TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA TÀI CHÍNH LỚP TÀI CHÍNH KHÓA 26  - MÔN ĐẦU TƯ VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 8: BẢO LÃNH VÀ TÀI TRỢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở GVHD: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên Thực hiện: Nhóm Tháng 5/2017 Chương đề cập đến quy trình tìm kiếm nguồn tài trợ hình thức chấp dài hạn cho người sở hữu tài sản nhà Chúng ta tập trung hai khía cạnh quy trình: bảo lãnh cho vay hoàn tất hợp đồng vay Khi thảo luận quy trình bảo lãnh, xem xét đặc điểm người vay, tài sản vay, xác lập khoản vay Chúng ta xem xét quy mô khoản vay liên quan đến giá trị tài sản đảm bảo, toán khoản vay liên quan đến thu nhập người vay rủi ro vỡ nợ người cho vay chấp nhận Chúng ta thảo luận việc sử dụng bảo hiểm đảm bảo chấp cần thiết để cấp yêu cầu cho vay cụ thể trường hợp tổng số rủi ro cho vay người vay cụ thể lớn để người cho vay gánh vác Bảo hiểm cung cấp công ty bảo hiểm tư nhân, hoặc, tùy thuộc vào đặc tính tài sản người vay, bảo hiểm bảo lãnh cung cấp từ quan phủ khác Chúng ta xem xét trình kết thúc khoản tiền vay liên quan đến điều khoản kế toán cần thiết người vay, người cho vay, người bán bên khác giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu kết thúc tiền vay xảy đồng thời xem xét quy định liên bang yêu cầu thực tiễn định từ người cho vay liên quan đến việc tiết lộ chi phí lãi suất, báo cáo kết thúc, khoản thu nhập tín dụng thông tin khác người vay Bảo lãnh rủi ro vỡ nợ Quá trình đánh giá yêu cầu vay vốn người vay khoản sinh lợi hàng kỳ rủi ro tiềm gọi bảo lãnh Chức thường thực nhân viên tín dụng tổ chức tài hiệp hội tiết kiệm cho vay, ngân hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm hỗ tương, công ty cho vay chấp Nhân viên tín dụng thực phân tích dựa thông tin có (1): giấy đề nghị vay vốn người vay (2): việc thẩm định tài sản Phân tích thực sách cho vay, hướng dẫn cụ thể định tổ chức Trong số trường hợp, người cho vay yêu cầu người vay mua bảo hiểm vỡ nợ Người vay mua bảo hiểm để có sách bảo vệ người cho vay khỏi tổn thất xảy người vay không trả tiền vay Trong trường hợp vậy, người cho vay không muốn chịu toàn rủi ro thay cho bên vay nợ, khoản vay chuyển nhượng cho bên thứ ba (gọi trình chuyển nhượng khoản nợ chấp thảo luận chương 2) Trong trường hợp thứ hai, người cho vay phải xem xét tiêu chuẩn bảo lãnh theo yêu cầu nhà đầu tư đó; không, người cho vay quyền lựa chọn bán tài sản chấp sau Khi định nên hay không nên chấp nhận khoản vay, nhân viên tín dụng phân tích rủi ro khoản vay Trước bắt đầu thảo luận chi tiết tiêu chuẩn sách bảo lãnh cụ thể, xem xét số mối quan hệ thuật ngữ sử dụng bảo lãnh chấp Hai mối quan hệ phải đánh giá người cho vay xem xét rủi ro việc thực khoản cho vay chấp là: tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập (PTI) tỷ lệ nợ tài sản chấp (LTV) Tỷ lệ trả nợ định kỳ thu nhập đơn giản số tiền nợ vay toán hàng tháng áp dụng cộng với chi phí liên quan khác chia cho thu nhập người vay Tỷ lệ nợ tài sản chấp số tiền vay chia cho giá trị tài sản chấp ước tính Tỷ lệ PTI quan trọng người vay nói chung phải chịu trách nhiệm khoản nợ phải có khả toán theo kế hoạch (trong trường hợp lãi suất cố định) thị trường thay đổi lãi suất (trong trường hợp lãi suất điều chỉnh) Rõ ràng, tỷ lệ PTI lớn nguy vỡ nợ lớn, người vay phải trả khoản phí cao để bảo hiểm rủi ro Tương tự vậy, tài sản đảm bảo người vay đảm bảo cho khoản nợ vay, tỷ số LTV tăng khả tổn thất tăng theo Điều giá trị thực tài sản đảm bảo không đủ để trang trải số dư nợ chưa toán, khoản toán đến hạn chi phí đấu giá tài sản Do đó, vấn đề mà người cho vay gặp phải xem xét đề nghị cho vay vốn người vay là: (1) đánh giá nhiều biến số có ảnh hưởng đến rủi ro vỡ nợ, (2) xác định liệu lãi suất cố định lãi suất điều chỉnh áp dụng, (3) tổng số rủi ro yêu cầu vay vốn cụ thể lớn, định xem có nên từ chối khoản vay thực với bảo hiểm bảo lãnh vỡ nợ từ bên thứ ba Phân loại khoản vay chấp Trong chương trước, thảo luận phân loại khoản vay chấp chủ yếu dạng rủi ro lãi suất, khoản vay chấp có lãi suất cố định (FRM) hay khoản vay chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) Mặc dù chương bao gồm thảo luận rủi ro vỡ nợ, phương pháp quy trình cụ thể để đánh giá nguy vỡ nợ người vay chủ đề chương Nhớ lại từ chương trước rủi ro vỡ nợ định nghĩa tổn thất tiềm xảy người vay không toán khoản vay Sự cố người vay không đủ thu nhập, giá trị thị trường tài sản đảm bảo giảm xuống mức dư nợ chấp hai Có số cách mà rủi ro vỡ nợ phân bổ Rủi ro vỡ nợ giả định hoàn toàn người cho vay, phân bổ cho người cho vay công ty bảo hiểm bên thứ ba, giả định hoàn toàn rủi ro bên thứ ba công ty bảo hiểm người bảo lãnh Để tạo thuận lợi cho việc thảo luận, sử dụng phân loại sau: Thế chấp thông thường Thế chấp thông thường bảo hiểm Thế chấp bảo hiểm FHA Khoản vay chấp bảo lãnh VA Các khoản vay chấp thông thường Concept Box 8.1: Thị trường chấp thứ cấp tăng cường tiêu chuẩn hóa ngành cho vay chấp Sự ảnh hưởng FNMA FHLMC (Fannie Mae Freddie Mac) vượt xa tiêu chuẩn hóa tài liệu (hình thức thẩm định, vv) lưu ý Chương Như mô tả chi tiết chương sau đối phó với chứng khoán chấp, hai doanh nghiệp phủ tài trợ (GSEs) chiếm ưu thị trường chấp nhà thứ cấp Hoa Kỳ Các tổ chức (1) mua chấp từ người cho vay, (2) tạo quỹ chấp lớn (thường lên đến hàng tỷ đô la), sau (3) sử dụng quỹ tài sản chấp, phát hành chứng khoán chấp, bán cho nhà đầu tư như: quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm, nhà đầu tư nước Để thực trình chứng khoán hóa hiệu quả, FNMA FHLMC lập nhiều yêu cầu mà người cho vay phải tuân thủ điều dẫn đến tiêu chuẩn hóa đáng kể trình cho vay chấp GSEs phân loại khoản vay mà họ sẵn sàng mua (1) tuân thủ (2) không tuân thủ chấp Thể loại tuân thủ quy định cụ thể số tiền vay mà Quốc hội cho phép khoản cho vay chấp tối đa mà GSEs mua từ người cho vay Kho bạc cung cấp hỗ trợ tín dụng Các khoản vay phải đáp ứng tiêu chuẩn bảo lãnh FNMA/FHLMC FNMA FHLMC thống trị thị trường cho vay tuân thủ chấp tình trạng GSE chúng, bao gồm đảm bảo khác Kho bạc Hoa Kỳ Nhờ đảm bảo phủ, họ vay với lãi suất thấp so với đơn vị khác mua khoản vay tuân thủ với lợi suất thấp so với đối thủ cạnh tranh họ Các khoản vay không tuân thủ (đôi gọi "các khoản vay khổng lồ") khoản vay thực với số lượng lớn mức tối đa vay thiết lập cho phù hợp với khoản vay Bởi khoản vay khổng lồ thực với số lượng lớn không hỗ trợ bảo lãnh phủ, FNMA FHLMC phải cạnh tranh với người cho vay phi GSE Do cạnh tranh này, khoản vay khổng lồ thường thực nhiều người cho vay với lãi suất cao so với khoản vay tuân thủ Hai loại cho vay không tuân thủ bổ sung vay chuẩn vay ALTA Như thảo luận thêm phần bảo lãnh phát hành chương này, khoản vay chuẩn thường tình mà số khía cạnh danh sách tín dụng người vay thiếu Các ALTA viết tắt "alternative to A paper," "A paper" rủi ro thấp, khoản vay tuân thủ Khi khoản vay ALTA bảo lãnh, số khía cạnh đơn xin vay tiền không xác nhận, chẳng hạn thu nhập tự làm chủ Tuy nhiên, người vay có đủ tài sản (tiền mặt, cổ phiếu, vv) để chấp thuận cho vay Khoản vay ALTA gọi khoản vay tài liệu thấp "doc low" (low documentation) Các khoản vay chấp thông thường đàm phán người vay người cho vay Từ đàm phán này, tỷ lệ cho vay giá trị (LTV), lãi suất (hoặc điều khoản lãi suất chấp có điều chỉnh), tỷ lệ toán thu nhập (PTI) xác lập Tỷ lệ LTV có mối liên hệ sụt giảm khoản toán người vay khoản vốn người cho vay Nếu người vay không trả nợ vay, hai bị thua lỗ Tổn thất bao gồm khoản lãi hạn, chi phí bán tài sản, chênh lệch giá bán tài sản so với số dư nợ chấp Trong trường hợp tổn thất, người vay khoanh vùng tổn thất trước tiên phạm vi mức độ tổn thất khoản vốn Nếu thiệt hại số vốn người vay người cho vay phải chịu khoản lỗ, sau yêu cầu người vay bồi thường (tùy thuộc vào luật tiểu bang) tịch biên tài sản khác thuộc sở hữu người vay (gọi phán xét thiếu hụt chương 2) Thông thường, người vay mong muốn khoản vay thông thường, khoản vay tối đa 80% giá trị bất động sản mua Vị trí tài sản khu vực với tiên ích đô thị ví dụ Bởi người cho vay phái xem xét việc bán tài sản để hoàn trả khoản vay chấp người vay không trả nợ Các quy định điều hành hoạt động hầu hết tổ chức tiết kiệm thường đòi hỏi khoản vay thông thường phải có khoản vốn phải 20% giá trị cho vay Do tổn thất phải vượt 20% giá trị tài sản ban đầu Trước người cho vay chịu khoản lỗ, phần lớn khoản vay thị trường hoạt động cho vay thông thường bị ảnh hưởng Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên Bang Tập đoàn Thế chấp Cho vay mua nhà liên bang Các khoản vay chấp thông thường bảo hiểm Trong nhiều trường hợp, người vay đủ khả tài để toán 20% giá trị mua tài sản thời điểm mua Tuy nhiên, vào khả khoản thu nhập người vay vị trí tài sản mua lại thuận lợi, người cho vay sẵn sang chấp nhận yêu cầu vay vốn vượt 80% với điều kiện người vay mua bảo hiểm chấp rủi ro vỡ nợ Nhiều công ty cung cấp bảo hiểm thu khoản phí bảo hiểm toán người vay dựa mức độ rủi ro giả định công ty Một cách hữu ích để xem xét bảo hiểm chấp xem người vay thương lượng khoản vay lớn từ người cho vay sau trả cho công ty khoản phí bảo hiểm chấp nhận trả cho công ty bảo hiểm mức độ rủi ro tăng khoản vay thông thường Nói cách khác, có khoản tiền vay tối đa 80% giá trị tài sản thời điểm cho vay vốn thưởng bảo hiểm theo sách bảo hiểm chấp Do đó, chấp thực cho 95% giá trị bảo hiểm nợ chấp tư nhân mua, người vay đặt trước khoản vốn 5% giá trị tài sản người cho vay chấp xếp khoản vay 95% Tuy nhiên, người cho vay chấp nhận rủi ro với phần 80% hàng bảo hiểm đảm bảo khoản tiền tương đương 15% giá trị tài sản Người vay đánh giá khoản vay 95% phải cân nhắc chi phí tăng them 15% bổ sung cách xem xét kết hợp lãi suất cao cộng với chi phí bảo hiểm vỡ nợ (Nhắc lại thảo luận chi phí vay mượn gia tăng chương 6) Chi phí gia tăng so sánh với chi phí mua lại quyền tài trợ thứ cấp chi phí hội liên quan đến người vay thực khoản toán đặt trước lớn Các công ty bảo hiểm chấp công ty tư nhân hoạt động cách thu phí từ khách hàng vay dựa rủi ro gia tăng giả định khoản vay tăng lên đến 80% Các khoản phí bảo hiểm tổng hợp công ty bảo hiểm trì dự trữ sử dụng để toán khoản nợ người cho vay chấp có khoản nợ xấu xảy Các công ty thường chịu khoản rủi ro tăng thêm với khoản phí bảo hiểm thấp khoản cho vay cá nhân họ đảm bảo cho nhiều người vay khác thực cho vay chấp toàn quốc, cá nhân cho vay vùng địa lý bị thu hẹp Do công ty bảo hiểm chấp đa dạng hóa rủi ro vỡ nợ tăng thêm có hiệu nhiều so với người cho vay Một nhà cho vay đơn lẻ bị ảnh hưởng nhiều có sụt giảm kinh tế xảy khu vực cụ thể Khi khoản chấp thông thường bảo hiểm thực hiện, khoản vay tối đa mà người vay đạt 95% giá trị, chi nhiều người vay mức cao Bởi có nhiều khả tổn thất lớn nhiều rủi ro tổn thất thừa nhận công ty bảo hiểm, yêu cầu bảo lãnh mà người cho vay sử dụng để đánh giá người vay bị ảnh hưởng nặng nề công ty bảo hiểm Các nhà cho vay phải tuân thủ chặt chẽ tiêu chuẩn khoản vay xem xét Phí bảo hiểm dựa mức độ tỷ lệ cho vay giá trị vượt 80% Các khoản vay chấp bảo hiểm quan quản lý nhà liên bang (FHA) Một khoản vay chấp bảo hiểm Cơ quan quản lý nhà Liên Bang Không giống bảo hiểm thông thường, FHA bảo vệ người cho vay phần khoản nợ vay tiềm ẩn mát, bảo hiểm chấp FHA đảm bảo cho người cho vay hoàn toàn tránh khỏi tổn thất vỡ nợ gây Nên nhấn mạnh FHA không cho vay cung cấp dịch vụ bảo hiểm Bởi FHA chấp nhận toàn nguy vỡ nợ người vay, trì thủ tục kiểm định nghiêm ngặt trước cho vay tài sản chấp nhận theo chương trình bảo hiểm FHA thành lập vào năm 1934 với việc thông qua đạo luật nhà Liên Bang1 Mục đích ban đầu FHA để ổn định ngành công nghiệp nhà sau suy thoái đầu năm 1930 FHA có mục tiêu sách lâu dài để ổn định giá nhà cho gia đình có thu nhập thấp trung bình Điều hoàn thành cách cho phép gia đình mua nhà với khoản toán thấp sơ với yêu cầu tiêu chuẩn cho vay thông thường FHA hoạt động chương trình bảo hiểm, thu phí bảo hiểm từ người vay, thường phần khoản toán họ Các khoản phí bảo hiểm tập hợp lại thành nguồn dự phòng để toán yêu cầu người cho vay Bởi khoản vay chấp FHA thực với tỷ lệ cho vay cao khoản vay bảo hiểm thông thường FHA giả định toàn nguy vỡ nợ, phí bảo hiểm chấp FHA tính thường cao phí bảo hiểm chấp Điều bảo hiểm chấp cá nhân thường giới hạn tỷ lệ cố định khoản tiền vay (ví dụ: 15%) FHA đảm bảo cho vay tất tổn thất người vay không trả được, điều lớn tỷ lệ cố định khoản tiền vay thức Tại có nhu cầu FHA bảo hiểm chấp tư nhân? Các quy định quy định mức cho vay tối đa khoản cho vay chấp FHA bảo hiểm The National Housing Act of 1934 (Luật nhà Liên bang) không đủ cho nhiều người vay mua tài sản có giá cao Do đó, người vay đủ điều kiện thường chọn khoản vay thông thường, bảo hiểm tư nhân khoản vay lớn cần thiết để mua tài sản có giá cao với khoản toán xuống thấp Nói chung, người có thu nhập cao hơn, người muốn mua tài sản có giá trị cao với khoản toán thấp, chọn bảo hiểm chấp tư nhân số tiền vay lớn mức tối đa sẵn có theo FHA với chi phí bảo hiểm thấp Người vay từ FHA có khả có thu nhập thấp mua tài sản với mức giá thấp hơn, giới hạn cho vay tối đa FHA quy định Vì thu nhập thấp người vay, người cho vay yêu cầu toàn khoản vay chấp phải bảo hiểm; Do đó, người vay phải trả phí bảo hiểm cao cho FHA FHA mở rộng bảo hiểm cho người mua theo số chương trình Phổ biến Mục 203b, đảm bảo khoản cho vay từ nhà tách biệt từ đến bốn gia đình Chương trình đòi hỏi tài trợ lãi suất cố định với thời hạn từ 15 đến 30 năm Các chương trình cho vay FHA khác bao gồm Phần 251, chương trình ARM; Mục 234c, chương trình bảo hiểm nhà chung cư; Và Mục 245, chương trình bảo hiểm chấp toán tốt nghiệp.3 Các khoản vay chấp bảo lãnh Bộ cựu chiến binh Các cựu chiến binh đủ điều kiện mong muốn mua hộ đáp ứng kỳ kiểm tra thời gian phục vụ quân ngũ định bảo lãnh tín dụng chấp từ Bộ Cựu chiến binh (VA) VA cung cấp bảo đảm bồi thường cho khoản cho vay cựu chiến binh (người vay) Số tiền bảo lãnh thay đổi với số tiền vay nhà số tiền lại cựu chiến binh Số tiền bảo lãnh thay đổi theo thời gian thường vượt 25 phần trăm giới hạn cho vay FNMA-FHLMC Như trường hợp với chương trình FHA, VA không cho vay chấp Tuy nhiên, thực khoản vay trực tiếp cho công chúng liên quan đến việc bán thu hồi Không giống chương trình FHA, VA cung cấp bảo lãnh vay vốn, bảo hiểm mặc định Giấy chứng nhận bảo lãnh cung cấp miễn phí cho người cho vay Để thảo luận số tiền cho vay bảo hiểm tối đa FHA, xem HUD Handbook 4000.2 lần sửa đổi Số tiền vay tối đa bảo hiểm FHA phụ thuộc vào khu vực địa lý mà khoản vay thực Số tiền thay đổi theo thời gian Muốn có danh sách chi tiết chương trình bảo hiểm chấp FHA, xem HUD Handbook 4000.2 Không giống FHA bảo hiểm mặc định chấp cá nhân, người vay trả phí bảo hiểm hàng tháng bảo hiểm khác cho bảo lãnh VA Tất tổn thất VA phát hành theo chương trình phủ Hoa Kỳ toán thông qua việc phân bổ ngân sách cho Bộ Cựu chiến binh Do đảm bảo này, bảo lãnh VA có cấu trúc, đặc biệt thẩm định kiểm tra tài sản Số tiền vay đảm bảo nói chung giới hạn số tiền ghi Giấy chứng nhận Giá trị Hợp lý (CRV) Cựu chiến binh sử dụng khoản vay nhà họ VA nhiều lần Số tiền hưởng cho người vay vào thời điểm tùy thuộc vào mức bảo lãnh tại, số tiền quyền lợi sử dụng trước đó, cộng với số tiền khôi phục từ quyền lợi sử dụng trước Ví dụ, quyền lợi tối đa 36.000 đô la người mượn mua nhà với giá 80.000 đô la, VA cấp giấy chứng nhận bảo lãnh cho 40 phần trăm, 32.000 đô la, để lại 4.000 đô la cho quyền lợi người vay tương lai Nếu sau thời gian người vay đáp ứng yêu cầu pháp lý để phục hồi, khoản bồi thường 32.000 đô la trước cộng lại cho phần lại hưởng quyền lợi, trả lại toàn quyền lợi 36.000 đô la lần Nếu người vay bán tài sản theo giả định cho người vay tiền có trình độ cao khác quyền lợi đồng ý thay quyền lợi người vay mà người vay gốc sử dụng vào khoản vay, quyền lợi người vay ban đầu khôi phục Nhiều ảnh hưởng khác ảnh hưởng đến số tiền quyền lợi mà người vay hội đủ điều kiện, ví dụ vợ chồng cựu chiến binh đủ điều kiện.4 Quy trình bảo lãnh Bất kể loại chấp (thông thường, thông thường bảo hiểm, FHA, hay VA), phần lớn quy trình bảo lãnh phát hành phổ biến cho tất loại cho vay chấp Bảo lãnh phát hành bắt đầu cách thu thập liệu để xác định liệu tín dụng cần gia hạn hay không Mục đích trình để xác định LTV PTI người vay lịch sử tín dụng người vay chấp nhận người cho vay hay người cho vay công ty bảo hiểm Tiếp theo thảo luận (1) ước tính thu nhập người vay mối quan hệ thu nhập với khoản Để thảo luận yêu cầu tính đủ điều kiện bảo lãnh khoản vay VA, xem Tiêu đề 38, Bộ luật Hoa Kỳ, Mục 3701 toán chấp nghĩa vụ khác bên vay, (2) cách thức xác định giá trị tài sản thông qua thẩm định Thu nhập bên vay Quy trình bảo lãnh bắt đầu với việc bảo lãnh có liệu cần thiết để xác định liệu tín dụng phải gia hạn hay không Một hạng mục quan trọng thu nhập người vay Để thu thập liệu cần thiết thu nhập, người vay yêu cầu cho phép người cho vay (1) xác minh nơi làm việc, (2) xác minh mức lương (thông qua mẫu W-2, stubs chi phiếu, v.v), (3) yêu cầu Cho dù việc làm có khả tiếp tục tương lai Thông thường, người vay tuyển dụng làm việc toàn thời gian kiếm thu nhập thường xuyên từ việc làm này, có vấn đề việc xác minh thu nhập Trong trường hợp thu nhập người vay có nguồn gốc từ nguồn, trình xác minh số tiền khả thu nhập tiếp tục khó khăn Các nguồn thu nhập khác bao gồm: • • • • • • • • • • Làm việc bán thời gian Cho thuê Hỗ trợ tiền cấp dưỡng nuôi Hoa hồng Tự làm việc Tiền thưởng Cổ tức lãi Hưu trí hưu trí An ninh xã hội Hỗ trợ công cộng Nói chung, phải có hai kiểm tra trước nguồn số đưa vào việc xác lập thu nhập người vay trình bảo lãnh Thứ nhất, chủ thể toán phải đánh giá thu nhập tiếp tục Điều thường có nghĩa nguồn thu nhập phải có xảy liên tục thời gian đủ để người bảo lãnh phát hành để đánh giá thu nhập tiếp tục hay không Thứ hai, thu nhập phải kiểm chứng được, thường cách xem xét khoản thu nhập thuế thu nhập liên bang người vay hai năm Khi thu nhập không Yêu cầu theo Đạo luật Thủ tục Giải Bất động sản (RESPA) RESPA đạo luật Quốc hội thông qua để cung cấp quy trình tài liệu thống cho người mua/người mướn bất động sản Nó bao gồm nhiều điều khoản; Tuy nhiên, người liên quan trực tiếp đến việc đóng cửa bảo hiểm Các khía cạnh thiết yếu RESPA rơi vào bảy lĩnh vực sử dụng để tạo thuận lợi cho việc thảo luận: Thông tin người tiêu dùng Tiết lộ trước chi phí toán Xếp loại bảo hiểm Cấm tiền hoàn lại lệ phí giới thiệu Báo cáo toán thống Kiểm tra trước cho báo cáo toán thống Ký quỹ Thông tin người tiêu dùng Theo điều khoản RESPA, người cho vay phải cung cấp cho khách hàng tiềm khoản vay tập sách thông tin có chứa thông tin đóng cửa bất động sản RESPA vay ứng dụng thực Công khai chi phí chuyển giao tài sản trước Hiện tại, người cho vay phải gửi thư cho người mượn vòng ba ngày sau thời điểm áp dụng có đánh giá hợp lý chi phí đóng cửa định mà thông tin có sẵn Người cho vay phải cung cấp thông tin sở chi phí thực tế biết vào thời điểm đó,10 ước tính dựa kinh nghiệm khứ địa phương nơi có tài sản 10 Xem: Luật Công 95-522 sửa đổi Trong RESPA, người cho vay yêu cầu tiết lộ xác số tiền chi phí toán bên cho vay yêu cầu bên thứ ba cụ thể cung cấp giải dịch vụ Nếu người vay tự lựa chọn nhà cung cấp dịch vụ, người cho vay cần tiết lộ phạm vi mức phí chấp nhận dịch vụ Xem tập sách thông tin người tiêu dùng RESPA có từ Bộ Gia cư Phát triển Đô thị Hoa Kỳ Các ước tính cung cấp người cho vay nói chung bao gồm chi phí loại sau: Tìm kiếm tiêu đề, (b) tiêu đề ý kiến, (c) bảo hiểm quyền sở hữu, (d) phí luật sư, (e) chuẩn bị tài liệu, (f) khảo sát tài sản, (g) báo cáo tín dụng, (h) thẩm định, (i) sâu bệnh, kiểm tra, (j) lệ phí công chứng, (k) phí dịch vụ đóng cửa khoản vay, (l) lệ phí ghi chép khoản chuyển Thuế, (m) lệ phí khởi tạo khoản vay, (n) điểm chiết khấu, (o) phí đăng ký bảo hiểm chấp, (P) lệ phí giả định, (q) phí bảo hiểm chấp, (r) lệ phí ký quỹ (phí tính cho thiết lập tài khoản ký quỹ), (các) khoản tiền chấp trả trước Ngoài ra, người cho vay tiết lộ (a) phí bảo hiểm rủi ro (b) tiền ký quỹ để bảo hiểm chấp, bảo hiểm rủi ro thuế bất động sản, số tiền biết đến vào thời điểm công bố trước Trên thực tế, người cho vay khó biết hai khoản tiền sau ba ngày kể từ ngày người vay xin vay Mặc dù hai mặt hàng không ước tính người cho vay vào thời điểm tiết lộ trước, họ bị tính phí cho người vay vào thời điểm đóng cửa Hình thức tiết lộ trước thay đổi từ người cho vay cho người cho vay yêu cầu hành động Thông thường, việc tiết lộ thực số tiền đô la ước tính chi phí dịch vụ toán thực Tuy nhiên chấp nhận cho người cho vay tiết lộ phạm vi chi phí toán Ví dụ, khoản vay phí khởi tạo xác định từ 1.500 USD đến 2.000 USD khu vực cho vay nơi mà giải xảy Tuy nhiên, người cho vay không tiết lộ phạm vi bên cụ thể theo yêu cầu người cho vay để cung cấp dịch vụ định cư Trong trường hợp này, số tiền cụ thể cần thiết Ngoài ra, người cho vay không yêu cầu phải báo cáo lại ước tính toán dịch vụ cung cấp cho người vay thay đổi trước thời điểm đóng cửa Vị trí bảo hiểm quyền sở hữu Trong RESPA, người bán yêu cầu người mua sử dụng công ty bảo hiểm quyền sở hữu cụ thể làm điều kiện hợp đồng bán Quy định nhằm mục đích chủ yếu áp dụng cho nhà phát triển, người mà thu tỷ lệ bảo hiểm quyền sở hữu thuận lợi khu đất đai chưa phát triển, với hiểu biết sau phát triển, người mua yêu cầu đặt mua bảo hiểm quyền sở hữu với công ty Phần hành động ngăn cấm yêu cầu đảm bảo quyền tự người mua để đặt bảo hiểm quyền sở hữu với công ty bảo hiểm quyền sở hữu Cấm Kickbacks (khoản tiền hoa hồng) Phí giới thiệu Theo RESPA, không cho nhận tiền hoa hồng lệ phí từ kết vụ mô giới Nếu người đề cập đến người mua – người vay cho bên cụ thể liên quan đến việc đóng cửa (người cho vay, công ty xác minh quyền sở hữu, luật sư, người môi giới bất động sản, định giá, v.v) nhận khoản phí cho việc giới thiệu, việc nhận khoản phí hành vi vi phạm RESPA cấm phân chia khoản phí bên liên quan đến chuyển nhượng tài sản trừ khoản phí trả cho dịch vụ thực thực Phần sau RESPA có gây nhầm lẫn nhiều điều khoản khác mơ hồ điều khoản "dịch vụ thực thực hiện." Tuy nhiên, mục đích để ngăn cấm gian lận toán mà thường gọi phí giới thiệu cách đơn giản chia tách khoản phí Báo cáo Thanh toán Thống Theo quy định RESPA, Báo cáo Thanh toán Thống phải sử dụng đại lý toán vào lúc chuyển nhượng Trách nhiệm chuẩn bị báo cáo thuộc người cho vay, phải giao cho người vay người bán vào lúc chuyển nhượng tài sản Những thông báo sang nhượng tài sản khác, chẳng hạn biểu mẫu công ty, sử dụng cho mục đích sang nhượng, muốn, báo cáo toán thống phải làm xong Báo cáo thống ý nghĩa mẫu biểu tương tự phải sử dụng tất khoản vay chuyển nhượng kiểm soát RESPA Mẫu biểu này, với hồ sơ thông tin nhận từ bên vay đề xuất vay vốn thực hiện, xác định thể chi phí sở, nên cho phép khách hàng vay để thực đánh giá tốt tính hợp lý chi phí chuyển nhượng phải trả Kiểm tra trước Báo cáo Thanh toán Thống Không báo cáo toán sử dụng vào lúc sang nhượng, khách hàng vay có quyền xem xét thông báo ngày trước chốt giao dịch Tại thời điểm đó, thông tin chi phí chuyển nhượng bổ sung không yêu cầu phải thông báo đơn xin vay vốn thực thông báo cho khách hàng vay Những chi phí bao gồm phí bảo hiểm rủi ro yêu cầu ký quỹ, cho mục đích sử dụng Tất chi phí phải thông báo người cho vay vào ngày trước chuyển nhượng Ngoài ra, ước tính đáng tin cậy chi phí sang nhượng khác thực đơn xin vay tiền hoàn thành người vay phải sửa đổi, cần thiết, để phản ánh chi phí thực tế thời điểm Các nhóm chi phí phải thể thông báo kiểm tra khách hàng vay Mặc dù khách hàng vay có quyền thông báo trước, theo RESPA người vay thường từ bỏ quyền kiểm tra trước, trừ có yêu cầu văn để thấy thông báo toán vào trước ngày làm việc trước toán Nếu yêu cầu có nhận, người cho vay không chịu trách nhiệm thông báo trước Ký quỹ tiền gửi RESPA giới hạn số tiền mà chủ nợ yêu cầu người vay phải trả khoản tiền gửi ban đầu vào tài khoản ký quỹ Tối đa mà người cho vay yêu cầu từ khách hàng vay khoản ký quỹ 1/6 năm trả trước người vay Ví dụ, người cho vay chuyển phí bảo hiểm rủi ro người vay hàng năm, số tiền ký quỹ tối đa mà người vay yêu cầu để thực phần sáu (hai tháng tiền đóng bảo hiểm) phí bảo hiểm rủi ro hàng năm Người cho vay không phép kiếm trả cho người vay lãi suất cho khoản tiền gửi ban đầu thực toán hàng tháng vào tài khoản ký quỹ Minh họa cho chi phí thủ tục Để giúp người đọc hiểu làm để thống chi phí thủ tục người mua người bán, đưa ví dụ liên quan đến việc mua lại tài sản sử dụng ví dụ sở Đầu tiên phải xác định chi phí đóng cửa xác định cho khoản vay thông thường Các thông tin cho ngày chốt giao dịch hiển thị Phụ lục 8-7 Về bản, chi phí phải công bố thỏa thuận phí hai bên, chi phí thể mục 8-8 PHỤ LỤC 8-7: Thông tin cho giao dịch kết thúc RESPA Người mua: John Jane J Jones 482 Liberty Street Anytown, Hoa Kỳ Người bán: Ralph Pearl Brown 200 Heavenly Dr Anytown, Hoa Kỳ Người cho vay: Hiệp hội Tiết kiệm Vay ABC Anytown, Hoa Kỳ Đại lý toán: Land Title Company Anytown, USA Ngày nộp đơn vay: 01 tháng – khoản vay thông thường Ngày công bố: 03 tháng Bên vay yêu cầu toán thực tế vào ngày 24/3 Ngày toán thực tế (ngày kết thúc): Ngày 25 tháng I Thông tin người mua người bán: a Giá mua b Tiền gửi c Tăng thuế bất động sản (thuế phải nộp người mua sở hữu 01/1) $797 Thuế áp dụng với người bán Ngày 1/1 – 24/3, (83 ngày : 365) * $797 $76.700 1.000 181,24 II Thông tin người mua - người vay người cho vay: a Số tiền vay (lãi suất 9,25%, 30 năm, khoản vay thông thường) 61.360 b Lãi trả trước 25 - 31/3 (7 ngày) (0,0925 : 365) lần $ 61.360 lần = 108,85 c Thuế tài sản (ký quỹ) (2 tháng @ $66.42 tháng) 132,84 d Phí tính vốn vay (1%) 614 e Chiết khấu khoản vay (1%) 614 f Phí đăng ký 50 g Thẩm định 125 h Báo cáo tín dụng 45 i Bảo hiểm rủi ro (ký quỹ) 92 j Kiểm tra tác hại (Anytown Pest Co.) 20 k Bảo hiểm quyền sở hữu tài sản: Land Title Company 350 l Phí đóng cửa công ty Land Title Company 75 III Giao dịch người mua – người vay người khác: a Phí ghi âm 31 b Bảo hiểm quyền sở hữu người cho vay - Land Title Company IV Giao dịch người bán người khác: 100 a Thông báo phát hành chấp bên bán b Hoàn trả quyền chấp người bán (Anytown State Bank) c Phí môi giới bất động sản (6%) (Bobbie Broker) 21.284,15 4.602,00 PHỤ LỤC 8-8: Báo cáo toán hợp đồng I Số tiền người mua phải trả: (A) Giá mua Cộng: Các khoản toán Trừ: Tỷ lệ thuế bất động sản Trừ: Số tiền kiếm Trừ: Khoản cho vay chấp Số tiền từ người mua $76.700,0 2.357,69 181,24 1.000,00 61.360,00 $16.516,4 Phần chia sẻ người mua khoản toán: Phí cấp vốn vay $ 614,00 Chiết khấu khoản vay 614,00 Phí thẩm định 125,00 Báo cáo tín dụng 45,00 Bảo hiểm tiền gửi Phí đăng ký 50,00 Lãi suất (7 ngày @ $15,55) 108,85 tháng phí bảo hiểm - ký quỹ 92,00 tháng thuế bất động sản - ký quỹ 132,84 Bảo hiểm quyền sở hữu (người cho vay) 100,00 Phí đăng 31,00 Phí đóng giao dịch 75,00 Bảo hiểm quyền sở hữu 350,00 Kiểm tra nguy gây hại 20,00 Tổng cộng $2.357.69 II Số tiền người bán thu được: $76.700,0 Giá bán Trừ: Tỷ lệ thuế bất động sản 181,24 Trừ: Trả nợ khoản vay 21.284,15 Trừ: Chi phí toán * 4.607,00 Số tiền người bán $50.627,6 thu * Phần chia sẻ người bán khoản toán Phí hoa hồng $ 4.602.00 Phí đăng 5,00 Tổng cộng $ 4.607,00 Như hình 8-7, chi phí cuối phân thành bốn loại, ba loại số liên quan đến người mua Đây số tiền phải trả, nhận từ người bán, người cho vay, bên thứ ba Các loại phí thuộc mục thứ tư chi phí người bán phải trả cho bên thứ ba Hầu hết loại phí giải thích trước đây; Tuy nhiên, vài thủ tục tính toán đáng đề cập đến Trong phần Phụ lục 8-7, lưu ý điều chỉnh thuế tài sản thu cho 83 ngày mà tài sản sở hữu người bán năm thuế hành Khi người mua phải trả $797 tổng số thuế cuối năm, phần thuế hoàn lại $181.24, phần phải trả người bán lại cho người mua vào lúc chốt giao dịch Cộng thêm $132.84, đại diện cho hai tháng thuế trước bạ, thêm vào đảm bảo người cho vay Lãi trả cho ngày (cuối tháng 4) tính toán người cho vay, khoản toán hàng tháng dự kiến bắt đầu vào ngày 01 tháng (Phần II) Kỳ toán lãi vào 01 tháng 5, tính từ ngày 01 đến ngày 30 tháng 4; đó, lãi suất ngày 25 đến ngày 31 tháng Ba phải toán vào lúc đóng cửa Người đọc nên lưu ý bảo hiểm rủi ro tháng trả trước cho người mua đảm bảo người cho vay Cuối cùng, người cho vay đòi hỏi chứng sư gắn kết sách bảo hiểm rủi ro năm lúc chốt khoản vay Số tiền thể bảng 87 tóm tắt báo cáo tổng hợp kết hình 8-8 Như trình bày, tuyên bố phải sử dụng người cho vay để đưa chi phí khoản vay hầu hết giao dịch thông thường Yêu cầu Luật Liên bang tính trung thực cho vay (FTL): Ngoài yêu cầu công bố ảnh hưởng đến chi phí quy định theo RESPA (Luật thủ tục giải Bất động sản), cần thực thêm yêu cầu Luật Liên bang tính trung thực cho vay, chi phí giao dịch khoản vay chấp, ảnh hưởng đến người cho vay từ năm 1968 Mục đích luật FTL đòi hỏi người cho vay công bố cho khách hàng vay thông tin tài hợp đồng vay vốn cách thống Điều cần thiết để người vay so sánh chi phí hợp đồng vay vốn khác Cần nhấn mạnh luật pháp FTL không cố gắng để điều chỉnh chi phí tín dụng chấp, uỷ quyền công bố thông tin thống chi phí cho vay Luật quy định tính trung thực cho vay nói chung đòi hỏi người cho vay tiết lộ thông tin tài chứa thoả thuận vay chấp cho cá nhân mua nhà chung cư Giao dịch bất động sản thương mại thường bị loại trừ Các thông tin FTL phải công bố người cho vay sau ba ngày có thỏa thuận chấp từ người vay Nhớ lại yêu cầu thời gian giống việc công bố RESPA chi phí kết thúc Tuy nhiên, không giống việc tiết lộ RESPA, có dự toán, việc tiết lộ FTL, đặc biệt lãi suất thông thường hàng năm (APR), phải tiết lộ xác theo hướng dẫn FTL APR theo tính toán người cho vay làm tròn lên xuống phần tư gần phần trăm Tuy nhiên, sau làm tròn, phải nằm phần tám tính toán phần tră, lãi suất thông thường dựa yêu cầu tính toán FTL Hơn nữa, lãi suất thị trường thay đổi theo thời gian từ thời điểm đồng ý cho vay khoản vay đóng lại, người cho vay phải thực thuyết minh thêm trước ngày chốt khoản vay Các mẫu biểu công bố FTL Phụ lục 8-9 chứa mô tả thông tin công bố thực theo quy định FTL Đề cập đến Phụ lục 8-9 giúp người đọc việc xây dựng chi phí tài theo hạng mục công bố thông tin Thiết lập lãi suất công bố theo yêu cầu Truth-in-Lending Công bố APR yêu cầu quan trọng FTL, không phải công bố để chấp thuận khoản vay, mà sử dụng để người cho vay quảng cáo chương trình cho vay cụ thể Độ xác tính toán quan trọng trường hợp lãi suất cố định, chấp toán không đổi, APR nói thay đổi từ APR thực phần tám phần trăm Việc tính toán thực để xác định APR giống tính toán tỷ lệ hoàn vốn nội chương trước Các thông tin cung cấp Phụ lục 8-10 khiến việc xác định APR cho khoản vay chấp thông thường đơn giản APR xác định theo ba bước Đầu tiên, xem xét số tiền tài trợ, thể bảng mục (f) mục khoản cho vay chấp $ 61.360, trừ (a) phí thông thường khoản vay $ 614, (b) lệ phí cho vay giảm (điểm) $ 614, (c) chi phí lãi suất trả trước khoản vay 109 $, số tiền ròng chấp thuận $ 60.023 Thứ hai, xem xét khoản toán hàng tháng người mua / khoản vay $ 504,79 (dựa số tiền vay $ 61,360 với lãi suất 9,25 phần trăm 30 năm), thể bảng mục (b) Bước cuối cùng, giải cho mức lãi suất làm cho giá trị khoản toán hàng tháng số tiền tài trợ Điều thực sau: Phương trình: i(PV, PMT, n, FV) Giải pháp: PV = - $60.023 PMT = $504,79 n = 360 FV = Giải với i = 0,791827 (hàng tháng) Giải với i = 0,791827 X 12 = 9,50% (hàng năm) Xác định APR việc chấp có bảo hiểm thông thường khó khăn Điều nhiều khoản phải trả vào thời điểm khác phí bảo hiểm tài sản chấp hàng năm đóng vào cuối năm Hình 8-11 minh họa mô hình toán khoản vay chấp bảo hiểm thông thường, nơi phí bảo hiểm chấp hàng năm dựa theo phần trăm số dư nợ cho vay năm Để tìm APR, 30 nhóm 12 toán hàng tháng liệt kê bảng phải giảm giá giá trị tiền tài trợ Các thủ tục để chiết khấu dòng tiền nhóm trình bày chương trước APR chấp sử dụng ví dụ mô hình toán thể hình 8-11 10,19 phần trăm (tính không hiển thị) PHỤ LỤC 8-9: Yêu cầu công bố FTL (tiết lộ số liệu, FRM) Khoản tiết lộ Mô tả Tỷ lệ phần trăm hàng năm Chi phí tín dụng có hiệu cho người vay sở hàng năm xác định theo phương pháp tính toán theo luật định Chi phí tài Tổng số (1) tất khoản lãi phải trả thời hạn khoản vay bao gồm điểm giảm giá, (2) lệ phí nộp đơn xin vay tiền,* (3) bảo hiểm cần chấp bảo lãnh, tín dụng tử kỳ tàn tật, bảo hiểm rủi ro, (4) chi phí phát sinh khoản vay, (5) điểm giảm giá, (6) phí ký quỹ bảo đảm thực cho việc thành lập tài khoản ký quỹ, (7) lãi suất chấp trả trước, (8) phí giả định, (9) lệ phí cho việc chuẩn bị kế hoạch khấu hao, trả người vay Số tiền tài trợ Số tiền chấp trừ chi phí tài mô tả trả đóng cửa Tổng số tiền phải toán Tổng số tiền toán hàng tháng bên vay thời hạn cho vay, bao gồm lãi suất giảm gốc phí bảo hiểm bắt buộc bảo hiểm nhân thọ, thường không bao gồm thuế thuế bất động sản bảo hiểm rủi ro Số tiền toán Số tiền mà người vay trả hàng tháng Khi khoản toán hàng tháng thay đổi chi phí bảo hiểm chấp, thông thường số tiền toán cao thấp tiết lộ Khi tăng mức chi trả, trường hợp GPM, tất khoản toán phải tiết lộ cho người vay Số lượng toán Đối với khoản toán liên tục, lãi suất chấp cố định, kỳ hạn chấp 12 Đối với GPM, số lần người vay phải toán phải tiết lộ Lãi suất an toàn Người cho vay phải mô tả chất khoản lãi thu tài sản người vay khoản vay cấp Thông thường, người cho vay phải mô tả tài sản mà nắm giữ người vay trả nợ Giả thuyết sách Người cho vay phải thông báo cho người vay biết việc chấp chấp nhận người mua tài sản sau liệu điều khoản cho vay thay đổi vào thời điểm giả định Tỷ lệ thay đổi Nếu lãi suất chấp không cố định, người cho vay phải tiết lộ thực tế Phí nộp đơn Người cho vay phải tiết lộ lệ phí theo luật định để lưu trữ hay công nhận quyền nắm giữ tài sản người vay Lệ phí trễ Người cho vay phải tiết lộ tồn số tiền toán phí trễ Thời hạn toán Sau ngày người cho vay tính phí trả chậm Chính sách trả trước Có hay không hình phạt bắt buộc phải toán người vay trả lại khoản vay trước hết hạn Số tiền phạt không cần phải tiết lộ Bảo hiểm rủi ro Người cho vay phải tiết lộ liệucó cần phải có bảo hiểm hay không Bảo hiểm tiền gửi Số tiền bảo hiểm bảo hiểm người cho vay yêu cầu cung cấp để bán cho người vay * Khi áp dụng lệ phí nộp đơn cho tất người nộp đơn, thay cho người xin chấp thuận khoản vay, phí không cần phải tính vào chi phí tài Bảo hiểm tín dụng nhân thọ bảo hiểm tàn tật không thiết phải tiết lộ với khoản phí tài trừ người cho vay yêu cầu Bảo hiểm rủi ro tính vào chi phí tài người cho vay yêu cầu sử dụng công ty bảo hiểm cụ thể ARMs tiết lộ Truth - in - Lending Ngoài việc công bố thông tin theo yêu cầu mô hình FRM phác thảo Phụ lục 8-9, cần phải tiết lộ thêm chút người vay yêu cầu ARM Các khoản bổ sung phải tiết lộ liệt kê Phụ lục 8-12 Mục đích tiết lộ thêm ARM để minh họa cho người vay ảnh hưởng việc gia tăng tỷ lệ tổng hợp (chỉ số cộng với biên tế) toán hàng tháng số dư khoản vay Tuy nhiên, xác định APR khó khăn ARM Khó khăn nảy sinh vì, thảo luận chương trước, lãi suất tương lai ARM chưa biết trước Bởi mô hình tương lai lãi suất không rõ, phương pháp đòi hỏi xác định APR ARM đòi hỏi bên lề cộng số thời điểm nguyên sử dụng lãi suất giả định thời hạn lại khoản vay Một ví dụ giúp làm rõ điểm Chúng đưa giả định sau: Khoản vay thông thường ARM Số lượng: 60.000 đô la Mức lãi suất: 2% hàng năm 5% suốt thời gian giới hạn chấp 5% tỷ lệ ban đầu 7% số lúc ban đầu 2% hạn mức Kỳ hạn 30 năm Chi phí tài trả trước $1.200 Số dư cuối năm cân bằng: 59.498,76 $ Cho phép khoản khấu hao âm PHỤ LỤC 8-10: Yêu cầu Tiết lộ Federal Truth-in-Lending (Các giao dịch FRM) Bảo hiểm thông Quy ước thường (a) Chi phí tài trả trước Phí cấp vốn vay $614 729 Phí giảm giá (điểm giảm giá) 614 729 Tiền lãi trả trước 109 133 Trả trước bảo hiểm chấp -0583 Phí tài trả trước $1.337 $2.174 (b) Số tiền toán Không thay đổi $ 504,79 Không có Cao $ 633,94 Thấp $ 612,69 (c) Số lượng toán 360 360 (d) Tổng toán (c lần b) $ 181.724 $ 223.919 (e) Tổng chi phí tài chính* 121.701 153.228 (f) Số tiền tài trợ (1) Phương pháp đầu tiên: Dư nợ gốc 61.360 72.865 Trừ: Phí tài trả trước (1.337) (2.174) + Số tiền tài trợ $ 60.023 $ 70.691 + (2) Phương pháp thứ hai: Tổng số toán $ 181.724 $ 223.919 Trừ: Tổng chi phí tài $ 121.701 153.228 Số tiền tài trợ 60.023 USD $ 70.691 (g) APR 9,5% 10,19% * Số tiền bao gồm tất chi phí lãi vay chấp, tất khoản phí tài trả trước + Dựa số tiền tài trợ PHỤ LỤC 8-11: Phí bảo hiểm chấp (Thế chấp bảo hiểm thông thường) Năm Số dư chấp đầu năm Phí bảo hiểm chấp hàng năm Thanh toán bảo hiểm chấp hàng tháng Thanh toán chấp hàng tháng người vay Dư nợ chấp tính % so với dư nợ chấp gốc Đóng cửa $72.865,19 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 72.865,19 72.415,87 71.921,96 71.379,03 70.782,22 70.126,17 69.405.01 68.612,28 67.740.87 66.782,98 65.730.02 64.572,55 63.300,21 61.901,59 60.364,17 58.674,15 56.816,41 54.774,29 52.529,50 50.061,91 47.349,43 44.376,73 41.090,11 37.487,19 33.526,70 29.173,13 24.387,48 19.126,87 13.344,15 6,987.52 0,00 $ 582,92 255.03 253,46 251,73 249,83 247,74 245.44 242,92 240,14 237,09 233,74 230,06 226,00 221,55 216,66 211,27 205,36 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 $ 21,25 $ 633,94 100,00% 21.12 20,98 20,82 20,64 20.45 20,24 20.01 19,76 19,48 19,17 18,83 18,46 18.05 17,61 17.11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 633,81 633,67 633,51 633,33 633,14 632,93 632,70 632,45 632,17 631,86 631,52 631,15 630,74 630,30 629,80 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 612,69 -0- 100,00 99,38 98,71 97,96 97,14 96,24 95,25 94,16 92,97 91,65 90,21 88,62 86,87 84,95 82,84 80,52 77,97 75,17 72,09 68,70 64,98 60,89 56,39 51,45 46.01 40,04 33,47 26,25 18,31 9,59 0,00 PHỤ LỤC 8-12: Luật Liên bang tính trung thực cho vay (FTL) trường hợp Chính phủ cho phép tiết lộ thông tin bổ sung cho ARMs • • • • • Chỉ số Index Biên tế Margin Tỷ lệ tổng hợp thời điểm khởi tạo Thời gian điều chỉnh Mũ toán kỳ điều chỉnh (nếu có) Mũ toán thời hạn trả nợ vay (nếu có) Giới hạn lãi suất thời hạn vay (nếu có) Giới hạn lãi suất kỳ điều chỉnh (nếu có) Nếu tỷ lệ tổng hợp tăng ảnh hưởng đến số tiền toán, số dư khoản vay, hai • Ví dụ hiệu mà gia tăng tỷ lệ tổng hợp tác động số tiền toán số dư khoản vay hai (tùy thuộc vào khoản toán giới hạn lãi suất, giới hạn khấu trừ khoản vay có) • • • • Sau minh họa cách tính APR khoản vay ARM mô tả trên: (A) Năm toán thứ 1: Giải pháp: PV = - $60.000 n = 360 FV = i = 5% Giải cho PMT = $ 322,09 (B) Thanh toán từ năm thứ đến 30: Giải pháp: PV = - $ 59.114,78 n = 348 FV = i = 9% Giải cho PMT = $486,09 Phương trình: PMT (PV, n, FV, i) Chức năng: PMT (PV, n, FV, i) Giải cho APR: Giải pháp: (Lưu ý: CFs nhóm PMTs 12 tháng, sau 348 tháng) PV = - $ 58.800 (ít 60.000 điểm) CFj = $ 322,09 nj = 12 CFj = $486,09 nj = 348 FV = Giải cho i = 0,745833 (hàng tháng) Giải cho i = 0,745833 X 12 = 8,95% (năm) Nhớ lại việc tiết lộ APR khoản chấp lãi suất cố định phải xác đến phần tám phần trăm; Tuy nhiên, ARM, APR thay đổi khoảng phần tư phần trăm so với APR thực tế Cần nhấn mạnh phương pháp tính toán APR dựa ARM gần chắn không phản ánh chi phí thực quỹ cho người vay Rõ ràng, việc giảm tăng số thời gian cho vay làm cho APR không xác Hơn nữa, người cho vay tiết lộ lại APR đóng cửa Do đó, người vay nên biết sử dụng APR cho ARM để so sánh với FRMs ARMs với điều khoản khác đáng kể không nên Thật vậy, tính hữu ích APR cho ARM hạn chế giả định tỷ lệ hỗn hợp (9 phần trăm) tồn tại thời điểm khoản vay bắt đầu vào cuối khoảng điều chỉnh cho khoảng thời gian cho vay thành công ... đơn chứng tỏ khả tài như: chứng minh tài khoản tiết kiệm đầu tư vào tài sản khác; sở hữu bảo hiểm nhân thọ; mua chứng khoán; khả thực nghĩa vụ liên quan đến việc mua lại tài sản Ví dụ, người... mua bảo hiểm cần thiết để có khoản vay Bảo hiểm quyền tài sản, Quan điểm quyền tài sản luật sư Phí bảo hiểm tính công ty bảo hiểm quyền sở hữu để tìm kiếm, tóm tắt kiểm tra tiêu đề cho tài sản. .. cho bảo hiểm tài sản công ty Bằng cách này, người cho vay chắn tài sản bảo hiểm khỏi bị thiệt hại Điều đảm bảo tài sản chấp cho vay Ngoài yêu cầu này, người cho vay yêu cầu phải đóng phí bảo