Phân tích thị trường Bất Động Sản VN Cơ hội cho marketing lĩnh vực kinh doanh BDS * Bài làm : Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh BĐS VN nay? Nhìn nhận thị trường bất động sản Việt Nam nay, Knight Frank - nhà tư vấn bất động sản hàng đầu giới (có trụ sở London (Anh) tập đoàn có 209 văn phòng 44 quốc gia vùng lãnh thổ, 6.340 chuyên gia khối lượng tài sản khổng lồ trị giá 886 tỉ USD) cho chia thị trường bất động sản Việt Nam làm xu hướng Đó ảnh hưởng từ giới trung lưu; chất lượng dự án quan tâm nhiều hơn; người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản cuối xu hướng đào thải văn phòng cho thuê Hiện thị trường bất động sản Việt Nam, mà biểu chủ yếu thành phố lớn Hà Nội, Tp.HCM, Hải Phòng hay Đà Nẵng…, trì đà phát triển Knight Frank cho gói kích cầu Chính phủ kiện 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội vào cuối năm tác động tích cực mạnh mẽ tới thị trường Ngoài ra, lãi suất lạm phát yếu tố quan trọng để xem xét điều tiết cho thị trường bất động sản Việt Nam Tham khảo số thị trường bất động sản khu vực châu Á thấy số điểm chung mà thị trường Việt Nam theo Đó khủng hoảng tài toàn cầu giảm dần, doanh nghiệp Chính phủ bắt đầu tái đầu tư cho dự án ngân hàng bắt đầu cho vay trở lại Đặc biệt, phát triển mạnh tầng lớp trung lưu Việt Nam khiến cho nhu cầu nhà trung bình giá phải dần tăng cao Các nghiên cứu cho thấy, dài hạn, xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam tích cực Sẽ có nhiều khoản đầu tư cho phát triển tái phát triển bất động sản diễn nước, đặc biệt trung tâm kinh tế - trị Hà Nội Tp.HCM Việc xây dựng thúc đẩy nhu cầu chất lượng bất động sản dần cao lớn khu vực dân cư điểm kinh doanh lớn cho không gian thương mại Trong hầu hết lĩnh vực bất động sản Việt Nam có thiếu hụt không gian hạng sang, đặc biệt nhu cầu cho trung tâm bán lẻ hay trung tâm thương mại có tỉ lệ thuê cao giá thuê thấp Còn hộ cho thuê, yêu cầu quan trọng Cảnh quan xung quanh tiện nghi bên hộ đóng vai trò chủ đạo nơi mà người thuê trực tiếp sử dụng sinh sống Các nhà môi giới quan tâm tới điều họ người đại diện cho đại phận người tiêu dùng Giá trị thực hộ định không ở khả người tiêu dùng tiếp nhận Thị trường bất động sản Việt Nam, mà đặc biệt Hà Nội, giá nhà đất thường bị đẩy lên cao, chí bị “làm giá” Tuy nhiên, tượng xuất phát chủ yếu từ giới đầu cơ, đầu tư nghĩa Khi thị trường ngày phát triển, người dân ngày “tỉnh” tượng dần bị triệt tiêu thay vào xu hướng người tiêu dùng định giá trị thực bất động sản Bởi lẽ, người tiêu dùng thường mong muốn kiếm giá trị cao cho đồng tiền họ bỏ Tuy nhiên, đối tượng giao dịch khác có thị hiếu khác Có khách hàng sẵn sàng làm xa để có không gian sinh sống thoải mái thoáng đãng Một số khách hàng khác lại mong sống khu vực trung tâm để thuận tiện cho việc kinh doanh lại Một phận khách hàng khác lại đặt tiện nghi an toàn lên ưu tiên hàng đầu cho nơi họ thuê Đối với mảng văn phòng cho thuê, tòa nhà với địa đẹp, tiện nghi, tính sử dụng cao, quản lý hiệu quả, an toàn quan trọng có đầy đủ chỗ đỗ xe khách hàng quan tâm nhiều Vì vậy, tòa nhà văn phòng có đầy đủ yếu tố nêu có giá hợp lý dễ cho thuê Ngược lại, tòa nhà giá cao thường không khách hàng quan tâm Bên cạnh địa thuận lợi, yếu tố khác công hệ thống trung tâm, hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy chữa cháy ảnh hưởng lớn tới định khách hàng Thị trường bất động sản nước giai đoạn biến động với chu kỳ “nóng” “lạnh” thất thường Giá dù có điều chỉnh 2-3 năm qua ngất ngưởng so với thu nhập bình quân người dân nước, hay so với nước bạn có mức độ kinh tế phát triển cao nhiều khu vực Đây tượng thị trường bất thường, chưa vào giai đoạn phát triển ổn định Hiện tượng xảy Indonesia, Malaysia, Thái Lan thập niên 1980 nước bắt đầu phát triển nhanh Một thị trường bất động sản ổn định cung phát triển đồng với nhịp sống đòi hỏi cầu Bên cung dễ dàng bắt mạch cần gì, đâu Các chủ đầu tư cần kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất chế hành minh bạch để đưa sản phẩm thị trường thời gian ngắn (và với giá thấp nhất) có tín hiệu cầu Hiện nay, dự án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để sản phẩm Thời gian giá tín dụng (lãi suất) cao chắn nâng giá thành vượt khả toán đa số người dân Về phía người mua họ cần thông tin minh bạch: bán gì, đâu, chất lượng sao, giá phù hợp số sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, lại Những điều kiện làm cầu nối cung-cầu, tạo nên linh động tính bền vững cho thị trường bất động sản Nhìn lại trạng thị trường bất động sản nước, thấy số rủi ro tiềm ẩn có khả gây lòng tin người mua, làm nguội lạnh thị trường Các chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư cho giá hàng hóa bất động sản, giá nhà tăng đứng mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, nỗ lực giải nhà cho đối tượng có thu nhập thấp Có nhiều nguyên nhân gây tình trạng giá BĐS cao, nguyên nhân giá đầu vào tăng khan BĐS nguyên nhân Việc giá BĐS bị thả tượng đầu tư theo phong trào nguyên nhân đẩy giá BĐS lên cao Ngoài ra, thiếu thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS nên khách hàng chấp nhận mua BĐS với điều kiện giá nên dễ dẫn đến gặp rủi ro Mặt khác, phải kể tới nguyên nhân cấu hàng hoá BĐS bất cập, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô giá phù hợp với đa số nhu cầu thị trường, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà cho thuê/mượn chiếm 6,3% tổng số nhà nước) Mặc dù có thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn tính khoản, xem xét diễn biến trình từ trước đến biểu đồ thị trường ổn định Tuy nhiên, nhu cầu thị trường mức thấp, muốn đẩy mạnh đầu ra, nhà đầu tư có cách hữu hiệu giảm giá Vì thế, không ý kiến cho thị trường bất động sản thời gian tới phải chịu áp lực giảm giá Theo số liệu Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản Vietrees, phân khúc thị trường hộ cao cấp có xu hướng điều chỉnh giảm giá Trong tháng 10/2009 có đến 37 dự án giảm giá từ đến 5% so với giá chào bán tháng trước Bất chấp thị trường chưa khởi sắc, chủ dự án tiếp tục bung hàng tháng cuối năm Chỉ tháng cuối năm 2009, số lượng hộ tung thị trường lên đến 12.000 Đối với phân khúc đất nền, xu hướng giảm giá ngày mạnh mẽ lan rộng Theo thống kê Vietrees, 36 dự án ghi nhận giảm giá, số tháng 23 dự án Thực tế, giá đất dự án giảm liên tiếp từ tháng đến Những dự án Nam Sài Gòn giảm 30% so với giá tháng 4/2009 Dù vậy, thị trường có điểm sáng nhờ vào tiềm quy mô dự án Vẫn có khách hàng bỏ không triệu USD để mua hộ penthouse - hộ nằm tầng cao tòa nhà - với diện tích lên đến 600-700m2 thuộc dự án Sunrise City Nhà đầu tư dài hạn quay lại thị trường bất động sản nhu cầu thị trường lâu dài lớn, đặc biệt có tác động sách cho người Việt nước người nước sống Việt Nam mua nhà Tuy nhiên, đầu tư bất động sản cần khoản tiền lớn, nên phải tính toán để đoạn đường dài mà không ảnh hưởng đến lĩnh vực khác Đầu tư bất động sản trung hạn dài hạn nên phải có tầm nhìn từ năm, năm, chí 10 năm Ngoài ra, nhà đầu tư cần xét đến tác động sách thuế loại, tình trạng cho vay vốn ngân hàng Nếu sách thuế sớm tháo gỡ thời gian tới, thị trường bất động sản dự báo tăng trưởng trở lại Nhiều chuyên gia nhận định, hàng loạt dự án khởi công vào thời điểm cuối năm để đón đầu thị trường bất động sản phát triển vào năm 2010- 2011 Theo khảo sát bất động sản Việt Nam 2009 triển vọng 2010 nhóm nghiên cứu Vietnam Report công bố trước đây, nhiều người tin thị trường bất động sản Việt Nam bình phục năm 2010- 2011 tăng giá mạnh vào năm 2011-2012 Theo phân tích chuyên gia bất động sản, thị trường bất động sản hồi phục nhu cầu nhà nhân dân lớn Hơn nữa, đất đai “đẻ” thêm Mặt khác, kinh tế Việt Nam giới hồi phục, cấu gia đình có thay đổi, nhu cầu chỗ khang trang ngày cao Tuy nhiên, thị trường “sốt nóng” nguồn cung dồi Tại Hà Nội, loạt dự án công trình hỗn hợp gồm nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ công cộng quận Cầu Giấy huyện Từ Liêm UBND thành phố Hà Nội chấp nhận nguyên tắc giao cho sở chức hướng dẫn chủ đầu tư triển khai Hà Nội chấp thuận với phương án đề xuất Sở Kế hoạch Đầu tư địa điểm lập triển khai dự án đầu tư xây dựng khu nhà thấp tầng xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm diện tích khoảng 1,13ha Đồng thời, chấp thuận nguyên tắc theo đề xuất Sở Xây dựng việc cho phép Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội (thuộc Tổng công ty UDIC) đăng ký đầu tư xây dựng nhà xã hội (bố trí nhà cho cán bộ, công nhân, viên chức quan hành thành phố Hà Nội) theo quy định quỹ đất 20% giai đoạn khu đô thị Nam Thăng Long Theo đánh giá nhiều chuyên gia, năm 2010 thị trường bất động sản tiếp tục có điều chỉnh phân khúc Nhà có quy mô nhỏ, giá thấp nhiều người tiêu dùng lựa chọn để phù hợp với “túi tiền” đương nhiên, sản phẩm “lên ngôi” Cũng theo xu hướng “nhà nhỏ, giá thấp” mà từ đầu năm đến nay, khác với trầm lắng khu vực nội thành, giao dịch nhà, đất sôi động vùng ngoại ô Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM Đặc biệt khu vực gần TP HCM địa bàn Bình Dương Đồng Nai Với ưu bật giá nhà đất thấp nhiều so với TP HCM, khoảng cách Thành phố Hồ Chí Minh với địa phương rút ngắn so với trước việc nâng cấp đường giao thông tạo hấp dẫn đặc biệt bất động sản khu vực Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục có điều chỉnh, phân khúc thị trường nhà giá thấp, quy mô nhỏ doanh nghiệp trọng đầu tư nhu cầu nhiều, tính khoản cao chế, sách Chính phủ đẩy mạnh phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho sĩ quan quân đội… Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công VN Theo Nghị định 153, hướng dẫn thi hành Luật Bất động sản, Điều kiện để Cấp chứng hành nghề Môi giới bất động sản: a) Không phải cán bộ, công chức nhà nước; b) Có lực hành vi dân đầy đủ, không tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; c) Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản d) Có hồ sơ xin cấp chứng môi giới bất động sản theo quy định Thực trạng Nhà môi giới bất động sản Việt Nam Kể từ 1/1/2009, tất cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản phải có chứng đào tạo Quy định mở đường cho nghề môi giới chuyên nghiệp Việt Nam phát triển Nhiều chuyên gia cho nghề "hot" Cũng giống ngành tài chính, ngân hàng, nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam thiếu trầm trọng nhân lực cho bất động sản Trên thực tế, thành phố lớn, tổ chức, cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới hầu hết hình thức: Trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê cho thuê nhà Các trung tâm cá nhân hộ gia đình mở Họ coi nghề kinh doanh, đăng ký hành nghề nằm kiểm soát Nhà nước Phần lớn người nghề nghiệp, không đào tạo kiến thức tư vấn bất động sản, chủ yếu dựa kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở móc ngoặc với cò mồi khác Công việc họ bắt mối người bán người mua, khả tư vấn thông tin cần thiết liên quan đến đất đai bất động sản Ở nước ta nay, người thường nhìn nhà môi giới "ông cò đất" Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực nhiều vấn đề cần phải xem xét Nhìn cách khái quát hoạt động đội ngũ tư vấn nhà đất lộn xộn, nằm tầm kiểm soát Nhà nước, điều gây tác động tiêu cực tới thị trường Thông thường sau giao dịch hoàn tất, tổ chức môi giới nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch bất động sản Tuy nhiên thực tế đáng buồn số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, có vài đơn vị làm ăn theo nghĩa Một khía cạnh khác cần phải kể đến giá bất động sản thị trường Ở nước ta nay, nhu cầu nhà ở, sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh vấn đề cấp thiết Trong điều kiện quĩ đất Nhà nước hạn hẹp, chủ yếu theo chế xin cho Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên làm hạ giá xuống theo sốt nóng lạnh thị trường nhằm thu lợi cho Mặt khác, thói quen tâm lý người dân, có xu hướng tích lũy tài sản hình thức vàng bất động sản, đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi Trong điều kiện phát triển nhanh chóng thủ tục, giấy tờ pháp lý chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam phức tạp phải nhiều thời gian Cùng với tính minh bạch lĩnh vực công bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, giá hợp lý…) người mua chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn để thống với Do đó, cần có mặt nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để kết nối dễ dàng chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thựchiện thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS Người môi giới thông qua quản lý sàn giao dịch BĐS xúc tiến thành công việc sang nhượng dự án cho dối tác với nhau, làm tư vấn cho hai bên người mua người bán, tránh tranh chấp kiện tụng kéo dài trước thỏa thuận rõ ràng, chặt chẽ Tất nhiên, người môi giới phải có chứng hành nghề kinh doanh BĐS Khó khăn công ty chuyên ngành môi giới quản lý sàn giao dịch BĐS nhận thức xã hội ngành mẻ; tâm lý người dân chủ đầu tư dự án không muốn bán BĐS qua trung gian môi giới sợ phải tốn chi phí chưa thật tin tưởng Thực tế, hai năm qua, thị trường BĐS Việt Nam phát sinh nhiều vụ tranh chấp kéo dài người mua người bán, qua chứng minh vai trò tư vấn công ty môi giới BĐS cần thiết hữu ích Với chi phí người mua người bán tư vấn tận tình, đỡ thời gian tìm hiểu giảm tối đa thiệt hại không đáng có Tất nhiên phải công ty tư vấn môi giới có nghiệp vụ làm ăn đắn Xu hướng phát triển ngành môi giới BĐS 10 Trong xu hội nhập toàn cầu thị trường BĐS ngày phát triển, đòi hỏi người hành nghề môi giới BĐS phải vươn lên tính chuyên nghiệp Bên cạnh đó, việc phải nắm rõ văn pháp luật lĩnh vực kinh doanh BĐS số hệ thống văn pháp luật khác liên quan, người môi giới phải thật am hiểu vị trí, thông tin chi tiết quy hoạch, quy định loại thuế liên quan đến mua bán BĐS; so sánh loại mức giá BĐS…để tư vấn tốt cho khách hàng Với quy mô phát triển thị trường BĐS Việt Nam, cần thiết đội ngũ môi giới nhiều phải chuyên nghiệp, cần thiết phải có trình độ ngoại ngữ thuận lợi tư vấn giao dịch Kể từ Việt Nam gia nhập WTO, phân chia lĩnh vực, ngành nghề xã hội ngày chuyên môn hóa sâu Ngành dịch vụ môi giới BĐS khác, đòi hỏi phải có lực chuyên môn định, phải chuẩn bị bản, công phu phải tích lũy kinh nghiệm nghiệp vụ nâng cao uy tín làm cho chủ đầu tư khách hàng tín nhiệm Các yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bất động sản a Những yếu tố trực tiếp: - Luật Kinh doanh bất động sản công nhận nghề môi giới bất động sản quy định kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng môi giới bất động sản; - Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch; - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự; 11 - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước đầu tư kinh doanh vào Việt Nam tạo sức ép cạnh tranh cho công ty nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp b Những yếu tố gián tiếp: - Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: + Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS + Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm + Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ: Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào đô thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS + Tài ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng 12 Ngoài ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BĐS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v - Những tác động từ việc chuyển đổi cấu kinh tế: + Chuyển đổi cấu kinh tế nước: Sự thay đổi cấu ngành kinh tế liên quan đến chuyển đổi cấu kinh tế xuất phát từ tải lao động số ngành công nghiệp nặng, dư thừa lao động nông nghiệp sang ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ lưu thông phân phối Chính điều tạo tình trạng thay đổi liên tục nhu cầu không gian, diện tích để phát triển ngành sản xuất, phân phối dịch vụ Việc giảm lao động nông nghiệp, tăng lao động nhiều ngành công nghiệp dịch vụ đồng nghĩa với biến động bất động sản có liên quan Chẳng hạn lao động ngành dịch vụ tăng cường, phát triển mạnh dẫn đến gia tăng nhu cầu diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn nhà nghỉ v.v Sự chuyển đổi cấu kinh tế nước liên quan đến cấu phân bố dân số theo vùng, dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị phát triển trình đô thị hoá Việc theo dõi diễn biến cộng với trình phân tích dự đoán cung cấp cho nhà môi giới kinh nghiệm tốt việc dự đoán mức độ xu hướng thay đổi cầu BĐS + Chuyển đổi cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sự chuyển đổi có liên quan đến trình tiến triển toàn cầu hoá hiệp định thương mại Việt Nam với nước khu vực giới Sẽ có vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v ) 13 Một số khu vực thị trường BĐS tham gia vào thị trường BĐS giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu công ty kinh doanh BĐS, cho vay), dịch vụ liên quan đến quay vòng tài BĐS (định giá, môi giới, quản trị) - Những tác động đến khả cung cấp hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản: + Thị trường xây dựng phát triển + Chính sách đất đai, đầu tư tài + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng + Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội quốc gia địa phương c Những yếu tố khác: - Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh dao động kinh tế) nhiều không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài giai đoạn khủng hoảng, suy thoái kinh tế, tồn chu kỳ dao động tự nhiên với phản ứng chậm thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, kinh tế phát triển mạnh tăng trưởng thị trường BĐS xảy chậm - Môi giới bất động sản công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin giải pháp hữu hiệu cho khía cạnh hoạt động văn phòng môi giới Nó giúp cho thân văn phòng môi giới có thống bên tổ chức, tin học hoá tất mối quan hệ với môi trường bên phạm vi quốc gia quốc tế 14 Hiện nay, nhiều công ty môi giới BĐS đưa dịch vụ lên mạng Internet, công nghệ thông tin bước phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu tất tầng lớp nhân dân, sở để văn phòng môi giới thực chiến lược quảng bá hình ảnh hoạt động kinh doanh cách nhanh chóng hữu hiệu nhất, bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực quốc tế - Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Với tình hình đào tạo mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS nước ta tồn lỗ hổng lớn thiếu trầm trọng nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới BĐS yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển nghề môi giới BĐS kinh tế thị trường Phân tích khác thị trường BĐS Hà Nội TPHCM Mặc dù quốc gia thị trường bất động sản Hà Nội TP HCM xuất nhiều khác biệt Trong thị trường bất động sản Hà Nội từ năm 2009 đến liên tiếp lên nhiều sốt đất, TP.HCM lại im ắng Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường trước “mắc cạn” Nhiều công ty môi giới, nhà đầu tư bất động sản TP HCM ngồi lửa “ôm” hàng, không đẩy vướng thủ tục Thuế Thời gian gần đây, tình hình giao dịch BĐS sàn giao dịch địa bàn TP.HCM trầm lắng, chí có sàn tháng trời không thực giao dịch 15 Theo nhận định chuyên gia BĐS, TP.HCM địa phương có nhiều tiềm phát triển BĐS nhất, bị vướng phải nút thắt thị trường Nhiều nhà đầu tư cho rằng, rào cản lớn thị trường BĐS TP.HCM thuế thu nhập từ kinh doanh BĐS vốn Phần lớn nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS liên quan đến vốn vay ngân hàng Tuy nhiên, lãi suất vay ngân hàng cao, việc tiếp cận nguồn vốn vay không dễ dàng Thị trường BĐS TP.HCM chủ yếu dành cho người có nhu cầu nhà chính, với nhà đầu tư dường họ đứng Nếu thị trường diện nhà đầu tư mua bán lại khó sôi động Tại Hà Nội, bên cạnh dự án sốt giá có dự án ngưng trệ Thời điểm có vốn nhiều thị trường ấm lên, cần luồng vốn bị ngăn lại thị trường nguội Đó biểu tính thiếu ổn định, cục thời Rõ ràng, thở, sức sống thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào động thái nguồn vốn khả thi cho thị trường Hiện số đơn vị khơi nguồn vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi dân theo kiểu “mua bán nhà giấy” hay biến thể “vay vốn người tiêu dùng cam kết trả lại nhà ở” Tuy nhiên, để nguồn vốn trở nên ổn định phải có hành lang pháp lý hạn chế rủi ro hai phương thức nêu 16 Các môi giới Tp.HCM thạo thị trường Hà Nội cho rằng, tiềm thị trường bất động sản Hà Nội lớn, nguồn cung hạn chế, dự án thuộc loại vừa túi tiền người dân Sự kiện người dân xếp hàng đăng ký mua hộ dự án Lê Văn Lương Công ty Nam Cường, chủ đầu tư Hà Nội lần công ty công khai mở bán dự án với giá gốc khiến nhiều chủ đầu tư Tp.HCM phải nhìn thị trường phía Bắc mơ ước Đơn giản từ lâu, chủ đầu tư Tp.HCM không hưởng ưu thị trường cung cầu nhiều, dự án chưa mở bán có người đặt mua hết Tại miền Bắc, nhu cầu đầu tư lớn, dự án ít, khiến lượng lớn nhà đầu tư có khả toán cao Hà Nội số tỉnh, thành khác vào Tp.HCM tìm hội đầu tư Phú Mỹ Hưng dự án khu vực lân cận nơi thu hút nhiều nhà đầu tư "VIP" Hà Nội Không công ty môi giới Tp.HCM mở văn phòng đại diện phía Bắc để môi giới bán dự án bất động, mà để môi giới cho khách hàng mua dự án Tp.HCM Khách hàng thượng đế Tp.HCM Nguyên thị trường phía Nam nói chung, thị trường Tp.HCM nói riêng, có nhiều chủ đầu tư bất động sản doanh nghiệp tư nhân công ty cổ phần Các thương hiệu lớn có Hoàng Anh Gia Lai, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng… nhiều doanh nghiệp có quy mô vừa Trong đó, Hà Nội, doanh nghiệp bất động sản thuộc khối tư nhân có thương hiệu lớn Mỗi doanh nghiệp thường có dự án nhỏ vừa Còn dự án lớn nằm tay doanh nghiệp có xuất phát điểm doanh 17 nghiệp nhà nước Những doanh nghiệp thời gian dài bán hàng không cần quảng cáo, mà phân phối suất mua nhà theo tiêu chuẩn theo "quan hệ" Cho tới thời điểm này, mức độ cạnh tranh thị trường bất động sản Hà Nội thấp Tp.HCM nhiều Chính vậy, mặt giá đất Hà Nội cao Tp.HCM Trong năm 2009, dù giá đất Tp.HCM giảm mạnh, giá đất Hà Nội có khu vực lại "sốt" Các doanh nghiệp niêm yết NTL, SJS Hà Nội thu lãi lớn nhờ bán đất dự án Tuy nhiên, nhìn xa hơn, thị trường bất động sản phía Bắc thị trường phát triển sau thị trường bất động sản phía Nam Điều có nghĩa xảy thị trường bất động phía Nam giảm giá, cạnh tranh chủ đầu tư chất lượng, tiếp thị dự án diễn thị trường phía Bắc Điều đến nguồn cung sản phẩm bất động sản dồi Tiến trình nhanh hay chậm phụ thuộc vào chế quản quản lý liên quan đến thủ tục triển khai dự án bất động sản nhanh hay chậm Tài liệu tham khảo: Hỏi đáp Luật đất đai – Tác giả: Lê Thành Châu, NXB Tư pháp Chiến lược đầu tư Bất Động Sản – Tác giả: Donald Trump Giáo trình: Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản – Tác giả: Nguyễn Tấn Bình Giáo trình: Đầu tư kinh doanh bất động sản – Tác giả: ThS: Ngô Thảo, trường ĐH Marketting 18 Giáo trình: Thẩm định dự án đầu tư xây dựng – Bất động sản – Tác giả: Lưu Trường Văn, trường ĐH Mở TP Hồ Chí Minh 19 ... nghề môi giới BĐS kinh tế thị trường Phân tích khác thị trường BĐS Hà Nội TPHCM Mặc dù quốc gia thị trường bất động sản Hà Nội TP HCM xuất nhiều khác biệt Trong thị trường bất động sản Hà Nội từ... hơn, thị trường bất động sản phía Bắc thị trường phát triển sau thị trường bất động sản phía Nam Điều có nghĩa xảy thị trường bất động phía Nam giảm giá, cạnh tranh chủ đầu tư chất lượng, tiếp thị. .. hấp dẫn đặc biệt bất động sản khu vực Nhiều chuyên gia bất động sản dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục có điều chỉnh, phân khúc thị trường nhà giá thấp, quy mô nhỏ doanh nghiệp trọng