ĐẦU TƯ & TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 13: PHÂN TÍCH RỦI RO GVHD: TS Nguyễn Thị Uyên Uyên Danh sách Nhóm: Huỳnh Thanh Quý Trần Thị Nguyệt Châu Cao Thanh Chức Lê Thị Hồng Khanh Nguyễn Hồ Ngọc Trâm MỤC TIÊU Tìm hiểu tổng quan rủi ro – tỷ suất sinh lợi Tìm hiểu quy trình phân tích rủi ro hoạt động đầu tư tài trợ BĐS Áp dụng quy trình phân tích rủi ro trường hợp cụ thể - Trung tâm thương mại Westgate Trung tâm phân phối Worthington Nội dung Tổng quan rủi ro tỷ suất sinh lợi Quy trình phân tích rủi ro Tình phân tích thực tế —Trung tâm thương mại Westgate Industrial Case Study - Trung tâm phân phối Worthington Rủi ro đòn bẩy Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư Kết luận LOGO LOGO Tổng quan rủi ro & tỷ suất sinh lợi Tổng quan rủi ro – tỷ suất sinh lợi  Rủi ro gì? Rủi ro tình mà xuất đem đến tổn thất, thiệt hại cho Nhà đầu tư; mức độ cao làm Nhà đầu tư phá sản;  Rủi ro đem đến bất ổn, không chắn hay độ nhạy cảm cho kết mà Nhà đầu tư kỳ vọng tương lai  Rủi ro phản ánh khả thu nhập thực tế khác xa tới đâu so với thu nhập kỳ vọng Tổng quan rủi ro Đo lường rủi ro?   Có nhiều phương pháp để đo lường đánh giá rủi ro, phương pháp phổ biến phương pháp phương sai độ lệch tiêu chuẩn Standard Deviation - σ Độ lệch tiêu chuẩn: thước đo độ lệch (độ phân tán, khoảng cách, biên độ dao động) tỷ suất sinh lợi tình trạng kinh tế năm so với tỷ suất sinh lợi kỳ vọng Tổng quan rủi ro – tỷ suất sinh lợi MỐI QUAN HỆ GIỮA RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỢI Tương quan tỷ suất sinh lợi rủi ro TƯƠNG QUAN THUẬN Tổng quan rủi ro – tỷ suất sinh lợi PHÂN LOẠI RỦI RO Nguyên nhân đem đến rủi ro/đa dạng hóa danh mục đầu từ RỦI RO PHI HỆ THỐNG RỦI RO HỆ THỐNG • Là rủi ro mà nguyên nhân mang đến rủi ro khách quan, xảy trình vận hành kinh tế • • Rủi ro giảm thiểu triệt tiêu Nguyên nhân: thay đổi tiền tệ, lạm phát, chu kỳ tăng trưởng kinh tế… Là rủi ro mang tính đặc thù ngành, lĩnh vực Rủi ro triệt tiêu đa dạng hóa đầu tư Rủi ro xảy ảnh hưởng đến số chủ thể kinh tế Rủi ro xảy ảnh hưởng đến toàn chủ thể kinh tế • • • • • Nguyên nhân xảy ra: biến động giá NVL đầu vào, biến động chi phí nhân công,… Liqidity Risk – rủi ro khoản • Inflation Risk – rủi ro lạm phát • Management Risk – rủi ro quản lý • Interest Rate Risk – rủi ro lãi suất • Legislative Risk – rủi ro pháp lý • Enviroment Risk – rủi ro môi trường • Business Risk – rủi ro kinh doanh • Financial Risk – rủi ro tài • PHÂN LOẠI RỦI RO Rủi ro hoạt động ĐTTT BĐS Rủi ro hoạt động ĐTTT BĐS PHÂN LOẠI MỘT SỐ LOẠI RỦI RO Business Risk – rủi ro kinh doanh Rủi ro kinh doanh đến từ đặc điểm ngành Trong kinh doanh BĐS: Ví dụ: kinh doanh lĩnh vực cho thuê BĐS KCN, khách thuê chủ yếu công nhân  Gặp rủi ro cty KCN cắt giảm lao động Industrial Case Study— Trung tâm phân phối Worthington LOGO LOGO Rủi ro đòn bẩy Rủi ro đòn bẩy Rủi ro tài loại rủi ro việc sử dụng đòn bẩy tài  làm tăng rủi ro so với TSSL từ việc sử dụng VCP Rủi ro đòn bẩy Giả định có kịch bản: Rủi ro đòn bẩy Rủi ro đòn bẩy Rủi ro đòn bẩy Cả TSSL (8.69%) độ lệch chuẩn (6.77%) có đòn bẩy cao nhiều so với TSSL (6.98%) độ lệch chuẩn ko đòn bẩy (2.06% LOGO LOGO Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư • Trên thực tế thường xảy tình mà không cần phải cam kết đầu tư hết hoàn toàn nguồn vốn thời điểm ban đầu • Người phát triển dự án mua đất hôm đợi khoản thời gian trước định có đầu tư xây dựng hay không • Thị trường không khả thi để đầu tư người phát triển tin có thay đổi tốt năm tới phù hợp để đầu tư • Mặc khác, thị trường không cải tiến tiến hành xây dựng Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư • Ta gọi lựa chọn thời điểm để xây dựng tương lai “real option” Nhà phát triển không xây dựng công trình mà để trống khu đất Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư • Tóm tắt ví dụ: - Các nhà phát triển có kế hoạch bắt đầu xây dựng tòa nhà năm - Cp xây dựng 800.000 $ Sau xây dựng, năm đầu tiên: 50% hội NOI 130.000$; 50% hội NOI 70.000$ - Sau năm đầu tiên, NOI tăng 2%/năm Hỏi: Nhà phát triển phải trả tiền cho khu đất muốn lợi nhuận 12% Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư CÁCH TIẾP CẬN TRUYỀN THỐNG ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Năm Năm 1: Cp xd: 800.000$ NOI kỳ vọng: 100.000$ Năm 2: Tỷ lệ vốn hoá = tỷ lệ chiết khấu - tỷ lệ gia tăng NOI 10% = 12% 2% NOI kỳ vọng = (0.50 × $130,000) + (0.50 × $70,000) = $100,000 Giá trị tài sản sau xd = 100.000 $ /0,10 = 1.000.000$ Giá trị đất = Giá trị TS – Cp xây dựng = 1.000.000$ - 800.000$ = 200.000$  Đây Giá trị bất động sản năm (sau xây dựng toàn tất) Việc xây dựng toàn nhà năm nên tiếp tục chiếu khấu thêm năm mức chiết khấu 12% Giá trị đất $200,000/1.12 = $178,571 Một lựa chọn thực tế cách tiếp cận với đầu tư CÁCH TIẾP CẬN THỰC TẾ ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Giá trị đất = (0.50 x $500,000) + (0.50 x $0) = $250,000 Chiết khấu năm với mức lãi suất 12%, ta có: $250,000/ 1.12 = $223,214 Conclusion KẾT LUẬN Tỷ suất sinh lợi cho khoản đầu tư thay so sánh trực tiếp khoản đầu tư có mức độ rủi ro khác Vì việc sử dụng phương pháp phân tích rủi ro vô cần thiết nhằm đưa sở cho việc lựa chọn dự án đầu tư LOGO LOGO Thank You! ... thất lớn rủi ro khác đề cập nhà đầu tư phải chịu chi phí khắc phục vượt xa giá trị tài sản LOGO LOGO Quy trình phân tích rủi ro đầu tư tài trợ BĐS Quy trình phân tích rủi ro đầu tư tài trợ BĐS... – rủi ro kinh doanh • Financial Risk – rủi ro tài • PHÂN LOẠI RỦI RO Rủi ro hoạt động ĐTTT BĐS Rủi ro hoạt động ĐTTT BĐS PHÂN LOẠI MỘT SỐ LOẠI RỦI RO Business Risk – rủi ro kinh doanh Rủi ro. .. quan rủi ro – tỷ suất sinh lợi Tìm hiểu quy trình phân tích rủi ro hoạt động đầu tư tài trợ BĐS Áp dụng quy trình phân tích rủi ro trường hợp cụ thể - Trung tâm thương mại Westgate Trung tâm phân