Trong năm gần đây, Việt Nam có nhi ều chuyển biến mạnh mẽ nhiều ngành nghề nhiều lĩnh v ực khác Chúng ta đặt mục tiêu rút ngắn khoảng cách phát triển kinh tế - xã hội với nước khu vực giới, phấn đấu đến năm 2020 trở thành nước công nghiệp Đầu tư vào dự án kinh tế hiệu coi chìa khoá để mở thành công Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh hoạt động lĩnh vực BĐS đóng vai trò vô quan trọng việc phát triển nhiều dự án quan trọng xây dựng sở hạ tầng Tổng CTCP Đầu tư xây dựng thương mại Việt Nam (Constrexim Holdings), Tổng CTCP Xuất nhập xây dựng Việt Nam (Vinaconex) doanh nghiệp đầu ngành xây dựng, anh lĩnh vực đầu tư xây dựng BĐS CTCP Đầu tư Việt San doanh nghiệp kinh doanh lĩnh v ực BĐS n ổi lên doanh nghiệp nhỏ vừa với dự án hợp tác với ông lớn CTCP BĐS bưu viễn thông Việt Nam (VNPT Land), CTCP BĐS dầu khí Việt Nam (PV Power Land), hay CTCP Xuất nhập xây dựng số (Constrexim 1) Đầu tư kinh doanh BĐS coi ưu tiên chiến lược đầu tư phát triển doanh nghiệp Nhưng hình thức đầu tư có độ rủi ro cao đặc thù định vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn chậm Phân tích, đánh giá chất lượng tài dự án, hạn chế rủi ro toán khó tương đối phức tạp hệ thống doanh nghiệp đầu tư BĐS Việt Nam nói chung PTTC dự án có vai trò không quan trọng chủ đầu tư mà quan có thẩm quyền định đầu tư Nhà nước, quan tài trợ vốn cho dự án Hoạt động PTTC dự án tác động trực tiếp đến kết phân tích, qua lại ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng đầu tư Kết PTTC dự án giúp doanh nghiệp trả lời câu hỏi: Dự án có hiệu không? Có nên đầu tư hay không? Nếu có phải kèm theo điều kiện gì? Khi bắt đầu đầu tư dự án, CTCP Đầu tư Việt San quan tâm đ ến vấn đề chất lượng PTTC dự án đầu tư nhiều lý chủ quan khách quan, hoạt động PTTC dự án chưa thực yêu cầu đặt để đảm bảo hiệu sử dụng đ ầu tư vốn an toàn cho doanh nghiệp Nhận thấy vấn đề quan trọng quan tâm, đề tài: “Hoàn thiện công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San” chọn làm đề tài nghiên cứu cho luận văn Mục đích đề tài tìm nguyên nhân quy trình PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San đưa số giải pháp hoàn thiện Phương pháp nghiên cứu sử dụng luận văn chủ yếu sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích đánh giá Nội dung chuyên đề chia thành ba phần chính: CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Những vấn đề chung dự án Đầu tư nhu cầu thiết yếu phát triển kinh tế Có thể hiểu cách khái quát đầu tư hoạt động hy sinh nguồn lực (tiền, tài sản có sẵn, thời gian, công sức…) vào hoạt động đấy, thời gian định để đạt lợi ích định (tiền, lợi ích xã hội…) Đặc điểm hoạt động đầu tư là: định đầu tư định tài chính, phải cân nhắc tính khả thi nó, cân nhắc phải bỏ kết kỳ vọng đạt Và đặc điểm quan trọng hoạt động đầu tư mang tính rủi ro cao Tính rủi ro hoạt động bắt nguồn từ chất đầu tư việc hy sinh nguồn lực để kỳ vọng lợi ích tương lai dài hạn Vì để thực đầu tư đầu tư có hiệu cao đòi hỏi phải có chuẩn bị chu đáo, dự tính lên kế hoạch cho giai đoạn đầu tư cụ thể Sự chuẩn bị thực thông qua việc soạn thảo dự án Vì vậy, phần luận văn khái quát cách chung dự án, cho biết khái niệm, vai trò, đặc điểm nhiều loại dự án phân chia thành theo loại hình, quy mô thời hạn 1.2 Công tác PTTC dự án doanh nghiệp Đây nội dung quan trọng Chương đề tài phần không giúp người đọc hiểu PTTC dự án cần thiết phải tiến hành hoạt động PTTC dự án doanh nghiệp mà nội dung PTTC dự án doanh nghiệp PTTC sử dụng tập hợp khái niệm, phương pháp công cụ cho phép xử lý thông tin kế toán thông tin khác quản lý nhằm đánh giá tình hình tài doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ chất lượng hiệu hoạt động doanh nghiệp Đối với đối tượng khác nhau, PTTC có mục tiêu vai trò riêng đối tượng Nhưng nói mối quan tâm hàng đầu nhà PTTC đánh giá khả xảy rủi ro phá sản tác động tới doanh nghiệp mà biểu khả toán, khả cân đối vốn, khả hoạt động khả sinh lãi doanh nghiệp Trên sở đó, nhà PTTC tiếp tục nghiên cứu đưa dự đoán kết hoạt động nói chung mức doanh lợi nói riêng doanh nghiệp tương lai Nói cách khác, PTTC sở để dự đoán tài PTTC ứng dụng theo nhiều hướng khác nhau: Với mục đích tác nghiệp (chuẩn bị định nội bộ), với mục đích nghiên cứu thông tin theo vị trí nhà phân tích (trong doanh nghiệp doanh nghiệp) Tuy nhiên, trình tự phân tích dự đoán tài phải tuân theo nghiệp vụ phân tích thích ứng với giai đoạn dự đoán Để tiến hành PTTC dự án doanh nghiệp, điều quan trọng phải dự tính tổng vốn đầu tư nguồn vốn đầu tư dự án Vì doanh nghiệp bắt đầu xây dựng kế hoạch đầu tư cần phải biết rõ đầu tư bao nhiêu, chi phí nào, lợi nhuận nh ững ích lợi việc tiến hành đầu tư Đây phần đáng quan tâm phần đưa công thức cách giúp ta dự tính cách xác tổng mức đầu tư dự án Có thể có nhiều phương pháp khác nhau, kết hợp phương pháp cách linh hoạt hiệu nhằm đảm bảo cho trình huy động vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng vốn, tổng mức đầu tư dự tính cho giai đoạn trình thực đầu tư Bước lập báo cáo tài cho năm xác định dòng tiền dự án Các BCTC giúp chủ đầu tư thấy tình hình hoạt động tài dự án nguồn số liệu giúp cho việc tính toán, phân tích tiêu phản ánh mặt tài dự án Để tiến hành PTTC dự án xác, doanh nghiệp phải vào tiêu định PTTC dự án đầu tư, tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp, tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập dự án để đánh giá quy mô lãi dự án Và để xem xét mức độ an toàn mặt tài dự án, doanh nghiệp phải xem xét mức độ an toàn phương diện nguồn vốn, khả toán nghĩa v ụ tài ngắn hạn kh ả trả nợ Đặc biệt, với yếu tố khách quan bên ngoài, chủ đầu tư cần phải lưu ý tác động yếu tố khách quan thường gây bất ngờ mang lại hậu không nhỏ dự án Phân tích thay đổi tiêu hiệu tài dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội ) yếu tố có liên quan tiêu thay đổi hay gọi phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với yếu tố hay nói cách khác, yếu tố gây nên thay đổi nhiều tiêu hiệu xem xét để từ có biện pháp quản lý chúng trình thực dự án Mặt khác, phân tích độ nhạy dự án cho phép lựa chọn dự án có độ an toàn cho kết dự tính Dự án có độ an to àn cao dự án đạt hiệu yếu tố tác động đến thay đổi theo chiều hướng lợi Một yếu tố khác không phần lạm phát Lạm phát tác động trực tiếp lên khoản chi phí vốn đầu tư Nếu mức lạm p hát cao nhu cầu vốn đầu tư để thực thi công xây lắp công trình tương lai cao so với lượng tính theo thực Vì vậy, để đảm bảo cho trình thực đầu tư thuận lợi, việc dự tính mức vốn đầu tư cần huy động phải tính đến yếu tố lạm phát PTTC dự án phụ thuộc vào nhiều nhân tố để có kết tốt PTTC dự án, sở tin để doanh nghiệp định đầu tư đắn, cần phải nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng PTTC dự án bị ảnh hưởng nhiều nhân tố khác nhau, bao gồm nhân tố khách quan chủ quan thông tin sử dụng trình phân tích, phương pháp phân tích, n ội dung phân tích dự án, đội ngũ cán b ộ, trang thiết bị công nghệ sử dụng cho hoạt động phân tích, tổ chức công tác PTTC dự án, thay đổi chế, sách liên quan, thị trường yếu tố đầu vào thị trường đầu doanh nghiệp, tình hình tăng trư ởng kinh tế ngành, lĩnh v ực có liên quan Trong đó, nhân tố người đóng vai trò trung tâm, cốt lõi vấn đề, doanh nghiệp có khả thi đến đâu nữa, chủ đầu tư nắm lấy hội đầu tư thực dự án CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT SAN 2.1 Tổng quan CTCP Đầu tư Việt San Nội dung phần giới thiệu cho biết lịch sử hình thành trình phát triển CTCP Đầu tư Việt San Là doanh nghiệp nhỏ hậu thuẫn cá nhân người nước hội tốt để tiếp cận với nhiều dự án đầu tư mà giúp công ty việc phát triển xa không bị giới hạn lãnh thổ Việt Nam Mặc dù thành lập cách không lâu, Công ty thành lập phòng hoạt động với chức chuyên biệt, rõ ràng hoạt động nhiều lĩnh vực khác nhau, quản lý dự án, cung cấp vật liệu xây dựng, kinh doanh sản phẩm nội thất, kinh doanh ô tô, sàn giao dịch bất động sản, đầu tư xây dựng bất động sản Bằng việc kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực khác giúp phận hỗ trợ cho trình hoạt động mà tạo tiếng nói doanh nghiệp thương trường Tình hình hoạt động Công ty năm gần từ năm 2008 đến năm 2010 cho thấy kết kinh doanh khả quan năm 2008 năm nhiều doanh nghiệp nhỏ gặp khó khăn tài Tổng tài sản Nguồn vốn chủ sở hữu Công ty tăng qua năm Hoạt động trọng tâm công ty đầu tư kinh doanh bất động sản trì đ ều đặn Công ty có biện pháp linh hoạt nhằm huy động tối đa nguồn vốn, việc đầu tư dài hạn đảm bảo nguồn vốn chắn đáng tin cậy 2.2 Thực trạng công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San giai đoạn 2008 - 2010 Mới thành lập năm qua tình hình kinh doanh Công ty năm gần có th ể thấy CTCP Đầu tư Việt San doanh nghiệp nhỏ vừa có tiềm quy mô Hà Nội Tình hình hoạt động Công ty có lúc lên xuống nhìn chung giữ vững đà tăng trưởng ngày khởi sắc nhiều lĩnh v ực Nội dung phần nêu sở để Công ty PTTC, Quy trình phân tích dự án đầu tư nội dung phân tích dự án đầu tư bao gồm: Phân tích sở xây dựng dự án đầu tư, Phân tích dự án đặc điểm trạng, điều kiện tự nhiên khu đất dự án, phân tích quy mô lựa chọn phương án kỹ thuật, Phân tích phương án đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá tác động môi trường, Quản lý tiến độ thực dự án, Tính toán tổng mức đầu tư nguồn vốn đầu tư dự án, cuối đưa kết luận, đề xuất ý kiến định đầu tư, xây dựng kế hoạch vay nợ trả nợ hợp lý Để minh chứng cho phần lý thuyết trên, có ví dự đưa nhằm giúp người đọc hình dung rõ ràng PTTC dự án Đó dự án “Đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Constrexim” Đây dự án trọng điểm CTCP Đầu tư Việt San, đồng chủ đầu tư Tổng CTCP Đầu tư xây dựng thương mại Việt Nam Và thấy, việc phân tích dự án xây dựng kỹ lưỡng hội đầu tư doanh nghiệp nhiều nhiêu Không PTTC dự án, thấy thị trường tương lai sản phẩm dự án, chung cư cao cấp, TTTM văn phòng cho thuê Bởi đánh giá thị trường, dự án cho sản phẩm đáp ứng nhu cầu Cuối cùng, dự án đư ợc phân tích mặt kinh tế - xã hội lẫn tài chính, kết luận phần quan trọng Những thuận lợi khó khăn dự án chủ đầu tư đưa kết luận cuối thực dự án hay không 2.3 Đánh giá thực trạng công tác PTTC hoạt động đầu tư CTCP Đầu tư Việt San Ví dụ dự án chưa thể nói lên điều tình hình hoạt động đầu tư CTCP Đầu tư Việt San; cần phải làm rõ năm qua Công ty PTTC dự án, thực đầu tư dự án, từ chối hội đầu tư dự án đư ợc thực tiến hành nào, có hiệu tiến độ mà phân tích đưa hay không Đ ồng thời với kết đạt Công ty năm qua hạn chế nguyên nhân công tác PTTC dự án hoạt động đầu tư Công ty Điều giúp Công ty phát huy điểm mạnh mà hạn chế khắc phục phần thiếu sót công tác PTTC dự án đầu tư Đây nội dung quan trọng mà đề tài hướng tới Việc nghiên cứu đề tài xem thành công hay không hạn chế công tác PTTC dự án giúp công ty khắc phục hiệu hạn chế CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT SAN 3.1 Định hướng phát triển hoạt động đầu tư công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San năm tới Xác định nguyên nhân hạn chế Công ty định hướng phát triển đắn khiến hoạt động kinh doanh Công ty gặp khó khăn CTCP Đầu tư Việt San coi việc xác định chiến lược phát triển Công ty có ý nghĩa định việc đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Công ty nhận thức rủi ro điều tránh khỏi khó để lường trước, không ảnh hưởng tới uy tín sức cạnh tranh Công ty thị trường tài mà ảnh hưởng tới thu nhập khả toán Công ty Chính vậy, mục tiêu hoạt động CTCP Đầu tư Việt San năm tới đặt hoạt động đầu tư an toàn – hiệu lên hàng đầu Và để nâng cao chất lượng phân tích bên cạnh việc tiếp tục khai thác, lựa chọn dự án có tính khả thi cao, phương hướng hoạt động CTCP Đầu tư Việt San thời gian tới triển khai thêm sản phẩm huy động vốn, nâng cao khả cạnh tranh dịch vụ chất lượng cao sách Marketing khách hàng Đặc biệt, từ năm 2004 đến nay, lạm phát Việt Nam cao tăng trưởng GDP Cá biệt, năm 2008 tỷ lệ lạm phát lên đến 23%, gấp khoảng lần GDP, năm 2011 mức 11,75%, gấp gần lần mức tăng GDP; tháng đầu năm 2011, lạm phát g ần số Vì vậy, việc thực sách huy động vốn Công ty vấn đề khó khăn cần thiết Để thực thi cách hữu hiệu giải pháp cho công tác phân tích dự án đầu tư, định hướng phát triển công tác PTTC dự án phải CTCP Đầu tư Việt San đề cách cụ thể sát với tình hình hoạt động Công ty giai đoạn nhằm mục tiêu phát huy tối đa lợi tiềm 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San Dựa vào hạn chế nguyên nhân mà tìm hiểu Chương 2, giải pháp hoàn công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San đưa nhằm giúp Công ty sử dụng nguồn vốn cách hiệu đầu tư cách an toàn Những giải pháp chung nâng cao khả nắm bắt, xử lý thông tin; Hoàn thiện phương pháp phân tích dự án án xây dựng phương pháp đặc thù; Nâng cao chất lượng chuyên viên phân tích dự án; Nâng cao chất lượng tổ chức điều hành; Cung cấp trang thiết bị làm việc đại, ứng dụng phần mềm tin học tiên tiến trình phân tích Tăng cường mối quan hệ ngân hàng với doanh nghiệp Những giải pháp liên quan đến nghiệp vụ phân tích như: Giải pháp quy trình phân tích dự án; Giải pháp phương pháp nội dung phân tích dự án Những giải pháp chưa thể khắc phục hoàn toàn hạn chế công tác PTTC CTCP Đầu tư Việt San, nội dung chúng giúp Công ty nhận thức cách sát hạn chế 3.3 Kiến nghị Để giải pháp áp dụng vào thực tiễn cần phải có giúp đỡ, hỗ trợ phối hợp đồng NHNN, quan ban ngành liên quan, để tạo nên môi trường thuận lợi, từ mở kênh cung cấp vốn hữu hiệu, đáp ứng nhu cầu ngày tăng kinh tế Trong đó, đạo Nhà nước giúp sức thiếu Môi trường kinh tế - xã hội phát triển ổn định sở cho hoạt động đầu tư Hệ thống luật, sách, quy định Nhà nước quan trọng tác động tới mặt kinh tế - xã hội… Ngành đầu tư kinh doanh BĐS năm qua diễn sôi động, ngành kinh doanh trầm lắng bị đóng băng, tín dụng dành cho BĐS bị siết chặt lãi vay ngân hàng cao ngất ngưởng Một hạn chế phổ biến môi trường vĩ mô thi ếu tính ổn định nghiêm minh luật pháp sách Cái nhìn Nhà nước nhìn bao quát chung cho tất ngành lĩnh vực, ngành yêu c ầu công đầu tư công nghĩa tất ngành nghề, lĩnh vực, ngành nh ận đầu tư Sự công nên hiểu cách rộng hơn, ưu tiên ngành nghề quan trọng, đầu tàu kinh tế nước nhà Chính vậy, đầu tư vào dự án sở hạ tầng cách chuẩn mực giúp cho Việt Nam ta nhanh chóng hội nhập với kinh tế khu vực giới Đằng sau đạo Nhà nước, thống Bộ, Ban ngành có liên quan quan có thẩm quyền m ột yếu tố quan trọng Việc đầu tư xây dựng dự án có liên quan đến nhiều Bộ, Ban ngành khác nhau: Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch đầu tư, UBND tỉnh, thành phố Bộ Xây dựng có vai trò đặc biệt quan trọng thay đổi việc đạo Bộ s ẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh bền vững, Bộ Xây dựng nên có kiến nghị, đề nghị NHNN nghiên cứu có hướng dẫn NHTM, tổ chức tín dụng phân định rạch ròi khoản vay lĩnh vực BĐS nói chung, sở không tăng tỷ trọng tín dụng BĐS tổng dư nợ toàn hệ thống Bộ Xây dựng nên chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp nhà kinh doanh BĐS theo hướng tăng cường vai trò, trách nhiệm Bộ Xây dựng Bộ, ngành Trung ương việc quản lý thống phát triển nhà hoạt động kinh doanh BĐS; xây dựng chế, sách hướng dẫn địa phương thực theo quy định pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS, quản lý cấu hàng hóa BĐS nhà Tóm lại, công tác PTTC dự án có vai trò quan trọng, định đến chất lượng đầu tư doanh nghiệp BĐS Với hiệu mà mang lại vậy, công tác PTTC dự án ngày doanh nghiệp trọng quan tâm nhiều Trong giai đoạn nay, Việt Nam có nhiều hội tiềm cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng lĩnh v ực BĐS Tuy nhiên, yêu cầu đặt doanh nghiệp nặng nề, có hội không thách thức khó khăn Để nhanh chóng hội nhập với với kinh tế khu vực giới, đầu tư xây dựng sở hạ tầng ngày đại phát triển tr thành mục tiêu đất nước ta thời gian qua Với mục tiêu mở rộng không ngừng nâng cao chất lượng, CTCP Đầu tư Việt San th ực thi biện pháp cần thiết để nâng cao công tác PTTC dự án Nhưng việc xây dựng hoàn thiện giải pháp gặp phải hạn chế định đòi h ỏi có thời gian Với mong muốn đóng góp cho công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San, luận văn tập trung đề cấp đến vấn đề dự án đầu tư qua nhận thấy tầm quan trọng công tác PTTC dự án Công ty, tìm hiêu nội dung nhân tố ảnh hưởng đến công tác PTTC dự án Đồng thời với sâu nghiên cứu công tác PTTC, thực trạng công tác PTTC dự án CTCP Đầu tư Việt San thời gian qua, kết được, hạn chế tồn nguyên nhân hạn chế Trên sở mặt yếu công tác PTTC dự án, kết hợp với định hướng phát triển hoạt động đầu tư doanh nghiệp, số kiến nghị Nhà nước Bộ, Ban ngành liên quan, quan quản lý có thẩm quyền đề xuất  ... đâu nữa, chủ đầu tư nắm lấy hội đầu tư thực dự án CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT SAN 2.1 Tổng quan CTCP Đầu tư Việt San Nội dung phần giới... Công ty PTTC, Quy trình phân tích dự án đầu tư nội dung phân tích dự án đầu tư bao gồm: Phân tích sở xây dựng dự án đầu tư, Phân tích dự án đặc điểm trạng, điều kiện tự nhiên khu đất dự án, phân. .. tác PTTC dự án giúp công ty khắc phục hiệu hạn chế CHƯƠNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT SAN 3.1 Định hướng phát triển hoạt động đầu tư