị THĐ Nâng cao chất lượng cơng trình tái định cư, cần ý đến yếu tố văn hóa, tập quán, thói quen đồng bào dân tộc xây dựng khu tái định cư Nâng cao lực thực BT- HT ban, ngành địa phương đơn vị tư vấn, tinh thần trách nhiệm, tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định pháp luật, cán thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án đền bù Có kế hoạch dài hạn với nguồn tài đảm bảo nhiều năm để thực BT- HT Khống chế cách nghiêm chỉnh quy mô THĐ; xác định tiêu chuẩn bồi thường cách hợp lý hoàn thiện quy trình THĐ Khắc phục khó khăn việc xác định nguồn gốc đất dẫn đến khó khăn việc xác định điều kiện để BT- HT cho người dân Tóm lại, vấn đề nảy sinh thực BT- HT tránh khỏi quốc gia nào, đặc biệt nước phát triển Khắc phục tồn đó, đảm bảo ổn định, nâng cao điều kiện sống cho người dân khu vực có đất bị thu hồi, góp phần vào vận hành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (1998), Thơng tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Bộ Tài - Bộ Tài ngun mơi trường (1998), Thơng tư số 94/TTLB ngày 14/11/1994 Liên Bộ Ban Vật giá Chính phủ - Tài - Xây dựng Tổng cục Địa (nay Bộ Tài ngun Mơi trường) hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Bộ Tài (2004), Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ 01/08/2014 Bộ Tài (2014), Thơng tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước có hiệu lực từ 01/08/2014 Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực từ 05/07/2014 Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa có hiệu lực từ 05/07/2014 Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư 28/2014/TT-BTNMT quy định 75 thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất 10 Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư 29/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 11 Bộ Tài nguyên môi trường (2014), Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất 12 Bộ Tài ngun mơi trường - Bộ Nội vụ- Bộ Tài (2015), Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN-MT 13 Bộ Tài nguyên môi trường - Bộ Tư pháp (2015), Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định đấu giá Quyền sử dụng đất 14 Bộ Tài nguyên môi trường (2015), Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định 44/2014/NĐ-CP 15 Chính phủ (1993), Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 Chính phủ ban hành quy định việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp 16 Chính phủ (1994), Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành quy định việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 17 Chính phủ (1994), Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất 18 Chính phủ (1994), Nghị định số 88/NĐ-CP ngày 17/8/1994 Chính phủ quản lý sử dụng đất đô thị 19 Chính phủ (1998), Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 Chính phủ việc đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay 76 Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994) 20 Chính phủ (1999), Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Bản quy định ban hành kèm theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/9/1993 việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài 21 Chính phủ (2000), Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 Chính phủ thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 22 Chính phủ (2001), Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 23 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ Về thi hành Luật Đất đai 24 Chính phủ (2004), Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ Về xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 25 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 26 Chính phủ (2004), Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ quy định “Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất 27 Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ Về thu tiền sử dụng đất 28 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi 77 hành Luật Đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty Nhà nước thành cơng ty cổ phần 29 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ Quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực quyền SDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 30 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 31 Chính phủ (2009), Nghị định 69 /2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư 32 Chính phủ (2014), Nghị định 43 /2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014) 33 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Có hiệu lực từ 01/07/2014 34 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất Có hiệu lực từ 01/07/2014 35 Chính phủ (2014), Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Có hiệu lực từ 01/07/2014 36 Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Có hiệu lực từ 01/07/2014 37 Chính phủ (2014), Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai 38 Chính phủ (2014), Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất 78 39 Chính phủ (2015), Nghị định 35/2015/NĐ-CP quản lý, sử dụng đất trồng lúa 40 Tô Văn Hải (2013), Pháp Luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành quận 12 Thành phố Hồ chí Minh 41 Quốc hội (1980), Hiến Pháp 1980 nước CHXHCNVN 42 Quốc hội (1992), Hiến Pháp 1992 nước CHXHCNVN 43 Quốc hội (2013), Hiến Pháp 2013 nước CHXHCNVN 44 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 1987 nước CHXHCNVN, Nxb trị quốc gia Hà Nội 45 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 1993 nước CHXHCNVN, Nxb trị quốc gia Hà Nội 46 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 nước CHXHCNVN, Nxb trị quốc gia Hà Nội 47 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 nước CHXHCNVN, Nxb trị quốc gia Hà Nội 48 Trần Lê Trường Sơn (2013), Pháp Luật bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành quận thành phố Hồ chí Minh 49 Phan Văn Thọ (2011), Đổi sách liên quan đến đất đai, giải vướng mắc công tác thu hồi đất, bồi thường để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế- xã hội 50 Thủ tướng (1996), Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ việc điều chỉnh hệ số (K) khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 51 Thủ tướng (2004), Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 Thủ tướng Chính phủ việc triển khai thi hành Luật Đất đai 79 52 Thủ tướng (2006), Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006 Thủ tướng Chính phủ việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai 53 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2010), Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn TP, Hồ Chí Minh 54 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2015), Quyết định số 35/2015/QĐ-UBND ngày 14/7/2015 quy định hệ số điều chỉnh giá đất 2015 địa bàn TP, Hồ Chí Minh 55 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2015), Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn TP, Hồ Chí Minh 56 Ủy ban nhân dân quận 11 thành phố Hồ Chí Minh (2015), Niên giám thống kê 2015 57 Ủy ban nhân dân quận 11 thành phố Hồ Chí Minh (2016), Báo cáo tình hình triển khai cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh từ 1/1/2010 đến 30/6/2016 58 Ủy ban nhân dân quận 11 thành phố Hồ Chí Minh (2016), Sơ đồ, quy trình triển khai cơng tác bồi thường, giải phóng mặt địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh từ 2006 đến 2016 80 ... tác bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất 23 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng quy định pháp. .. Thực trạng quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất quận 11, thành phố Hồ Chí Minh 2.2.2.1 Nguyên tắc thực bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất ở, quận 11, thành phố Hồ Chí. .. 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu