CHƯƠNG 5: KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Nhóm thực hiện: TRẦN THỊ HẰNG TRẦN THỊ NGỌC TÂM DƯƠNG DUY HÙNG HUỲNH QUANG BẢO TÔ ANH VŨ MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU  Tìm hiểu tổng quan lãi suất điều chỉnh  Tìm hiểu khoản vay chấp bất động sản có điều chỉnh chế toán khoản vay  So sánh lãi suất cố định lãi suất thả vay chấp NỘI DUNG TRÌNH BÀY I Tổng quan lãi suất điều chỉnh II Các hình thức vay chấp BĐS có điều chỉnh chế toán khoản vay + PLAM + ARM III Mối quan hệ rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ phần bù rủi ro vay chấp IV So sánh lãi suất cố định lãi suất thả vay chấp BĐS TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI • Lãi suất thả nổi: lãi suất điều chỉnh theo thời kỳ, biến đổi theo thời gian Mức điều chỉnh kỳ điều chỉnh lãi suất theo thỏa thuận khách hàng ngân hàng (không trái với Pháp luật) quy định rõ Hợp đồng vay vốn Thông thường kỳ điều chỉnh lãi suất 03 tháng/lần, 06 tháng/lần năm/lần • Lãi suất cho vay (lãi suất cho vay NHNN công bố tại thời điểm điều chỉnh) + biên độ lợi nhuận • Lãi suất bản là mức lãi suất sàn NHNN công bố sở để tổ chức cho vay xác định biên độ lợi nhuận từ hoạt động cho vay họ TỔNG QUAN VỀ LÃI SUẤT THẢ NỔI • Lãi suất cố định: lãi suất ấn định mức cụ thể Hợp đồng vay vốn, không chịu tác động biến động lãi suất thị trường Lãi suất không thay đổi suốt thời gian vay vốn ngân hàng Thông th ường áp d ụng cho vay ng ắn hạn CÁC HÌNH THỨC VAY THẾ CHẤP BĐS CÓ ĐIỀU CHỈNH • • KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM) Là khoản vay toán để điều chỉnh lạm phát. Lãi suất khoản chấp điều chỉnh mức giá (PLAM) không thay đổi, khoản nợ gốc chưa toán thay đổi định kỳ dựa tỷ lệ lạm phát. Những điều chỉnh thực dựa vận động số giá thích hợp, chẳng hạn Chỉ số giá tiêu dùng (CPI).  • Đặc điểm:     Lãi suất cố định suốt thời gian vay Dư nợ điều chỉnh định kỳ theo số giá Khoản toán định kỳ thay đổi Chi phí sử dụng vốn thực tế thay đổi KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM)  Cơ chế toán Ví dụ: • • • • Khoản vay: 1.000$  (1) tính toán dư nợ cho vay cuối kỳ việc sử dụng lịch trình khấu hao dựa lãi su ất 10% cho k ỳ h ạn l ại, (2) ều chỉnh lại dư nợ cho vay thay đổi số CPI kỳ, (3) tính toán kho ản toán m ới th ời h ạn vay lại Thời hạn : năm Lãi suất 10% Dư nợ hàng năm lập theo số giá tiêu dùng CPI dư nợ điều chỉnh đầu năm CPI năm 1,2,3 5%, 6%, 7% Khấu trừ toàn phần KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM) • • PLAM có liên quan đến mối quan hệ khoản toán khoản vay thu nhập người vay • • Khoản toán định kỳ tăng cao Nếu số CPI tăng mạnh  lạm phát tăng mạnh, thu nhập người vay tăng chậm ngắn hạn, gánh nặng toán tăng lên người vay khó khăn việc toán khoản vay Mức giá lựa chọn để lập mục tính toán CPI thường đo sở lịch sử KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM) Ưu điểm: • Đối với người vay: – Lãi suất xác định khoảng thời gian vay lãi suất cố định Như người vay tính toán khoản toán theo định kỳ thời gian vay • – Dư nợ điều chỉnh theo số giá, nên số giá giảm số tiền người vay phải trả giảm, có lợi cho người vay – Hạn chế rủi ro lãi suất lãi suất thị trường thay đổi theo xu hướng tăng Đối với bên cho vay: – – – Lãi suất xác định thời gian vay lãi suất cố định nên xác định nguồn lãi thu theo định kỳ Khi số giá tăng , khoản tiền người vay phải trả gia tăng có lợi cho bên cho vay Hạn chế rủi ro lãi suất lãi suất thị trường thay đổi theo xu hướng giảm KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM) Nhược điểm: •Đối với người vay: –Người vay phải toán tiền lãi theo mức lãi suất cố định, dư nợ lại điều chỉnh nên khoản phải trả thay đổi thời gian vay –Khi số giá tăng số tiền người vay phải trả gia tăng gây tổn thất cho người vay –Người vay phải gánh chịu rủi ro lạm phát số giá thay đổi •Đối với bên cho vay: –Lãi suất theo lãi suất ấn định dư nợ lại điều chỉnh theo số giá nên số giá giảm làm tổn thất cho bên cho vay –Khi lãi suất thị trường tăng lên bên cho vay chịu tổn thất mức lãi suất cố định Hình 5-2 Mối quan hệ rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ phí bảo hiểm rủi ro SO SÁNH GIẢ ĐỊ NH CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP ARM VÀ FRM Nội dung ARM I ARM II ARM III FRM 8% 9% 11% 14% 30 30 30 30 năm năm năm — 2% 2% 2% — năm năm năm — 2% 2% 2% 2% 7.5% — — (a) Lãi suất ban đầu, tỷ lệ bắt đầu (b) Thời gian cho vay (c) Kỳ hạn công cụ làm tăng số (d) Biên độ (e) Thời gian điều chỉnh (f) Số điểm (g) Trần toán không (h) Trần Lãi suất không không 2%, 5%* — — Có — — (i) Khoản khấu trừ âm Ví dụ khoản vay 60.000$ với thời hạn 30 năm Giả định lãi suất ARM điều chỉnh hàng năm Do đó, điều chỉnh xảy vào đầu năm thứ hai Vào thời điểm đó, lãi suất khoản vay xác định số chứng khoán Kho bạc Hoa Kỳ năm, cộng với biên độ % • Giả định số chứng khoán Kho bạc năm 10, 13, 15 10% năm tới ARM I: KHÔNG CÓ MỨC TRẦN THANH TOÁN, LÃI SUẤT • Xem xét ARM (1) Năm (2) (3) Chỉ số + (4) Biên độ = (5) (6) ƚ Lãi suất Thanh toán Số dư * 8% $440,26 $59.499 10% 2% 12 614,25 59.255 13 15 752,27 59.106 15 17 846,21 58.990 10 12 617,60 58.639 ARM II: TRẦN THANH TOÁN VÀ KHẤU TRỪ ÂM • Giả định mức tỷ lệ tăng tối đa 7.5%/năm ARM II bao gồm giới hạn toán khấu trừ âm (1) (2) Năm bắt đầu Số d (3) (4) Thanh toán giới hạn Thanh toán giới hạn mức 7,5% (làm tròn) $60,000 482.77 482.77 59,590 615.18 518.98 60,566 768.91 557.90 63,128 903.79 599.74 66,952 700.96 644.72 (5) (6) (7) Lãi suất hàng tháng Lãi hàng tháng Trả góp hàng tháng (5) x (2) (4) - (8) (6) Lãi kép hàng tháng (9) Trả góp hàng năm (kết thúc năm) từ (5) (7) x (8) 0.09 12 $450.00 $32.77 12.507596 $409.87 0.12 12 595.90 (76.92) 12.682503 (975.54) 0.15 12 757.08 (199.18) 12.860378 (2,561.53) 0.17 12 894.31 (294.57) 12.980582 (3,823.69) 0.12 12 669.52 (24.80) 12.682503 (314.53) Năm Chỉ số Lợi nhuận Lãi suất Số dư đầu năm Thanh toán Trả góp Số dư năm cuối năm * 9% $60.000 $482,77 409,87 $59.590 10% 2% 12 59.590 518,98 (975,54) 60.566 13 15 60.566 557,90 (2.561,53) 63.128 15 17 63.128 599,74 (3,823,69) 66.952 10 12 66.952 644,72 (314,53) 67.267 B ng 5-6 : ARM II : S d cho vay toán t i m c tr n 7,5% m i n ăm (kh u tr âm) ARM III: LÃI SUẤT TRẦN • Trong ARM III, gia tăng lãi suất giới hạn 2% lần điều chỉnh tổng cộng 5% suốt thời hạn vay • Nếu lãi suất vượt mức trần, toán bị hạn chế Do đó, trần lãi suất hoạt động trần toán lãi suất tối đa xác định mức toán tối đa hợp đồng cho vay chấp Điều có nghĩa số cộng với biên độ vượt giới hạn, người cho vay số tiền lãi trần lãi suất Hình 5-7 : ARM III Trần lãi suất 2%, %( cho phép kh ấu trừ âm) Năm Chỉ số + Biên độ điều Lãi suất Thanh toán Số dư 11% 571,39 59.730 chỉnh 12% 12 616,63 59.485 15 14 708,37 59.301 17 16 801,65 59.159 12 12 619,37 58.807 •• Lãi suất ban đầu: ARM I ARM II ARM III FRM Khoản vay FRM có lãi suất cố định suốt thời gian vay, lãi suất FRM bao gồm tất rủi ro mức cao nhất, nên lãi suất thời gian đầu cao • Khoản vay ARM III có lãi suất cao ARM II ARM I, khoản vay ARM III có điều khoản trần lãi suất, tăng lãi suất có giới hạn, giảm rủi ro lãi suất người vay, lãi suất thị trường tăng mạnh chuyển rủi ro sang bên cho vay Bên cho vay đòi hỏi lãi suất ban đầu cao đề bù đắp rủi ro • Khoản vay ARM II có lãi suất cao ARM I, khoản vay ARM II có điều khoản trần toán, khấu trừ âm Bên cho vay không thu đủ khoản lãi phát sinh, phải tạm hoãn thu, nợ gốc gia tăng đồng nghĩa với mức rủi ro tính tài sản tăng, đòi hỏi phần bù rủi ro cao khoản vay ARM I, lãi suất cao • Khoản vay ARM I có lãi suất ban đầu thấp nhất, điều khoản ưu đãi SO SÁNH LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH  Lãi suất cố định Ưu điểm  o o  o Bên cho vay: - Xác định nguồn thu nhập chắn suốt thời gian cho vay - Lãi suất cho vay thường cao so lãi suất điều chỉnh Bên vay: Chi phí sử dụng vốn vay xác định, tính toán khoản toán định kỳ để cân đối kế hoạch tài o o Không bị tác động biến động lãi suất thị trường Hạn chế rủi ro vỡ nợ Nhược điểm  o  o o o Bên cho vay: Trường hợp lãi suất thị trường tăng, bên cho vay chịu tổn thất không thu lãi cao  rủ ro lãi suất Bên vay: Trường hợp lãi suất giảm, bị thiệt hại tài toán khoản vay Đòi hỏi người vay phải có thu nhập ổn đinh, đảm bảo khả toán Lãi suất cho vay cao bị hạn chế điều khoản trả trước  Lãi suất điều chỉnh Ưu điểm  o  o o Bên cho vay: Áp dụng lãi suất điều chỉnh phù hợp điều kiện kinh tế có nhiều biến động  hạn chế rủi ro lãi suất… Bên vay: Có thể hưởng lãi suất ưu đãi ban đầu theo thỏa thuận Trường hợp lãi suất điều chỉnh giảm, khoản toán định kỳ thấp Nhược điểm  o o o  o o Bên cho vay: Không loại trừ hết rủi ro lãi suất thị trường biến động sau điều chỉnh lãi suất Khoản thời gian điều chỉnh lâu, rủi ro lãi suất người cho vay lớn Phải theo dõi tình hình tài khách hàng để hạn chế rủi ro vỡ nợ có biến động lãi suất Bên vay: Khách hàng khó khăn chủ động mặt tài lãi suất điều chỉnh tăng từ kỳ sau Trường hợp lãi suất thị trường điều chỉnh biến động tăng, người vay phải trả khoản toán định kỳ cao  rủi ro vỡ nợ cao Chỉ tiêu FRM ARM Thời điểm xác định lãi suất Ấn định thời điểm vay Điều chỉnh thời kỳ Lãi suất thời gian vay Duy trì suốt thời gian vay Định kỳ thay đổi Biến động lãi suất Không biến động Tăng giảm Rủi ro lãi suất Thấp Cao Rủi ro vỡ nợ Thấp Cao Khoản toán định kỳ Xác định trước Xác định khoản thời gian Mức độ ưa thích rủi ro người vay Không thích rủi ro Ưu thích rủi ro Khoản vay áp dụng Ngắn hạn Trung dài hạn ... lãi suất điều chỉnh  Tìm hiểu khoản vay chấp bất động sản có điều chỉnh chế toán khoản vay  So sánh lãi suất cố định lãi suất thả vay chấp NỘI DUNG TRÌNH BÀY I Tổng quan lãi suất điều chỉnh II... 6.5%/12 KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH  Khoản vay chấp ARM 3/1, 5/1, 7/1 Đặc điểm:    Kết hợp khoản vay chấp lãi suất cố định khoản vay chấp lãi suất điều chỉnh Trong thời gian đầu áp... gian vay vốn ngân hàng Thông th ường áp d ụng cho vay ng ắn hạn CÁC HÌNH THỨC VAY THẾ CHẤP BĐS CÓ ĐIỀU CHỈNH • • KHOẢN VAY THẾ CHẤP LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH CÓ DƯ NỢ ĐIỀU CHỈNH THEO MỨC GIÁ (PLAM) Là khoản