TP Hồ Chí Minh, Năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HUỲNH THỊ TRÚC LINH MỨC SẴN LÒNG CHI TRẢ CHO NHÀ Ở CỦA NHÂN VIÊN VĂN PHÒNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HỌC TP Hồ Chí Minh, Năm 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, Luận văn “Mức sẵn lòng chi trả cho nhà nhân viên văn phòng quận - Thành phố Hồ Chí Minh” nghiên cứu Tôi dựa kiến thức đƣợc học sở kế thừa nghiên cứu, lý thuyết có liên quan Không có nghiên cứu, luận văn, tài liệu ngƣời khác đƣợc sử dụng luận văn mà không đƣợc trích dẫn theo quy định Luận văn chƣa đƣợc nộp để nhận cấp trƣờng đại học sở đào tạo khác Luận văn đƣợc Tôi thực dƣới hƣớng dẫn PGS.TS Nguyễn Thuấn, không chép tác giả khác Tôi xin cam kết điều thật xin chịu trách nhiệm nội dung luận văn Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 10 năm 2016 Học viên Huỳnh Thị Trúc Linh ii LỜI CAM ƠN Lời xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc đến ngƣời hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thuấn nhiệt tình hƣớng dẫn bảo Tôi trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, qu Thầy, Cô Khoa đào tạo Sau đại học trƣờng Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh truyền đạt thông tin, kiến thức quan trọng, bổ ích ngành Kinh tế học mà theo đuổi Cuối cùng, Tôi xin chân thành cảm ơn tất ngƣời thân gia đình, bạn bè đồng nghiệp cho lời khuyên chân thành, tận tình hỗ trợ, góp ý động viên Tôi suốt thời gian học tập nghiên cứu Một lần xin gửi lời tri ân lời chúc sức khỏe, hạnh phúc, thành công đến toàn thể quý Thầy, Cô, đồng nghiệp, bạn bè gia đình Trân trọng! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 10 năm 2016 Học viên Huỳnh Thị Trúc Linh iii TÓM TẮT Đề tài nghiên cứu “Mức sẵn lòng chi trả cho nhà nhân viên văn phòng quận - Thành phố Hồ Chí Minh” đƣợc thực nhằm xác định, đánh giá mức độ tác động số yếu tố đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà hộ chung cƣ nhân viên văn phòng doanh nghiệp địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả nhận diện, đề xuất công cụ sách kinh tế tác động đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà nhân viên văn phòng Trên sở tham khảo lý thuyết kết nghiên cứu trƣớc mức sẵn lòng chi trả cho nhà nói chung hộ chung cƣ nói riêng nhƣ mối quan hệ chúng, tác giả đề xuất mô hình lý thuyết mức sẵn lòng chi trả cho nhà (căn hộ chung cƣ) nhân viên văn phòng làm việc doanh nghiệp địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh gồm biến phụ thuộc Y mức sẵn lòng chi trả biến độc lập X với yếu tố: tuổi, giới tính, số năm học, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ, thu nhập cá nhân, hạng chung cƣ, diện tích chung cƣ, số phòng ngủ, khoảng cách nơi làm việc, khoảng cách trung tâm, tiện ích bên trong, tiện ích xung quanh Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy kiểm duyệt Tobit với mẫu liệu 324 quan sát, sau tiến hành mã hóa, làm liệu, tác giả tiến hành kiểm định mức độ phù hợp mô hình phân tích kết nghiên cứu Kết nghiên cứu cho thấy biến đƣợc đƣa vào mô hình xem xét có mối quan hệ với biến phụ thuộc, cụ thể: biến có mối quan hệ đồng biến là: tuổi, giới tính, số năm học, tình trạng hôn nhân, quy mô hộ, thu nhập cá nhân, hạng chung cƣ hạng 1, hạng hạng 3, diện tích chung cƣ, số phòng ngủ, tiện ích bên trong, tiện ích xung quanh biến có mối quan hệ nghịch biến khoảng cách nơi làm việc khoảng cách trung tâm iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CAM ƠN ii TÓM TẮT iii DANH MỤC HÌNH vii DANH MỤC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC VIẾT TẮT ix CHƢƠNG GIỚI THIỆU …… 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tƣợng, phạm vi liệu nghiên cứu 1.4.1 Đối tƣợng nghiên cứu: 1.4.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4.3 Dữ liệu nghiên cứu: 1.5 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.6 Ý nghĩa đề tài 1.7 Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT …… 2.1 Khái niệm nhân viên văn phòng 2.2 Căn hộ chung cƣ 2.2.1 Khái niệm hộ chung cƣ 2.2.2 Phân loại hộ chung cƣ 2.3 Mức sẵn lòng chi trả (Willingness to pay – WTP) 2.3.1 Khái niệm mức sẵn lòng chi trả 2.3.2 Mức sẵn lòng chi trả theo lý thuyết kinh tế học 2.3.3 Các phƣơng pháp đánh giá mức sẵn lòng chi trả 2.4 Các yếu tố tác động đến mức sẵn lòng chi trả 13 2.5 Các nghiên cứu trƣớc 16 2.5.1 Nghien cứu Tan (2011) 16 2.5.2 Nghiên cứu Hui (1997) 16 v 2.5.3 Nghiên cứu Agnieszka (2014) 17 2.5.4 Nghiên cứu Yung Yau (2012) 17 2.5.5 Nghiên cứu Ommeren Vlist (2016) 18 2.5.6 Nghiên cứu Mandell (2015) 18 2.5.7 Nghiên cứu Trần Thanh Kiệt (2015) 19 2.5.8 Nghiên cứu Nguyễn Công Phƣợng (2013) 19 2.5.9 Tổng hợp nghiên cứu trƣớc .20 2.6 Mô hình nghiên cứu đề nghị 22 2.7 Tóm tắt chƣơng 23 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ……24 3.1 Quy trình nghiên cứu 24 3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 25 3.2.1 Phƣơng pháp định tính .25 3.2.2 Phƣơng pháp định lƣợng 25 3.2.3 Mô hình nghiên cứu giả thiết đề nghị 26 3.2.4 Dữ liệu nghiên cứu 34 3.2.5 Công cụ phân tích 34 3.2.6 Cách thu thập liệu .34 3.2.7 Tổng thể nghiên cứu kích thƣớc mẫu 34 3.2.8 Phân tích kết nghiên cứu 35 3.3 Tóm tắt chƣơng 36 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ……37 4.1 Mô tả mẫu khảo sát 37 4.1.1 Mức sẵn lòng chi trả .37 4.1.2 Đặc điểm nhân viên văn phòng hộ chung cƣ 38 4.1.3 Tổng hợp biến độc lập với 324 quan sát 49 4.2 Phân tích tác động yếu tố ảnh hƣởng đến mức sẵn lòng chi trả cho nhà .50 4.3 Phân tích kết mô hình 60 4.3.1 Kết hệ số hồi quy .60 4.3.2 Kiểm định mô hình 65 4.4 Tóm tắt chƣơng 67 vi CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ……68 5.1 Kết luận 68 5.2 Gợi ý sách 69 5.2.1 Yếu tố nhân học .69 5.2.2 Đặc điểm hộ chung cƣ 69 5.3 Những hạn chế đề tài hƣớng nghiên cứu 71 5.4 Tóm tắt chƣơng 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO …… x PHỤ LỤC ……xv PHỤ LỤC … xvii PHỤ LỤC … xix PHỤ LỤC xxviii PHỤ LỤC … xxx PHỤ LỤC ….xxxi vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Đƣờng cầu 12 Hình 2.2: Thặng dƣ tiêu dùng thặng dƣ sản xuất 13 viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Nhóm mức sẵn lòng chi trả 43 Bảng 4.2 Nhóm tuổi 45 Bảng 4.3 Giới tính 45 Bảng 4.4 Nhóm số năm học 46 Bảng 4.5 Tình trạng hôn nhân 47 Bảng 4.6 Nhóm quy mô hộ 47 Bảng 4.7 Nhóm thu nhập cá nhân 48 Bảng 4.8 Hạng hộ 49 Bảng 4.9 Nhóm diện tích 50 Bảng 4.10 Nhóm số phòng 51 Bảng 4.11 Nhóm khoảng cách nơi làm việc 52 Bảng 4.12 Nhóm khoảng cách trung tâm 53 Bảng 4.13 Tiện ích bên 54 Bảng 4.14 Tiện ích xung quang 54 Bảng 4.15 Bảng tổng hợp biến độc lập 55 Bảng 4.16 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm tuổi 57 Bảng 4.17 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo giới tính 57 Bảng 4.18 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số năm học 58 Bảng 4.19 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tình trạng hôn nhân 59 Bảng 4.20 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm quy mô hộ 59 Bảng 4.22 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo hạng hộ 61 Bảng 4.23 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm diện tích 61 bảng 4.24 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số phòng 62 Bảng 4.25 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách nơi làm việc 63 bảng 4.26 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách trung tâm 63 Bảng 4.27 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích bên 64 Bảng 4.28 Mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích xung quanh 65 Bảng 4.29 Kết hồi quy kiểm duyệt Tobit mô hình 66 ix Bảng 4.30 Kết kiểm tra tƣợng đa cộng tuyến 72 DANH MỤC VIẾT TẮT CVM: Contingent Value Method (Phƣơng pháp đánh giá ngẫu nhiên) WTA: Willingness To Accept (Giá sẵn lòng chấp nhận) WTP: Willingness To Pay (Mức sẵn lòng chi trả) TWTP: Total Willingness To Pay (Tổng giá sẵn lòng chi trả) xxii Bảng Bảng nhóm tổng thu nhập cá nhân nhân viên văn phòng Nhóm Tổng Thu Nhâp CN Frequency Valid Dƣới (Triệu đồng/tháng) Từ đến 12 (Triệu đồng/tháng) Trên 12 (Triệu đồng/tháng) Total Percent Valid Cumulative Percent Percent 73 22.5 22.5 22.5 160 49.4 49.4 71.9 91 28.1 28.1 100.0 324 100.0 100.0 Đặc điểm hộ chung cƣ: Bảng Bảng hạng chung cƣ Hạng Chung Cƣ Cumulative Frequency Valid Percent Valid Percent Percent Chung Cƣ Hạng 32 9.9 9.9 9.9 Chung Cƣ Hạng 32 9.9 9.9 19.8 Chung Cƣ Hạng 207 63.9 63.9 83.6 Chung Cƣ Hạng 53 16.4 16.4 100.0 324 100.0 100.0 Total Bảng Bảng nhóm diện tích hộ chung cƣ Nhóm Diện Tích Cumulative Frequency Valid Dƣới 40 (m2) Percent Valid Percent Percent 25 7.7 7.7 7.7 Từ 40 đến 60 (m2) 150 46.3 46.3 54.0 Trên 60 đến 80 (m2) 133 41.0 41.0 95.1 16 4.9 4.9 100.0 324 100.0 100.0 Trên 80 (m2) Total Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh xxiii Bảng 10 Bảng nhóm số phòng ngủ nhân viên văn phòng Nhóm Số Phòng Ngủ Cumulative Frequency Valid Dƣới phòng Percent Valid Percent Percent 284 87.7 87.7 87.7 Từ đến phòng 29 9.0 9.0 96.6 Trên phòng 11 3.4 3.4 100.0 324 100.0 100.0 Total Bảng 11 Bảng nhóm khoảng cách từ vị trí hộ đến nơi làm việc Nhóm Khoảng Cách Nơi Làm Việc Cumulative Frequency Valid Dƣới 10 (m2) Percent Valid Percent Percent 252 77.8 77.8 77.8 Từ 10 đến 12 (m2) 40 12.3 12.3 90.1 Trên 12 (m2) 32 9.9 9.9 100.0 324 100.0 100.0 Total Bảng 12 Bảng nhóm khoảng cách từ vị trí hộ đến trung tâm thành phố Nhóm Khoảng Cách Trung Tâm Cumulative Frequency Valid Dƣới 12 (m2) Percent Valid Percent Percent 48 14.8 14.8 14.8 Từ 12 đến 15 (m2) 144 44.4 44.4 59.3 Trên 15 (m2) 132 40.7 40.7 100.0 Total 324 100.0 100.0 Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh xxiv Bảng 13 Bảng tiện ích bên hộ chung cƣ Tiện Ích Bên Trong Cumulative Frequency Valid Mức Độ Đáp Ứng Dƣới Mức Tối Thiểu Mức Độ Đáp Ứng Từ Mức Tối Thiểu Trở Lên Total Percent Valid Percent Percent 124 38.3 38.3 38.3 200 61.7 61.7 100.0 324 100.0 100.0 Bảng 14 Bảng tiện ích xung quanh hộ chung cƣ Tiện Ích Xung Quanh Cumulative Frequency Valid Mức Độ Đáp Ứng Dƣới Mức Tối Thiểu Mức Độ Đáp Ứng Từ Mức Tối Thiểu Trở Lên Total Percent Valid Percent 144 44.4 44.4 44.4 180 55.6 55.6 100.0 324 100.0 100.0 Phân Tích Sự Tác Động Của Các Yếu Tố Đến Mức Sẵn Lòng Chi Trả Bảng 15 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm tuổi Nhóm Tuổi MSLCT Trung Bình Của Nhóm Tuổi Dƣới 30 tuổi 0,725 (Triệu đồng/tháng) Từ 30 đến 40 tuổi 5,3 (Triệu đồng/tháng) Trên 40 tuổi 7,2 (Triệu đồng/tháng) Bảng 16 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo giới tính Giới Tính MSLCT Trung Bình Của Giới Tính Nữ (Triệu đồng/tháng) Nam 5,9 (Triệu đồng/tháng) Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh Percent xxv Bảng 17 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số năm học Nhóm Số Năm Đi MSLCT Trung Bình Của Nhóm Số Học Năm Đi Học Dƣới 15 năm 1,1 (Triệu đồng/tháng) Từ 15 đến 16 năm 4,8 (Triệu đồng/tháng) Trên 16 năm 8,2 (Triệu đồng/tháng) Bảng 18 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tình trạng hôn nhân: Tình Trạng Hôn Nhân MSLCT Trung Bình Theo Tình Trạng Hôn Nhân Khác (độc thân, ly thân, 2,6 (Triệu đồng/tháng) ly dị) Đang có hôn nhân 6,2 (Triệu đồng/tháng) Bảng 19 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm quy mô hộ: Nhóm Quy Mô Hộ MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Quy Mô Hộ Dƣới ngƣời 1,5 (Triệu đồng/tháng) Từ đến ngƣời 5,4 (Triệu đồng/tháng) Trên ngƣời 6,5 (Triệu đồng/tháng) Bảng 20 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm tổng thu nhập cá nhân: Nhóm Tổng Thu Nhâp CN MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Tổng Thu Nhâp CN Dƣới (Triệu đồng/tháng) 1,1 (Triệu đồng/tháng) Từ đến 12 (Triệu đồng/tháng) 4,1 (Triệu đồng/tháng) Trên 12 (Triệu đồng/tháng) 8,5 (Triệu đồng/tháng) Bảng 21 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo hạng chung cƣ: Hạng Chung Cƣ MSLCT Trung Bình Theo Hạng Chung Cƣ Chung cƣ hạng 9,4 (Triệu đồng/tháng) Chung cƣ hạng 8,2 (Triệu đồng/tháng) Chung cƣ hạng 4,1 (Triệu đồng/tháng) Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh xxvi Chung cƣ hạng 2,7 (Triệu đồng/tháng) Bảng 22 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm diện tích: Nhóm Diện Tích MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Diện Tích Dƣới 40 (m2) 3,3 (Triệu đồng/tháng) Trên 40 đến 60 (m ) 3,8 (Triệu đồng/tháng) Trên 60 đến 80 (m2) 5,6 (Triệu đồng/tháng) Trên 80 (m2) 9,5 (Triệu đồng/tháng) Bảng 23 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm số phòng ngủ: Nhóm Số Phòng Ngủ MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Số Phòng Ngủ Dƣới phòng (Triệu đồng/tháng) Từ đến phòng 6,1 (Triệu đồng/tháng) Trên phòng 8,7 (Triệu đồng/tháng) Bảng 24 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách đến nơi làm việc: Nhóm Khoảng Cách Nơi Làm Việc MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Khoảng Cách Nơi Làm Việc Dƣới 10 km (Triệu đồng/tháng) Từ 10 đến 12 km 3,3 (Triệu đồng/tháng) Trên 12 km 2,8 (Triệu đồng/tháng) Bảng 25 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo nhóm khoảng cách đến trung tâm thành phố: Nhóm Khoảng Cách MSLCT Trung Bình Theo Nhóm Trung Tâm Khoảng Cách Trung Tâm Dƣới 12 km 6,9 (Triệu đồng/tháng) Từ 12 đến 15 km 4,9 (Triệu đồng/tháng) Trên 15 km 4,5 (Triệu đồng/tháng) Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh xxvii Bảng 26 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích bên trong: Tiện Ích Bên Trong MSLCT Trung Bình Theo Tiện Ích Bên Trong Mức độ đáp ứng từ mức tối thiểu trở (Triệu đồng/tháng) lên Mức độ đáp ứng dƣới mức tối thiểu 2,8 (Triệu đồng/tháng) Bảng 27 Mô tả mức sẵn lòng chi trả trung bình theo tiện ích xung quanh: Tiện Ích Xung Quanh MSLCT Trung Bình Theo Tiện Ích Xung Quanh Mức độ đáp ứng dƣới mức tối thiểu 2,6 (Triệu đồng/tháng) Mức độ đáp ứng từ mức tối thiểu trở 6,7 (Triệu đồng/tháng) lên Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh xxviii PHỤ LỤC KẾT QUẢ MÔ HÌNH Bảng Kết mô hình Tobit regression Number of obs LR chi2(15) Prob > chi2 Pseudo R2 Log likelihood = -402.60289 MSLT Coef TUOI GIOITINH SONAMDIHOC TTHONNHAN QMH THUNHAPCN CCHANG1 CCHANG2 CCHANG3 DIENTICH SOPHONGNGU KCNLV KCTT TIBT TIXQ _cons 0875473 4617589 1589681 8128787 2465059 3964892 8778673 8487867 7377296 0103286 4034236 -.0480952 -.0711425 6345351 677879 -8.643897 0126338 1361094 0543774 1350646 0574799 0270408 2750313 2507415 1732326 0040564 074326 0221386 0266422 1482631 1620752 9592912 /sigma 950478 0410706 Obs summary: Std Err t 6.93 3.39 2.92 6.02 4.29 14.66 3.19 3.39 4.26 2.55 5.43 -2.17 -2.67 4.28 4.18 -9.01 P>|t| 0.000 0.001 0.004 0.000 0.000 0.000 0.002 0.001 0.000 0.011 0.000 0.031 0.008 0.000 0.000 0.000 Học viên thực hiện: Huỳnh Thị Trúc Linh 324 805.56 0.0000 0.5001 [95% Conf Interval] 0626882 1939405 0519714 547116 1334044 3432818 3366962 35541 3968649 0023469 2571746 -.0916567 -.1235655 342802 3589683 -10.53147 1124064 7295773 2659649 1.078641 3596074 4496967 1.419038 1.342163 1.078594 0183103 5496726 -.0045336 -.0187195 9262681 9967897 -6.756328 8696645 1.031291 49 left-censored observations at MSLT