Phần 1: Phân tích đánh giá hội marketing hoạt động kinh doanh bất động sản Việt nam ( phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) I, Phân tích môi trường vĩ mô: ( Mô hình PESTLE) Môi trường trị - luật pháp : Việt Nam quốc gia đánh giá có trị tương đối ổn định, tạo điều kiện để phát triển kinh tế nói chung có ngành kinh doanh bất động sản Với chế mở của kinh tế, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng nhanh chóng, tỷ lệ đầu tư vào ngành bất động sản chiếm lớn Với việc đời luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH 11 ngày 29/06/2006, luật nhà số 56/2005/ QH11 ngày 29/11/2005, với văn luật Nghị định 153/2007/NĐ-CP, ban hành ngày 15/10/2007, qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản văn pháp luật khác…đã tạo khung pháp lý để phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt nam tương đối non trẻ công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước chưa đồng đầy đủ, phải thay đổi để thích ứng với phát triển ngành, sách tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản thay đổi liên tục Đây vừa hội vừa thách thức với hoạt động kinh doanh lĩnh vực Môi trường kinh tế: Trong năm qua, kinh tế Việt Nam tăng trưởng phát triển tương đối ổn định: Giai đoạn 2001-2005 GDP trung bình đạt 7,5%, năm 2006 đạt 8.3%, năm 2007 đạt 8,44%, năm 2008 đạt 6.23%, năm 2009 đạt 5.2 % Cuộc khủng hoảng kinh tế giới khu vực vừa qua có ảnh hướng đến phát triển kinh tế Bước sang năm 2010, Việt nam số nước có phục hồi kinh tế nhanh chóng Năm 2008 – 2009, ảnh hưởng khủng hoảng, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng, khủng hoảng ngành diễn cục bộ, đặt biệt thành phố lớn Hà nội, Thành phố Hồ Chí Minh Đầu năm 2010, bất động sản có phục hồi phát triển nhanh chóng, tạo nên mốc phát triển Sự phát triển kinh tế Việt nam có tác động mạnh đến hội phát triển ngành kinh doanh bất động sản Song song với tăng trưởng kinh tế, trình đô thị hoá Việt Nam diễn mạnh mẽ đặc biệt thành phố lớn Hà nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…tác động làm cho phát triển ngành bất động sản vượt bậc theo xu phát triển lớn thời kỳ Nói chung yếu tố kinh tế tạo nên hội lớn đến phát triển thị trường bất động sản Môi trường văn hoá - xã hội: Việt nam quốc gia đông dân số, thuộc dân số trẻ, tỷ lệ tăng dân số lớn Theo tổng điều tra dân số thời điểm 01/04/2009, dân số Việt nam 85.8 triệu người, thời kỳ “cơ cấu dân số vàng” Cũng theo số liệu tổng điều tra cho thấy, 10.000 hộ dân có hộ nhà( có nhà không đủ điều kiện tối thiểu) Trong số hộ có nhà ở, tỷ trọng nhà kiên cố 47%, nhà bán kiên cố chiếm 37,8% Về hình thức sở hữu nhà ở, tỷ trọng nhà riêng chiếm 93% Diện tích bình quân đầu người 18.6 m2, thành phố lớn tỷ lệ thấp, 12m2/người Dân số đông, nhu cầu nhà người dân lớn, đặc biệt Hà nội, TP Hồ Chí Minh thành phố lớn khác nước Cùng với tăng dân số, tốc độ đô thị hoá diễn mạnh mẽ dẫn đến phát triển nhanh chóng song nhập cư từ nông thôn lên thành thị diễn hầu hết thành phố đặc biệt Hà nội TP Hồ Chí Minh Bên cạnh đó, mức tăng thu nhập bình quân đầu người tăng với độ tăng trưởng lớn, …và điều kiện khác dẫn đến thực tế nhu cầu nhà lớn: “Cung không đáp ứng Cầu”- thực hội để ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam phát triển Môi trường công nghệ : Sự phát triển công nghệ ứng dụng vào thực tế xây dựng hạ tầng sở đại, nhà cao tầng, trung tâm thương mại, khu chung cư… Đó đời vật liệu xây dựng có độ bền hiệu sử dụng cao, giá thành giảm, lắp ghép trường, … Đó cải tiến trình quản lý hệ thống kỹ thuật nhà, văn phòng biện pháp thông minh, quản lý cách đồng Song song với phát triển khoa học kỹ thuật xu hướng phát triển kinh tế thời kỳ Đó xu hướng hình thành tập đoàn, tổng công ty lớn Mục tiêu việc liên minh, liên kết giúp doanh nghiệp đa dạng hoá ngành nghề kinh doanh, hướng tới đáp ứng dịch vụ trọn gói cho khách hàng Sự phát triển khoa học kĩ thuật xu hướng phát triển thời đại vừa tạo nhiều hội vừa tạo nguy cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Yêu cầu doanh nghiệp phải dự báo, trước, đón đầu thời đại ứng dụng tiến vào trình sản xuất kinh doanh tránh bị tụt hậu so với thời đại Môi trường tự nhiên: Bất động sản loại hàng hoá đặc biệt, coi tài nguyên đất nước nên nguồn cung có giới hạn Nó loại hàng hoá cố định di dời mặt vị trí Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” vùng đem bán vùng khác Bên cạnh đó, thị trường mang tính chất địa phương với quy mô trình độ khác có phát triển không vùng điều kiện tự nhiên ( khí hậu, danh lam thắng cảnh ), kinh tế-văn hoáxã hội, tập quán, tâm lý, thị hiếu, dẫn đến quy mô trình độ phát triển thị trường BĐS khác Thị trường bất động sản đô thị có quy mô trình độ phát triển kinh tế cao, nơi có nhiều danh lam thắng cảnh đẹp hoạt động sôi động thị trường BĐS nông thôn, miền núi v.v II, Phân tích đánh giá môi trường ngành : ( Sử dụng mô hình lực lượng cạnh tranh Michael Porter để phân tích) Cạnh tranh nội ngành: Hiện hoạt động kinh doanh bất động sản Việt nam cạnh tranh nội ngành lớn Việt Nam có khoảng 7.000 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản Trong đó, chủ yếu doanh nghiệp vừa nhỏ, kế Tập đoàn tư nhân, Tổng công ty thuộc nhà nước có xu phát triển thành tập đoàn lượng không nhỏ đối thủ cạnh tranh doanh nghiệp, tập đoàn nước với thương hiệu tiếng tiềm lực kinh tế hùng hậu Trong năm tháng đầu năm 2010 tổng vốn FDI vào Việt Nam 7,5 tỷ USD , tăng 40% so với kỳ năm 2009 Trong đó, vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 1,28 tỷ USD, chiếm 17% tổng vốn Cho thấy sức hút thị trường Bất động sản lớn Quá trình chọn lọc thị trường đào thải doanh nghiệp yếu kém, định hướng Đây vừa thách thức vừa hội nhà đầu tư Cạnh tranh tiềm : Đây ngành kinh doanh mới, đánh giá ngành có sức hấp dẫn vô lớn: tỷ suất lợi nhuận cao, khách hàng nhiều với nhu cầu lớn,…Chính vậy, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, thời gian tới tham gia vào ngành phân chia thị phần thị trường lớn, đặc biệt Tổng Công ty đối thủ nước Sản phẩm thay thế: Trong ngành có nhiều loại sản phẩm để cung ứng cho thị trường, sản phẩm thay lớn nội ngành toàn ngành tổng thể lại không đáng kể, thay nhu cầu người đất đai có hạn Các doanh nghiệp phải đưa loại sản phẩm để khai thác quỹ đất hạn chế giao cho doanh nghiệp Về kinh doanh dịch vụ bất động sản môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản… có nhiều hình thức mới, mô hình kinh doanh thay mô hình kinh doanh cũ, khách hàng người cuối hưởng lợi từ thay Khách hàng: Hiện nay, khách hàng ngành bất động sản lớn với nhu cầu đa dạng sản phẩm bất động sản, nguồn cung hạn chế, nhà cung cấp sản phẩm BĐS tạo áp lực đối khách hàng Nhưng vấn đề tương lai sao? Các doanh nghiệp, nhà cung cấp tạo áp lực khách hàng không mức độ áp lực nào? Đây vấn đề mà doanh nghiệp cần quan tâm đặc biệt doanh nghiệp tham gia vào ngành Nhà cung cấp: Số lượng quy mô nhà cung cấp định đến áp lực cạnh tranh, quyền lực đàm phán doanh nghiệp Nếu thị trường có vài nhà cung cấp có quy mô lớn tạo áp lực cạnh tranh, ảnh hưởng tới toàn hoạt động sản xuất kinh doanh toàn ngành Về vấn đề này, nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam cần nghiên cứu để hội tiềm tàng nắm bắt qúa trình kinh doanh mình, đặc biệt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cung cấp sản phẩm nhà ở, nhà chung cư hoàn thiện Đó nguồn nguyên vật liệu xây dựng, đồ nội thất, vật liệu trình tạo sản phẩm mới, với tính ưu việt mà thị trường chưa có Ở Việt Nam nay, ngành bất động sản áp lực hay nói quyền lực nhà cung cấp chưa lớn Và thực tế có nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lại nhà cung cấp thể Tổng công ty kinh doanh nhiều lĩnh vực có lĩnh vực bất động sản, họ kinh doanh khâu đầu vào ngành kinh doanh bất động sản Đây hội hướng hiệu quả, mô hình hay kinh doanh bất động sản Kết luận : Từ việc phân tích môi trường vĩ mô, môi trường ngành Việt nam cho thấy hội hội tiềm cho hoạt động kinh bất động sản Việt Nam lớn ; ra thách thức việc kinh doanh lĩnh vực Đây sở cho phân tích để cung cấp cho doanh nghiệp, nhà lãnh đạo việc lập kế hoạch Marketing, kế hoạch kinh doanh, chiến lược kinh doanh doanh nghiệp đã, tham gia vào ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Phần 2: Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt nam ( đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác nhau( có) Hà nội Thành phố Hồ Chí Minh Đây câu hỏi tương đối rộng ngành kinh doanh bất động sản phạm vi kinh doanh bất động sản lớn, ví dụ đầu tư bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản, lĩnh vực kinh doanh có điều kiện thành công khác Mặt khác, nhà kinh doanh bất động sản cá nhân kinh doanh độc lập, cá nhân- người đứng đầu doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản Trong khuôn khổ này, phân tích điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam với cương vị cá nhân kinh doanh bất động sản độc lập, không đại diện cho tổ chức, doanh nghiệp Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam cần phải : Phải có kiến thức hiểu biết bất động sản, Luôn tìm kiếm tính toán hội ,lựa chọn thời điểm đầu tư: Kinh doanh bất động sản kinh doanh ngành nghề khác, hiểu biết môi trường vĩ mô , điều kiện bạn phải có kiến thức hiểu biết lĩnh vực mà tham gia đầu tư Càng hiều biết khả thành công bạn lớn Xác định chu kỳ biến động, tính toán tiềm phát triển, tìm chiến lược phù hợp giai đoạn, thời điểm tốt để mua – bán bất động sản bí thành công nhà đầu tư chuyên nghiệp - Tìm chiến lược phù hợp với giai đoạn: thời điểm thị trường nào, bất động sản biến động khác Tuy nhiên, biến động luôn kèm theo thay đổi xuất hội Do vậy, cần phải luôn tìm hội đầu tư, bất chấp quy luật, vòng chuyển đổi, bất chấp thay đổi tích cực hay tiêu cực Tích cực có hội tích cực mà tiêu cực có hội tiêu cực - Xác định chu kỳ bất động sản: thị trường bất động sản biến động tuân theo chu kỳ, tạo nên thời kỳ hưng thịnh – thị trường “nóng”, thời kỳ suy thoài – thị trường “đóng băng” Với nhà đầu tư nghiệp dư, vốn ngắn, thị trường sụp đổ, họ chấp nhận bán lỗ bán “tháo” bất động sản mà có để thu hồi vốn Tuy nhiên, nhà đầu tư thành công nhà đầu tư biết chờ đợi, tìm hội thu nguồn lợi nhuận lớn từ việc mua lại bất động sản khác với giá rẻ - Cân nhắc tiềm phát triển: Nếu bạn người đầu tư dài hạn, bạn nên tính toán tiềm phát triển nơI, địa điểm dự định đầu tư Trên thực tế có nhiều người kiếm khoản tiền kếch xù nhờ vào việc mua đất từ chúng khu công nghiệp, đất ruộng hoang, khu nông thôn…tới chúng trở thành đất kinh doanh, đất vàng khó lòng mua chí bạn có nhiều tiền đI - Mỗi bất động sản có thời điểm thích hợp để bán Thông thường, kiên trì giữ bất động sản khoảng thời gian dài làm tăng giá trị tài sản đó, giá thị trường có xu hướng tăng dần Tuy nhiên, chớp thời bán làm tăng nguy rủi ro cho giao dịch đầu tư Khi giữ bất động sản thời gian lâu mà chiến lược phù hợp, bạn khoản tiền lớn từ việc tồn đọng vốn khả quay vòng vốn, hội đầu tư giao dịch khác Có kiến thức tài - cân nhắc kỹ nguồn tài trước đầu tư Đầu tư kinh doanh bất động sản thường đỏi hỏi lượng tiền lớn với chu kỳ đầu tư lâu dài Do vậy, cần phải cân nhắc tính toán kỹ nguồn tài trước định đầu tư Nếu sử dụng vốn vay, cần ý đến khoản lãI vay, thời hạn vay khả chi trả Thị trường bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố khách quan kinh tế vĩ mô, luật pháp, trị, lạm phát sách tín dụng … thị trường rơi vào trạng thái đóng băng tính khoản Và tính toán không kỹ dẫn đến nợ nần, phá sản Điểm mấu chốt kinh doanh bất động sản dự đoán ước tính xác độ rủi ro số lợi nhuận tiềm Từ đó, tính toán thời điểm mua – bán bất động sản có hội thu lợi nhuận cao nhiều lãi suất ngân hàng phải trả Nếu kiến thức bất động sản bạn tốt cộng với khả tính toán, phán đoán tốt khả thành công giao dịch mà bạn định đầu tư lớn Để giảm rủi ro, tham gia đầu tư chung bạn bè, người thân, với doanh nghiệp đầu tư bất động sản chuyên nghiệp cách tham gia góp vốn đầu tư chung cổ phần đầu tư Điều có tác dụng giảm rủi ro, vốn đầu tu không cần huy động lớn, tạo độ yên tâm đầu tư Nhưng đổi lại người tham gia đầu tư theo hình thức hưởng mức lợi nhuận bình thường Trong đa dạng hoá đầu tư coi hình thức đầu tư hiệu Hình thức đầu tư áp dụng nhiều Hà nội nhà đầu tư chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có, họ thói quen vay ngân hàng để đầu tư giống người miền nam- thị trường TP Hồ Chí Minh - họ thường chung để đầu tư giao dịch lớn Phải có mối quan hệ, đảm bảo bạn người có nhiều thông tin nhất, sớm nhất, nhận biết xu thị trường Trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ quan trọng Đây nguồn cung cấp cho bạn thông tin thị trường, hội đầu tư nguồn liên doanh,liên kết giao dịch đầu tư lớn: “Ai người có thông tin người người chiến thắng” , đặc biệt thông tin vê quy hoạch, thông tin phát triển sở hạ tầng, thông tin tài chính, sách vĩ mô phủ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản chung Tăng cường quan hệ biểu việc bạn nên nhờ tư vấn chuyên gia Mối quan hệ tốt tạo điều kiện cho bạn có định đắn họ người cung cấp thông tin bổ sung thêm cho bạn kiến thức quan trọng Những chuyên gia giúp bạn tránh rủi ro, rắc rối với người mua – bán nhà đất, giúp cho trình mua bán diễn suôn sẻ, thuận lợi, thành công giao dịch tăng: Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp giúp bạn tìm mua bất động sản phù hợp yêu cầu khả tài Đó người nhiệt tình, nắm vững thông tin thị trường nhà đất, khu dân cư đặc điểm vùng miền Bạn nên tìm đến chuyên viên đại diện chủ sở hữu bất động sản Nhân viên bất động sản tài đối tượng bạn cần hợp tác lâu dài để giúp bạn bán bất động sản có với giá hời Đó người có kiến thức thị trường, kỹ thương lượng với khách hàng, có chiến lược đặt giá, khả tính thuế khả nâng cấp bất động sản để bán mức giá cao bình thường Chuyên viên tư vấn bất sản chuyên nghiệp giúp bạn tìm mua bất động sản phù hợp yêu cầu khả tài - Tư vấn pháp lý từ luật sư: Nếu bạn người thông thạo thủ tục tốt hỏi ý kiến luật sư nhân viên tư vấn pháp lý Họ người giúp bạn theo dõi hợp đồng, điều khoản tính pháp lý giấy tờ mua bán - Một kiến trúc sư, người có chuyên môn xây dựng giúp bạn kiểm tra lỗi nhà trần, móng, mái mà người chuyên môn biết Họ tư vấn cho bạn việc nâng cấp, sửa sang, có thiết kế độc đáo làm tăng giá trị nhà Khách hàng bị hấp dẫn nhà đẹp, hoàn hảo, phải tu sửa cải tạo dễ dàng sau mua Đầu tư khu vực đô thị hoá mạnh, nơi có quy hoạch mới, có đường giao thông chạy qua Đây điều kiện kinh doanh có hiệu quả, vốn bỏ thu hồi nhanh lợi nhuận kỳ vọng lớn thực tế Việt Nam chứng minh Khi đầu tư bất động sản người kinh doanh thường suy nghĩ đắn đo vấn đề đầu tư vào loại bất động sản đâu Vậy muốn thành công bạn nên đầu tư vị trí đẹp, “những nơi người giàu có hay lui tới” vị trí trở thành đẹp có quy hoạch Vì nơi này, tỷ suất lợi nhuận lớn, khả luân chuyển nguồn vốn cao * Một số khác biệt Hà nội TP Hồ Chí Minh Tiêu chí so sánh Nguồn cung Hà nội TP Hồ Chí Minh Ít quỹ đất Nhiều thời gian thực dự án kéo dài Nguồn vốn sử dụng để Nguồn mua BĐS vỗn nhàn rỗi Sử dụng vốn vay ngân nhiều thói quen hàng nhiều tiết kiệm cao Do đó, nguồn vốn để đầu tư mua bất động sản chủ yếu sử dụng vốn tự có Khách hàng Marketing Kỹ càng, cẩn thận Thoáng Chưa trọng Chuyên nghiệp nhiều, thiếu tính chuyên nghiệp Mặt giá Cao nhiều Rẻ … Từ vài khác biệt nêu cho thấy, để thành công kinh doanh bất động sản thị trường khác cần có chiến lược kinh doanh khác 10 Tài liệu tham khảo: Giáo trình Quản trị marketing – Đại học Griggs Bản tin tuần VietRess (http://www.vietrees.com) Báo cáo sơ tháng 4/2010 tổng điều tra dân số 2009 Thời báo kinh tế Tạp chí BĐS tháng 2/2010 Số liệu Tổng Cục thống kế năm 2009 www.\\fcafe.vn http://www.vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-dong-san/ 11 ... đầu doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản Trong khuôn khổ này, phân tích điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt. .. kinh doanh bất động sản lớn, ví dụ đầu tư bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản, lĩnh vực kinh doanh có điều kiện thành công khác Mặt khác, nhà kinh doanh bất động sản cá nhân kinh doanh độc... hoạch Marketing, kế hoạch kinh doanh, chiến lược kinh doanh doanh nghiệp đã, tham gia vào ngành kinh doanh bất động sản Việt Nam Phần 2: Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản