TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ QUỐC TẾ 000 - TIỂU LUẬN TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN BẤT ỔN KINH TẾ Ở VIỆT NAM Giảng viên hướng dẫn: Th.S Hoàng Bảo Trâm Hà Nội, ngày 25/09/2015 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Danh sách thành viên nhóm STT HỌ VÀ TÊN MSSV Lớp 1311120063 Anh 7-TMQT-KT K52 Vũ Thị Phương (nhóm trưởng) Đỗ Minh Tú 1311120092 Anh 7-TMQT-KT K52 Nguyễn Hải Yến 1311120098 Anh 7-TMQT-KT K52 Vũ Thu Lê 1311120045 Anh 7-TMQT-KT K52 Dương Thu Hằng 1311120029 Anh 7-TMQT-KT K52 Vũ Như Quỳnh 1311120064 Anh 7-TMQT-KT K52 MỤC LỤC FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM LỜI MỞ ĐẦU Phát huy nội lực, tranh thủ ngoại lực, kết hợp hữu hiệu hai loại nguồn lực phục vụ công phát triển đất nước chủ trương quán xuyên suốt Đảng Nhà nước ta 30 năm đổi vừa qua Ngày nay, kinh tế Việt Nam hội nhập ngày sâu, rộng vào kinh tế khu vực giới, nguồn ngoại lực, đặc biệt nguồn tài đổ vào nước ngày nhiều, theo kênh phong phú, đa dạng Trong đó, phải kể đến nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) có đóng góp to lớn cho trình phát triển kinh tế - xã hội nước ta Nguồn vốn bổ sung lượng vốn lớn cho kinh tế, sử dụng có hiệu quả, góp phần nâng cao lực sản xuất – kinh doanh, giải công ăn việc làm, đổi chuyển giao công nghệ, phát triển kết cấu hạ tầng, xóa đói giảm nghèo, phát triển thị trường tài chính, hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường… Tuy nhiên, trình thu hút sử dụng FDI Việt Nam, nảy sinh bất cập đặt vấn đề cần giải Trên thực tế FDI tập trung nhiều vào lĩnh vực có tính đầu cao BĐS, FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM dẫn tới bất ổn kinh tế vĩ mô cách nghiêm trọng Vậy bất ổn làm để quốc gia có Việt Nam hạn chế bất ổn Đó lí nhóm lựa chọn đề tài tiểu luận “Tác động FDI vào BĐS đến bất ổn kinh tế Việt Nam” Bài viết chia làm ba phần Phần đầu sở lý thuyết tác động FDI vào BĐS đến lạm phát, bất ổn tỷ giá, cán cân toán, hệ thống ngân hàng Phần hai phân tích thực trạng bất ổn Việt Nam Phần thứ ba đưa giải pháp giải bất ổn NỘI DUNG I Cơ sở lí thuyết tác động FDI vào BĐS đến kinh tế Việt Nam Tác động FDI vào BĐS đến lạm phát FDI vào BĐS tác động đến lạm phát qua kênh Thứ nhất: FDI vào BĐS kích thích phát triển thị trường BĐS, từ tạo sốt giá BĐS Các nhà đầu tư nhận thấy khả tăng giá sinh lời BĐS nên gia tăng nắm giữ tài sản Điều làm tăng cầu BĐS, làm giá BĐS tăng so với mức tăng cầu Trong thời gian ngắn, sốt giá đất xảy lan tỏa đến số hàng hóa khác gây lạm phát Thứ hai: FDI vào BĐS làm tăng giá mặt hàng nhập FDI vào BĐS tạo áp lực phá giá đồng nội tệ Thứ ba: FDI vào BĐS làm tăng giá nguyên vật liệu xây dựng Các thị trường xây dựng sắt thép xi măng … có mối liên hệ mật thiết với thị trường BĐS Sự phát triển thị trường BĐS làm tăng sôi động thị trường vật liệu xây dựng kéo giá yếu tố đầu vào tăng mạnh Trong thời gian ngắn, tượng cầu kéo làm tăng giá vật liệu xây dựng từ số giá tiêu dùng tăng lên Tác động FDI vào BĐS đến bất ổn tỷ giá FDI vào BĐS dẫn tới bất ổn tỷ giá hối đoái danh nghĩa lẫn thực tế 5 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Với tỷ giá danh nghĩa, dòng vốn lớn FDI vào làm gia tăng cung ngoại tệ thị trường ngoại hối Nếu ngân hàng trung ương không can thiệp đồng tiền nội tệ tăng giá gây biến động tỷ giá danh nghĩa Với tỷ giá thực, dòng vốn lớn FDI vào BĐS dẫn tới lạm phát tăng Tuy nhiên lạm phát nước khác giới ổn định thấp tỷ giá hối đoái thực tăng Tác động FDI vào BĐS đến bất ổn cán cân toán FDI vào BĐS đến bất ổn cán cân toán thông qua cán cân thương mại cán cân vốn Với cán cân thương mại, tỷ giá hối đoái thực tăng làm sức cạnh tranh giá nhân hang thương mại kinh tế bị giảm sút Hoạt động xuất giảm, nhập tăng làm tăng thâm hụt thương maị Với cán cân vốn, việc thu hút lượng lớn FDI ngắn hạn làm tăng dự trữ ngoại hối quốc gia thay đổi cán cân vốn ngắn hạn Tuy nhiên dài hạn mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, với việc chuyển vốn doanh nghiệp FDI nước, vấn đề ổn địn cán cân toán trở nên khó khăn Thêm vào doanh nghiệp nước rút vốn thị trường BĐS có dấu hiệu xấu gia tăng bất ổn cán cân toán FDI vào BĐS bất ổn hệ thống ngân hàng FDI vào BĐS bất ổn hệ thống ngân hang qua kênh sau: Thứ nhất: đầu tư vào BĐS tăng lên, lượng tín dụng mà ngân hang cho đầu tư BĐS tăng Những khoản vốn vay có tài sản chấp hàng hóa BĐS Khi bong bong BĐS xì vỡ, nợ xấu tăng dẫn tới bất ổn hệ thống ngân hàng Mặt khác thấy dấu hiệu thị trường BĐS có dấu hiệu bất ổn, niềm tin thị trường BĐS doanh nghiệp FDI giảm, họ rút vốn khỏi thị trường, chuyển lợi nhuận nước Kết thị trường BĐS trở nên đóng băng gia tăng nợ xấu hệ thống ngân hàng 6 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Thứ hai: FDI vào BĐS tác động tới khoản hệ thống ngân hàng Thị trường BĐS đóng băng khiến hàng hóa BĐS giao dịch Thanh khoản tài sản BĐS gây khoản hệ thống ngân hang trở nên khó khăn Chính liên thông mật thiết thị trường BĐS với thị trường tài góp phần gây bất ổn thị trường tài Nếu bong bong BĐS lớn, gây phá sản ngân hàng công ty kinh doanh BĐS, cuối gây khủng hoảng ngân hàng - tài II Thực trạng tác động FDI vào BĐS đến kinh tế Việt Nam Thực trạng đầu tư FDI vào BĐS Việt Nam Kể từ có Luật đầu tư trực tiếp nước có hiệu lực năm 1988, dòng vốn FDI động lực quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội nước ta suốt 26 năm qua Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước (FDI) phát triển động Trong 25 năm từ 1988-2013, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt khoảng 218,8 tỷ USD, tổng vốn thực đạt 106,3 tỷ USD, lĩnh vực công nghiệp chiếm tới gần 60% Theo thống kê Cục Đầu tư Nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư), 10 tháng đầu năm 2014, nhà đầu tư nước đăng ký đầu tư vào Việt Nam 13,7 tỷ USD, 71,2% so với kỳ 2013 Như vậy, tỷ lệ đầu tư nước vào Việt Nam có chiều hướng giảm nhẹ so với FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM thời điểm Việt Nam đạt kỷ lục thu hút đầu tư nước (vượt mốc 20 tỷ USD) Trong năm từ 2006 đến nay, FDI vào kinh doanh BĐS không ngừng gia tăng trở thành lĩnh vực nhà đầu tư nước quan tâm đầu tư nhiều Năm 2008, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt mức cao với 23.6 tỉ USD Năm 2010 với 6.84 tỉ USD, BĐS trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI Năm 2006, FDI vào BĐS chiếm khoảng 15.2% tổng vốn đăng kí đến nắm 2007 tăng lên 28.6%, năm 2008 36.8%, 2009 35.5% 2010 đạt 34.3% 8 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM FDI vào BĐS tập trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng khách sạn, văn phòng, nhà ở, khu đô thị lĩnh vực xây dựng KCN, KCX chiếm tỉ trọng nhỏ FDI vào BĐS chủ yếu tập trung thành phố lớn Hà Nội, TP HCM, Vũng Tàu, Đà Nẵng Sự gia tăng FDI vào BĐS Việt Nam thời gian qua bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân Thứ nhất, Luật đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS Do vậy, FDI vào BĐS tăng mạnh bất chấp khó khăn khủng hoảng kinh tế giới Thứ hai, sách phân cấp FDI cho địa phương với tình trạng thiếu vốn dẫn tới tượng chấp nhận thu hút FDI giá, có FDI vào BĐS mà phân tích chi phí lợi ích dài hạn Nguồn vốn FDI ạt đổ vào lĩnh vực bất động sản xây dựng gây nên bất ổn kinh tế vĩ mô trung dài hạn Nó dẫn đến phân bổ vốn đầu tư không hiệu kinh tế, làm bất ổn cán cân toán, thị trường vốn, đặc biệt hệ thống ngân hàng làm tăng hoạt động đầu thị trường bất động sản Mối quan ngại hữu tác động làm giảm hiệu đầu tư kinh tế có nhiều FDI vào số loại hình bất động sản Chính quyền địa phương thường quan niệm rằng, có nhiều vốn FDI, dù lĩnh vực giúp phát triển kinh tế địa phương Chính thế, thập niên trở lại đây, tỉnh ạt xây dựng khu công nghiệp khu chế xuất với mục tiêu thu hút FDI Nhưng, thiếu kết cấu hạ tầng phần cứng (điện, nước giao thông) phần mềm (nguồn nhân lực) nên đa phần khu công nghiệp vùng nông thôn xa trung tâm đô thị thu hút FDI 9 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Sai lầm cấp phép dự án FDI cách ạt làm thay đổi cấu kinh tế số vùng nông thôn, chí khu vực thành thị, cách đáng báo động nông thôn, kết cấu hạ tầng đường sá, cầu cống, điện, nước thiếu thốn nguồn nhân lực yếu kém, không đầu tư mức Trong đó, quyền địa phương lại thu hồi lấy đất nông nghiệp từ người nông dân để xây dựng khu công nghiệp khu chế xuất, (nhưng lại khó thu hút FDI, chí nhà đầu tư nước) xây dựng sân gôn, nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại kể sòng bạc (casino) Tình trạng phát triển ạt khu công nghiệp sân gôn lấy đất kế sinh nhai người nông dân đẩy họ di cư tìm việc làm thành phố Gánh nặng mặt xã hội tăng lên Chính cân đối đầu tư này, kèm với thị trường bất động sản tài sơ khai dẫn đến mối quan ngại bất ổn định nguồn vốn FDI vào xây dựng bất động sản hình thành nguồn vốn FDI ròng, kinh tế phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn để tăng mức dự trữ ngoại tệ nhằm kìm hãm lạm phát thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thứ ba, tình trạng cân đối cung cầu văn phòng, chung cư tốc độ đô thị hoá nhanh khuyến khích FDI gia tăng mạnh vào BĐS Thực tế, nhiều năm gần diễn xu hướng nâng cấp trụ sở, văn phòng lên mức đại công ty nước, ngành ngân hàng, bảo hiểm… Do vậy, văn phòng cho thuê, hộ cao cấp cho thuê “sốt” giá lẫn nhu cầu Mặc dù vào năm 2007, giá bán thuê tất loại bất động sản loại khu đô thị tăng gấp đôi Thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội, tỷ lệ sử dụng chúng đạt gần 100% Ngoài ra, với việc xây dựng phát triển KCN KCX, Chính phủ khuyến khích FDI vào dự án xây dựng sở hạ tầng bao gồm nhà văn phòng, chung cư KCN, KCX 10 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Thứ tư, tiềm thị trường BĐS Việt Nam sức hút với dòng vốn FDI Nước ta có lợi địa hình, vị trí địa lý, đặc điểm hấp dẫn dự án FDI vào resort, khách sạn, du lịch nghĩ dưỡng… Hơn nữa, lợi nhuận đầu tư vào BĐS cao điểm hấp dẫn FDI Ngoài ra, kinh tế tăng trưởng cao, môi trường đầu tư cải thiện, trị ổn định thời gian qua đem lại tiềm lớn cho FDI vào BĐS Thực trạng FDI vào BĐS tác động đến kinh tế Việt Nam 2.1 Tác động đến bất ổn tỷ giá Trong giai đoạn 2006 - 2010, nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản Việt nam chiếm tỉ trọng tương đối cao (khoảng 30,08%) lại mang lại nguồn lợi nhuận lớn Tuy nhiên bất động sản lĩnh vực không tham gia xuất nên phần gây khó khăn cho việc cân đối nguồn ngoại tệ, gây áp lực không nhỏ lên lạm phát nhập Nguyên nhân việc chuyển lợi nhuận nước ngoại tệ thu hồi vốn nội tệ nhà đầu tư nước Để cân đối lại nguồn ngoại tệ, ngân hàng nhà nước liên tục phải điều chỉnh theo xu hướng giảm giá nội tệ, làm cho tỉ giá hối đoái danh nghĩa (NERR) biến động theo hướng giảm mạnh gia đoạn 2006-2010 Đến cuối năm 2010, NEER giảm 26,7% so với năm 2006 Từ năm 2010 đến năm 2011, tỷ giá tiếp tục bị phá giá tới 15,2%, từ 17.942 VND/USD lên 20.673 VND/USD Bên cạnh đó, đồng nội tệ bị phá giá số giá tiêu dùng Việt Nam tăng nhanh mức tăng giới, dẫn đến gia tăng tỷ giá thực hiệu dụng (REER) Hình cho thấy tỷ giá thực hiệu dụng Việt Nam bắt đầu tăng từ năm 2005 – thời điểm với gia tăng mạnh FDI vào BĐS Đến năm 2009 REER tăng 40% từ năm 2005 Hình 2: Tỷ giá hối đoái thực hiệu dụng danh nghĩa Việt Nam 11 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Nguồn: IMF Nguồn ngoại tệ từ FDI vào bất động sản làm tỷ giá danh nghĩa song phương VND/USD tăng nhanh giai đoạn 2007-2011 Từ biểu đồ, nhận thấy, xu hướng tăng nhanh từ 14.168 VND/USD năm 2000 lên mức 20.828 VND/USD năm 2012 Như qua 12 năm tỷ giá tăng 6680 VND, trung bình năm tăng 555 VND tương đương VND bị giá 3.26% so với USD hàng năm Trong giai đoạn 2008- 2012, tỷ giá có xu hướng leo thang nhanh, từ 16.645 VND/USD lên mức 20.828 VND/USD Tốc độ tăng trung bình cao 6.08%/năm Điều lý giải tác động từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu, tác động gói kích cầu năm 2009 việc hỗ trợ lãi suất ưu đãi mức 4% nới lỏng tín dụng vào năm 2010 làm bùng lên lạm phát VND bị giá cách đáng kể Hình 3: Diễn biến tỷ giá danh nghĩa song phương giai đoạn 2000 - 2012 12 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Nguồn: Tổng cục thống kê 2.2 Tác động đến lạm phát Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm, luồng FDI đổ vào BĐS gây nên sốt đất ngắn hạn Việt Nam Tình trạng thiếu thông tin minh bạch thị trường BĐS hiệu sử dụng FDI vào BĐS dẫn đến hệ tất yếu sốt nhà đất Ngoài ra, việc tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hết Nhu cầu mua BĐS hộ gia đình tăng mạnh chiếm tỷ trọng lớn cấu vốn đầu tư Theo kết điều tra Ủy ban giám sát tài quốc gia (UBGSTCQG) năm 2010 BĐS kênh đầu tư ưa thích hộ gia đình thành phố có tích lũy (chiếm 34%), đầu tư cho sản xuất chiếm 10% So với giai đoạn 2004 – 2006, giá BĐS trạng thái ổn định tăng không đáng kể, giá BĐS bùng nổ từ năm 2006 đến năm 2008 từ năm 2009 đến cuối năm 2010 Đặc biệt 13 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM vào năm 2007 - năm coi năm đỉnh điểm chu kì tăng trưởng kinh tế Việt Nam với tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8,48% Năm 2007, Việt Nam thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước khoảng 20,3 tỷ USD Trong lĩnh vực bất động sản chiếm 40% tổng số vốn Cùng với hưng phấn kinh tế, ngân hàng thương mại mạnh tay cho vay Theo số liệu Ngân Hàng Nhà Nước, tăng đột biến từ quý IV/2007 đến quý I/2008, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn Đỉnh điểm bùng nổ tín dụng tháng 12/2007, khoảng 41.000 tỷ đồng (tương đương 2,6 tỷ USD) bơm vào kinh tế từ ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh Khi sốt bất động sản lên đến đỉnh điểm, giá bất động sản tăng chóng mặt nhận thấy điều nghịch lý là: Việt Nam quốc gia có thu nhập bình quân đầu người thuộc hàng thấp nhất, lại có giá bất động sản thuộc vào hàng cao giới Theo thống kê CB Richard Ellis, giá hộ chung cư cao tầng thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006 Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê loại A B thành phố Hồ Chí Minh 95% với giá thuê trung bình 50USD/m2/tháng Theo số liệu thống kê, GDP bình quân đầu người Việt Nam năm 2010 tăng 2,9 lần so với năm 2000 giá nhà đất tăng tới 10 lần thời kỳ So với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt đầu người lớn hơn, thu nhập đầu người thấp tới 50 lần giá nhà đất đô thị hai nước lại tương đương Đây chứng rõ ràng mức độ bong bóng giá BĐS Việt Nam sốt giá lan tỏa đến số chi phí khác chi phí thuê mặt doanh nghiệp, chi phí liên quan đến nhà ở, gây áp lực lạm phát FDI vào BĐS làm nhu cầu nguyên vật liệu nước tăng Tuy nhiên, sản xuất nguyên vật liệu nước lại không đáp ứng đủ nhu cầu tiêu thụ thị trường Điều dẫn tới tình trạng phải nhập nguyên vật liệu lớn Mặt khác, đồng nội 14 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM tệ giá, tỷ giá hối đoái tăng với nhu cầu nước tăng khiến giá nguyên vật liệu gia tăng Trong quý I-2008 giá nhiều loại vật liệu xây dựng (VLXD) tăng đến 30 - 40% so với hồi cuối năm 2007 Cụ thể, giá thép tăng 3,2 lần so với cuối năm 2007 Còn so với giá năm 2007 giá thép tăng 100%; xi măng tăng lần Thêm vào đó, mặt hàng đầu vào sản xuất khác tăng khiến giá mặt hàng tiêu dùng hàng ngày lương thực, thực phẩm, hàng may mặc… tăng lên Có thể thấy, thời gian ngắn, tượng cầu kéo làm giá nguyên vật liệu tăng cao, kéo theo gia tăng số mặt hàng khác, kéo theo tác động tới số giá tiêu dung Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, tính toán sơ Tổng cục Thống kê cho thấy, số giá tiêu dùng (CPI) tháng 5/2008 tăng mạnh với mức tăng 3,91% so với tháng 2,2% Nếu so sánh mức tăng CPI tháng 5/2008 với kì năm 2007, số tăng tới 25,2% Mức tăng cao số CPI chủ yếu tác động tăng giá nhóm lương thực, thực phẩm, đặc biệt gạo tác động nhóm hàng vật liệu xây dựng: thép, xi măng… Điều góp phần làm lạm phát Việt Nam tăng cao giai đoạn 2008-2011 15 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Hình 4: Chỉ số giá tiêu dùng giai đoạn 2007 - 2008 Nguồn: VnEconomy 2.3 Tác động đến cán cân toán FDI đổ vào BĐS gây bất ổn cán cân toán thông qua cán cân thương mại cán cân vốn Đối với cán cân thương mại, tỉ giá hối đoái thực tăng làm cho sức cạnh tranh giá ngành thương mại kinh tế bị giảm sút Hoạt động xuất giảm sút, nhập gia tăng làm tăng thêm thâm hụt thương mại Đối với cán cân vốn, việc thu hút lượng lớn FDI vào BĐS ngắn hạn làm tăng dự trữ ngoại hối quốc gia thay đổi cán cân vốn ngắn hạn Tuy nhiên, dài hạn, mà cán cân thương mại bị thâm hụt lớn, với việc chuyển vốn doanh nghiệp FDI nước, vấn đề ổn định cán cân toán trở nên khó khăn Kinh doanh bất động sản tạo ngoại tệ họ rút vốn lại ngoại tệ, gây khó khăn lớn cán cân toán Việt Nam.Thêm vào đó, doanh nghiệp FDI rút vốn thị trường BĐS có dấu hiệu xấu dẫn tới gia tăng bất ổn cán cân toán 16 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Thâm hụt tài khoản vãng lai cán cân thương mại lớn năm 2008, mức thâm hụt cán cân thương mại quốc tế lên tới 12.783 triệu USD Có thể nói, nguyên nhân sâu xa để dẫn đến tình trạng nhu cầu đầu tư cao so với mức tiết kiệm kinh tế Trong bối cảnh thị trường chứng khoán ảm đạm, đầu tư FDI vào BĐS gây nên sốt đất ngắn hạn Việt Nam Và theo điều tra Ủy ban giám sát tài quốc gia năm 2010, BĐS kênh đầu tư ưa thích hộ gia đình thành phố có tích lũy (khoảng 34%) đầu tư vào sản xuất chiếm 10% Thật đáng lo ngại đầu tư tăng cao vào khu vực BĐS khu vực thường không làm tăng suất (như đầu tư vào máy móc, thiết bị), tạo sản phẩm dùng để trả nợ Và điều dẫn đến việc đầu tư Việt Nam bị phụ thuộc nhiều vào dòng vốn nước Tình trạng nguyên nhân quan trọng gây nên tình trạng thâm hụt tài khoản vãng lai cán cân thương mại Hơn nữa, thâm hụt ngân sách nguyên nhân gây thâm hụt cán cân thương mại, Việt Nam phải chịu thâm hụt kép Đầu tư Nhà Nước chiếm 50% tổng đầu tư xã hội lại hiệu so với đầu tư khu vực tư nhân Những doanh nghiệp NN đầu tư tràn lan vào lĩnh vực bất động sản với nhiều rủi ro kinh doanh hiệu ngày nhiều 2.4 Tác động đến hệ thống ngân hàng Các dự án FDI đầu tư vào BĐS thu hút giai đoạn 2006-2011 có vốn điều lệ thấp nhiều so với vốn đăng ký PGS-TS Lê Quốc Hội, trường đại học Kinh tế Quốc dân dẫn chứng, giai đoạn 2006-2012, Việt Nam thu hút 12 dự án FDI vào BĐS có số vốn đăng ký tỷ USD Các dự án chiếm 0,18% tổng số dự án, song số vốn đăng ký 30,71 tỷ USD lại chiếm tới 20,7% tổng số vốn FDI đăng ký giai đoạn Đáng nói là, số vốn điều lệ 17 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM dự án thấp, điển hình có dự án nhà tỉnh Bình Dương vốn điều lệ 0,59% vốn đăng ký nhiều số dự án chậm tiến độ thi công Chính vốn điều lệ thấp vốn đăng ký, tất dự án FDI vào BĐS phải vay vốn ngân hàng bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người dân để bù cho khoản chênh lệch vốn đăng ký vốn điều lệ Thực chất, vốn ngân hàng vốn dân nguồn lực trao cho nhiều nhà đầu tư BĐS, với tỷ lệ khoảng 60% - 70% vốn đăng ký Thực tế, thời gian qua nhiều nhà đầu tư nước tận dụng khe hở sách Việt Nam để thu lợi Có nhiều nhà đầu tư cần bỏ vài triệu USD chủ yếu chi phí ban đầu xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng, sau sử dụng thương hiệu để huy động vốn dân vay ngân hàng để triển khai dự án Ví dụ dự án Ciputra đầu tư vài trăm triệu USD vốn điều lệ; phần lớn vốn điều lệ dự án Ciputra đóng góp đối tác nước tổng công ty phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội Vốn đầu tư lại vốn vay ngân hàng bán trước cho người mua Bên cạnh đó, bùng nổ FDI vào BĐS kéo nhiều tập đoàn nhà nước tham gia Chẳng hạn tập đoàn công nghiệp tàu thuỷ (Vinashin), tập đoàn điện lực (EVN), tập đoàn cao su (VRG), tập đoàn dệt may (Vinatex)…có nhiều dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng cung cấp vốn cho FDI vào BĐS khiến thị trường BĐS nóng lên nhanh chóng tạo bong bóng Hình cho thấy tín dụng cho BĐS luôn tăng thời gian thị trường BĐS sôi động, có lúc tăng lên tới 30% 18 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Hình 5: Tăng trưởng tín dụng tín dụng vào BĐS (2005- 2011) Nguồn số liệu: Tổng cục Thống kê Tín dụng BĐS có mối quan hệ thuận chiều với tăng trưởng tín dụng với độ trễ khoảng – tháng Tuy nhiên, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên điều không làm tăng nguy bong bóng BĐS mà gây nên rủi ro chéo hai khu vực Hậu khoản nợ xấu khả khoản hệ thống ngân hàng, với dòng vốn rút chạy khỏi thị trường giảm cầu thị trường đóng băng Đến cuối năm 2011, dư nợ BĐS toàn hệ thống ngân hàng chiếm 9,94 % tổng dư nợ 19 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Hình 6: Dư nợ tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2004 – 03/2015 Nguồn: VnEconomy Tỷ lệ nợ xấu BĐS tổng nợ xấu lên tới khoảng 10% tính đến cuối năm 2011 Hình 7: Tín dụng BĐS tỷ lệ nợ xấu BĐS hệ thống ngân hàng thương mại 20 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Nguồn: UBGSTCQG Tỷ lệ cho vay bất động sản cao chủ yếu ngân hàng thương mại quy mô nhỏ, nhiều Ngân hàng thương mại có dư nợ BĐS chiếm 30 – 40 % tổng dư nợ, có ngân hàng thương mại tỷ lệ lên tới 50% Ngoài ra, nhiều ngân hàng thương mại thực khoản vay nội bộ, cho cổ đông lớn ngân hàng vay tiền mà cổ đông lại chủ đầu tư dự án BĐS Điều tạo rủi ro lớn ngân hàng Xét khía cạnh khác, việc thực sách thắt chặt nới lỏng mà phân bổ không tác động xấu lên chất lượng tín dụng nói chung tín dụng BĐS nói riêng làm cho nhà đầu tư không kịp thay đổi phương án kinh doanh cho hợp lý Tình trạng kéo dài khắc phục chậm làm cho lượng vốn đầu tư vào BĐS trở thành nợ xấu khó thu hồi Tài sản chấp cho vay thường xuyên quyền sử dụng đất dự án xây dựng làm nguy rủi ro khoản ngân hàng thương mại tăng lên Trước sức ép lo ngại rủi ro lớn từ khoản cho vay bất động sản, từ 2007, ngân hàng Nhà nước có động thái mạnh nhằm rút tiền khỏi lưu thông: tháng 6/2007, ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc lên gấp đôi nội tệ Sau tăng gấp đôi dự trữ bắt buộc, lượng tiền mặt ngân hàng chắn phải xuống thấp vào đầu năm 2008.Tính tới tháng năm 2008, BĐS chiếm khoảng 50% tổng tài sản chấp cho vay ngân hàng thương mại 50% tài sản chấp 10,8% tín dụng cho vay thể phổ biến việc làm Mặc dù tiền mặt dân nhiều, hệ thống ngân hàng thiếu tiền mặt tín dụng cấp cho kinh tế bị cạn kiệt nhanh chóng Từ cuối năm 2008, nhằm khôi phục kinh tế sau sử dụng sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng cho vay BĐS Hệ khiến thị trường bắt đầu bùng nổ trở lại từ tháng 21 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM năm 2009 Cuối năm 2009, vốn tín dụng cho vay BĐS tăng lên 184 nghìn tỷ đồng, chiếm 18,7% tổng dư nợ FDI tiếp tục vào BĐS với dự án lớn khiến tăng trưởng tín dụng tăng xấp xỉ 20% năm 2010 Trước tình đó, ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào nửa đầu năm 2011, tín dụng BĐS có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính khoản thị trường BĐS hệ thống ngân hàng Ngoài ra, suy giảm xuất phát từ sách kiềm chế tín dụng BĐS từ ngân hàng Nhà nước đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao ngân hàng thương mại 250%; hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% trước 30/6/2011 giảm xuống 16% trước ngày 31/12/2011 III Giải pháp thu hút sử dụng có hiệu FDI vào BĐS Để trì lượng nâng cao chất lượng thu hút vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản theo hướng bền vững đa dạng hóa sản phẩm để phục vụ nhu cầu phần đông dân cư, doanh nghiệp, nhà nước cần thực giải pháp sau:  Quản lí chặt chẽ dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS: kiểm tra lực tài khả quản lý BĐS doanh nghiệp, cách thức huy động vốn, tính toán rủi ro trước biến động thị trường, Đặc biệt với dự án triển khai, địa phương cần phối hợp với quan chức giám sát tiến độ thi công, chất lượng công trình, tình trạng vay nợ, nộp thuế,… Các ngành có liên quan cần xây dựng quy trình kinh doanh BĐS hợp lí với chủ đầu tư có tổ chức Trong phải quy định chặt chẽ việc huy động vốn, vay vốn Đồng thời nguồn vốn phát triển hệ thống KCN, KCX cần đầu tư hợp lí hệ thống kho, bến bãi phục vụ hoạt động vận tải, lưu trữ 22 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM Nhà nước cần chủ động thực tốt việc phân cấp quản lý nhà nước FDI, đặc biệt việc phê duyệt, cấp giấy tờ, chứng nhận đầu tư, tăng cường hợp tác hỗ trợ, phối hợp hiệu công tác kiểm tra, giám sát việc thi hành pháp luật đầu tư Mặt khác hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung Ương tới địa phương, tăng cường lực cho máy lãnh đạo, thực có hiệu công tác tra việc thực thi pháp luật Bên cạnh đó, cần hoàn thiện chế tài xử phạt trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lí đất đai  Quản lí chặt chẽ vốn FDI thực lĩnh vực BĐS Để tăng số dự án tổng vốn FDI thực đầu tư BĐS, cần đổi phương thức quản lí sử dụng vốn vay, tích cực phòng chống thất thoát, lãng phí tham nhũng Nhà nước cần có tiêu chí đánh giá phù hợp chọn lựa nhà thầu xây dựng trang thiết bị tiên tiến, đảm bảo chất lượng Hơn nữa, quản lí hoạt động đầu tư nước cần chủ động điều tiết giá quan hệ cung cầu kiểm soát toàn thị trường BĐS sơ cấp phải có điều tiết Chính phủ  Tăng cường đầu tư phát triển sở hạ tầng kỹ thuật tạo hấp dẫn thu hút nhà đầu tư BĐS nước Cải thiện, nâng cấp sở hạ tầng kỹ thuật tảng để thu hút thực dự án bất động sản có hiệu Gắn liền với nghiệp đại hóa đất nước, mở rộng sở hạ tầng không nhằm phát triển kinh tế bền vững mà cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi triển khai dự án hội để thị trường BĐS thu hút FDI  Có biện pháp hạn chế tác động tiêu cực vào bất ổn kinh tế Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng vào BĐS tổ chức tín dụng, phát kịp thời khoản nợ hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Cần kiểm soát tượng đầu tư nội ngân hàng, tổ chức 23 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM tín dụng vào BĐS để dòng tiền kiểm soát sử dụng đún mục đích Tạo lập tính minh bạch ổn định thị trường BĐS qua giải pháp tổng thể từ phân vùng, quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường Cần nâng cao chất lượng sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS, tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn BĐS LỜI KẾT Sau gần 30 năm đổi mới, nguồn vốn nước FDI đổ vào Việt Nam ngày nhiều đóng góp ngày quan trọng cho công phát triển kinh tế - xã hội đất nước Các nguồn vốn nước có tác động tích cực đến nhiều mặt đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt số lĩnh vực cụ thể, nguồn vốn ngoại đóng vai trò dẫn dắt trình phát triển Tuy nhiên, trình thu hút sử dụng vốn đầu tư nước ngoài, xuất mặt trái, bất cập, làm hạn chế hiệu sử dụng vốn, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế vĩ mô nói chung phát triển kinh tế xã hội nói chung Việt Nam Với chủ trương Đảng Nhà nước ta phát huy nội lực, tranh thủ ngoại lực, kết hợp hiệu hai nguồn lực phục vụ công phát triển đất nước, FDI tiếp tục nguồn vốn quan trọng thời gian tới Hy vọng giải pháp mà nhóm đề góp phần hạn chế giải hiệu vấn đề nêu 24 FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM TÀI LIỆU THAM KHẢO NHNN, “Tin tức bình luận: Kinh tế - Tài - Tiền tệ Thế giới” số 11/2007 Thời báo ngân hàng, “Ảo FDI vào bất động sản” - Ngọc Khanh - 24/01/2014 Tạp chí Kinh tế Phát triển Tạp chí VnEconomy Số liệu: Tổng cục Thống kê, Cục đầu tư nước FIA, Ủy ban giám sát tài Quốc Gia (UBGSTCQG) ... dòng vốn FDI động lực quan trọng trình phát triển kinh tế xã hội nước ta suốt 26 năm qua Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước (FDI) phát triển động Trong 25 năm từ 1988-2013, tổng vốn FDI đăng ký... K52 Vũ Thu Lê 13111200 45 Anh 7-TMQT-KT K52 Dương Thu Hằng 1311120029 Anh 7-TMQT-KT K52 Vũ Như Quỳnh 1311120064 Anh 7-TMQT-KT K52 MỤC LỤC FDI VÀO BĐS TÁC ĐỘNG ĐẾN KINH TẾ VIỆT NAM LỜI MỞ ĐẦU Phát. .. có đóng góp to lớn cho trình phát triển kinh tế - xã hội nước ta Nguồn vốn bổ sung lượng vốn lớn cho kinh tế, sử dụng có hiệu quả, góp phần nâng cao lực sản xuất – kinh doanh, giải công ăn việc