VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI VŨ ĐỨC TOÀN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN Chuyên ngành Mã số : Quản lý Kinh tế : 62 34 04 10 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI –2016 Công trình hoàn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC Xà HỘI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC Xà HỘI VIỆT NAM VIỆN NGÔN NGỮ HỘC VIỆN KHOA HỌC XÁC HỘI V IỆT NAM NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Tô Thị Ánh Dương PGS.TS Bùi Quang Tuấn Phản biện 1: PGS TS Nguyễn Đình Long Phản biện 2: PGS TS Nguyễn Văn Nam Phản biện 3: PGS TS Cù Chí Lợi Luận án bảo vệ Hội đồng chấm luận án cấp Học viện, họp Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, 477 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội Vào hồi ….giờ … ngày … tháng … năm 2017 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Khoa học xã hội DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH Đà CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ Vũ Đức Toàn Kinh nghiệm xử lý bong bóng bất động sản học cho Việt Nam Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương, sô 476, tr 7-9 Vũ Đức Toàn Thị trường bất động sản Việt Nam giai đọng 2001-2015: thực trạng vấn đề Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương, sô 473, tr 51-53 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) cho phận cấu thành quan trọng kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007) Tình trạng thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung kinh tế Khi thị trường BĐS đình đốn, trầm lắng “đóng băng” kinh tế thường rơi vào trì trệ, suy thoái chí khủng hoảng Cuộc khủng hoảng địa ốc (nhà đất) Mỹ, sau lan thành khủng hoảng tài toàn cầu năm 2008 chứng cho thấy vai trò quan trọng thị trường BĐS Phát triển thị trường BĐS ngày đại mục tiêu phấn đấu nhiều quốc gia giới Phát triển BĐS vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng việc ổn định kinh tế vĩ mô thúc đẩy thị trường Việt Nam Một vấn đề đặt thị trường BĐS lại không phát triển cách ổn định bền vững Việt Nam Các khiếm khuyết thị trường gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng thị trường BĐS, sở tìm giải pháp khắc phục, vấn đề cần thiết có tầm quan trọng đặc biệt kinh tế Vì tầm quan trọng vấn đề, thiếu công trình nghiên cứu sâu sắc toàn diện thị trường BĐS nên NCS chọn đề tài: “Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: Trường hợp số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án * Mục tiêu tổng quát: Đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ việc khảo cứu trường hợp số thành phố lớn * Mục tiêu cụ thể: Để đạt mục tiêu tổng quát luận án, đề tài đặt mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất,hệ thống hóa, phát triển hệ thống sở lý luận bất động sản thị trường BĐS Thứ hai,nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS số nước khía cạnh bong bóng BĐS Nhật Bản Mỹ; cải cách hệ thống địa kinh nghiệm Cộng hòa Séc; Vai trò Nhà nước vấn đề phát triển kinh doanh BĐS -Kinh nghiệm Philippine Thụy Điển.Để từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam Thứ ba,đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam hai góc độ kết đạt hạn chế tồn kìm hãm phát triển thị trường BĐS Chỉ rõ nguyên nhân tồn tại, hạn chế kìm hãm phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đề tài phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội thị trường BĐSTP Hồ Chí Minh để làm chứng nghiên cứu Thứ tư,trên sở phân tích hạn chế việc phát triển thị trường BĐS Luận án đề xuất quan điểm giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triểnổn định, bền vững Các câu hỏi nghiên cứu: Thị trường BĐS Việt Nam có đặc trưng gì? Những nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS Việt Nam? Nhà nước ban hành sách để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển? Hiện thị trường BĐS Việt Nam phát triển cấp độ nào? Những kết đạt tồn tại, hạn chế thị trường BĐS Việt Nam? Cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững? Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận án thị trường BĐS Việt Nam, chủ yếu hướng đến giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS 3.2.Phạm vi nghiên cứu 3.2.1 Phạm vi nghiên cứu luận án không gian Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy thành phố lớn Việt Nam Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh làm chứng nghiên cứu phát triển thị trường BĐS 3.2.2 Phạm vi nghiên cứu luận án thời gian Số liệu phản ánh phát triển thị trường BĐS Việt Nam lấy số liệu kể từ năm 1986, luận án trọng giai đoạn từ 2008 đến Riêng thị trường BĐS Hà Nội TP Hồ Chí Minh thu thập số liệu từ 2008 tới 3.2.3 Phạm vi nghiên cứu luận án nội dung Nội dung luận án giới hạn việc cung cấp lý luận sở khoa học cho phát triển thị trường BĐS, phân tích yếu tố cấu thành thị trường BĐS, nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS Làm rõ nguyên nhân khiếm khuyết thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội thị trường BĐS TP HCM nói riêng đề xuất nhóm giải pháp chung nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam Luận án phân tích, so sánh kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS số nước Nhật Bản Mỹ, CH Séc, Philippine Thụy Điểnđể rút học kinh nghiệm làm cho đề xuất luận án 4.Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu luận án Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính phương pháp thống kê - so sánh: sử dụng số liệu thống kê, phân tích biến động thị trường BĐS giai đoạn khác Do giới hạn kinh phí, tác giả chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính: (1) Số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, báo cáo Bộ Tài Nguyên Môi trường, Bộ Công thương, vùng tổ chức liên tỉnh, Sở Kế hoạch Đầu tư số địa phương, báo cáo Ngân hàng giới, Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế, Liên hợp quốc số tổ chức quốc tế khác Ngoài ra, luận án sử dụng số liệu công ty BĐS giới có mặt thị trường Việt Nam CBRE Vietnam, Savills, Cushman & Wakefield (2) Số liệu sơ cấp thu thập thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh dựa kết điều tra CBRE Vietnam Savills Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển, hội thách thức thị trường BĐS Việt Nam Luận án sử dụng phương pháp chuyên gia, vấn sâu số chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài - ngân hàng để làm rõ kết nghiên cứu Đóng góp khoa học luận án Trên sở tổng kết sách thị trường BĐS luận án “lỗ hổng” sách khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa điều chỉnh bao quát hết vấn đề phát sinh thực tiễn Đặc biệt sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư đất đai Những sách hay thay đổi, không quán, thiếu tính dự báo thiếu tính chế tài Qua đó, luận án đề xuất khuyến nghị trọng đến việc ban hành khung pháp lý liên quan đến hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc biệt văn liên quan đến quy hoạch đất đai Các giải pháp xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát, thiết lập chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án 6.1.Những đóng góp luận án mặt lý luận Hệ thống hóa vấn đề lý luận thị trường BĐS phát triển BĐS, đặc biệt sâu phân tích làm rõ đặc thù thị trường BĐS theo phương diệnnhư phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, đặc thù thị trường BĐS thể qua mối quan hệ cung, cầu nhân tố ảnh hưởng 6.2 Những đóng góp luận án mặt thực tiễn Khi phân tích thực trạng thị trường BĐS Việt Nam, luận án tìm hạn chế thị trường để đề xuất khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững Các khuyến nghị sở khoa học thực tiễn để nhà hoạch định sách tham khảo để ban hành giải pháp khả thi.Đối với doanh nghiệp tham khảo nội dung luận án có thêm “kênh” thông tin để có định đắn, chủ động lựa chọn phương án tối ưu thực kinh doanh BĐS Cơ cấu luận án Ngoài phần Mở đầu, danh mục từ viết tắt, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo Kết luận, Luận án gồm có chương sau: - Chương 1: Tổng quan công trình nghiên cứu nước thị trường bất động sản - Chương 2: Cơ sởlý luận thực tiễn bất động sản thị trường bất động sản - Chương 3: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam - Chương 4: Quan điểm giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tình hình nghiên cứu nước thị trường BĐS 1.1.1 Thể chế phát triển thị trường bất động sản 1.1.1.1 Chính sách phát triển thị trường bất động sản Chính sách phát triển thị trường BĐS nghiên cứu 03 phân loại cụ thể: Một là, dựa vào chức quản lý, có năm nhóm: i) Chính sách đầu tư - doanh nghiệp; ii)Chính sách đất đai; iii)Chính sách xây dựng; iv)Chính sách tiền tệ v)Chính sách tài Những tác giả tiêu biểu Hernando de Soto (2006), Peter Nolan (2004), Philip Day (2005); Stephen Bell (2002) Hai là, dựa theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: i) Chính sách liên quan đến cung hàng hoá BĐS, tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu xác lập quyền, hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới, ); ii)Chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài chính, tiền tệ, chấp, chấp thứ cấp, sách mua trả dần, mua trả góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS ); iii) Chính sách giao dịch BĐS (giá, thuế, phí, đối tượng trung gian (môi giới, tưvấn ), hoạt động hỗtrợgiao dịch nhưcác trung tâm giao dịch BĐS, mạng sàn giao dịch BĐS ) Ba là, dựa vào phận cấu thành sáchthị trường BĐS, có ba nhóm là: i) Về thể chế (Hernando de Soto, 2006); ii) Về nội hàm thị trườngBĐS; iii)Về cấp độ phát triển thị trường BĐS 1.1.1.2 Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS Tầm quan trọng Chính phủ vấn đề quản lý thị trường BĐS vấn đề tác giả quan tâm nghiên cứu (David C Parks, 1992) Đó yêu cầu pháp luật, tài chính, đạo đức phòng ngừa rủi ro mặt pháp lý 1.1.1.3 Chính sách thuế thị trường BĐS Nicolaus Tideman Florenze Plassmann (2006) kết luận: Một hệ thống thuế đất hoàn thiện tạo nhiều lợi ích cho quốc gia thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu nguồn đất đai, BĐS vốn hóa nguồn lực nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung Roy Bahl Jorge Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu thuế tài sản nước phát triển (trong có thuế BĐS), nghiên cứu đưa thuận lợi bất lợi phân cấp tài quản lý thuế tài sản nước phát triển, làm để tăng số thu thuế tài sản đóng góp thuế tài sản phát triển đất nước 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Ciurlia Gheno (2009) cho thị trường BĐS nhạy cảm với cấu kỳ hạn lãi suất Trong đó, Ewing Payne (2003) kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS xác định ý nghĩa biến trạng thái Họ tìm cú sốc sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, lạm phát tất dẫn đến thấp so với lợi nhuận kỳ vọng, cú sốc phí bảo hiểm rủi ro mặc định liên kết với cao lợi nhuận tương lai Frappa Mesonnier (2010) đưa chứng mạnh mẽ hiệu ứng tích cực đáng kể lạm phát nhắm mục tiêu tăng trưởng giá nhà thực tế tỷ lệ tiền thuê nhà 1.1.3 Các cấp độ phát triển thị trường BĐS phân loại thị trường BĐS World Bank (1995) thị trường BĐS có chu kì Nhìn chung có cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài hoá thị trường trưởng thành đoạn (2004 - 2014) cho thị trường BĐS phát triển phong phú Các phận cấu thành thị trường BĐS dần hình thành Trên thị trường nhà công trình xây dựng, nhà đầu tư thuộc thành phần hình thành tham gia 1.2.3 Các công trình nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trường BĐS Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2002) công trình “Housing Finance” phân tích vấn đề cung, cầu tiền tệ thị trường BĐS Qua đề xuất cần thiết phải hình thành thị trường chấp thứ cấp cho BĐS Trịnh Huy Thục (2006) công trình “Nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trường bất động sản nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý thị trường BĐS” thị trường BĐS Việt Nam phát triển cấp độ thấp, mua bán trực tiếp, thị trường thứ cấp chưa hình thành 1.3 Khoảng trống nghiên cứu bổ sung phát triển Các nghiên cứu giới phong phú song cách tiếp cận từ quan hệ cung - cầu thị trường BĐS thiếu Do vậy, Chương II sở lý luận phát triển thị trường BĐS, luận án có phân tích chuyên sâu phát triển thị trường BĐS dựa lý thuyết cung - cầu Bên cạnh đó, số lý thuyết thị trường BĐS chưa làm rõ yếu tố cấu thành thị trường BĐS, quan hệ thị trường BĐS với thị trường khác kinh tế, nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật thị trường BĐS, vai trò thị trường BĐS kinh tế Đây khoảng trống nghiên cứu mà luận án tiếp tục nghiên cứu Chương II sở lý luận thị trường BĐS Chưa có nghiên cứu chuyên sâu phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2004 đặt mối quan hệ tổng hợp sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam sách tạo lập cung - cầu, sách tín dụng, sách kinh doanh BĐS CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNGBẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ 2.1 Những vấn đề lý luận bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu giới phân loại tài sản theo luật cổ La mã, tức phân loại tài sản thành “Bất động sản” “Động sản”; theo đó, tài sản không đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất 2.1.2 Đặc điểm, phân loại bất động sản 2.1.2.1.Đặc điểm bất động sản - Tính cố định - Tính cá biệt khan - Tính bền lâu - Tính chịu ảnh hưởng lẫn 2.1.2.2 Phân loại bất động sản Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông 10 nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v Bất động sản đặc biệt:Là BĐS công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình, chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.3.1 Nhóm yếu tố tự nhiên - Vị trí BĐS - Kích thước, hình thể, diện tích đất lô đất - Địa hình BĐS toạ lạc - Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà công trình xây dựng khác) - Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) - Tình trạng môi trường - Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên 2.1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế - Khả mang lại thu nhập từ BĐS - Những tiện nghi gắn liền với BĐS 2.1.3.3.Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường - Tính hữu dụng BĐS - Nhu cầu loại BĐS thị trường Các yếu tố pháp lý - Tình trạng pháp lý BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có - Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với 11 BĐS: Tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ: nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng…) 2.1.3.4 Các yếu tố chung bên i) Các yếu tố trị ii) Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô Đó yếu tố kinh tế liên quan như: - Tình hình cung-cầu BĐS khu vực - Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực - Các điều kiện thị trường BĐS khu vực - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng - Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác - Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; - Số lượng lô, đất trống vùng - Mức giá bình quân loại đất vùng - Tỷ lệ thuế mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung -Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng vùng iii) Các yếu tố xã hội 2.2 Khái niệm, yếu tố cấu thành phân loại thị trường bất động sản 12 2.2.1 Khái niệm yếu tố cấu thành thị trường BĐS 2.2.1.1 Khái niệm thị trường BĐS Theo Mc Kenzie Betts (1996): “BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời được quy định pháp luật” Hiện quan niệm thị trường BĐS tranh luận lên số ý kiến sau: Thứ nhất,thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Thứ hai,thị trường BĐS tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Thứ ba,thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân tổ chức Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất 2.2.1.2 Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản Nhìn chung, thị trường BĐS bao gồm có thành tố như: nhà đầu tư BĐS, người sử dụng BĐS, tổ chức trung gian, bên hữu quan Nhà nước 2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường BĐS có đặc điểm sau: - Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương; - Thị trường BĐS phản ứng “trễ” cung so với cầu; - Thị trường BĐS biến động theo chu kỳ; - Thị trường BĐS loại thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền cần đến dịch vụ trung gian; - Thị trường bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật; 2.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 2.3.Vai trò thị trường bất động sản kinh tế vai trò 13 Nhà nước sách phát triển thị trường bất động sản 2.3.1 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế Thứ nhất,thị trường BĐS thị trường tài sản có giá trị lớn, có khả chuyển đổi, đáp ứng nhu cầu vốn kinh tế Thứ hai, phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Thứ ba, thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế; thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn qui mô, tính chất giá trị kinh tế quốc dân Thứ tư, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà cho nhân dân 2.3.2 Vai trò Nhà nước sách phát triển thị trường bất động sản - Vai trò cấp quyền trung ương - Vai trò cấp quyền địa phương - Sự khác vai trò Nhà nước với thị trường BĐS thị trường khác 2.4.Quy luật điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 2.4.1 Quy luật thị trường BĐS - Quy luật chu kỳ thị trường bất động sản - Quy luật cung cầu - Quy luật giá 2.4.2 Điều kiện hình thành phát triển thị trường bất động sản Hầu hết, quốc gia có kinh tế thị trường, thị trường BĐS hình thành phát triển theo cấp độ: sơ khai, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài hóa 2.4.3 Phát triển thị trường bất động sản Theo quan niệm tác giả: Phát triển thị trường bất động sản phát triển số lượng chất lượng thành tố 14 cấu tạo nên thị trường (gồm bán lẻ, văn phòng, hộ dịch vụ, khách sạn, biệt thự nhà liền kề) 2.5 Các số đo lường yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu thị trường bất động sản 2.5.1 Các số đo lường thị trường bất động sản 2.5.1.1 Chỉ số đo lường đóng góp lĩnh vực kinh doanh bất động sản vào kinh tế 2.5.1.2 Chỉ số đo lường thị trường bất động sản - Chỉ số nhà - Chỉ số giá bất động sản - Chỉ số thị trường bất động sản 2.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2.5.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản 2.5.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản 2.6 Kinh nghiệm nước giới 2.6.1 Bong bóng thị trường bất động sản Nhật Bản Mỹ 2.6.2 Cải cáchhệthống địa - Kinh nghiệm Cộng hòa Séc 2.6.3.Vai trò Nhà nước vấn đề phát triển kinh doanh bất động sản- Kinh nghiệm Phillipines, Thụy Điển 2.7 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam - Học tập kinh nghiệm xử lý bong bóng BĐS Nhật Bản Mỹ - Học tập kinh nghiệm Cộng hòa Séc việc cải cách hệ thống địa - Học tập kinh nghiệm Phillipines, Thụy Điển việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước thị trường BĐS 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Đặc trưng thị trường BĐS Việt Nam nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS 3.1.1 Đặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam - Thị trường BĐS xác lập sở sở hữu toàn dân đất đai - Thị trường BĐS Việt Nam phát triển cấp độ thấp 3.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản - Môi trường pháp lý - Các sách Chính phủ - Các sách quy hoạch Nhà nước - Tập quán, truyền thống thị hiếu người dân 3.2.Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.2.1.Khung khổ pháp lý cho hoạt động kinh doanhbất động sản - Tạo lập giao dịch BĐS - Chính sách tạo nguồncung cho thị trường BĐS Nhà nước - Chính sách tạo nguồncầu cho thị trường BĐS Nhà nước 3.2.2.Chính sách tín dụng cho thị trường BĐS 3.2.3.Những sách Nhà nước quy định kinh doanh BĐS 3.3 Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 3.3.1 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 1992: chưa hình thành thị trường BĐS thức Thị trường BĐS thức chưa hình thành thời gian này, thiếu pháp lý để hình thành Trong giai đoạn này, Hiến pháp năm 1980 chưa công nhận mặt pháp lý thành phần kinh 16 tế tư nhân, chưa thừa nhận có tách biệt quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất đai… 3.3.2 Giai đoạn từ năm 1993 -năm 2006: hình thành thị trường bất động sản thức Trong giai đoạn từ năm 1993 - năm 2006 diễn hai sốt đất hai lần đóng băng thị trường BĐS -Cơn sốt đất lần thứ (năm 1993 - năm 1994) diễn hai năm, thị trường BĐS sốt mạnh phân khúc đất quyền sử dụng đất - Cơn sốt đất lần thứ02 (năm 2001 - năm 2002) diễn nhà đầu tư dự đoán kỳ vọng chủ trương Nhà nước cho Việt kiều sở hữu nhà Việt Nam mang lại tín hiệu tích cho thị trường BĐS Cơn sốt đất lần diễn phân khúc đất vùng ven đô thị Trước thực trạng đó, Nhà nước điều tiết thị trường BĐS biện pháp hành với việc ban hành Luật Đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Những điều chỉnh trên, gây lần đóng băng thứ hai thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn từ năm2003– năm 2006 với việc dòng vốn đầu tư chuyển sang thị trường chứng khoán 3.3.3 Giai đoạn từ năm 2007 - năm 2016 Giai đoạn từ năm 2007 - năm 2016, diễn sốt đất lần thứ03 (năm 2007 - năm 2008) phân khúc hộ cao cấp nhàbiệt thự sốt nhẹ năm 2009 Tuy nhiên, bước sang năm 2010, thị trường BĐS trầm lắng Chính phủ điều tiết thị trường BĐS sách thắt chặt tài qua việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS; đặc biệt tín dụng phi sản xuất 17 Đến hết tháng 06/2013, tổng lượng BĐS tồn đọng Hà Nội TP Hồ Chí Minh lên tới khoảng 70.000 hộ, nơi có khoảng 35 nghìn hộ sẵn sàng để bán mà giao dịch Giai đoạn từ năm 2014 - năm 2016, thị trường BĐS Việt Nam có nhiều khởi sắc Lượng giao dịch BĐS tăng mạnh so với giai đoạn trước đây, khoản thị trường BĐS có dàn hầu hết phân khúc, từ phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà trung bình chung cư cao cấp, biệt thự hạng sang kể phân khúc nhà cho thuê Giá trị tồn kho BĐS tính đến cuối tháng 12/2015 giảm 54.100 tỉ đồng, tương đương giảm 42,3% Ngoài yếu tố tồn kho BĐS liên tục giảm, thị trường BĐS năm 2015 tiếp tục phục hồi tích cực, thể qua yếu tố giá ổn định, khoản tăng, cấu hàng hóa điều chỉnh hợp lý 3.4 Thị trường bất động sản Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh 3.4.1 Nhà liền kề - biệt thự -đất -Cầu nhà liền kề - biệt thự- đất - Cung nhà liền kề - biệt thự - đất 3.4.2 Căn hộ để bán - Cầu hộ để bán - Cung hộ để bán 3.4.3 Căn hộ dịch vụ - Cầu hộ dịch vụ 3.4.4 Văn phòng - Cầu văn phòng 3.4.5 Sàn bán lẻ - Cầu thị trường bán lẻ BĐS - Cung thị trường bán lẻ BĐS 18 3.5 Đánh giá phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 3.5.1 Những kết đạt Một là, chủ thể thị trường BĐS ngày đa dạng phong phú Hai là, môi trường pháp lý thị trường BĐS có nhiều thay đổi theo hướng mở rộng quyền cho chủ thể tham gia vào thị trường BĐS 3.5.2 Nhữngtồn tại, hạn chế - Chính sách phát triển thị trường BĐS hay thay đổi, thiếu tính dự báo thiếu tính chế tài - Công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị nhiều bất cập - Thị trường BĐS phát triển không ổn định, thiếu tính công khai, minh bạch, mang nặng yếu tố đầu tâm lý đám đông - Hàng hóa BĐS không phản ánh giá trị thực BĐS, giá nhà, đất thường vượt khả chi trả đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình 3.5.3 Nguyên nhân 3.5.3.1 Nguyên nhân thành công 3.5.3.2 Nguyên nhân hạn chế 19 CHƯƠNG QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN 4.1 Bối cảnh quốc tế nước 4.1.1.Bối cảnh quốc tế 4.1.2.Bối cảnh nước 4.2 Chiến lược phát triển nhà Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, hội thách thức thị trường BĐS Việt Nam 4.2.1 Chiến lược phát triển nhà Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đế nămn 2030 4.2.2 Cơ hội cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam - Hạ tầng giao thông hoàn thiện đồng cải tiến chất lượng thúc đẩy thị trường BĐS phát triển - Làn sóng đầu tư với góp mặt nhiều nhà đầu tư nước - Bùng nổ phân khúc thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng 4.2.3 Những thách thức phát triển thị trường BĐS Việt Nam - Thách thức trình đô thị hóa nhanh chóng - Thách thức di dân từ khu vực nông thôn vào đô thị - Hạn chế việc sử dụng nguồn lực đất đai 4.3.Những yêu cầu đặt thị trường bất động sản Việt Nam tương lai 4.4 Quan điểm giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định bền vững 4.4.1 Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Namổn định bền vững - Nhà nước phải thực tốt vai trò quản lý đất đai - Chiến lược phát triển thị trường BĐS phải đạt mục tiêu ngắn hạn, trung hạn dài hạn sau đây: 20 Một là, phát triển thị trường BĐS ổn định, bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh đồng bộ, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ BĐS Hai là, hoàn thiện hệ thống văn quy phạm pháp luật đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS, nhà tạo sở pháp lý thống cho thị trường BĐS phát triển ổn định Ba là, huy động tối đa nguồn lực, khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực từ đất đai để phát triển đồng loại hàng hóa thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu nhà xã hội nhu cầu phát triển kinh tế đất nước Bốn là, phát triển loại hàng hóa BĐS phải tuân thủ quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành, phù hợp với kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp nhu cầu thị trường - Sử dụng hợp lý hiệu nguồn tài nguyên đất đai 4.4.2 Giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Namổn định bền vững 4.4.2.1.Nhóm giải pháp tạo lập môi trường phát triển thị trường -Cần nghiên cứu, ban hành số luật văn quy phạm pháp luật liên quan đến hình thành, xác lập thị trường BĐS; đặc biệt văn pháp lý liên quan đến việc quy hoạch đất đai -Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch có kế hoạch - Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung - cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư -Thực công tác quy hoạch đất đai phát triển đô thị công khai, minh bạch dân chủ 4.4.2.2 Nhóm giải pháp tín dụng thị trường BĐS Để tiếp tục giải toán tín dụng cho thị trường BĐS cần hướng đến thực nội dung như: thu hút nguồn vốn cho thị 21 trường BĐS, nâng cao lực quản trị rủi ro, thành lập phận quản lý tín dụng BĐS ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng quy định hạn mức cho vay BĐS 4.4.2.3 Nhóm giải pháp phát triển hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển - Tổ chức quan đăng ký BĐS - Đào tạo nâng cao lực chuyên môn cho chủ thể tham gia thị trường BĐS - Hình thành hệ thống thông tin thị trường BĐS cách công khai, minh bạch dễ dàng thuận lợi cho việc tra cứu, truy cập 4.4.2.4 Nhóm giải pháp kiểm tra, kiểm soát thị trường BĐS Nhà nước cần xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS Thiết lập chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp vi phạm pháp luật Nhà nước đất đai quản lý đất đai Cần có phối hợp đồng quan quản lý nhà nước trung ương với quan quản lý địa phương việc quy hoạch đất đai, phát triển nhà đặc biệt dự án đầu tư BĐS Cần quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ chung cư nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ 22 KẾT LUẬN Luận án“Phát triển thị trường bất động sản Việt Nam: Trường hợp số thành phố lớn”đã tổng quan công trình nghiên cứu thị trường BĐS kinh nghiệm quốc tế Làm rõ lý thuyết thị trường BĐS, yếu tố cấu thành thị trường BĐS, quan hệ thị trường BĐS với thị trường khác kinh tế, nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, quy luật thị trường BĐS vai trò thị trường BĐS kinh tế thị trường.Kết nghiên cứu Luận án cho thấy, sách giai đoạn từ năm 2013 -năm 2016 góp phần tích cực vào việc phục hồi thị trường BĐS; đặc biệt từ Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 triển khai thi hành Thị trường BĐS nước ta vượt qua giai đoạn khủng hoảng“chạm đáy” bắt đầu phục hồi tích cực Qua việc phân tích trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam; luận án kết đạt hạn chế loại thị trường nguyên nhân hạn chế Trên sở kết nghiên cứu; luận án đề xuất 04 nhóm giải pháp tạo lập môi trường phát triển thị trường BĐS, tín dụng BĐS, phát triển hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường BĐS kiểm tra, kiểm soát để thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định bền vững 23 ... loại thị trường bất động sản 2.3.Vai trò thị trường bất động sản kinh tế vai trò 13 Nhà nước sách phát triển thị trường bất động sản 2.3.1 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế Thứ nhất ,thị trường. .. nước thị trường bất động sản - Chương 2: Cơ sởlý luận thực tiễn bất động sản thị trường bất động sản - Chương 3: Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam - Chương 4: Quan điểm giải pháp thúc đẩy. .. động sản - Chỉ số nhà - Chỉ số giá bất động sản - Chỉ số thị trường bất động sản 2.5.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2.5.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất động sản