Trường Đại học Tài Marketing Khoa Thẩm định giá- Kinh doanh bất động sản Đề tài: 1/ so sánh tiêu chí thẩm định giá so với khứ 2/ luật thuế thu nhập cá nhân có thay đổi không? 3/ so sánh ND 44/2014 NĐ-CP với NĐ 188/2004 NĐ-CP Giảng viên: Nguyễn Chí Nguyên Sinh viên: I/ SO SÁNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ HIỆN HÀNH VỚI 12 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG QUÁ KHỨ Ở VIỆT NAM I Về mặt hình thức TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ HIỆN HÀNH 12 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUÁ KHỨ Thẩm định giá Thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 01 - Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá Tiêu chuẩn số 03 – Những nguyên tắc hành nghề thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn số 01 – Giá trị thi trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 03 – Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 04 – Những nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá Tiêu chuẩn số 06 – Những nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 06 – Báo cáo kết thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá Tiêu chuẩn số 04 – Báo cáo kết thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá tài sản Tiêu chuẩn số 07 – Phân loại tài sản thẩm định giá Tiêu chuẩn số 07 – Phân loại tài sản thẩm định giá hướng dẫn thực phương pháp trịnh thẩm định giá tài sản II Về mặt nội dung TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ 12 TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ HIỆN HÀNH QUÁ KHỨ Tiêu chuẩn số 2: Thẩm định viên không Tiêu chuẩn số 3: Thẩm định viên không thẩm định giá tài sản có quan hệ trực thẩm định giá tài sản có quan hệ trực tiêp gián tiếp quyền lợi kinh tế Tiêu chuẩn số 1: tiêp gián tiếp quyền lợi kinh tế Tiêu chuẩn số 3: +Độc lập: đảm bảo độc lập chuyên môn nghiệp vụ +Chính trực: Thẩm định viên, trợ lý, nhân viên quyền tuân thủ trung thực trình độ chuyên môn +Công khai minh bạch:Giá dịch vụ thẩm +Khách quan: Tiền thu dịch vụ thẩm định định giá caen vào luật Giá, đấu thầu giá xác định độc lập theo qui định, không theo luật đấu thầu phụ thuộc vào kết thẩm định giá thoã thuận trước +Bảo mật không tiết lộ thông tin công +Bí mật tin tức cần giữ kín tác bảo vệ thông tin khỏi bị tiết lộ nên bảo người nội biết mật bao hàm bí mật +Năng lực chuyên môn tính thận trong: Thẩm định viên tổ chức mở lớp bồi dưỡng kiến thức hàng năm +Tư cách nghề nghiệp thuê tổ chức tư vấn phục vụ hoạt động thẩm định giá Tiêu chuẩn số 2: Tiêu chuẩn số 1: +Tại thời gian, địa điểm xác định +Người bán người có tài sản hợp pháp +Người bán người có quyền sở hữu tài sản( trừ đất) quyền sử dụng đất +Các bên phải có lực hành vi dân +Thẩm định viên phân tích, phản ánh trạng thái thị trường tăng giảm bất thường tạo nên rủi ro ảnh hưởng đến giá trị tài sản +Giá trị thị trường xác định thông qua: thông tin, liệu, mức độ sử dụng tài sản, Tiêu chuẩn số 3: +Giá trị tài sản đặc biệt bao gồm:Giá trị tài khảo sát thực tế Tiêu chuẩn số 2: +Tách giá trị tài sản đặc biệt, giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị tài sản có thi trường hạn chế, giá trị tài sản sản có thi trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản đặc biệt khác chuyên dùng +Giá trị tài sản lý, giá trị tài sản bảo hiểm +Khi áp dụng giá trị thị trường cần vào: _Đặc điểm đặc biệt tài sản thẩm định giá _Người mua, nhà thầu đặc biệt _Giao dịch thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán _Giá trị theo mục đích đặc biệt tính thuế Tiêu chuẩn số 4: +Giá trị tài sản xác định yếu tố Tiêu chuẩn số 6: + Giá trị tài sản xác định yếu tố cung cầu đồng thời giá trị tài sản tác cung cầu ngược lại giá trị tài sản tác động đến yếu tố cung cầu +Nguyên tắc phù hợp bao hàm động đến yếu tố cung cầu +Nguyên tắc tuân thủ thực nguyên tắc tuân thủ theo pháp luậy nguyên tắc đề sẵn, không làm sai điều kiến kinh tế xã hội, hoàn cảnh sống Tiêu chuẩn số 5: Tiêu chuẩn số 5: +Xác định giả thuyết giả thuyết đặc biệt +Nội dung kế hoạch cần xác định mục tiêu, + Xác định yếu tố cung cầu với chức năng, yêu cầu phạm vi, nội dung, phương thức đặc tính quyền gắn liền với tài sản cách thức tiến hành thẩm định giá nội mua bán đặc điểm thị trường dung thuê chuyên gia tư vấn +Khảo sát thực tế khảo sát nội dung bên lẫn bên liệu +khảo sát trường khảo sát mang tính hình thức bên liệu +Thẩm định viên trực tiếp tham gia khảo sát, ký biên khảo sát +Xác định yếu tố cung cầu +Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập tài sản so sánh, thông tin tính pháp lý tài sản +Hợp đồng thuê dài hạn +Các quy định Chính phủ phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động xã hội việc sử dụng tài sản ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng tài sản + Thẩm định viên áp dụng từ phương pháp +Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ trở lên áp dụng phương pháp thẩm phù hợp nhiều phương pháp định giá điều kiện có nhiều số liệu từ giao dịch( từ trở lên) không đủ thông tin để thực phương pháp +Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng phải xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực chứng thư thẩm định giá thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá (tối đa không 06 tháng) Tiêu chuẩn số 6: + Báo cáo kết thẩm định giá _Thông tin doanh nghiệp thẩm định giá chi nhánh phép phát hành chứng thư thẩm định giá Tiêu chuẩn số 4: _Tên địa doanh nghiệp, văn phòng giao dịch doanh nghiệp (nếu có) Tên địa chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo chứng thư thẩm định giá +Thời hạn lưu trữ tối thiểu 10 năm với hồ sơ thẩm định giá giấy vĩnh viễn liệu điện tử Doanh nghiệp +Hồ sơ thẩm định giá lưu trữ thời hạn 10 năm thẩm định giá phải có biện pháp bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả tiếp cận phục hồi hồ sơ thẩm định giá thời gian lưu trữ Tiêu chuẩn số 7: +Các tài sản thẩm định giá phải tài Tiêu chuẩn sô 12: +Đối tượng thẩm định giá phải tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có sản hợp pháp tham gia thị trường tài quy định khác Trường hợp hồ sơ, tài liệu sản theo quy định hành pháp luật chứng minh tính hợp pháp tài sản bị mất, Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích bị cháy, bị hủy hoại địch họa lý thẩm định giá tài sản vào quy định bất khả kháng khác dựa khai báo, Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh cam kết, xác nhận khách hàng (hoặc doanh bất động sản, Luật nhà văn người chủ tài sản) dựa danh mục quy phạm pháp luật hành có liên tài sản Bảng cân đối kế toán gần quan quan có thẩm quyền ban hành, doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá khu vực quốc tế +Tài sản phân chia theo cách sau: _Phân loại theo khả di dời, tài sản +Tài sản gắn liền với quyền tài sản thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: Bất động sản; chia thành: bất động sản động sản; _ Phân loại theo đặc tính vật chất hình thức mang giá trị, tài sản chia thành: tài Động sản; Doanh nghiệp; Các quyền tài sản sản hữu hình, tài sản vô hình tài sản tài II/ Luật thuế thu nhập doanh nghiệp có thay đổi không? LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN SỐ 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 (Hiệu lực từ 01/01/2009) Thu nhập chịu thuế: (Khoản Điều 3) a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà ở; c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước; d) Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập miễn thuế: (Khoản 1, 2, 3, 4, 5, Điều 4) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất cá nhân Nhà nước giao đất Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với Thu nhập hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành sản phẩm khác qua sơ chế thông thường Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao để sản xuất Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (Điều 14) Được xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ cho giá mua bất động sản chi phí liên quan: a) Giá chuyển nhượng bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm chuyển nhượng; b) Giá mua bất động sản giá theo hợp đồng thời điểm mua; c) Các chi phí liên quan trừ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định pháp luật Trường hợp không xác định giá mua chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thu nhập chịu thuế xác định giá chuyển nhượng bất động sản Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trường hợp không xác định giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng thấp giá đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực thời điểm chuyển nhượng Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật Biểu thuế toàn phần (Điểm e Khoản Điều 23) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nhượng trừ cho giá mua bất động sản chi phí liên quan mức thuế suất 25% Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không xác định giá mua chi phí liên quan thuế suất 2% giá chuyển nhượng Căn tính thuế với cá nhân không cư trú (Điều 29) Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Việt Nam cá nhân không cư trú xác định giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2% LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN SỐ 26/2012/QH13 ngày 22/11/2012 (Hiệu lực từ 01/07/2013) Thu nhập chịu thuế (Khoản Điều 1) Vẫn người có thu nhập từ điểm nêu riêng điểm d bổ sung thành “Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản hình thức”, điểm khác thêm “dưới hình thức” NGHỊ ĐỊNH SỐ 65/2013/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN VÀ LUẬT SỬA ĐỔI BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN Thu nhập chịu thuế (Khoản Điều 3) Thu nhập chịu thuế khoản bao gồm khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật Thu nhập miễn thuế (Điều 4) Khoản Điều quy định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam phải đáp ứng điều kiện sau : thời điểm chuyển nhượng, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất (bao gồm trường hợp có nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đó); thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày; nhà ở, quyền sử dụng đất chuyển nhượng toàn bộ; Khoản Điều quy định hộ gia đình, cá nhân tham gia trực tiếp vào sản xuất phải thoả điều kiện có quyền sử dụng đất, mặt nước hợp pháp; phải trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất; đánh bắt thuỷ sản phải có quyền sở hữu, sử dụng tàu, thuyền, phương tiện đánh bắt; phải trực tiếp tham gia đánh bắt phải cư trú địa phương tham gia hoạt động sản xuất Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 18) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng đất (Điều 19) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà (Điều 20) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước (Điều 21) => Các Điều 18, 19, 20, 21 Nghị định quy định cụ thể cho loại thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng đất; quyền sở hữu, sử dụng nhà ở; quyền thuê đất, thuê mặt nước Luật thuế thu nhập cá nhân quy định chung cho thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC LUẬT VỀ THUẾ SỐ 71/2014/QH13 ngày 26/11/2014 (Hiệu lực ngày 01/01/2015) Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (Khoản Điều 2) Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi khoản Khoản “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng lần”, khác biệt so với Luật thuế thu nhập cá nhân không trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan Khoản “Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản”, luật áp dụng cho tất trường hợp Luật thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp không xác định giá chuyển nhượng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi hợp đồng thấp giá đất UBND cấp tỉnh ban hành Khoản “Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật” Khoản Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân bị bỏ thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản không phụ thuộc vào giá mua bất động sản chi phí liên quan Biểu thuế toàn phần (Khoản Điều 2) Điểm e Khoản Điều 23 sửa thành “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản” với thuế suất 2% Trước chia làm trường hợp 25% 2% theo luật thuế suất áp dụng 2% thu nhập chịu thuế chuyển nhượng bất động sản không phụ thuộc vào giá mua bất động sản chi phí liên quan NGHỊ ĐỊNH SỐ 12/2015/NĐ-CP QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC LUẬT VỀ THUẾ VÀ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH VỀ THUẾ ngày 12/02/2015 (Hiệu lực từ 01/01/2015) Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản (Khoản 11 Điều 2) Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP chỉnh sửa, bổ sung thành “Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản” Khoản “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản xác định giá chuyển nhượng lần”, khác biệt so với Nghị định 65/2013/NĐ-CP không trừ giá mua bất động sản chi phí liên quan Khoản “Giá chuyển nhượng bất động sản giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng” - Nếu hợp đồng không ghi giá đất chuyển nhượng giá đất chuyển nhượng thấp giá UBND cấp tỉnh quy định giá đất chuyển nhượng giá đất UBND cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng - Nếu chuyển nhượng nhà gắn liền với đất giá trị nhà, kết cấu hạ tầng công tình kiến trúc gắn liền với đất xác định theo lệ phí trước bạ UBND tỉnh quy định, UBND quy định dựa vào quy định Bộ Xây dựng phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng, giá trị lại thực tế công trình Đối với công trình xây dựng tương lai xác định vào tỷ lệ vốn góp tổng giá trị hợp đồng nhân với lệ phí trước bạ công trình UBND cấp tỉnh quy định Nếu UBND cấp tỉnh chưa quy định áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình Bộ Xây dựng quy định - Nếu cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại thấp đơn giá UBND cấp tỉnh quy định thời cho thuê giá cho thuê xác định theo bảng giá UBND cấp tỉnh quy định Khoản “Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản” - Nếu hợp đồng không thoả thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời diểm tính thuế thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực - Nếu hợp đồng có thoả thuận bên mua người nộp thuế thay cho bên bán thời điểm tính thuế làm thủ tục đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Theo nghị định Điều 19, 20, 21 Nghị định 65/2013/NĐ-CP bị bãi bỏ Thuế suất (Khoản 12 Điều 2) Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung thành “Thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2% giá chuyển nhượng” III/ so sánh NĐ 44/2014 NĐ-CP với NĐ 188/2004 NĐ-CP PHƯƠNG PHÁP NGHỊ ĐỊNH 44/2014/NĐ- NGHỊ ĐỊNH 188/2004/NĐCP CP Phương pháp định giá đất Pp so sánh trực tiếp Như NĐ 188/2004/NĐ-CP có xét thêm mục đích sử dụng, khả sinh lợi, kết cấu hạ tầng, hình thể để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Dựa vào đất tương tự loại đất, diện tích đất, đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí để so sánh, xác định giá đất, loại đất cần định giá Pp thu nhập Như NĐ 188/2004/NĐ-CP nói rõ mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp TỈNH phương pháp xác định mức giá tính thương số mức thu nhập tuý thu hàng năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn Pp chiết trừ Đinh giá đất đất có tài sản gắn liền với đất => trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị BĐS Chưa có qui định Pp thặng dư Định giá đất đất có tiềm phát triển theo qui hoạch sử dụng đất, qh xây dựng, phép chuyển mục đích sử dụng đất => trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định BĐS Chưa có qui định Pp hệ số điều chỉnh giá đất Hệ số điều chỉnh giá đất * giá đất bảng giá UBND tỉnh,tp trực thuộc trung ương ban hành Chưa có qui định Áp dụng pp định giá đất Yêu cầu thông tin Giá đất xác định từ chi phí, Chưa có qui định thu nhập đất phải đảm bảo khách quan,trung thực trường hợp khu vực định giá đủ thông tin thu thập thông tin khu vực lân cận ưu tiên chọn thông tin khu vực định giá thời điểm gần với thời điểm định giá Điều kiện áp dụng pp định giá đất a/ pp so sánh trực tiếp Chỉ cần thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá thị trường có loại đất tương tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất cần định giá giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường áp dụng xác định khoản thu nhập mang lại từ đất Không phải xđ khoản thu nhập mà khoản chi phí từ việc sử dụng đất qui định b/pp thu nhập Đất có tài sản gắn liền với đất th đủ số liệu giá BĐS tài sản gắn liền với đất tương tự với đất cần định giá c/pp chiết trừ đất có tiềm phát triển theo qui hoạch sử dụng đất, qh xây dựng, phép chuyển mục đích sử dụng đấtkhi xđ Không có qui định doanh thu phát triển tổng chi phí ước tính d/ pp thặng dư -thửa đất có giá trị 30 tỷ đồng (tp trực thuộc trung ương), 10 tỷ đồng (tỉnh miền núi), 20 tỷ đồng (các tỉnh lại) Chưa có qui định trường hợp thuê đất thu tiền năm phải xd lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho kì e/ pp hệ số điều chỉnh -các đất liền kề nhau, có mục đích sử dụng, khả sinh lợi thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự Nội dung khung giá đất Đất nông nghiệp -Khung giá đất trồng hàng năm -Khung giá đất trồng hàng năm (Bảng 1) -Khung giá đất trồng lâu năm - Khung giá đất trồng lâu năm (Bảng 2) - Khung giá đất rừng sản xuất - Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản - Khung giá đất rừng sản xuất (Bảng 3) - Khung giá đất nuôi trồng thuỷ sản (Bảng 4) - Khung giá đất làm muối (Bảng 5) -Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất rừng sản xuất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phương pháp định giá đất rừng sản xuất quy định Điều 13 Nghị định để định mức giá phù hợp với tình hình thực tế địa phương - Đối với loại đất nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất nông nghiệp liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phương pháp định giá đất loại đất nông nghiệp liền kề quy định Điều 13 Nghị định để định mức giá cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương Đất phi nghiệp nông -khung giá đất nông thôn -khung giá đất thương mại, dịch vụ nông thôn - Khung giá đất nông thôn (Bảng 6) - Khung giá đất đô thị (Bảng 7) -khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không - Khung giá đất sản xuất, kinh phải đất thương mại, dịch vụ doanh phi nông nghiệp nông nông thôn thôn (Bảng 8) -khu giá đất đô thị -khu giá đất dịch vụ, thương mại đô thị -khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại dịch vụ tài đô thị - Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đô thị (Bảng 9) - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng công trình nghiệp, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá đất liền kề giá đất vùng lân cận Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định phương pháp định giá đất quy định Điều 13 Nghị định để định mức giá đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương - Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định Chính phủ; đất sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phương pháp định giá đất loại đất liền kề quy định Điều 13 Nghị định để định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương Đất chưa sử dụng Chưa có qui định cần phải có giá để tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào giá loại đất liền kề Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phương pháp xác định giá đất loại đất liền kề quy định Điều 13 Nghị định để định mức giá đất phù hợp Khi đất chưa sử dụng cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào khung giá đất loại, mục đích sử dụng Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể Trình tự thủ tục xây dựng khung giá đất Trình tự xây dựng khung giá đất -xđ loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị xây dựng khung giá đất chưa có qui định -điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin giá đất thị trường, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất -phân tích, đánh giá kết thực khung giá đất hành -XD khung giá đất tờ trình -tổ chức lấy ý kiến -thẩm định dự thảo khung giá đất -hoàn thiện khung giá đất trình phủ Hồ sơ xây dựng khung giá đất -tờ trình ban hành KGĐ -dự thảo KGĐ Chưa có qui định -báo cáo thuyết minh -văn thẩm định Bộ tài nguyên môi trường  tổ chức xây dựng, trình phủ bảng giá đất định kì năm lần Bộ tài  tổ chức thẩm định khung giá đất Điều chỉnh khung giá đất -Khi giá đất phổ biến thị trường tăng/giảm từ 20%trở so với giá tối đa/tối thiểu từ 180 ngày trở lên  phủ điều chỉnh khung giá đất Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường số tất loại đất bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài thời hạn 60 ngày trở lên, phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu khung giá quy định khoản Điều Nghị định Bộ Tài có trách nhiệm chủ trì xây dựng số tất khung giá đất trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp Qui định giá đất bảng đất Không giống với cách xđ với NĐ Nhóm đất nông nghiệp: 188/2004NĐ-CP NĐ 44/2014 a) Đối với đất trồng hàng năm, NĐ-CP qui định: đất trồng lâu năm, đất nuôi -loại đất áp dụng khung trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc giá đát dụng loại đất nông nghiệp Đối với đất đô thị, đất khác xếp theo hạng đất thương mại dịch vụ đo thị, đất chia thành ba loại xã theo địa giới sx, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch hành chính: đồng bằng, trung du, vụ đô thị có khả sinh lợi miền núi cao, có lợi làm mặt sx, kinh doanh UBND cấp tỉnh đề mức giá cao không 30% so với mức giá tối da b) Đối với đất làm muối chia theo vị trí Vị trí đất làm muối xác định vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số áp dụng đồng muối gần kho muối gần  đất nông nghiệp khu dân đường giao thông nhất; vị trí cư, UBND cấp tỉnh quy định tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở mức giá cao giá đất cao có khoảng cách xa kho muối không 50% so với mức xa đường giao thông giá tối đa loại đất KGĐ Đất phi nông nghiệp nông thôn: Đối với đất phòng hộ đất - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp rừng đặc dụng UBND cấp tỉnh giáp với trục đường giao thông nằm trung tâm xã vào giá đất rừng sản xuất khu vực lân cận qui định cụm xã (gần ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu bảng giá thương mại dịch vụ, khu du lịch, Đối với loại đất nông khu công nghiệp, khu chế xuất; nghiệp khác UBND cấp tỉnh không nằm khu vực trung vào giá loại đất nn tâm xã gần đầu mối giao khu lân cận qui định thông gần chợ nông thôn BGĐ - Khu vực 2: nằm ven trục Đất sử dụng vào mục đích đường giao thông liên thôn, tiếp công cộng (có mục đích kinh giáp với khu vực trung tâm xã, cụm doanh, xây dựng trụ sở, công xã, khu thương mại dịch vụ, khu lịch, khu chế xuất trình)  UBND cấp tỉnh du vào mức giá qui định BGĐ - Khu vực 3: vị trí lại địa bàn xã với loại đất loại Việc phân loại khu vực để xác định Đối với sông, ngòi, kênh, rạch giá đất thực theo nguyên tắc: mặt nước chuyên dùng sử dụng khu vực có khả sinh lợi cao vào mục đích nuôi trồng thủy sản nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng  áp dụng khung giá đất nuôi thuận lợi nhất; khu vực khu trồng thủy sản sử dụng vào vực có khả sinh lợi kết mục đích phi nông nghiệp hay phi cấu hạ tầng thuận lợi hơn.Vị trí nông nghiệp kết hợp nuôi trồng loại đất khu thủy hải sản UBND cấp tỉnh vực xác định khả vào giá đất phi nông sinh lợi, khoảng cách tới mặt nghiệp khu vực ân cận tiền trục đường giao thông định điều kiện kết cấu hạ tầng thuận Đối với đất chưa sử dụng lợi cho sinh hoạt, kinh doanh UBND vào pp định giá đất cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị giá loại đất mục đích trí số có mức sinh lợi cao nhất, có sử dụng đc giao đất, cho thuê điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi khu vực lân cận định nhất, gần trục đường giao thông nhất, vị trí tiếp sau loại, qui định cao phải báo với tài nguyên môi trường xem xét, định theo thứ tự từ thứ trở có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn quan nhà nước có thẩm quyền định thành lập xếp loại đô thị Đô thị phân thành loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hành Nhà nước Đối với thị xã, thị trấn chưa xếp loại đô thị xếp vào đô thị loại V Phân loại đường phố Loại đường phố loại đô thị xác định chủ yếu vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố loại đô thị phân thành loại đường phố có số thứ tự từ trở Đường phố loại áp dụng đất trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; loại đường phố tiếp sau theo thứ tự từ loại trở áp dụng đất không trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi kết cấu hạ tầng thuận lợi Trường hợp đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác đoạn đường phố xếp vào loại đường phố tương ứng Vị trí đất loại đường phố loại đô thị xác định vào khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất loại đường phố loại đô thị phân thành loại vị trí có số thứ tự từ trở Vị trí số áp dụng đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở áp dụng đất không liền cạnh đường phố có mức sinh lợi điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi Giá đất tai khu vực giáp ranh Đất nông nghiệp: Xđ từ đường địa giới hành hcinhs tỉnh, trực thuộc trung ương vào sâu địa phận tỉnh, tối đa 1000m Đất phi nông nghiệp: Xđ từ đường địa giới hành tỉnh, trực thuộc trung ương vào sâu địa phận tỉnh, tối đa 500m  Khu vực giáp ranh bị ngăn cách bờ sông, hồ, kênh rạch: xđ từ bồ sông, bờ hồ bên kênh vào sâu địa giới tỉnh, trực thuộc trung ương Trường hợp chiều rộng sông, hồ, kênh chủ a) Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định khoản Điều 12 Nghị định thoả thuận với giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc: - Đất giáp ranh thuộc loại đất áp dụng theo khung giá Chính phủ quy định loại đất - Đối với đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khoản Điều 12 Nghị định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng yếu 100m không xếp vào loại giáp ranh  Đất khu vực giáp ranh có mục đích sd, khả sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự qui định mức nhau.nếu có khác không chênh lệch tối đa 30%  UBND có trách nhiêm gửi bảng báo giá địa phương cho UBND cấp tỉnh có đất giáp ranh, đăng bảng thông tin điện tử UBND cấp tỉnh, sở tài nguyên môi trường nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp đặc biệt mức giá chênh lệch nhau, tỷ lệ chênh lệch tối đa không 20% b) Trường hợp tỉnh có đất khu vực giáp ranh quy định điểm a khoản Điều mà không thoả thuận với để quy định mức giá, báo cáo với Thủ tướng Chính phủ định Điều chỉnh bảng giá đất Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường địa đất tối đa/ tối thiểu loại đất phương loại đất, vị trí tương tự đất định có biến động liên tục  giá đất phổ biến thị kéo dài thời hạn 60 ngày trở trường tăng/giảm 20% trờ lên so lên, gây nên chênh lệch giá lớn: với giá đất tối đa/ tối thiểu giảm từ 10% trở lên so với giá bảng giá đất khonagr tg từ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh 180 ngày trở lên định điều chỉnh giá xuống; tăng từ 20% trở lên so với giá Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định điều chỉnh giá tăng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt 20% mức giá tối đa khung giá quy định khoản Điều Nghị định Trường hợp điều  Khi phủ điều chỉnh khung giá đất tăng/ giảm 20% so với giá chỉnh giá đất Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đường phố vị trí đất phải điều chỉnh lại giá đất khu vực có thay đổi theo khung giá loại đất phù hợp không vượt mức giá quy định khoản Điều Tở chức thực Trách nhiệm ngành Bộ Tài theo thẩm quyền chịu trách nhiệm hướng dẫn thi + tổ chức xây dựng, điều chỉnh hành, kiểm tra việc tổ chức thực khung giá đất trình phủ ban Nghị định giải hành trường hợp vướng mắc phát + hướng dẫn phương phấp định sinh giá đất theo đề nghị địa giá, xây dựng, điều chỉnh giá phương theo thẩm quyền; tổ chức đất… mạng lưới thống kê giá đất, điều tra + Thanh tra,kiểm tra, xử lí vi theo dõi giá đất phạm vi phạm việc áp dụng pp định nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều chỉnh khung giá loại gia đất… đất; tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ +ban hành chương trình bồi định giá đất dưỡng pháp luật xâydựng, cập nhật, quản lí khai thác sở Các Bộ, ngành tổ chức, liệu quốc gia giá đất quan sử dụng đất có trách nhiệm đạo tổ chức kiểm tra, Bộ tài có trách nhiệm: tra việc thực giá đất theo quy +thẩm định khung giá đất, khung định Nghị định giá đất điều chỉnh Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có +chủ trì, phối hợp với TNMT trách nhiệm: hướng dẫn a) Quy định giá đất, điều chỉnh giá UBND có trách nhiệm: đất kịp thời theo quy định + tổ chức xây dựng, điều chỉnh, Nghị định Công bố công khai ban hành bảng giá đất, qđ giá đất giá đất địa phương vào ngày 01 cụ thể đề xuấ điều chỉnh khung tháng 01 hàng năm có điều giá đất, hệ số điều chỉnh giá chỉnh giá đất, tổ chức thực +hướng dẫn, kiêm tra thực kiểm tra việc thực giá loại qui định PL giá đất đất địa phương địa phương, giải vướng Trong trường hợp cần thiết xem mắc phát sinh xét để định giá loại đất +thanh tra, kiểm tra xử lí vi địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp phạm giá đất hoạt động tư tỉnh thuê đơn vị có chức vấn xđ giá đất thẩm định giá, quan tư vấn +tổ chức xây dựng, cập nhật, quản giá đất khảo sát, điều tra giá lí khai thác liệu giá đất, lập chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồ giá đất công bố biến tư vấn xây dựng giá loại đất cụ động giá đất thị trường thể địa phương Bộ tài nguyên môi trường: +hằng năm báo cáo tài nguyên b) Không phân cấp uỷ –môi trường tình hình thực qui định pháp luật địa phương quyền cho ngành, Uỷ ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định giá loại đất c) Kiểm tra, xử lý giải cụ thể vấn đề liên quan đến giá đất thuộc thẩm quyền địa phương d) Theo dõi biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường xuyên, tổ chức thống kê giá đất đ) Báo cáo Bộ Tài tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng loại đất địa phương theo định kỳ tháng lần; thời hạn gửi báo cáo trước ngày 15 tháng ngày 15 tháng 12 hàng năm e) Trích khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực việc điều tra, khảo sát giá chuyển quyền sử dụng loại đất, thuê tư vấn để xây dựng bảng giá đất định giá loại đất địa phương Điều khoản thi hành Nghị định có hiệu lực thi hành sau 15 ngày, kể từ ngày đăng 2/ nghị định thay nghi Công báo thay Nghị định số định 188/2004/ NĐ-CP pp xđ 87/CP ngày 17/8/1994 Chính giá khung giá loại đất phủ quy định khung giá loại NĐ 123/2007 NĐ-CP 27/07/2007, đất, Quyết định số 302/TTg ngày bãi bỏ khoản điều nghị 13 tháng năm 1996 Thủ định 189/2013NĐ-CP 20/11/2013, tướng Chính phủ việc điều chỉnh bổ sung nghị định 59/2011NĐ-CP hệ số (k) khung giá đất 18/07/2011 chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21 tháng năm 1998 Chính vốn cổ phần phủ việc sửa đổi, bổ sung khoản Điều Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 quy định khung giá loại đất 1/ có hiệu lực ngày 01/07/2014 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vào Nghị định để ban hành giá loại đất cụ thể công bố công khai áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 Các Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang Bộ, Thủ trưởng quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định  ... sánh NĐ 44/ 2014 NĐ -CP với NĐ 188/ 2004 NĐ -CP PHƯƠNG PHÁP NGHỊ ĐỊNH 44/ 2014/ NĐ- NGHỊ ĐỊNH 188/ 2004/ N CP CP Phương pháp định giá đất Pp so sánh trực tiếp Như NĐ 188/ 2004/ NĐ -CP có xét thêm mục đích sử... quyền thu đất, thu mặt nước Luật thu thu nhập cá nhân quy định chung cho thu nhập tính thu từ chuyển nhượng bất động sản LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC LUẬT VỀ THU SỐ 71 /2014/ QH13... bỏ Thu suất (Khoản 12 Điều 2) Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ -CP sửa đổi, bổ sung thành Thu suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2% giá chuyển nhượng” III/ so sánh NĐ 44/ 2014 NĐ -CP với NĐ