PHỤ LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU PHẦN 1: TỔNG QUAN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG II CƠ SỞ PHÁP LÝ III GIỚI THIỆU ĐỊA BÀN 2 3 PHẦN 2: KẾT QUẢ THỰC HIỆN I ĐIỀU TRA, THU THẬP BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TỈNH ( THÀNH PHỐ ) TỪ NĂM 20092014 II PHÂN TÍCH CẤU TRÚC BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2014 II.1 Vị trí đất mặt tiền: với giá mặt tiền đường.(bảng giá đất năm 2014 đính kèm Và khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-C II.2 Vị trí đất hẻm III PHÂN TÍCH CÁC MỨC GIÁ ĐẤT IV PHÂN TÍCH CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮA CÁC ĐOẠN 17 V PHÂN TÍCH BIẾN ĐỘNG GIÁ CẢ CỦA CÁC BẢNG GIÁ ĐẤT TỪ NĂM 2009-2014 V.1 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2009-2010 V.2 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2010-2011 V.3 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2011-2012 V.4 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm2012-2013 V.5 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2013-2014 23 23 23 24 26 26 VI PHÂN TÍCH XU HƯỚNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT QUA CÁC NĂM VỚI CÁC CH Ỉ TIÊU KINH TẾ VĨ MÔ VI.1 Lạm phát VI.2 Tỷ lệ thất nghiệp VI.3 Chỉ số GDP Trang 26 26 27 27 LỜI MỞ ĐẦU Định giá đất có mặt Việt Nam từ cuối năm 90 kỷ XX, mà kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang c ch ế thị trường định hướng XHCN Hoạt động thẩm định đời đáp ứng nhu cầu ngày tăng đa dạng nhiều lĩnh vực khác nhau, định giá đất phục v ụ nhu c ầu xác đ ịnh giá trị thị trường khoa học, thời ểm, địa điểm cụ th ể cho giao d ịch cần đến tính độc lập, khách quan khơng chịu ảnh hưởng bên bán ho ặc bên mua lĩnh vực xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thu ế, b ảo hi ểm, cho thuê, cầm cố, chấp Hiện nay, nghề Định giá đất Việt Nam dần vào s ống, dịch vụ định giá đất thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng m ột cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng,… Cơng việc đem lại nhi ều ti ện ích, b ảo v ệ quy ền l ợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa d ạng c thành ph ần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Trang PHẦN 1: TỔNG QUAN CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG: Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi su ất ngân hàng, quan h ệ cung cầu • Địa tơ: Địa tơ hình thái theo quyền sở hữu đất th ực hi ện v ề m ặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Đ ể ch ỉ rõ b ản ch ất địa tô, Các Mác phân chia địa tô thành: Địa tô chênh lệch, Đ ịa tô ệt đối • Lãi suất ngân hàng: Như lãi suất ngân hàng mà cao giá đất mua vào phải giảm người dân nhà đầu tư có xu h ướng đem ti ền gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao ngang b ằng Ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền bỏ mua đất tăng, người bán không muốn bán với giá thấp, họ giữ lại để thu l ớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng Từ rút kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng • Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán thị trường hình thành mối quan hệ biện chứng cung cầu, gi ữa s ản xuất tiêu dùng Trong mối quan hệ thể tối đa hóa lợi ích gi ữa ng ười sản xuất người tiêu dùng thông qua hình thành, vận động giá Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất hình thành tr ường h ợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thu ộc Trung ương quy đ ịnh; đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực hi ện quy ền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp v ốn b ằng quy ền s dụng I CƠ SỞ PHÁP LÝ: Căn Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính ph ủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Căn Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ v ề sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Căn Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính ph ủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi th ường, h ỗ tr ợ tái định cư; II - - Trang - - - - - Căn Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 Chính ph ủ v ề sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Chính ph ủ ngày 03 tháng 12 năm 2004 thu tiền sử dụng đất; Căn Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 Chính ph ủ v ề sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Căn Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài nguyên Mơi trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc th ẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Căn Nghị số 30/2013/NQ-HĐND Hội đồng nhân dân thành ph ố ngày 10 tháng 12 năm 2013 Bảng giá loại đất địa bàn Thành ph ố H Chí Minh cơng bố ngày 01 tháng 01 năm 2014; Xét đề nghị Ban Chỉ đạo xây dựng bảng giá đất Thành phố T trình s ố 15/TTrBCĐBGĐ ngày 20 tháng 11 năm 2013; Công văn số 8069/TNMT-KTĐ ngày 03 tháng 12 năm 2013 Sở Tài nguyên Môi trường; ý kiến Sở Tài Cơng văn s ố 12575A/STC-BVG ngày 09 tháng 12 GIỚI THIỆU ĐỊA BÀN: Quận nằm phía Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh, với vị trí cụ th ể sau: • Phía Bắc: giáp với quận Tân Phú Quận 11 có ranh giới dọc theo rạch Lò Gốm, đại lộ Hồng Bàng; • Phía Đơng: giáp với Quận 5, có ranh giới dọc theo đường Nguyễn Thị Nhỏ, qua bến xe Chợ Lớn, đường Ngơ Nhân Tịnh; • Phía Nam: giáp với Quận 8, có ranh giới kênh Bến Nghé (b ến Tr ần Văn Kiểu cũ ); • Phía Tây: giáp với quận Bình Tân, có ranh giới đường An Dương Vương Quận có chợ đầu mối Bình Tây trung tâm buôn bán l ớn c khu vực Thế mạnh Quận thương mại, dịch vụ; ch ủ y ếu buôn bán thực trao đổi sản phẩm với tỉnh miền Tây Nam B ộ, bên cạnh v ới ph ần đơng dân lao động, có đơng người Hoa có nhiều kinh nghiệm, nhạy bén s ản xuất - kinh doanh, phát triển mạnh sản xuất tiểu thủ cơng nghiệp Quận có tổng diện tích tự nhiên 7,14 km 2, chiếm 0,34% diện tích tự nhiên tồn thành phố Dân số Quận 252.811 người (thời ểm Tổng điều tra dân số tháng năm 2011), mật độ dân số bình quân 35.408 người/km Địa bàn Quận chia thành 14 phường (Phường 01 – Phường 14 với 74 khu phố 1311 tổ dân phố); III Trang Trang PHẦN II: KẾT QUẢ THỰC HIỆN I ĐIỀU TRA, THU THẬP BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TỈNH ( THÀNH PH Ố ) T Ừ NĂM 2009-2014: (File đính kèm) PHÂN TÍCH CẤU TRÚ BẢNG GIÁ ĐẤT NĂM 2014: II.1 Vị trí đất mặt tiền: với giá mặt tiền đường.(bảng giá đ ất năm 2014 đính kèm Và khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-C: Bảng 1: Khung giá đất đô thị Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại thị Đặc biệt I II Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối đa Mức giá thiểu đa thiểu đa thiểu 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại đô thị III IV V Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối đa thiểu đa thiểu đa thiểu Mức giá 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 II.2 Vị trí đất hẻm: Vị trí hẻm:  Vị trí 1: có chiều rộng hẻm lớn 5m trải nhựa bê tơng, xi măng;  Vị trí 2: có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m trải nhựa bê tơng xi măng;  Vị trí 3: có chiều rộng hẻm từ 2m đến 3m trải nhựa bê tông, xi măng;  Vị trí 4: có chiều rộng hẻm 2m trải nhựa bê tông, xi măng Phân cấp hẻm:  Hẻm cấp 1: hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường;  Hẻm cấp 2: hẻm nhánh có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1;  Cấp hẻm lại Hệ số để tính giá đất theo vị trí cấp hẻm so với giá đất mặt ti ền đường: STT Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 0,5 0,4 0,3 0,2 II - - - Trang Hẻm cấp Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Cấp hẻm lại Tính 0,8 lần giá hẻm cấp Nếu hẻm đất, tính 0,8 lần so với mức giá h ẻm tr ải nh ựa ho ặc bê tông, xi măng loại hẻm III PHÂN TÍCH CÁC MỨC GIÁ ĐẤT: Bảng 2: Bảng giá đất Quận 6, Thành Phố Hồ Chí Minh năm 2009 BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) ĐOẠN ĐƯỜNG STT (1) TÊN ĐƯỜNG (2) TỪ (3) ĐẾN (4) TRẦN VĂN KIỂU BẾN LÒ GỐM BÀ LÀI NGUYỄN PHẠM TUÂN ĐƯỜNG SỐ 10 NGUYỄN NGỌC CUNG AN DƯƠNG VƯƠNG ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ ĐÀI RAĐA ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ PHÚ LÂM A ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ PHÚ LÂM B ĐƯỜNG NỘI BỘ CƯ XÁ PHÚ LÂM D TRỌN ĐƯỜNG PHƯỜNG 13 TRỌN ĐƯỜNG LÝ CHIÊU HOÀNG GIÁ (5) 3,600 4,600 4,800 4,900 RANH QUẬN PHƯỜNG 13 PHƯỜNG 12 PHƯỜNG 13 PHƯỜNG 10 Trang 5,100 Vùng giá trị (6) vùng giá trị (3,600 2,520) vùng giá trị (6,700 4,600 ) Số lượng củ a giá (7) 1 1 10 ĐƯỜNG NỘI BỘ KHU PHỐ CHỢ PHÚ LÂM 11 BÀ KÝ 12 13 14 15 16 17 PHƯỜNG 13, 14 TRỌN ĐƯỜNG ĐƯỜNG SỐ 11 PHƯỜNG 13 TRỌN HOÀNG LÊ KHA ĐƯỜNG VĂN THÂN BÀ LÀI TRỌN BÀ LÀI ĐƯỜNG BẾN PHÚ BẾN LỊ GỐM LÂM ĐẶNG TÂN HỒ NGUN ĐƠNG CẨN 18 AN DƯƠNG VƯƠNG TÂN HỒ ĐƠNG 19 BÀ HOM 20 LÊ TUẤN MẬU 21 PHAN ANH 22 TÂN HỐ 23 BẾN PHÚ LÂM 24 NGUYỄN ĐÌNH CHI 25 BỬU ĐÌNH 26 AN DƯƠNG VƯƠNG 27 NGUYỄN VĂN LNG CẦU BÀ LÀI 28 TÂN HỐ HỒNG BÀNG 29 PHẠM VĂN CHÍ BÌNH TIÊN HẺM 76 BÀ HOM TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG ĐẶNG NGUYÊN CẨN TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG KINH DƯƠNG VƯƠNG 5,700 5,900 6,100 AN DƯƠNG 6,300 VƯƠNG LÒ GỐM BÀ LÀI KINH DƯƠNG VƯƠNG AN DƯƠNG VƯƠNG 6,600 6,700 CẦU TÂN HỐ 7,100 LÝ CHIÊU HỒNG LÝ CHIÊU HỒNG ĐẶNG NGUN CẨN LỊ GỐM Trang 7,300 7,500 vùng giá trị (10,20 07,100 ) 30 VĂN THÂN ĐẶNG NGUYÊN CẨN LÊ QUANG SUNG BÌNH TIÊN MINH PHỤNG LỊ GỐM 33 TÂN HỒ ĐƠNG VỊNG XOAY PHÚ LÂM ĐẶNG NGUYÊN CẨN 34 CHỢ LỚN 35 BÀ HOM 36 BÃI SẬY PHAN VĂN KHOẺ 31 32 37 38 ĐẶNG NGUYÊN CẨN 39 LÊ TRỰC 40 41 42 43 44 LÝ CHIÊU HỒNG PHẠM PHÚ THỨ BÌNH PHÚ PHAN VĂN KHOẺ ĐẶNG NGUYÊN CẨN 45 GIA PHÚ 46 BÃI SẬY 47 LÊ QUANG SUNG 48 BÌNH TÂY 49 50 MAI XUÂN THƯỞNG PHẠM VĂN CHÍ BÀ LÀI TÂN HỒ ĐƠNG TÂN HỐ TRỌN ĐƯỜNG KINH DƯƠNG VƯƠNG BÌNH TIÊN 7,700 7,800 8,000 8,800 9,000 9,400 9,500 10,00 HẺM 76 BÀ HOM LỊ GỐM BÌNH TIÊN LỊ GỐM BÀ HOM KINH DƯƠNG VƯƠNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG MAI XN THƯỞNG TÂN HỒ ĐƠNG TRỌN ĐƯỜNG NGÔ NHÂN TỊNH MAI XUÂN THƯỞNG TRỌN ĐƯỜNG PHAN VĂN KHOẺ BÌNH TÂY BÌNH TIÊN BÀ HOM BÌNH TIÊN MINH PHỤNG Trang 10,20 10,30 TRẦN VĂN KIỂU BÌNH TIÊN 10,10 10,50 vùng giá trị (14,90 - 51 HẬU GIANG NGUYỄN VĂN LUÔNG MŨI TÀU 52 NGUYỄN VĂN LUÔNG HẬU GIANG CẦU BÀ LÀI 53 CHU VĂN AN BÃI SẬY 54 CAO VÂN LẦU BÃI SẬY TRẦN TRUNG LẬ P TRẦN VĂN KIỂU PHẠM ĐÌNH HỔ MAI XUÂN THƯỞNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG 55 56 57 58 59 BÌNH TIÊN 60 CAO VÂN LẦU 61 KINH DƯƠNG VƯƠNG 62 TRANG TỬ 63 HẬU GIANG 64 NGUYỄN VĂN LUÔNG 65 HỒNG BÀNG 66 MINH PHỤNG 67 68 69 70 PHAN VĂN KHOẺ NGÔ NHÂN TỊNH NGÔ NHÂN TỊNH NGUYỄN THỊ NHỎ 71 HỒNG BÀNG 72 LÊ QUANG TRẦN VĂN KIỂU TRẦN VĂN KIỂU 10,80 11,00 11,40 1 11,70 BÃI SẬY LÊ QUANG SUNG TRỌN ĐƯỜNG LÊ QUANG SUNG TRỌN ĐƯỜNG TRỌN ĐƯỜNG MINH PHỤNG VỊNG XOAY PHÚ LÂM CẦU PHÚ LÂM TRỌN ĐƯỜNG NGƠ NHÂN TỊNH PHAN VĂN KHOẺ LÊ QUANG SUNG TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN THỊ NHỎ NGƠ NHÂN PHẠM VĂN CHÍ PHAN VĂN KHOẺ BÃI SẬY 11,90 12,20 12,30 12,50 1 10,300 ) 13,10 NGUYỄN VĂN LNG 13,20 HẬU GIANG VỊNG XOAY PHÚ LÂM 14,30 14,40 14,90 MAI XUÂN THƯỞNG TRẦN VĂN KIỂU PHAN VĂN KHOẺ CẦU PHÚ LÂM MAI XUÂN Trang 10 15,00 15,40 15,60 vùng giá trị (21,80 15,000 ) 2 HỔ VĂN CHÍ PHAN VĂN KHOẺ 58 MAI XUÂN THƯỞNG LÊ QUANG SUNG 59 BÌNH TIÊN 60 CAO VÂN LẦU TRỌN ĐƯỜNG LÊ QUANG SUNG 61 PHẠM VĂN CHÍ 62 63 64 KINH DƯƠNG VƯƠNG TRANG TỬ HẬU GIANG BÌNH TÂY MINH PHỤNG HẬU GIANG 66 HỒNG BÀNG CẦU PHÚ LÂM 67 MINH PHỤNG PHAN VĂN KHOẺ NGÔ NHÂN TỊNH TRỌN ĐƯỜNG NGÔ NHÂN TỊNH PHAN VĂN KHOẺ NGÔ NHÂN TỊNH LÊ QUANG SUNG 71 NGUYỄN THỊ NHỎ TRỌN ĐƯỜNG 72 HỒNG BÀNG 70 73 74 75 LÊ QUANG SUNG NGUYỄN XUÂN PHỤNG NGUYỄN VĂN LUÔNG 12,300 BÃI SẬY 12,500 BÌNH TIÊN 12,600 13,100 13,200 14,300 14,400 14,900 TRỌN ĐƯỜNG NGUYỄN VĂN LUÔNG 69 TRỌN ĐƯỜNG 65 68 12,200 NGUYỄN THỊ NHỎ NGÔ NHÂN TỊNH NGUYỄN VĂN LNG CẦU BÀ LÀI VỊNG XOAY PHÚ LÂM MAI XN THƯỞNG VÕ VĂN KIỆT PHAN VĂN KHOẺ CẦU PHÚ LÂM MAI XUÂN THƯỞNG 15,000 15,400 vùng giá trị (21,800 15,000 ) 15,600 15,840 16,000 16,500 TRỌN ĐƯỜNG VÒNG XOAY PHÚ LÂM 76 VÕ VĂN KIỆT NGƠ NHÂN TỊNH (PHƯỜNG 1) 77 PHẠM ĐÌNH HỒNG BÀNG HẬU GIANG CẦU LÒ GỐM (PHƯỜN G 7) BÃI SẬY Trang 15 HỔ 78 CHU VĂN AN 79 HẬU GIANG 80 LÊ QUANG SUNG PHẠM ĐÌNH HỔ TRỌN ĐƯỜNG BÃI SẬY 16,700 MINH PHỤNG 17,100 LÊ TẤN KẾ NGUYỄN HỮU 81 TRỌN ĐƯỜNG 18,200 THẬN 82 TRẦN BÌNH TRỌN ĐƯỜNG 83 THÁP MƯỜI TRỌN ĐƯỜNG 21,800 Bảng giá đất ban hành từ ngày 26 tháng 12 năm 2013 kèm Quyết định số 60/2013/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực thi hành cho định giá đ ất từ 1/1/2014 Bảng giá đất năm 2011 có hiệu lực ngày 1/1/2012 b ảng giá đ ất năm 2012 có hiệu lực thi hành ngày 1/1/2013 có mức giá giống với bảng giá đất năm 2013 có hi ệu lực thi hành 1/1/2014 Tất bảng giá đất v ới m ức giá khơng có thay đổi, mức giá giữ nguyên theo tuyến đường việc phân chia vùng giá tr ị khơng có thay đổi Chính cho th sách v ề giá đ ất khơng có biến động nhiều ỗn định qua năm 2012-2014 Có ỗn định việc phân chia sử dụng phù hợp với nhu cầu xã h ội, c th ị tr ường phù h ợp v ới sách đất đai định hướng nhà nước UBND TP HCM Trong mức giá đất cao nhất: 21,800 nghìn đồng/m nằm tuyến đường THÁP MƯỜI; mức giá đất thấp 3,600 nghìn đồng/m nằm tuyến đường BẾN LÒ GỐM, từ đoạn BÀ LÀI đến VÕ VĂN VIỆT Nhưng nhìn chung giá ph ổ bi ến nh ất khoản 12,000 nghìn đồng/m2 Tổng hợp lại bảng giá đất có vùng giá trị, vùng có m ức giá t ương ứng Các mức giá gần tạo thành vùng giá trị, vi ệc phân vùng phải dựa điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội sách có nét t ương đ ồng giống xếp thành vùng Chính mà tạo lập nên vùng giá tr ị tương đồng hay gần giống Qua giai đoạn: giai đoạn (2009-2011 ) Giai đoạn (2012-2014 ) cho ta thấy giá đất quy đ ịnh bảng giá đất năm 2009 năm 2014 khơng có thay đ ổi đáng k ể, ch ỉ thay đ ổi mức giá nằm số tuyến đường cụ thể bảng giá đất năm 2009 tuyến đường BẾN LÒ GỐM từ BÀ LÀI đến TRẦN VĂN KIỀU mức giá 3,600 Đến năm 2014 tuyến đường BẾN LÒ GỐM từ BÀ LÀI đến VÕ VĂN KIỆT mức giá 3,600; bảng giá đ ất 2014 tuyến đường TÂN HÓA từ ĐẶNG NGUYÊN CẦN đến CẦU TÂN HĨA giá 7,920 nghìn đồng/m2 bảng giá đất năm 2009 mức giá ến đ ường ch ỉ có 6,600 nghìn đồng/m2, Ở cho thấy khung giá khơng có thay đ ổi mà ch ỉ quy định tuyến đường từ đâu đến đâu có mức giá tương ứng, cho ta bi ết ti ềm kinh tế khả kinh tế đất mang lại có s ự thay đ ổi Qua Trang 16 cho ta đánh giá lợi đất hay vùng giá tr ị có s ự thay đổi tăng giá trị hay giảm giá trị Thông qua mức giá bảng đại diện năm 2009 năm 2014 ta th số tuyến đường năm 2014 tăng giá so v ới năm 2009 c ụ th ể 2014 ến đường TÂN HÓA từ ĐẶNG NGUYÊN CẦN đến CẦU TÂN HÓA giá 7,920 nghìn đồng/m bảng giá đất năm 2009 mức giá ến đường ch ỉ có 6,600 nghìn đồng/m2 Đều đánh giá giá đất tăng giá trị, mà có tăng giá tr ị phần nhu cầu thị trường hay nhu cầu sử dụng, vị trí địa lý, kho ản cách đ ến trung tâm, dịch vụ, trường học,y tê, bệnh viện yếu tố khách quan khác ,… tổng hợp lại tạo nên lợi có đượclàm nên giá đất tăng lên, hình thành nên mức giá có giá trị PHÂN TÍCH CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮA CÁC ĐOẠN ( VÙNG GIÁ TRỊ): Bảng giá đất năm 2014 Quận Thành phố Hồ Chí Minh có 56 đ ường v ới 51 mức giá khác Trong có chênh lệch mức giá đất đ ường khác nhau, khác biệt giá đất đoạn m ột đường b ị chia cắt tuyến đường qua lại Giá đất cao 18.200đ/m², th ấp nh ất 3.600đ/m² Đường An Dương Vương: Mức giá đất trung bình đường An Dương Vương 6.300đ/m²: Đoạn Đường Từ Đến Giá Tân Hòa Đơng Kinh Dương Vương 6.600 Kinh Dương Vương Lý Chiêu Hoàng 7.300 Lý Chiêu Hoàng Ranh Quận 5.100 Tân Hòa Đơng – Kinh Dương Vương: Giá đất cao trung bình ch ỉ 300đ/m ² khơng đáng kể Có tuyến đường qua, chủ yếu đ ường nh ỏ rẽ nhánh nh đường số 2B, số 7, số 1, với đường dẫn thẳng đường Kinh Dương Vương Kinh Dương Vương – Lý Chiêu Hoàng: Giá đất cao trung bình 1.000đ/m ² Vòng xoay Mũi tàu, giao có tuyến đường lớn An D ương Vương, Kinh Dương Vương, Hậu Giang Có nhiều giao lộ Giao lộ Kinh Dương Vương/An Dương Vương; Giao lộ Hậu Giang/An Dương Vương/Kinh Dương Vương; Đường số 26, Lý Chiêu Hoàng – Ranh Quận 8: Giá đất thấp trung bình 1.200đ/m ² Tuyến đường dài, giao với đường Võ Văn Kiệt Tuy nhiên có h ẻm nh ỏ, nói chung n ằm rìa chưa đầu tư khai thác nhiều Nhìn chung mức giá chênh lệch đoạn đường đ ường An Dương Vương không đáng kể Đường Bà Hom: : Mức giá đất trung bình đường Bà Hom 9.240đ/m ² Đoạn Đường Từ Đến Giá Kinh Dương Vương Hẻm 76 Bà Hom 10.560 Hẻm 76 Bà Hom An Dương Vương 7.920 IV a b c Trang 17 a Kinh Dương Vương – Hẻm 76 Bà Hom: Gía đất cao trung bình 1.320đ/m ² Bùng b a b binh Phú Lâm Giao nhiều tuyến đường l ớn Đường Nguy ễn Văn Lng, Tân Hòa Đơng, Hồng Bàng Có đường Đặng Nguyên Cẩn cắt ngang dẫn đ ường Tân Hòa Đơng, Tân Hóa, Lạc Long Qn Là nơi tập trung nhiều c s ở, d ịch v ụ nh ch ợ, trường học,… Hẻm 76 Bà Hom – An Dương Vương: Giá đất thấp trung bình 1.320đ/m² Khơng có nhiều tuyến đường cắt ngang, nhiên đường nối nhiều tuyến đường giao thông quan trọng Bãi Sậy: Mức giá đất trung bình đường Bãi Sậy 9.500đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Ngơ Nhân Tịnh Bình Tiên 10.200 Bình Tiên Lò Gốm 8.800 Ngơ Nhân Tịnh – Bình Tiên: Giá đất cao trung bình 700đ/m² Có nhi ều ến đường qua Chu Văn An, Lê Trực, Bình Tây, Cao Văn Lầu, Mai Xuân Th ưởng, Phạm Đình Hổ; Đường Bãi Sậy chạy thẳng tuyến đường lớn Mai Phụng; dân cư tập trung đông đúc Bình Tiên – Lò Gốm: Giá đất thấp trung bình 700đ/m² Có hẻm, nối sơng Bến Lò Gốm: Mức giá đất trung bình đường Bến Lò Gốm 4.850đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Bến Phú Lâm Bà Lài 6.100 Bà Lài Võ Văn Kiệt 3.600 a Bến Phú Lâm – Bà Lài: Giá cao mức giá trung bình 1.250đ/m² N ằm ven sông, b a b nguồn nước ô nhiễm nặng; dân cư tập trung đông Bà Lài – Võ Văn Kiệt: Giá thấp mức trung bình 1.250đ/m² Nằm ven sông, nguồn nước ô nhiễm nặng; Đường Cao Vân Lầu: Mức giá đất trung bình đường Cao Vân Lầu 12.100đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Lê Quang Sung Bãi Sậy 12.500 Bãi Sậy Võ Văn Kiệt 11.700 Lê Quang Sung – Bãi Sậy: Mức giá đất cao trung bình khơng đáng k ể, ch ỉ 400đ/m² Nhiều tuyến đường qua đườnh Trần Trung Lập, Phan Văn Kh ỏe, đường lớm Hậu Giang Dân cư tạp trung đơng, đường phố rộng, thống đãng Bãi Sậy – Võ Văn Kiệt: Mức giá đất thấp trung bình 400đ/m² Có nhi ều ngã t ư, đặc biệt ngã tư Phạm Văn Chí/Cao Văn Lầu, xe cộ qua lại đông đúc, đ ường ph ố thông thống Đường Chu Văn An: Mức giá đất trung bình đường Chu Văn An 14.050đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Lê Quang Sung Bãi Sậy 16.700 Bãi Sậy Trần Văn Kiểu 11.400 Trang 18 a Lê Quang Sung - Bãi Sậy: Mức giá đất cao trung bình 2.650đ/m² Có ến đường cắt ngang, giao thơng thuận lợi thơng thống, đường rộng, gần khu trung tâm b Bãi Sậy – Trần Văn Kiểu: Mức giá đất thấp trung bình 2.650đ/m² Nh ưng nhìn chung khu vực có giá đất cao Đường Đặng Nguyên Cẩn: Mức giá đất trung bình đường Đặng Nguyên Cẩn 8.960đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Tân Hóa Tân Hòa Đơng 7.800 Tân Hòa Đơng Bà Hom 10.100 Bà Hom Kinh Dương Vương 9.000 a Tân Hóa – Tân Hòa Đơng: Giá thấp mức giá trung binh 1.200đ/m² Khơng có nhi ều hẻm, bị sơng chia cắt b Tân Hòa Đơng – BÀ Hom : Giá cao mức giá trung bình 1.200đ/m² Giao thơng thuận lợi, đường xá thơng thống c Bà Hom – Kinh Dương Vương: Giá với giá trung bình Đường xá thơng thống, dẫn đường lơn Kinh Dương Vương Đường 24: Mức giá đất trung bình Đường 24 13.700đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Phạm Đình Hổ Minh Phụng 17.100 Minh Phụng Nguyễn Văn Luông 13.200 Nguyễn Văn Lng Mũi Tàu 10.800 a Phạm Đình Hổ - Minh Phụng: Mức giá nhìn chung cao Giá cao h ơn m ức giá trung bình 3.900đ/m² Mạng lưới đường gia thơng thơng thống, có nhiều ến đ ường qua Mai Văn Thưởng, Cao Văn Lầu,… b Minh Phụng – Nguyễn Văn Luông: Giá gần v ới mức giá trung bình Có rạch, dân cư tập trung đông đúc c Nguyễn Văn Luông – Mũi Tàu: Giá thấp mức giá trung bình la2.900đ/² Mạng lưới giao thông dày đặc, dân cư tập trung đơng Đường Hồng Bàng: Mức giá đất trung bình Đường Hồng Bàng 14.850đ/m² Đoạn Đường Từ Đến Giá Nguyễn Thị Nhỏ Cầu Phú Lâm 15.400 Cầu Phú Lâm Vòng xoay Phú Lâm 14.300 a Nguyễn Thị Nhỏ - Cầu Phú Lâm: Giá cao h ơn mức giá trung bình khơng đáng k ể Bùng binh Cây Gõ-Chợ lớn, giao với cao đường đắt đỏ 3/2 Đường rộn, thoáng đãng, nơi giao cắt nhiều tuyến đường đường Nguyễn Trãi, Hùng Vương b Cầu Phú Lâm – Vòng xoay Phú Lâm: Bằng mức giá trung bình Vòng xoay Phú Lâm, đường thống đãng, dân cư đơng đúc, sầm uất, giao nhi ều ến đường nh Nguyễn Văn Lng, Bà Hom, Tân Hòa Đơng 10 Đường Lê Quang Sung: Mức giá đất trung bình Đường Lê Quang Sung 11.200đ/m² Trang 19 a b c 11 a) b) 12 a) b) 13 Đoạn Đường Từ Đến Giá Ngô Nhân Tịnh Mai Xuân Thưởng 15.600 Mai Xuân Thưởng Minh Phụng 10.200 Minh Phụng Lò Gốm 7.800 Ngô Nhân Tịnh – Mai Xuân Thưởng: Giá cao mức giá trung bình 4.400đ/m² Dân cư tập trung đơng, có nhiều sở sản xuất , cơng ty, bến xe Ch ợ L ớn, có giao l ộ tuyến đường qua Mai Xuân Thưởng – Minh Phụng: Giá thấp mức giá trung bình 1000đ/m² Có hẻm Lê Quang Sung đoạn đường, ngồi khơng có tuyến đường băng qua đoạn này, dân cư đơng đúc Minh Phụng – Lò Gốm: Giá thấp mức giá trung bình 3.400đ/m² Trong có đooạn đường tuyến đường có giá giống có s ự gi ống tương đối sở xây dựng, địa thế, giá trị tạo nên dân cư, s dịch vụ,… Mai Xuân Thưởng: Đoạn đường Từ Đến Giá Lê Quang Sung Phăn Văn Khỏe 12,2 triệu/m2 Phăn Văn Khỏe Võ Văn Kiệt 10,5 triệu/m2 Từ Lê Quang Sung - Phan Văn Khỏe: cao mức giá trung bình 1tri ệu/m 2, đường rộng, có nhiều sở sản xuất kinh doanh, dân cư tập trung đông, n ối v ới nhiều đường lớn VD: Phan Văn Khỏe Hậu Giang,… Từ Phan Văn Khỏe – Võ Văn Kiệt: thấp mức giá trung bình 0,7 tri ệu/m 2, đường thơng thống, dân cư tập trung dày đặc Ngô Nhân Tịnh: Đoạn đường Từ Đến Giá Lê Quang Sung Phan Văn Khỏe 15 triệu/m2 Phan Văn Khỏe Võ Văn Kiệt 14,9 triệu/m2 Từ Lê Quang Sung – Phan Văn Khỏe: cao h ơn mức giá trung bình 3,8 tri ệu/m , đường thơng thống, có nhiều sở sản xuất, sở dịch vụ xen lẫn khu dân cư Thông với đường lớn Vd: Hậu Giang, Phan Văn Khỏe,… Từ Phan Văn Khỏe – Võ Văn Kiệt: cao mức giá trung bình 3,7 tri ệu/m đường thơng thoáng, chủ yếu khu dân cư Nguyễn Văn Lng: Đoạn đường Từ Đến Giá Vòng xoay Phú Lâm Hậu Giang 15,84 triệu/m2 Hậu Giang Cầu Bà Lài 13,2 triệu/m2 Cầu Bà Lài Lý Chiêu Hoàng 8,76 triệu/m2 a) Từ Vòng xoay Phú Lâm – Hậu Giang: cao mức giá trung bình 4,64 tri ệu/m Đường thơng thống, huyết mạch nối nút giao thơng quan trọng, nhi ều h ẻm n ối v ới Trang 20 đường khác, nhiều sở sản xuất, trung tâm dịch vụ xen lẫn khu dân cư b) Từ Hầu Giag – Cầu Bà Lài, cao mức giá trung bình 2,2 tri ệu/m 2, đường thơng thống, xen lẫn khu dân cư sở kinh doanh, sản xuất, trường học,… c) Từ Cầu Bà Lài - Lý Chiêu Hoàng: thấp mức giá trung bình 2,44 tri ệu/m 2, đường thơng thống, dân cư tập trung dày đặt 14 Phạm Đình Hổ: Đoạn đường Từ Hồng Bàng Bãi Sậy Đến Bãi Sậy Phạm Văn Chí Giá 16,5 triệu/m2 11,9 triệu/m2 a) Từ Hông Bàng – Bãi Sậy: mức giá đất đường cao h ơn m ức giá trung bình 5,3 triệu/m 2, đường nối nút giao thông quan trọng, nhi ều s sản xuất, kinh doanh, nhiều trung tâm dịch vụ xen l ẫn khu dân cư, đ ường thơng thống b) Từ Bãi Sậy – Phạm Văn Chí: mức giá nàm th ửa đất đ ường cao mức giá trung bình 0,7 triệu/m2, đương ngắn, chủ yếu khu dân cư 15 Phạm Văn Chí: Đoạn đường Từ Bình Tây Bình Tiên Đến Bình Tiên Lò Gốm Giá 12,6 triệu/m2 triệu/m2 a) Từ Bình Tây – Bình Tiên: mức giá đất dường cao h ơn m ức giá turng bình 1,4 triệu/m2, đường thơng thốt, giao với nhiều đường, có nhi ều c sở sản xuất, trung tâm dịch vụ xen lẫn khu dân cư Trên đ ường có nhi ều h ẻm nhỏ b) Từ Bình Tiên – Lò Gốm: mức giá đất đường có giá th ấp h ơn m ức giá trung bình 2,2 triệu/m2, khu dân cư xen lẫn nhà máy, xí nghiệp 16 Phan Văn Khỏe Đoạn đường Từ Ngô Nhân Tịnh Mai Xuân Thưởng Đến Mai Xuân Thưởng Bình Tiên Trang 21 Giá 14,4 triệu/m2 10 triệu/m2 a) Từ Ngô Nhân Tịnh – Mai Xuân Thưởng: mức giá th ửa đất n ằm có giá cao mức giá trung bình 3,2 triệu/m 2, dân cư đông đúc, giao với đường lớn, tập trung nhiều sở sản xuất kinh doanh trung tâm d ịch v ụ b) Mai Xuân Thưởng – Bình Tiên: mức giá th ấp h ơn mức giá trung bình 1,2 triệu/m2, khu dân cư tập trung dầy đặc, có đường Bửu Đinh n ối v ới đường Hậu Giang hẻm ngắn, ngồi khơng có đường n ối v ới nút giao thơng lớn 17 Tân Hòa Đơng Đoạn đường Từ Vòng xoay Phú Lâm Đặng Ngun Cẩn Đến Đặng Nguyên Cẩn An Dương Vương Giá 7,8 triệu/m2 6,3 triệu/m2 a) Vòng Xoay Phú Lâm – Đặng Nguyên Cẩn: mức giá th ấp h ơn mức giá trung bình 3,4 triệu/m2, gần nút giao thơng quan trọng, đường thơng thóa, nhà san sát nhau, nhiều nhà nằm ven xông nên nguồn nước sử dụng bị ô nhi ễm b) Đặng Nguyên Cẩn – An Dương Vương: mức giá th ấp h ơn m ức giá trung bình 4,9 triệu/m2, giao với đường lớn Phan Anh, Lạc Long Quân 18 Tân Hóa Đoạn đường Từ Hồng Bàng Đặng Nguyên Cẩn Đến Đặng Nguyên Cẩn Cầu Tân Hóa Giá 8,76 triệu/m2 7,92 triệu/m2 a) Hồng Bằng – Đặng Nguyên Cẩn: mức giá đất thấp h ơn mức giá trung bình 2.44 triệu/m2, đường thống, dân cư đơng đúc, giao với đường lớn Hồng Bàng, Lạc Long Quân, gần trung tâm dịch vụ, cở sở kinh doanh b) Đặng Nguyên Cẩn – Cầu Tân Hóa: mức giá thấp mức giá trung bình 3,28 triệu/m2, nhiều hộ sống ven sông, nên nguồn nước sinh hoạt bị ô nhiễm 19 Võ Văn Kiệt Đoạn đường Từ Đến Ngơ Nhân Tịnh(phường Cầu Lò Gốm (Phường 7) 1) Cầu Lò Gốm (Phường 7) Rạch Nhảy (phường 10) Trang 22 Giá 16 triệu/m2 11,7 triệu/m2 a) Ngôn Nhân Tịnh – Cầu Lò Gốm: mức giá đất 16 tri ệu/m 2, caon mức trung bình 4,8 triệu/m 2, đường thơng thống, sở kinh doanh xen lẫn nhà Nối với đường lớn Chu Văn An, Cao Văn Lầu, Bình Tây,… b) Cầu Lò Gốm – Rạch Nhảy: mức giá đất 11,7 tri ệu/m 2, cao mức giá trung bình 0,5 triệu/m2, đường thơng thống chủ yếu sở kinh doanh 20 Văn Thân Đoạn đường Từ Bình Tiên Bà Lài Đến Bà Lài Lò Gốm Giá 9.24 triệu/m2, 5.9 triệu/m2 a) Bình Tiên – Bà Lài: mức giá 9,24 tri ệu/m 2, thấp mức giá trung bình 1.96 triệu/m2, chủ yếu khu dân cư, gia với đường lớn Bình Tiên, có nhi ều h ẻm liên kết với đường b) Bà Lài – Lò Gốm: mức giá đất 5,9 tri ệu/m 2, thấp mức giá trung bình 5,3 triệu/m2, khu dân cư vên sông nên nguồn nước sinh hoạt bị ô nhiễm, thơng với đường Lò Gốm 21 TRẦN VĂN KIỀU (ĐƯỜNG SỐ 11 KDC BINH PHÚ) Đoạn đường Từ Hậu Giang Lý Chiêu Hoàn Đến Lý Chiêu Hoàn Vành Đai Giá triệu/m2, triệu/m2 a) Hậu Giang – Lý Chiêu Hoàng: mức giá th ửa đ ất đay tri ệu/m 2, thấp mức giá trị trung bình 2,2 triệu/m 2, chủ yếu khu dân cư với khu công nghiệp, đường thông thống b) Lý Chiêu Hồng- Vành Đai: mức giá đất đay tri ệu/m 2, thấp mức giá trị trung bình 3,2 triệu/m2, chủ yếu xí nghiệp, đường thơng thống V PHÂN TÍCH BIẾN ĐỘNG GIÁ CỦA CÁC BẢNG GIÁ ĐẤT TỪ NĂM 2009-2014: V.1 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2009-2010: Theo thống kê bảng giá đất đô thị quận ban hành kèm Quy ết đ ịnh s ố 89 / 2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 Ủy ban nhân dân thành ph ố H Chí Trang 23 Minh Quyết định số 102 /2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 c ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Về vùng giá trị khơng có nhiều thay đổi, có vài s ự thay đ ổi: • Năm 2009: Tuyến đường Trần Văn Kiều (53) trọn đường • Năm 2010: Tuyến đường Trần Văn Kiều (53) chia thành đoạn đường: • Đoạn: Ngơ Nhân Tịnh P.1 đến Cầu Lò Gốm P.7 • Và đoạn: Cầu Lò Gốm P.7 đến Rạch Nhảy P.10 • Về giá trị: Khơng có thay đổi giá nhiều,chỉ có thay đ ổi giá đo ạn đường thay đổi từ năm 2010 • Năm 2009: Trần Văn Kiều: 11,700 (1.000 đồng/m2) • Năm 2010: Tuyến đường Trần Văn Kiều: • Đoạn: Ngơ Nhân Tịnh P.1 đến Cầu Lò G ốm P.7 có giá: 16,000 (1.000 đồng/m2) • Đoạn: Cầu Lò Gốm P.7 đến Rạch Nhảy P.10 có giá : 11,700 (1.000 đồng/m2) V.2 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2010-2011: Theo thống kê bảng giá đất đô thị quận ban hành kèm theo Quy ết đ ịnh s ố 102/2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 ủy ban nhân dân thành ph ố H Chí Minh Quyết định số 89/2010/QĐ – UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 c ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có 55 đường với tổng giá trị 814.000 Giá trị cao khu vực đường Tháp Mười :21.800 nghìn đồng/m 2,tiếp đến khu vực đường Lê Tấn Kế,Nguyễn Hữu Thận,Trần Bình đồng giá tr ị : 18.200 nghìn đồng/m2 khu vực có giá trị thấp đường Bến lò Gốm,đoạn đường từ Bà Lái – Võ Văn Kiệt : 3.600 nghìn đồng/m2 Các tuyến đường Trong bảng giá đất từ năm 2010 tới 2011 khơng có s ự thay đổi giá trị Một số tuyến đường liệt kê bảng sau: • Đường AN DƯƠNG VƯƠNG ,Đường BÀ HOM ,đường BÀ KÌ,đường BÀ LÁI,Đường BÃI SẬY ,Đường BẾN LÒ GỐM ,Đường CAO VÂN LẦU ,Đường CHU VĂN AN ,Đường Đ ẶNG NGUYÊN CẦN ,Đường HẬU GIANG ,Đường HỒNG BÀNG Đường LÊ QUANG SUNG Đường NGÔ NHÂN TỊNH ,Đường NGUYỄN VĂN LNG Đường PHẠM ĐÌNH H Ổ ,Đ ường PHẠM VĂN CHÍ ,Đường PHAN VĂN KHỎE ,Đường TÂN HỊA ĐƠNG ,Đường TÂN HĨA ,Đường Võ Văn Kiệt( Trần Văn Kiều cũ) ,Đường VĂN THÂN ,đường Nội Cư Xá Rada,đường nội Cư Xá Phú Lâm A,B,D,đường nội khu phố chợ Phú Lâm,đường số 10, đường số 11, đường Gia Lái V.3 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2011-2012: Theo thống kê bảng giá đất đô thị quận ban hành kèm theo quy ết đ ịnh s ố 89/2010/QĐ – UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 ủy ban nhân dân thành ph ố H Chí Minh có 55 Tuyến đường với tổng giá trị 815.000, đó: Giá trị cao khu vực đường Tháp Mười :21.800 nghìn đồng/m2 ,tiếp đến khu vực đường Lê Tấn Kế,Nguyễn Hữu Thận,Trần Bình đồng giá tr ị : 18.200 nghìn đồng/m2 Trang 24 - Khu vực có giá trị thấp đường Bến lò Gốm,đoạn đường từ Bà Lái – võ văn ki ệt : 3.600 nghìn đồng/m2 ( vấn đề kênh rạch hồ chí minh b ị nhiễm trầm trọng) Từ năm 2011 tới năm 2012 giá trị tuyến đường nhìn chung khơng có biến động,chỉ có số tuyến đường có biến động như: tuyến đường Bà Hom, Lý Chiêu Hồng,Nguyễn Văn Ln,Phạm Văn Chí, Tân Hóa,Văn Thân,Văn Ki ều Các ến đường tăng giá trị từ 15% - 20% từ năm 2011 tới năm 2012, Những tuyến đường bị biến động giá trị cụ thể sau: • Năm 2011 tổng giá trị đường bà hom là15.400 chia thành vùng giá tr ị ,cụ thể :Vùng từ Kinh Dương Dương – hẻm 76 Bà Hom 8.800 nghìn đồng/m2.Vùng từ hẻm 76 Bà Hom – An Dương Vương 6.600 nghìn đồng/m2 • Tới năm 2012 tổng giá trị đường bà hom tăng từ 15.400 lên 18.480 c ụ th ể :Vùng từ Kinh Dương Vương – hẻm 76 Bà Hom tăng từ 8.800 nghìn đồng/m2 lên 10.560 nghìn đồng/m2 Vùng từ hẻm 76 Bà Hom – An Dương Vương tăng từ 6.600 nghìn đồng/m2 lên 7.920 nghìn đồng/m2 Nguyên nhân giảm giá trị đoạn đường có dự án mở rộng đoạn đường Bà Hom • Tuyến đường Lý Chiêu Hồng có giá trị 9.500 nghìn đồng/m2 tính thời điểm năm 2011,tới năm 2012 giá trị tuyến đường tăng từ 9.500 nghìn đồng/m2 lên 11.400 nghìn đồng/m2.Nguyên nhân tuyến đường dần hình thành cơng ty khác nhau, dẫn đến giá tăng • Tuyến Nguyễn Văn Lng có tổng giá trị 31.500 nghìn đồng/m2 chia vùng giá trị:  Vùng từ Vòng Xoay Phú Lâm – Hậu 13.200 nghìn đồng/m2  Vùng từ Hậu Giang – Cầu Bà Lài 11.000 nghìn đồng/m2  Vùng từ Cầu Bà Lài – Lý Chiêu 7.300 nghìn đồng/m2 • Cho tới năm 2012 tổng giá trị đường Nguyễn Văn Lng tăng từ 31.500 nghìn đồng/m2 lên 37.800 nghìn đồng/m2 cụ thể :  Vùng từ vòng xoay Phú Lâm – Hậu Giang tăng từ 13.200 nghìn đồng/m2 lên 15.840 nghìn đồng/m2  Vùng từ Hậu Giang – cầu Bà Lài tăng từ 11.000 nghìn đồng/m2 lên 13.200 nghìn đồng/m2  Vùng từ Cầu Bà Lài – Lý Chiêu Hồng tăng từ 7.300 nghìn đồng/m2 lên 8.760 nghìn đồng/m2  Nguyên nhân thời điểm nơi khác có xu hướng phát tri ển h ơn khu vực này, khiến cho giá trị nơi bị sụt gi ảm, tương lai giá trị khu vực phuc hồi • Tuyến đường Phạm Văn Chí có tổng giá trị là: 18.000 nghìn đồng/m2 chia thành vùng giá trị thời điểm năm 2011 cụ thể sau:  Vùng từ Bình Tây – Bình Tiên 10.500 nghìn đồng/m2  Vùng từ Bình Tiên – Lò gốm 7.500 nghìn đồng/m2 Cho tới năm 2012 tuyến đường có tổng giá trị tăng từ 18.000 nghìn đồng/m2 lên 21.600 nghìn đồng/m2 cụ thể :Vùng từ Bình Tây – Bình Tiên tăng Trang 25 từ 10.500 nghìn đồng/m2 lên 12.600 nghìn đồng/m2.Vùng từ Bình Tiên – Lò gốm tăng từ 7.500 nghìn đồng/m2 lên 9.000 nghìn đồng/m2  Nguyên nhân đoạn giao đoạn đường bình tiên – lò g ốm n có mặt rông lớn,phù hợp cho hoạt động kinh doanh, sản xuất • Tuyến đường Tân Hóa tính năm 2011 có tổng giá tr ị : 13.900 nghìn đồng/m2 chia làm vùng giá trị :Vùng từ Hồng Bàng – Đặng Nguyên C ẩn có giá tr ị 7.300 nghìn đồng/m2.Vùng từ Đặng Ngun Cẩn – cầu Tân Hóa có giá trị 6.600 nghìn đồng/m2 • Cho tới năm 2012 tổng giá trị tuyến đường tăng từ 13.900 lên 16.680 cụ thể : Vùng từ Hồng Bàng – Đặng Nguyên Cẩn tăng từ 7.300 nghìn đồng/m2 lên 8.760 nghìn đồng/m2.Vùng từ Đặng Nguyên Cẩn – Cầu Tân Hóa tăng từ 6.600 lên 7.920 nghìn đồng/m2  Ngun nhân tăng giá nơi giao Đặng Nguyên Cẩn – cầu Tân Hóa có mặt rộng lớn,thuận lợi cho việc kinh doanh sản xuất • Tuyến đường Văn Thân: có tổng giá trị : 13.600 nghìn đồng/m2 tính năm 2011, chia thành vùng giá trị :Vùng từ Bình Tiên – Bà Lài có giá tr ị 7.700 nghìn đồng/m2.Vùng từ Bà Lài – Lò gốm có giá trị 5.900 nghìn đồng/m2 • Cho tới năm 2012 tổng giá trị tuyến đường tăng từ 13.600 nghìn đồng/m2 lên 15.140 nghìn đồng/m2 có vùng giá trị vùng từ bình tiên – bà lài tăng từ 7.700 nghìn đồng/m2 lên 9.240 nghìn đồng/m2 • Tuyến đường Trần Văn Kiều ( đường số 11 KDC Bình Phú ) có tổng giá tr ị 17.000 nghìn đồng/m2 chia làm vùng giá trị, giá trị bất động sản ến đường cập nhật bảng giá đất đô thị ngày 18 tháng 11 năm 2011,còn bảng giá đất 22/12/2010 chưa cập nhật,vì khơng có biến động V.4 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2012-2013: Bảng giá đất năm 2012 bảng giá đất năm 2013 gi ống v ề c ả vùng giá trị giá đất vùng Năm 2012 năm 2013 sách nhà nước khơng có tác đ ộng làm thay đổi giá bảng giá đất quận năm 2012 năm 2013 Các tác động kinh tế, tỷ lệ lạm phát, thất nghi ệp tác đ ộng không l ớn đến giá đất quận nhiều V.5 Phân tích biến động bảng giá đất từ năm 2013-2014: Về vùng giá trị khơng có thay đổi: bảng giá năm 2013 năm 2014 có 56 vùng giá trị đoạn đường giống khơng có thay đổi Về giá đoạn đường đường: có thay đổi giá là: Tuyến đường Chợ Lớn (13): Năm 2013: 8000 (1.000 đồng/m2) Năm 2014: 9,000 (1.000 đồng/m2) Còn lại tất giá tuyến đường khơng có thay đổi Trang 26 PHÂN TÍCH XU HƯỚNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT QUA CÁC NĂM V ỚI CÁC CH Ỉ TIÊU KINH TẾ VĨ MƠ: Sự ều giá đất qua năm phụ thu ộc vào nhi ều yếu tố, có yếu tố kinh tế, xã hội Các tiêu như, Lạm phát, Tỷ l ệ th ất nghi ệp hay GDP ảnh hưởng đến xu hướng điều chỉnh giá đất VI.1 Lạm phát: Trong nghiệp phát triển kinh tế xã hội quốc gia th ế gi ới Vi ệt Nam, lạm phát lên vấn đề đáng quan tâm vai trò đ ối v ới s ự nghiệp phát triển kinh tế Trong kinh tế học, lạm phát tăng lên theo th ời gian m ức giá chung c kinh tế Trong kinh tế, lạm phát giá trị th ị tr ường hay gi ảm sức mua đồng tiền Khi so sánh với kinh tế khác l ạm phát s ự phá giá tiền tệ loại tiền tệ so với loại ti ền tệ khác L ạm phát có th ể hiểu việc giá hàng hóa tăng lên so với mức giá th ời ểm trước (v ật giá leo thang) Cần phải hiểu việc tăng giá gia tăng chung c hầu h ết hàng hóa dịch vụ, khơng phải tăng giá hàng hóa cá bi ệt Khi giá trị hàng hóa dịch vụ tăng lên, đồng nghĩa v ới s ức mua c đ ồng tiền giảm Khi đó, với lượng tiền người tiêu thụ mua hàng hóa so với trước Vì vậy, kinh tế lạm phát, loại hàng hóa khác, giá đ ất có xu hướng tăng, đồng tiền giá mà cung đất khơng th ể tăng VI.2 Tỷ lệ thất nghiệp: VI Tỷ lệ thất nghiệp cao đồng nghĩa với Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) thấp – nguồn lực người khơng sử dụng, bỏ phí hội sản xuất thêm sản phẩm dịch vụ Thất nghiệp dẫn đến nhu cầu xã hội giảm, làm giảm trực tiếp sức mua Hàng hóa dịch vụ khơng có người tiêu dùng, hội kinh doanh ỏi, chất lượng sản phẩm giá tụt giảm Hơn nữa, tình trạng thất nghiệp cao đưa đến nhu cầu tiêu dùng so với nhiều việc làm, mà hội đầu tư Vì vậy, tỷ lệ thất nghiệp cao, giá đất giảm nhu cầu c người dân giảm dẫn đến ảnh hưởng đến xu hướng thay đổi giá đất VI.3 Chỉ số GDP: GDP tổng sản phẩm nội địa, tức tổng sản phẩm quốc nội, giá trị thị tr ường tất hàng hóa dịch vụ cuối sản xuất ph ạm vi m ột lãnh thổ định Khu vực có GDP cao kinh tế nơi phát tri ển, đ ời s ống ng ười dân tăng, nhu cầu xã hội tăng kéo theo sức mua tăng cung v ề đ ất không đ ổi d ẫn đến việc giá đất nơi cao ngược lại Trang 27 Trang 28 KẾT LUẬN Đất đai vấn đề nóng, tâm điểm ý xã h ội Đây v ừa thu ận l ợi cho công tác quản lý đất đai phát tri ển, thách th ức l ớn, ch ịu s ức ép trình vận hành Công tác định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu giá quy định sát giá th ị trường, giá đất Nhà nước quy định từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất th ị tr ường đ ể làm sở định giá đất phù hợp Công tác thẩm định giá đ ất h ạn ch ế, đ ội ngũ cán định giá đất chưa đào tạo bản, hoạt động mang tính kiêm nhi ệm Sự phát triển thị trường đất đai đơi mang tính tự phát, b ị y ếu t ố đ ầu c chi phối, tạo nên biến động cách cực đoan, đặc biệt khu v ực đô th ị, khu công nghiệp nơi mà chuyển dịch cấu sử dụng đất di ễn mạnh mẽ Tại khu vực nông thôn, thị trường đất đai không phát huy đ ược h ết ti ềm Nguồn thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm quỹ đất Chính sách thu ế phí lĩnh vực quản lý đất đai thiếu điều tiết hợp lý ngu ồn thu từ đ ất vào ngân sách nhà nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu c đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm có hiệu Giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo quản lý sử dụng đất đai ch ưa tương xứng Các vi phạm, tranh chấp đất đai có giảm lại di ễn bi ến ph ức tạp, đặc biệt tình trạng tham nhũng quản lý đất đai v ẫn di ễn nhi ều đ ịa phương, số vụ việc chưa tra, phát xử lý kịp th ời Ý thức chấp hành pháp luật người dân, kể cán bộ, công ch ức hệ th ống c quan quản lý đất đai cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm quản lý, s d ụng đất đai nhiều  Trang 29 ... phố 1311 tổ dân ph ) ; III Trang Trang PHẦN II: KẾT QUẢ THỰC HIỆN I ĐIỀU TRA, THU THẬP BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TỈNH ( THÀNH PH Ố ) T Ừ NĂM 2009- 2014: (File đính kèm) PHÂN TÍCH CẤU TRÚ BẢNG GIÁ ĐẤT... động bảng giá đất từ năm 2012-2013: Bảng giá đất năm 2012 bảng giá đất năm 2013 gi ống v ề c ả vùng giá trị giá đất vùng Năm 2012 năm 2013 sách nhà nước khơng có tác đ ộng làm thay đổi giá bảng giá. .. nên giá đất tăng lên, hình thành nên mức giá có giá trị PHÂN TÍCH CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮA CÁC ĐOẠN ( VÙNG GIÁ TR ): Bảng giá đất năm 2014 Quận Thành phố Hồ Chí Minh có 56 đ ường v ới 51 mức giá