ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH TIẾN “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH TIẾN “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH TIẾN “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Đặng THÁI NGUYÊN, 2015 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình thực luận văn nhận quan tâm, giúp đỡ cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Đặng trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Thái Nguyên; Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Mạnh Tiến iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao .26 Bảng 3.1 Cơ cấu trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 42 Bảng 3.2 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Quang Trung giai đoạn 2010 – 2014 .48 Bảng 3.3 Giá đất theo quy định Nhà nước phường Túc Duyên giai đoạn 2010 – 2014 50 Bảng 3.4 Giá đất thị trường phường Quang Trung giai đoạn 2010 - 2014 52 Bảng 3.5 Giá đất thị trường phường Túc Duyên giai đoạn 2010 – 2014 54 Bảng 3.8: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Quang Trung năm 2010 55 Bảng 3.9: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Quang Trung năm 2011 55 Bảng 3.10: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Quang Trung năm 2012 56 Bảng 3.11: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Quang Trung năm 2013 56 Bảng 3.12: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Quang Trung năm 2014 57 Bảng 3.13: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Quang Trung, giai đoạn 2010 - 2014 59 Bảng 3.14: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Túc Duyên năm 2010 60 Bảng 3.15: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Túc Duyên năm 2011 60 Bảng 3.16: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Túc Duyên năm 2012 61 Bảng 3.17: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Túc Duyên năm 2013 61 iv Bảng 3.18: Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường phường Túc Duyên năm 2014 62 Bảng 3.19: So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường phường Túc Duyên, giai đoạn 2010 - 2014 63 Bảng 3.20: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất thành phố Thái Nguyên qua ý kiến người dân 68 Bảng 3.21: Ý kiến người dân ban hành giá đất Thái Nguyên 69 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành thành phố Thái Nguyên 35 Hình 3.2: Đường Hoàng Văn Thụ (VT1: giáp chợ; VT2: phía trong) 64 Hình 3.3 Đường Bến Oánh (đoạn Chợ Túc Duyên) đường Bến Tượng .65 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí vii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát .3 2.2 Mục tiêu chi tiết 3 Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .4 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .8 1.2 Cơ sở pháp lý .12 1.3 Phương pháp xác định giá đất 14 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 14 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 18 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 19 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 20 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam .22 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới .22 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 27 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 31 viii 2.2.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 31 2.2.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 32 2.2.4 Xác định nguyên nhân gây nên tình trạng biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 32 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 32 2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu số liệu sơ cấp 32 2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .32 2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 33 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 34 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa bàn nghiên cứu .35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 39 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên .42 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước đất đai giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên .45 3.2 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 46 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo quy định Nhà nước thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2010 - 2014 46 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 48 3.2.3 Tình hình biến động giá đất thị trường thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2010 - 2014 .51 3.2.4 So sánh biến động giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014 55 69 Bảng 3.21: Ý kiến người dân ban hành giá đất Thái Nguyên Có TT Nội dung Không Số Tỷ lệ Số Tỷ lệ phiếu (%) phiếu (%) giá thị trường 48 80,00 12 20,00 Giá đất khu vực hợp lý 12 20,00 48 80,00 Nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất 40 60,66 20 39,44 Tăng giá đất lô thêm 57 95,00 Cần có biện pháp bình ổn giá đất 59 98,33 1,66 Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra) Qua bảng ta thấy 48 người dân cho giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa sát với giá thị trường khó khăn cho người dân công tác di dời khu vực nhà đất họ nằm dự án bồi thường giải phóng mặt Vì có tượng đầu đất đai khu vực nên 40 người dân có ý kiến nhà nước nên quan tâm sát đến việc quản lý thị trường BĐS bình ổn giá đất 59/60 ý kiến người dân mong mỏi Nhà nước có giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên thị trường đất đai bất động sản lành mạnh 3.4.2.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên qua ý kiến cán địa địa phương Theo đánh giá số cán làm công tác địa địa phương giá đất thành phố Thái Nguyên có tăng đột biến từ năm 2013 - 2014 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2013 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh 70 hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngoài tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai địa bàn Phường, thành phố Tuy nhiên, từ quý năm 2013 đến hết năm 2014 giá đất thành phố lắng lại, ảnh hưởng lạm phát kinh tế toàn cầu, sách thắt chặt tín dụng BĐS * Ý kiến đóng góp cho phát triển lành mạnh thị trường BĐS thành phố: - Đối với trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua quan quản lí đầu đất Nhà nước phải có biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm - Để thị trường BĐS hoạt động sôi hơn, minh bạch Nhà nước cần có biện pháp sách phù hợp giúp bình ổn giá mặt hàng có khả tăng thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … có sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển địa phương Kiên xử lí trường hợp vi phạm pháp luật đất đai 3.4.2.3 Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 Tình hình biến động giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 nguyên nhân sau: - Vị trí thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân 71 Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ Làm sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giai trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng - Nhu cầu nâng cao đời sống người dân: Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu nơi người dân cao Do vấn đề sở hạ tầng khu dân cư hay khu nhà cao cấp người dân quan tâm sẵn sàng mua Đó nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố giai đoạn 2010 - 2014 - Do sách nhà nước: thị trường Bất động sản nói chung giá đất nói riêng chịu tác động lớn sách nhà nước đặc biệt sách tín dụng Chính Phủ ảnh hưởng đến giá đất Thái Nguyên năm 2011 – 2012 Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất thành phố Thái Nguyên có xu hướng chững lại, giá nhà nước quy định giá đất thị trường thay đổi nhiều, thị trường BĐS “đóng băng” - Do tượng đầu đất: với vị trí thuận lợi cho kinh doanh gồm trung tâm kinh tế - văn hóa – xã hội tỉnh nên tượng đầu đất đai năm 2013 – 2014 diễn mạnh mẽ, tạo nên “bong bóng” bất động sản, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất nói riêng công tác quản lý nhà nước đất đai Thái Nguyên nói chung 3.5 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên thời gian tới 72 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách công cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực công cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng cần có số giải pháp sau: - Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận môi giới bị thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất yếu tố như: địa tô, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu 1.1.2.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Chủ nghĩa tư có loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không tư hữu địa chủ hay nhà tư sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền bị xoá bỏ, tồn địa tô chênh lệch, song thuộc sở hữu nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch chủ nghĩa tư Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ …) làm cho tư đầu tư có hiệu suất cao Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II - Địa tô chênh lệch I lợi nhuận thu sử dụng hai lượng tư lao động ngang diện tích đất kết thu khác - Địa tô chênh lệch II lợi nhuận thu khả đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất loại địa tô đầu tư nhà tư không mảnh đất nên kết thu khác Địa tô chênh lệch thể mức sinh lợi khác loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất xã hội - Giá sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch có địa tô tuyệt đối, phần lợi nhuận dôi giá sản xuất chung, tức phần chênh lệch giá sản phẩm cao giá sản xuất 74 - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Thái Nguyên trung tâm trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng động lực phát triển tỉnh Thái Nguyên So với thành phố khác nước Thái Nguyên có quy mô nhỏ, chưa phát triển, song có nhiều tiềm năng, lợi phát triển, năm qua thu ngân sách thành phố chiếm phần lớn tổng thu ngân sách tỉnh Thái Nguyên Trong năm 2010 - 2012, giá đất thành phố Thái Nguyên tăng biến động, từ năm 2013 - 2014 thị trường có xu tăng mạnh, việc trao đổi đất đai địa bàn thành phố sôi động giá đất từ năm 20132014 biến động lớn Giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định hàng năm địa bàn thành phố Thái Nguyên thấp nhiều so với giá thực tế thị trường Cụ thể mức chênh lệch giá nhà nước giá thị trường qua năm giao động từ 1,5 đến lần tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Bến Oánh, Bến Tượng hai phường Quang Trung phường Túc Duyên Các tuyến đường có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, an ninh tốt có khả sinh lời lớn vị trí tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Bến Oánh, Bến Tượng có giá đất cao trong thành phố Thái Nguyên (giá thị trường giao động từ 25 - 35 triệu đồng/m2) Ngoài tuyến đường Mỏ Bạch, Phùng Chí Kiên… có giá thấp vị trí không thuận lợi cho kinh doanh xa trung tâm (chỉ từ 10 triệu/m2) Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: vị trí, mục đích sử dụng đất, tăng dân số, nhu cầu người dân, tượng đầu đất, ảnh hưởng số dự án địa bàn thành phố, sở hạ tầng, sách nhà nước (chính sách tín dụng, thuế … ) 76 Sự chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước với giá thị trường biến động giá đất làm cho Nhà nước thất thoát khoản thuế, gây rủi ro giao dịch bất động sản, khó khăn công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lí đô thị,… Kiến nghị * Đối với UBND tỉnh Thái Nguyên - Xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương, tiệm cận gần với khung giá Chính phủ - Huy động nguồn lực để xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai đồng bộ, đai để kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai làm sở liệu vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất, khai thác thông tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch - Cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua tránh bị nhiều thông tin thất thiệt để mua giá - Cần thành lập Trung tâm định giá đất có chế khuyến khích xã hội hoá phát triển doanh nghiệp định giá độc lập; xây dựng kế hoạch, tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá cho cán Trung tâm định giá đội ngủ cán quan thẩm định giá * Đối với UBND thành phố Thái Nguyên - Tập trung quy hoạch dành khu vực có vị trí trung tâm, thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ thuê đất nhằm tăng thu ngân sách, phát huy lợi du lịch, dịch vụ thành phố - Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ biến động giá đất thực tế địa bàn thành phố Nếu có biến động lớn phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh - Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai 77 nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực quyền nghĩa vụ đất đai; thường xuyên tra, kiểm tra kịp thời xử lý vi phạm cán bộ, người sử dụng đất trình thực thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất - Tổ chức đào tạo cán chuyên môn công tác định giá đất quản lí thị trường BĐS - Quản lí doanh nghiệp phát triển nhà đất; doanh nghiệp kinh doanh, môi giới, tư vấn BĐS Địa tô đất xây dựng hình thành từ việc nhà tư đầu tư kinh doanh đất để thu lợi nhuận, khoản tiền mà nhà tư phải trả thuê đất địa chủ để xây dựng Đặc điểm loại địa tô yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn Địa tô tăng lên tình hình nhân tăng lên mà phát triển tư sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân) [10] 1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tô vận động độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao số tiền mua đất giảm ngược lại lãi suất ngân hàng giảm số tiền mua đất tăng lên Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm, giá đất ngày tăng, việc kinh doanh đất đai có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không phân biệt thành thị hay nông thôn Như lãi suất ngân hàng định giá đất đai nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp Dựa kết công trình nghiên cứu lý thuyết giá đất, với mối tương quan địa tô lãi suất ngân hàng, nhà kinh tế học tổng kết đưa công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 1.1.2.3 Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất làm cho giá đất biến động Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014) Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 10 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp Hà Nội năm 2009 11 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 13 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Hà Nội 14 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2009 UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND 22 tháng 12 năm 2010 UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2011 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 20 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 17 UBND tỉnh Thái Nguyên(2012), Quyết định số52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 20012 UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 18 UBND tỉnh Thái Nguyên(2013), Quyết định số36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 20013 UBND tỉnh Thái Nguyên Về việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 19 UBND thành phố Thái Nguyên (2014), Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên năm 2013 20 http://www.diaoconline.vn 21 http://landtoday.net/vn/tintuc PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ (Rất mong ông, bà giúp hoàn chỉnh số thông tin sau đây!) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: …………………………Tuổi……… ……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….……….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………………… Trình độ văn hóa: ……… …………… Dân tộc: …………………………… Thu nhập bình quân: ……………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….…… Số ……… Tờ BĐ số … …… Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100 m 100-200m 200-300m >300m Khoảng cách đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần công trình công cộng điển hình:………………………………… - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:………… + Nước:……… + An ninh trật tự:…………… + Điện thoại:…………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ông/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: …………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Ông/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Không Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… P Đường cầu P0 Đường cung E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai Theo hình 1.1, đường cung cầu đất đai cắt điểm E điểm cân Khi yếu tố khác thay đổi, dẫn đến chuyển dịch đường cung đường cầu, điểm cân thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân dịch chuyển từ E sang E’, cung không đổi giá giảm xuống từ P0 xuống P1 Quan hệ cung - cầu thị trường đất đai thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất khả cung đất đai thị trường cố định không gian, đất đai di chuyển từ nơi sang nơi khác Lượng cầu gia tăng không địa phương yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư … Để phù hợp với quy luật kinh tế thị trường, cần phải sử dụng công cụ tài giá để điều tiết quan hệ cung cầu việc điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu cung cầu xem ... hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 31 2.2.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010. .. Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2010 - 2014 3 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát - Nghiên cứu tình hình biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên,. ..ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN MẠNH TIẾN “NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2010 - 2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03