Đang tải... (xem toàn văn)
Quyết định 50 2016 QĐ-UBND bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn tỉnh Bến Tre tài liệu, giáo án, bài giả...
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 ii DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 iii LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu ñộc lập của riêng tôi. Các số liệu trong luận án là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng. Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iv MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ viii CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU 1 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1 1.2 Tổng quan nghiên cứu 2 1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 2 1.2.2. Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu 6 1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án 12 1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án 12 1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1. ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2. Phạm vi nghiên cứu 13 1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở 15 2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới 15 2.1.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 20 2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 26 2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 26 2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở 28 2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới 52 CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2. Quy trình nghiên cứu 61 3.3. Phương pháp nghiên cứu 61 v CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua 70 4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây Công ty Luật Minh Gia https://luatminhgia.com.vn/ ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE -Số: 50/2016/QĐ-UBND CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Bến Tre, ngày 30 tháng năm 2016 QUYẾT ĐỊNH BAN HÀNH BẢNG GIÁ NHÀ, VẬT KIẾN TRÚC XÂY DỰNG MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE Căn Luật Tổ chức quyền địa phương ngày 19 tháng năm 2015; Căn Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật ngày 22 tháng năm 2015; Căn Luật Xây dựng ngày 18 tháng năm 2014; Căn Luật Giá ngày 20 tháng năm 2012; Căn Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; Căn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 06/2016/TT-BXD ngày 10 tháng năm 2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Căn Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; Theo đề nghị Giám đốc Sở Xây dựng Tờ trình số 1418/TTr-SXD ngày 27 tháng năm 2016 việc ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng địa bàn tỉnh Bến Tre QUYẾT ĐỊNH: Điều Ban hành kèm theo Quyết định Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng địa bàn tỉnh Bến Tre Điều Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng ban hành kèm theo Quyết định áp dụng trường hợp sau: Bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất có nhà, vật kiến trúc mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội lợi ích quốc gia, cộng đồng Tính giá trị tài sản nhà, vật kiến trúc quan hành chính, đơn vị nghiệp công lập Tính giá bán nhà, vật kiến trúc thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê, bán đấu giá nhà, bàn giao nhà Tính giá nhà, vật kiến trúc hoạt động tố tụng dân thi hành án dân Tính thuế, lệ phí nhà, vật kiến trúc quản lý hoạt động kinh doanh mua bán nhà, vật kiến trúc theo quy định pháp luật Điều Tổ chức thực LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia https://luatminhgia.com.vn/ Giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp Sở Tài ngành chức có liên quan hướng dẫn, kiểm tra việc thực Quyết định chịu trách nhiệm tham mưu giúp Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng sở biến động Chỉ số giá xây dựng Sở Xây dựng công bố, cụ thể sau: a) Định kỳ 03 năm điều chỉnh ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng địa bàn tỉnh Bến Tre b) 01 năm điều chỉnh, với trường hợp: Chỉ số giá xây dựng Sở Xây dựng công bố có biến động tăng 5% giảm 5% Trong trình triển khai thực Quyết định, có vấn đề phát sinh vướng mắc, địa phương, tổ chức, đơn vị, cá nhân có liên quan phản ánh kịp thời Sở Xây dựng để nghiên cứu, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét giải Điều Điều khoản thi hành Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh, Giám đốc Sở Xây dựng; Thủ trưởng sở, ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thành phố tổ chức đơn vị, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 10 năm 2016 thay Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh việc ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng áp dụng địa bàn tỉnh Bến Tre./ TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Trương Duy Hải BẢNG GIÁ NHÀ, VẬT KIẾN TRÚC XÂY DỰNG MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE (Ban hành kèm theo Quyết định số 50/2016/QĐ-UBND ngày 30 tháng năm 2016 Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre) Phần I BẢNG GIÁ CÁC LOẠI NHÀ, VẬT KIẾN TRÚC Số TT (1) I LOẠI NHÀ VÀ KẾT CẤU CHÍNH (2) Nhà tầng: Móng, cột, dầm bê tông cốt thép, tườn Nền lát gạch ceramic, mái bê tông Nền lát gạch ceramic, mái ngói Nền lát gạch ceramic, mái tole giả ngói LUẬT SƯ TƯ VẤN PHÁP LUẬT 24/7: 1900 6169 Công ty Luật Minh Gia https://luatminhgia.com.vn/ 10 11 12 13 14 15 16 II 10 11 12 13 III 10 11 12 13 14 15 Nền lát gạch ceramic, mái tole tráng kẽm Nền lát gạch ceramic, mái fbrôximăng Nền lát gạch bông, mái bê tông Nền lát gạch bông, mái ngói Nền lát gạch bông, mái tole giả ngói Nền lát gạch bông, mái tole tráng kẽm Nền lát gạch bông, mái fbrôximăng Nền xi măng gạch tàu, mái bê tông Nền xi măng gạch tàu, mái ngói Nền xi măng gạch tàu, mái tole giả ngói Nền xi măng gạch tàu, mái tole tráng kẽm Nền xi măng gạch tàu, mái fbrôximăng Có tường bao che xung quanh, tường ngăn p Nhà tầng: Móng, cột gạch; tường ngăn, tường ba Nền lát gạch ceramic, mái ngói Nền lát gạch ceramic, mái tole giả ngói Nền lát gạch ceramic, mái tole tráng kẽm Nền lát gạch ceramic, mái fbrôximăng Nền lát gạch bông, mái ngói Nền lát gạch bông, mái tole giả ngói Nền lát gạch bông, mái tôn tráng kẽm Nền lát gạch bông, mái fbrôximăng Nền xi măng gạch tàu, mái ngói Nền xi măng gạch tàu, mái tole giả ngói Nền xi măng gạch tàu, mái tole tráng kẽm Nền xi măng gạch tàu, mái fbrôximăng Có tường bao che xung quanh, tường ngăn p Nhà hai tầng: Móng, cột, dầm, sàn bê tông cốt thép, t Nền lát gạch ceramic, mái bê tông Nền lát gạch ceramic, mái ngói Nền lát gạch ceramic, mái tole giả ngói Nền lát gạch ceramic, mái tole tráng kẽm Nền lát gạch ceramic, mái fbrôximăng Nền lát gạch bông, mái bê tông Nền lát gạch bông, mái ngói ...CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài Với ñặc ñiểm riêng biệt mình, nhà sản phẩm ñặc thù ñược ñịnh giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm Trên thực tế việc ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà nhiều vấn ñề bất cập cụ thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà khách hàng phải tranh xếp hàng ñể ñăng ký mua hộ dự án Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia Lai… thành phố Hồ Chí Minh; dự án Nam Cường ñường Lê Văn Lương kéo dài Hà Nội năm 2009; ñó nhiều dự án nhà có chất lượng, ñiều kiện mua có vị trí tương ñồng, ñặc biệt số dự án cạnh vị trí dự án trên, chí ñược ñưa bán trước có khách hàng quan tâm Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng doanh nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà thương mại xây dựng mới, phương pháp lại ñược xây dựng quan ñiểm không thống nhà thương mại xây dựng mới, quan hệ cung cầu giá trị nhà thương mại xây dựng Một số doanh nghiệp ñã sử dụng kết số hàm hồi quy ñịnh giá, nhiên, thường mang tính cục vùng hay tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với thông số ñặc trưng cấu trúc ñô thị cụ thể ñưa dự báo quan trọng biến thiên giá nhà thương mại xây dựng quy mô toàn thành phố Vậy câu hỏi ñược ñặt là, mô hình ñịnh giá phù hợp với nhà thương mại xây dựng mới, cần có ñiều kiện ñể áp dụng hiệu mô hình Việt Nam Xuất phát từ lý ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.2.1 Cơ sở lý thuyết Hầu hết công trình nghiên cứu ñều dựa sở phương pháp, nguyên tắc quy trình xác ñịnh giá bất ñộng sản 1.2.2.2 Các phương pháp nghiên cứu Qua trình nghiên cứu tìm hiểu công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết nghiên cứu ñều ñược áp dụng hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính ñịnh lượng; ñó phần lớn nghiên cứu ñều thực nghiên cứu sâu vào tình cụ thể, ñồng thời thu thập số liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy 1.2.2.3 Các ñóng góp mối liên hệ công trình nghiên cứu - Cơ sở xác ñịnh giá nhà phương pháp xác ñịnh giá nhà tảng quan trọng làm ñể xác ñịnh ñược mức giá - Các nghiên cứu khoa học ñã tính phức tạp ñịnh giá nhà TMXD, giá nhà TMXD nói riêng giá BðS nói chung ảnh hưởng nhiều yếu tố - Các nhà khoa học ñã quy trình, nguyên tắc ñịnh gía BðS, nhiên chưa ñưa ñược quy trình nguyên tắc ñịnh giá nhà TMXDM 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu - Các nghiên cứu chưa có so sánh kiểm chứng mức nghiên cứu ñưa có thực phù hợp hoàn hảo mức doanh nghiệp ñưa hay không - Các nghiên cứu nêu lên vấn ñề tìm quy luật cho quan ñiểm thị trường cụ thể - Một số tác giả ñã áp ñặt quan ñiểm trước thực nghiên cứu, trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước kết nghiên cứu thiếu tính khách quan - Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà TMXDM chưa có nghiên cứu ñi vào nghiên cứu cách ñầy ñủ - Việc ñịnh giá nhà TMXDM chủ yếu kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá - Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có thống - Thế giới ñã ñưa mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, nhiên phù hợp với giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng ñiều kiện Việt nam chưa có nghiên cứu cụ thể 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án Phân tích ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà ở, từ ñó ñưa nhóm giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án - Làm tài liệu tham khảo cho người quan tâm ñến vấn ñề nhà thương mại xây dựng - Giúp cho nhà quản lý doanh nghiệp có thêm khoa học công tác ñịnh giá nhà thương mại xây dựng ñể tham khảo trình ñưa ñịnh quản lý kinh doanh 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu - Công tác ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà có vấn ñề bất cập tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến vấn ñề bất cập tồn ñó? - Giá nhà TMXDM ñược DNðTXD&KD nhà ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu thị trường ñảm bảo mục tiêu doanh nghiệp? - Những yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà chung cư TMXDM DNðTXD&KD BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án tiến sỉ - Luận Văn A-Z Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 ii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu ñộc lập riêng Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN iii tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 iv tiến sỉ - Luận Văn A-Z Viết thuê luận văn thạc sĩ, luận án Mail: luanvanaz@gmail.com Phone: 0972.162.399 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mô hình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hoàn Header Page of 123 BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2014 Footer Page of 123 Header Page of 123 DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LỤC MẠNH HIỂN ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI Ở CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mà SỐ: 62.34.01.02 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN HÀ NỘI, NĂM 2014 Footer Page of 123 ii Header Page of 123 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu ñộc lập riêng Các số liệu luận án trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận án LỤC MẠNH HIỂN Footer Page of 123 iii Header Page of 123 MỤC LỤC MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii DANH MỤC SƠ ðỒ, HÌNH VẼ .viii CHƯƠNG MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Tổng quan nghiên cứu 1.2.1 Tổng hợp công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu 1.2.2 Nhận xét ñánh giá công trình nghiên cứu 1.2.3 Những hạn chế khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu 11 1.3 Mục ñích, ý nghĩa luận án 12 1.3.1 Mục ñích nghiên cứu luận án 12 1.3.2 Ý nghĩa nghiên cứu luận án 12 1.3.3 Câu hỏi nghiên cứu 13 1.4 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 13 1.4.1 ðối tượng nghiên cứu 13 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 13 1.5 Các kết nghiên cứu dự kiến 13 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 15 2.1 ðịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 15 2.1.1 Khái niệm nhà thương mại ñịnh giá nhà thương mại xây dựng 15 2.1.2 Mục ñích, nguyên tắc ñặc ñiểm ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 20 2.2 Quy trình tổ chức phương pháp ñịnh giá nhà xây dựng doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 26 2.2.1 Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 26 2.2.2 Phương pháp ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 28 2.2.3 Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic) 37 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá thương mại xây dựng 52 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 59 3.1 Khung lý thuyết nghiên cứu cách tiếp cận nghiên cứu 59 3.2 Quy trình nghiên cứu 61 3.3 Phương pháp nghiên cứu 61 Footer Page of 123 iv Header Page of 123 CHƯƠNG THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 70 4.1 Tổng quan phát triển nhà Việt Nam thời gian qua 70 4.2 Thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 74 4.2.1 Thực trạng giá nhà thương mại Việt Nam 74 4.2.2 Thực trạng sách ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 78 4.2.3 Thực trạng mô hình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 82 4.2.3 Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư kinh doanh nhà 86 4.2.4 Thực trạng mục tiêu phương pháp ñịnh giá nhà thương mại doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 97 4.3 ðánh giá thực trạng ñịnh giá nhà thương mại xây dựng doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 114 4.3.1 Những kết ñã ñạt ñược 114 4.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 114 CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở 119 5.1 Xác ñịnh quan ñiểm ñịnh giá nhà TMXDM DNðTXD&KD nhà 119 5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá doanh nghiệp ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà 121 5.2.1 Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà TMXDM 121 5.2.2 Hoàn thiện xây dựng hệ thống sở liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà TMXDM TS. BÙI NGỌC TOÀN LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG TÁI BẢN LẦN 1 CÓ SỬA CHỮA, BỔ SUNG NHÀ XUẤT BẢN GIAO THÔNG VẬN TẢI HÀ NỘI 2008 2 GIỚI THIỆU VỀ TÁC GIẢ 1. Họ và tên tác giả: Bùi Ngọc Toàn 2. Ngày, tháng, năm sinh: 04 - 09 - 1968 3. Quá trình công tác: - Từ 5/1999 ñến 2/2004 là giảng viên Bộ môn Kinh tế Xây dựng, trường ðại học Giao thông Vận tải - Từ 2/2004 ñến nay là Giảng viên Bộ môn Dự án và Quản lý dự án, trường ðH GTVT - Từ 8/2005 ñến nay là Trưởng bộ môn Dự án và Quản lý dự án. 4. Bảo vệ luận án Tiến sỹ kinh tế ngày 03 tháng 06 năm 1998, hội ñồng bảo vệ: K114.05.08, tại trường Tổng hợp quốc gia ðường sắt Mát-xcơ-va. Chuyên ngành: Kinh tế Xây dựng. ðề tài: "Quản lý ñầu tư vào phát triển mạng lưới ñường sắt Việt nam". 5. ðiện thoại, email: - Nhà riêng: (04) 846 41 68 - Mobile: 0913 283 813 - Email: buingoctoan4968@yahoo.com 6. Các từ khoá: dự án, quản lý, ñầu tư, xây dựng, công trình, giao thông, thẩm ñịnh, rủi ro, hiệu quả 3 LỜI NÓI ðẦU Môn học "Lập và phân tích dự án ñầu tư xây dựng công trình giao thông" nằm trong hệ thống các môn học thuộc chuyên ngành "Dự án và Quản lý dự án xây dựng công trình giao thông", Khoa Công trình, Trường ðại học Giao thông Vận tải. Môn học này nhằm cung cấp cho sinh viên kiến thức về lập dự án ñầu tư xây dựng giao thông. ðể sinh viên cũng như các bạn ñọc khác có thể hiểu sâu và thực hành các công việc liên quan ñến lập dự án, giáo trình không chỉ ñề cập tương ñối ñầy ñủ các khía cạnh phân tích dự án mà còn gắn những lý luận này với những bài tập cụ thể và một dự án xây dựng công trình giao thông tiêu biểu: công trình xây dựng cầu Thanh trì. Thời gian lên lớp của môn học dành cho các sinh viên chuyên ngành là 75 tiết. Tác giả xin chân thành cảm ơn tất cả những người ñã giúp ñỡ cho giáo trình ñược xuất bản, trước hết là lãnh ñạo Trường ðại học Giao thông Vận tải, Hội ñồng khoa học nhà trường, các tác giả của các tài liệu mà giáo trình ñã tham khảo và sử dụng. Trong lần xuất bản này tác giả ñã cập nhật thông tin và bổ sung một số vấn ñề cần thiết, tuy nhiên, dù ñã có rất nhiều cố gắng nhưng chắc chắn cũng không thể tránh khỏi thiếu sót. Tác giả rất mong ñược sự góp ý của các ñồng nghiệp, của anh chị em sinh viên và tất cả bạn ñọc ñể tiếp tục hoàn chỉnh trong lần tái bản sau. Mọi ñóng góp xin gửi về ñịa chỉ: Bộ môn: "Dự án và Quản lý dự án", Khoa Công trình, Trường ðại học Giao thông Vận tải. Hà Nội, tháng 5 năm 2008 TÁC GIẢ 4 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CÁC TỪ VIẾT TẮT BTƯST CP DA ðTM GTVT JICA QL MMTB NCKT NCTKT Nð XDCB XHCN TSCð TK - BV - TC TK - KT TK - KT - TC bê-tông ứng suất trước Chính phủ dự án ñánh giá tác ñộng môi trường giao thông Công ty Luật Minh Gia https://luatminhgia.com.vn/ ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE -Số: 54/2016/QĐ-UBND CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Bến Tre, ngày 17 tháng 10 năm 2016 QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC THÀNH LẬP BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG TỈNH BẾN TRE ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE Căn Luật Tổ chức quyền địa phương ngày 19 tháng năm 2015; Căn Luật Xây dựng ngày 18 tháng năm 2014; Căn Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật ngày 22 tháng năm 2015; Căn Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28 tháng năm 2012 Chính phủ quy định thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị nghiệp công lập; Căn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 Chính phủ việc quản lý dự án đầu tư xây dựng; Căn Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14 tháng 02 năm 2015 Chính phủ quy định chế tự chủ đơn vị nghiệp công lập; Căn Thông tư số 16/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn thực số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng; Theo đề nghị Giám đốc Sở Giao thông vận ... xây dựng áp dụng địa bàn tỉnh Bến Tre. / TM ỦY BAN NHÂN DÂN KT CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Trương Duy Hải BẢNG GIÁ NHÀ, VẬT KIẾN TRÚC XÂY DỰNG MỚI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BẾN TRE (Ban hành kèm theo Quyết định. .. kiến trúc xây dựng sở biến động Chỉ số giá xây dựng Sở Xây dựng công bố, cụ thể sau: a) Định kỳ 03 năm điều chỉnh ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây dựng địa bàn tỉnh Bến Tre b) 01 năm... hành Quyết định Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 10 năm 2016 thay Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21 tháng năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh việc ban hành Bảng giá nhà, vật kiến trúc xây