QUẢN TRỊ MAKETING Đề tài: Hoạt động Marketing lĩnh vực kinh doanh bất động sản Bài làm: Nhận định thị trường Bất động sản Việt Nam, nhân tố ảnh hưởng tới thị trường hội maketting: Thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu bước phát triển Trong năm trước, thị trường bất động sản nước ta giai đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm thị trường chưa thực vận hành tuân theo quy luật kinh tế thị trường quan hệ cung cầu, xuất nhiều giai đoạn thăng trầm thị trường với chu kỳ ngắn nhà đầu chi phối Tuy nhiên gần xuất ngày nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, việc đầu tư kinh doanh bất động sản theo phương thức gây sai lầm thiệt hại lớn cho số nhà đầu tư, nhà đầu tư chưa thực song hành việc nghiên cứu quy luật quan hệ cung - cầu nhằm đáp ứng nhu cầu thực thị trường với trình kinh doanh Khi cung nhiều lên, đương nhiên nhà đầu tư phải cạnh tranh, marketing bất động sản tất yếu phải đời Các nhân tố ảnh hưởng: Những yếu tố trực tiếp: - Luật Kinh doanh bất động sản; - Một số giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch; - Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự; - Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước đầu tư kinh doanh vào Việt Nam tạo sức ép cạnh tranh cho công ty nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản; - Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp Những yếu tố gián tiếp: - Những tác động đến nhu cầu bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản: + Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số làm làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu BĐS đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu BĐS + Thu nhập dân cư: Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm + Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội Chính phủ: Việc phát triển mạnh khu công nghiệp tăng mức độ thu hút đầu tư bên vào đô thị làm tăng mức cầu BĐS nói chung Ngoài ra, dự án giải toả khu nhà ổ chuột dọc theo kênh rạch làm tăng mức cầu BĐS + Tài ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng Ngoài ra, phải kể đến số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô tính chất cầu BĐS trình độ phát triển sản xuất, chuyển đổi cấu kinh tế, tác động trình hội nhập kinh tế khu vực quốc tế v.v - Những tác động đến khả cung cấp hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản: + Thị trường xây dựng phát triển + Chính sách đất đai, đầu tư tài + Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng + Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia địa phương Những yếu tố khác: - Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh dao động kinh tế) nhiều không trùng lặp với chu kỳ phát triển kinh tế Ngoài giai đoạn khủng hoảng, suy thoái kinh tế, tồn chu kỳ dao động tự nhiên với phản ứng chậm thị trường BĐS so với chu kỳ kinh tế chung Tương tự, kinh tế phát triển mạnh tăng trưởng thị trường BĐS xảy chậm - Maketing bất động sản công nghệ thông tin: Việc toàn cầu hoá thông tin giải pháp hữu hiệu cho khía cạnh hoạt động văn phòng môi giới Nó giúp cho thân văn phòng môi giới có thống bên tổ chức, tin học hoá tất mối quan hệ với môi trường bên phạm vi quốc gia quốc tế Hiện nay, nhiều công ty BĐS đưa maketing sản phẩm lên mạng Internet, công nghệ thông tin bước phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu tất tầng lớp nhân dân, sở để văn phòng môi giới thực chiến lược quảng bá hình ảnh hoạt động kinh doanh cách nhanh chóng hữu hiệu nhất, bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực quốc tế - Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản: Với tình hình đào tạo mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS nước ta tồn lỗ hổng lớn thiếu trầm trọng nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp đủ điều kiện Vì vậy, việc đào tạo cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới BĐS yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển nghề môi giới BĐS kinh tế thị trường Nhận định điều kiện để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công Việt Nam (những đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công) Hãy phân tích khác (nếu có) Hà Nội & TPHCM Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Để trở thành nhà kinh doanh bất động sản thành công, người kinh doanh phải người cần có hiểu biết tổng thể kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Ngoài ra, để trở thành nhà kinh doanh BĐS thành công, yếu tố thiếu nhạy bén, sáng tạo, có tầm nhìn chiến lược tốt Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố thời điểm rât quan trọng Một dự án bất động sản thông thường tối thiểu từ đến năm để mang thị trường Do vậy, nhà kinh doanh BĐS, cần có tầm nhìn chiến lược tốt phải thực tốt việc nghiên cứu thị trường thời điểm để đưa định chiến lược có kết vòng vài ba năm sau đó.Họ cần phải có nghiên cứu thống kê đầy đủ thị trường, sản phẩm khứ dự báo tương lai Những nghiên cứu yếu tố định việc: Ở đâu? Làm gì? Như nào? Nhằm làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn bất động sản, tiền thuê giá bán, cung cấp ngân hàng liệu khách hàng tiềm khách hàng thường xuyên hoàn cảnh thị trường đảm bảo giành số tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Sự sáng tạo, khôn ngoan cần thiết marketing bất động sản Bất động sản thông thường tài sản lớn người nên việc định mua/ bán thông thường khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng Vì để trở thành nhà kinh doanhbất động sản thành công phải người sáng tạo, không ngoan, nắm bắt tâm lý khách hàng đáp ứng yêu cầu Khách hàng Kinh doanh bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Vì vậy, rõ ràng thước đo nhà kinh doanh BĐS thành công SO SÁNH HÀ NỘI VÀ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TIÊU CHÍ Vị trí HÀ NỘI Là trung tâm VH - Chính trị TP HỒ CHÍ MINH Là Trung tâm Kinh tế ĐK tự nhiên Khắc nghiệt mùa nắng Ít khắc nghiệt mùa mưa rõ rệt Pháp luật – Chính sách HN quản lý kiến trúc chặt hơn, việc xây dựng địa bàn thành phố HN, đặc biệt khu vực trung tâm thành phố quản lý chặt chẽ hạn chế xây dựng thêm mà chi tôn tạo, sửa chữa, nâng cấp công trình khu vưc Độ nhạy bén thấp Cao Cơ chế làm việc Ít động Năng động Chính sách thu hút Chịu ảnh hưởng văn hoá Thu hút phương Tây phương đông Dân số Đông đúc - Mật độ Cao Đông đúc - Thu nhập bình quân Cao Giao thông Tốt Nhu cầu nhà Cao Thói quen sở hữu Có thói quen sở hữu (mua Có thể thuê nhà, chung cư nhà đất) Thị trường Bất động sản Đánh giá thị trường BĐS Hà Nội thành phố HCM: Thị trường BĐS Hà Nội: Trong quý quý theo công bố Savills Việt Nam nhận định: Mảng Văn phòng cho thuê gắn với cụm từ “thị trường ổn định”, mảng Bán lẻ - “hoạt động tốt, tăng giá công suất", mảng Khách sạn – “suy giảm phù hợp chu kỳ”, mảng Căn hộ để bán – “hạng B C có giá chào bán cao Quý 1/2010, giá thị trường sơ cấp có số điều chỉnh”, mảng Căn hộ dịch vụ - “khá ổn định” Dự báo xu hướng tới Savills Việt Nam đưa với nhận định ngắn gọn cho mảng thị trường Cụ thể: Văn phòng cho thuê - có điều chỉnh tích cực, khả dư cung số khu vực Tây Hà Nội; Bán lẻ - số dự án vào thị trường, trung tâm mua sắm giới thiệu nhiều hơn; Căn hộ cho thuê – 4.500 từ 15 dự án bán khoảng thời gian từ tới cuối năm, có hoạt động gây ý thị trường; Khách sạn – 1.100 phòng “đi” vào thị trường, khoảng cuối năm sang năm có tác động tới phân khúc thị trường này; Căn hộ dịch vụ - ổn định, có thêm nguồn cung phía Tây thị trường Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội ổn định so với quý 1/2010 Công suất thuê trung bình đạt kết tốt hơn, vượt qua ngưỡng công suất thuê thấp quý 3/2009 suốt thời kỳ kinh tế suy giảm Công suất thuê trung bình đạt 86,7%, tăng nhẹ 2% so với quý 1/2010 Giá thuê giảm khoảng 4% so với quý trước Nhu cầu diện tích văn phòng tăng dần Triển vọng thị trường văn phòng cho thuê tăng nhẹ tháng cuối năm Căn hộ để bán: Thị trường sơ cấp quý nhìn chung không sôi động, phản ánh qua số lượng hộ bán khoảng 670 căn, chiếm 48% nguồn cung, thấp so với số lượng hộ bán quý trước khoảng 1.200 Thị trường thứ cấp: Giá chào thứ cấp trung bình tất quận/ huyện không giảm so với quý 1/2010 Giá chào thứ cấp trung bình Hoàn Kiếm Tây Hồ không giảm so với quý trước Tuy nhiên, giá chào thứ cấp bình quân tất quận/ huyện khác tăng Trong ngắn hạn, nhu cầu người Việt Nam nước chưa tăng đáng kể Tuy nhiên, dài hạn, nhu cầu từ đối tượng tăng cao Khi khó khăn cấp độ địa phương giải quyết, nhu cầu bất động sản để hạng trung cao cấp tăng Bán lẻ: dự báo nhu cầu bán lẻ tiếp tục tăng khu vực trung tâm, mở rộng mạnh quận nội thành khu vực ngoại thành tiếp tục tăng chậm ngắn trung hạn Đại lễ kỷ niệm 1000 năm Thăng Long tới dự báo góp phần sôi động thị trường bán lẻ năm 2010 Tuy nhiên, rủi ro tiềm ẩn lạm phát cao, hụt thương mại sách thắt chặt tiền tệ nửa cuối năm 2010 ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng thị trường bán lẻ Hà Nội người tiêu dùng bắt đầu cân nhắc với khoản chi tiêu Thị trường BĐS TP HCM: Thị trường văn phòng HCM cuối quý có dấu hiệu phục hồi Về thị trường trung tâm bán lẻ, trung tâm thương mại Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống 7,3%, giảm nhẹ so với quý 4/2009 Đặc biệt, 98% mặt trống nằm khu trung tâm, chứng tỏ khách thuê ưa chuộng vị trí trung tâm Trong quý 1, giá thuê trung tâm thương mại tăng toàn thành phố Quý dự báo giá tiếp tục tăng khu Trung tâm bán lẻ Vincom Center vào hoạt động, áp dụng mức giá cho thuê cao từ 200-250 USD/m2/tháng tầng Ông Adam Bury cho thị trường tiếp tục phát triển với gia tăng tầng lớp trung lưu Trong tương lai gần, khu trung tâm lựa chọn ưu tiên, nhà bán lẻ buộc phải cạnh tranh với để giành mặt hoi tham gia vào thị trường Mặc dù nhiều chuyên gia cho giá bán thị trường nhà bán cao giá sớm phải giảm thị trường thành phố bình ổn quý Giá bán phân khúc hạng sang cao cấp trì ổn định, thị trường trung cấp giá tăng 2,9% thị trường bình dân giá tăng 2% so với quý trước Tại thị trường hộ dịch vụ cho thuê, giá chào thuê quý tất phân hạng giảm Có thể nói từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS nước nói chung TPHCM nói riêng có nhiều khởi sắc dự báo Tất nhiên đầu tư vào lĩnh vực có rủi ro, bối cảnh nay, khả phục hồi kinh tế giới tăng trưởng bền vững nước dự báo quý II-2010, nên thị trường BĐS thời gian tới chắn có phát triển tốt Thống kê HoREA cho thấy, số lượng BĐS hàng hóa tồn đọng TP.HCM khoảng 130.000 sản phẩm, dự báo từ đến cuối năm có thêm 230.000 BĐS tham gia vào thị trường Do Ngân hàng Nhà nước cho phép áp dụng lãi suất thoả thuận với khoản vay trung dài hạn nên xem hội để dòng tiền “chảy” vào BĐS làm cho thị trường BĐS lên So với vàng, chứng khoán thời điểm này, đầu tư vào BĐS giới chuyên gia đánh giá kênh an toàn Đánh giá chung tính đến thời điểm phân khúc nhà dành cho người có thu nhập thấp trung bình (đặc biệt hộ đơn dành cho cặp vợ chồng trẻ) mấu chốt thị trường nhà đầu tư quan tâm Nhà giá thấp lợi nhuận không cao hộ cao cấp, tiến độ bán dòng vốn quay vòng nhanh vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu đa số người dân, nên thời gian gần hút hàng Điều chứng minh qua hàng loạt dự án hộ có giá trung bình tung thị trường thời gian qua Tân Mai, Lê Thành, EHome, Lilama … có lượng khách hàng đặt mua đông Số liệu thống kê từ sàn giao dịch BĐS cho thấy tháng hai tuần đầu tháng 5, gần 80 hộ dự án Thuduchouse Apartment (chào bán với giá trung bình 15 triệu đồng/m2) có khách đặt mua Các loại hộ với mức giá 10-16 triệu đồng/m2 Đại Thành (quận Tân Phú), Terra Rosa (huyện Bình Chánh) nhiều khách hàng săn lùng, khảo giá lựa chọn Phải nói nhu cầu nhà cho người thu nhập trung bình thấp lúc cao, không TP.HCM mà hầu hết thành phố lớn Khảo sát Vietrees-một đơn vị tư vấn BĐS lớn TP.HCM cho thấy, tổng nguồn cung hộ trung cấp Thành phố đến năm 2011 khoảng 23.500 hộ, mức cầu lên đến gần 75.000 hộ Như vòng 2-3 năm tới có thiếu hụt lớn Từ đầu năm đến nay, TPHCM có hàng loạt dự án nhà giá thấp khởi công Dự kiến đến cuối năm có thêm khoảng 8.500 hộ cung cấp cho thị trường thêm từ 10.000 – 15.000 hộ vào năm 2011 Các nhà đầu tư BĐS bắt đầu coi trọng việc nghiên cứu thị trường Vì nhiều DN chuyển sang tập trung cho phân khúc nhà trung cấp, không tìm kiếm lợi nhuận siêu ngạch từ BĐS trước Thời gian qua, số DN việc hỗ trợ tư vấn xây nhà, thiết kế nhà nội thất miễn phí, tích cực tư vấn thủ tục ngân hàng để khách hàng vay vốn đến 70% giá trị nhà 15 năm, khách mua đất xây nhà nhiều dự án tài trợ lãi vay tháng, chiết khấu thêm 1,5-2% tổng giá trị lô đất…Sau tháng đầu năm, thông thường tháng tới thị trường bán lẻ BĐS sôi động trở lại người lao động bắt đầu có tích lũy Căn vào diễn biến thị trường, 2- tháng tới, TP.HCM, nhiều dự án hộ giá trung bình (từ 12 đến 15 triệu đồng/ m2) tiếp tục công bố chào bán 10 KẾT LUẬN Nắm bắt hội, thách thức thị trường BĐS Doanh nghiệp cần có chiến lược kinh doanh hội marketing phù hợp chắn doanh nghiệp thành công lĩnh vực kinh doanh BĐS / 11 ... thành nhà kinh doanh BĐS thành công, yếu tố thiếu nhạy bén, sáng tạo, có tầm nhìn chiến lược tốt Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, yếu tố thời điểm rât quan trọng Một dự án bất động sản thông... tốt giao dịch bất động sản, định hướng, xây dựng phân khúc thị trường cho nhóm sản phẩm công ty Sự sáng tạo, khôn ngoan cần thiết marketing bất động sản Bất động sản thông thường tài sản lớn người... triển kinh tế - xã hội quốc gia địa phương Những yếu tố khác: - Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản trải qua thời kỳ dao động mạnh (có lúc mạnh dao động kinh