Đang tải... (xem toàn văn)
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai : So sánh quy định của BLDS 2015 với Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014; xây dựng quan điểm cá nhân trên cơ sở so sánh trên dưới góc độ bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể trong quan hệ đó
MỤC LỤC I – MỞ ĐẦU .2 II – NỘI DUNG 1.Khái quát chung về thế chấp nhà ở hình thành tương lai : I – MỞ ĐẦU Việc cho phép dùng nhà ở hình thành tương lai để thế chấp vay vốn các tổ chức tín dụng (TCTD) tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở Tuy nhiên, việc thế chấp nhà ở hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu khn khổ pháp lý đồng Để tìm hiểu về vấn đề này, em xin chọn đề tài số 10 làm nội dung bài tập lớn : “Thế chấp nhà ở hình thành tương lai : So sánh quy định BLDS 2015 với Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014; xây dựng quan điểm cá nhân sở so sánh dưới góc độ bảo vệ qùn và lợi ích các chủ thể quan hệ đó.” II – NỢI DUNG Khái quát chung về thế chấp nhà ở hình thành tương lai : Thế chấp nhà ở hình thành tương lai quy định nhiều văn bản luật khác Điển hình : Bộ Luật Dân sự năm 2015 Quốc hội ban hành ngày 24/11/2015 : Khoản Điều 292 BLDS 2015 quy định thế chấp là biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự Điều 294 quy định việc bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai : “ Trường hợp bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai, bên có quyền thỏa thuận cụ thể phạm vi nghĩa vụ bảo đảm thời hạn thực nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi nghĩa vụ tương lai hình thành, bên xác lập lại biện pháp bảo đảm nghĩa vụ đó.” Khoản Điều 295 quy định : “ Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai.” Các quy định về thế chấp tài sản thể luật bắt đầu tư điều 317 đến điều 327 Mặt khác theo Khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ – CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định : “ Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch Tài sản hình thành tương lai gồm: a) Tài sản hình thành từ vốn vay; b) Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Điều : Bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai “1 Khi bên bảo đảm có quyền sở hữu phần tồn tài sản bảo đảm hình thành tương lai bên nhận bảo đảm có quyền phần tồn tài sản Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản đến hạn xử lý Trong trường hợp tài sản hình thành tương lai bị xử lý để thực nghĩa vụ dân quan nhà nước có thẩm quyền kết xử lý tài sản bảo đảm để thực thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận tài sản có kết xử lý tài sản bảo đảm” Luật Nhà ở năm 2014 : Luật Nhà ở năm 2014 đưa khái niệm về nhà ở hình thành tương lai sau : “ Nhà hình thành tương lai là nhà ở quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” ( Khoản 19 – Điều ) Thế chấp nhà ở hình thành tương lai và điều kiện thế chấp quy định Điều 147 và 148 sau : Điều 147 Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chấp dự án nhà xây dựng dự án tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án xây dựng nhà đó; trường hợp chủ đầu tư chấp nhà mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà theo quy định pháp luật nhà có nhu cầu bán, cho th mua nhà phải giải chấp nhà trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng, trừ trường hợp bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà bên nhận chấp đồng ý Việc xác định nhà giải chấp trước ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà với khách hàng theo quy định khoản nêu rõ văn thông báo nhà đủ điều kiện bán quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà hình thành tương lai đất hợp pháp mình; tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành tương lai dự án đầu tư xây dựng nhà chủ đầu tư chấp nhà tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà để mua nhà Điều 148 Điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai Điều kiện chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chấp nhà hình thành tương lai quy định sau: a) Trường hợp chủ đầu tư chấp phần toàn dự án đầu tư xây dựng nhà phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt có Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền; b) Trường hợp chủ đầu tư chấp nhà hình thành tương lai xây dựng dự án ngồi điều kiện quy định điểm a khoản này, nhà chấp phải thuộc diện xây dựng xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng không nằm phần dự án toàn dự án mà chủ đầu tư chấp theo quy định điểm a khoản này; c) Trường hợp tổ chức, cá nhân chấp nhà quy định khoản Điều 147 Luật phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai, Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng Trường hợp người chấp nhà hình thành tương lai mua nhà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà phải có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tư, có văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán khơng thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Việc chấp dự án đầu tư xây dựng nhà chấp nhà hình thành tương lai thực theo quy định Luật này; trường hợp chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà nhà hình thành tương lai khơng với quy định Luật khơng có giá trị pháp lý Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ( Luật KDBĐS 2014 ) : Khoản Điều Luật KDBĐS 2014 nêu khái niệm sau : “ Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Điều Luật này cũng quy định nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai là những bất động sản phép đưa vào kinh doanh So sánh quy định của BLDS 2015 với Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thế chấp nhà ở hình thành tương lai Điểm giống luật là khái niệm về “ nhà ở hình thành tương lai” mà cụ thể là khái niệm quy định Luật Nhà ở 2014 và Luật KDBĐS 2014 Cả luật đều thống nhất cho nhà ở hình thành tương lai là nhà ở quá trình xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng Quy định này nhằm đưa cách hiểu thống nhất về việc xác định nhà ở hình thành tương lai Theo đó, nhà ở hình thành tương lai là tài sản có thật, quá trình hình thành (đang quá trình xây dựng theo hồ sơ thiết kế duyệt và Giấy phép xây dựng hoặc hoàn thành việc xây dựng) cho đến trước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Điểm giống thứ hai luật Dân sự 2015 và Luật đất đai 2014 là điều kiện để tài sản ( nhà ở ) tham gia vào giao dịch : Bộ luật dân sự 2015 quy định “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.” (khoản điều 295) Trong Luật nhà ở 2014 quy định “ Giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, góp vốn nhà nhà phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều […]” ( Điều 118 ) Qua quy định thấy điều kiện tài sản thế chấp là “ chủ sở hữu ” Bên cạnh thấy những điểm khác bản giữa luật sau : • Về tài sản thế chấp ( cụ thể là nhà ở hình thành tương lai ) : Theo các quy định Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ – CP và Nghị định 11/2012/ND – CP , thì sau diễn giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp mới thuộc quyền sở hữu bên thế chấp, tức là thế chấp thì chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Nói cách khác, theo Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành tương lai gồm loại : Tài sản chưa xác lập (đầy đủ) quyền sở hữu người thế chấp và tài sản xác định rõ chủ sở hữu và đồng thời dịch chuyển quyền sở hữu cho bên thế chấp tương lai Nhưng với quy định Luật Nhà ở, thì loại nhà ở thứ hai mới công nhận là tài sản hình thành tương lai, loại nhà ở thứ nhất thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch thế chấp • Về điều kiện thế chấp : Luật Dân sự 2015 quy định tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, trư trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu Còn quy định Luật nhà ở 2014 nhà ở khơng cần Giấy chứng nhận xác nhận là thuộc sở hữu bên thế chấp Cụ thể theo luật nhà ở 2014 :“ Giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: a) Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai; b) Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; c) Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định khoản thực theo quy định Chính phủ.” ( khoản Điều 118 ) Mặt khác, theo Luật nhà ở 2014 đối với việc thế chấp nhà ở tương lai (NƠTL) riêng lẻ, phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng Trong trường hợp thế chấp NƠTL mua tư chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư hay có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán và khơng thuộc diện có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (điểm c, khoản 1, điều 148) • Về mục đích thế chấp : Quy định này xuất Luật nhà ở 2014 chưa có quy định luật lại Về mục đích thế chấp, xác lập các hợp đồng thế chấp này để bảo đảm khoản vay phục vụ cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hay để mua nhà ở thương mại hình thành tương lai thế chấp (khoản 2, điều 147) Tóm lại, qua luật nhận thấy quy định về thế chấp nhà ở hình thành tương lai thể rõ nhất Luật Nhà ở 2014 Trong Luật Dân sự 2015 có phần mờ nhạt và hầu khơng có quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Quan điểm cá nhân : Trên thực tế, nhiều tổ chức công chứng tư chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành tương lai, vì luật mới cho phép về nguyên tắc, vào cụ thể thì thiếu điều kiện giấy tờ, thiếu chứng pháp lý để “chứng” Có nhiều rào cản để hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành tương lai không qua cửa công chứng Về công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành tương lai: Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành tương lai (như công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm quan nào; giấy tờ xuất trình quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm…) dẫn đến hợp đồng thế chấp nhà ở dự án hình thành tương lai khó và/hoặc khơng cơng chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm sau quan có thẩm quyền xác định việc công chứng/đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản này là không phù hợp với quy định pháp luật Lý nêu ở trên, tài sản thế chấp thời điểm công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu3; trường hợp đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả nhà ở) hình thành chưa chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người yêu cầu đăng ký thực thủ tục đăng ký thế chấp đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Do đó, cả nhận thế chấp nhà ở hình thành tương lai doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay vốn, ngân hàng và khách hàng cũng khó thực đầy đủ các thủ tục liên quan để hợp đồng thế chấp loại tài sản này có hiệu lực theo quy định pháp luật (cơng chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm) Việc ngân hàng và khách hàng xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành tương lai chưa xác định hiệu lực pháp lý hợp đồng mang đến nhiều rủi ro cho ngân hàng khách hàng không trả nợ đến hạn, mất khả toán và phải xử lý tài sản thế chấp để thu nợ Chính điều này làm hạn chế việc giao kết hợp đồng thế chấp tài sản là nhà ở hình thành tương lai giữa ngân hàng và khách hàng vay (bên thế chấp) Tư thực tế và các rủi ro tiềm ẩn nêu trên, nên hầu hết các sản phẩm cho vay ngân hàng đối với người mua nhà thuộc dự án tư doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh tư hợp đồng mua nhà ở mà không ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành tương lai Tư vướng mắc nêu trên, các quan nhà nước có thẩm quyền cần có những xem xét sửa đổi cho phù hợp chế định thế chấp nhà ở hình thành tương lai : - Sửa đổi các quy định các luật theo hướng cho phép thế chấp nhà ở hình thành tương lai để bảo đảm sự nhất quán, thống nhất giữa quy định Bộ luật Dân sự, văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm và quy định Luật Nhà ở - Bộ Tư pháp sớm nghiên cứu, ban hành văn bản thuộc thẩm quyền hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc thế chấp nhà ở hình thành tương lai và quyền tài sản phát sinh tư hợp đồng nhà ở để tạo sở pháp lý cho các quan công chứng, quan đăng ký giao dịch bảo đảm và tổ chức, cá nhân có liên quan thực 10 - Bộ Xây dựng cần quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với ngân hàng việc hoàn thiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau người mua nhà ở và ngân hàng nhận thế chấp nhà ở có văn bản thơng báo hộ nhà ở thế chấp hợp lệ ngân hàng và đề nghị chủ đầu tư giao bản gốc giấy chứng nhận sở hữu nhà ở cho ngân hàng nhận thế chấp Đương nhiên, trường hợp này người mua nhà ở toán đầy đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng mua nhà ở và nhận bàn giao nhà ở III – KẾT LUẬN Thông qua việc phân tích các quy định thế chấp nhà ở tương lai ở luật : Luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Có thể nhận thấy điểm khác các quy định ở tưng luật, tìm thấy điểm tương đồng và những bất cập Vì kiến thức hạn hẹp nên nội dung bài làm tránh khỏi những sai sót khơng đáng có Em rất mong nhận ý kiến đóng góp thầy Em xin chân thành cảm ơn ! PHỤ LỤC : Danh mục tài liệu tham khảo : Bộ Luật Dân sự 2015 ( Thư viện Pháp Luật ) 11 Luật Nhà ở 2014 ; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Bộ Luật Dân sự 2005 ( NXB Lao Động ) Nghị định 11/2012/NĐ – CP Về sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ về giao dịch bảo đảm Phát biểu Thủ tướng Chính phủ Diễn đàn Đối tác Phát triển Việt Nam (VDPF) ngày 05/12/2013 Link tài liệu tham khảo : http://www.thesaigontimes.vn/124585/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trongtuong-lai-nhung-tin-hieu-moi.html https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-dat-dai/the-chap-nha-o-tuong-laimap-mo-giua-sai-va-dung-.aspx 12 ... quy định nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai là những bất động sản phép đưa vào kinh doanh So sánh quy định của BLDS 2015 với Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất. .. tập lớn : Thế chấp nhà ở hình thành tương lai : So sánh quy định BLDS 2015 với Luật nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014; xây dựng quan điểm cá nhân sở so sánh dưới... bất động sản 2014 về thế chấp nhà ở hình thành tương lai Điểm giống luật là khái niệm về “ nhà ở hình thành tương lai” mà cụ thể là khái niệm quy định Luật Nhà ở 2014 và