ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TRẦN CHIẾN THẮNG QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội – 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TRẦN CHIẾN THẮNG QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á VÀ BÀI HỌC CHO HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN THI ̣ KIM CHI XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN PGS.TS NGUYỄN THỊ KIM CHI XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN GS TS PHAN HUY ĐƢỜNG Hà Nội – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan viết luận văn cách độc lập không sử dụng nguồn thông tin hay tài liệu tham khảo khác tài liệu thông tin liệt kê phần thư mục tham khảo luận văn Những phần trích đoạn hay nội dung lấy từ nguồn tham khảo liệt kê phần danh mục tài liệu tham khảo dạng đoạn trích dẫn hay diễn giải luận văn kèm theo thông tin nguồn tham khảo rõ ràng Bản luận văn chưa xuất chưa nộp cho hội đồng khác chưa chuyển cho bên khác có quan tâm nội dung Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Trầ n Chiế n Thắ ng LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình cao học viết luận văn này, nhận hướng dẫn, giúp đỡ góp ý nhiệt tình quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế Đa ̣i ho ̣c Quố c gia Hà Nô ̣i Trước hết, xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế, tận tình hướng dẫn , giúp đỡ trình học tập Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS TS Nguyễn Thị Kim Chi cán giảng dạy Khoa Kinh tế Quốc tế, Trường Đại học Kinh tế - ĐHQG Hà Nội dành nhiều thời gian tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu giúp hoàn thành luận văn tốt nghiệp Mặc dù có nhiều cố gắng nỗ lực, tìm tòi, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn , nhiên tránh khỏi thiếu sót đóng góp tận tình quý thầy cô bạn , mong nhận MỤC LỤC DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG ii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iii DANH MỤC HÌ NH iv LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.1.1 Tài liệu nước nước 1.1.2 Khoảng trống cần nghiên cứu 10 1.2 Cơ sở lý luận thị trƣờng nhà chung cƣ 10 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm vai trò thị trường nhà chung cư .14 1.2.2 Các yế u tố cấ u thành thị trường nhà chung cư yếu tố ảnh hư ởng tới thị trường nhà chung cư 14 1.3 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng nhà chung cƣ 35 1.3.1 Khái niệm quản lý .35 1.3.2 Khái niệm quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 36 1.3.3 Sự cần thiết vai trò quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 38 1.3.4 Mục đích, yêu cầu quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 39 1.3.5 Nguyên tắc quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 40 1.3.6 Đối tượng quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư .40 1.3.7 Các công cụ quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 41 1.3.8 Nội dung quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư 42 1.3.9 Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước thị trường nhà chung cư CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48 2.1 Phƣơng pháp thu thập số liệu 48 2.1.1 Dữ liệu thứ cấp 48 2.2 Phƣơng pháp xử lý số liệu .48 2.3 Các phƣơng pháp cụ thể 48 2.2.1 Phương pháp luận vật biện chứng 48 2.2.2 Phương pháp phân tích tổng hợp .49 2.2.3 Phương pháp gắn liền logic với lịch sử 50 2.2.4 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học 51 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á VÀ HÀ NỘI 52 3.1 Tổng quan chung thị trƣờng nhà chung cƣ số thành phố Châu Á 52 3.2 Thực trạng quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ số thành phố Châu Á 54 3.2.1 Thực trạng quản lý thị trường nhà chung cư Tokyo, Nhật Bản 54 3.2.2 Thực trạng quản lý thị trường nhà chung cư Singapore 56 3.2.3 Quá trình phát triển nhà Hàn Quốc .60 3.2.4 Thực trạng quản lý thị trường nhà chung cư thành phố Trung Quốc 71 3.2.5 Thực trạng quản lý thị trường nhà chung cư Đài Loan HongKong 77 3.2.6 Thực trạng công tác quản lý thị trường nhà chung cư Hà Nội 78 3.3 Đánh giá chung công tác quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ số thành phố 83 3.3.1 Những thành tựu 83 3.3.2 Những tồn hạn chế 87 3.3.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 90 CHƢƠNG MỘT SỐ BÀI HỌC CHO CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở CHUNG CƢ Ở HÀ NỘI TỪ KINH NGHIỆM MỘT SỐ THÀNH PHỐ Ở CHÂU Á 95 4.1 Quan điể m, định hư ớng, mục tiêu phát triển thị trƣờng nhà địa bàn thành phố Hà Nội đế n năm 2030 95 4.1.1 Quan điểm .95 4.1.2 Định hướng phát triển TTNO địa bàn Hà Nội đến năm 2030 96 4.1.3 Các mục tiêu phát triển thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội 102 4.2 Một số học kinh nghiệm quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ Hà Nội từ kinh nghiệm số thành phố Châu Á .103 4.21 Bài học từ thành công 103 4.22 Bài học từ thất bại với học thành công 111 4.3 Kiến nghị số giải pháp áp dụng cho Hà Nội quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ .114 4.3.1 Áp dụng hình thức cho thuê nhà xã hội theo kinh nghiệm Hàn Quốc 114 4.3.2 Áp dụng kiểm soát giá nhà chung cư nạn đầu 114 4.3.3 Áp dụng cải tạo chung cư cũ 114 KẾT LUẬN 115 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT KÝ HIỆU NGUYÊN NGHĨA BĐS Bấ t động sản CPF Quỹ tiết kiệm trung ương DN Doanh nghiê ̣p HDB Ủy ban phát triển nhà đất KĐT Khu đô thị KĐTM Khu đô thi ̣mới KTTT Kinh tế thi ̣trư ờng KT - XH Kinh tế – xã hội NOCC Nhà chung cư 10 QLNN Quản lý nhà nước 11 REIT Quỹ tín thác BĐS 12 TTBĐS Thị trường bất động sản 13 TTNĐ Thị trường nhà đất 14 TTNO Thị trường nhà 15 TTNOCC Thị trường nhà chung cư 16 UBND Ủy ban nhân dân i DANH MỤC BẢNG TT SỐ HIỆU Bảng 3.1 Hình thức cho thuê nhà xã hội Hàn Quốc 66-67 Bảng 4.1 Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị Việt Nam đến năm 2020 92-93 NỘI DUNG ii TRANG DANH MỤC SƠ ĐỒ TT SỐ HIỆU Sơ đồ 3.1 Mô hình quản lý phát triển nhà xã hội Singapore 58 Sơ đồ 3.2 Cơ cấu tổ chức Cu ̣c phát triể n nhà ở (HDB) 59 NỘI DUNG iii TRANG cũ người dân phải bù thêm tiền cho công ty xây dựng, bình quân 1m2 nhà cũ tái định cư 1,7m2 diện tích nhà Qua kết điều tra, khảo sát quan chức năng, áp lực diện tích ở, nhu cầu sống việc chuyển đổi sang kinh tế thị trường, yếu quản lý nên hầu hết khu chung cư có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, "đeo ba lô, chuồng cọp"… Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần Trong đó, hệ thống kỹ thuật nói chung chung cư cũ nát, đặc biệt hệ thống cấp nước dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt mặt nhà, mĩ quan Các hộ tầng ẩm thấp, môi trường sống kém, chí có số chung cư có tầng thấp sân, đường nội Có thể thấy, hư hỏng, xuống cấp biểu rõ tình trạng lún nghiêng, han rỉ cốt thép, nứt vỡ bê tông mức độ lớn, điển khu: Nhà E6 - E7 Quỳnh Mai; nhà A - B Ngọc Khánh; nhà B7 - C1- E6 - E9 – G6A – G6B – G22 Thành Công; nhà A - B Ngọc Khánh - đường Nguyễn Chí Thanh; A7 Giáp Lục - Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1- A2 Giảng Võ; Tập thể Bộ Tư Pháp… Nút thắt việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội không làm tăng dân số học, không chất tải hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khó đảm bảo khả cân đối đầu tư nhà đầu tư lợi nhuận Để giải toán này, Hà Nội nên tham khảo kinh nghiệm từ Bắc Kinh, Trung Quốc Trong số trường hợp, Nhà nước phải bỏ tiền hỗ trợ người dân doanh nghiệp đầu tư cải tạo Bài học - Về chất lượng chi phí xây dựng Tokyo Nhật Bản: Nhật Bản cho cho công trình xây dựng chất lượng nhanh chóng xuống cấp mà việc bảo dưỡng khó khăn, nên thực tế giá thành cao không rẻ nhà đầu tư tính toán Tại Hà Nội, giai đoạn vừa qua có nhiều chung cư có chất lượng chưa tốt, từ lúc bàn giao nhà vận hành sử dụng, có nhiều ý kiến khiếu kiện người dân báo chí phản ánh Nhiều nhà chung cư vừa xây dựng xong 106 xuống cấp, số dự án chung cư xảy hỏa hoạn, gây an toàn Việc sửa chữa, bảo trì chung cư tốn không rẻ dự tính ban đầu nhà đầu tư người sử dụng Hà Nội cần có quy định chặt chẽ chất lượng nhà chung cư công tác bảo trì, sửa chữa Bài học - Về hình thức quản lý nhà chung cư Hong Kong Đài Loan: Chung cư có chế độ quản lý khác nhau, chủ đầu tư thường quản lý chung cư 24 hộ gia đình Đài Loan 62 hộ gia đình Hong Kong Trong đó, phương thức giao cho bên thứ quản lý ưa chuộng nhà chung cư có từ 77 hộ gia đình Đài Loan 415 hộ gia đình Hong Kong Các nhà chung cư hình thành cụm tòa nhà thường chọn bên thứ để quản lý (81% phần trăm Hồng Kông 75% Đài Loan) Các tranh chấp chủ đầu tư cư dân chung cư xảy thời gian dài Chất lượng quản lý nhà chung cư nhìn chung thấp, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Bộ xây dựng thành phố Hà Nội có quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên, tùy quy mô tòa nhà chung cư, Hà Nội tham khảo kinh nghiệm từ Hong Kong Đài Loan để chọn hình thức quản lý phù hợp 4.2.1.3 Bài học điều tiết thị trường nhà chung cư thông qua sách Bài học - Chính sách nhà xã hội thông qua quỹ an sinh xã hội Singapore: Theo đó, người lao động đóng góp tiền lương (người lao động người sử dụng lao động phải nộp theo tỷ lệ định) Quỹ an sinh xã hội sử dụng cho mục đích là: chăm sóc y tế, trả lượng hưu cho vay mua nhà đến 90% giá trị nhà với lãi suất thấp, trả góp từ 25 - 30 năm Người lao động trước nghỉ hưu năm rút 50% số tiền gửi tiết kiệm để mua nhà xã hội, phần lại Chính phủ cho vay để mua nhà Khi hưu (đúng tuổi) rút toàn tiền gửi vào quỹ CPF Mục đích Quỹ CPF không kinh doanh tiền tệ, đặt mục tiêu an sinh xã hội lên hết để người dân mua nhà xã hội có sống tốt từ lợi ích Quỹ Chính phủ có vai trò điều tiết vốn để đảm bảo hoạt động Quỹ CPF theo mục đích Chính phủ 107 mục tiêu phát triển nhà xã hội Hệ thống an sinh xã hội Việt Nam có nguồn lực hạn chế Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế … không theo kịp với đòi hỏi thực tiễn Bảo hiểm xã hội, trụ cột hệ thống an sinh xã hội đứng trước nguy vỡ quỹ Hệ thống quỹ an sinh xã hội cần phải đảm bảo để áp dụng học Singapore Bài học - Áp giá trần với NOXH Seoul Hàn Quốc: Chính sách kiểm soát thị trường xây dựng quan điểm khuyến khí ch cho người lao đô ̣ng thu nhâ ̣p thấ p có điề u kiê ̣n mua , thuê nhà ở , bắ t buô ̣c có khuyế n khić h đầ u tư tư nhân xây dựng nhà ở xã hô ̣i thông qua viê ̣c kiể m soát giá nhà ở nhà xã hội Nhà nước đầu tư (đầ u tiên kiể m soát giá , sau đó kiể m soát giá nhà tư nhân đầ u tư xây dựng) kích thước nhà (theo Luâ ̣t khuyế n khić h xây dựng nhà ở năm 1977) Cuố i những năm 70, giá nhà Hàn Quốc tăng nhanh đặc biệt khu vực đô thị vùng thủ đô Seoul (ví dụ đầu năm 1978 giá hộ xây dựng 480.000 Won/pyong (pyong=3,3m) đến tháng 7/1978 đã là 700.000 Won/pyong), lúc quyền Seoul ban hành giá trần nhà xây dựng để bán (theo quy đinh ̣ ta ̣i Luâ ̣t bình đẳng thương mại ổn định giá ) Đế n năm 1981, Chính phủ dùng biện pháp kinh tế khác để khuyến khích xây dựng nhà nghiên cứu triển khai kế hoạch xây dựng triê ̣u hô ̣ ở , vâ ̣y , giá nhà Seoul lại tăng lên nhanh chóng (Từ 1.000.000 Won/pyong lên 1.380.000 Won/pyong vòng vài tháng ), để giảm giá nhà , quyền Seoul lại phải áp dụng mức giá trần 1.340.000 Won/pyong Hê ̣ thố ng giá trầ n này đươ ̣c trì đế n năm 1989 thay thế bởi ̣ thố ng mới là ̣ thố ng Liên kế t chi phí , qua đó kiể m soát các yế u tố đầ u vào đấ t đai, chi phí xây dựng hỗ trợ tài từ Quỹ Nhà nước Tùy điều kiện, tùy loại nhà NOXH có giá thành xây dựng khác Tuy nhiên, kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy: số giai đoạn mà giá nhà tăng nhanh chóng, việc áp giá trần nên xem xét áp dụng 4.2.1.4 Bài học kiểm tra, giám sát hoạt động thị trường nhà chung cư Bài học - Vấn đề bảo lãnh nhà Hàn Quốc: Để thực hiê ̣n chin ́ h sách bảo 108 lãnh giao dịch nhà hình thành tương lai , Hàn Quốc thành Tổng Công ty bảo lãnh nhà Hàn Quốc từ năm 1993 Tổ ng công ty này đươ ̣c thành lâ ̣p để bảo lãnh cho người mua nhà ở , người đă ̣t co ̣c thuê nhà ở hin ̀ h thành tương lai, bảo lãnh cho chủ đầu tư cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoă ̣c mua nhà ở , góp phần tạo thêm nguồn cung nhà cho thị trường Chế độ bảo lãnh nhà Hàn Quốc đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà hình thành tương lai và bảo vê ̣ quyề n lơ ̣i của người mua , người thuê nhà ở chủ đầ u tư xây dựng chậm tiến độ hoă ̣c bi ̣phá sản mà không thể bàn giao nhà cho người mua người thuê nhà theo hợp đồng ký kết Theo quy đinh ̣ của pháp luâ ̣t nhà ở Hàn Quố c , nế u các chủ đầ u tư dự án muố n bán cho thuê nhà hình thành tương lai phải đăng ký với Tổn g Công ty Bảo lañ h nhà ở để đươ ̣c cấp Giấy bảo lãnh và phải nô ̣p mô ̣t khoản phí bảo lãnh cho Tổ ng công ty Sau có Giấ y bảo lañ h thì chủ đầ u tư phải nô ̣p giấ y này lên chính quyề n điạ phương (cấ p tin̉ h) để phê duyệt , sau đươ c̣ chin ́ h quyề n thông báo phê duyê ̣t thì chủ đầ u tư mới đươ ̣c phép bán nhà ở hình thành tương lai Như vâ ̣y, Giấ y bảo lañ h đươ ̣c coi mô ̣t loa ̣i giấ y tờ thẩ m đinh ̣ tin ́ h pháp lý của dự án, làm sở để chiń h quyề n cho ph ép bán nhà ; trường hơ ̣p chủ đầ u tư hoàn thành xây dựng xong nhà ở rồ i mới bán thì không phải làm thủ tu ̣c bảo lañ h Phí bảo lãnh mà chủ đầ u tư dự án phải nô ̣p gồm phí bảo lãnh đất phí bảo lãnh chi phí xây dựng, đó phí bảo lãnh chi phí xây dựng tính dựa theo mức xếp hạng tín nhiệm tín dụng doanh nghiệp (có 15 bâ ̣c xế p ̣ng tin ́ nhiê ̣m tin ́ dụng từ cao đến thấp), doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm cao phải nô ̣p mức phí bảo lãnh thấp doanh nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm thấp phải nô ̣p mức phí phí bảo lãnh cao Mức tín dụng cao loại AAA thì mức phí bảo lãnh 0,204%/năm/giá bán nhà ở; mức tín dụng thấp loại D mức phí bảo lãnh 0,613%/năm/giá bán nhà (chênh lệch về phí bảo lañ h loại có tín nhiệm cao tiń nhiê ̣m thấp khoảng 3,5 lần/năm) Mỗi năm, Tổng Công ty bảo lãnh nhà Hàn Quốc thực cấp bảo lãnh cho khoảng 480 dự án, tỷ lệ dự án gặp cố mà Tổng Công ty bảo lãnh nhà 109 Hàn Quốc phải đứng xử lý chiếm khoảng 7% Các dự án bị cố Tổ ng công ty bảo lañ h giải theo hai cách cứ vào pháp luâ ̣t nhà ở của Hàn Quố c : - Nế u dự án đã xây dựng đươ ̣c khoảng 80% trư ờng hợp Tổng công ty bảo lañ h sẽ phải đứng đấ u thầ u lựa cho ̣n nhà thầ u thi công để tiế p tu ̣c thực dự án và bàn giao nhà ở cho người mua , tiề n đầ u tư xây dựng 20% lại đươ ̣c lấ y từ phí bảo lañ h và vố n điề u lê ̣ của Tổ ng công ty; - Nế u dự án xây dựng chưa đươ ̣c 80% mà có khoảng 2/3 số người mua nhà ở đề nghị hoàn trả lại số tiền mà người mua nhà nộp cho chủ đầu tư Tổng công ty bảo lañ h sẽ hoàn trả la ̣i số tiề n này cho ngườ i mua và thực hiê ̣n chuyể n nhươ ̣ng dự án này cho công ty khác để thu hồ i vố n (theo pháp luâ ̣t Hàn Quố c , viê ̣c nô ̣p tiề n mua nhà ở hiǹ h thành tương lai đươ ̣c thực hiê ̣n theo ̣t: ̣t đầ u sau ký hơ ̣p đồ ng nô ̣p 30%, ̣t nô ̣p từ 30 -40% đợt nô ̣p 30%) Nế u không đủ 2/3 số người mua nhà đề nghi ̣trả la ̣i tiề n thì Tổ ng công ty sẽ tiế p tu ̣c thực hiê ̣n dự án và bàn giao nhà ở cho người mua Sau cân đố i thu – chi, nế u khoản thu chuyể n nhươ ṇ g dự án cao các khoản chi thì Tổ ng công ty sẽ trả la ̣i cho chu đầ u tư phầ n còn la ̣i , nế u khoản chi cao khoản thu thì Tổ ng công ty sẽ yêu cầ u chủ đầ u tư bồ i thường , nế u chủ đầ u tư không có tài sản để bồ i thường thì đ ây đươ ̣c coi rủi ro Tổng Công ty bảo lãnh Tuy nhiên, thực tế không có nhiề u trường hơ ̣p bị rủi ro Trước tình trạng nhiều chủ đầu tư "bỏ rơi" khách mua nhà ở, đặc biệt dự án NOCC, Ngân hàng Nhà nước có Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định hoạt động bảo lãnh ngân hàng tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, nhiên, bảo lãnh hình thức thay "thực chất" Hà Nội áp dụng học Hàn Quốc vấn đề bảo lãnh giao dịch nhà hình thành tương lai, đặc biệt NOCC Bài học 10: Bài học chống đầu cơ, trốn thuế Hàn Quốc: Hệ thống đấu giá trái phiếu "bond-bidding" mặt nhằm tránh việc đầu nhà ở, mặt khác hạn chế việc thất thu thuế Người mua hộ xây từ phía phủ phải tham gia 110 đấu giá hộ , người trả giá cao mua trước ho ̣ phải mua lượng định trái phiếu Chính phủ (trái phiếu loại II) Hàn Quốc ban hành quy đinh ̣ người mua hộ lầ n đầ u sau năm không tham gia đấu giá mua hộ thứ Bên cạnh đó, phủ lập văn phòng điều tra trốn thuế mua bán bất động sản điều tra nguồn gốc tiền mua bất động sản Những đối tượng "đầu chuyên nghiệp" bị công bố tên rộng rãi Thị trường NOCC Hà Nội thời gian qua nóng lạnh thất thường, tồn nhiều nghịch lý, phần tượng đầu cơ, trốn thuế… Tuy nhiên, tới thời điểm tại, đối tượng "đầu chuyên nghiệp" chưa thấy bị công bố tên rộng rãi Cơ quan quản lý Nhà nước Hà Nội cần xem xét hình thức làm minh bạch thị trường, công bố tên đối tượng đầu cơ, thao túng TTNOCC 4.2.2 Bài học từ thất bại với học thành công: 4.3.2.1 Tồn hạn chế định hướng phát triển thị trường nhà chung cư Bài học 11: Viê ̣c thiếu hụt nhà Hàn Quốc thực không theo kế hoạch: Thập niên 70 trở nên ngày trầm trọng, đặc biệt khu vực vùng thủ đô Seoul Pusan, tỷ lệ đáp ứng nhà giảm từ 80% năm 60 xuống 60% Để xử lý tiǹ h tra ̣ng này , Chính phủ Hàn Quố c ban hành Luật khuyến khích xây dựng nhà (năm 1972) nhằm mục đích tăng cung về nhà , kế hoạch lớn xây dựng nhà dự kiến triển khai để đầu tư 2,5 triệu đơn vi ̣nhà vòng 10 năm (từ 1972 đến 1981) Tuy nhiên , nguồn vốn đầu tư thiếu hụt của Chính phủ nạn đầu nhà tăng nhanh nên kế hoa ̣ch này không đươ ̣c thực hiê ̣n hoàn chỉnh Hà Nội cần rút kinh nghiệm từ học này, việc triển khai chương trình nhà cần đảm bảo theo định hướng đảm bảo theo kế hoạch, đưa thị trường lượng cung cấu hộ đáp ứng yêu cầu thực tiễn giai đoạn phát triển 4.2.2.2 Điều tiết thị trường nhà chung cư thông qua sách Bài học 12: Hạn chế từ chương trình nhà kinh tế phù hợp (Economical and Comfortable Housing (ECH)) Trung Quốc: ECH phần hệ 111 thống cung cấp nhà giai đoạn cải cách nhà năm 1994 Chương trình trở thành nguồn cung chủ yếu giá rẻ cho hộ gia đình đô thị Chương trình nhằm mục đích hỗ trợ gia đình thu nhập trung bình thấp khả mua nhà thị trường có điều kiện mua nhà Theo đó, giai đoạn đầu tất loại nhà bán không cho thuê, phủ không cần hỗ trợ cho bên kinh doanh cung cấp nhà Lúc nhà công ty kinh doanh nhà xây dựng phân phối thông qua thị trường, nhiên công ty kinh doanh nhà miễn, giảm tiền sử dụng đất số loại thuế, phí khác giá nhà cung thị trường hạ xuống kiểm soát quyền địa phương lợi nhuận định mức cho công ty kinh doanh nhà thường không 3% Giá nhà ECH thường thấp giá nhà thương mại từ 15 đến 20% Chương trình ECH kéo dài đến năm 1998 Vào giai đoạn năm 1998 chương trình ECH phổ biến đến 7080% dân cư sống đô thị Số người thu nhập cao đô thị chiếm khoảng 10-15% dân số đô thị khuyến khích mua nhà cao cấp thông qua thị trường Đến năm 2009, phủ quy định nhà thuộc chương trình ECH không vượt 60 m2, nhiên quy định không hạn chế gia đình thu nhập cao mua nhà từ ECH nhà diện tích nhỏ, nhiều người mua nhà loại cho mục đích đầu Kết giá nhà ECH tăng nhanh vượt mức dự kiến Năm 2008 mức tăng vượt 15% dự kiến hộ gia đình trung bình Một vấn đề mà chương trình ECH phải đối mặt miễn cưỡng triển khai chương trình quyền địa phương phải bù đắp khoản chi cho hỗ trợ mua nhà chương trình bị chậm lại từ khoảng gần năm 2000, năm 1999 ECH chiếm khoảng 16% đầu tư nhà đến năm 2007 chương trình chiếm khoảng 5%, ECH đánh giá chưa nhìn nhận mức độ ảnh hưởng bắt đầu triển khai Bài học tương tự việc Hà Nội giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp người có thu nhập cao mua nhà thu nhập thấp Chính quyền lúng túng triển khai phải bù đắp các khoản chi hỗ trợ 112 Bài học 13: Tồn hạn chế từ chương trình Nhà cho thuê giá rẻ (Cheap Rental Housing-CRH) Trung Quốc: Năm 1998 tiền tệ hóa hệ thống phân phối nhà hệ thống nhà xã hội cho thuê bắt đầu hình thành nhằm cung cấp cho người đủ điều kiện mua nhà ECH thuê nhà theo giá thị trường Mục đích chương trình nhằm vào nhóm người cao tuổi, người tàng tật hộ gia đình thu nhập cực thấp Theo công bố Bộ phát triển nhà nông thôn, thành thị Trung Quốc diện tích bình quân đầu người tăng từ 6,7 m2 năm 1978 lên 28 m2 năm 2008, nhiên khoảng 10 triệu hộ gia đình thành thị sống với mức 10 m2 Vấn đề nghèo đô thị đánh giá nghiêm trọng nhiều với mật động dân số thành thị, điều đẫn đến đe dọa ổn định xã hội ổn định kinh tế vậy, phủ Trung Quốc phải định hành động Năm 2004, phủ Trung Quốc đưa cách thức thực việc cung cấp nhà cho thuê giá rẻ cho tầng lớp nghèo đô thị với mục đích củng cố hệ thống nhà xã hội cho thuê gọi tên chương trình CRH Chương trình tập trung mở rộng cung cấp nhà giá phù hợp Thực tế chương trình tiếp cận từ hướng cung cấp, xây dựng nhà giá rẻ hỗ trợ người thuê nhà Tuy nhiên, vào năm 2004 quyền địa phương lại không thực mục đích mà tập trung vào tìm kiếm nguồn tiền cho Quỹ từ nguồn ngân sách địa phương khác chi phí quản lý tăng cao hoạt động chương trình chậm chạp Năm 2006, phủ Trung Quốc quy định dành 5% tiền chuyển nhượng đất cho Quỹ nhiên quy định không giám sát thực nên nhiều địa phương không thực thực miễn cưỡng Từ năm 1998 đến năm 2006 có khoảng 550.000 hộ gia đình hưởng lợi từ chương trình CRH chương trình cũ từ trước khoảng 1% nhà giai đoạn cung cấp CRH Về mặt tích cực chương trình từ đời CRH đặt quy định nhà cho thuê cho hộ nghèo tiêu chuẩn phát triển nhà cho thuê Tuy nhiên, vấn đề cố hữu nhà cho người nghèo mặt xây dựng chưa giải Sự không ủng hộ quyền địa phương với chương trình CRH việc trả trợ cấp liên quan đến việc thất thu từ nguồn thu từ đất xây dựng nhà giá rẻ cho thuê 113 4.3 Kiến nghị số giải pháp áp dụng cho Hà Nội quản lý thị trƣờng nhà chung cƣ Mỗi quốc gia, thành phố giai đoạn phát triển có đặc thù riêng điều kiện kinh tế - xã hội, song có điểm tương đồng định Xuất phát từ thành công thất bại quản lý TTNOCC số thành phố Châu Á, luận văn kiến nghị số giải pháp áp dụng cho Hà Nội quản lý TTNOCC tầm nhìn tới năm 2030 sau: 4.3.1 Áp dụng hình thức cho thuê nhà xã hội theo kinh nghiệm Hàn Quốc Xác định rõ đối tượng ưu tiên như: nhóm người cao tuổi, người tàn tật hộ gia đình có thu nhập thấp…, đối tượng đủ điều kiện mua nhà thuê nhà theo giá thị trường Từ đối tượng cụ thể, xác định mục đích ở, thời gian thuê, nguồn vốn xây nhà cho thuê tỷ lệ % giá cho thuê so với giá thị trường 4.3.2 Áp dụng kiểm soát giá nhà chung cư nạn đầu Hà Nội áp dụng hệ thống đấu giá trái phiếu để tránh việc đầu nhà ở, mặt khác hạn chế việc thất thu thuế Người mua hộ chung cư củaNhà nước phải tham gia đấu giá hộ , người trả giá cao mua trước ho ̣ phải mua lượng định trái phiếu Chính phủ ban hành quy đinh ̣ người mua c ăn hộ lầ n đầ u sau Thành phố năm không tham gia đấu giá mua hộ thứ Bên cạnh đó, Thành phố nên giao Cơ quan cảnh sát điều tra điều tra việc trốn thuế mua bán bất động sản điều tra nguồn gốc tiền mua bất động sản Những đối tượng "đầu chuyên nghiệp" cần xét xử nêu tên rộng rãi 4.3.3 Áp dụng cải tạo chung cư cũ Nút thắt việc cải tạo chung cư cũ Hà Nội không làm tăng dân số học, không chất tải hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật khó đảm bảo khả cân đối đầu tư nhà đầu tư lợi nhuận Hà Nộinên bỏ tiền hỗ trợ người dân doanh nghiệp đầu tư cải tạo, hạn chế việc tăng dân số học làm tải hạ tầng giao thông hạ tầng kỹ thuật 114 KẾT LUẬN Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống người Nhà phương tiện quan trọng để bảo vệ người trước tượng thiên nhiên nắng, mưa, gió bão, giá rét Con người muốn tồn phát triển trước hết phải đảm bảo điều kiện ăn ở, mặc tư liệu sinh hoạt khác Ph Ăngghen nhấn mạnh: "Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo " Nhà chung cư đóng vai trò quan trọng phát triển đô thị đại Sự phát triển nhà chung cư đô thị tất yếu mà áp lực dân số thành thị tăng quỹ đất lại có hạn Sự phát triển nhà chung cư tạo điều kiện nhiều tầng lớp dân cư khác có nhà ở, đảm bảo điều kiện sống người TTNO có TTNOCC hình thành phát triển tất yếu khách quan TTNO nước ta, đặc biệt thị trường nhà chung cư (TTNOCC) Hà Nội, phát triển với quy mô rộng, quy hoạch không tốt độ rủi ro cao Thực trạng xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nguyên nhân quan trọng công tác quản lý nhà nước (QLNN) yếu Để đảm bảo phát triển ổn định, phát triển theo định hướng vai trò QLNN kinh tế nói chung TTNOCC nói riêng cần thiết Nhà nước phải thực nội dung quản lý cho phù hợp với quy luật thị trường tình hình phát triển kinh tế cụ thể đất nước Các thành phố khu vực châu Á có nhiều điểm tương đồng với Hà Nội trình hình thành phát triển NOCC, trình đô thị hóa diễn nhanh, dân số tăng nhanh phân bố không đồng Một số thành phố Tokyo, Singapre, Seoul, Bắc Kinh, Hong Kong, Đài Loan … có TTNOCC hình thành sớm phát triển sớm Việt Nam Qua nhiều giai đoạn, nước có biện pháp, sách khác để quản lý TTNOCC phát triển ngày Hà Nội cần rút học kinh nghiệm (cả thành công thất bại) quản lý TTNOCC thành phố để vận dụng, áp dụng vào thực tiễn địa phương 115 Luận văn đạt số kết sau: - Góp phần hệ thống hoá vấn đề lý luận liên quan đến quản lý thị trường nhà chung cư - Từ phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà chung cư số thành phố Châu Á, rút thành tựu, hạn chế, nguyên nhân tồn hạn chế thị trường nhà chung cư thành phố - Đưa số học cho công tác quản lý thị trường nhà chung cư Hà Nội, đồng thời kiến nghị số giải pháp, áp dụng cho Hà Nội Tác giả hy vọng tài liệu tham khảo có giá trị cho nhà nghiên cứu, nhà hoạch định sách nhà quản lý quan tâm đến công tác quản lý thị trường nhà nói chung thị trường nhà chung cư nói riêng 116 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt: Nguyễn Hồng Sơn, Phan Huy Đường, 2013 Giáo trình Khoa học quản lý Hà Nội: Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội Phan Huy Đường, 2010 Quản lý nhà nước kinh tế Giáo trình Hà Nội: Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội Lương Minh Việt, 2010 Giáo trình quản lý nhà nước kinh tế Hà Nội: Học viện hành quốc gia Lê Đình Thắng, 2000 Giáo trình quản lý nhà nước đất đai nhà Hà Nội: Nhà xuất trị quốc gia Nguyên Khắc Thái Sơn, 2007 Giáo trình quản lý nhà nước đất đai Hà Nội: Nhà xuất nông nghiệp Đinh Văn Thông, 2015 “Quản lý thị trường bất động sản nước ta nay” Hà Nội: Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội Đinh Văn Ân, 2011 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia Lê Xuân Bá, 2003 Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Hà Nội: Nhà xuất Khoa học Kỹ thuật Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung, 2006 Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội: Nhà xuất Chính trị quốc gia 10 Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, 2003 Thị trường bất động sản, vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Hà Nội: Nhà xuất Tài 11 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2010 Thị trường bất động sản Việt Nam - thực trạng giải pháp, Hà Nội: Nhà xuất Chính trị quốc gia 12 Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh 2009 Nhà đất cho người có thu nhập thấp đô thị lớn Kinh nghiệm Hà Nội, Hà Nội: Nhà xuất Chính trị quốc gia 13 Đàm Văn Nhuệ, 2006 Thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, Hà Nội: Nhà xuất Đại học Kinh tế quốc dân 117 14 Hoàng Văn Cường, 2006 Thị trường bất động sản, Hà Nội: Nhà xuất Xây dựng 15 Nguyễn Đình Bồng, 2006 Quản lý đất đai thị trường bất động sản, Hà Nội: Nhà xuất Bản đồ 16 Lê văn Huy, 2015 Thị trường nhà đất địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn tiến sỹ kinh tế, Học viện trị Quốc gia Hồ Chí Minh 17 Lê Văn Bình, 2010 Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án tiến sĩ kinh tế, Hà Nội 18 Trần Tú Cường, 2006 Tăng cường vai trò quản lý nhà nước đất đai trình đô thị hóa thành phố Hà Nội, Luận án tiến sĩ kinh tế, HàNội 19 Đoàn Dương Hải, 2013 “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” Tạp chí Kinh tế xây dựng, số 01/2013 20 Đoàn Hùng Nam, 2009 "Vai trò Nhà nước phát triển thị trường bất động sản" Tạp chí Tài chính, (09), tr.20 21 Bộ Xây dựng, 2014 Báo cáo kinh nghiệm số nước giới phát triển quản lý nhà 22 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Quyết định số 2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 23 Thủ tướng Chính phủ, 2011 Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng năm 2011 Phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm2050 24 Thủ tướng Chính phủ, 2012 Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 22 tháng 02 năm 2012 ngày Phê duyệt Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 25 Bộ Xây dựng, 2015 Báo cáo thị trường bất động sản tháng 12/2015 26 Bộ Xây dựng, 2016 Báo cáo tình hình thị trường bất động sản tháng đầu năm 2016 kết giải ngân gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng 27 Luật nhà ở, 2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 118 Tài liệu tiếng Anh 28 Tien Foo Sing, 2001 Dynamics of the Condominium Market in Singapore Economics Letters, Volume 124, Issue 1, July 2014, Pages 147–150 29 Gregory C Chow, Linlin, 2015 Housing Prices in Urban China as Determined by Demand and Supply International Journal of Smart Home, Vol 9, No (2015), pp 101-112 30 Ya Ping Wang, Alan Murie, 1999 Commercial Housing Development in Urban China Urban Studies, Vol 36, No 9, pp 1475-1494 31 Ngai Ming Yip & Ray Forrest, 2002 Property Owning Democracies? Home Owner Corporations in Hong Kong Carfax Publishing, 17: 17 32 Ngai Ming Yip, 2007 Modes of condominium management: a principal-agent perspective Emerald Group Publishing Limited, 10 33 Hung Ren Hsie, 2009 Issues and proposed improvements regarding condominium management in Taiwan Elsevier Ltd, 33 (1): 15 34 Le Thi Thu Huong, 2010 Privatization, democratic reforms, and microgovernance change in a transition economy: Condominium homeowner associations in Ho Chi Minh City, Vietnam Elsevier Ltd 35 Jieming Zhu, 2011 Development of sustainable urban forms for high-density low-income Asian countries: The case of Vietnam The institutional hindrance of the commons and anticommons Elsevier Ltd 36 Yao-Chen Kuoa, Jui-Sheng Choub, Kuo-Shun Sun, 2011 Elucidating how service quality constructs influence resident satisfaction with condominium management Elsevier Ltd, 38 (5) 37 Fang-Ni Chu, Chin-Oh Chang and Tien Foo Sing, 2013 Collective Action Dilemmas in Condominium Management Urban Studies Journal Limited, (50) 38 Sim Loo Lee, 1989 Residential land use policy and condominium housing development" Land Use Policy, (2):121-131 39 Geoffrey R.D Underhill & Xiaoke Zhang, 2005 The changing state–market 119 condominium in East Asia: rethinking the political underpinnings of development New Political Economy, 10:1, 1-24 Một số trang web tham khảo chính: Trang web Bộ Kế hoa ̣ch và Đầ u tư : http://www.mpi.gov.vn Trang web Bô ̣ xây dựng: http://www.moc.gov.vn Trang web Ngân hàng Thế giới: http://www.wb.org Trang web Ngân hàng Phát triể n châu Á : http://www.adb.org Trang web Tập đoàn Savill: http://vn.savills.com.vn/ Trang web Tập đoàn CBRE: http://www.cbrevietnam.com Trang web của Ta ̣p chí khoa học - ĐHQG Hà Nội: http://js.vnu.edu.vn/tckh/ Trang web Bộ Thông tin Truyền thông: http://vietnamnet.vn Trang web Thông xã Việt Nam: http://vnanet.vn/ 120 ... nghiên cư u - Làm rõ sở lý luận thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà chung cư Hà Nội số thành phố Châu Á - Đánh giá thực trạng quản lý thị trường nhà chung cư số thành phố Châu Á qua rút học. .. trường nhà chung cư - Phân tích thực tiễn công tác quản lý thị trường nhà chung cư số thành phố Châu Á - Rút số học cho công tác quản lý thị trường nhà chung cư Hà Nội, kiến nghị số giải pháp, áp... quản lý thị trường nhà chung cư Hà Nội, quản lý thị trường nhà chung cư số thành phố Châu Á Từ học thành công thất bại công tác quản lý thị trường nhà chung cư, đề tài kiến nghị số giải pháp phù