ĐỀ BÀI Anh chị phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô, môi trường ngành,…) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM sử dụng số liệu thứ cấp (có sẵn) số liệu sơ cấp (qua quan sát & vấn) để minh họa cho viết BÀI LÀM I.TỔNG QUAN Thị trường bất động sản thị trường có vai trò quan trọng kinh tế quốc gia Nó thu hút quan tâm nhà đầu tư Ở Việt Nam chúng ta, thị trường tương đối sôi động muôn hình, muôn vẻ Đang thu hút nhà đầu tư nước, ẩn chứa khả sinh lợi tiềm tàng Những nhà đầu tư thật thụ nhìn thấy tầm quan trọng marketing bất động sản Nó công cụ vô hình theo chân nhà đầu tư suốt trình tạo lập dự án tiêu thụ sản phẩm, giúp tạo lợi nhận gấp nhiều lần thông qua việc đưa sản phẩm đến khách hàng mục tiêu Nền kinh tế Việt Nam hồi phục, kinh tế thoát khỏi suy giảm tăng trưởng, hoạt động kinh tế có dấu hiệu khởi sắc, thị trường chứng khoán giao dịch sôi đông thu hút khối đầu tư ngoại Và thị trường bất động sản phá tan thời kỳ đóng băng Nổi bật lên thành phố có thị trường bất động sản sôi động nước ta là: Hà Nội- Hải Phòng - Đà Nẵng- TP Hồ Chí Minh Nhận diện thị trường bất động sản từ hội marketing , sở thành công cho hoạt động kinh doanh Trong viết có sử dụng mô hình phân tích PESTLE, môi trường ngành ( sử dụng mô hình 05 lực lượng Michael Porter 1980) SWOT 1 Phân tích môi trường chung (Mô hình Pestle) 1.1 Chính trị Nước ta có trị ổn định sở cho hoạt động kinh tế phát triển Chúng ta đánh giá cao ổn định trị so với nước khu vực giới, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn bất động sản nhà đầu tư nước nước Tại diễn đàn kinh tế Thế giới( WEF) tháng 10 năm 2009 nâng Việt Nam tăng bậc Chỉ số sẵn sàng kết nối toàn cầu (Networked Readiness Index Ranking) quốc gia Đông Nam Á tăng hạng cao Việt Nam đứng thứ 70 số 134 quốc gia, tăng bậc so với năm ngoái (73) 12 bậc so với năm 2006 (82).Sự ổn định trị mang lại lợi ích không với ngành bất động sản mà phát triển tích cực ngành công nghiệp không khói 1.2 Kinh tế: Năm 2007 Tăng trưởng GDP Năm 2009 2010 ( dự báo) 8,5% 6,23% 5,3% 6,5% 14- 16% 12,75% 12% 15% 8,3% 18,89% 6,9% < 7% -12,5 tỷ USD -18 tỷ USD -12,2 tỷ Lãi suất cho vay Chỉ số CPI Cán cân thương mại Năm 2008 USD Giá vàng USD/VND FDI( thực hiện) 16,1 triệu 17,8 triệu 26 triệu 16.026 17.400 18.451 4,6 tỷ 11,7 tỷ 10,0 tỷ 19.000 Nguồn: Tổng cục Thống kê GDP Việt Nam tiếp tục tăng trưởng bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu Việt Nam số quốc gia Châu Á có tốc độ tăng trưởng cao; hồi phục nhanh thứ sau Trung Quốc, Ấn Độ, nhanh quốc gia khác Đông Nam Á Dòng vốn FDI thực số ổn định, nhiều dự án bất động sản triển khai xây dựng cao ốc,khách sạn, resort, văn phòng, nhà chung cư… Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đến hết năm 2009 Việt Nam có 380.000 doanh nghiệp, xuất nhu cầu thuê/mua/ đầu tư kinh doanh văn phòng Đây hội cho nhà kinh doanh bất động sản 1.3 Văn hóa Xã hội Phát triển marketing vĩ mô: mở rộng hoạt động marketing đến tổng thể môi trường kinh tế, xã hội, văn hóa, trị, pháp luật, tự nhiên nghiên cứu marketing tiến hành quy mô toàn kinh tế quốc gia nói riêng, quy mô toàn cầu nói chung, với mục đích thiết lập hệ thống thông tin marketing thống nhất, khai thác lợi ích riêng dựa xây dựng lợi ích chung lợi nhuận doanh nghiệp mang tính bền vững Nước ta tiến đến tỷ lệ dân số vàng Với dân số 83 triệu người, số người độ tuổi lao động khoảng 51 triệu người, thu nhập bình quân 1.200 USD/người/năm Mức sống người dân ngày nâng cao, nhu cầu nhà ở, dịch vụ kèm nhà đòi hỏi phải chất lượng cao, phù hợp nhu cầu đa dạng khách hàng Khi hoạt động marketing bắt đầu chấp nhận rộng rãi, nhà phê bình cho marketing bỏ quên trách nhiệm xã hội Mặc dù hoạt động marketing giúp công ty đáp ứng mục tiêu thỏa mãn nhu cầu khách hàng, thu lợi nhuận cho công ty, đồng thời hoạt động marketing gây tác động tiêu cực đến cộng động xã hội như: gây ô nhiễm môi trường, làm cạn kiệt nguồn tài nguyên, ảnh hưởng đến sức khỏe người Tình hình đòi hỏi doanh nghiệp phải có quan điểm marketing, doanh nghiệp phải thực chiến lược cho thoả mãn đồng thời yêu cầu sau: (1) Thỏa mãn nhu cầu mong muốn khách hàng; (2) Đáp ứng lợi ích chung, lâu dài xã hội; (3) Đạt mục tiêu hoạt động công ty Hành vi tiêu dùng cá nhân bị chi phối đặc tính nhu cầu trào lưu tiêu dùng mục tiêu mong muốn xã hội Trong trào lưu tiêu dùng xã hội (hay nhóm xã hội), đặc tính “triết lý sống” tác động đến hành vi cá nhân lại hình thành từ tổng hòa hành vi tiêu dùng cá nhân bị thúc đẩy động đáp ứng nhu cầu đặc thù nhóm Dễ dàng nhận thấy mối quan hệ biện chứng hành vi tiêu dùng cá nhân trào lưu tiêu dùng xã hội Mối quan hệ biện chứng diện tất lĩnh vực khác đời sống kinh tế xã hội 1.4 Công nghệ Được đánh giá mười quốc gia có tốc độ phát triển nhanh công nghệ thông tin Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động kinh doanh bất động sản tạo tòa nhà đại theo kiểu tòa nhà thông minh mà chủ nhà biết trạng nhà dù xa Công nghệ vật liệu xây dựng cho đời sản phẩm thay vật liệu truyền thống gạch bê tông nhẹ công nghệ Đức thay cho gạch tuynel, với cường độ chịu tải cao, cách nhiệt cách âm tốt chịu đựng môi trường khắc nghiệt Đặc biệt, công nghệ thi công giúp cho nhà thầu đẩy nhanh tiến độ thi công, giảm chi phí xây tòa nhà coi tòa tháp Việt Nam Keangnam- Hà Nội( cao 70 tầng); chuẩn bị tòa nhà cao Việt Nam Tòa nhà Vinaconex làm chủ đầu tư với 105 tầng chuẩn bị tiến hành xây dựng với công nghệ đại tiên tiến Yếu tố công nghệ giúp nước ta rút ngắn khoảng cách với nước phát triển tắt đón đầu 1.5 Luật pháp: Hệ thống pháp luật Việt Nam bất động sản ban hành bổ sung hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng, Luật thừa kế tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản Việc Bộ Xây dựng cấm sử dụng nhà làm văn phòng tạo thêm nhu cầu văn phòng chuyên nghiệp; chế cho phép chủ đầu tư bán 20% nhà không qua sàn giao dịch.Luật thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản Việt Kiều hy vọng có thêm thông tư hướng dẫn quyền sở hữu nhà đất 1.6 Môi trường: Sự ô nhiễm môi trường, tải chung cư cũ nhà tập thể đặt toán nhà quy hoạch đô thị Cơ hội nhà kinh doanh bất động sản quy hoạch , đầu tư xây dựng khu đô thị gắn hài hòa với cảnh quan môi trường.Tiến tới xây dựng đô thị xanh Trong quy hoạch đô thị nhà quy hoạch tập trung ý vào ba chiều không gian thực, mà chưa có quan tâm cần thiết đến chiều thứ tư văn hóa - xã hội không gian đô thị Vì vậy, công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị, nâng cấp khu cũ không phát huy hiệu quả, mà gây ảnh hưởng xáo trộn đến đời sống kinh tế xã hội người dân làm nét văn hóa đặc thù khu dân cư đô thị Các chương trình phát triển nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp chương trình mục tiêu hỗ trợ nhà tiếp tục triển khai, góp phần vào việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo an sinh xã hội Phân tích môi trường ngành Sử dụng mô hình lực lượng( five force model) Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2.1 Đối thủ cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều chủ đầu tư bất chất dự án chưa phê duyệt quy hoạch, chưa xây xong phần móng huy động vốn chí lừa đảo Đánh giá chung nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam chiếm ưu 2.2 Đối thủ tiềm tàng( Mối đe dọa từ đối thủ mới): Đối thủ nhà đầu tư nước có tiềm lực tài mạnh( bao gồm đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư) Trong nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, người Nga gốc Việt 2.3 Quyền lực người cung ứng: bao gồm nhà cung cấp vốn, nhà thầu, nhà cung cấp nguyên vật liệu, phải kể đến quan Nhà nước Trước hết, phải kể đến quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản như: Chính phủ( Thủ tướng phê duyệt quy hoạch khu đô thị từ 200ha đất trở lên); Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường; Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tư pháp; Ủy bân Nhân dân cấp tỉnh, sở ban ngành Các quan cấp cho chủ đầu tư định quy hoạch 1/500, định phê duyệt đầu tư, định thu hồi giao đất, định giải phóng mặt Nhiều nhà đầu tư phàn nàn sách quản lý không quán dẫn tới nhiều thời gian giải thủ tục hành chính, có dự án kéo dài hàng năm Công tác đền bù, giải phóng mặt mà nhà kinh doanh bất động sản gọi có “đất sạch” định đến nhiều thành công dự án Nhà cung cấp vốn định chế tài chính: Sự thắt chặt sách tiền tệ năm 2008 gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư, không vay vốn, tiền trả nhà thầu cuối công trình chậm tiến độ Mỗi thay đổi lãi suất làm thay đổi chi phí đầu tư xây dựng Sự thay đổi tỷ giá rủi ro chủ đầu tư, nhiều chủ đầu tư cố định giá bán USD gây tổn hại cho nhà kinh doanh giá USD xuống Nhà thầu tạo áp lực cho chủ đầu tư giá xây dựng tăng cao, nhà thầu cấu kết với tư vấn giám sát làm thất thoát giảm chất lượng công trình Nhà cung cấp nguyên vật liệu đưa yêu cầu tăng giá giá nguyên vật liệu tăng, giá thép, giá xi măng định lớn đến giá thành xây dựng Giá vật liệu xây dựng năm 2009 tăng 5,8% tăng 06 tháng đầu năm 2010 lực cản nhiều chủ đầu tư 2.4 Mối đe dọa từ hàng thay thế: Hàng hóa bất động sản gồm nhà ở, văn phòng, khách sạn, resort, khu công nghiệp; hàng hóa thay gần không có, việc có hàng hóa thay đổi cấp độ sản phẩm Nhà ở: nhà liền kề, biệt thự; chưng cư:hạng sang, cao cấp, trung bình, bình dân; văn phòng hạng: A, B, C Quyền lực người mua: Người mua bao gồm hai dạng nhà đầu tư thứ cấp mua để kiếm lời, người tiêu dùng cuối Nhà đầu tư thứ cấp làm cho nhà kinh doanh bất động sản bị phụ thuộc họ có vốn lớn, kỹ quản lý dự án không đầu tư vào bất động sản họ chuyển qua kênh đầu tư chứng khoán, vàng Đối với người tiêu dùng cuối họ có lựa chọn mua sản phẩm bất động sản để dùng hay đầu tư vào kênh khác Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam ĐIỂM MẠNH Có quan hệ tốt với quan nhà nước ĐIỂM YẾU Chi phí cho quan hệ cao để giải thủ tục hành so với nhà đầu tư nước Hiểu văn hóa tiêu dùng bất động sản Thỏa mãn hài lòng dịch vụ người Việt Nam chưa cao Do có lợi địa lý, quyền sử dụng đất Trình độ quản lý cấp bất động nên tận dụng lợi theo quy mô to CƠ HỘI Nền kinh tế hồi phục sản chưa cao THÁCH THỨC Sự tăng trưởng chưa bền vững gắn Hội nhập WTO thu hút vốn nhà đầu với nguy lạm phát cao Áp lực cạnh tranh tư nước II Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công - Có tầm nhìn;dự đoán tốt - Có quan hệ với nhà hoạch định sách sở ban ngành liên quan tốt; - Có nhiều vốn sử dụng vốn cho hiệu - Biết PR hình ảnh mình; - Biết lôi kéo khách hàng; - Dịch vụ chuyên nghiệp Sự khác nhà kinh doanh bất động sản Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh STT Tiêu thức Nhà KD BĐS Hà Nội Quan hệ, giải Chậm thủ tục Nhà KD BĐS Hà Nội Nhanh hành Mức độ chuyên Thấp Cao nghiệp Đạo đức kinh Thấp: không tôn trọng luật Cao doanh pháp,bán nhà chưa có giấy phép Dịch vụ kèm Đánh giá Thấp Cao Thấp Cao khách hàng sản phẩm dịch vụ ... cạnh tranh tại: Đối thủ cạnh tranh nhà kinh doanh bất động sản Việt Nam với nhà kinh doanh bất động sản nước Chính điều tạo nên cạnh tranh khốc liệt thu hút vốn nhà kinh doanh bất động sản, nhiều... Nam bất động sản ban hành bổ sung hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở; Luật Đất đai; Luật Xây dựng, Luật thừa kế tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. .. phần vào việc điều chỉnh thị trường, đảm bảo an sinh xã hội Phân tích môi trường ngành Sử dụng mô hình lực lượng( five force model) Michael Porter năm 1980 để phân tích thị trường bất động sản