ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG TÀI TRỢ BĐS – HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG & HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên Danh sách nhóm: Đinh Thị Lệ Hồng Lê Xuân Thúy Lê Hoàng Yến Đỗ Châu Phúc MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Khi tài trợ cho bất động sản, nhà đầu tư sử dụng hai nguồn: vốn chủ sở hữu vay Nếu sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu nhà đầu tư tự giới hạn hội đầu tư vốn tự có nhà đầu tư có giới hạn hội đầu tư vô hạn, hầu hết nhà đầu tư chọn cách sử dụng vốn vay để đầu tư Nếu vay, nhà đầu tư vay có đảm bảo tài sản đảm bảo tài sản Trong chương này, tập trung vào tìm hiểu tài trợ bất động sản phương pháp phổ biến vay có đảm bảo bất động sản chấp Mục tiêu nghiên cứu chương tìm hiểu hai văn pháp lý liên quan đến vay chấp bất động sản hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp Ngoài ra, tìm hiểu hình thức xử lí nghĩa vụ nợ quy định hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bị vi phạm TÀI TRỢ BĐS KHÔNG CÓ BẢO ĐẢM I CÁC HÌNH THỨC TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN VAY NỢ CÓ BẢO ĐẢM THẾ CHẤP CẦM CỐ VỐN CHỦ SỞ HỮU BẢO LÃNH BÊN THỨ BA 1.Cho vay tài sản đảm bảo Cho vay đảm bảo tài sản (đi vay tín chấp) loại cho vay tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng (tài sản đảm bảo vô hình) Trong phạm vi nghiên cứu chương này, sâu tìm hiểu hình thức cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản 2.Cho vay có tài sản đảm bảo Là việc cho vay vốn tổ chức tín dụng mà theo nghĩa vụ trả nợ khách hàng vay cam kết bảo đảm thực tài sản cầm cố, chấp, tài sản hình thành từ vốn vay khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Có biện pháp cho vay có đảm bảo tài sản: Thế chấp Cầm cố Bảo lãnh tài sản bên thứ ba Thế chấp: Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn) bên cho vay (gọi bên nhận chấp) (Điều 342, Luật Dân Sự 2005) Cầm cố tài sản : Là việc bên vay vốn (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản động sản thuộc sở hữu cho bên cho vay vốn (gọi bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn) Nếu tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên thoả thuận bên cầm cố giữ tài sản cầm cố giao gốc giấy tờ quyền sở hữu tài sản cho bên nhận cầm cố giữ để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên nhận cầm cố (Điều 326, Luật Dân Sự 2005) Sự khác chấp cầm cố Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng: Là việc người thứ (pháp nhân cá nhân - gọi bên bảo lãnh) cam kết với bên cho vay (bên nhận bảo lãnh) thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên vay vốn (bên bảo lãnh) đến thời hạn mà bên bảo lãnh không trả toàn hay phần nợ vay (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt hạn) cho bên nhận bảo lãnh Bên bảo lãnh thực bảo lãnh tài sản mình, bên thoả thuận bên bảo lãnh phải chấp, cầm cố tài sản cho bên nhận bảo lãnh người mua khác phải trả tiền cho việc mua bán họ (có thể hình thức cho vay thu từ người cho vay với thỏa thuận cấp cho chấp mới) người cho vay cố gắng tránh việc sở hữu lý tài sản bị tịch thu, họ thường đấu giá toàn số tiền yêu cầu bồi thường họ nhỏ giá trị thị trường chứng khoán bị tịch thu, bán lại, chi phí nắm giữ Hiếm người cho vay trả giá vượt yêu cầu nhằm mục đích để người mua khác trả giá cao buổi bán Chứng thư tín thác Bên vay (người ủy thác) chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản chấp cho người ủy thác, người ủy thác bảo đảm lợi ích người ủy thác khoản vay toán Việt Nam: Theo Điều 581 Bộ luật dân Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao, có thỏa thuận pháp luật quy định Bản chất giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đấu giá tài sản tịch thu  Bất kỳ sai sót giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản tồn trước bán tài sản tịch thu giữ nguyên chuyển cho bên mua Các bên tham gia tranh tụng tịch thu tài sản Ví dụ, tài sản $100.000 bị chấp: Thế chấp đầu tiên, A $90,000 Thế chấp thứ hai, B $20,000 Thế chấp thứ 3, C $10,000 Tổng quyền nắm giữ tài sản chấp $120,000 => Khi tiến hành tịch thu tài sản, bên B có quyền mua $110,000 quyền nắm giữ tài sản chấp thứ cắt bỏ Ảnh hưởng việc tịch thu tài sản Người nắm giữ quyền chấp tài sản không ưu tiên Khi người nắm giữ quyền ưu tiên mua lại tài sản cách hơp lệ, quyền thu giữ tài sản chấp không ưu tiên bị loại bỏ, khoản nợ bảo đảm khoản chấp không bị ảnh hưởng Phán không đầy đủ Là định tòa án người vay phải chịu trách nhiệm cá nhân cho khoản nợ chưa hoàn trả đầy đủ Nghĩa vụ thuế phá sản Nếu việc tịch thu tài sản chấp trở nên cần thiết, chủ nợ tính gộp lại tất khoản thuế mà họ toán Tại thời điểm bán tài sản bị tịch thu, người mua tài sản thường kỳ vọng chi trả tất khoản thuế bị chậm toán Tax sales (quy trình bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu) Tại thời điểm bán đấu giá tài sản để trả thuế thiếu, người mua nhận chứng nhận nộp thuế, giấy chứng nhận sau chuộc lại hầu hết tiểu bang Khoảng thời gian để chuộc lại kéo dài từ đến năm Nếu tài sản không chuộc lại người nộp thuế chậm khoảng thời gian này, người mua tài sản có quyền nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản PHÁ SẢN (BANKRUPTCY) Chương Chương 11 Chương 13 CHƯƠNG Tòa án định người ủy thác tạm thời để đánh giá tình hình tài nợ => trình tự phát tài sản nợ phân phối số tiền thu theo quy định pháp luật trình tự ưu tiên chủ nợ CHƯƠNG 11 (CHỈ ÁP DỤNG VỚI CÔNG TY) Thành lập kế hoạch phục hồi tình trạng tài chính,trong vòng 120 ngày sau nộp đơn phá sản, kế hoạch tái cấu phải nợ nộp cho tòa án => Đưa kế hoạch cải tổ tòa án giám sát, thay lý tài sản công ty lâm vào tình cảnh tài khó khăn CHƯƠNG 13 (CHỈ ÁP DỤNG VỚI CÁ NHÂN) - Giống chương 11, Các kế hoạch rõ nguồn tiền kế hoạch đến từ tiền lương thu nhập tương lai người vay - Các khoản nợ không đảm bảo giá trị 100.000 USD nợ có đảm bảo giá trị 350.000 USD - Người vay đề xuất phương án trả nợ tái cấu lại công việc kinh doanh họ Kế hoạch trả nợ kéo dài từ đến năm CHƯƠNG 13 (CHỈ ÁP DỤNG VỚI CÁ NHÂN) - Con nợ nộp đơn xin phá sản sau năm - Trong trình hồi phục lại công việc kinh doanh theo kế hoạch, chủ nợ phải chấp nhận khoản chi trả thông báo kế hoạch trước mà không tự ý đòi nợ ... Khi tài trợ cho bất động sản, nhà đầu tư sử dụng hai nguồn: vốn chủ sở hữu vay Nếu sử dụng nguồn vốn chủ sở hữu nhà đầu tư tự giới hạn hội đầu tư vốn tự có nhà đầu tư có giới hạn hội đầu tư vô... hạn, hầu hết nhà đầu tư chọn cách sử dụng vốn vay để đầu tư Nếu vay, nhà đầu tư vay có đảm bảo tài sản đảm bảo tài sản Trong chương này, tập trung vào tìm hiểu tài trợ bất động sản phương pháp... định hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp bị vi phạm TÀI TRỢ BĐS KHÔNG CÓ BẢO ĐẢM I CÁC HÌNH THỨC TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN VAY NỢ CÓ BẢO ĐẢM THẾ CHẤP CẦM CỐ VỐN CHỦ SỞ HỮU BẢO LÃNH BÊN THỨ BA 1.Cho vay tài