Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)vĐánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ BẰNG GIANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2015 ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể: Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .4 1.1 Khái quát vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực .10 1.3 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 11 1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai: .11 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay: 12 1.3.3 Tiǹ h hiǹ h thực quyền sử dụng đất Việt Nam năm qua .14 1.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước: 18 1.4.1 Bài học định giá đất: 18 1.4.2 Bài học chế vận hành 19 CHƯƠNG II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 20 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 iii 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 2.2 Nội dung nghiên cứu 20 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nô ̣i .20 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 20 2.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 .20 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến thực quyền sử dụng đất 21 2.2.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất điạ bàn quận Hà Đông .21 2.3 Phương pháp nghiên cứu 21 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 21 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .22 2.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổ ng hơ ̣p và xử lý số liệu 22 CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .23 3.1 Khái quát về điề u kiê ̣n tự nhiên, kinh tế - xã hô ̣i quận Hà Đông .23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .23 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 28 3.1.3 Lao đô ̣ng và viê ̣c làm: .40 3.1.4 Đánh giá chung về điề u kiê ̣n tự nhiên - kinh tế xã hô ̣i của quận Hà Đông .40 3.2 Hiê ̣n tra ̣ng sử du ̣ng đấ t của quận Hà Đông 42 3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất ta ̣i quận Hà Đông 46 3.3.1 Tiǹ h hiǹ h thực hiê ̣n quyề n chuyể n đổ i QSDĐ 46 3.3.2 Tình hình thực hiê ̣n quyề n chuyể n nhươ ̣ng QSDĐ 46 3.3.3 Tiǹ h hiǹ h thực hiê ̣n quyề n tă ̣ng, cho QSDĐ 50 3.3.4 Tình hình thực hiê ̣n quyề n thế chấ p bằ ng QSDĐ 54 3.3.5 Tổ ng hơ ̣p ý kiế n của hô ̣ gia đin ̀ h, cá nhân về viê ̣c thực hiê ̣n các quyề n sử du ̣ng đấ t .57 3.3.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất 60 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực quyền SDĐ 63 iv 3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực quyền sử dụng đất .63 3.4.2 Ảnh hưởng quy hoạch đến thực quyền sử dụng đất 64 3.4.3 Ảnh hưởng gia tăng dân số đến thực quyền sử dụng đất 66 3.4.4 Ảnh hưởng thủ tục hành đến thực quyền sử dụng đất .67 3.4.5 Ảnh hưởng thuế đến thực quyền sử dụng đất: 68 3.4.6 Ảnh hưởng số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt điều tra 68 3.5 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất 69 3.5.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai, đặc biệt đất đô thị 69 3.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký 70 3.5.3 Hoàn thiện sách có liên quan 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị .74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất nguồn tài nguyên có giá trị nhân loại Nó bao gồm ý nghĩa sống, thiếu đất loài người tồn Mọi tồn tiến triển loài người diễn mặt đất Nguồn tài nguyên không bị kiệt quệ hay bị phá huỷ người tất quốc gia thấy hết giá trị Hiê ̣n nay, tài nguyên đất chịu sức ép nhiều yếu tố song gia tăng dân số, phát triển ma ̣nh mẽ kinh tế thi ̣ trường việc sử dụng thiếu hợp lý làm cho quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp Chính việc quản lý và sử du ̣ng đất đai cách chặt chẽ, rõ ràng cẩn thận trở thành vấn đề lớn Thế giới nói chung Việt Nam nói riêng Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy định nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, ta ̣i điề u 18 quy định là: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 bước cụ thể hóa quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất Trước tiǹ h hiǹ h công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa ma ̣nh me,̃ chế kinh tế thị trường bước hình thành, thị trường đất đai ngày phát triển hòa nhập vào kinh tế thị trường bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phương nhiều bất cập cần giải Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành phát triển thị trường bất động sản định hướng quan trọng năm tới Việt Nam Quận Hà Đông nằm phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn mạnh mẽ, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo nhiều điều bất cập quản lý hành chính, việc thực quyền sử dụng đất Do nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên hoạt động thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng Việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn quận Hà Đông Vì vậy, việc thực đề tài: “Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” cần thiết thời điểm Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát Điều tra, đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đề xuất số giải pháp thực quyền sử dụng đất theo pháp luật địa bàn nghiên cứu 2.2 Mục tiêu cụ thể: + Xác định số yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nô ̣i liên quan đến công tác chuyển quyền SDĐ + Đánh giá số nét trạng sử dụng đất quận Hà Đông + Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 + Xác định số yếu tố ảnh hưởng đến thực quyền sử dụng đất + Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất điạ bàn quận Hà Đông 3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học - Vận dụng làm sáng tỏ quy định pháp luật hành việc thực chuyển quyền sử dụng đất - Đề xuất phần bổ sung hoàn thiện quy định, văn pháp luật cho phù hợp việc thực chuyển quyền sử dụng đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Thực tốt Luật Đất đai công tác quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt việc thực quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất, góp phần vào nghiệp phát triển kinh tế - xã hội quận Hà Đông CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu a) Khái niệm: Theo điều 164 Bộ Luật dân 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật…” b) Các hình thức sở hữu đất đai /bất động sản: - Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu Nhà nước); - Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu tập thể cộng đồng); - Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu cá nhân) c) Quyền chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hoạt động mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng từ bỏ bất động sản d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản xác lập pháp nhân tạo bất động sản để sử dụng hợp pháp mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc phán án đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bất động sản bị thu hồi theo định cấp có thẩm quyền theo quy định pháp luật phán án 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai Sở hữu đất đai biểu nhiều hình thức khác nhau, suy cho xã hội, hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai tồn hai chế độ sở hữu sở hữu tư sở hữu công Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên lòng đất, nguồn lợi vùng biển, thềm lục địa vùng trời mà pháp luật quy định Nhà nước, thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) thể chế hóa sách đất đai Đảng cụ thể hoá quy định đất đai Hiến pháp Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định nguyên tắc quản lý sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý Nhà nước đất đai” 1.1.3 Quyền sử dụng đất Như vậy, Nhà nước người đại diện cho nhân dân thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sở quy định pháp luật Tuy nhiên, với quyền đó, không hiểu Nhà nước có quyền sở hữu đất đai mà đại diện cho toàn dân thực quyền sở hữu thực tế “Quyền sử dụng đất” khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt nhà lập pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân phân chia làm để người dân thực quyền mình? Để người dân khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất đời sống mà lại không làm ý nghĩa tối cao tính toàn dân, không vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” “người sử dụng đất” sáng tạo pháp luật, giải mâu thuẫn nói làm hài hoà lợi ích quốc gia, Nhà nước người dân [15] Nội dung QSDĐ người sử dụng đất bao gồm quyền luật định: quyền chiếm hữu (thể quyền cấp GCNQSDĐ, quyền pháp luật bảo vệ bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể quyền khai thác lợi ích đất hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao) số quyền đặc biệt khác tùy thuộc vào loại chủ thể loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ thể có khác tùy thuộc vào người sử dụng ai, sử dụng loại đất Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? QSDĐ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất bao gồm: - Chuyển nhượng QSDĐ: hành vi chuyển QSDĐ, trường hợp người sử dụng đất chuyển nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khả sử dụng để thực quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép - Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: hành vi chuyển QSDĐ tình đặc biệt, người nhận QSDĐ trả tiền phải nộp thuế - Thế chấp QSDĐ: hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) quan hệ tín dụng Người làm chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật chấp không chuyển dịch người chấp chiếm hữu sử dụng dùng đảm bảo có giá trị định; người chấp đến kỳ trả nợ được, người nhận chấp có quyền đem đất đai phát mại ưu tiên toán để thu hồi vốn - Góp vốn giá trị QSDĐ: hành vi mà người có QSDĐ dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: 02 nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ thể khác sử dụng khoảng thời gian định, bên thuê phải trả tiền thuê đất trả lại quyền sử dụng đất hết thời hạn thuê - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: hành vi mà người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ toán nợ vay 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới Ngày giới có hình thức sở hữu đất đai đa hình thức sở hữu hình thức sở hữu (sở hữu đơn) Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu chung) sở hữu tư nhân 68 3.4.4 Ảnh hưởng thủ tục hành đến thực quyền sử dụng đất Thủ tục hành yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực QSDĐ: Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đô thị trở nên thông thoáng để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Nếu thủ tục hành rườm rà, chồng chéo, kéo dài dẫn đến tâm lý sợ đến quan nhà nước để thực QSDĐ người dân Vì vậy, yêu cầu đặt phải không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế thực QSDĐ 3.4.5 Ảnh hưởng thuế đến thực quyền sử dụng đất: Tác động sách thuế ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực QSDĐ Ảnh hưởng lý sau đây: + Có tác động thúc đẩy việc SDĐ có hiệu quả, hợp lý, có vai trò điều tiết thị trường bất đông sản; + Tạo điều kiện cho việc thực QSDĐ chuyển nhượng, cho thuê, tặng, cho diễn phổ biến thuận lợi hơn; + Khiến cho người SDĐ sử dụng đất tính toán cách có hiệu để khai thác mảnh đất mình, tránh lãng phí đất đai, làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với thị trường Mặt khác tạo gắn kết chặt chẽ quan chức quản lý đất đai + Khi thuế đất tăng thị trường giảm cầu số trường hợp thực QSDĐ dẽ giảm ngược lại 3.4.6 Ảnh hưởng số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt điều tra Việc thực quyền sử dụng đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, kết điều tra ảnh hưởng yếu tố đến việc thực hiền QSDĐ thể qua bảng 3.11: 69 Bảng 3.11 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố đến việc thực QSDĐ Yếu tô ảnh hưởng STT Tổng số điểm Xếp hạng ảnh hưởng Giá đất 55 Quy hoạch 64 Thuế chuyển quyền 85 Thủ tục hành 98 Gia tăng dân số 101 Qua số liệu bảng 3.8 cho thấy, yếu tố ảnh hưởng nhiều đến việc gia tăng việc thực quyền sử dụng đất người dân yếu tố giá đất Khi giá đất tăng cao, người dân có nhu cầu chuyển nhượng đất đai lớn Yêu tố ảnh hưởng thứ hai yêu tố quy hoạch, quy hoạch thực làm thay đổi trạng khu vực có tác động tích cực đến người dân làm tăng việc thực quyên sử dụng đất người dân Yếu tố thủ tục hành việc gia tăng dân số có ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất người dân 3.5 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai phận cấu thành nên hệ thống pháp luật Nhà nước, đó, có đầy đủ thuộc tính hệ thống pháp luật nói chung thuộc tính tính thống Tất hành vi (về quản lý sử dụng đất đai) thành viên xã hội áp dụng chung hệ thống quy phạm pháp luật đất đai Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép ngành, địa phương đưa quy định riêng, trái với pháp luật đất đai Nhà nước Như vậy, việc điều tra thực địa bàn quận Hà Đông kết nghiên cứu đề tài giải pháp đề xuất pháp luật đất đai - quy định không giới hạn phạm vi không gian đề tài (quận Hà Đông) mà có tính chất chung, áp dụng cho địa phương khác 3.5.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai, đặc biệt đất đô thị Để quản lý tốt thị trường bất động sản, đội ngũ cán quản lý cấp cần phải đào tạo để có kiến thức chuyên môn lực quản lý tốt, có ý thức 70 trách nhiệm ý thức pháp luật cao Đồng thời phải nắm vấn đề phát triển thị trường bất động sản thể chế liên quan đến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường bất động sản Cần nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Qua khảo sát thực tế quận Hà Đông cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai chật hẹp, cán mỏng so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do UBND Quận cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký Đất đai rộng rãi - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 3.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký - Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng Qua khảo sát, quận Hà Đông hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Để việc thực quyền sử dụng đất dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đô thị trở nên thông thoáng để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Phải không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn 71 đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt quận Hà Đông, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết Quận Thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu quản lý đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để quan nhà nước cung cấp thông tin cho nhằm giảm thủ tục, thời gian, chi phí cho người dân thực QSDĐ 3.5.3 Hoàn thiện sách có liên quan Qua kết nêu trên, giao dịch nhà đất quận Hà Đông năm gần diễn với số lượng lớn song tình trạng đất thuộc dự án quy hoạch đường giao thông phổ biến Thông thường người dân thực quyền sử dụng đất với nhu cầu để Tuy nhiên hoàn tất thủ tục pháp lý giấy tờ, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ họ có nhu cầu xây dựng nhà Và việc công khai quy hoạch chi tiết hầu hết dự án địa bàn quận lại chưa có, phải xin ý kiến Viện Quy hoạch kiến trúc Hà Nội Chính gây không khó khăn cho chủ sử dụng đất Do cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng phát triển theo hướng khả thi Trước hết, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất… với nội dung sau: 72 - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Mặc dù quận công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2005 – 2020 tỷ lệ 1/2000 quận số đồ chi tiết tuyến đường thuộc phường tỷ lệ 1/500, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, quận cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị quận diễn nhiều Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực quyền SDĐ Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, rườm rà (Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai - thụ lý hồ sơ; Phòng Quản lý - Đô thị kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài - Kế hoạch hoàn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…) Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Hà Đông quận nằm cửa ngõ phía Tây thủ đô Hà Nội, quận có tốc độ công nghiệp hóa - đô thị hóa nhanh, tạo điều kiện cho Hà Đông phát triển ngành kinh tế - xã hội theo hướng riêng Trong năm qua, quận Hà Đông hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng đất ở; quyền thừa kế, tặng cho chấp QSDĐ Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, chấp QSDĐ) cao so với mặt chung thành phố, trung bình khoảng 8500 trường hợp năm giai đoạn từ 2010 – 2014, có xu hướng giảm dần năm gần Tình hình giao dịch diễn phường quận Hà Đông có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (như phường Văn Quán, phường Phú La, Nguyễn Trãi) số lượng vụ giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, tỷ lệ làm nông nghiệp cao (như phường Biên Giang, Đồng Mai, Phú Lãm) Nghiên cứu số nguyên nhân ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất quận Hà Đông cho thấy: Giá đất nguyên nhân có ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng nhiều đến việc gia tăng việc thực quyền sử dụng đất người dân (55 điểm) Yêu tố ảnh hưởng thứ hai yếu tố quy hoạch (64 điểm), thứ thuế (85 điểm), thủ tục hành (98 điểm) việc gia tăng dân số (101 điểm) có ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất người dân Kết điều tra người dân cho thấy người sử dụng đất quận Hà Đông không khai báo thực QSDĐ đô thị do: Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực QSDĐ chưa đôn đốc thường xuyên, liên tục nên hiệu chưa cao 74 Kiến nghị - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ quận Hà Đông - Nhà nước cần hoàn thiện quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư, quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới - Quận Hà Đông thành phố Hà Nội cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương nhằm chống thất thoát tiền thuê đất Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định - Quận Hà Đông thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng - Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc để người dân thực đầy đủ quyền sử dụng đất giúp Nhà nước tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế quận Hà Đông 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 - 51 Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 7.Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Hà Đông, Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm 10 Quốc hội, Bộ Luật dân năm 2005, NXB Lao động - 2009 76 11 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 14 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 15 Quốc hội, Luật Đất đai 2013 (Có hiệu lực thi hành từ 01/07/2013) 16 Chính phủ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 17 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 Ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn Thành phố Hà Nội 18 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 19 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 21 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng 77 đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 23 Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nô ̣i 24 Niên giám thống kê quận quận Hà Đông năm 2014 25 DRIESSEN, P.M AND KONIJN, N.T., 1992 Land use system analysis Wageningen Agricultural University INRES Book 230p 26 FAO, 1976 A framework for land evaluation FAO Soil Bulletin 32 FAO, Rome 27 FAO, 1993 Guidelines for land use planning Development series No FAORome 28 FAO, 1995 Planning of sustainable use of land resources Land and water bulletin, FAO, Rome 60p 29 FRESCO L.O, H.G.J HUIZING, H VAN KEULEN, H.A LUING AND R.A SCHIPPER, 1993 Land evaluation and farming system analysis for land use planning FAO/ITC/Wageningen Agricultural University FAO working document 200p 30 UN, 1994 Global climate change International symposium for environment Rio De Janrio, Brasil 31 VAN DIEPPEN C.A., RAPPOLDT C., WOLF J., AND VAN KEULEN H., 1998 CWFS crop growth simulation model WOFOST Documentation version 4.1 Wageningen, The Netherlands, Centre for World Food Studies 32 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội 33 Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 – 51, Hà Nội PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH PHƯỜNG Phục vụ đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” Kính gửi: Cán địa phường: I THÔNG TIN CHUNG Họ tên cán địa phường: Trình độ: Thạc sỹ: Trung cấp: Cấp 3: Đại học: Cao đẳng: Cấp 2: Tuổi: …………………………………………………………………………… Số năm công tác: ……………………………………………………………… II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tổng số vụ chuyển đổi Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Tổng số vụ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Thực thuê Quyền sử dụng đất cho thuê lại Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Thực Quyền thừa kế, cho tặng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn Quyền sư dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… III ĐÁNH GIÁ VỀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 Đánh giá chung A Tốt : B Bình thường: C Không tốt: 11 Theo Ông (Bà) thủ tục hành liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Dễ dàng: 12 Theo Ông (Bà) thời gian để giải thủ tục có liên quan tới Quyền sử dụng đất nào? A Nhanh: B Bình thường: C Chậm: 13 Giá đất địa phương ông bà bao nhiêu: ………………triệu/m2 Đánh giá ông (bà) giá đất: A Cao: B Bình thường: C Thấp: 14 Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Cao: B Bình thường: C Thấp: 15 Ông (Bà) cho ý kiến đóng góp để nâng cao hiệu thực Quyền sử dụng đất: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… IV CHO ĐIỂM CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT Yếu tố ảnh hưởng đến quyền SDĐ Giá đất Quy hoạch Thuế chuyển quyền Thủ tục hành Gia tăng dân số Cho điểm Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra Ghi PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH Phục vụ đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” Xin Ông (Bà)vui lòng trả lời số câu hỏi sau: I Thông tin chung: Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Giới tính:……………………… Nghề nghiệp: ………………………… II Các thông tin thực quyền sử dụng đất Xin Ông (Bà) cho biết khoảng thời gian từ năm 2010 – 2014 Ông (bà) có tham gia thực nội dung sau hay không (Tích dấu “x” vào nội dung có thực hiện) Hình thức tham gia Số lần Có/không Diện tích (m2) Mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất: + Đất nông nghiệp + Đất Thuê cho thuê đất: + Đất nông nghiệp + Đất Cho, tặng, thừa kế đất đai: + Đất nông nghiệp + Đất Thế chấp đất đai để vay vốn: + Đất nông nghiệp + Đất Ông (Bà) thường thực giao dịch theo hình thức nào: A Tại UBND phường quan nhà nước: B Hợp đồng viết tay có người thứ chứng kiến: C Hợp đồng miệng: D Hình thức khác (Mô tả rõ):……………………………………………………… III Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất Ông (Bà) thấy giá đất địa phương Ông (Bà) nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) thấy giá đền bù đất Nhà nước nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) đánh giá thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Nhà nước nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Thuận lợi: 10 Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Cao: B Bình thường: C Thấp: 11 Theo Ông (Bà) thời gian giải thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Lâu: B Bình thường: C Nhanh: 12 Ông (bà) cho biết thái độ phục vụ cán tiếp nhận hồ sơ đến giao dịch? A Nhiệt tình: B Đúng mực: C Kém nhiệt tình: 13 Ông (bà) cho biết việc vay vốn tổ chức tín dụng, dùng quyền sử dụng đất để chấp nào? A Dễ dàng: B Có thể vay được: C Khó khăn: 14 Ông (bà) dàng tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất không? A Dễ dàng: B Có thể tìm được: C Khó tìm: 15 Ông (bà) cho biết khả thực qui định Luật đất đai quyền sử dụng đất? A Dễ thực hiện: B Có thể thực hiện: C Khó thực hiện: 16 Ông (bà) thấy lợi ích việc thực quyền sử dụng đất? ... nhiên có số quyền chưa thực theo quy định địa bàn quận Hà Đông Vì vậy, việc thực đề tài: Đánh giá tình hình thực quyền người sử dụng đất quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 cần... quyền sử dụng đất: 02 nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho - Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất. .. hưởng giá đất đến thực quyền sử dụng đất - Ảnh hưởng quy hoạch đến thực quyền sử dụng đất - Ảnh hưởng gia tăng dân số đến thực quyền sử dụng đất - Ảnh hưởng thủ tục hành đến thực quyền sử dụng đất