BÀI TẬP CÁ NHÂN Môn học: QUẢN TRỊ MARKETING Họ tên: Nguyễn Văn Hải (1) Đề bài: Hãy phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam (phân tích tới yếu tố ảnh hưởng đến mơi trường vĩ mô, môi trường ngành ) Hãy nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành cơng) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Bài Làm: 1- Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Trong thời điểm đất nước hội nhập kinh thế, kinh tế dần bước ổn định phát triển, tốc độ thị hóa tăng cao hội thách thức lớn thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam a- Về Môi trường kinh tế: * Cơ hội: - Nền kinh tế phát triển; môi trường điều kiện kinh doanh trước tiên phải phụ thuộc vào sức sống kinh tế, mà sức sống thấy rõ vươn đứng dậy sau “cơn bão” khủng hoảng tài tồn cầu; Theo dự đốn chun giá kinh tế thu nhập GDP Viêt Nam dự kiến tăng 6,5% năm 2010, xuất tăng trưởng 6%, vốn đầu tư phát triển mức 41,5% GDP, CPI kiềm chế mức 7% Page - Thời gian gần nhiều doanh nghiệp tiếp cận gói lãi suất kích cầu vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, nhờ đó, số việc làm tạo tăng lên theo quý, thu nhập người lao động cao kéo theo sức cầu nhà phục hồi; - Các thị trường kinh doanh cổ phiểu buôn bán vàng, ngoại tệ thời điểm "đóng băng" dẫn đến nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang kênh đầu tư bất động sản; *Thách thức: Mặc dù kinh tế phát triển Việt Nam nước nghèo tốc độ tăng trưởng chậm số nước khác khu vực; Mơ hình kinh tế phát triển nên nguồn chi đầu tư cho thị trường bất động sản chưa nhiều; - Sản xuất công nghiệp năm 2009 tăng trưởng thấp vòng 10năm trở lại đây, xuất giảm 11,6% nhập siêu tăng cao ảnh hưởng không nhỏ để thu nhập công nhân khu kinh tế; - Bên cạnh đó, tăng đầu tư, tăng tín dụng gây áp lực làm tăng sức cầu ngoại tệ DN tận dụng nguồn tín dụng gói kích thích kinh tế để nhập nguyên liệu thiết bị nhu cầu chưa cần, vốn bị dồn lại Điều tầm vĩ mô tạo nên áp lực cầu ngoại tệ Vì vậy, kiểm sốt CPI năm vấn đề lãi suất tỷ giá áp lực lớn, biến động tổn thương từ tác động kinh tế giới chưa lường hết được; - Cùng với việc ý thức cao tác hại lạm phát ổn định kinh tế vĩ mơ để từ có sách đối phó đúng, người ta thấy Chính phủ đánh giá nhận thức rõ ràng mối nguy hiểm khác bội chi ngân sách lớn, nợ nước tăng, giải ngân vốn ODA chậm, thâm hụt cán cân thương mại chậm cải thiện, thâm hụt cán cân tốn quốc gia Đây thách thức khơng nhỏ kinh tế nhỏ cịn có nhiều điểm bất hợp lý mặt cấu trúc - Thu nhập bình qn đầu người cịn thấp (1000USD/năm) so với nước giới khu vực dẫn đến khả để mua nhà đa số người dân Việt nam nhiều hạn chế Page - Việc sử dụng ngoại tệ, vàng để giao dịch bất động sản có ảnh hưởng lớn thị trường thành phố Hồ Chí Minh thị trường vàng ngoại tệ thường xuyên biến động năm gần b- Môi trường tự nhiên: * Cơ hội: - Quỹ đất để đầu tư cho bất động sản nói chung cịn nhiều, đặc biệt vùng ven thành phố; - Chính phủ có chủ trương di chuyển trung tâm trị, văn hóa để điều tiết mật độ sinh sống khu đô thị lớn; - Nguồn tài nguyên vật liệu thô phong phú đá, cát, gạch, gỗ - Vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển bất động sản du lịch; - Hệ thống giao thông, hạ tầng số khu đô thị thuận lợi; - Quỹ đất xây dựng Trung tâm kính tế trị lớn ngày cạn kiệt hội để đầu tư khu chung cư cao tầng; * Thách thức: - Điều kiện khí hậu Việt Nam khắc nghiệt, vùng nhiệt đới gió mùa, chịu nhiều ảnh hưởng thiên tai, bão lụt (đặc biệt miền Bắc Miền Trung) cơng trình xây dựng u cầu phải kiên cố, kỹ thuật cao dẫn đến tăng chi phí đáng kể đầu tư nhà cao tầng; Bên cạnh nước biển ngày dâng cao biến đổi khí hậu; Địa chất yếu phức tạp tập trung nhiều thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh tốn hóc búa nhà đầu tư chi phí xây dựng gia cố đầt móng nhà cao tầng chiếm tỷ trọng lớn - Quỹ đất để đầu tư có sinh lợi lớn trung tâm đô thị ngày cành eo hẹp - Giá đất đền bù ngày tăng cao - Nhiều vị trí đầu tư có sinh lợi lớn bị khống chế bỡi chiều cao kiến trúc ảnh hưởng gần sân bay - Nhà đầu tư phải bỏ khoản chi không nhỏ để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường (cây xanh,giải pháp xử lý nước thải, hạ tầng kỹ thuật); Page - Chi phí nhiên liệu tăng lên ảnh hưởng trực tiếp, gián tiếp (trong chi phí vật liệu) đến q trình đầu tư xây dựng, đặc biệt giai đoạn nguồn điện không đủ cấp để sản xuất dẫn đến phải sử dụng nguồn lượng khác xăng, dầu - Nguồn nguyên liệu thô phong phú, đa dạng trình cạnh tranh giá lượng xuất tài nguyên thô đá, cát, thép ngày tăng; - Nhiều nguồn nguyên liệu quý nhứ đá trắng, silicát ngày khan dơ q trình khai thác bừa bãi, khó có khả khắc phục c- Mơi trường cơng nghệ: * Cơ hội: - Công nghệ thi công nhà cao tầng ngày phát triển nâng cao hiệu suất, an toàn rút ngắn nhiều thời gian thi công,; - Các thiết bị thang máy cho nhà cao tầng ngày đa dạng, đại thỏa mãn nhu cầu khách hàng; - Công nghệ thông tin, truyền thông ngày phát triển đáp ứng nhu cầu marketing khách hàng nhiều vùng miền - Công nghệ phát triển kéo theo thiết bị đường ống đầu tư hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nước ) phong phú, đa dạng kích thước, chất lượng cho nhà đầu tư lựa chọn; - Sự hội nhập khoa học cơng nghệ vai trị kiến trúc, kết cấu ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng sản phẩm hàng hóa bất động sản; - Cơng nghệ xử lý đất yếu, cọc khoan nhồi đường kính lớn góp phần tích cực đầu tư xây dựng; - Các sáng kiến phát triển vật liệu khơng nung, kính chịu lực, ximăng đơng kết nhanh áp dụng hiệu * Thách thức: - Phần lớn công nghệ thi công xây dựng chủ yếu nhập phí đầu tư cao; Page - Chưa làm chủ công nghệ đại dẫn đến trình vận hành chưa hiệu quả, thiết bị công nghệ chưa khai thác tối đa công suất; - Đặc thù sản phẩm thời gian thi cơng kéo dài nên q trình huy động thu hồi vốn chậm - Sự thay đổi nhanh chóng cơng nghệ phần hội thách thức với nhà đầu tư việc cập nhật công nghệ đầu tư không kịp thời d- Mơi trường trị pháp luật: * Cơ hội: - Chính phù có nhiều đề án, dự án phát triển mở rộng trung tâm đô thị, kinh tế lớn Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng nên tiềm để đầu kinh doanh bất động sản ngày dồi dào; - Các đề án nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho sinh viên khuyến khích phát triển; - Nghị định số 25/2009/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 6-3 hành lang pháp lý quan trọng để quản lý tổng hợp tài nguyên bảo vệ môi trường biển, hải đảo Việt Nam, nhằm quản lý thống nhất, liên ngành, liên vùng, hài hịa lợi ích chung bên liên quan khai thác, sử dụng tài nguyên bảo vệ môi trường biển hải đảo - Luật số 38/2009/QH12 – Luật Sửa đồi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ĐIều 121 Luật Đất đai Quốc hội khóa XII thong qua kỳ họp thứ ngày 18 tháng năm 2009 Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam, mở rộng tiềm hội cho cầu cung đầu tư phân khúc nhà - Nghị định Chính phủ sổ 88/2009/NĐ-CP 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ban hành chấm dứt tình trạng phân tán việc cấp hai Giấy chứng nhận suốt 15 năm qua - Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản: việc đưa hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% chuyển nhượng bất động sản thời điểm Page tháng 9/2009 gây tác động đến thị trường bất động sản – thị trường đóng băng Cả người bán lẫn người mua ngưng giao dịch chờ đợi Thông tư số: 2/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài ban hành hướng dẫn bổ sung thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân nhanh chóng gỡ rối cho giao dịch bất động sản, đặc biệt, giảm nguy tiêu cực chênh lệch hai mức thiế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản - Thông tin thị trường phong phú đa dạng Bộ Xây dựng quy định việc kinh doanh bất động sản phải đăng tải báo báo kỳ liên tục 01 lần đài truyền hình địa phương ;Cơ hội cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tầm cỡ nhà nước quy định điều kiện để đăng ký kinh doanh sàn giao dịch (vốn pháp đình lớn tỷ; điều kiện để mở sàn giao dịch )- theo Thơng tư 13/3008/TT-BXD - Sự điều tiết Chính phủ đảm bảo cho việc kinh doanh an toàn; - Tại địa phương Miền Trung (như Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Bình, Hà tĩnh ) có nhiều sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sãn; - Hổ trợ cho vay cho nợ mua nhà thu nhập thấp; - Chính phủ có tốn chiến dịch chống lạm phát; * Thách thức: - Thị trường bất động sản chịu điều tiết Chính phủ có biến động "cơn sốt" hay "đóng băng" dẫn đến nhiều nhà đầu tư hội (Luật Nghị định 157 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản); - Nhà nước khơng có chế độ ưu đãi đầu tư kinh doanh bất động sản (Theo Luật khuyến khích đầu tư năm 1994); - Hạn chế đầu tư khu đô thị đất nơng nghiệp (một quỹ đất sẵn có với chi phí đền bù thấp); - Việc huy động vốn đầu tư bị hạn chế phủ cấm việc huy động vốn Page đầu tư dự án chưa khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật (đối với đất ở) chưa thicông xong phần móng nhà chung cư (theo quy định Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 22/5/2008); - Hạn chế kinh doanh bất động sản nhỏ lẽ quy định vốn pháp định tối thiểu để đầu tư kinh doanh bất động sản phải lớn 6tỷ; điều kiện để mở sàn giao dịch - Giá đền bù giải phóng mặt tăng cao khơng ổn định Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP đền bù giải phóng mặt bằng; - Chính sách Nhà nước tác động việc khuyến khích xây nhà giá rẻ, nhà cho người thu nhập thấp áp lực cho doanh nghiệp đầu tư khu đô thị, chung cư cao cấp; - Các hình thức, mức độ xử phạt vi phạm hành đầu tư kinh doanh bất động sản khắc nghiệt (Nghị định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản) - Chính phủ có nhiều động thái việc kiềm chế sức hút thi trường bất động sản thông qua hạn chế cho vay nguồn vốn tín dụng - Thơng tin dự án, quy hoạch liên quan đến kinh doanh bất động sản không công bố kịp thời nên khó nắm bắt thị trường để đầu tư; - Hạn chế xây dựng tòa nhà cao tầng, đặc biệt gần sân bay, trung tâm trị ; - Các sách tài chính, thuế "đánh mạnh" vào thị trường kinh doanh bất động sản (hạn chế chô vay đầu tư xây dựng; đánh thuế thu nhập e- Mơi trường văn hóa xã hội: * Cơ hội: - Tốc độ thị hóa tăng nhanh: Theo dự báo Bộ Xây dựng, tỷ lệ thị hố Việt Nam vào năm 2020 đạt khoảng 40%, tương đương với số dân cư sinh sống đô thị chiếm 45 triệu dân Mục tiêu đề cho diện tích bình qn đầu người 100m2/người Nếu đạt tỷ lệ 100m2/người, Việt Nam cần có khoảng 450.000ha đất thị, nay, diện tích đất thị có 105.000ha, 1/4 so với yêu cầu Page Với tốc độ phát triển dân số đô thị nay, Việt Nam phải đối mặt với ngày nhiều vấn đề phức tạp phát sinh từ q trình thị hố, thị trường kinh doanh bất động sản vấn đề cần nghiên cứu mang tính định hướng chiến lược khơng Chính phủ (Theo Báo điện tử Lao động) - Tầng lớp trung lưu tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu nhà cao cấp, biệt thự tăng; - Nguồn lực lao động phong phú, Giá nhân công xây dựng rẻ; - Khu vực Miền Bắc Miền Trung đa số người dân quan niệm muốn sở hữu nhà đất > hội cho mua bán đất đai; - Ở Miền Nam ảnh hưởng trào lưu phương Tây > hội cho thuê nhà mua bán hộ chung cư; - Phong tục tập quán thích theo hướng nhà hạp tuổi, hạp hướng có phong thủy đẹp ; * Thách thức: - Tỷ lệ thu nhập giàu/nghèo gia tăng; Số lượng người có thu nhập thấp chiếm đa số; - Tỷ lệ thấp nghiệp cao, lao động phổ thơng nhiều; - Trình độ lao động công nhân thấp, số lượng không ổn định (làm việc theo thời vụ ) - Tình trạng đầu bất động sản diễn nhiều nơi, số công trình bị làm giá… - Đa số người dân thích sở hữu, có thói quen th nhà, thách thức cho việc xây nhà cho thuê chung cư cao tầng - Quan niệm người dân phong kiến, lạc hậu, nặng nề quan niệm sống; nguồn vốn dân nhiều chủ yếu tập trung đầu tư tiền gửi ngân hàng … - Dân trí số phận ven thành thị chưa cao nên gây khó khăn cơng tác đền bù giải phóng mặt f Mơi trường ngành: Page - Thị trường BDS chưa phát triển tập trung, nhỏ lẻ, manh mún; Hiện tượng đầu cơ, cò mồi xảy đa số thị; - Có nhiều đối thủ cạnh tranh ngành; - Giá thị trường giá xuất phát điểm chênh nhiều; - Chịu quản lý chặt chẽ nhiều ngành (trong Bộ Xây dựng chủ yếu) từ khâu chuẩn bị đầu tư đến kết thúc đầu tư; - Mối đe dọa từ mặt hàng thay thế; - Ảnh hưởng quyền lực nhà cung ứng, quyền lực người mua; - Luôn tiềm ẩn nhiều đối thủ cạnh tranh Những điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công: - Phải am hiểu thị trường bất động sản; Hiểu biết nắm rõ Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 157/2008/NĐ-CP Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực Luật kinh doanh bất động sản; Có kiến thức tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai - Nhà kinh doanh bất động sản phải người đào đào tạo qua chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản; Có kỹ dự báo nhu cầu tiếp cận thị trường - Không ngừng tìm kiếm tính tốn hội - Năng lực tài phù hợp với lĩnh vực đầu tư; - Có kỹ hoạt động marketing để tiếp cận khách hàng mục tiêu; Sử dụng internet cơng cụ quan trọng, tối ưu hố website cho cơng cụ tìm kiếm giúp hoạt động marketing kinh doanh bất động sản có hiệu Website phải đăng tải nội dung có giá trị, đăng tải đầy đủ sản phẩm mục tiêu marketing - Có tư tốt, biết nắm bắt hội, mạnh dạn đốn; Page - Có mối quan hệ rộng, đặc biệt quan hệ tốt với quyền địa phương với nhà đầu tư, môi giới bất động sản lớn; - Thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vịng vài ba năm sau - Với cơng trình cần có mơ hình trưng bày khung cảnh ấn tượng, điều quan trọng tạo nên hấp dẫn khách hàng - Biết nắm bắt thị hiếu khách hàng mục tiêu để làm thỏa mãn, sung sướng cho khách hàng hình thức quảng bá sản phẩm sử dụng slide, máy chiếu, tài liệu, hình ảnh minh hoạ; Xây dựng chiến lược quảng cáo tốt, sử dụng kênh truyền thông hợp lý để hướng vào nhóm khách hàng mục tiêu - Biết tổ chức chương trình xúc tiến bán hàng với nguồn ngân sách hợp lý nhằm tạo dấu ấn thu hút khách hàng - Tiếp thị đến tận người mua đội ngũ nhân viên có kinh nghiệm, cởi mở, thân thiện, nhiệt tình - Một ý quan trọng biết sử dụng lắng nghe ý kiến chuyên gia, tổ chức tư vấn Sự khác Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh khu lựa chọn thị trường để đầu tư bất động sản: Tiêu chí đánh giá Hà nội Vê vị trí địa lý Là trung tâm Văn hóa- Là trung tâm Kinh tế trọng SG Chính trị nước Về điều kiện tự nhiên Khí hậu khắc điểm đất nước nghiệt; Tài nguyên đầu tư kinh nguồn tài nguyên khu vực doanh bất động sản không lân cận dồi lớn Page 10 Pháp luật – sách Hà nội quản lý chặt chẽ Cơ chế quản lý "thoáng kiến trúc chặt (do hơn" cho nhà đầu tư chịu ảnh hưởng nhiều trung tâm trị văn hóa) Văn hóa xã hội Mang đậm chất văn hóa Ảnh hưởng văn hóa phương đơng có ảnh phương tây, lối sống thực hưởng phong tục tập dụng quán phong kiến Độ nhạy bén Hơn Cơ chế làm việc Năng động Năng động Thói quen khách hàng Quan niệm "ăn mặc Quan niệm phương tây, bền", nguồn vốn dân thường tính tốn xác định chưa phát huy,chủ cụ thể trước mua hàng yếu đầu tư lãi suất ngân hàng; hành vi mua hành ngẫu hứng thường xuất Chính sách thu hút Có nhiều sách thu Nhiều nhà đầu tư chấp hút đầu tư nặng nhận cảm thấy thoải nề thủ tục hành mái đầu tư vào thị trường Mật độ dân số Cao Cao Thu nhập bình quân Không cao Cao Giao thông - Hạ tầng Chưa phù hợp với tầm vĩ Tốt mô khu vực Nhu cầu nhà Rất cần thiết Cao Page 11 Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung cư nhà đất) 4- Kết luận: Qua nắm bắt kiến thức từ môn Quản trị marketing, nhận thấy để trở thành nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thành công cần hội tụ đầy đủ yếu tố hiểu biết tầm vi mô, vĩ mô; nhạy cảm với thị trường đặc biệt phải có kiến thức sâu rộng marketing thị trường bất động sản Ngoài nhận định khách quan mơi trường vĩ mơ việc phân tích mơi trường bên doanh nghiệp (SWOT) yếu tố quan trọng góp phần thành cơng lĩnh vực kinh doanh Tài liệu tham khảo: - Giáo trình giảng “Quản trị marketing” - Đại học Griggs - Các viết mạng Internet: http://diendan.marketingchienluoc.com, http://www.bwportal.com.vn;www.vneconomy.vn,http://www.marketingvietnam.net, http://www.vn-seo.com, http://landtoday.net; http://www Laodong.net Các số liệu cập nhật từ trang veb điện tử khác Page 12 ... xã hội khứ, tương lai - Nhà kinh doanh bất động sản phải người đào đào tạo qua chuyên ngành xây dựng, kinh tế… có tiềm lực tài đủ mạnh, có kinh nghiệm lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản; ... động sản; Hiểu biết nắm rõ Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 157/2008/NĐ-CP Thông tư 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực Luật kinh doanh bất động sản; Có kiến thức tổng thể kinh tế; phát triển sở... doanh bất động sản khắc nghiệt (Nghị định 23/2009/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản) - Chính phủ có nhiều động thái việc kiềm chế sức hút thi trường bất động sản