Dự án chung c Mercury 1.Thị trờng nhà TP Hồ Chí Minh a/ Nhu cầu nhà TP.HCM Nhu cầu nhà TP khoảng 954.000 hộ khoảng 10 năm (mỗi hộ có diện tích tơng đơng 70m2) với 60-70% hộ chung c, cần khoảng 160.000 cho ngời có thu nhập thấp Để đáp ứng nhu cầu này, bình quân hàng năm phải có thêm 100.000 hộ Nhng hàng năm có khoảng 50.000 hộ đợc xây dựng Lợng chỗ đáp ứng 50% nhu cầu, 80% t nhân tự xây dựng b/ Các loại chung c có TP.HCM: Hiện TP.HCM có dạng chung c chính: (1) Các chung c dành cho chơng trình tái định c xây nội thành (2) Các chung c dành cho chơng trình tái định c xây ngoại thành (3) Các chung c xây tuý để kinh doanh (4) Các chung c cao cấp c/ Vấn đề bất hợp lý thị trờng nhà Nhu cầu nhà lớn số chung c bán hết giấy Thực tế ngời mua hộ ngời có nhu cầu thực mà hầu hết ngời kinh doanh, đầu bất động sản sau ban lại để hởng chênh lệch giá Do số lợng hộ để trống chung c lớn d/ Khả mua nhà ngời có nhu cầu Nhu cầu nhà lớn nhng kh nng mua nh thp Dự án chung c Mercury a/ Khu đất đờng Nguyễn Hữu Cảnh Đây khu đất có diện tích 10 ha, có vị trí thuận lợi, nằm trung tâm TP.HCM, lý tởng cho việc xây dựng chung c cao tầng đại Tổng diệnn tích kinh doanh tính đợc 561.522 m Thời gian xây dựng dự kiến 36 tháng Thời gian bắt đầu xây dựng sau mua đất năm Giá trị đấu giá đất 935 tỷ đồng b/ Tổng vốn đầu t: Bảng khái quát khoản chi phí dự án ĐVT: triệu đồng T Khoản chi phí dự án Số tiền T Giá trị khu đất (thanh toán toàn triển 935.00 khai dự án) Chi phí chuẩn bị đầu t (chi tơng ứng từ năm 84.500 -> năm 60%, 20%, 10% 10% tổng chi) Xây dựng hạ tầng (chi tơng ứng từ năm -> 36.315 năm 60%, 30%, 10% tổng chi) Xây dựng Block (chi tơng ứng từ năm -> 4.101.5 năm 40%, 50%, 10% tổng chi) 52 Dự phòng (5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua 211.11 đất- xuất năm kết thúc dự án) Tổng cộng 5.368.4 85 c/ Nguồn vốn đầu t tổng mức đầu t dự án gần 5.400 tỷ đồng +huy động từ tiền trả trớc khách hàng mua hộ khoảng 4.200 tỷ đồng + Phần lại (khoảng 1.200 tỷ đồng), Hight Sky Co.Ltd số đối tác sử dụng toàn vốn chủ sở hữu d/ Giá bán dự kiến: Giá trả thời điểm công bố vẽ mặt 10 trđ/m Đó thời điểm dự kiến ký kết hợp đồng mua bán Sau giá bán đợc tăng thêm 10% năm Giá thời điểm kết thúc xây dựng 12,1 trđ/m2 Nh giá bình quân hộ dao động khoảng từ 700 trđ - 1tỷđ e/ Phơng thức kinh doanh Dự kiến việc kinh doanh đợc thực theo phơng thức đăng ký mua có vẽ mặt hộ với phơng thức toán nh sáu: - Khi ký kết hợp đồng mua bán, ngời mua toán 35% giá trị hộ - Sau hoàn thiện phần xây dựng, ngời mua toán 30% giá trị hộ - Sau giao nhà, ngời mua toán 30% giá trị hộ - Sau giao nhà hoàn chỉnh (giấy chứng nhận quyền sở hữu), ngời mua toán 5% giá trị hộ Năm bán thu đợc 40%số tiền, hai năm năm bán thu tiền đợc 30% số tiền bán hộ Ngoài ra, số phơng thức kinh doanh dự phòng khác đợc tính đến nh việc bán trả góp, cho thuê hộ Giá trả góp cho thuê đợc vào giá bán dự kiến 10 trđ nêu để tính toán f/ Quy định việc tính toán kết kinh doanh nộp thuế thu nhập Thuế thu nhập phải nộp 32% thuế thu nhập đợc nộp vào cuối năm thứ Câu hỏi thảo luận: Giả sử nhóm bạn cộng ông Vơng, tính toán sơ hiệu đầu t dự án? Cho biết NPV (cho biết i= 12%/năm) IRR dự án bao nhiêu? Theo bạn việc đánh giá thị trờng nhà TP.HCM giúp ích cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung? Nhiều ý kiến cho dự án hiệu nhng khó triển khai dự án lớn, bạn bình luận ý kiến này? 4.Theo bạn, dự án nên thực hình thức tài trợ vốn khả thi nhất? BI GII: 1.Tớnh toỏn Hiu qu d ỏn Chi phớ u t n v:triu ng TTT Khon mc Mua t - T l % so vi Tng chi phớ - S tin d kin chi(tr) Tng Nm 100% 935.000 935.000 Nm Nm Nm 4 Chi phớ ban u - T l % so vi Tng chi phớ - S tin d kin chi(tr) 20% 10% 10% 50.700 16.900 8.450 8.450 60% 30% 10% 21.789 10.894,5 3.631,5 40% 50% 10% Xõy dng h tng - T l % so vi Tng chi phớ - S tin d kin 36.315 chi(tr) Xõy dng tũa nh chớnh - T l % so vi Tng chi phớ - S tin d kin chi(tr) 4.101.552 D phũng (tr) Tng(tr) 84.500 60% 1.640.620,8 2.050.776 211.118 410.155,2 211.118 5.368.485 985.700 1.679.309,8 2.070.120,5 633.354,7 c tớnh Doanh thu ( n v:triu ng) ST T Khon mc T l bỏn v thu c Giỏ bỏn Tng din tớch bỏn c S tin thu c Nm Nm Nm 100% - 40% 30% 30% 561.522 - 10 224.608,8 11 168.456,6 12,1 168.456,6 6.137.435,46 - 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86 Tng Tớnh Li nhun sau thu Nm + Tng Doanh thu ca d ỏn: = 6.137.435,46 ( tr) + Tng chi phớ ca d ỏn: = 5.368.485 (tr) LNTT = - = 768.950,46 (tr) LNTT qua cỏc nm = Doanh thu - Chi phớ: Nm 2: 2.246.088 1.679.309,8 = 566.778,2 Nm 3: 1.853.022,6 2.070.120,5 = -217.097,9 Nm 4: 2.038.324,86 633.354,7 = 1.404.970,16 *Trng hp 1: thu thu nhp tớnh cho c nm ( cú c nm 1) : Thu thu nhp doanh nghip phi np vo nm th l: = 768.950,46 32% = 246.064,1472 (tr) Khi ú ta s cú bng ca dũng tin thun ca d ỏn nh sau: n v: triu ng Ch tiờu Nm Nm Nm Nm Doanh thu 2.246.088 1.853.022,6 2.038.324,86 Chi phớ 985.700 1.679.309,8 2.070.120,5 633.354,7 LNTT 566.778,2 (217.097,9) 1.404.970,16 Thu TNDN (246.064,1472 ) LNST 566.778,2 (217.097,9) 1.158.906,013 Dũng tin (985.700) 566.778,2 (217.097,9) 1.158.906,013 thun Tớnh Hiu qu d ỏn NPV (i= 12%) v T sut sinh li ni b IRR Trong ú: NPV l giỏ tr hin ti thun ca d ỏn u t CFi l khon tin thu c nm th i ICO l khon chi u t ban u n l vũng i ca d ỏn u t r l t l chit khu hay t l hin ti húa Tiờu chun la chn d ỏn : NPV p dng Ta tớnh c NPV nh sau: NPV = 566.778,2 217.097,9 1.158.906,013 + 985.700 (1 + 12%)1 (1 + 12%) (1 + 12%)3 => NPV= 172.169,2567 > => D ỏn cú hiu qu cao Chn = 20% NPV1 = Cú 566.778,2 217.097,9 1.158.906,013 + 985.700 (1 + 20%)1 (1 + 20%)2 (1 + 20%)3 => NPV1=6.515,938079 > Chn = 23% NPV2 = Cú 566.778,2 217.097,9 1.158.906, 013 + 985.700 (1 + 23%)1 (1 + 23%)2 (1 + 23%)3 => NPV2= - 45.625,11298 < IRR = 20% + -> IRR= 0,20375 hay 20,375% => Kt lun: Da vo kt qu ca NPV v IRR ta thy d ỏn rt hiu qu *Trng hp 2: Thu thu nhp doanh nghip ch tớnh trờn cỏc nm cú doanh thu (nm 2,3, 4) Tng thu thu nhp phi np vo cui nm th l: [ 566.778,2 + (-217.097,9) + 1.404.970,16] x 32% = 561.488,1472 Khi ú Bng dũng tin thun ca d ỏn n v: triu ng Ch tiờu Doanh thu Chi phớ LNTT Thu TNDN LNST Dũng thun Nm 985.700 - tin (985.700) Nm 2.246.088 1.679.309,8 566.778,2 - Nm 1.853.022,6 2.070.120,5 (217.097,9) - 566.778,2 566.778,2 (217.097,9) (217.097,9) Tớnh NPV CFi ICO i ( + r ) i =1 n NPV = Ta cú: NPV = => 566.778,2 217.097,9 843.482,0128 + 985.700 (1 + 12%)1 (1 + 12%)2 (1 + 12%)3 => NPV= -52.343,31633 < => D ỏn b loi b Tớnh IRR Nm 2.038.324,86 633.354,7 1.404.970,16 (561.488,1472 ) 843.482,0128 843.482,0128 Chn = 7% NPV1 = => 566.778,2 217.097,9 843.482,0128 + 985.700 (1 + 7%)1 (1 + 7%) (1 + 7%)3 =>NPV1 = 42.910,11489 Chn = 10% NPV2 = => 566.778,2 217.097,9 843.482,0128 + 985.700 (1 + 10%)1 (1 + 10%) (1 + 10%)3 =>NPV2 = -16.146,32246 IRR = r1 + Ta cú NPV1 ì (r2 r1 ) / NPV1 / / NPV2 / -> IRR = 7% + -> IRR = 0,0618 hay 6,18% Kt lun: Do IRR < 12% v NPV< nờn d ỏn u t khụng hiu qu Nhng giỳp ớch cho vic ỏnh giỏ d ỏn Mercury núi chung ỏnh giỏ v th trng nh TP.HCM Mercury l mt d ỏn xõy dng chung c thỡ nh t cú nh hng rt nhiu n quyt nh ca cỏc nh qun tr Viờc ỏnh giỏ th trng cú mt vai trũ quan trng : Th nht cung cp nhng thụng tin cn thit v th trng bt ng sn TP.HCM Nm bt c nhu cu nh hin ti v tng lai ca thnh ph.Phõn nh c rừ rng : Cn khong 160.000 cn h cho ngi cú thu nhp thp v khong 800.000 cn h cho ngi cú mc thu nhp cao hn 10 nm ti Trong ú mc cung hng nm ch ỏp ng c 50% nhu cu T ú nh u t cú th thy d ỏn xõy dng chung c Mercury l rt kh thi ng thi qua vic xỏc nh c nhu cu nh cú th giỳp nh u t xỏc nh c quy mụ ca d ỏn Th hai bit c c cu cỏc loi hỡnh chung c hin cú TP.HCM Mi d ỏn cn t cõu hi nờn trin khai d ỏn theo phng ỏn no, phng ỏn thc hin d ỏn quyt nh s thnh cụng v hiu qu ca d ỏn Chớnh vỡ vy cỏc loi hỡnh chung c : tỏi nh c, cao cp, thun tỳy kinh doanhu c t nghiờn cu la chn Tt c u phi cn c da trờn nhu cu nh ni t d ỏn, phong tc quỏn a phng, s thớch tiờu dựng, iu kin kinh t chung, kh nng thc hin d ỏn trờn gúc quy nh v cp phộp ca nh nc, UBND tnh s ti Do vy ch cú nghiờn cu k th trng nh TP.HCM mi la chn c loi hỡnh chung c v a im thc hin d ỏn phự hp Th ba hiu c nhng bt hp lý trờn th trng Xột trờn gúc nhu cu nh : vic ỏnh giỏ kh nng thc hin d ỏn khụng khú, nhiờn hiu qu d ỏn khú ch nhu cu cú thc hay khụng, hay ch l nhu cu o lm nhiu lon th trng Cú th núi nhu cu nh l vụ hn, t thỡ khụng th tng thờm dõn s Vit Nam thỡ luụn tng thờm, vic u t mua bỏn bt ụng sn li mang li nhiu li nhun nht Nu xột n khớa cnh hiu qu kinh t n thun cỏc chung c c bỏn ht trờn giy nhng thc t li l nhng nh kinh doanh, u c bt ng sn, sau ú bỏn li hng chờnh lch v giỏ Cỏc cn h giỏ gc ch t 300-500tr nhng thc t ngi s dng mua c vi giỏ ú rt ớt, v phi mua vi giỏ cao hn, nh vy hiu qu xó hi s khụng t c Vỡ vy vic nghiờn cu ỏnh giỏ th trng TP.HCM ỏnh giỏ c thc t nhu cu v nh rt quan i vi d ỏn ny Th t ỏnh giỏ c kh nng toỏn ca ngi cú nhu cu mua nh cú phng ỏn inh giỏ hay hỡnh thc bỏn hp lý Nhu cu nh mi thng phỏt sinh vi nhng cp v chng mi kt hụn, song lỳc ny h cha cú kh nng toỏn vỡ cha cú tớch ly, qua nghiờn cu ú nh u t cú th tớnh toỏn cho hp lý nht vi th trng hin Tr gúp hoc toỏn v cú th ng cỏc i tỏc kinh doanh cng nh cỏc t chc tớn dng xem xột hỡnh thc cho mua theo tr gúp vỡ kh nng toỏn nh cú th kộo di 10 n 15 nm i vi nhng ngi va mi lp gia ỡnh v ang rt cn nh Nhiu ý kin cho rng õy l d ỏn rt hiu qu, nhng khú trin khai l d ỏn quỏ ln, bỡnh lun ca tụi v cỏc ý kin ny Kt qu tớnh toỏn cho thy õy l mt d ỏn rt cú hiu qu v mt ti chớnh.Tuy nhiờn cú mt s c t nh sau: V cụng nng ca cụng trỡnh: u t xõy dng mt chung c trờn 6.000 cn h l rt ln nờn vic bỏn cỏc cn h ny cú kh nng s gp nhiu khú khn, khụng th bỏn ht c, ng thi vi s lng cn h nh vy s cú khong gn 30.000 ngi sinh sng õy l mt s lng rt ln nờn cú th a dng thờm cụng nng ca cụng trỡnh bng vic s dng t 2-3 tng cho thuờ lm siờu th v cỏc tin ớch khỏc nh vui chi gii trớ Riờng tng trờn cựng v sõn thng cho thuờ lm nh hng, quỏn c phờ V vic phõn k u t: Vic thc hin mt lỳc d ỏn nh vy quỏ ln, kh nng xy ri ro rt cao, vy cú th thc hin phõn k u t lm hai giai on Mi giai on ch lm hai to nh Tuy nhiờn cng cú ý kin phn i ny vỡ vic phõn k u t s kộo di thi gian xõy dng, d xy hin tng khụng ng b, kh nng bỏn cỏc cn h giai on u s gp nhiu khú khn vỡ vic thi cụng giai on s nh hng n cuc sng ca nhng ngi sng hai to nh ó xõy trc V phng thc kinh doanh: Hin ti mt s chung c ỏp dng phng thc bỏn nh trờn l phự hp Tuy nhiờn, õy l mt cụng trỡnh vi s lng cn h ln, rt khú cú th bỏn ht mt lỳc nờn cú th s dng cỏc phng thc kinh doanh hn hp nh bỏn ngay, bỏn tr gúp, cho thuờ nhm tng lng khỏch hng V ngun u t: Kh nng huy ng 1.000 t mt lỳc l mt c gng rt ln i vi cỏc i tỏc tham gia vo d ỏn õy ch l phng ỏn lc quan Nu s ngi mua chm hn d kin thỡ s cn mt ngun rt ln, cú lờn n 3.000 t ng Khi ú, cỏc i tỏc tham gia s khụng cú kh nng ỏp ng c, vỡ vy cn tớnh n cỏc phng thc huy ng khỏc kh thi hn Mt khỏc, vic s dng cỏc ngun khỏc s lm tng sut sinh li ca t cú V vic tớnh toỏn hiu qu u t: Trong thc t, vic thc hin cỏc d ỏn thng xuyờn cú nhiu thay i, khụng ỳng vi vic tớnh toỏn c nh Do ú, cn tớnh toỏn s bin ng ca cỏc yu t tỏc ng n d ỏn bit xỏc sut d ỏn khụng cú hiu qu l bao nhiờu nhm a cỏc bin phỏp phũng nga ri ro V vic ngh Chớnh quyn Thnh ph h tr: õy l d ỏn cú hiu qu rt ln v mt kinh t xó hi Vic thc hin d ỏn s gii quyt nhu cu nh cho gn 30.000 ngi, bng 6% nhu cu nh hng nm, ú cn cú s h tr ca y ban Nhõn dõn Tp H Chớ Minh Cỏc hỡnh thc ti tr kh thi D ỏn chung c Mercury nờn thc hin hỡnh thc ti tr Phỏt hnh c phiu u ói l kh thi nht, bi vỡ: Th nht,C phiu u ói cho phộp ngi nm gi loi c phiu ny c hng mt s quyn li u ói hn so vi c ụng thng C phiu u ói c nhn c tc trc c ụng thng, khon li tc c nh c xỏc nh trc khụng ph thuc vo kt qu hot ng ca cụng ty Mc dự phi tr li tc c nh nhng khụng bt buc phi tr ỳng hn hng nm, cú th hoón sang k sau Nờn trng hp d ỏn gp trc trc, huy ng khú khn cng khụng b phỏ sn Th hai,Hin rt nhiu doanh nghip, ch u t cỏc d ỏn ti Vit Nam s dng loi hỡnh ti tr ny Cỏc c ụng cựng th hin quyn s hu i vi d ỏn Hight Sky tham gia khong 300 t ụng, phn cũn li i tỏc khỏc b Khi ch u t gp khú khn quỏ trỡnh xõy dng, li nhun khụng bự p chi phớ b thỡ cú th hoón tr li tc c phn u ói m khụng b e da bi nguy c phỏ sn Th ba, s dng c phiu u ói khụng cú thi hn toỏn gc, giỳp nh u t khụng phi lo ngh v vic toỏn chi tr ton b quỏ trỡnh xay dng d ỏn chung c Cỏc c ụng u ói khụng cú quyn biu quyt, nờn nu doanh thu, chi phớ t d ỏn cú s thay i thỡ s trỏnh c nhng lung ý kin trỏi chiu Th t, khụng phi cm c, th chp ti sn, cng nh lp qu toỏn gc (nh trỏi phiu), dn ti vic s dng C phiu u ói cú tớnh cht linh hot, mm hn so vi s dng trỏi phiu di hn  ... + 20 % )2 (1 + 20 %)3 => NPV1=6.515,938079 > Chn = 23 % NPV2 = Cú 566.778 ,2 217.097,9 1.158.906, 013 + 985.700 (1 + 23 %)1 (1 + 23 % )2 (1 + 23 %)3 => NPV2= - 45. 625 ,1 129 8 < IRR = 20 % + -> IRR= 0 ,20 375... 566.778 ,2 - Nm 1.853. 022 ,6 2. 070. 120 ,5 (21 7.097,9) - 566.778 ,2 566.778 ,2 (21 7.097,9) (21 7.097,9) Tớnh NPV CFi ICO i ( + r ) i =1 n NPV = Ta cú: NPV = => 566.778 ,2 217.097,9 843.4 82, 0 128 + ... + 12% )1 (1 + 12% )2 (1 + 12% )3 => NPV= - 52. 343,31633 < => D ỏn b loi b Tớnh IRR Nm 2. 038. 324 ,86 633.354,7 1.404.970,16 (561.488,14 72 ) 843.4 82, 0 128 843.4 82, 0 128 Chn = 7% NPV1 = => 566.778 ,2 217.097,9