CHỦ ĐỀ: THUÊ VÀ MUA BẤT ĐỘNG SẢN I Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản Thuê bất động sản: Trong hoạt động kinh doanh sản xuất doanh nghiệp cần sử dụng mặt bằng, không gian để làm trụ sở làm việc, nhà xưởng để sản xuất, nhà kho để chứa hàng… doanh nghiệp thuê bất động sản phù hợp với nhu cầu Thuê tài sản nói chung bao gồm loại: • Thuê tài chính: Theo văn luật pháp nước ta hành, tìm hiểu ý nghĩa Thuê tài theo định nghĩa Cho thuê tài quy định Nghị định phủ số 16/2001/NĐ-CP, ban hành ngày 2/5/2001, cụ thể sau: Cho thuê tài hoạt động tín dụng trung dài hạn thông qua việc cho thuê máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển động sản khác sở hợp đồng cho thuê bên cho thuê với bên thuê Bên cho thuê cam kết mua máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển động sản khác theo yêu cầu bên thuê nắm giữ quyền sở hữu tài sản cho thuê Bên thuê sử dụng tài sản thuê toán tiền thuê suốt thời hạn thuê hai bên thoả thuận Đặc điểm thuê tài chính: o Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê hết thời hạn thuê; o Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước tính thấp giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê; o Thời hạn thuê tài sản tối thiểu phải chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế tài sản cho dù chuyển giao quyền sở hữu; o Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị khoản toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý tài sản thuê; o Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà có bên thuê có khả sử dụng không cần có thay đổi, sửa chữa lớn • Thuê hoạt động: Để hiểu Thuê hoạt động, cần biết đến Chuẩn mực kế toán số 06, ban hành công bố theo Quyết định số 165/2002/QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 Bộ trưởng Bộ Tài chính, theo đó, Thuê hoạt động thuê tài sản thuê tài Thuê tài sản phân loại thuê hoạt động nội dung hợp đồng thuê tài sản chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản Thuê tài sản quyền sử dụng đất thường phân loại thuê hoạt động quyền sử dụng đất thường có thời gian sử dụng kinh tế vô hạn quyền sở hữu không chuyển giao cho bên thuê hết thời hạn thuê Như vậy, theo định nghĩa trên, xác định, thuê bất động sản thuê hoạt động Mua bất động sản: Để đáp ứng nhu cầu trên, việc thuê bất động sản doanh nghiệp mua bất động sản phù hợp với nhu cầu II Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản Yêu cầu mặt không gian: Khi mà nhu cầu không gian doanh nghiệp nhiều so với việc sở hữu hoàn toàn bất động sản định thuê phù hợp Lượng không gian thời gian cần thiết: Khi tuổi thọ kỳ vọng tài sản vượt thời gian sử dụng dự kiến công ty, công ty thường chọn giải pháp thuê Khả chịu rủi ro: Giá trị lại bất động sản bị ảnh hưởng thay đổi giá trị nội tài sản Khi định sở hữu bất động sản mang lại rủi ro lớn nên thuê Chuyên môn quản lý: Doanh nghiệp chuyên môn việc quản lý tài sản bất động sản dẫn đến việc sử dụng không hiệu bất động sản Khi doanh nghiệp nên thuê bất động sản Bảo trì: Các tòa nhà, kho xưởng cần bảo trì người cho thuê, doanh nghiệp cần đảm bảo chi phí bảo trì không lớn không phải chấp nhận khoản giá thuê cao Tòa nhà phục vụ mục đích đặc biệt: Các công ty có nhiều khả sở hữu tòa nhà "tùy chỉnh" cho hoạt động họ, gọi tòa nhà phục vụ mục đích đặc biệt, giá trị lại bất động sản cao bình thường Khi đó, doanh nghiệp có xu hướng định sở hữu thay thuê Cân nhắc thuế: Các ưu đãi thuế khuyến khích cá nhân sở hữu bất động sản cho doanh nghiệp thuê lại Tuy nhiên, đạo luật thuế năm 1986 xóa bỏ điều Nhìn chung, nay, thuế có ảnh hưởng định thuê hay sở hữu Tiếp cận thị trường vốn: Các công ty có xếp hạng tín dụng cao có khoản nợ vốn cổ phần không bảo đảm với chi phí thấp Điều có xu hướng làm cho việc sở hữu thích hợp lãi suất thuê phải bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu Mặt khác, công ty có chi phí vốn tìm thấy việc cho thuê hấp dẫn so với sở hữu Kiểm soát: Công ty muốn kiểm soát bất động sản cách sở hữu tài sản số lý Ví dụ, công ty kinh doanh địa điểm cụ thể mà xây dựng thiện chí khó chuyển sang địa điểm khác Khi đó, định sở hữu hợp lý 10 Ảnh hưởng đến báo cáo tài chính: Những mục đích tài có tác động đáng kể định sở hữu so với thuê Các nhà quản trị không nhận bất động sản công ty có giá trị giá trị sổ sách Vì vậy, họ sử dụng bất động sản không hiệu Như vậy, tùy theo mục tiêu nhà quản trị mong muốn việc xây dựng bảng cân đối kế toán doanh nghiệp, họ đưa định thuê hay mua bất động sản 11 Tài trợ vốn ngoại bảng: Một hợp đồng thuê hoạt động không ảnh hưởng đến bảng cân đối kế toán công ty Và hợp đồng thuê tài ghi nhận bảng cân đối kế toán tài sản dài hạn nợ dài hạn Vì không muốn tăng tỷ lệ nợ / tài sản công ty Các công ty muốn hợp đồng thuê hoạt động Một hợp đồng thuê tài cần có bốn điều kiện: i Thời gian thuê kéo dài 75% thời gian tài sản, ii Hoặc chuyển quyền sở hữu cho bên thuê vào cuối thời hạn thuê, iii Hoặc có quyền chọn “mua mặc cả”, iv Nếu giá trị khoản toán cho thuê hợp đồng vượt 90% giá trị thị trường hợp lý tài sản thời điểm ký kết hợp đồng Nếu bất động sản không liên quan đến hoạt động kinh doanh công ty, công ty sử dụng công ty không hợp để sở hữu bất động sản mà không ảnh hưởng đến bảng cân đối kế toán hợp Tuy nhiên, hướng dẫn FASB sửa đổi để hạn chế việc Các công ty muốn sử dụng công ty không hợp để giữ bất động sản bảng cân đối kế toán phải sở hữu 50% công ty con, có nghĩa họ phải từ bỏ quyền kiểm soát công ty 12 Vấn đề “Giá trị ẩn”: Khi giá trị bất động sản không phản ánh giá cổ phiếu, doanh nghiệp dễ bị thâu tóm người có khả mua công ty với giá hời sau bán tài sản bị định giá thấp Việc đánh giá thấp dẫn đến việc bán bất động sản trực tiếp với việc di dời lớn, số khác bán thuê lại, số khác cho chiến lược tái tài trợ tài trợ để nắm bắt giá trị ẩn Công ty giảm chi phí thuê vấn đề giá trị ẩn tương lai việc sử dụng hợp đồng thuê liên doanh Các phương pháp cho phép công ty tham gia vào việc đánh giá dự án bất động sản họ người thuê chính, tránh chi phí liên quan đến cam kết vốn lớn bất động sản Chi phí cho nhà đầu tư bên để xác định giá trị bất động sản đủ lớn để đảm bảo khoản giảm giá lớn, đặc biệt quản lý (1) giá trị bất động sản (2) biết thất bại việc thông báo cho nhà đầu tư Thứ hai, nhà đầu tư chiết khấu mức đặc biệt họ tin ban quản lý ý định bán phát triển bất động sản Các nhà đầu tư kiểm soát cần thiết để nhận giá trị ẩn Thứ ba, trường hợp thuê hoạt động bất động sản, thực tế quản lý cố chấp việc sử dụng tài sản với giá trị sử dụng thay cao hoạt động có lợi nhuận thấp dẫn đến việc giảm giá lớn cổ phiếu lần nữa, quản lý không báo hiệu cho thị trường ý định bán chuyển đổi tài sản Tóm lại, khả không hiệu thị trường, vấn đề thông tin kiểm soát gây chênh lệch lớn giá cổ phiếu giá trị bất động sản Thứ nhất, công ty lớn có tài sản phân tán, chi phí cho nhà đầu tư để xác định giá trị lớn Thứ hai, thị trường biết giá trị tài sản, việc liệu ban lãnh đạo có thực bước để nhận giá trị lựa chọn bất động sản thực hiện, khiến nhà đầu tư chiết khấu nhiều tài sản việc thiết lập giá cổ phiếu Phân tích dòng tiền Thuê – Mua Bất động sản III Thuê Sở hữu – Một ví dụ Để minh họa định sở hữu xem tốt thuê bất động, xem xét ví dụ sau đây: Giả sử Doanh nghiệp XYZ xem xét mở văn phòng khu vực thị trường với thông tin sau:  Doanh số hàng năm tăng lên: 1.500.000$;  Giá vốn hàng bán ước tính (50% doanh thu): 750.000$;  Tổng chi phí DN tăng thêm (Bao gồm Chi phí bán hàng, Chi phí quản lý doanh nghiệp không bao gồm chi phí mua thuê văn phòng): 200.000$/năm  Số tiền đầu tư cho đồ nội thất, thiết bị văn phòng (không bao gồm chi phí mua thuê văn phòng): 1.300.000$  Thuế suất thuế TNDN: 30%  Chi phí vận hành, bảo trì BĐS (50% giá thuê BĐS): 90.000$/năm XYZ có phương án lựa chọn: Phương án 1: Mua văn phòng mới:  Giá mua BĐS: 1.800.000$ Bao gồm: • Phần đất: 225.000$ • Phần xây dựng: 1.575.000$  Thời gian khấu hao: 31,5 năm  Giá bán BĐS sau 15 năm: 3.000.000$  Vay chấp BĐS trả lãi hang năm, gốc trả cuối kỳ vào năm thứ 15: 1.369.000$ (76% giá mua BĐS)  Vốn tự có: 431.000$  Lãi suất vay chấp: 10%/năm Phương án 2: Thuê văn phòng giống văn phòng XYZ dư định mua:  Giá thuê BĐS (thuê ròng tuyệt đối) : 180.000 $/ năm  Thời gian thuê: 15 năm Dòng tiền từ thuê Dòng tiền hoạt động Thuê $1.500.000 750.000 750.000 Doanh thu Giá vốn hàng bán Lãi gộp Trừ Chi phí hoạt động Kinh doanh Bất động sản Trừ: Thanh toán tiền 200.000 90.000 180.000 thuê Thu nhập chịu thuế Thuế Thu nhập sau thuế Dòng tiền sau thuế Năm IRR $280.000 84.000 $196.000 $196.000 Tổng hợp dòng tiền sau thuế Chi phí Dòng tiền 1-15 $ (1.300.000) $196.000 12,5% Bảng cho thấy việc tính toán dòng tiền sau thuế liên quan đến việc mở văn phòng sử dụng không gian cách thuê Chi tiền mặt ban đầu 1,3 triệu USD chi phí trả trước cho việc thiết lập văn phòng Dòng tiền sau thuế hàng năm 196.000 USD nhận năm 15 năm Chúng giả định XYZ đóng cửa văn phòng kết thúc hợp đồng thuê, đồ đạc thiết bị giá trị lại Tỷ suất lợi nhuận sau thuế 12,5% giả định chi phí hội, tỷ lệ tái đầu tư sau thuế thu 1,3 triệu USD, XYZ chọn thuê sở hữu tòa nhà văn phòng Đây tỷ suất lợi nhuận sau thuế mà XYZ so sánh với lựa chọn đầu tư khác có rủi ro cân nhắc liệu cần đầu tư 1,3 triệu USD cần thiết để mở văn phòng Dòng tiền từ sở hữu Hoạt động hàng năm Doanh thu Giá vốn hàng bán $1.500.000 750.000 750.000 Lãi gộp Trừ: Chi phí hoạt động Kinh doanh Bất động sản Thanh toán tiền vay Trừ: Lãi vay Khấu hao Thu nhập chịu thuế Trừ: Thuế Thu nhập sau thuế Cộng: Khấu hao Dòng tiền 200.000 90.000 136.900 50.000 273.100 81.930 191.170 50.000 $241.170 Bán vào cuồi thời kỳ thuê Thu hồi Số dư cầm cố Khoản thu hồi Cơ sở Lợi nhuận Thuế Dòng tiền Năm Dòng tiền IRR $3.000.000 (1.369.000) $3.000.000 (1.050.000) $1.950.000 (585.000) $1.046.000 Tính toán Tổng hợp IRR Chi phí Dòng tiền 1-15 ($1.731.000) $241.170 12,95% Thu nhập 15 $1.046.000 Bảng15-2 cho thấy dòng tiền sau thuế từ việc mở văn phòng với giả định sở hữu Khoản tiền mặt ban đầu 1.731.000 USD bao gồm vốn chủ sở hữu đầu tư vào tòa nhà văn phòng trị giá 431.000 USD chi phí trả trước khác 1,3 triệu USD Trong 15 năm đầu tiên, dòng tiền sau thuế 241.170 USD Dòng tiền sau thuế từ việc bán bất động sản 1.046.000 USD IRR sau thuế theo kịch 12,95% Lợi nhuận cao chút so với tỷ suất lợi nhuận sau thuế 12,50% XYZ chọn thuê không gian thể Bảng15-1 Lợi nhuận cho thấy sở hữu tốt so với thuê Tuy nhiên, lưu ý tỷ suất lợi nhuận 12,95% tỷ suất lợi nhuận sau thuế vốn đầu tư mở văn phòng (1,3 triệu USD) vốn chủ sở hữu đầu tư thêm vào để sở hữu tòa nhà (431.000 USD) Đó là, tỷ suất lợi nhuận cho hai định đầu tư kết hợp: (1) mở văn phòng (2) sở hữu tòa nhà văn phòng Mặc dù tỷ suất lợi nhuận liên quan đến sở hữu tòa nhà văn phòng lớn thuê, rủi ro lớn hơn, tùy thuộc vào rủi ro việc nắm giữ bất động sản khoản đầu tư Để đánh giá rủi ro rõ nữa, phải tách tỷ suất lợi nhuận sau thuế liên quan đến việc đầu tư vào bất động sản Dòng tiền từ sở hữu so với thuê Cho đến nay, giải hai định liên quan Quyết định liệu doanh nghiệp có nên mở rộng hoạt động cách đầu tư thêm kinh phí để sử dụng thêm không gian văn phòng Quyết định thứ hai làm để trả tiền cho việc sử dụng không gian Trong phân tích trước, tính toán tỷ suất lợi nhuận theo hai giả định khác cách doanh nghiệp chi trả cho việc sử dụng không gian Giả sử tỷ suất lợi nhuận hai lựa chọn đáp ứng tiêu chí đầu tư doanh nghiệp, doanh nghiệp nên định sử dụng không gian Tuy nhiên, điều không rõ ràng, liệu rủi ro tỷ suất lợi nhuận có giống hai cách để sử dụng không gian không Trong ví dụ này, hai kịch liên quan đến việc sử dụng tòa nhà có tiềm bán hàng chi phí bất động sản Tuy nhiên, thấy, định sở hữu không gian liên quan đến việc đầu tư vốn chủ sở hữu thêm vào bất động sản điều không cần thiết thuê Để xem xét chặt chẽ đầu tư vốn chủ sở thêm vào bất động sản với định sở hữu so với thuê, phải xem xét khác biệt dòng tiền doanh nghiệp thuê không gian so với sở hữu không gian Bảng15-3 tái lại dòng tiền sau thuế theo kịch thuê sở hữu tính toán khác biệt dòng tiền Trong 15 năm đầu tiên, dòng tiền sau thuế 241.170 USD năm bất động sản sở hữu, so với 196.000 USD năm bất động sản thuê - khác biệt 45.170 Doanh nghiệp thu đươc dòng tiền 1.046.000 USD từ việc bán họ chọn sở hữu tài sản Khi đưa định thuê so với sở hữu, nhớ khối lượng bán hàng chi phí hoạt động liên quan đến việc tạo doanh thu giống cho dù không gian thuê hay sở hữu Do đó, định thuê sở hữu nên dựa vào khác biệt dòng tiền theo hai phương án 5 Lợi nhuận từ sở hữu so với thuê Dòng tiền từ hoạt động Sở hữu Doanh thu Giá vốn hàng bán Lãi gộp Chi phí hoạt động Kinh doanh Bất động sản Thanh toán tiền vay Lãi vay Khấu hao Thu nhập chịu thuế Thuế Thu nhập sau thuế Cộng: khấu hao Dòng tiến sau thuế Chênh lệch (Sở hữu – Đi thuê) Đi thuê 1.500.000 750.000 750.000 1.500.000 750.000 750.000 200.000 90.000 200.000 90.000 180.000 136.900 50.000 273.100 81.930 191.170 50.000 241.170 (180.000) 136.900 50.000 (6.900) (2.070) (4.830) 50.000 45.170 280.000 84.000 196.000 196.000 Dòng tiền từ bán hàng Thu hồi được/tự có Số dư cầm cố Khoản thu hồi Cơ Thu hồi Thuế Dòng tiền sau thuế Năm Tự có - thuê mượn IRR 3.000.000 (1.369.000) 3.000.000 (1.050.000) 1.950.000 (585.000) 1.046.000 Tổng hợp dòng tiền sau thuế Bên Dòng tiền 1-15 (431.000,00)$ 45.170,00$ 13,79% Thu hồi 15 1.046.000,00$ Nhớ lại việc đầu tư vốn chủ sỡ hữu cần thiết để sở hữu bất động sản 431.000 USD Dựa khoản đầu tư dòng tiền mặt gia tăng 45.170 USD năm 1.046.000 USD vào năm 15 (sở hữu so với thuê), IRR sau thuế 13,79% Cho dù điều đủ để biện minh cho việc nên đầu tư thêm để sở hữu việc thuê không gian việc sử dụng phương án phụ thuộc vào chi phí hội rủi ro liên quan đến việc đầu tư vốn vào tài sản Nếu XYZ tin tỷ suất lợi nhuận sau thuế 13,79% không đủ để bù đắp rủi ro liên quan đến sở hữu không gian nên định thuê sở hữu không gian Mặt khác, XYZ nghĩ 13,79 % lợi nhuận đủ bù đắp rủi ro việc sở hữu cuối bán tài sản sau 15 năm, nên sở hữu So sánh 02 phương án để xem nhà đầu tư nên định chọn việc đầu tư hay thuê BĐS bảng sau: Bảng 15-4 Phân tích đầu Thu nhập cho vay tư $ 180,000.00 Chi phí hoạt động Thu nhập hoạt động ròng Trừ: Khấu hao Trừ: Lãi vay Thu nhập chịu thuế Thuế Thu nhập hoạt động ròng Trừ: Dịch vụ nợ Trừ: Thuế Dòng tiền sau thuế 180,000 50,000 136,900 (6,900) (2,070) 180,000 136,900 (2,070) 45,170 Bán tài sản kết thúc thuê Giá trị thu hồi Giá trị thuế chấp Giá trị thu hồi Chi phí Căn Thu $ 3,000,000 (1,369,000) $ $ 3,000,000 (1,050,000) 1,950,000 Thuế Dòng tiền Năm Dòng tiền IRR $ Hoạt động (431,000.00) 13.79% (585,000) 1,046,000 Tổng kết ATCF 1-15 $ 45,170.00 Thu hồi 15 $ 1,046,000.00 Nhìn vào số liệu bảng thấy, giá trị thu hồi năm kết thúc dự án định việc KH nên đầu tư hay thuê BĐS Chỉ số IRR cao hay thấp tác động đến mức độ rủi ro lựa chọn Nếu IRR cao, chứng tỏ mức an toàn đầu tư BĐS, mức cao phụ thuộc vào vị rủi ro nhà đầu tư Quan điểm Nhà đầu tư Lợi nhuận việc sở hữu (hay chi phí thuê) theo quan điểm công ty tính toán 13,79 phần trăm Nếu công ty định thuê, phân tích giả định có nhà đầu tư sẵn sàng sở hữu không gian cho công ty thuê Lợi nhuận thu mà đầu tư mong đợi bao nhiêu? Điều tất nhiên phụ thuộc vào cách nhà đầu tư tài trợ cho tài sản tình trạng thuế nhà đầu tư Với mục đích để so sánh, giả định nhà đầu tư trong khung thuế tương tự công ty tài sản tài trợ cách Tỉ lệ lợi nhuận cho nhà đầu tư hoàn toàn giống cho công ty Điều không nên ngạc nhiên nhấn mạnh khác biệt việc sở hữu cho thuê khoản đầu tư vốn cổ phần bất động sản Ghi tài trợ cho dự án Sử dụng nợ chấp bất động sản không đảm bảo Trong phân tích việc thuê hay sở hữu xem xét trên, giả định công ty đem tài sản chấp Thay chấp, công ty sử dụng nợ bảo đảm Công ty thấy lãi suất chấp bảo đảm bất động sản thấp mức mà công ty phải trả phát hành nợ doanh nghiệp bảo đảm Điều tỷ lệ khoản chấp có xu hướng phản ánh rủi ro bất động sản, rủi ro cho khoản nợ công ty bảo đảm phản ánh rủi ro công ty/ Lãi suất tài trợ Một công ty có tài sản rủi ro so với bất động sản phải trả nhiều tiền cho khoản nợ công ty bảo đảm so với khoản vay chấp có tài sản bất động sản Nếu công ty có khoản nợ bảo đảm mức lãi suất thấp so với việc chấp tài sản, giả định lãi suất vay thấp Xem xét chi phí vốn không bao gồm khoản nợ khác Các nhà phân tích tính toán dòng tiền gia tăng từ việc sở hữu so với thuê (như hình 15-3) mà không xem xét cách rõ ràng khoản nợ tài Các phân tích tương tự tính toán lợi nhuận từ việc sở hữu bất động sản (như hình 15-4) cách sử dụng dòng tiền trước xem xét tài trợ, là, tài sản không sử dụng đòn cân nợ Trong trường hợp này, tỷ lệ lợi tức từ việc sở hữu (so với thuê) phải so sánh với chi phí sử dụng vốn bình quân, trung bình chi phí sử dụng nợ sử dụng vốn chủ sở hữu công ty Cách tiếp cận cho phép chi phí khoản nợ tài phản ánh tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu từ việc sở hữu bất động sản xem xét tài trợ tính toán dòng tiền Phương pháp không làm thay đổi kết luận tỷ lệ lợi nhuận kiếm cách đầu tư vào bất động sản (thể phụ lục chương này) Các nhà phân tích thường cho định thuê hay sở hữu, tỉ suất lợi nhuận dòng tiền tăng thêm bắt nguồn từ việc sở hữu hay thuê (khi tài trợ không xem xét cụ thể) nên so sánh với chi phí nợ công ty chi phí bình quân gia quyền nợ vốn chủ sở hữu Lập luận dựa giả định trách nhiệm pháp lý thuê (dựa giá trị khoản toán tiền thuê) tương đương với số tiền tài trợ nợ không đầu tư thêm vốn vào việc mua sắm, sở hữu tài sản Bán – Thuê lại Một phân tích bổ sung có liên quan đến công ty sở hữu bất động sản thời gian liệu bán bất động sản thuê lại từ chủ sở hữu Việc hấp dẫn trường hợp công ty muốn bán bất động sản cần tiếp tục sử dụng không gian việc di dời không thực tế Tại công ty hưởng lợi từ việc bán-thuê lại? Trong trường hợp đó, công ty nhận tiền từ bán tài sản, giả định công ty cần sử dụng bất động sản, thuê lại sở trả tiền thuê Như thảo luận phân tích việc cho thuê so với sở hữu, liệu công ty có lợi từ việc tiếp tục nhà đầu tư bất động sản định bán thuê lại hay không Trên thực tế, phân tích giống với việc cho thuê so với sở hữu Có khác biệt chính: Bởi công ty sở hữu bất động sản nên phải cân nhắc đến dòng tiền sau nhận từ việc bán tài sản (thay giá mua) số tiền đầu tư định tiếp tục sở hữu bất động sản Dòng tiền sau thuế từ việc bán thấp chi phí mua tài sản phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp Do đó, tỷ suất sinh lợi thu từ khoản tài sản lại (nếu công ty không thực hợp đồng thuê lại) lớn trường hợp công ty định sở hữu cho thuê bất động sản mà chưa có sở hữu Để xem làm phân tích liệu công ty nên bán thuê lại không gian, mở rộng ví dụ mà xem xét trước phân tích cho thuê so với sở hữu Giả sử năm trước, tập đoàn định sở hữu cho thuê bất động sản Cụ thể: Giá gốc: (5 năm trước) Đất Nhà Tổng cộng Khấu hao Thuế suất ATCF bán hôm Thu nhập Cân chấp Thu nhập Cơ Lợi nhuận Thuế Dòng tiền $ 225.000 12,50% 1.575.000 87,50% 1.800.000 100,00% 31,5 năm 30,00% $ $ $ Tiền thuê 2.000.000 -1.550.000 450.000 $ -135.000 496.000 $ 200.000 Chi phí hoạt động Giá bán Chi phí bán hàng Thu nhập ròng Chi phí hoạt động Hoạt động kinh doanh Bất động sản Tiền thuê Lợi nhuận Khấu hao Thu nhập chịu thuế Thuế Thu nhập sau thuế + Khấu hao - Vốn Dòng tiền Thu nhập Cân chấp Thu nhập Basic (sau 20 năm) Lợi tức $ 2.000.000 -1.369.000 Sở hữu 1.500.000 750.000 750.000 $ 200.000 (chi phí thuê 15 năm ) 50,00% giá thuê Chênh lệch Thuê (Sở hữu – Thuê) 1.500.000 $ 750.000 750.000 200.000 100.000 200.000 100.000 -136.900 -50.000 263.100 78.930 184.170 50.000 234.170 250.000 75.000 175.000 175.000 $ $ 3.000.000 - 800.000 2.200.000 0 0 -200.000 -136.900 -50.000 13.100 3.930 9.170 50.000 59.170 3.000.000 - 1.369.000 Thuế Dòng tiền Năm Sở hữu – Đi thuê IRR $ $ -496.000 14,10% $ 1-15 59.170 $ - 660.000 971.000 15 971.000 Giả sử năm năm sau quản lý xem xét bán-thuê lại tài sản Tài sản bán ngày hôm với giá triệu USD cho thuê lại với mức 200.000 USD năm hợp đồng cho thuê 15 năm hôm Bảng cho thấy dòng tiền sau thuế tài sản bán ngày hôm nay, có tính đến việc công ty mua bất động sản cách năm với giá 1,8 triệu USD Bởi khấu hao tài sản năm năm qua, công ty phải nộp thuế lợi tức $ 135,000, làm cho dòng tiền sau thuế từ việc bán ngày hôm $ 1,865,000 Bằng cách thuê thay sở hữu vòng 15 năm tới, ban giám đốc phải trả thêm 155.000 đô la tiền thu nhập sau thuế năm Hơn nữa, tài sản bán ngày hôm nay, công ty không nhận tiền mặt từ việc bán tài sản kết thúc hợp đồng Chúng giả định tài sản có giá trị $ triệu vào cuối hợp đồng thuê 15 năm Như trình bày Phụ lục 15-5, IRR từ sở hữu so với thuê lại 14,10% Đây lợi nhuận từ việc tiếp tục sở hữu thay cho thuê Ngoài ra, IRR xem chi phí cho việc mua lại tài sản thay cho thuê lại, nghĩa chi phí kiếm 496.000 đô la ngày cách bán bất động sản, sau thuê lại Lợi nhuận từ tiếp tục sở hữu lớn ví dụ ban đầu thuê so với sở hữu Tại sao? Một lý thuế phải toán tài sản bán, làm tăng lợi nhuận việc tiếp tục sở hữu Các khoản toán cho thuê cao giá thuê tăng lên năm năm qua Trong trường hợp này, có nhiều lợi nhuận từ việc sở hữu số tiền thuê nhà cao tiết kiệm Nếu công ty chọn thuê, khoản toán thuê cao bù lại giá cao tài sản nhận, tài sản bán giảm lợi nhuận việc sở hữu liên quan đến cho thuê Việc bán - thuê lại có ý nghĩa báo cáo tài công ty Như thảo luận, việc bán tài sản phản ảnh thuế thu nhập Đồng thời, nhiên, cho phép công ty báo cáo thêm thu nhập thu lợi bán Nhưng công ty bán sau tự cam kết thuê dài hạn, việc chuyển quyền sở hữu không mang lại lợi ích kinh tế Dòng vốn vào từ việc bán đơn giản bù đắp theo thời gian tiền thuê cao tính chủ sở hữu Hơn nữa, việc bán gây khoản toán nợ lớn giao dịch thực làm giảm giá trị cổ đông Tuy nhiên, giả sử công ty có chắn lợi nhuận từ vốn, cổ đông công ty hưởng lợi từ việc bán-cho thuê lại đến mức mà nhà đầu tư Mỹ hay nhà đầu tư nước sẵn sàng chấp nhận lợi tức thấp lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư IV Kết luận Như vậy, Chúng ta cho thấy định sở hữu so với thuê bất động sản tương tự định đầu tư bất động sản Tuy nhiên, khác biệt quan trọng tác động quyền sở hữu giao dịch bán thuê lại bất động sản bất động sản có báo cáo tài công ty Cho dù công ty cụ thể nên sở hữu hay cho thuê tùy thuộc vào việc có lợi so sánh sở hữu bất động sản liên quan đến nhà đầu tư khác hay phương tiện đầu tư Các CFO, nhận thức tầm quan trọng bất động sản dòng cuối giá cổ phần họ, ngày ý nhiều tới bất động sản công ty Các nhà quản lý cở sở vật chất ngày phải biện minh cho quyền sở hữu bất động sản nhiều thay mà kết hợp kiểm soát hoạt động cung cấp quyền sở hữu với đầu tư giảm độ linh hoạt cao Doanh nghiệp có nhiều khả để chấp nhận nhiều lựa chọn thay vậy, bao gồm loạt hình thức cho thuê quyền sở hữu liên doanh, quyền sở hữu trở nên không cần thiết để trì kiểm soát hoạt động bất động sản ... động sản thuê hoạt động Mua bất động sản: Để đáp ứng nhu cầu trên, việc thuê bất động sản doanh nghiệp mua bất động sản phù hợp với nhu cầu II Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản. .. Thuê hoạt động thuê tài sản thuê tài Thuê tài sản phân loại thuê hoạt động nội dung hợp đồng thuê tài sản chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản Thuê tài sản quyền... lại bất động sản bị ảnh hưởng thay đổi giá trị nội tài sản Khi định sở hữu bất động sản mang lại rủi ro lớn nên thuê Chuyên môn quản lý: Doanh nghiệp chuyên môn việc quản lý tài sản bất động sản