Đang tải... (xem toàn văn)
Theo quan điểm của phép biện chững duy vật phạm trù cái riêng là một phạm trù triết học dùng để chỉ một sự vật , một hiện tượng , một quá trình nhất định
Đề án môn học MC LC A LI NểI U B NỘI DUNG PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I Thị trường bất động sản (BĐS) 1: Khái niệm 2: Vai trò thị trường BĐS 3: Đặc diểm chủ yếu thị trường BĐS 4: Các yếu tố thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS 1: Vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS a Sự cần thiết vai trò quảnlý nhà nước kinh tế b Vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS Nội dung quản lý nha nước thị trường BĐS Các công cụ quản lý nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước thị trường BĐS PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS I.Tình hình hoạt động thị trường BĐS nước ta II.Tình hình quản lý nhà nứoc thị trường BĐS III.Đánh giá: Những kết đạt Hạn chế Nguyên nhân Hậu PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NC I VI TH Hà Nội: 12- 2003 Đề ¸n m«n häc TRƯỜNG BĐS I Quan điểm đảng nhà nước việt nam phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa II Những phương hướng giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS C KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO Hµ Néi: 12- 2003 Đề án môn học LI NểI U Bt động sản tham gia thị trường thi trở thành loại hàng hố đặc biệt mà khơng nhà nước bỏ qua việc định hướng, điều tiết kiểm sốt Điều khơng định ý chí nhà nước mà bắt buộc phải làm để toàn kinh tế vận hành cách lành mạnh có hiệu Khơng phủ nhận đựơc vai trò to lớn thị trường bất động sản kinh tế tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục khuyết tật kinh tế thị trường, khơng thể bỏ qua vai trị nhà nước thị trường BĐS Dựa tình hình nay, mục đích chiến lược đảng ta đặc thù thị trường BĐS việt nam quản lý nhà nước khơng thể thiếu Chính em lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước hình thành phát triển thị trường BĐS việt nam.” Thị trường BĐS Việt Nam đặt nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần làm sáng tỏ Tuy nhiên, phạm vi viết này, em xin trình bày khía cạnh nhỏ vai trò quản lý, điều tiết nhà nước thị trường BĐS giải pháp nhằm tăng cường vai trị nhà nước việc hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam Để đạt mục đích ta sử dụng phương pháp nghiên cứu phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử , phân tích tổng hợp tập trung vào phân tích nội dung cơng cụ quản lý nhà nước thị trương BĐS Trong nghiên cứu gồm ba phần : 1.Cơ sở lý luận đề tài 2.Thực trạng 3.Quan điểm , phương hướng giải pháp Hµ Néi: 12- 2003 Đề án môn học thi gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài khơng nhiều, làm cịn nhiều thiếu sót Em mong bảo góp ý q thầy để làm em tốt Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hồng Cường, Phạm Lan Hương tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành đề án ny! Hà Nội: 12- 2003 Đề án môn học NỘI DUNG PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1: Khái niệm Bất động sản theo nghĩa thông thường hiểu đất đai cơng trình xây dựng cố định đất đai Từ chuyển sang kinh tế thị trường, vai trò thị trường BĐS ngày trở thành yếu tố có tầm quan trọng bước nhận thức đầy đủ Việc hình thành phát triển thị trường BĐS tạo thêm yếu tố đầu vào cho trình sản xuất sử dụng nguồn nội lực có hiệu Chính , muốn hiểu rõ nội dung đề tài ta phải , mà trước tiên khái niệm, đặc điểm, vai trị yếu tố có liên quan thị trường BĐS Theo điều 181bộ luật dân Việt nam BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản luật định Ta thấy khái niệm BĐS luật Việt Nam khái niệm mở, bao hàm nhiều chủng loại hàng hố khác Tuy nhien thấy phận BĐS quyền sử dụng đất, sách đất đai có ảnh hưởng định đến hình thành, vận hành phát triển thị trường BĐS Sau hiểu sơ qua BĐS , ta đặt câu hỏi: Thế thị trường BĐS ? địa điểm, nơi mà người bán người mua tài Hà Nội: 12- 2003 Đề án môn học sn BĐS tác động qua lại lẫn để xây dựng giá số lượng hàng hóa BĐS thực Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất - Thị trường cấp II: Đó thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại cho thuê lại cơng trình mua th Hiện xuất loại thị trường BĐS sau đây: - Thị trường nhà đất - Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Cũng giống loại thị trường khác với xuất phát triển thị trường BĐS hàng hoá BĐS hàng hoá BĐS có đặc điểm riêng, khơng giống với loại hàng hố khác: Nó tiêu hao giá trị giữ nguyên hình dáng tự nhiên giá trị sử dụng trình tiêu dùng cho sản xuất cho cá nhân sử dụng nhà cửa, xưởng máy, Riêng với đất đai tài nguyên quý giá yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS Đất đai loại hàng hố đặc biệt nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thực thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2: Vai trò thị trường BĐS “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị; phát triển cỏc doanh nghip nh Hà Nội: 12- 2003 Đề ¸n m«n häc nước xây dựng kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước.” Có thể nói chủ trương lớn có tầm chiến lược quan trọng mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII xác định Ta khẳng định điều trước hết kinh doanh BĐS ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Quan trọng hơn, nhà tài sản quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ mà tạo động lực to lớn thúc đẩy q trình tích luỹ hộ gia đình cá nhân Thị trường BĐS phát triển nhân tố đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, vùng Trên sở quy luật vận hành kinh tế thị trường nguồn hàng hố BĐS ngày phong phú, đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày tăng kinh doanh nhu cầu kinh tế quốc dân, tiêu dùng dân cư đặc trưng hàng hoá giao lưu trao đổi thị trường BĐS ( chủ yếu nhà , đất kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế tài sảnquan trọng gia đinh xã hội; giá trị sử dụng nơi diễn hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp , cúa người mặt mơi trường thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhơng gian, mỹ quan cảnh quan mơi trường thị Ngồi ra,thị trường BĐS phận hệ thống thị trường Bởi vậy, hình thành phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành loại thị trường, kích thích ngành cơng nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động , phát triển Trên sở chế thị trường vận hành phát huy tác dụng Theo WB, ngành nhà đất tăng thêm công nhân viên chức đẩy ngành sản xuất cú Hà Nội: 12- 2003 Đề án môn học liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS cịn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, lại dân cư kết cấu hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật Chúng ta tiến hành việc tăng cường vai trị quản lý vĩ mơ nhà nước thị trường BĐS tất yếu khách quan, ngược lại, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy q trình đổi quản lý đất đai, nhà cơng trình cơng cộng, sở kinh tế xã hội khác giải tranh chấp BĐS Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển góp phần giải mối quan hệ lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng lợi ích người lao động Nó tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật lĩnh vực kinh doanh BĐS Việc phát triển BĐS cịn có ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất cánh tay vơ hình bù đắp thiếu hụt quản lý thị,một dùng biện pháp hành Cuối ,thị trường BĐS hinh thành phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu va thúc đẩy việc tiết kiệm sản xuất kinh doanh Như ,ta thấy thị trường BĐS có vai trị quan trọng quốc gia 3: Đặc điểm chủ yếu thị trường BĐS Để hiểu rõ thị trường BĐS ,ngồi tìm hiểu khái niệm ,vai trị thi trường BĐS ta xem xét số đằc điểm thị trường BĐS : Trứoc tiên ,một đặc điểm bật bàn thị trường BĐS nước ta “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân ,do nhà nước thống quản lí” phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản Hµ Néi: 12- 2003 Đề án môn học cho phự hp với hình thức sở hữu gốc vấn đề Trên thực tế thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất Trong thị trường bất động sản đa dạng hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc Việc tham gia rút khỏi thị trường nhiều thời gian tiền bạc Đây lý hạn chế đối tượng tham gia vào thị trường BĐS Hơn , thị trường BĐS mang tính chất khơng tập chung , trải rộng tất vùng đất nước Thị trường BĐS thường không bao gồm thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , thị trường mang chất địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng , miền điều kiện tự nhiên điều kiện trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác quy định Rõ ràng thị trường BĐS thị có quy mơ trình độ phát triển cao thị trường BĐS nông thôn , miền núi Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng , chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng BĐS Thậm chí thị trường địa phương , hiểu biết giao dịch không hồn hảo , người mua người bán thiếu thơng tin liên quan đến giao dịch trước Một nhà kinh doanh BĐS thực thành công nhiều giao dịch địa phương định chuyển sang thị trường khác đòi hỏi người phải thu thập đánh giá tồn nguồn thông tin thị trường Do , điều dễ dẫn đến tượng độc quyền , đầu tạo cung cầu giá giả tạo , yêu cầu phải ứng xử để kịp thời nắm bắt tình hình BĐS mà quan tâm Một đặc điểm thị trường BĐS , việc tạo lập phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn lao động lớn mà vận hành yếu tố thị trường BĐS diễn chậm phụ thuộc vo c Hà Nội: 12- 2003 Đề án môn häc chế nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , Trong thị trường BĐS cung co dãn , cầu co dãn nên dễ dẫn đến cân cung cầu Thêm vào cung khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu việc tăng cung loại BĐS với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Và không nhắc đến thị trường BĐS chịu điều tiết pháp luật Nước ta ban hành hệ thống văn , pháp quy , quy định , hướng dẫn vận hành thị trường BĐS Từ nhìn khái quát thị trường BĐS , ta xác đinh yếu tố thị trường BĐS 4: Các yếu tố thị trường BĐS Bao gồm yếu tố cung , cầu , giá BĐS Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hố BĐS có quan hệ biện chứng với , tác động qua lại với Đây mối quan hệ tất yếu , khách quan dựa mối quan hệ , giá hàng hố BĐS hình thành , xác định Hành vi người kinh doanh BĐS tiêu thụ BĐS dựa vào giá để thực mục tiêu Vậy cầu hàng hố BĐS ? Cầu hàng hố dịch vụ BĐS tồn nhu cầu có khả toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS thời kì định Hay nói cách khác cầu hàng hoá - dịch vụ BĐS khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn dể nhận khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS thị trường thời gian định Cần phân biẹt khác cầu nhu cầu Nhu cầu ước mong người , vơ hạn , mở rộng , có nhu cầu thực , có nhu cầu khơng thể thực cầu thị trường nhu cầu có khả tốn , thực c Hà Nội: 12- 2003 10 Đề án môn häc Tóm lại thị trương BĐS phi quy nước ta phát triến rộng với độ bất trắc lớn Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng quy, cơng việc đổi mới, kiện tồn cơng tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu III.ĐÁNH GIÁ Những kết đạt Thực tế cho thấy năm qua quản lý Nhà nước thị trường BĐS đạt số kết định Nước ta với xuất phát điểm thấp, chiến tranh kéo dài dẫn đến không riêng việc phát triển thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn mà thị trường khác Dưới lãnh đạo Đảng, Nhà nước Việt Nam, có nhiều cố gắng việc đổi công tác quản lý thị trường BĐS qua giai đoạn đáp ứng đựơc yêu cầu cách mạng thời kỳ, phục vụ đắc lực cho nhiệm vụ chiến lựơc đất nước Cũng phải kể đến hệ thống văn pháp luật, quy định ngày đầy đủ, tồn diện, bao hàm khía cạnh quản lý thị trường BĐS Với số lượng văn ban hành nhỏ đưa khung sơ việc quản lý hoạt động mua- bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn,…trên thị trường BĐS Các văn thể vai trò quản lý Nhà nước điều tiết mối quan hệ phát sinh quản lý sử dụng BĐS, tạo điều kiện cho ngưòi dân thực quyền lợi nghĩa vụ Hệ thống văn pháp luật tao hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh tốt khuyến khích đối tượng, thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS Việc cơng nhận đất đai có giá, tức đất đai coi loại hàng hoá đặc biệt thành công với công tác quản lý Nhà nước thị trường BĐS Song song với quy định pháp luật, Nhà nước có sách tích cực thị trường BĐS, sách ưu đãi, Hµ Néi: 12- 2003 31 Đề án môn học sỏch ti chớnh, kinh tế nhằm khắc phục khiếm khuyết chế thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Qua thấy rõ vai trị quản lý Nhà nước thị trường BĐS Một thành công quản lý Nhà nước thị trương BĐS xuất số quan chuyên môn quản lý thị trường BĐS Các quan đáp ứng nhu cầu cấp thiết ngày đem lại nhiều kết khả quan Ngoài ra, hoạt động quản lý Nhà nước thị trường BĐS đạt kết quan trọng như: Đại phận đất nông nghiệp giao cho chủ sử dụng cụ thể hộ nông dân Việc giao đất, cấp GCNQSDĐ tạo sở động lực cho tự chủ người nơng dân sở góp phần dân chủ hố đời sống kinh tế, xã hội nông thôn, xây dựng nông thôn Nhiều địa phương thực việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thêu đất vào mục đích nơng nghiệp để khắc phục dần tình trạng manh mún sử dụng đất, đồng thời thực chuyển dịch cấu kinh tế nông thôn Kết việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, việc quy hoạch đô thị, kế hoạch xây dựng phát triển nhà tác động tới việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng theo hướng cơng nghiệp hoá- Hiện đại hoá đất nước số chế quản lý Nhà nước xây dựng nhà phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng đô thị theo hướng đại bảo vệ cảnh quan, môi trường Hạn chế Thị trường BĐS Việt Nam hình thành phát triển:ở nông thôn, nhiều xã bán đất cho nhân dân để xây dựng nhà ở, đấu thầu quỹ đất cơng ích xã; nhiều nơng dân tự chuyển đổi ruộng đất cho thành thị, hoạt động mua bán BĐS diễn sôi động, đô thị lớn, đặc biệt Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh cạnh khu cơng nghiệp lớn Hà Nội: 12- 2003 32 Đề án môn học Mc dù thị trường BĐS đạt thành công đáng kể phủ nhận thị trường BĐS nước ta sơ khai, thiếu định hướng phát triển bộc lộ bất cập chủ yếu sau: Trước hết quan điểm nhận thức: Trong xã hội, chưa có quán việc xác định đất đai loại tài sản quan trọng có giá trị nguồn vốn đầu vào trình sản xuất, chưa xác định rõ nội dung hình thức vận động đất đai điều kiện kinh tế thị trường với qua điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Cơ chế thực quyền sở hữu toàn dân đất đai bị hành hố theo kiểu tập trung quan liêu làm chậm tiến trình quy hố thị trường BĐS, dẫn đến tình trạng p hát triển tự phát, giao dịch “ ngầm”- phi quy BĐS Đồng thời chủ thể tham gia vào thị trường BĐS chưa nhận thức rõ quyền lợi nghĩa vụ trách nhiệm họ việc hình thành phát triển thị trường BĐS Hậu dẫn đến gây thất thu ngân sách, phát triển thị trường theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh Ta biết rằng, nhu cầu nhà ở, đất cơng trình xây dựng khác ngày tăng lại chưa có chiến lược phát triển lâu dài Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể thiếu quy hoạch chi tiết quy hoạch xây dựng cụ thể cho khu vực, địa bàn Gần yêu cầu phủ sức ép dư luận, số quy hoạch c ó liên quan đến đất đai, cơng trình cơng cộng có ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà dân cư đựơc cơng bố Nhưng tính cơng khai cịn thấp đặc biệt quy hoạch chưa đủ chi tiết, chưa đủ đáp ứng nhu cầu tìm hiểu người dân Tình trạng xây dựng khơng phép cịn xảy nhiều có ngun nhân bắt nguồn từ việc thiếu công khai quy hoạch, từ p hiền hà thủ tục cấp phép, từ chậm chễ việc cấp GCNQSDĐ Bên cạnh khung khổ pháp lý hàm chứa nhiều bất cập Cho đến chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BS Hà Nội: 12- 2003 33 Đề án môn học Số lượng văn có liên quan đến nhà, đất( luật đất đai, pháp lệnh, quy định, văn hướng dẫn cấp quyền…) tới số gần nghìn lại chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu quán, tạo kẽ hở Các cấp quyền người sử dụng đất lúng túng việc thực thủ tục Đất đai nói riêng, BĐS nói chung lĩnh vực có nhiều khiếu kiện nhất, đồng thời mơi trường thuận lợi cho tham nhũng thu nhập bất Về tổ chức, quản lý BĐS nước ta lỏng lẻo, chồng chéo, nhiều trường hợp mua bán nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Những thủ tục p hiền hà làm chậm trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ Đây yếu tố cản trở BĐS tham gia giao dịch cách quy thị trường với tư cách loại hàng hoá quan trọng Các quy định mua, bán thực giao dịch khác thị trường BĐS chưa đồng cụ thể Nghiệp vụ có liên quan đến việc hồn tất quy trình mua- bán BĐS phải máy công quyền thực hiện, thực không tốt hạn chế giao dịch trực tíêp người mua người bán, gây tình trạng ách tắc, phiền hà cho người tham gia thị trượng chưa có quy định cụ thể tư cách pháp lý, chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm quan công quyền quy trình chấp, cầm cố, xử lý tranh chấp BĐS chưa rõ ràng Vai trò Nhà nước với tư cách vừa người tham gia thị trường BĐS vừa người đại diện sở hữu toàn dân đất đai, vừa quan giữ quyền lực Nhà nước việc thực chủ quyền, tổ chức quản lý lĩnh vực BĐS chưa phân định rõ Những quy định có tính p háp lý giá cả, phí, lệ phí thị trường BĐS nhiều bất cập, chưa quán Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù gii phúng mt bng Hà Nội: 12- 2003 34 Đề ¸n m«n häc Các sách biện pháp tài Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS CHính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thiếu rõ ràng, minh bạch, kéo dài việc ưu đãi khu vực kinh tế Nhà nước, trọng đáp ứng yêu cầu BĐS công nghiệp thương mại làm tính cân đối thị trường BĐS, hạn chế hiệu sử dụng vốn Trong đại đa số người tham gia thị trường nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu nhà ở, xây dựng nhà xưởng sản xuất- kinh doanh lại không quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại th lại hình thức ph i phủ Hệ thống sách loại hình doanh nghiệp khác chưa cụ thể gây khó khăn cho người quản lý xử lý tình huốn xảy có điều kiện,… Ngồi ra, quản lý Nhà nước thị trường BĐS tồn số vấn đề nhiều vi p hạm quản lý sử dụng đất đai chưa phát xử lý kịp thời Công tác điều tra, khảo sát, đánh giá, p hân hạng đất, lập đồ địa triển khai thực chậm Đội ngũ cán quản lý chưa đủ số lượng chất lượng, chưa làm với chức nay, chưa có quan thức chịu trách nhiệm thông tin BĐS đưa thị trượng Nguyên nhân Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước thị trường BĐS Việt Nam nhận yếu tố làm xuất tồn phát triển thị trương BĐS không thức nước ta là: • Luật đất đai năm 1993 đảm bảo sở cho việc hình thành thị trường BĐS thông qua việc xác lập quyền mua bán quyền sử dụng đất, việc chuyển dịch quyền đất từ người bán sang người mua lại chưa thực qua kê khai đăng ký, đăng ký BĐS Bộ luật dân 1996 trọng nhiều đến việc kê khai đăng ký quyền chuyển dịch, thực tế đến chưa có hệ thống đăng ký hỗ trợ cho luật dân vào sống Hµ Néi: 12- 2003 35 Đề án môn học ãVic trn np thu v l phí trở thành thói quen, khơng xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất • Đang có chồng chéo việc cấp GCNQSDĐ quyến sở hữu nhà tổng cục địa xây dựng theo nghị định 60/CP • Các quyền người mua người bán quy định chưa rõ ràng • Vai trị điều tiết thị trường Nhà nước chưa xác định việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho người mua người bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp thông tin BĐS; việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự, thủ tục thức cho việc giao dịch dân BĐS • Tiến độ cấp GCNQSDĐ sở hữu nhà khu vực thị q chậm • Thiếu kiểm soát thường xuyên cớ hệ thống quản lý sử dụng đất • Quyền tổ chức, cá nhân không rõ Các tổ chức, cá nhân muốn thực chuyển quyền sử dụng đất thường khơng có quyền hợp pháp •Nhà nước chưa thực bước để thức hố thị trường BĐS nhu cầu giao dịch dân mua bán BĐS lại nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày gia tăng • Có khác việc chuyển dịch nhà chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên nhân đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà lại thuộc sở hữu tư nhân • Thiếu chương trình truyền thơng cho khách hàng Hậu Từ khiếm khuyết việc quản lý Nhà nước thị trường BĐS gây nên số hậu rõ nét sau: + Gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước + Hình thành thị trường ngầm, thị trường phi quy Hµ Nội: 12- 2003 36 Đề án môn học + Nn đầu ngày tăng + Giao dịch BĐS phức tạp, khó kiểm sốt + Có nhiều tranh chấp, khiếu kiện + Xuất thêm nạn quan liêu, tham nhũng Hà Nội: 12- 2003 37 Đề án môn học PHN III QUAN ĐIỂM,PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS Nhận thức rõ khiếm khuyết quản lý nhà nước thị trường BĐS sau tìm hiểu rõngun nhân,hậu quảcủa nhà nước đề quan điểm,phương hướng giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước hình thành phát triển thị trường BĐS sau: I QUAN ĐIỂM CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC VIỆT NAM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Quan điểm Đảng Nhà nước sở hữu sử dụng đất đai nhằm hình thành phát triển thị trường BĐS Lập trường quán đảng nhà nướcta sở hữu toàn dân ruộng đất.điều liên tục đượcc ghi nhận văn pháp lýliên quan đến ruộng đất,từ hiến pháp đến luật đất đai cương lĩnh đảng cộng sản.như việt nam khơng có thị trường đất đai mà có thị trường BĐS có thị trường quyền sử dụng đất Quan điểm Đảng Nhà nước lĩnh vực nhà Cho đến quan điểm quán đảng nhà nước việt nam chuyển nhà sang lĩnh vực kinh doanh,trao đổi hàng hóa,nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở.tuy nhiên thị trường nhà gắn liền với đất quan điểm xử lý vấn đề đất rõ ràng.thứ nhất,các khu dân cư sau xây dựng theo quy hoạch sẻ giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.thứ hai,việc chuyển giao quyền hữu nhà quyền sử dụng đất nhà nước tiến hành phải có n bự.chớnh vỡ th Hà Nội: 12- 2003 38 Đề ¸n m«n häc thị trường nhà thị trường quyền sử dụng đất phận phát triển việt nam Quan điểm Đảng Nhà nước lĩnh vực khuyến khích phát triển yếu tố cấu thành thị trường BĐS Đến thị trường BĐS giành quan tâm mức đảng nhà nước.song thực tế rõ không đầu tư tư tài lực cho thị trường BĐSthì yếu kém,khơng chuẩn tắc,khơng có định hướng thị trường BĐS trở lực lớn nhằm nâng cao hiệu kinh tế quốc gia II CÁC PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP Để tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS cần tập trung vào số vấn đề chủ yếu sau: Thứ : bước xây dựng thị trường BĐS thức Một thị trường BĐS thức bao gồm yếu tố chủ yếu sau: - Quyền người mua bán BĐS đảm bảo - Phải có chế để người mua người bán tìm đến nhau: Thông qua biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý, - Biện pháp hợp đồng người mua người bán cộng đồng chấp nhận người mua,người bán thực cách dễ dàng - Giữa người mua,người bán tự thoẩ thuận giá cả,khơng có can thiệp bên ngồi - Biện pháp thu thập thông tin đất đai quan đăng ký đất đai - Việc mua bán phải kê khai,đăng ký cách công khai nơi đăng ký công cộng - Quyền chuyển nhượng đất bán nhà cho người mua qua kiểm sốt xét duyệt hành - Quyền người mua vay tiền ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật đảm bảo Hµ Néi: 12- 2003 39 Đề án môn học - Ngi vay v ngi cho vay tự thỏa thuận mức cho vay khơng phải qua kiểm sốt hịnh chính,nhưng phải có biện pháp bảo đảm thật an toàn cho người vay biết thông tin lô đất chấp,thông qua việc đăng ký chấp nơi đăng ký công cộng - Người cho vay quyền định phát mại cơng khai,khi người vay khơng có khả năngtrả đủ nợ để toán nợ - Đảm bảo cho nhà nước thu khản thuế,lệ phí việc mua bán nhàvà chuyển quyền sử dụng đất Thứ hai: Thị trường BĐS nước ta phải thị trường phát triển lành mạnh có kiểm sốt nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hướng dẫn giao dịch Để thực dược điều , cần tiến hành công việc sau : Một là: bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS Đây việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS quản lý nhà nước nhằm hạn chế xóa bỏ thị trường BĐS khơng thức (thị trường mà nhà nước khơng kiểm sốt ) Hệ thống pháp luật hành cần bổ sung , sửa đổi số nội dung gồm: - Đảm bảo mở rộng bước thực không hạn chế đối tượng mua bán , chuyển nhượng quyền chuyển nhượng ,thuê mướn , chấp , góp vốn BĐS - Thực đăng ký bắt buộc giao dịch BĐS Việc làm làm cho nhà nước kiểm soát giao dịch BĐS; đồng thời giảm nhiều thủ tục hành phiền hà mà nguyên nhân làm hạn chế tới giao dịch BĐS Hai là; nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng nhiệm vụ quan trọng quốc gia, có tác dụng định hướng cho giao dịch Hµ Néi: 12- 2003 40 Đề án môn học BS trờn cỏc địa bàn định điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực nhiệm vụ Ba là; khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, đất đô thị đất khu dân cư nông thôn Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt thủ tục xem xét thẩm định quan nhà nước cấp Đất sử dụng ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận khơng có tranh chấp cấp GCNQSDĐ Bốn là; nhanh chóng hồn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực nhiệm vụ Thứ ba: tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS với nội dung sau: Tổ chức quan đăng kí nhất, hồ sơ giao dịch BĐS khơng đăng ký giao dịch khơng có ý nghĩa Thực đăng ký giao dịch thay cho tồn thủ tục hành quyền cho phép quan nhà nước có thẩm quyền thực quan hệ giao dịch BĐS Trong điều kiện nước ta nên giao nhiệm vụ cho quan địa chính, quan địa nơi đăng ký thực giao dịch dân đất đai (quyền sử dụng đất) Trường hợp giao dịch việc mua bán BĐS dẫn đến thay đổi quyền sở hữu công trình quan địa chuyển hồ sơ tới quan đăng ký sở hữu tài sản thực công việc cần thiết Người dân đăng ký chuyển dịch xong, họ hưởng phục vụ lại từ phía quan nhà nước Thêm vào nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS trách nhiệm để hướng dẫn thị trường BĐS, phải tổ chức thực việc quan đăng ký chuyn dch BS Hà Nội: 12- 2003 41 Đề ¸n m«n häc Thứ tư: sử dụng biện pháp tài để tăng cường quản lý nhà nước thị trường BĐS Trong nội dung này, cần tiến hành công việc sau: - Xây dựng sách, chế tài thị trường BĐS Nghiên cứu sửa đổi sách thu có liên quan tới thị trường BĐS Các sách thuế: Thuế sử dụng đất nghiên cứu thay thuế nhà đất thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại sách thu lệ phí trước bạ đề nghị nâng thành luật, dự kiến hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu thu thuế nhà đất - Thực giải pháp hỗ trợ tài góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động phát triển theo định hướng nhà nước Tiếp tục thực từ ngân sách nhà nước quỹ nhà nước cho người mua nhà ở, thuê nhà thuộc diện sách - Thực sách cho vay với lãi suất ưu đãi doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phần chênh lệch lãi suất ngân sách nhà nước quỹ hỗ trợ phát triển Thứ năm: tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS Muốn công việc thực cần cho phép thành phần kinh tế bình đẳng lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phải đăng ký kinh doanh làm nghĩa vụ tài với nhà nước theo quy định pháp luật Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước hoạt động khai thác lĩnh vực: Mua bán, cho thuê BĐS nhà nước Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất vùng đất để cung cấp quỹ đất cho dự án đầu tư, thương mại, dân dụng, để chuyển nhượng, cho thuê Thứ sáu: Ta biết kinh doanh BĐS ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần trọng công tác đào tạo nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động thị trường nh: Ngh trung gian Hà Nội: 12- 2003 42 Đề ¸n m«n häc (mơi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề tư vấn BĐS Để tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS cần đến nhận thức người tham gia thị trường BĐS, môi trường pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, sách, mà cịn cần cán quản lý có kiến thức, trình độ chun mơn Đây lực lượng quản lý thị trường BĐS cần đào tạo chuyên môn Thứ bảy: giải pháp không phần quan trọng nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS tổ chức làm tốt việc sử lý sai phạm, so với quy hoạch rà sốt, điều chỉnh thức tranh chấp khiếu kiện khác Về phương thức thực việc xử lý: Trước hết phủ cần có định có tính chất pháp lý cao vấn đề (có thể phải ban hành nghị định phủ) Trong tổ chức thực hiện, nguyên tắc sai phạm ngành hay địa phương nơi phải chủ trì việc xử lý Tư tưởng đạo trình thực làm lành mạnh hóa hợp pháp hóa BĐS khơng phải để xử phạt bên tham gia quan hệ sai phạm Hµ Néi: 12- 2003 43 Đề án môn học KT LUN Ti kin i hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII ghi nhận rằng: “Quản lý chặt chẽ đất đai thị trường BĐS Đất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng tư nhân hóa, khơng cho phép mua bán đất đai Thực luật đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật sách đất đai Trong việc giao quyền sử dụng cho thuê đất phải xác định giá loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, trì phát triển quĩ đất, bảo đảm lợi ích tồn dân Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực yếu quản lý sử dụng đất Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị, phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước ” Và đến văn kiện lần thứ IX khẳng định: “Hình thành phát triển thị trường BĐS, bao gồm quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư ” Như vậy, nhà nước Việt Nam khơng có vai trị quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS nước khác mà cịn có vai trị hình thành định hướng thị trường phục vụ công xây dựng chủ nghĩa xã hội Ngoài ra, bối cảnh chung kinh tế thị trường sơ khai, nhà nước phải làm nhiều việc khác để tạo tiền đề thuận lợi cho thị trường BĐS đời phát triển Cả lý thuyết thực tiễn cho thấy vai trò nhà nước Việt Nam thị trường BĐS quan trọng Để lm trũn Hà Nội: 12- 2003 44 Đề án môn häc vai trị quan trọng địi hỏi nhà nước khơng có tâm mà cịn phải có tri thức có cán vững vàng chế điều hành hiệu TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà Văn kiện đại hội lần thứ VIII Văn kiện đại hội lần thứ IX Tạp chí địa năm Tạp chí kinh tế phát triển Tạp chí kinh tế dự báo Tạp chí tài Tạp chí xây dựng 10 Thơng tin phục vụ lãnh đạo Hµ Néi: 12- 2003 45 ... BĐS Thị trường BĐS với thị trường vốn thị trường lao động thị trường trung tâm kinh tế thị trường mặt kinh tế, thị trường BĐS nơi hình định việc tiếp cận BĐS, việc sử dụng BĐS mục đích Một thị trường. .. NƯỚC VIỆT NAM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Quan điểm Đảng Nhà nước sở hữu sử dụng đất đai nhằm hình thành phát triển thị trường. .. I Quan điểm đảng nhà nước việt nam phát triển thị trường BĐS kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa II Những phương hướng giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước thị trường