CHƯƠNG VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên Danh sách nhóm: Võ Kế Trí Hoàng Thị Ngọc Dung Trần Thị Mỹ Anh Lê Thị Thanh Thái NỘI DUNG I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản Xác định lãi suất khoản vay chấp Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất chấp Các phương thức cho vay chấp II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Vay chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM) Vay chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay Vay chấp bất động sản theo phương thức trả nợ CAM Vay chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh ARM I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản chỉnh khoản vay chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh (Index): Là loại lãi suất điều chỉnh thỏa thuận người vay người cho vay, sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ  Biên độ lãi suất (Margin): Mức lãi suất cộng thêm số điều chỉnh  Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng khoản lãi suất dựa số điều chỉnh lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh sử dụng để thiết lập mức lãi suất  Ngày điều chỉnh (Reset date): Ngày định kỳ điều chỉnh lãi suất Khoảng cách thời gian điều chỉnh toán dài, rủi ro lãi suất người vay thấp I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản chỉnh khoản vay chấp bất động sản  Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh kỳ vượt khoản toán định kỳ, khoản chênh lệch cộng vào số dư nợ Khi bổ sung vào dư nợ cho vay cho phép hợp đồng vay, số tiền gọi khấu trừ nợ vay âm  Các mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép toán, lãi suất, gia hạn nợ khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày điều chỉnh  Các mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa khoản toán lãi suất vào ngày điều chỉnh I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản chỉnh khoản vay chấp bất động sản .Khả tiếp nhận (Assumability): Khả người vay phép người mua tài sản nhận khoản vay theo điều khoản  Mức chiết khấu (Discount points): Là loại lãi suất trả trước khoản phí người vay chấp mua để giảm lãi suất cho khoản toán  Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Vì toán trước đặc quyền quyền, người cho vay tính phạt khoản vay trả trước khoảng thời gian định I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản chỉnh khoản vay chấp bất động sản  Cấm trả nợ trước hạn (Lockouts): Nhiều khoản vay chấp thương mại cấm toán số năm định Trong trường hợp này, người vay muốn trả trước, phí trả trước phải thương lượng với người cho vay  Quyền chuyển đổi (Conversion option): Quyền người vay ARM để chuyển sang FRM Tùy thuộc vào thỏa thuận, người vay thực việc chuyển đổi theo ý muốn sau khoảng thời gian cụ thể Người cho vay tính phí cho phương án I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Xác định lãi suất khoản vay chấp: i=r+p+f+a • i : lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa) • r : lãi suất thực mong muốn • p : phần bù rủi ro bên cho vay (bù đắp cho rủi ro mà bên cho vay phải gánh chịu rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến động lãi suất, rủi trả trước, khoản, ) • f : tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người vay) • a : khoản chi phí người vay phải toán để có khoản vay (phí hồ sơ, phí thẩm định, ) I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay chấp 3.1 Thị trường cung cầu vốn vay chấp • Bên cho vay: Hầu hết bên cho vay chấp thường cá nhân tổ chức trung gian bên có nhu cầu cho vay bên có nhu cầu vay • Bên vay: Bên vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư hình thức tín dụng chấp • Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường khoản vay chấp xác định tất mà bên vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng khoản vay khoản thời gian định bên cho vay chấp nhận cách thức đền bù cho việc sử dụng khoản tiền I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay chấp 3.1 Thị trường cung cầu vốn vay chấp • Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu thị trường, nói đa phần nhu cầu cho vay chấp nhu cầu bắt nguồn bị tác động nhu cầu bất động sản • Yếu tố tác động đến cung: Liên quan đến cân nhắc lợi nhuận rủi ro việc cho vay chấp so với hội đầu tư khác I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi vay chấp 3.2 Mức lãi suất thực •Đối với người cần tiết kiệm: Chỉ cho vay chấp lãi suất thực đủ cao đủ khả đáp ứng nhu cầu chi tiêu tương lai •Nhà Đầu tư: Chỉ cho vay chấp họ tin lãi suất thực cho vay chấp (sau tính đến chi phí, rủi ro) cao lãi suất đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp cho vay kinh doanh… • 10 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.3.4 Tổng phần bù rủi ro rủi ro lãi suất với ARM khác Biểu đồ D: - Thể mối quan hệ tổng phần bù rủi ro rủi ro lãi suất mà bên cho vay yêu cầu bên vay khác (điều khoản khác nhau) - Xét cố định mức độ rủi ro lãi suất, tức giống bên vay Tuy nhiên, với ARM có điều khoản khác nhau, rủi ro vỡ nợ khác Do đó, phần bù rủi ro vỡ nợ mà bên cho vay tính ARM khác Chú ý: * Có nhiều nhân tố phi lãi suất khác lãi suất gây vỡ nợ việc làm, ly dị…Ở tập trung vào rủi ro vỡ nợ thay đổi theo biến động lãi suất *Từ nội dung trên, ARM xem trình định giá rủi ro, theo điều khoản lãi suất ban đầu, số, kỳ hạn điều chỉnh, mức trần 51 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.4 Các mối quan hệ lợi suất kỳ vọng rủi ro lãi suất Có số mối quan hệ chung liên quan đến rủi ro lãi suất lợi suất kỳ vọng Khi so sánh ARM với FRM so sánh ARM chứa điều khoản cho vay khác nhau, mối quan hệ tác động đến rủi ro lãi suất, rủi ro vỡ nợ đến lợi suất kỳ vọng ARM:  Vào thời điểm bắt đầu cho vay, lợi suất kỳ vọng ARM thấp lợi suất kỳ vọng FRM, phạm vi lợi ích đối bên cho vay từ việc dịch chuyển rủi ro lãi suất cho bên vay tăng vượt rủi ro vỡ nợ bên vay (so với FRM) Lợi suất kỳ vọng ARM thấp FRM, lãi suất ban đầu ARM thường thấp lãi suất FRM 52 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.4 Các mối quan hệ lợi suất kỳ vọng rủi ro lãi suất  Các ARM gắn với số ngắn hạn rủi ro cho bên vay nhiều ARM gắn với số dài hạn, chúng thường biến đổi nhiều lãi suất dài hạn Do đó, người vay ARM không thích rủi ro nhiều thường ưu tiên ARM gắn với số dài hạn họ sẵn sàng trả nhiều (phần bù rủi ro lợi suất kỳ vọng cao người cho vay) Các bên vay thích rủi ro nhiều ưu tiên số ngắn hạn mong đợi trả để nhận thêm rủi ro lãi suất Những người vay không thích rủi ro lãi suất chọn khoản FRM trả tổng phần bù rủi ro cao cho bên cho vay 53 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.4 Các mối quan hệ lợi suất kỳ vọng rủi ro lãi suất  Các ARM có khoảng thời gian điều chỉnh trả nợ ngắn thường có rủi ro cho bên vay nhiều ARM có thời gian điều chỉnh dài hơn, thời gian điều chỉnh thường xuyên lần trả nợ ARM bên vay phản ánh gần với điều kiện thị trường tại, từ rủi ro lãi suất cho bên cho vay thấp lợi suất kỳ vọng thấp Bên vay không thích điều chỉnh trả nợ lựa chọn FRM 54 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.4 Các mối quan hệ lợi suất kỳ vọng rủi ro lãi suất  Các ARM chứa giới hạn mức trần tối đa điều chỉnh lãi suất, rủi ro lãi suất phát sinh cho bên vay thấp Do đó, lợi suất kỳ vọng mà bên cho vay nhận cao Lợi suất kỳ vọng thay đổi theo quy mô giới hạn Khi sử dụng mức sàn, rủi ro cho bên vay lớn giới hạn đặt giảm lãi suất Những bên vay thích chắn trả nợ lãi suất, lựa chọn FRM, mang đến lợi suất kỳ vọng cao cho bên cho vay 55 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.4 Các mối quan hệ lợi suất kỳ vọng rủi ro lãi suất  Nếu ARM có khấu trừ nợ âm mức trần trả nợ, ảnh hưởng thay đổi lãi suất không làm giảm đáng kể rủi ro lãi suất cho bên vay lợi suất kỳ vọng cho bên cho vay, số tiền trả nợ âm cộng gộp, trở thành dư nợ bên vay phải trả tương ứng 56 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.5 So sánh ARM có điều khoản khác với FRM Nội dung ARM I ARM II ARM III FRM (a) Lãi suất ban đầu lãi suất khởi đầu 8% 9% 11% 14% (b) Thời hạn vay 30 30 30 30 năm năm năm - 2% 2% 2% năm năm năm (f) Các điểm chiết khấu 2% 2% 2% 2% (g) Mức trần toán Không 7.5% - (h) Trần lãi suất Không Không 2%, 5%* (i) Khấu trừ âm - Có - (c) Kỳ hạn công cụ tạo số (d) Biên độ điều chỉnh (e) Thời gian điều chỉnh ngày điều chỉnh 57 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.5 So sánh ARM có điều khoản khác với FRM Các khoản vay cho thấy khác biệt đáng kể điều khoản Lưu ý lãi suất ban đầu ARM I 8%, ARM II 9% ARM III 11%, khoản FRM 14% Tại lại vậy? Với ARM I: Các điều khoản ARM I cho thấy có điều khoản (b) đến (f) ARM II III; nhiên, đặc điểm (g) đến (i) cho thấy khoản trả nợ tương lai lãi suất không bị giới hạn, mức trần trả nợ lãi suất Các điều khoản so sánh với ARM II, với mức trần trả nợ 7.5% điều khoản trả nợ âm ARM III có mức trần lãi suất 2% khoảng thời gian điều chỉnh 5% suốt thời gian vay Khi so sánh ba ARM, thấy bên vay chịu rủi ro lãi suất với ARM I so với ARM khác Do đó, lợi suất kỳ vọng ARM I bên cho vay phải thấp so sánh với ARM khác 58 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.5 So sánh ARM có điều khoản khác với FRM - Do lợi suất kỳ vọng thấp ARM I, nên lãi suất ban đầu thấp mức lãi suất ban đầu ARM khác -Giả sử tất ARM gắn với số biên độ điều chỉnh điểm chiết khấu giống cách “định giá” ARM I để đạt lợi suất kỳ vọng thấp giảm lãi suất ban đầu mối tương quan với ARM khác Điều bên vay chịu tất rủi ro lãi suất; đó, bên cho vay dự kiến thu phần bù rủi ro thấp lợi suất thấp ARM I so sánh với FRM - Việc sử dụng lãi suất ban đầu thấp khích lệ bên vay chấp nhận rủi ro lãi suất cao trả nợ không giới hạn tương lai - Đây nhiều tổ hợp điều khoản sử dụng để phân biệt ARM I với ARM II III FRM 59 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.5 So sánh ARM có điều khoản khác với FRM Với ARM II: ARM II III hai có lãi suất ban đầu lớn lãi suất ban đầu ARM I Lãi suất ARM II lớn ARM I ARM II có mức trần trả nợ, làm giảm tính bất ổn trả nợ cho bên vay 60 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.5 So sánh ARM có điều khoản khác với FRM Với ARM III: Khi so sánh ARM III với ARM I II, rủi ro lãi suất mà bên cho vay phải chịu rõ ràng lớn lần toán giới hạn mức trần lãi suất Trong trường hợp này, lãi suất thị trường tăng lên, mức trần lãi suất giới hạn tiền lãi phải trả bên cho vay bị Khi so sánh với ARM I II, ARM III quy định bên cho vay chịu rủi ro lãi suất cao Do đó, bên cho vay phải yêu cầu mức lãi suất ban đầu cao 61 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.6 Ví dụ minh họa Ví dụ 1: Một khoản vay 60.000 USD, thời gian vay 30 năm, lãi suất năm 8%/năm, ghép lãi theo tháng Chỉ số lãi suất lãi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn năm, biên độ lãi suất 2%, định kỳ điều lãi suất năm, trần lãi suất, trần toán không khấu trừ nợ âm (ARM I) Từ năm thứ đến năm thứ 5, số lãi suất 10%, 13%, 15% 10% Nếu khoản vay thực theo phương thức khấu trừ toàn phần, lập bảng kế hoạch trả nợ năm Ví dụ 2: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất năm 9%/năm, trần toán 7,5%/năm, có khấu trừ nợ âm (ARM II) Ví dụ 3: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất năm 11%/năm, trần tăng lãi suất 2%/năm tổng cộng tăng 5% suốt thời hạn cho vay Ví dụ 4: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất cố định 14%/năm 62 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.6 Ví dụ minh họa Nội dung Lãi suất ban đầu lãi suất khởi đầu ARM I ARM II ARM III FRM 8% 9% 11% 14% PMT năm thứ 440,26 482,77 571,39 710,92 PMT năm thứ 614,24 518,98 616,63 710,92 PMT năm thứ 752,26 557,91 708,37 710,92 PMT năm thứ 846,20 599,75 801,65 710,92 PMT năm thứ 617,60 644,73 619,37 710,92 58.639,26 67.264,58 58.806,74 59.058,49 40.914,24 38.615,56 41.713,87 Dư nợ cuối năm thứ Tổng số lãi phải trả năm 37.886,06 63 ii VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN có ĐiỀU CHỈNH 4.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn phương thức vay chấp Lựa chọn phương thức vay chấp phụ thuộc yếu tố sau: - Thái độ thích rủi ro nhà đầu tư bất động sản giảm dần theo hình thức sau: ARM I > ARM II > ARM III > FRM - Dòng tiền dự án đầu tư 64 Thanks for your attention!!! 65 ... VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Vay chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM) Vay chấp bất động sản có điều chỉnh thời hạn cho vay Vay chấp bất động sản. .. CAM Vay chấp bất động sản lãi suất điều chỉnh ARM I Tổng quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản chỉnh khoản vay chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh (Index): Là loại lãi suất. .. quan VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐiỀU CHỈNH Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản Xác định lãi suất khoản vay chấp Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất chấp Các phương thức cho vay chấp II VAY