BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ Bài tập 01: Cần định giá xe ô tô vận tải sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải tấn, nguyên giá 800 trđ, qua sử dụng năm, tổng số số xe chạy 1.000.000 km Tổng số km cho đời xe loại xe loại xác định 2.000.000 km Để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết cụm chi tiết có giá thị trường sau: – Lốp ô tô 1200-200 10.000.000 đ – Hộp số trục đăng 12.000.000 đ – Má phanh ô tô 6.000.000 đ – Ắc quy 2.000.000 đ Bài tập 02: Định giá máy nâng model Y Công ty X sản xuất năm 1995 với chi phí nhà sản xuất $50,000 (FOB) Chi phí thay hành $60,000 Bạn ước lượng tất loại khấu hao (hao mòn) 25% tỷ suất vốn hóa 40% Hướng dẫn định giá Brown cho biết máy tương tự với máy model Y năm 1995, có thị trường qua sử dụng, bán với giá từ $35,000 đến $40,000 Báo cáo khảo sát thị trường ABC cho biết máy model Y có thị trường thuê chúng có sẵn, tổng thu nhập tiền cho thuê khoảng $20,000/năm trừ 10% chi phí liên quan Giá trị thị trường hợp lý sử dụng cách tiếp cận định giá chi phí, thị trường thu nhập.Kết luận rút giá trị thị trường hợp lý máy cần định giá ? Bài tập 03: Một dây chuyền sản xuất có tuổi đời kỹ thuật 15 năm, tuổi đời kinh tế 10 năm, tuổi đời hiệu năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đvt: triệu đồng) Biết rằng: - Hiện thị trường không tồn dây chuyền sản xuất Sau tính toán, chi phí để tạo dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng - Tuy nhiên nhà chuyên môn kỹ thuật ước tính suất chế tạo sản phẩm dây chuyền sản xuất 4/5 so với dây chuyền sản xuất công nghệ tiên tiến Do chuyên gia định giá đánh giá mức giá dây chuyền tương đương 1/5 giá trị dây chuyền sản xuất Bài tập 04: Một xe ô tô nhãn hiệu Toyota Nhật Bản sử dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt, sản xuất năm 2000 trọng tải tấn, qua sử dụng năm Biết thêm thông tin ôtô sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô có giá 750 triệu đồng, thuế VAT 10%, chi phí chạy thử 10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 26 triệu đồng - VAT tính theo phương pháp khấu trừ Yêu cầu: Hãy định giá xe ôtô ? Bài tập 05: Một công ty sản xuất xem xét lời đề nghị mua lắp đặt dây chuyền đóng gói sản phẩm Giá mua dây chuyền 320.000 USD, chi phí vận chuyển, lắp đặt chi phí khác kèm theo 30.000 USD Tuổi thọ dự kiến dây chuyền năm Hoạt động dây chuyền làm tăng doanh thu hàng năm công ty 144.000 USD đồng thời làm chi phí tăng 90.000 USD (bao gồm chi phí khấu hao giá trị dây chuyền) Biết lãi suất thị trường 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 22% Công ty thực trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng Yêu cầu: Hãy tư vấn cho công ty xem có nên mua lắp đặt dây chuyền hay không Tại ? Bài tập 06: Một nhà máy dệt có ôtô tải nhãn hiệu Toyota Nhật Bản sản xuất năm 2005 trọng tải tấn, qua sử dụng năm, sử dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất nhà máy dệt Yêu cầu định giá ô tô với thông tin khác cho sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô có giá CIF (giá nhập bao gồm chi phí vận chuyển bảo hiểm quốc tế) 1.000 triệu đồng, thuế nhập 20%, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt 25%, thuế suất thuế giá trị gia tăng 10%, chi phí chạy thử 10 triệu đồng - Tuổi thọ kinh tế dự kiến ôtô 15 năm - Tuy nhiên, để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 30 triệu đồng - Thuế giá trị gia tăng tính theo phương pháp khấu trừ Bài tập 07: Cần định giá dây chuyền sản xuất nhập từ Pháp có tuổi thọ kinh tế dự kiến 10 năm đưa vào khai thác sử dụng năm Hiện thị trường loại dây chuyền sản xuất Hồ sơ nhập dây chuyền sản xuất có thông tin sau: - Dây chuyền nhập với giá FOB cửa xuất ghi hợp đồng ngoại thương 100.000 USD - Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn 5.000 USD - Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền 5.000 USD - Thuế suất thuế nhập dây chuyền 15% Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt 10% - Thuế suất thuế giá trị gia tăng 10% Doanh nghiệp hạch toán thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài tập 08: Biệt thự A khu dân cư cần định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp quyền sử dụng đất Được biết:  Biệt thự B đường với biệt thự A, diện tích vị trí thuận lợi có thêm phần vườn ước tính trị giá 40 trđ, hợp pháp quyền sử dụng đất vừa bán với điều kiện sau: trả làm đợt đợt cách năm lần trả 274 trđ Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình 8%/năm  Biệt thự C đường với biệt thự A, diện tích vị trí thuận lợi nội thất ước tính 20 trđ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 2000 vừa bán với giá 650 trđ  Theo quy định hành, giá đất nhà nước quy định khu vực trđ/m2 Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 Yêu cầu: Định giá biệt thự A ? Bài tập 09: Cần định giá BĐS hộ có diện tích 60m2 nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng đưa vào sử dụng cách năm Qua thu thập thông tin vòng tháng có giao dịch thành công hộ chung cư so sánh với tài sản cần thẩm định sau:  BĐS nằm tầng chung cư có diện tích 80m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 676 triệu đồng  BĐS nằm lô chung cư cách 20m nằm cụm chung cư này, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm tầng 2, trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, bán với giá 376,3 triệu đồng  BĐS nằm tầng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt BĐS cần thẩm định giá 10 trđ, bán với giá 717,2 triệu đồng  BĐS nằm lô chung cư cách 100m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 50m2 nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần định giá, bán với giá 281triệu đồng  BĐS nằm tầng BĐS 4, có diện tích 70m2 trang trí nội thất tương tự BĐS 4, bán với giá 560 triệu đồng Yêu cầu: Định giá hộ trên? Bài tập 10: Một trung tâm giải trí qua 10 năm sử dụng có diện tích đất 2.000m2, diện tích xây dựng 7.500m2 Chi phí xây dựng hành ước tính 2.000 USD/m2 Tuổi đời kinh tế công trình xây dựng 50 năm Một mảnh đất tương tự vừa nhà nước đấu giá thành công với mức giá 2.500USD/m2 Yêu cầu: Ước tính giá trị trung tâm giải trí ? Bài tập 11: Bất động sản nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng 2000m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000 đ/m2 Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.500.000 đ/m2 xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi đời kinh tế nhà 50 năm, tuổi đời kinh tế lại 20 năm Bài tập 12: Một người dùng 20.000USD để mua mảnh đất, xây nhà hết 80.000 USD Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người 5.000 USD tiền lãi tháng kể từ đầu tư mua đất xây xong nhà Yêu cầu: 1) Bằng phương pháp chi phí tính xem người phải bán nhà với giá hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ nhận gửi tiền vào ngân hàng? 2) Khi nhà vừa hoàn thành có công ty lớn tuyên bố xây nhà máy gần đó, làm tăng mạnh nhu cầu nhà khu vực Giá bán nhà tương tự bắt đầu tăng lên 120.000 USD Vậy người nên định giá nhà nào? Hãy cho nhận xét giá trị tài sản tính theo phương pháp chi phí phương pháp thị trường Bài tập 13: Một BĐS cần định giá có đặc điểm sau: diện tích đất 200m2 khu đô thị có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất Công trình xây dựng đất nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn kết cấu như: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44% Tỷ lệ kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14% Đơn giá xây dựng nhà có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2 Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp trđ, hệ thống vệ sinh trđ Yêu cầu: Định giá BĐS Biết rằng: Có lô đất liền kề diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, không tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa bán với giá 255 trđ Giá đất Nhà nước quy định vị trí 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định 150m2 Bài tập 14: Một BĐS giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, tranh chấp, trạng đất sử dụng đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có đặc điểm sau: - Diện tích đất 500 m2 - Công trình xây dựng đất: + Nhà tầng, diện tích tầng 250 m2 + Tình trạng hao mòn kết cấu sau: móng hao mòn 34%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42% Các kết cấu phụ khác hao mòn tương đương với tỷ lệ hoa mòn bình quân kết cấu Giá trị kết cấu tổng giá trị công trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% mái 11% + Đơn giá xây nhà có kết cấu tương tự triệu đồng/m2 + Chi phí để làm lại nhà tắm sửa bếp 150 triệu đồng Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu Biết rằng:  Có đất trống gần có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi BĐS ước tính 40 triệu đồng, hợp pháp hóa quyền sử dụng đất, bán với giá 800 triệu đồng  Giá đất theo quy định UBND địa phương triệu đồng/m2 Hạn mức đất khu vực 300 m2 Theo quy định hành, xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước Bài tập 15: Mức tiền cho thuê bất động sản 50.000USD/năm, thời hạn 30 năm Ngoài hợp đồng thoả thuận sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 10.000 USD sau năm phải xây lại tường bao với phí tổn ước tính 10.000 USD Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường người cho thuê có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu tư 13%/năm? Bài tập 16: Công ty V vừa mua lô đất với giá tỷ đồng Dự đoán giá lô đất tăng 13%/năm Yêu cầu: 1) Ước tính giá trị thị trường lô đất sau năm? 2) Ước tính giá trị thị trường lô đất sau 10 năm? 3) Ước tính thời gian giá trị lô đất tăng gấp ba? 4) Trong giá trị lô đất tăng gấp đôi, tốc độ tăng giá 10%/năm? Bài tập 17: Ông A xem xét khả mua BĐS nhằm sở hữu lâu dài BĐS dự tính cho thu nhập tiền cho thuê năm 50.000 USD Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá mua Những giao dịch địa phương cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro với mức lãi suất 10% Yêu cầu: Hãy tư vấn cho ông A mức giá chấp nhận BĐS Bài tập 18: Một BĐS tạo thu nhập ròng (thu nhập thuần_net income) trung bình hàng năm 400.000USD Theo tính toán, giá trị công trình xây dựng đất 2.000.000USD Hãy xác định giá trị BĐS này, biết tỷ lệ vốn hoá 12%/năm tuổi đời kinh tế công trình xây dựng 50 năm Bài tập 19: Một bất động sản (bao gồm nhà đất) tạo thu nhập ròng trung bình hàng năm 100.000USD Theo tính toán giá trị đất 300.000USD Hãy xác định giá trị bất động sản này, biết tỷ lệ vốn hoá 12%/năm tuổi đời kinh tế công trình xây dựng 50 năm Bài tập 20: Xác định giá trị BĐS có thu nhập ròng theo tuổi đời kinh tế (15 năm) sau:  năm : 20.000 USD/năm  năm : 18.000 USD/năm  năm : 14.000 USD/năm  năm : 10.000 USD/năm Lãi nhà đầu tư yêu cầu 7%/năm Bài tập 21: Một mảnh đất trống có diện tích 50.000m2 Giá bán sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô 100m2 vào khoảng 1.tr.đ/m2 Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất cấp phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 300 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 tr.đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 tr.đ Yêu cầu: Tư vấn cho nhà đầu tư mức giá mua mảnh đất trống ? Bài tập 22: Một đất dự định xây dựng 10 nhà, với diện tích xây dựng nhà 400m2 xây dựng Những nhà sau xây dựng bán thị trường  Dự báo giá bán nhà 1.000 trđ  Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 20 trđ/nhà  Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà 50 triệu đồng  Chi phí xây dựng tính bình quân 1m2 xây dựng đất 2,5 triệu đồng  Chi phí khác 10% chi phí xây dựng,  Toàn chi phí phát triển trang trải vốn vay với lãi suất tiền vay 10%/năm  Lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 100 trđ/nhà Yêu cầu: Tư vấn giá trị đất ? Biết thời gian tính từ khởi công đến hoàn thành công việc xây dựng năm Bài tập 23: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lên kế hoạch đấu giá lô đất diện tích 20.000m2, với tỷ lệ phép xây dựng 60%  Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự tính xây dựng toàn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán hộ hệ thống cửa hàng cho thuê Mỗi toàn nhà cao 32 tầng, đó: Tầng bãi gửi xe Tầng hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê 4.000m2 Các tầng lại hộ chung cư để bán, tầng trung bình có 30 hộ Yêu cầu: Tư vấn cho doanh nghiệp mức giá cao mà họ trả cho đất đai ? Biết rằng:  Thời gian phát triển dự tính năm  Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng  Chi phí dọn dẹp mặt 100 triệu đồng  Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,5 triệu đồng/m2  Chi phí xây dựng nhà mới, gồm: o Chi phí xây dựng trực tiếp: triệu đồng/m2 o Chi phí xây dựng gián tiếp 10% chi phí xây dựng trực tiếp  Phí đấu giá đất: 50 triệu đồng  Chi phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất đấu giá;  Các chi phí phát triển chi phí nắm giữ lô đất trang trải nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm Riêng chi phí xây dựng nhà vay nửa giai đoạn phát triển Thời hạn vay năm  Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% chi phí phát triển 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất Tỷ suất sinh lời dịch vụ cho thuê bất động sản gửi xe 10%  Giá bán ước tính hộ chung cư 750 triệu đồng  Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,4375 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 500 triệu đồng/năm/1 nhà ( trừ chi phí) giả sử khoản thu vô hạn  Tổng phí đại lý, quảng cáo bán cho thuê BĐS 500 triệu đồng Bài tập 24: Yêu cầu định giá khu nhà xưởng bỏ hoang có diện tích đất 6000m2 Biết rằng:  Khu vực không phép tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư  Mục đích sử dụng tối ưu xác định đầu tư xây dựng nhà liền kề có diện tích đất 120m2/căn, diện tích xây dựng 250m2/căn Tỷ lệ đất xây dựng nhà theo theo dự án 60%  Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 2,4trđ/m2  Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng bình quân 0,4 trđ/m2 cho toàn diện tích đất dự án  Chi phí khác (thiết kế, quản lý dự án ) 5% chi phí xây dựng chi phí đầu tư sở hạ tầng  Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 60 tr.đ  Nhà đầu tư ước tính tìm kiếm 20% tổng lợi nhuận cho tổng vốn đầu tư  Toàn chi phí trình phát triển phải vay ngân hàng lãi suất 10%/năm, thời hạn vay năm  Giá bán nhà : 1.200 tr.đ  Chi phí bán nhà 3% giá bán Bài tập 25: Cần thẩm định giá BĐS lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m2 vùng ven đô, phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại Tỷ lệ đất xây dựng theo quy định 50% Dự kiến lô đất phép đầu tư kinh doanh BĐS, phần xây dựng chung cư 10 tầng, lại dùng cho phân lô bán Số diện tích đất bán để xây dựng 20 liền kề 100m2 đất/nền xây dựng biệt thự có diện tích 250m2/nền  Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng khu vực bình quân: 200.000đ/m2  Chi phí quy hoạch: 300.000.000đ  Chi phí bán: 1% doanh thu  Chi phí xây dựng chung cư bình quân: trđ/m2 sàn xây dựng  Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm  Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất Giá đất nhà nước địa điểm này: đất 800.000đ/m2, đất nông nghiệp 72.000đ/m2  Giá bán hộ chung cư bình quân 5.trđ/m2, tổng diện tích hộ bán 75% tổng diện tích sàn xây dựng Giá bán đất theo thị trường khu vực: loại 100m2/nền 3trđ/m2, loại 250m2/nền 2,7trđ/m2  Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất Bài tập 26: Một doanh nghiệp có toàn quyền sở hữu BĐS nhà cũ bị bỏ trống, nằm đường phố Hiện tại,doanh nghiệp có kế hoạch phát triển cửa hàng văn phòng cho thuê đại: cửa hàng tầng có diện tích 1200m2; tầng dùng làm văn phòng, với lối riêng từ đường chính, diện tích xây dựng tầng 1200m2 diện tích sử dụng tầng 1000m2.Giả sử thời gian phát triển năm Các chi phí cho trình phát triển bao gồm:  Chi phí phá bỏ nhà cũ dọn mặt bằng: 2.000 USD  Chi phí xây dựng cửa hàng: 100 USD/m2; chi phí xây dựng văn phòng: 120USD/m2 chi phí khác 10% chi phí xây dựng  Trừ chi phí phá dỡ nhà cũ vay toàn bộ, lại chi phí cho trình phát triển vay nửa vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Thời hạn vay năm  Dự kiến sau phát triển, cửa hàng cho thuê với mức giá 50.000 USD/năm; văn phòng cho thuê với mức giá 20 USD/m2/năm Lãi suất vốn hóa 8%/năm Yêu cầu: 1) Hãy xác định giá trị thặng dư đất đai? Biết chi phí QC chi phí khác liên quan đến việc bán BĐS sau phát triển chiếm 4% thu nhập lợi nhuận phát triển nhà đầu tư đòi hỏi 15% tổng số chi phí phải bỏ trình phát triển 10 2) Hãy xác định giá đất đai? Biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất; lãi suất cho vay khoản vốn đầu tư vào đất 12%/năm; lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi 20% tổng chi phí cho việc mua giữ đất Bài tập 27: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS A lên kế hoạch đấu giá lô đất có diện tích 10.000m2 Lô đất quy hoạch để xây dựng nhà với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây hộ độc lập để bán, với diện tích đất diện tích xây dựng tương ứng 150m2 300m2 Thời gian xây dựng tính năm Hãy tư vấn cho doanh nghiệp A mức giá cao mà họ trả cho đất đai Biết rằng:  Chi phí quy hoạch chi phí khác 400trđ  Chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng bình quân 0,15 trđ/m2  Chi phí xây dựng nhà 0,2 triệu đồng/m2  Tổng vốn đầu tư trang trải nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà vay nửa  Lợi nhuận doanh nghiệp A đòi hỏi hộ 70 triệu đồng đất 10% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất  Giá bán ước tính 500 triệu đồng/  Chi phí cho môi giới đại lý bán nhà 2.000 triệu đồng  Chi phí tham gia đấu giá 50 triệu đồng  Phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất đấu giá Bài tập 28: Ước tính giá trị BĐS dựa tài liệu sau:  Diện tích khu đất 15.000 m2 Trên khu đất tọa lạc nhà xưởng cũ, diện tích 7.000m2 Thẩm quyền phép dỡ bỏ nhà cũ để xây chung cư cao tầng  Đánh giá chất lượng lại kết cấu nhà xưởng sau: Tỷ trọng tổng kết cấu (%) Tỷ lệ Hao mòn(%) Móng 10 30 Tường 22 45 11  Sàn 16 38 Mái 11 42 Theo quy định, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng tối đa 60% diện tích khu đất Trong đó, 60% để xây dựng chung cư cao 16 tầng 40% để chia lô bán Chia thành 36 lô, lô có diện tích 100m2 Giả định dự án hoàn thành 1năm nhà đầu tư phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng theo giá trị xác đinh vào giá trị lại nhà xưởng Biết rằng: đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự triệu đồng/m2  Các chi phí cho trình phát triển, bao gồm: + Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân la 1trđ/m2 + Chi phí cho việc phá bỏ nhà cũ dọn mặt bằng: 120trđ Phế liệu thu hồi 525trđ + Chi phí xây dựng nhà chung cư là: 3,5trđ/m2 + Chi phí thiết kế giám sát thi công 1000trđ + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm phục vụ nhà chung cư 1100trđ  Chi phí quảng cáo môi giới bán nhà chiếm 1,5% doanh thu bán nhà  Phí chuyển quyền sử dụng đất khoảng 4% giá đất  Toàn vốn đầu tư nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm  Lợi nhuận hoạt động xây dựng 10% chi phí bỏ cho hoạt động xây dựng Lợi nhuận hoạt động nắm giữ lô đất 15% chi phí bỏ cho việc mua giữ lô đất  Giá hộ chung cư bình quân 10trđ/m2 Tổng diện tích hộ chiếm 80% diện tích sàn xây dựng nhà chung cư Đất phân lô dự kiến bán 25trđ/m2 Bài tập 29: Bất động sản A cần định giá để mua, biết: - BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp quyền SD đất Công trình xây dựng đất: nhà tầng, diện tích 180 m2 thời gian sử dụng dự kiến mang lại hiệu kinh tế 30 năm, sử dụng mang lại hiệu năm Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 2.500.000 đ/m2 - BĐS B mảnh đất trống nằm mặt đường, có diện tích tương tự BĐS A, có thêm tường rào bao quanh, vườn lâu năm ước tính trị giá 50 trđ, hợp pháp quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 650trđ 12 - BĐS C mảnh đất trống có diện tích tương tự BĐS A, vị trí thuận lợi, xa mặt đường quốc lộ mảnh đất A ước tính 75 trđ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300 trđ - Giá đất Nhà nước quy định khu vực 0,9 trđ/m2.Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch địa phương 120 m2 - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến BĐS coi tương đồng - Thu thập thêm thông tin biết, từ đưa vào sử dụng, BĐS A đem lại thu nhập hàng tháng 15 trđ Chi phí phải bỏ để có thu nhập trđ Thuế thu nhập phải nộp 5% tính thu nhập ròng BĐS tạo Chi phí hội việc đầu tư vào BĐS 12%./năm Yêu cầu: Vậy với mức giá bán BĐS A 700 trđ, xét mặt giá trị, có nên mua BĐS không? Bài tập 30: Bất động sản A cần định giá để mua, biết: - BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp quyền sử dụng đất - BĐS B mảnh đất trống nằm mặt đường, có diện tích tương tự BĐS A, có thêm tường rào bao quanh, vườn lâu năm ước tính trị giá 50 trđ, hợp pháp quyền sử dụng đất, vừa bán với giá 650 trđ - BĐS C mảnh đất trống có diện tích tương tự BĐS A, vị trí thuận lợi, xa mặt đường quốc lộ mảnh đất A ước tính 75 trđ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300 trđ - Giá đất nhà nước quy định khu vực 0,9 trđ/m2 Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch địa phương 120 m2 - Nếu người mua định xây nhà mái cho thuê, tổng diện tích xây dựng 180 m2, chi phí xây dựng loại nhà mái theo định mức 0,5 trđ/m2, lợi nhuận yêu cầu 200 trđ Tổng thu nhập cho thuê ước tính 10 trđ/tháng, lãi suất bình quân thị trường 12%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến BĐS coi tương đồng Yêu cầu: Vậy với mức giá bán BĐS A 700 trđ, xét mặt giá trị, có nên mua BĐS không ? -HẾT (Nguồn: biên soạn từ tài liệu khác để phù hợp với môn học này) 13 ... giá trị gia tăng 10% Doanh nghiệp hạch toán thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài tập 08: Biệt thự A khu dân cư cần định. .. ổn định trước năm 2000 vừa bán với giá 650 trđ  Theo quy định hành, giá đất nhà nước quy định khu vực trđ/m2 Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 Yêu cầu: Định giá biệt thự A ? Bài tập. .. tự BĐS cần định giá, bán với giá 281triệu đồng  BĐS nằm tầng BĐS 4, có diện tích 70m2 trang trí nội thất tương tự BĐS 4, bán với giá 560 triệu đồng Yêu cầu: Định giá hộ trên? Bài tập 10: Một