Chương 8: HOẠT ĐỘNG BẢO LÃNH VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GVHD: Cô Nguyễn Thị Uyên Uyên Nhóm – Lớp Tài Khóa 26 1.Nguyễn Tiến Khoa 2.Lê Thị Ngoan 3.Nguyễn Duy Luân 4.Nguyễn Thị Trúc Linh Nội dung thuyết trình I Tổng quan khoản vay chấp bất động sản có phòng ngừa rủi ro - Phòng ngừa rủi ro cách mua bảo hiểm cho khoản vay - Phòng ngừa rủi ro bảo lãnh bên thứ ba (Các công ty bảo lãnh tư nhân, quan nhà nước) II Quy trình bảo lãnh vay chấp bất động sản I Tổng quan khoản vay chấp bất động sản có phòng ngừa rủi ro Khái niệm khoản vay chấp Bất động sản: Khoản vay chấp Bất động sản hình thức mà bên vay dùng tài sản bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ (cả gốc, lãi tiền phạt nợ hạn) cho bên vay (bên nhận chấp) Phân loại khoản vay chấp Bất động sản theo mức độ an toàn: Dựa vào vấn đề phòng ngừa rủi ro vỡ nợ, phân loại vay chấp bất động sản gồm: - Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ - Khoản vay chấp có phòng ngừa rủi ro vỡ nợ Đánh giá rủi ro vỡ nợ  Rủi ro vỡ nợ tổn thất tiềm xảy người vay không toán khoản vay Nguyên nhân người vay không đủ thu nhập giá trị thị trường tài sản đảm bảo giảm xuống mức dư nợ chấp hai Trong số trường hợp, người cho vay yêu cầu người vay mua bảo hiểm vỡ nợ Người vay mua bảo hiểm để có sách bảo vệ người cho vay khỏi tổn thất xảy người vay không trả tiền vay Người cho vay không muốn chịu toàn rủi ro thay cho bên vay, khoản vay chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ ba Đánh giá rủi ro vỡ nợ Khi xem xét rủi ro việc thực khoản cho vay chấp, người cho vay đánh giá hai mối quan hệ là: - Tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập (PTI) - Tỷ lệ nợ tài sản chấp (LTV)  Tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập số tiền nợ vay toán hàng tháng cộng với chi phí liên quan khác chia cho thu nhập người vay Tỷ lệ PTI quan trọng người vay phải chịu trách nhiệm khoản nợ phải có khả toán theo kế hoạch (trong trường hợp lãi suất cố định) thị trường thay đổi lãi suất (trong trường hợp lãi suất điều chỉnh) Tỷ lệ PTI lớn nguy vỡ nợ lớn, người vay phải trả khoản phí cao để bảo hiểm rủi ro  Tỷ lệ nợ tài sản chấp số tiền vay chia cho giá trị tài sản chấp ước tính Tài sản đảm bảo người vay đảm bảo cho khoản nợ vay, tỷ số LTV tăng khả tổn thất tăng theo Điều giá trị thực tài sản đảm bảo không đủ để trang trải số dư nợ chưa toán, khoản toán đến hạn chi phí đấu giá tài sản Như vậy, vấn đề mà người cho vay gặp phải xem xét đề nghị cho vay vốn người vay là: (1) đánh giá nhiều biến số có ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ (2) xác định nên áp dụng lãi suất cố định lãi suất điều chỉnh (3) tổng số rủi ro yêu cầu vay vốn cụ thể lớn, định xem có nên từ chối khoản vay thực với bảo hiểm bảo lãnh vỡ nợ từ bên thứ ba  Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: - Khoản vay chấp BĐS phòng ngừa rủi ro vỡ nợ thỏa thuận người vay người cho vay Trong trình thỏa thuận, tỷ lệ cho vay giá trị (LTV), lãi suất (hoặc điều khoản lãi suất có điều chỉnh), tỷ lệ toán thu nhập (PTI) xác lập - Khoản vay tối đa 80% giá trị bất động sản mua - Người cho vay phải xem xét việc bán tài sản để hoàn trả khoản vay chấp người vay không trả nợ, đó, người cho vay thường đòi hỏi người vay phải có khoản vốn 20% giá trị tài sản Vì thế, tổn thất phải vượt 20% giá trị tài sản ban đầu trước người cho vay chịu thiệt hại  Khoản vay chấp phòng ngừa rủi ro vỡ nợ: Nếu người vay không trả nợ, người vay người cho vay chịu tổn thất Tổn thất bao gồm: khoản lãi hạn, chi phí bán tài sản, chênh lệch giá bán tài sản so với số dư nợ chấp Trong trường hợp tổn thất xảy ra, người vay khoanh vùng tổn thất trước tiên mức độ tổn thất khoản vốn Nếu thiệt hại số vốn người vay, người cho vay chịu khoản lỗ người cho vay yêu cầu người vay phải bồi thường tịch biên tài sản khác thuộc sở hữu người vay (tùy vào luật quy định) Bước Hoàn tất hợp đồng bảo lãnh - Tất toán bảo lãnh - Giải toả tài sản bảo lãnh Để tóm tắt khoản giải ngân, phí trách nhiệm liên quan, người cho vay làm báo cáo tóm tắt chi phí lệ phí mà người mua người bán phải trả cho thấy số tiền mà người mua phải trả số tiền mà người bán nhận hoàn tất Việc hoàn tất hợp đồng vay chấp quyền sở hữu xảy đồng thời Các vấn đề cần giải hoàn tất hợp đồng bảo lãnh chấp bất động sản: - Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản luật sư - Các loại phí hồ sơ - Tỷ lệ chi trả, chi phí ký quỹ toán cho bên thứ ba - Các khoản phí khác Quá trình hoàn tất giao dịch bảo lãnh vay chấp bất động sản $ Người bán Người mua $ The Closing Proccess Bên cho vay Nhà môi giới bất động Đại lý toán sản có liên quan Công ty bảo hiểm quyền sở hữu (1) để thực toán khoản tài người mua người bán cho chi phí, lệ phí, tỷ lệ phân chia liên quan đến giao dịch bất động sản trước chuyển nhượng quyền sở hữu, Mục đích Closing Process (2) để hoàn tất hợp đồng vay vốn người mua / người vay người cho vay Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản luật sư  Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản Bảo hiểm quyền sở hữu sách bảo hiểm bảo đảm cho tổn thất quyền sở hữu tài sản vấn đề pháp lý gây tài sản chấp Ví dụ việc người bán gặp vấn đề pháp lý chưa toán hết nợ hợp đồng chấp bất động sản đó, làm cản trở việc chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản luật sư Có hai loại bảo hiểm quyền sở hữu: bảo hiểm bên cho vay bảo hiểm chủ sở hữu tài sản - Hầu hết chủ nợ yêu cầu người vay mua sách bảo hiểm quyền sở hữu người cho vay để bảo vệ người cho vay khỏi mát trường hợp người bán chuyển nhượng quyền sở hữu theo pháp luật - Bảo hiểm quyền sở hữu chủ sở hữu không bắt buộc yêu cầu người mua người bán để bảo vệ người mua trước vấn đề quyền sở hữu => Khoản phí liên quan tới việc bảo hiểm quyền sở hữu bên toán thỏa thuận giai đoạn hoàn tất hợp đồng Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản, quan điểm quyền tài sản luật sư  Phí luật sư: Luật sư thực dịch vụ tương tự với khoản phí phân tích ý kiến tính hợp lệ quyền tài sản nắm giữ người bán liệu tài sản bán không Các loại phí hồ sơ Các loại phí hồ sơ vay vốn loại phí phát sinh trình bên cấp bảo lãnh bên cho vay thực yêu cầu nhằm thẩm định người vay tài sản chấp Việc xác định bên toán loại phí tùy thuộc vào thỏa thuận bên Chi phí tài Được trả người mua/người vay cho bên cho vay, liên quan đến dịch vụ thực người cho vay hình thức bảo lãnh phát hành đồng ý cho vay Các chi phí đề người cho vay: Phí đề nghị Phí báo cáo Phí khởi tạo vay vốn tín dụng khoản vay Phí khảo sát tài sản hình ảnh yêu cầu người cho vay Phí chuẩn bị kế hoạch chi trả hàng tháng cho khoản vay Phí luật sư người cho vay Phí báo cáo tín dụng Điểm chiết khấu khoản vay Lãi trả trước Tỷ lệ chi trả, chi phí ký quỹ toán cho bên thứ ba Thuế nhà đất, Tỷ lệ phân chia, Tài khoản ký quỹ Ví dụ: Một quận thu thuế vào ngày năm, ngày thực chuyển nhượng tài sản 01 tháng - Người bán phải nộp thuế (từ tháng đến tháng ba), người bán sở hữu tài sản phần kỳ tính thuế - Một tỷ lệ chi trả thuế thường thực lúc chuyển nhượng cách hoàn trả cho người bán lại phần loại thuế mà người mua chịu trách nhiệm - Người mua thường nộp thuế từ ngày quyền sở hữu chuyển giao Thuế nhà đất, Tỷ lệ phân chia, Tài khoản ký quỹ Tài khoản ký quỹ Tùy thuộc vào tỷ lệ nợ so với giá trị tài sản giao dịch, người cho vay yêu cầu mở tài khoản ký quỹ Bên vay trả trước khoản chia sẻ thuế bất động sản hàng tháng với việc toán khoản chấp hàng tháng Các khoản tiền tích lũy thuế đến hạn để toán hóa đơn thuế đến hạn Quy định đảm bảo cho người cho vay tài sản không bị nắm giữ lý thuế người vay chậm trả thuế nhà đất, quy định thường yêu cầu trường hợp tỷ lệ cho vay vượt 80 phần trăm giá trị tài sản • • toán Ký quỹ hay dự trữ cần thiết người vay bị chậm toán khoản vay chấp khả Theo thời gian phí bảo hiểm cho năm trả trước khách hàng vay lúc nhận chuyển nhượng Phí bảo hiểm cho năm thứ hai xác định vào lúc nhận chuyển nhượng, người vay ký quỹhai tháng tiền Trả lần đóng bảo hiểm Phí bảo hiểm đầy đủ trả người vay lúc nhận chuyển nhượng • hàng tháng trả trước vào quỹ • Bảo hiểm chấp tài khoản ký quỹ • Người cho vay yêu cầu hai tháng phí bảo hiểm trả trước lúc chuyển nhượng ký quỹ để toán phí người vay vỡ nợ • Khi đến ngày gia hạn bảo hiểm, người cho vay giải ngân khoản toán hàng tháng vòng 12 tháng tích lũy để trả công ty bảo hiểm tài sản • • Mở theo tỷ lệ toán người vay phí năm dựa vào ngày gia hạn hợp đồng Người cho vay thu tiền trả góp hàng tháng 1/12 phí bảo hiểm hàng năm, bên cạnh việc toán khoản vay chấp vào tài khoản ký quỹ • Yêu cầu khác hiểm Thanh toán tiền phí bảo Tài khoản ký quỹ thiệt hại tài sản Bảo hiểm rủi ro Bảo hiểm rủi ro tài khoản ký quỹ Là yêu cầu người cho vay điều kiện khoản vay Bảo hiểm hủy chấp tài khoản ký quỹ  Bảo hiểm hủy bỏ chấp thường quyền chọn, tùy thuộc vào việc liệu người vay có muốn lấy  Một hợp đồng bảo hiểm nhân thọ kỳ hạn giảm dần ⇒ số tiền bảo hiểm giảm dần theo dư nợ vay  Trường hợp người vay chết đi, số tiền bảo hiểm số dư nợ cho vay  Phí bảo hiểm thường trả hàng tháng tính vào khoản toán khoản vay chấp hàng tháng  Tuổi người vay yếu tố quan trọng việc phân tích khoản vay người cho vay • nhận kiểm tra bán bất động sản Phí phát hành Phí cấp giấy chứng Tiền hoa hồng mua • • tài sản đăng tranh chấp Khi người bán Có liên quan đến hủy quyền nắm giữ máy móc, …, nhượng bán, quyền nắm toán chuyển chấp người bao gồm giá giữ tài sản tiếp đại lý bất quyền nắm thể trả trực ký dịch vụ giữ sản chấp, Phí kiểm tra có động sản để bán tài sản, người bán thường trả tiền hoa hồng cho dịch cho dịch vụ vụ vào thời phân tích bên điểm chốt thứ ba việc giao dịch đàm phán nắm giữ phát hành Các khoản phí khác Các khoản phí khác Chi phí theo luật định •Phí vào sổ Phí trả cho việc ghi nhận tài sản chấp ghi tài liệu công •Thuế chuyển nhượng Thuế thường áp dụng tất nước tất vụ chuyển nhượng bất động sản ... trình bảo lãnh vay chấp bất động sản I Tổng quan khoản vay chấp bất động sản có phòng ngừa rủi ro Khái niệm khoản vay chấp Bất động sản: Khoản vay chấp Bất động sản hình thức mà bên vay dùng tài sản. .. kiện người bảo lãnh thu nhập vị trí tài sản chấp  Vay chấp BĐS bảo lãnh công ty bảo lãnh tư nhân  Cho vay chấp bất động sản bảo lãnh công ty bảo lãnh việc người vay thương lượng khoản vay lớn... người cho vay rủi ro vỡ nợ xảy Phí bảo lãnh trả theo tháng   Vay chấp BĐS bảo lãnh công ty bảo lãnh tư nhân Nếu người vay chấp để vay 95% giá trị tài sản mua bảo hiểm chấp tư nhân, người vay chi