Đang tải... (xem toàn văn)
Mục lục Câu 1: khái niệm của thị trường và chức năng của thị trường? 2 Câu 2: Bất động sản là gì, đặc tính của bất động sản? Cho VD chứng minh BĐS là tài sản không di dời được? 2 Câu 3: Thị trường BĐS là gì? Đặc tính và chức năng của TT BĐS? 4 Câu 4: tính chất và đặc điểm của thị trường BĐS( Câu 3) 6 Câu 5: Kinh doanh BĐS là gì? Nguyên tắc, điều kiện kinh doanh BĐS? (điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS và ĐK BĐS được đưa vào kinh doanh) 6 Câu 6: Vai trò quản lý của Nhà nước đối với TT BĐS? 8 Câu 7. Cung, cầu BĐS là gì? Cung, cầu BĐS phụ thuộc vào những yếu tố nào? 9 Câu 8. Nguyên tắc mua bán, công trình xây dựng? 10 Câu 9. : Trình bày nội dung thông tin về BĐS. Cho ví dụ? 11 Câu 10. Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh? 12 Câu 11. Hãy nêu và phân tích những nét chính về thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam? 12 Câu 12. Trình bày các loại hình đầu tư bất động sản. Khi đầu tư bất động sản gặp những rủi ro gì? 14 Câu 13. Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm những hoạt động nào? Điều kiện chủ thể được tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS? 18 Câu 14: Một số giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển TT BĐS ở Việt Nam? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21
Mục lục Câu 14: Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển TT BĐS Việt Nam? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………21 ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1: khái niệm thị trường chức thị trường? • Khái niệm: thị trường nới trao đỏi hàng hóa sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi lưu thông hàng hóa Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thông hàng hóa quan hệ kinh tế mối liên hệ kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường theo nghĩa hẹp hiểu nơi diễn mua bán, bán loại hình hàng hóa vô hình- dịch vụ • Chức thị trường: - Chức trao đổi: Khi mua bán người chuyển nhượng quyền sở hữu hàng hóa, thông qua thực giá trị hàng hóa, dẫn đến việc phát triển sản xuất hàng hóa theo chiều hướng yêu cầu tiêu dung - Chức điều tiết: thị trường hoạt động sở quy luật giá trị, quy luật cung cầu quy luẩ cạnh tranh, có khả tự động điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xã hội cho ngành kinh tế, lãnh thổ doanh nghiệp, điều tiết cấu số lượng hàng hóa mà tự phát điều - - tiết lợi ích kinh tế hai bên mua bán Đây chức quan trọng thị trường Chức thông tin: Thị trường phát loại thông tin đến người sản xuất, người kinh doanh( môi giới) người tiêu dung thông tin cung cầu, chất lượng, giá cả, thị hiếu, nguồn vốn tỷ suất lợi nhuận… Khi trình độ công nghệ thông tin xã hội nâng cao chức thông tin thị trường tang cường, nhạy bén Chức liên hệ kinh tế: Thị trường phá vỡ ngăn cách lĩnh vực kinh tế, cac ngành địa phương doanh nghiệp trở thành phận hữu nên kinh tế quốc dân nước, tiến tới hội nhập với kinh tế toàn cầu.Tóm lại thị trường hệ thống mở Câu 2: Bất động sản gì, đặc tính bất động sản? Cho VD chứng minh BĐS tài sản không di dời được? Khái niệm:Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đặc tính Bất động sản: - Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư thị trường chỗ đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản, người ta thường nhắc "vị trí, vị trí vị trí", tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá xã hội đến môi trường - cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản Tính lâu bền: Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng , loại tài nguyên xem bị hủy hoại trừ có thiên tai, xói lở đồng thời vật kiến trúc công trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử - dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu người tiêu dung việc - thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh hoạt động khác Tính dị biệt: Trên thị trường bất động sản, không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác nhau, kể hai công trình cạnh dùng thiết kế Ngay cao ốc hộ, phòng có hướng tầng khác Ngoài cần ý đến ý muốn người đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân Do thị trường bất động sản, địa vị giá trị bất động sản không - hoàn toàn giống hàng hoá khác Tính chịu ảnh hưởng sách: Vì bất động sản có tầm quan trọng hoạt động kinh tế xã hội, nên phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, giao dịch sử dụng bất động sản Vì di chuyển nên bất động sản khó mà tránh ảnh hưởng điều chỉnh sách, chẳng hạn - sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế v.v Tính phụ thuộc vào lực quản lý: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý Thế đầu tư trực tiếp vào nhà đất phải có lực quản lý thích hợp Việc đầu tư phát triển xây dựng phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, việc cho thuê nhà đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng thuê nhà, trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy biện pháp an toàn khác v.v Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, quản lý không tốt, chi phí tăng cao người thuê không lòng bỏ thiệt hại lớn Đây chưa kể chi phí cho chuyên gia, kế toán thuế cho luật - sư.v.v Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học v.v nâng cao giá trị bất động sản khu vực phụ cận lên nhiều Kinh nghiệm chứng tỏ dự báo xác đầu tư lớn phủ vào kết cấu hạ tầng khu vực đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bất động sản trước bước thành công lớn Ví dụ: Tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hoá BĐS so với hàng hoá khác • Các hàng hoá khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với BĐS di dời được.Chủ nhân phải chuyển đến nơi có BĐS • Hàng hoá BĐS đem thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả mô hình, hình ảnh, vẽ, mô tả khác • Tính cố định tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Câu 3: Thị trường BĐS gì? Đặc tính chức TT BĐS? Khái niệm: - Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà - nước Thị trường bất động sản tổng hòa giao dịch daan BĐS địa bàn - định, thời gian định Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị các nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Đặc tính thị trường bất động sản: Thị trường BĐS thị trường giao dịch quyền lợi chưa bất động sản thân đất đai công trình Thông thường quyền lợi bị số hạn chế, chẳng hạn quy hoahcj đô thị, điều lệ xây dựng tức có tính tương đối tuyệt đối - Thị trường mang tính vùng, tính khu vực sâu xắc: BĐS có đặc điểm cố định, không di dời mặt vị trí chịu tác động yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý Trong tập quán,thị hiếu tập lý vùng lại khác Do hoạt động BĐS mang - tính địa phương sâu xắc Thị trường BĐS chịu chi phối pháp luật: dao dịch BĐS có tác động mạnh mẽ đến hầu hết hoạt động kinh tế, xã hội Do vấn đề BĐS đề có dự chi phối - điều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn pháp luật bất động sản Cần đến dịch vụ loại rư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho dung, mà đời lại lần mua sắm mua cần có tính toán, cần hỏi ý kiến chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá Tuy giá du chuyên viên ước tính nhiều mang tính chủ quan người qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm tình hình thị trường, thu thập nhiều thông tin giups thay mặt người mua để tiến hành đàm phán, thu xếp tài bảo hiểm để mua thuê BĐS đáp ứng yêu cầu đề Kinh nghiệm cho thấy tổ chức môi giới phát triền suy vận hành thị trường bất động sản hiệu quả, chi phí giao dịch - BĐS đắt lên Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng độc quyền thị trường: Muốn biết thị trường vận hành hiệu phải xét mức độ tự cạnh tranh, tức bên bán bên mua có tự vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán bên mua không? BĐS mang tính vực nên cạnh tranh không hoàn toàn, mặt khác thị trường không hoàn chỉnh việc phát triển dự án BĐS gặp trở ngại, đổ dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ,bắt bí, đảy giá lên xa giá thực tình trạng nhà không,ít người mua thuê Chức thị trường BĐS: Phân phối tài nguyên lợi ích BĐS: đất đai nguồn tài nguyên có hạn, chu kì đầu tư phát triển BĐS lại dài thường chaajm so với thay đổi yêu cầu thị trường, cần có điều tiết phân phối lợi ích bất động sản thông qua chế giá Thể thay đổi với thị trường BĐS: Sự biến động cầy nguyên nhân chủ yếu sau gây ra: + + + + Thay đổi dự báo lợi ích thu tương lai Ảnh hưởng sách thuế phủ Thay đổi mức thu nhập thị hiếu người tiêu dung Thay đổi khả cung cấp vốn đất đai Chỉ đạo cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: có phương thức sau để thay đổi việc cung ứng: + Phát triển nhiều BĐS thay đổi cách sử dụng BĐS có,chẳng hạn chuyển nhà để bán thành cho thuê ngược lại + Thay đổi quan hệ giá bán cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300-400 lần giá cho thuê, giá bán nhà tang cao nhiều nhu cầu thuê nhà tang lên, giá thuê văn phòng tang cao nhiều nhu cầu thuê thuê nhà tang lên; giá thuê văn phòng tang cao nhiều khách sạn nhà cho thuê làm văn phòng Cần ý trình thay đổi cần phải trải qua thời giannhaats định, thời gian lai xuất hiejn nhân tố đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, tình trạng cân cung cầu BĐS khó thực hiệ đạt tồn giai đoạn ngắn ngủi Do người ta thường nói “ cân tuyệt đối cân tương đối tạm thời thôi’’ Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: chẳng hạn đô thi lớn, giá đất ngày cao giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống ứng dụng nhiều tiến khoa học công nghệ kỹ thuật xây dựng( kể vật liệu xây dựng), dẫn đến phát triển nhà cao ốc với nhiều hộ có giá bán giá thuê phải thang máy xuất nhiều nhà cao ốc Như người tiêu dung phải thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung Câu 4: tính chất đặc điểm thị trường BĐS( Câu 3) Câu 5: Kinh doanh BĐS gì? Nguyên tắc, điều kiện kinh doanh BĐS? (điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS ĐK BĐS đưa vào kinh doanh) Khái niệm: Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Nguyên tắc kinh doanh BĐS:( Điều 4-luật KDBĐS) Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản khu vực phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh BĐS(Điều 10-luật KDBĐS) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung doanh nghiệp) có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Chính phủ quy định chi tiết Điều Điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh(điều 9-luật KD BĐS) Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Không có tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án Các loại đất phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai; b) Không có tranh chấp quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Câu 6: Vai trò quản lý Nhà nước TT BĐS? Ở mức độ khác nhau, nước kinh tế thị trường xác nhận vai trò quản lý Nhà nước TT BĐS với nội dung chủ yếu sau: Xây dựng Hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực Xây dựng Hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định có hiệu lực nhằm: - Tạo điều kiện để TT BĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật; - Đảm bảo quyền lợi hợp pháp người mua, người bán; - Đảm bảo thu thuế từ hoạt động TT BĐS nộp vào ngân sách Nhà nước; Xây dựng sách tài sách liên quan Xây dựng sách tài sách liên quan nhằm: - Đảm bảo cho TT BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ yếu tố chưa hoàn thiện của thân TT BĐS yếu tố bên tác động xấu đến thị trường này; - Điều tiết để phân phối lại cho người có thu nhập trung bình thấp nhằm giải vấn đề xã hội xúc đặc biệt nhà ở; Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản nhằm: - Đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận toàn bất động sản ; - Đảm bảo đăng ký biến động phát sinh trình giao dịch BĐS (Chuyển đổi, chuyện nhưọng, cho thuê, thừa kế, chấp BĐS); Xây dưng khung pháp lý Quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất Xây dưng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất nhằm: - Làm sở cho việc giao dịch BĐS thị trường; - Làm sở cho việc bồi thường thu hồi BĐS để xây dựng công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế BĐS Xây dựng hệ thống thông tin mở Ngân hàng liệu BĐS Xây dựng hệ thống thông tin mở Ngân hàng liệu BĐS nhằm: - Đáp ứng cho tất tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch BĐS - Đáp ứng yêu cầu quản lý BĐS quan nhà nước Câu Cung, cầu BĐS gì? Cung, cầu BĐS phụ thuộc vào yếu tố nào? Cầu thị trường bất động sản Cầu BĐS khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán với mức giá định để nhận BĐS thị trường thời điểm định Cầu BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu đất đai nhà lượng cầu chủ yếu TTBĐS Cầu đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu đất xây dựng loại nhà công trình BĐS khác Cầu đất nhà cầu xuất rộng rãi sôi động TTBĐS Đường biểu diễn hình thành với giả thiết tất nhân tố khác không thay đổi, trừ giá số lượng BĐS Đối với nhiều loại BĐS (như nhà chẳng hạn), số lượng cầu phụ thuộc vào nhiều nhân tố khác: – Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên giá số lượng người mua tăng lên, đường biểu diễn dịch bên phải; – Sự thay đổi giá hùng hoá thay thế: Chẳng hạn giá bán nhà tăng cao thay đổi quan hệ cung cầu; – Sự thay đổi dự báo vê tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo tương lai sắm ô tô, mối quan hệ cung cầu nhà cho thuê thay đổi; – Sự thay đổi sách Chính phủ: Chẳng hạn thuế, nhà ở, đất đai quy hoạch làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà Ngoài ra, số nhân tố ảnh hưởng đến cầu TTBĐS như: Tăng giảm dân số; Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội; Quá trình đô thị hóa; Sự phát triển sở hạ tầng nhân tố khác Cung TTBĐS Cung BĐS toàn khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với mức giá giới hạn định Khi giá tăng giảm số lượng cung biến đổi theo chiều hướng tăng giảm (tỷ lệ thuận) Cũng cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung giá thành khởi điểm, công nghệ xây dựng, sách Chính phủ, giá tương quan loại sản phẩm, dự báo tương lai, v.v… Sau trình bày ảnh hưởng ba số nhân tố đó: – Giá thành khởi điểm BĐS: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thành cao thấp phụ thuộc vào lãi suất cho vay Ngân hàng tình hình lạm phát, v.v… Chẳng hạn lãi suất ngân hàng giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái, tức số cung tăng lên – Sự thay đổi sách Chính phủ (đất đai, đầu tư): Nếu Chính phủ tăng giá đất tăng thuế số lượng cung giảm đường đồ thị chuyển dịch sang trái – Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh BĐS dự báo tới giá nhà tăng lên, họ găm lại số BĐS chưa bán vội, làm giảm lượng cung Câu Nguyên tắc mua bán, công trình xây dựng? Điều 19 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (luật KDBĐS 2014) Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm nguyên tắc sau đây: a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng chủ sở hữu; b) Quyền sử dụng đất chủ sở hữu sau mua hộ, phần diện tích nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng quyền sử dụng chung phải thống theo hình thức sử dụng ổn định lâu dài thuê, quyền sử dụng đất thuê phải thống thời hạn thuê đất Bên mua nhà, công trình xây dựng, hộ, phần diện tích nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ nhà, công trình xây dựng Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Câu : Trình bày nội dung thông tin BĐS Cho ví dụ? Loại bất động sản: Nêu cụ thể loại bất động sản: hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn ; văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ; hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi ; loại đất (đất ở, đất KCN, đất làm mặt sản xuất kinh doanh ) Vị trí bất động sản: a) Đối với nhà ở, công trình xây dựng : nêu cụ thể số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố (thôn), phường (xã), quận (huyện), thành phố (tỉnh); b) Đối với nhà chung cư: (ghi hộ số, tầng số, nhà chung cư số, khu đô thị, phường, quận, thành phố); c) Đối với bất động sản hình thành tương lai: (ghi: lô đất, biệt thự số, hộ số, chung cư số, dự án, khu đô thị, phường, quận, thành phố Khuyến khích có sơ đồ vị trí kèm theo) Thông tin quy hoạch: a) Quy hoạch chi tiết dự án mô hình b) Thông tin liên quan đến bất động sản (tình hình giải phóng mặt bằng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… (nếu có) Quy mô, diện tích bất động sản: 10 a) Đối với nhà ở, nhà chung cư: (ghi: tổng diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng diện tích sàn, số tầng …) b) Đối với đất: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng phép xây dựng…) c) Đối với hạ tầng khu công nghiệp: (ghi: tổng diện tích đất, mật độ xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích giao thông, đất xanh, diện tích công trình công cộng…) Đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng bất động sản: (nêu cụ thể: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; công sử dụng bất động sản theo thiết kế ban đầu; ảnh chụp toàn cảnh công trình thời điểm giới thiệu (nếu có); cấp, hạng công trình, năm xây dựng, chất lượng tại…) Thực trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc, giao thông, nhà trẻ, trường học, chợ, bệnh viện…) Tình trạng pháp lý bất động sản, nêu tình hình hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử sở hữu, sử dụng bất động sản (nếu có) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có): Giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê: 10 Quyền lợi ích người có liên quan: 11 Các thông tin liên quan đến chủ đầu tư, chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản thông tin khác (nếu có) Ghi chú: Đối với bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản nội dung thông tin chủ sở hữu, chủ sử dụng sàn giao dịch lựa chọn Câu 10 Điều kiện BĐS hình thành tương lai đưa vào kinh doanh? Có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hoàn thành xong phần móng tòa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thông báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Câu 11 Hãy nêu phân tích nét thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam? * Việc quản lý thị trường bất động sản đạt kết quan trọng, bước đầu hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam 11 Để thực Luật đất đai Pháp lệnh nhà có hiệu quả, nhiều văn ban hành khung giá loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai bước làm cho đất đai, nhà tiếp cận với thị trường bất động sản Đây sở quan trọng hình thành phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường lực đầu tư cho sở hạ tầng Trên sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, sở kế hoạch xây dựng phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý cho mục đích sử dụng tạo lập chế hợp lý quản lý nhà nước quan chức đất đai, xây dựng phát triển nhà ở, xây dựng sở hạ tầng đô thị, hình thành phát triển thị trường bất động sản Việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà năm gần tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác quản lý đất đai Đây tiền đề quan trọng cho hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai Các chương trình phát triển nhà sách hỗ trợ vốn cho hoạt động phát triển nhà cho địa phương, phủ cho phép địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị lo nhà cho người có thu nhập thấp Chính phủ cho phép địa phương giữ lại toàn số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho phương án phát triển cải tạo nhà * Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản nước ta khẳng định số yếu tố hạn chế sau: - Hiện nước ta tồn song song thị trường bất động sản thức Nhà nước quản lý thị trường bất động sản không thức Nguyên nhân sâu xa thiếu hệ thống chuyển nhượng đất đai hệ thống đánh thuế rõ ràng hợp lý Sự xuất phát triển thị trường bất động sản không thức nước ta làm tổn hại lớn đến lợi ích quốc gia, dẫn đến xây dựng bừa bãi, lộn xộn, phá vỡ quy hoạch cảnh quan đô thị, làm cho trật tự xây dựng đô thị bị đảo lộn nghiêm trọng - Hầu hết bất động sản đầy đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch dân bán quyền sử dụng đất, nhà, chấp , cho thuê Trong 12 việc hợp thức hoá khó khăn, thủ tục phức tạp rườm rà, giá thuế phí lại cao - Các quyền người mua người bán quy định chưa rõ ràng - Việc trốn tránh nộp thuế lệ phí trở thành thói quen, không xử lý nghiêm khắc trình thực việc chuyển quyền sử dụng đất - Yếu tố tâm lý tập quán nguyên nhân tác động không nhỏ đến biến động phức tạp thị trường bất động sản Tâm lý phổ biến người Việt Nam muốn sở hữu nhà gắn liền với đất Ngay người có thu nhập trung bình muốn sở hữu mảnh đất với nhà đơn giản hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai Trong điều kiện đó, chủ trương quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô gây tác động tâm lý, làm cân quan hệ cung cầu đất đai Chính giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh giá nhà - Vai trò điều tiết thị trường Nhà nước chưa xác định việc quản lý giá mua, giá bán, tổ chức mua bán, giúp cho người mua người bán gặp gỡ nhau, tổ chức cung cấp thông tin nhà đất, việc đăng ký thống kê việc thực thi trình tự, thủ tục thức cho việc giao dịch dân nhà đất - Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà khu vực đô thị chậm - Thiếu kiểm soát thường xuyên có hệ thống quản lý sử dụng đất - Nhà nước chưa thực bước để thức hoá thị trường bất động sản nhu cầu giao dịch dân mua bán nhà, đất nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày gia tăng - Có nghịch lý cung - cầu bất động sản tồn tại: Cầu khu vực dân cư nhà tăng vọt lớn so với cung, cung mặt khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt cho doanh nghiệp Nhà nước diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu Điều đáng lưu ý bất động sản mà cung vượt cầu thường hình thành từ nguồn vốn ngân sách có nguồn gốc từ ngân sách 13 - Còn có khác việc chuyển dịch nhà chuyển quyền sử dụng đất, mà nguyên nhân đất thuộc sở hữu toàn dân, nhà lại thuộc sở hữu tư nhân - Chương trình truyền thông cho khách hàng chưa đầy đủ Thực tế nhân dân chưa hiểu rõ đầy đủ quyền nghĩa vụ trình tự thủ tục hành việc kê khai, đăng ký nghĩa vụ tài nhà đất gồm thuế, tiền thuê đất, phí lệ phí địa Câu 12 Trình bày loại hình đầu tư bất động sản Khi đầu tư bất động sản gặp rủi ro gì? Đầu tư khu dân cư: ví dụ nhà ở, chung cư, khu nghỉ dưỡng nơi mà cá nhân hay gia đình trả tiền cho bạn để sống bất động sản Thời gian sống bất động sản dựa vào thỏa thuận thuê, mua bạn khách hàng Đầu tư bất động sản thương mại: đầu tư vào tòa nhà văn phòng Bạn xây dựng tòa nhà (quy mô phụ thuộc vài vốn bạn) với phòng riêng biệt bạn cho công ty thuê để sử dụng làm văn phòng Đầu tư theo ngành: bạn sử dụng bất động sản làm mặt để mở nhà kho, nơi rửa xe hay loại ngành khác Doanh thu có từ ngành đơn giản phí thuê mặt bạn sở hữu bất động sản cho người khác thuê để kinh doanh Loại hình có đặc điểm "phí" "dịch vụ" "Phí" tiền sử dụng mặt bằng, "dịch vụ" hình thức dịch vụ kèm mà bạn cung cấp để làm tăng thêm thu nhập dịch vụ hút bụi kèm điểm rửa xe Đầu tư mặt bán lẻ: bao gồm trung tâm mua sắm, cửa hàng bán lẻ Bạn sở hữu chúng cho người khác thuê để kinh doanh bán lẻ Ngoài việc nhận tiền thuê định kì, nhiều trường hợp bạn nhận phần trăm hoa hồng theo doanh số cửa hàng giữ cho bất động sản trở thành nơi kinh doanh uy tín Đầu tư bất động sản hỗn hợp: bạn kết hợp hình thức vào dự án Tôi có quen nhà đầu tư Califonia, người gần đầu tư mài triệu USD vào thành phố tầm trung vùng Midwest Ông tiếp cận ngân hàng xin tài trợ vốn để xây nên tòa nhà đa chức Ngân hàng cho ông vay nhận ưu đãi dùng tầng thuê, điều tạo lợi nhuận đáng kể cho chủ sở hữu Một số tầng khác sử dụng công ty bảo hiểm doanh nghiệp thuê làm văn phòng Những khu bán lẻ xung quanh khối văn phòng nhanh chóng thuê cửa hàng bánh mì Panera, phòng tập thể dục thẩm mỹ, cửa hàng bán lẻ cao cấp - Quiznos, loạt sân golf ảo salon tóc Sử dụng bất động sản hỗn hợp hình thức đầu tư phổ biến với nhà đầu tư có nguồn vốn đáng kể điều giúp họ thực đa dạng hóa, yếu tố thiết yếu để kiểm soát rủi ro Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts - REIT) - hình thức đầu tư phổ biến giới Được giao dịch tương tự cổ phiếu, quỹ REIT sở hữu danh mục gồm bất động sản khoản chấp bất động sản Rủi ro kinh doanh BĐS: 14 Rủi ro đầu tư bất động sản thể bốn mặt sau đây: độ an toàn vốn, độ tin cậy mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đổi thành tiền mức độ phức tạp quản lý tài sản Các rủi ro gộp thành hai loại: nhân tố ảnh hưởng đến toàn hạng mục đầu tư mà người đầu tư khống chế, gọi rủi ro hệ thống, nhân tố ảnh hưởng đến hai (hạng mục mà người đầu tư khống chế, gọi rủi ro cá biệt Rủi ro hệ thống Người đầu tư khó phán đoán đối phó rủi ro hệ thống rủi ro lạm phát, cung cầu thị trường, rủi ro chuyển đổi thành tiền, lãi suất, sách tai hoạ gây * Do lạm phát: Vì chu kỳ đầu tư bất động sản đòi hỏi thời gian định nên giá trị đồng vốn bỏ đầu tư so với lúc thu hồi lại bị giảm lạm phát Nếu tiền thuê nhà cố định rủi ro giảm giá trị bên cho thuê chịu người thuê Vì suất thu lợi đầu tư tối thiểu cần phấn đấu vượt tỷ lệ lạm phát, phải quay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà tận dụng tính giữ giá trị bất động sản * Do cung cầu thị trường Cung cầu thị trường bất động sản sở luôn biến động, giá bất động sản biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực tế khác với lãi suất thu dự tính Khi tình hình trở nên nghiêm trọng cung lớn cầu lượng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị xơ cứng, trả nợ khó khăn, dễ dẫn đến tình trạng phá sản Để đối phó với rủi ro này, người đầu tư cần theo dõi sát kinh tế địa phương tiến hành phân tích tỉ mỉ kết đầu tư để đưa định phù hợp kịp thời * Rủi ro chu kỳ Cũng phát triển kinh tế nói chung, thăng trầm thị trường bất động sản có chu kỳ, chu kỳ gồm giai đoạn hồi phục phát triển; phồn vinh; khủng hoảng suy thoái; tiêu điều * Do khó chuyển nhanh thành tiền Khi cần đến tiền cách gấp gáp, muốn bán nhà vội vàng giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sút giảm nhanh; * Do lãi suất tiền vay Chính phủ thường dùng sách lãi suất để hướng dòng vốn đầu tư vào ngành nào, nơi mà mong muốn Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ lãi, đến nợ nần nhà đầu tư, tổ chức tiền tệ trọng đến tính quay vòng, đến khả 15 thu lợi đến an toàn vốn họ, thiên khỏan cho vay ngắn hạn áp dụng lãi suất thả (không cố định); * Do sách thay đổi Trong trình đầu tư bất động sản, có nhiều sách Chính phủ cấp đất, giá đất, thuế, nhà ở, giá cả, tiền tệ, bảo vệ môi trường v.v gây ảnh hưởng lớn đến khả thu lợi nhà đầu tư, tạo rủi ro Để hạn chế rủi ro này, nhà đầu tư thường hướng vào hạng mục đầu tư Chính phủ khuyến khích, ưu đãi, chẳng hạn nhà thông dụng cải tạo khu phố cũ; * Do yếu tố trị chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bãi công v.v Rủi ro loại không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, chí huỷ hoạ thân bất động sản mà gây ảnh hưởng đến toàn kinh tế nhiều thị trường có liên quan khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; * Do tai hoạ cháy nổ thiên tai gây Để hạn chế hậu này, nhà đầu tư đóng loại phí bảo hiểm dù bảo hiểm vạn năng, bao trùm hết bù đắp đủ Rủi ro cá biệt: Phần lớn rủi ro cá biệt liên quan đến phân tích đánh giá sai nhân tố thị trường, chẳng hạn định giá sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu xác v.v Ngoài có biến động thị trường nói chung, chẳng hạn xuất may thị trường khác mà nhà đầu tư bất động sản lại bị buộc chặt vào dự án triển khai, tận dụng được, dòng vốn đầu tư chuyển hướng làm cho khó huy động vốn vào thị trường bất động sản quản lý sơ suất, nhà đầu tư bị lừa đảo dính vào vụ kiện cáo kéo dài tốn công tốn mà bị thiệt hại lớn v.v Người đầu tư bất động sản cần tìm cách để né tránh, khống chế chuyển hướng rủi ro, nói cách khác phải giỏi nhận thức quản lý rủi ro Một số rủi ro khác thường gặp đầu tư bất động sản Thứ nhất: Rủi ro trình giải phóng mặt Đây yếu tố sống còn, mối bận tâm nỗi hồi hộp hầu hết doanh nghiệp bất động sản có đất đảm bảo triển khai theo tiến độ Tuy nhiên, lúc việc diễn thuận lợi Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt nhiều: giá đất tăng chủ đất eo sách, loại thuế, khoản dự phòng kéo dài nhiều năm chưa dứt 16 Thứ hai: Rủi ro hạ tầng môi trường quanh dự án Lưu ý nơi có sở hạ tầng yếu ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích làm giảm giá trị khai thác dự án, chí ế hàng Ngược lại, dự án nằm quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, nhiều nhà đầu tư quan tâm chọn mua Song, tiến độ hạ tầng cá nhân hay doanh nghiệp định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách Có trường hợp dự án xong chờ chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại Thứ ba: Rủi ro sách Các sách có tác động trực tiếp thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ảnh hưởng lớn đến việc kinh doanh địa ốc Chính sách trở thành cú hích kéo thị trường lên ngược lại đủ sức đánh gục doanh nghiệp nhà đầu tư cá nhân vướng mắc vài chi tiết nhỏ Đơn cử cách tính tiền sử dụng đất trở thành nỗi ám ảnh nhà đầu tư bất động sản Có dự án án binh bất động nhiều năm nộp tiền sử dụng đất chủ đầu tư lỗ nặng Nhà đầu tư cần theo dõi phân tích ảnh hưởng cụ thể sách đến dự án liên quan Thứ tư: Rủi ro lãi suất Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào hỗ trợ tài ngân hàng Chủ đầu tư thường phải vay vốn chi phí sử dụng vốn ảnh hưởng đến hiệu đầu tư Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ vay mua dự án Song, lãi suất Việt Nam cao so với nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, tăng lên lúc rủi ro lớn đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô kinh tế ngành Khủng hoảng kinh tế nước, khu vực hay giới ảnh hưởng lớn đến hiệu đầu tư bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái kinh tế nói chung ngành nói riêng định thắng thua Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án lúc kinh tế phục hồi trở lại Nếu tính sai thời điểm, hậu khó lường Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng suy thoái ngành bất động sản Việt Nam đến toán đố đầy hoài nghi giới đầu tư Đây ván cược có không rủi ro Thứ sáu: Rủi ro đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay cân đối cung cầu Khi đầu tư, việc khảo sát đối thủ diện khu vực, cần xem xét khả xuất đối thủ tiềm ẩn sản phẩm thay thế, hay dự án khác hình thành sau Việc có nhiều đối thủ có khả làm cung vượt cầu dẫn đến kết kinh doanh giá bất động sản giảm, chí ế hàng Thứ bảy: Rủi ro kiến trúc phong thủy Như môn khoa học thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt cân khí, gió nước dự án yếu tố cá biệt quan tâm đầu tư kinh doanh bất động sản quốc gia phương Đông Tại thị trường Việt Nam xảy trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học dẫn đến khai thác không hiệu bán dự án chẳng mua Thứ tám: Rủi ro lực tài chủ đầu tư Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi doanh nghiệp nhà đầu tư thứ cấp Chỉ cần chủ quan lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án suất đầu tư, thiếu nguồn vốn khoản 17 dự phòng rủi ro Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp nhà đầu tư Vì vậy, kế hoạch tài không rõ ràng không đủ mạnh không nên vội đầu tư bất động sản Thứ chín: Rủi ro ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để tư vấn ý tưởng mô hình kinh doanh từ đầu Điều dẫn đến doanh nghiệp nghiên cứu khả thi cho dự án phân khúc hàng hóa Khi bất động sản hình thành không bán muộn màng, xếp bàn cờ làm lại Tạo bất động sản mà thị trường không cần nhu cầu xem bị thương tử huyệt Thứ mười: Rủi ro lực quản lý dự án Trường hợp phổ biến thị trường địa ốc Việt Nam chủ đầu tư thường tự thực tất công tác quản lý dự án mà không cần thuê đơn vị chuyên nghiệp Họ chi phối phần lớn định chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính Điều tạo nhiều rủi ro chất lượng, tiến độ phát sinh chi phí cho dự án đội ngũ quản lý dự án không đủ lực Cuối cùng: Rủi ro lực vận hành bất động sản hay hậu Đa phần chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm vận hành tòa nhà quy trình quản lý chuyên nghiệp họ chi phối hoạt động Từ ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu sai quy định, chưa khai thác hết tiềm tài sản hiệu kinh doanh bất động sản không cao Những vụ tranh chấp, kiện tụng cách vận hành chung cư, nhà cao tầng nhà đầu tư thứ cấp khách hàng xuất phát từ nguyên nhân Đây chế độ hậu đầu tư kinh doanh bất động sản, chất lượng dịch vụ kém, rủi ro uy tín thương hiệu lớn Câu 13 Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm hoạt động nào? Điều kiện chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS? • Kinh doanh dịch vụ bđs bao gồm hoạt động môi giới bđs, sàn giao dịch bđs, tư vấn, quản lý bất động sản Mục DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Điều 62 Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định khoản Điều 18 Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Điều 63 Nội dung môi giới bất động sản Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng Đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Điều 68 Chứng hành nghề môi giới bất động sản Cá nhân cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản có đủ điều kiện sau đây: a) Có lực hành vi dân đầy đủ; b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; c) Đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản Chứng hành nghề môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng 05 năm Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Mục DỊCH VỤ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 19 Điều 69 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động Điều 70 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Mục DỊCH VỤ TƯ VẤN, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Điều 74 Dịch vụ tư vấn bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: a) Tư vấn pháp luật bất động sản; b) Tư vấn đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; c) Tư vấn tài bất động sản; 20 d) Tư vấn giá bất động sản; đ) Tư vấn hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Điều 75 Dịch vụ quản lý bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhà Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; b) Tổ chức thực việc cung cấp dịch vụ bảo đảm trì hoạt động bình thường bất động sản; c) Tổ chức thực việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản khách hàng theo hợp đồng; đ) Thực quyền nghĩa vụ khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất Câu 14: Một số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển TT BĐS Việt Nam? Để thực mục tiêu nhanh chóng hình thành phát triển TTBĐS kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý nhà nước theo định hướng xã hội chử nghĩa; TTBĐS phát triển lành mạnh có kiểm soát nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp, hướng dẫn giao dịch; đồng thời khắc phục tồn TTBĐS, giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS nước ta thời gian tới bao gồm: Từng bước xây dựng vù hoàn thiện hành lung pháp luật cho TTBĐS – Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển TTBĐS Nhằm bước hạn chế xoá bỏ TTBĐS không thức (thị trường nhà nước không kiểm soát được); Để tạo môi trường pháp lý cần khẩn trương hoàn thiện Luật Kinh doanh BĐS để điều chỉnh mối quan hệ liên quan đến quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, nhu cầu xúc để phát triển kinh tế TTBĐS có quản lý vĩ mô nhà nước; 21 Các quy định cần phải thông thoáng hơn, không hạn chế đối tượng quyền mua bán, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh BĐS Riêng tổ chức, cá nhân người nước có hạn chế thời gian sử dụng đất nên khống chế phạm vi thực số địa phương; Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai BĐS phải thông qua đăng ký giao dịch; Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại; tồn lớn cần giải dứt điểm - Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm phát triển BĐS mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm phát triển vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao phải công khai hoá Những giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoú BĐS hoàn thiện tính pháp lý để thực giao dịch, đủ điều kiện lưu thông thị trường Để đạt giải pháp cần: Khẩn trương hoàn thành việc lập hổ sơ địa chính; Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (giảm bớt thủ tục, xem xét khoản thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; xếp lại trụ sở làm việc khỏi trung tâm thương mại dịch vụ , v.v…) Những giải pháp tài Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nước điều kiện cần thiết để hình thành TTBĐS phát triển vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung – cầu BĐS; Giá đất nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường; Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh BĐS; – Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà; Giảm tiền mua cổ phần với người có thu nhập thấp, hoàn cảnh khó khăn cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS (số thuế miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường lực sản xuất mở rộng kinh doanh BĐS) Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh BĐS; Mọi doanh nghiệp đểu phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài Nhà nước; Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch…; - Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất - Tổ chức quản lý nhà nước với TTBĐS - Thực đấu giá sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm soát giá BĐS hợp lý; 22 - Tổ chức quan đăng ký BĐS Các giao dịch BĐS phải đăng ký Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết TTBĐS; Tổ chức, thống tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan; Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho TTBĐS, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận; Thành lập tổ chức định giá BĐS, đào tạo nghề định giá BĐS Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước đất đai – nhà ở; – Tổ chức thực điểm, xây dựng mô hình phát triển BĐS để nhân rộng nước 23 ... giá thực trạng thị trường bất động sản nước ta khẳng định số yếu tố hạn chế sau: - Hiện nước ta tồn song song thị trường bất động sản thức Nhà nước quản lý thị trường bất động sản không thức... tiền thuê nhà tận dụng tính giữ giá trị bất động sản * Do cung cầu thị trường Cung cầu thị trường bất động sản sở luôn biến động, giá bất động sản biến động không ngừng, làm cho lãi suất thu thực... tiếp đến thị trường bất động sản, chí huỷ hoạ thân bất động sản mà gây ảnh hưởng đến toàn kinh tế nhiều thị trường có liên quan khác, đến lượt chúng lại ảnh hưởng đến thị trường bất động sản; *