TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH Nội dung nghiên cứu chương 5: VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VỚI LÃI SUẤT ĐIỀU CHỈNH GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên Nhóm lớp tối thứ Võ Kế Trí Hoàng Thị Ngọc Dung Trần Thị Mỹ Anh Lê Thị Thanh Thái TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2017 MỤC LỤC Trang 1/134 Trang 2/134 I TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh (Index): Là loại lãi suất điều chỉnh thỏa thuận người vay người cho vay, sử dụng để thiết lập lại lãi suất vay vào ngày điều chỉnh định kỳ  Biên độ lãi suất (Margin): mức lãi suất cộng thêm số điều chỉnh gọi biên độ (margin), chênh lệch (spread)  Lãi suất tổng (Composite rate): Tổng khoản lãi suất dựa số điều chỉnh lựa chọn cộng với biên độ điều chỉnh sử dụng để thiết lập mức lãi suất  Ngày điều chỉnh (Reset date): Thời điểm khoản toán chấp điều chỉnh gọi ngày điều chỉnh Khoảng thời gian thường sáu tháng năm Tuy nhiên, kéo dài từ ba đến năm năm, tháng ngắn Khoảng cách thời gian điều chỉnh toán dài, rủi ro lãi suất người vay thấp  Khấu trừ âm (Negative amortization): Khi lãi suất phát sinh kỳ vượt khoản toán định kỳ, khoản chênh lệch cộng vào số dư nợ Khi bổ sung vào dư nợ cho vay cho phép hợp đồng vay, số tiền gọi khấu trừ nợ vay âm  Mức trần (Caps): Tăng tối đa cho phép toán, lãi suất, gia hạn nợ khấu trừ âm (số dư nợ) vào ngày điều chỉnh gọi mức trần  Mức sàn (Floors): Mức giảm tối đa khoản toán lãi suất vào ngày điều chỉnh gọi mức sàn  Khả tiếp nhận (Assumability): Khả người vay phép người mua tài sản nhận khoản vay theo điều khoản  Mức chiết khấu (Discount points): Là loại lãi suất trả trước khoản phí người vay chấp mua để giảm lãi suất cho khoản toán Trang 3/134  Đặc quyền trả trước (Prepayment privilege): Hầu hết người vay nhà thường có quyền trả trước mà không bị phạt Tuy nhiên, toán trước đặc quyền quyền, người cho vay tính phạt khoản vay trả trước khoảng thời gian định  Cấm trả nợ trước hạn (Lockouts): Nhiều khoản vay chấp thương mại cấm toán số năm định Trong trường hợp này, người vay muốn trả trước, phí trả trước phải thương lượng với người cho vay  Quyền chọn chuyển đổi (Conversion option): Quyền người vay ARM để chuyển sang FRM Tùy thuộc vào thỏa thuận, người vay thực việc chuyển đổi theo ý muốn sau khoảng thời gian cụ thể Người cho vay tính phí cho phương án Xác định lãi suất khoản vay chấp Lãi suất khoản vay chấp có công thức sau: i=r+p+f+a  i: lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)  r: lãi suất thực mong muốn  p: phần bù rủi ro bên cho vay (bù đắp cho rủi ro mà bên cho vay phải gánh chịu rủi ro vỡ nợ, rủi ro biến động lãi suất, rủi trả trước, khoản, )  f: tỷ lệ lạm phát kỳ vọng (tính cho người vay)  a: khoản chi phí người vay phải toán để có khoản vay (phí hồ sơ, phí thẩm định, ) Các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất chấp 3.1 Thị trường cung cầu vốn vay chấp Khi xem xét đến yếu tố định lãi suất vay chấp, phải xét đến thị trường cung-cầu vốn vay chấp ➢ Bên cho vay: Hầu hết bên cho vay chấp thường cá nhân tổ chứctrung gian bên có nhu cầu cho vay bên có nhu cầu vay Trang 4/134 ➢ Bên vay: Bên vay sử dụng khoản tiết kiệm/ khoản đầu tư hình thức tín dụng thếchấp ➢ Mức lãi suất cần bằng: Lãi suất thị trường khoản vay chấp xác địnhbởi tất mà bên vay sẵn sàng trả cho việc sử dụng khoản vay mộtkhoản thời gian định bên cho vay chấp nhận cách thức đền bù cho việc sử dụng cáckhoản tiền ➢ Yếu tố tác động đến cầu: Về phía cầu thị trường, nói đa phần nhucầu cho vay chấp nhu cầu bắt nguồn bị tác động nhu cầu bất động sản ➢ Yếu tố tác động đến cung: Bên cho vay cân nhức tỷ suất sinh lợi – rủi ro nhữngkhoản đầu tư bất động sản có liên quan đến lợi nhuận sẵn có khoản chấp.Nếu bên cho vay tin lợi nhuận lớn họ cho vay chấp nhiều (sau khitính đến chí phí rủi ro thua lỗ) so với việc đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp chovay kinh doanh, nhiều quỹ phân bổ vay chấp ngược lại Do đó,quyết định phân bổ tiền cho vay chấp bên cho vay liên quan đến cân nhắc họvề lợi nhuận rủi ro việc cho vay chấp so với hội đầu tư khác.Do đó, thị trường khoản chấp nên nhìn nhận phần thịtrường vốn, nơi mà bên cho vay nhà đầu đầu tư đánh giá lợi nhuận sẵn có củanhững khoản vay chấp so với hình thức đầu tư cạnh tranh khác trái phiếu, cổphiếu… đồng thời họ cân nhắc đến rủi ro hình thức đầu tư 3.2 Mức lãi suất thực ➢ Dưới giác độ nhà đầu tư: lãi suất mong muốn tính khoản vay chấp trongnền kinh tế phần chịu tác động lợi nhuân-rủi ro tất hìnhthức cho vay khác kênh đầu tư khác ➢ Dưới giác độ người cần tiết kiệm: Đây mức lãi suất tối thiểu họ phải đạt đểthành công việc chuyển đổi nguồn lực (là giá trị quỹ thời điểm hiệntại) sang nguồn lực hình thành tương lai Để thuyết phục Trang 5/134 cá nhân thựchiện việc chuyển hướng này, thu nhập tương lai phải kỳ vọng tăng thỏa đángvới tỷ suất sinh lợi có khả chuyển đổi thu nhập từ trạng thái tiêu dùng sangtrạng thái tiết kiệm Nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng thu khoản tiết kiệm đủcao đủ khả đáp ứng nhu cầu chi tiêu tương lai, việc tiết kiệm hiệntại diễn 3.3 Lạm phát Ngoài lãi suất thực, lạm phát vấn đề mà tất nhà đầu tư quan tâm đưa định mình, lạm phát ảnh hưởng đến lợi nhuận từ việc đầu tư họ Tỷ lệ lạm phát có tầm quan trọng đặc biệt nhà đầu tư, bên cho vay tham gia mua bán khoản vay, mà lãi suất cố định khoảng thời gian dài.Do đó, định đưa cam kết hợp đồng cho vay, nhà đầu tư bên chovay phải chắn mức lãi suất cảm kết đủ cao để bù đắp cho tổn thất sứcmua dự kiến suốt khoản thời gian đầu tư khoảng thời gian nợ chưa đáo hạn Nếu không, tỷ suất sinh lợi thực thu bị hao hụt, không thỏa đáng Vì vậy, nhà đầu tư bên cho vay thường có đồng quan điểm việc đưa lạm phát kỳ vọng suốt quãng thời gian họ đầu tư nợ chưa đáo bạn vào tỷ suất sinh lợi tính toán trước đầu tư ghi rõ hợp đồng cho vay • Ví dụ 2.3 minh họa tác động lạm phát đến lãi suất thực: Giả sử khoản vay 10.000 thực với mức lãi suất danh nghĩa/ lãi suất hợp đồnglà 10% / vốn gốc sau thời hạn năm phải trả gốc lẫn lãi Vào cuối năm,bên chovay nhận lại số tiền 11.000 (= 10.000 + 10.000 x 10%) Nếu tỷ lệ lạm phát năm 6% sau 11.000 nhận vào cuối năm có giá trị vào khoảng 10.377 (= 11.000 / 1.06) Như vậy, lãi suất danh nghĩa 10%, lãi suất thực tế khoản chấp mức 4% (377 / 10.000 = 3.77%) Do đó, chúng tacó thể kết luận bên cho vay muốn lãi suất thực tầm 4% họ phải đưa mức lãisuất danh nghĩa khoảng 10% để bù đắp cho thay đổi mức giá tương lai bị tác động lạm phát Chúng ta tóm tắt lãi suất danh nghĩa khoản đầu tư xác định mức lãi suất thực Trang 6/134 cộng với phần bù lạm phát Trong ví dụ này, mức lãi suất thực 4% cộng với mức tỷ lệ lạm phát 6% với mức lãi suất danh nghĩa 10% Lưu ý phân bù dựa tỷ lệ lạm phát dự kiến thời điểm hợp đồng cho vay ký kết Khả tỷ lệ lạm phát thực tương lai cao thấp mức kỳ vọng rủi ro mà nhà đầu tư bên cho vay phải cân nhắc Chúng ta nên lãi suất danh nghĩa mức lãi suất công bố năm Tuy nhiên, tùy thuộc vào loại khoản vay, lãi suất danh nghĩa biểu diễn hằngngày, tháng, quý, năm 3.4 Những loại rủi ro Ngoài lạm phát kỳ vọng, nhà đầu tư bên cho vay lo ngại rủi ro tiếnhành đầu tư cho vay Những nhà đầu tư bên cho vay quan tâm đến việc tỷ suất sinh lợi lãi suất hợp đồng cho vay có đủ bù đắp cho phần rủi ro tương ứng Nói cách khác, khoản đầu tư cho vay có đáp ứng đánh đổi rủi ro – tỷ sinh lợi có điều chỉnh cách thỏa đáng? 3.4.1 Rủi ro vỡ nợ Một mối quan tâm lớn bên cho vay thực khoản vay chấp rủi ro bên vay không đủ khả trả nợ gốc Đây gọi rủi ro vỡ nợ, rủi ro thay đổi theo chấn khoản vay mức độ tin cậy bên vay Khả vỡ nợ xảy đồng nghĩa vớiviệc bên vay phải công thêm phần bù xác định mức lãi suất cao để bù đắp vào khả khoản cho vay Rủi ro vỡ nợ liên quan đến khả thu nhập bên vay giảm sau khoản vay thực hiện, gây nguy hiểm cho việc nhận khoản toán chấp tương lai Tương tự, giá trị bất động sản thấp khoản nợ tương lai, điều dẫn đến việc bên vay trả nợ gây mát bên cho vay 3.4.2 Rủi ro lãi suất Trang 7/134 Việc đầu tư cho vay ngày trở nên phức tạp việc không chắn xác định nguồn cung tiết kiệm tương lai, nhu cầu nhà mức lạm phát tương lai Như vậy, mức lãi suất thời điểm định phản ảnh yếu tố thị trường kỳ vọng Những nhà đầu tư bên vay phải chịu rủi ro mức lãi suất tính toán không đầy đủ khoản vay cụ thể, nguyên nhân biến động mạnh kinh tế sau ký hợp đồng cho vay Mức độ thay đổi đảm bảo thông qua việc đưa mức lãi suất cao hợp đồng cho vay Một không chắn mức lãi suất tính khoản cho vay gọi rủi ro lãi suất Ví dụ 3.4.2 minh họa rủi ro lãi suất: Giả sử Lạm phát dự đoán 6% thời điểm 10.000 cho vay.Nhưng thực tế lạm phát thực tế 8%, điều đồng nghĩa với việc lãi suất ghi hợp đồng từ ban đầu đáng lẻ phải 12% Trong trường hợp này, nói tỷ lệ lạm phát dự kiến thời điểm khoản vay thực 6%, nhiên phần chênh lệch 2% phần lạm phát dự đoán, lượng tiền vay bị sức mua tương ứng với giá trị 200 (2% 10.000) lãi suất tính toán thấp Điều nghĩa người cho vay không tính lãi suất “chính xác” vào thời điểm khoản vay thực Vào thời điểm đó, lạm phát dự kiến mức 6% Vì vậy, đáng lẻ lãi suất phải tính mức 10% Tuy nhiên, 2% tăng thêm dự báo tất cảnhững khoản vay thị trường Đó phần lạm phát dự báo, nguyên nhân gây rủi ro lãi suất cho bên vay bên cho vay 3.4.3 Rủi ro trả trước Một số khoản vay chấp cho phép bên vay trả trước khoản vay trước ngày đáo hạn mà không bị phạt Khi điều chấp thuận, bên vay lựa chọn trả trước khoản vay, tái cấp vốn toán số dư nợ tài sản lý Nếu khoản vay trả lãi suất giảm, bên vay phải từ bỏ hội kiếm khoản lãi từ khoản tiền lãi thu mức lãi suất ban đầu Hơn nữa, khoản vay từ khoản vay trả trước bên cho vay tái đầu tư, thu Trang 8/134 lãi suất thấp Tuy nhiên lãi suất tăng, khoản vay khả trả trước Tóm lại, rủi ro mà khoản vay bị trả trước lãi suất giảm mức lãi suất cho vay gọi rủi ro trả trước 3.4.4 Những loại rủi ro khác Những nhà đầu tư bên cho vay cho tồn nhiều loại rủi ro khác tác động đến rủi ro cho vay Ví dụ, tính khoản khả tiếp cận khoản cho vay/ đầutư thị trường tác động đến việc tính toán phần bù rủi ro Những chứng khoán dễ dàng mua bán thị trường đòi hỏi phần bù rủi ro thấp loại chứng khoán khó bán Đó gọi rủi ro khoản Rủi ro lập pháp rủi ro liên quan đến việc cho vay chấp dẫn đến việc tính toán phần bù rủi ro Rủi ro có liên quan đến thay đổi môi trường pháp lý tác động đến hoạt động thị trường; ví dụ quy định liên quan đến mức thuế tính khoản chấp, kiểm soát tiền thuê, luật tiểu bang liên ban ảnh hưởng đến lãi suất… rủi ro mà bên cho vay phải đối mặt sau cho vay Bên cho vay phải đánh giá khả xảy kiện chắn họ nhận phần bù rủi ro thỏa đáng tiến hành cho vay Các phương thức cho vay chấp 4.1 Phương thức vay chấp khấu trừ toàn phần Hình thức trả nợ phổ biến sử dụng lĩnh vực tài chính-bất động sản suốt thời kỳ hậu khủng hoảng, phổ biến, hình thức Khấu trừ toàn phần với Khoản chi trả chấp không đổi (CPM) (Khấu trừ có nghĩa trình chi trả xảy ra khoảng thời gian) Hình thức toán nợ vay CPM sử dụng rộng rãi việc hỗ trợ mua nhà ở, khu chung cư phức hợp, trung tâm thương mại… Hình thức toán đơn giản dạng định mức, cố định chi trả hàng tháng, tính toán dựa khoản nợ ban đầu với mức lãi suất cố định kỳ nợ xác định Những khoản toán hàng tháng bao gồm việc chi trả lãi chi trả phần Trang 9/134 nợ gốc Khi kết thúc thời hạn khoản vay CPM, số tiền nợ gốc hoàn trả đầy đủ khấu trừ hết Bên cho vay thu lợi nhuận từ số tiền lãi cố định mà bên vay trả hàng tháng Ví dụ 4.1 minh họa hình thức khấu trừ toàn phần: Giả sử khoản vay 60.000 thực với lãi suất danh nghĩa 12% thời hạn 30 năm Những khoản chi trả cố định hàng tháng vay chấp với giả định khoản vay khấu trừ 30 năm? Dựa kiến thức khoản chiết khấu hàng năm từ chương 3, vấn đề liên quan đến việc tìm giá PV thời hạn năm mà xây dựng thông qua công thức đây: Trong trường hợp ,chúng ta quan đến việc tính toán PMT, khoản chi trả cố định hàng tháng (tính theo lãi suất năm) số tiền vay ban đầu PV chi trả hoàn toàn đồng thời bên vay nhận khoản lợi nhuận 12% tính theo lãi kép hàng tháng Vậy khoản toán bắt buộc 617,17 Bảng 4.1: Bảng tính toán dựa ví dụ 4.1 khấu trừ toàn phần PMT Tháng Dư nợ đầu kỳ Tiền lãi Tiền gốc toán toán hàng kỳ hàng kỳ Tổng số Dư nợ tiền cuối kỳ toán hàng kỳ 60,000.00 600.00 17.17 617.17 59,982.83 59,982.83 599.83 17.34 617.17 59,965.49 59,965.49 599.65 17.51 617.17 59,947.98 Trang 10/134 Kế hoạch trả nợ PMT Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 38 59.096,83 837,21 9,00 846,20 59.087,83 39 59.087,83 837,08 9,13 846,20 59.078,71 40 59.078,71 836,95 9,26 846,20 59.069,45 41 59.069,45 836,82 9,39 846,20 59.060,07 42 59.060,07 836,68 9,52 846,20 59.050,55 43 59.050,55 836,55 9,65 846,20 59.040,89 44 59.040,89 836,41 9,79 846,20 59.031,10 45 59.031,10 836,27 9,93 846,20 59.021,17 46 59.021,17 836,13 10,07 846,20 59.011,10 47 59.011,10 835,99 10,21 846,20 59.000,89 48 59.000,89 835,85 10,36 846,20 58.990,53 49 58.990,53 589,91 27,70 617,60 58.962,84 50 58.962,84 589,63 27,97 617,60 58.934,86 51 58.934,86 589,35 28,25 617,60 58.906,61 52 58.906,61 589,07 28,54 617,60 58.878,07 Trang 120/134 Kế hoạch trả nợ PMT Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 53 58.878,07 588,78 28,82 617,60 58.849,25 54 58.849,25 588,49 29,11 617,60 58.820,14 55 58.820,14 588,20 29,40 617,60 58.790,74 56 58.790,74 587,91 29,70 617,60 58.761,04 57 58.761,04 587,61 29,99 617,60 58.731,05 58 58.731,05 587,31 30,29 617,60 58.700,76 59 58.700,76 587,01 30,60 617,60 58.670,16 60 58.670,16 586,70 30,90 617,60 58.639,26 Tổng 37.886,06 Ví dụ 2: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất năm 9%/năm, trần toán 7,5%/năm, có khấu trừ nợ âm (ARM II) Giải: Khấu trừ âm Kế hoạch trả nợ (PMT) Thán g Dư nợ đầu kỳ 60.000,00 Lãi Gốc Tổng Trần trả nợ 450,00 32,77 482,77 482,77 Dư nợ cuối kỳ 59.967,23 Trang 121/134 Khấu trừ âm Kế hoạch trả nợ (PMT) Thán g Dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Trần trả nợ Dư nợ cuối kỳ 59.967,23 449,75 33,02 482,77 482,77 59.934,21 59.934,21 449,51 33,27 482,77 482,77 59.900,94 59.900,94 449,26 33,52 482,77 482,77 59.867,42 59.867,42 449,01 33,77 482,77 482,77 59.833,66 59.833,66 448,75 34,02 482,77 482,77 59.799,63 59.799,63 448,50 34,28 482,77 482,77 59.765,36 59.765,36 448,24 34,53 482,77 482,77 59.730,82 59.730,82 447,98 34,79 482,77 482,77 59.696,03 10 59.696,03 447,72 35,05 482,77 482,77 59.660,98 11 59.660,98 447,46 35,32 482,77 482,77 59.625,66 12 59.625,66 447,19 35,58 482,77 482,77 59.590,08 13 59.590,08 595,90 19,28 615,18 518,98 76,92 59.667,00 14 59.667,00 596,67 18,51 615,18 518,98 77,69 59.744,69 15 59.744,69 597,45 17,74 615,18 518,98 78,47 59.823,15 16 59.823,15 598,23 16,95 615,18 518,98 79,25 59.902,40 17 59.902,40 599,02 16,16 615,18 518,98 80,04 59.982,45 18 59.982,45 599,82 15,36 615,18 518,98 80,84 60.063,29 19 60.063,29 600,63 14,55 615,18 518,98 81,65 60.144,94 20 60.144,94 601,45 13,73 615,18 518,98 82,47 60.227,41 21 60.227,41 602,27 12,91 615,18 518,98 83,29 60.310,70 22 60.310,70 603,11 12,08 615,18 518,98 84,13 60.394,83 Trang 122/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Thán g Dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Trần trả nợ Khấu trừ âm Dư nợ cuối kỳ 23 60.394,83 603,95 11,24 615,18 518,98 84,97 60.479,79 24 60.479,79 604,80 10,39 615,18 518,98 85,82 60.565,61 25 60.565,61 757,07 11,83 768,90 557,91 199,16 60.764,78 26 60.764,78 759,56 9,34 768,90 557,91 201,65 60.966,43 27 60.966,43 762,08 6,82 768,90 557,91 204,18 61.170,60 28 61.170,60 764,63 4,27 768,90 557,91 206,73 61.377,33 29 61.377,33 767,22 1,69 768,90 557,91 209,31 61.586,64 30 61.586,64 769,83 0,93 768,90 557,91 211,93 61.798,57 31 61.798,57 772,48 3,58 768,90 557,91 214,58 62.013,15 32 62.013,15 775,16 6,26 768,90 557,91 217,26 62.230,41 33 62.230,41 777,88 8,98 768,90 557,91 219,97 62.450,38 34 62.450,38 780,63 11,73 768,90 557,91 222,72 62.673,11 35 62.673,11 783,41 14,51 768,90 557,91 225,51 62.898,62 36 62.898,62 786,23 17,33 768,90 557,91 228,33 63.126,94 37 63.126,94 894,30 9,48 903,77 599,75 294,55 63.421,49 38 63.421,49 898,47 5,30 903,77 599,75 298,72 63.720,22 39 63.720,22 902,70 1,07 903,77 599,75 302,95 64.023,17 40 64.023,17 906,99 3,22 903,77 599,75 307,25 64.330,42 41 64.330,42 911,35 7,57 903,77 599,75 311,60 64.642,02 42 64.642,02 915,76 11,99 903,77 599,75 316,01 64.958,03 43 64.958,03 920,24 16,46 903,77 599,75 320,49 65.278,52 Trang 123/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Thán g Dư nợ đầu kỳ Lãi Gốc Tổng Trần trả nợ Khấu trừ âm Dư nợ cuối kỳ 44 65.278,52 924,78 21,00 903,77 599,75 325,03 65.603,55 45 65.603,55 929,38 25,61 903,77 599,75 329,64 65.933,19 46 65.933,19 934,05 30,28 903,77 599,75 334,31 66.267,49 47 66.267,49 938,79 35,01 903,77 599,75 339,04 66.606,54 48 66.606,54 943,59 39,82 903,77 599,75 343,84 66.950,38 49 66.950,38 669,50 31,43 700,94 644,73 24,77 66.975,15 50 66.975,15 669,75 31,19 700,94 644,73 25,02 67.000,18 51 67.000,18 670,00 30,94 700,94 644,73 25,27 67.025,45 52 67.025,45 670,25 30,68 700,94 644,73 25,53 67.050,97 53 67.050,97 670,51 30,43 700,94 644,73 25,78 67.076,76 54 67.076,76 670,77 30,17 700,94 644,73 26,04 67.102,79 55 67.102,79 671,03 29,91 700,94 644,73 26,30 67.129,09 56 67.129,09 671,29 29,65 700,94 644,73 26,56 67.155,65 57 67.155,65 671,56 29,38 700,94 644,73 26,83 67.182,48 58 67.182,48 671,82 29,11 700,94 644,73 27,10 67.209,58 59 67.209,58 672,10 28,84 700,94 644,73 27,37 67.236,94 60 67.236,94 672,37 28,57 700,94 644,73 27,64 67.264,58 Tổng 40.914,24 Ví dụ 3: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất năm 11%/năm, trần tăng lãi suất 2%/năm tổng cộng tăng 5% suốt thời hạn cho vay Giải: Trang 124/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Lãi trần Gốc Tổng 60.000,00 550,00 550,00 21,39 571,39 59.978,61 59.978,61 549,80 549,80 21,59 571,39 59.957,02 59.957,02 549,61 549,61 21,79 571,39 59.935,23 59.935,23 549,41 549,41 21,99 571,39 59.913,24 59.913,24 549,20 549,20 22,19 571,39 59.891,05 59.891,05 549,00 549,00 22,39 571,39 59.868,66 59.868,66 548,80 548,80 22,60 571,39 59.846,06 59.846,06 548,59 548,59 22,81 571,39 59.823,25 59.823,25 548,38 548,38 23,01 571,39 59.800,24 10 59.800,24 548,17 548,17 23,23 571,39 59.777,02 11 59.777,02 547,96 547,96 23,44 571,39 59.753,58 12 59.753,58 547,74 547,74 23,65 571,39 59.729,92 13 59.729,92 597,30 597,30 19,33 616,63 59.710,60 14 59.710,60 597,11 597,11 19,52 616,63 59.691,08 15 59.691,08 596,91 596,91 19,72 616,63 59.671,36 16 59.671,36 596,71 596,71 19,91 616,63 59.651,45 17 59.651,45 596,51 596,51 20,11 616,63 59.631,33 18 59.631,33 596,31 596,31 20,31 616,63 59.611,02 19 59.611,02 596,11 596,11 20,52 616,63 59.590,50 20 59.590,50 595,91 595,91 20,72 616,63 59.569,78 21 59.569,78 595,70 595,70 20,93 616,63 59.548,85 Trang 125/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Lãi trần Gốc Tổng 22 59.548,85 595,49 595,49 21,14 616,63 59.527,71 23 59.527,71 595,28 595,28 21,35 616,63 59.506,36 24 59.506,36 595,06 595,06 21,56 616,63 59.484,80 25 59.484,80 743,56 693,99 14,38 708,37 59.470,42 26 59.470,42 743,41 693,82 14,55 708,37 59.455,88 27 59.455,88 743,27 693,65 14,71 708,37 59.441,16 28 59.441,16 743,12 693,48 14,89 708,37 59.426,27 29 59.426,27 742,97 693,31 15,06 708,37 59.411,21 30 59.411,21 742,82 693,13 15,24 708,37 59.395,98 31 59.395,98 742,66 692,95 15,41 708,37 59.380,57 32 59.380,57 742,50 692,77 15,59 708,37 59.364,97 33 59.364,97 742,35 692,59 15,78 708,37 59.349,20 34 59.349,20 742,19 692,41 15,96 708,37 59.333,24 35 59.333,24 742,02 692,22 16,15 708,37 59.317,09 36 59.317,09 741,86 692,03 16,33 708,37 59.300,76 37 59.300,76 840,58 790,68 10,97 801,65 59.289,79 38 59.289,79 840,46 790,53 11,12 801,65 59.278,67 39 59.278,67 840,33 790,38 11,27 801,65 59.267,41 40 59.267,41 840,20 790,23 11,42 801,65 59.255,99 41 59.255,99 840,07 790,08 11,57 801,65 59.244,42 42 59.244,42 839,93 789,93 11,72 801,65 59.232,70 43 59.232,70 839,80 789,77 11,88 801,65 59.220,82 Trang 126/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Lãi trần Gốc Tổng 44 59.220,82 839,66 789,61 12,04 801,65 59.208,79 45 59.208,79 839,52 789,45 12,20 801,65 59.196,59 46 59.196,59 839,38 789,29 12,36 801,65 59.184,23 47 59.184,23 839,24 789,12 12,52 801,65 59.171,71 48 59.171,71 839,09 788,96 12,69 801,65 59.159,01 49 59.159,01 592,20 591,59 27,78 619,37 59.131,24 50 59.131,24 591,92 591,31 28,05 619,37 59.103,18 51 59.103,18 591,64 591,03 28,33 619,37 59.074,85 52 59.074,85 591,35 590,75 28,62 619,37 59.046,23 53 59.046,23 591,07 590,46 28,90 619,37 59.017,33 54 59.017,33 590,78 590,17 29,19 619,37 58.988,13 55 58.988,13 590,49 589,88 29,49 619,37 58.958,65 56 58.958,65 590,19 589,59 29,78 619,37 58.928,87 57 58.928,87 589,89 589,29 30,08 619,37 58.898,79 58 58.898,79 589,59 588,99 30,38 619,37 58.868,41 59 58.868,41 589,29 588,68 30,68 619,37 58.837,73 60 58.837,73 588,98 588,38 30,99 619,37 58.806,74 38.615,56 Tổng Ví dụ 4: Làm lại ví dụ với thay đổi lãi suất cố định 14%/năm Trang 127/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 60.000,00 700,00 10,92 710,92 59.989,08 59.989,08 699,87 11,05 710,92 59.978,03 59.978,03 699,74 11,18 710,92 59.966,85 59.966,85 699,61 11,31 710,92 59.955,54 59.955,54 699,48 11,44 710,92 59.944,10 59.944,10 699,35 11,58 710,92 59.932,52 59.932,52 699,21 11,71 710,92 59.920,81 59.920,81 699,08 11,85 710,92 59.908,96 59.908,96 698,94 11,99 710,92 59.896,98 10 59.896,98 698,80 12,12 710,92 59.884,85 11 59.884,85 698,66 12,27 710,92 59.872,59 12 59.872,59 698,51 12,41 710,92 59.860,18 13 59.860,18 698,37 12,55 710,92 59.847,62 14 59.847,62 698,22 12,70 710,92 59.834,92 15 59.834,92 698,07 12,85 710,92 59.822,07 Trang 128/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 16 59.822,07 697,92 13,00 710,92 59.809,07 17 59.809,07 697,77 13,15 710,92 59.795,92 18 59.795,92 697,62 13,30 710,92 59.782,62 19 59.782,62 697,46 13,46 710,92 59.769,16 20 59.769,16 697,31 13,62 710,92 59.755,54 21 59.755,54 697,15 13,78 710,92 59.741,77 22 59.741,77 696,99 13,94 710,92 59.727,83 23 59.727,83 696,82 14,10 710,92 59.713,73 24 59.713,73 696,66 14,26 710,92 59.699,47 25 59.699,47 696,49 14,43 710,92 59.685,04 26 59.685,04 696,33 14,60 710,92 59.670,45 27 59.670,45 696,16 14,77 710,92 59.655,68 28 59.655,68 695,98 14,94 710,92 59.640,74 29 59.640,74 695,81 15,11 710,92 59.625,62 30 59.625,62 695,63 15,29 710,92 59.610,33 Trang 129/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 31 59.610,33 695,45 15,47 710,92 59.594,86 32 59.594,86 695,27 15,65 710,92 59.579,21 33 59.579,21 695,09 15,83 710,92 59.563,38 34 59.563,38 694,91 16,02 710,92 59.547,36 35 59.547,36 694,72 16,20 710,92 59.531,16 36 59.531,16 694,53 16,39 710,92 59.514,77 37 59.514,77 694,34 16,58 710,92 59.498,18 38 59.498,18 694,15 16,78 710,92 59.481,41 39 59.481,41 693,95 16,97 710,92 59.464,43 40 59.464,43 693,75 17,17 710,92 59.447,26 41 59.447,26 693,55 17,37 710,92 59.429,89 42 59.429,89 693,35 17,57 710,92 59.412,32 43 59.412,32 693,14 17,78 710,92 59.394,54 44 59.394,54 692,94 17,99 710,92 59.376,55 45 59.376,55 692,73 18,20 710,92 59.358,35 Trang 130/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Gốc Tổng 46 59.358,35 692,51 18,41 710,92 59.339,94 47 59.339,94 692,30 18,62 710,92 59.321,32 48 59.321,32 692,08 18,84 710,92 59.302,48 49 59.302,48 691,86 19,06 710,92 59.283,42 50 59.283,42 691,64 19,28 710,92 59.264,13 51 59.264,13 691,41 19,51 710,92 59.244,63 52 59.244,63 691,19 19,74 710,92 59.224,89 53 59.224,89 690,96 19,97 710,92 59.204,92 54 59.204,92 690,72 20,20 710,92 59.184,73 55 59.184,73 690,49 20,43 710,92 59.164,29 56 59.164,29 690,25 20,67 710,92 59.143,62 57 59.143,62 690,01 20,91 710,92 59.122,70 58 59.122,70 689,76 21,16 710,92 59.101,55 59 59.101,55 689,52 21,41 710,92 59.080,14 60 59.080,14 689,27 21,65 710,92 59.058,49 Trang 131/134 Kế hoạch trả nợ (PMT) Tháng Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Lãi Tổng Gốc Tổng 41.713,87 Nhận xét: Nội dung Lãi suất ban đầu ARM I ARM II ARM III FRM 8% 9% 11% 14% PMT năm thứ 440,26 482,77 571,39 710,92 PMT năm thứ 614,24 518,98 616,63 710,92 PMT năm thứ 752,26 557,91 708,37 710,92 PMT năm thứ 846,20 599,75 801,65 710,92 Trang 132/134 PMT năm thứ 617,60 644,73 619,37 710,92 Dư nợ cuối năm thứ 58.639,26 67.264,58 58.806,74 59.058,49 Tổng số lãi phải trả năm 37.886,06 40.914,24 38.615,56 41.713,87 4.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn phương thức vay chấp Lựa chọn phương thức vay chấp phụ thuộc yếu tố sau: - Thái độ thích rủi ro nhà đầu tư bất động sản giảm dần theo hình thức sau: ARM I > ARM II > ARM III > FRM Trang 133/134 - Dòng tiền dự án đầu tư Trang 134/134 ... TỔNG QUAN VỀ VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Các điều khoản khoản vay chấp bất động sản  Chỉ số điều chỉnh (Index): Là loại lãi suất điều chỉnh thỏa thuận người vay người cho vay, sử dụng... II VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐIỀU CHỈNH Vay chấp bất động sản lãi suất cố định có dư nợ điều chỉnh theo mức giá (PLAM) 1.1 Đặc điểm Là phương thức cho vấn đề không chắn người cho vay việc điều. .. thể Người cho vay tính phí cho phương án Xác định lãi suất khoản vay chấp Lãi suất khoản vay chấp có công thức sau: i=r+p+f+a  i: lãi suất cho vay (lãi suất danh nghĩa)  r: lãi suất thực mong