LOGO Chủ đề: THUÊ VÀ MUA BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: TS NGUYỄN THỊ UYÊN UYÊN Môn học: Đầu tư tài trợ bất động sản Chương 15: Tài trợ bất động sản doanh nghiệp Thành viên Nhóm  Nguyễn Việt Hùng  Châu Thanh Hảo  Nguyễn Đức Sơn  Trương Thanh Long  Phạm Quang Thái  Phạm Thành Nam Cấu trúc thuyết trình Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản Phần 2: Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản Phần 3: Phân tích dòng tiền Thuê – Mua Bất động sản Phần 4: Kết luận Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Chương phân tích bất động sản (BĐS) theo quan điểm doanh nghiệp nhà đầu tư bất động sản, mà sử dụng bất động sản phần hoạt động kinh doanh, cách THUÊ MUA bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh Thuê Bất động sản: Trong hoạt động kinh doanh sản xuất doanh nghiệp cần sử dụng mặt bằng, không gian để làm trụ sở làm việc, nhà xưởng để sản xuất, nhà kho để chứa hàng… doanh nghiệp thuê bất động sản phù hợp với nhu cầu Mua Bất động sản: Để đáp ứng nhu cầu trên, việc thuê bất động sản doanh nghiệp mua bất động sản phù hợp với nhu cầu Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Thuê Bất động sản: Thuê tài Thuê hoạt động Chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở Không có hữu tài sản Chuyển giao quyền sở hữu tài sản vào cuối thời hạn thuê Không có Thời gian thuê gần thời gian sử dụng kinh tế tài sản Thời gian thuê so với thời gian sử dụng kinh tế tài sản Thuê thiết bị máy móc Thuê văn phòng, nhà xưởng Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Phân biệt Thuê Mua bất động sản:  Tính sở hữu: -Trường hợp thuê bất động sản người thuê quyền sở hữu, định đoạt mà có quyền sử dụng theo điều khoản cho thuê -Trường hợp mua bất động sản doanh nghiệp có quyền sở hữu quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, đồng thời có quyền định đoạt, mua bán bất đông sản Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Chi phí: -Trường hợp thuê bất động sản doanh nghiệp định kỳ phải trả chi phí thuê cho người cho thuê, chi phí tình vào chi phí hoạt động doanh nghiệp -Trường hợp mua bất động sản doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn ban đầu định để sở hữu bất động sản, nguồn vốn tài trợ vốn chủ sở hữu, vốn cổ phần, vốn vay… Trong trường hợp sử dụng vốn vay, doanh nghiệp phải toán chi phí lãi vay cho chủ nợ, chi phí tính vào chi phí tài doanh nghiệp Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Giá trị lại bất động sản: Phần giá trị BĐS sau kết thúc thời gian sử dụng - Trường hợp thuê không mang lại cho công ty khoản lợi ích giá trị lại bất động sản, việc hào mòn giá không ảnh hưởng đến trình hoạt động công ty - Trường hợp mua giá trị lại đáng kể bất động sản giữ lại giá trị đánh giá cao giá trị hết thời gian sử dụng Chủ sở hữu bất động sản có quyền với giá trị lại phải gánh chịu rủi ro mà giá trị lại khác so với chi phí bất động sản thời điểm mua Phần 2: Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản Yêu cầu mặt không gian  Khi mà nhu cầu không gian doanh nghiệp nhiều so với việc sở hữu hoàn toàn bất động sản định thuê phù hợp Phần 2: Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản Lượng không gian thời gian cần thiết  Khi tuổi thọ kỳ vọng tài sản vượt thời gian sử dụng dự kiến công ty, công ty thường chọn giải pháp thuê hơn chịu chi phí liên quan đến việc bán tài sản khoản  Có thể giải thích xu hướng phần lợi so sánh bên cho thuê việc tạo xác định mục đích sử dụng thay cho tài sản 3.5 Quan điểm Nhà đầu tư (The Investor’s Perspective ) Exhibit 15–4 cho thấy dòng tiền sau thuế dự kiến tài sản suốt thời hạn hợp đồng thuê bán lại phần cuối hợp đồng thuê 3.6 Ghi tài trợ cho dự án (A Note on Project Financing) Sử dụng nợ chấp bất động sản không đảm bảo Trong phân tích việc thuê hay mua BĐS xem xét trên, giả định công ty đem tài sản chấp Thay chấp, công ty sử dụng nợ bảo đảm Công ty thấy lãi suất chấp bảo đảm bất động sản thấp mức mà công ty phải trả phát hành nợ doanh nghiệp bảo đảm Điều tỷ lệ khoản chấp có xu hướng phản ánh rủi ro bất động sản, rủi ro cho khoản nợ công ty bảo đảm phản ánh rủi ro công ty 3.6 Ghi tài trợ cho dự án (A Note on Project Financing) Lãi suất tài trợ Một công ty có tài sản rủi ro so với bất động sản phải trả nhiều tiền cho khoản nợ công ty bảo đảm so với khoản vay chấp có tài sản bất động sản Nếu công ty có khoản nợ bảo đảm mức lãi suất thấp so với việc chấp tài sản, giả định lãi suất vay thấp 3.6 Ghi tài trợ cho dự án (A Note on Project Financing) Xem xét chi phí vốn không bao gồm khoản nợ khác Các nhà phân tích tính toán dòng tiền gia tăng từ việc sở hữu so với thuê (như hình 15-3) mà không xem xét cách rõ ràng khoản nợ tài Các phân tích tương tự tính toán lợi nhuận từ việc sở hữu bất động sản (như hình 15-4) cách sử dụng dòng tiền trước xem xét tài trợ, là, tài sản không sử dụng đòn cân nợ Trong trường hợp này, tỷ lệ lợi tức từ việc sở hữu (so với thuê) phải so sánh với chi phí sử dụng vốn bình quân, trung bình chi phí sử dụng nợ sử dụng vốn chủ sở hữu công ty 3.6 Ghi tài trợ cho dự án (A Note on Project Financing) Xem xét chi phí vốn không bao gồm khoản nợ khác Cách tiếp cận cho phép chi phí khoản nợ tài phản ánh tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu từ việc sở hữu bất động sản xem xét tài trợ tính toán dòng tiền Phương pháp không làm thay đổi kết luận tỷ lệ lợi nhuận kiếm cách đầu tư vào bất động sản (thể phụ lục chương này) 3.6 Ghi tài trợ cho dự án (A Note on Project Financing) Xem xét chi phí có nợ, WACC Các nhà phân tích thường cho định thuê hay sở hữu, tỉ suất lợi nhuận dòng tiền tăng thêm bắt nguồn từ việc sở hữu hay thuê (khi tài trợ không xem xét cụ thể) nên so sánh với chi phí nợ công ty chi phí bình quân gia quyền nợ vốn chủ sở hữu Lập luận dựa giả định trách nhiệm pháp lý thuê (dựa giá trị khoản toán tiền thuê) tương đương với số tiền tài trợ nợ không đầu tư thêm vốn vào việc mua sắm, sở hữu tài sản 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback)  Một công ty sở hữu bất động sản thời gian liệu công ty bán bất động sản thuê lại từ chủ sở hữu  Việc hấp dẫn trường hợp công ty muốn bán bất động sản cần tiếp tục sử dụng không gian việc di dời không thực tế  Tại công ty hưởng lợi từ việc bán-thuê lại?  Trong trường hợp đó, công ty nhận tiền từ bán tài sản giả định công ty cần sử dụng bất động sản, thuê lại sở trả tiền thuê 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback)  Trên thực tế, phân tích giống với việc thuê so với sở hữu  Có khác biệt là: Bởi công ty sở hữu bất động sản nên phải cân nhắc đến dòng tiền sau nhận từ việc bán tài sản (thay giá mua) số tiền đầu tư định tiếp tục sở hữu bất động sản  Dòng tiền sau thuế từ việc bán thấp chi phí mua tài sản phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp  Do đó, tỷ suất sinh lợi thu từ tài sản lại (nếu công ty không bán - thuê lại) lớn trường hợp công ty định sở hữu thuê bất động sản mà trước công ty chưa có 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback) Ví dụ (Bảng 15-5): Giả sử năm trước, công ty định sở hữu thuê bất động sản Và năm sau nhà quản lý xem xét bán-thuê lại bất động sản Tài sản bán với giá $2.000.000 thuê lại với mức $200.000 mỗi năm hợp đồng cho thuê 15 năm 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback)  Ví dụ cho thấy dòng tiền sau thuế tài sản bán, có tính đến việc công ty mua bất động sản cách năm với giá $1.800.000 Bởi khấu hao tài sản năm qua, công ty phải nộp thuế lợi tức $135.000 làm cho dòng tiền sau thuế từ việc bán $1.865.000  Bằng cách thuê thay sở hữu vòng 15 năm tới, ban giám đốc phải trả thêm $155.000 tiền thu nhập sau thuế mỗi năm Hơn nữa, tài sản bán, công ty không nhận tiền mặt từ việc bán tài sản kết thúc hợp đồng Chúng ta giả định tài sản có giá trị $3.000.000 vào cuối hợp đồng thuê 15 năm 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback) Như trình bày ví dụ trên, IRR từ sở hữu so với thuê lại 14,10% Đây lợi nhuận từ việc tiếp tục sở hữu thay cho thuê Ngoài ra, IRR xem chi phí hội cho việc mua lại tài sản thay thuê lại, nghĩa chi phí kiếm $496.000 ngày cách bán bất động sản, sau thuê lại Lợi nhuận từ tiếp tục sở hữu lớn ví dụ ban đầu thuê so với sở hữu Lý sao?  Thứ phải đóng thuế bán tài sản, làm tăng lợi nhuận việc tiếp tục sở hữu  Các khoản toán cho thuê cao giá thuê tăng lên năm qua Trong trường hợp này, lợi nhuận cao từ việc sở hữu số tiền thuê nhà cao tiết kiệm  Nếu công ty chọn thuê, khoản toán thuê cao bù lại giá cao tài sản nhận, bán tài sản giảm lợi nhuận việc sở hữu liên quan đến cho thuê 3.7 Bán-Thuê lại (Sale-Leaseback)  Việc bán - thuê lại có ý nghĩa báo cáo tài công ty Việc bán tài sản phản ảnh thuế thu nhập Đồng thời, cho phép công ty báo cáo thêm thu nhập thu tiền bán  Nhưng công ty bán sau tự cam kết thuê dài hạn, việc chuyển quyền sở hữu không mang lại lợi ích kinh tế Dòng vốn vào từ việc bán đơn giản bù đắp theo thời gian tiền thuê cao tính chủ sở hữu Hơn nữa, việc bán gây khoản toán nợ lớn giao dịch thực làm giảm giá trị cổ đông  Tuy nhiên, giả sử công ty có chắn lợi nhuận từ vốn, cổ đông công ty hưởng lợi từ việc bán-thuê lại đến mức mà nhà đầu tư Mỹ hay nhà đầu tư nước sẵn sàng chấp nhận lợi tức thấp mong đợi nhà đầu tư Phần kết luận (Conclusion)  Chương tập trung vào định sở hữu thuê bất động sản công ty sử dụng phần hoạt động kinh doanh  Chúng cho thấy định sở hữu bất động sản hay thuê tương tự định đầu tư bất động sản túy mà phân tích rộng rãi chương trước   Tuy nhiên, khác biệt chủ yếu ảnh hưởng đến quyền sở hữu bán-thuê lại bất động sản có báo cáo tài công ty  Cho dù công ty cụ thể nên sở hữu hay thuê tùy thuộc vào việc có lợi so sánh sở hữu bất động sản liên quan đến nhà đầu tư khác hay phương tiện đầu tư khác Xin cảm ơn người theo dõi ... thiệu Thuê – Mua Bất động sản  Chương phân tích bất động sản (BĐS) theo quan điểm doanh nghiệp nhà đầu tư bất động sản, mà sử dụng bất động sản phần hoạt động kinh doanh, cách THUÊ MUA bất động sản. .. bất động sản phù hợp với nhu cầu Mua Bất động sản: Để đáp ứng nhu cầu trên, việc thuê bất động sản doanh nghiệp mua bất động sản phù hợp với nhu cầu Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản. .. Nam Cấu trúc thuyết trình Phần 1: Giới thiệu Thuê – Mua Bất động sản Phần 2: Các yếu tố tác động tới định Thuê – Mua Bất động sản Phần 3: Phân tích dòng tiền Thuê – Mua Bất động sản Phần 4: Kết