VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM DUY ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM DUY ĐÔNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TỪ THỰC TIỄN QUẬN THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI – 2017 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 1.1 Lý luận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 1.1.2 Khái niệm đặc trưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 10 1.1.3 Khái niệm đặc điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 14 1.1.4 Vai trò cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 16 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 18 1.2.1 Tính tất yếu khách quan phải điều chỉnh pháp luật hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 18 1.2.2 Khái niệm, đặc điểm cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 19 1.2.3 Quá trình hình thành phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 22 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI QUẬN THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 28 2.1 Nội dung pháp luật hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 28 2.1.1 Các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cánhân, hộ gia đình 28 2.1.2 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 31 2.1.3 Thủ tục thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 41 2.1.4 Về nghĩa vụ tài thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 46 2.1.5 Giải khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 49 2.2 Thực trạng thực hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh52 2.2.1 Tổng quan tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức thời gian qua kết đạt 52 2.2.2 Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trình thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh 57 2.2.3 Nguyên nhân hạn chế vướng mắc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 65 Chương 3: GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 68 3.1 Yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 68 3.2 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình 72 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCN Giấy chứng nhận GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng NSDĐ Người sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân QSHN Quyền sở hữu nhà DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Kết cấp GCNQSD đất lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.2: Kết cấp lại GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.3: Kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đăng ký biến động giấy tài sản chung vợ chồng Bảng 2.4: Kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đăng ký biến động tài sản đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên có vai trò quan trọng, quốc gia, đồng thời nguồn tài sản vô to lớn gia đình cá nhân, đặc biệt đất ở, nên việc cấp GCNQSD đất ở, cá nhân, hộ gia đình nhiệm vụ hàng đầu Nhà nước ta nói riêng tất nước giới nói chung, qua góp phần giúp cho NSDĐ ở, yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả, đồng thời giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ bảo vệ quyền lợi hợp pháp NSDĐ Luật Đất đai 2013 đề cập đến vấn đề cấp GCNQSD đất nói chung QSDĐ nói riêng cá nhân, hộ gia đình Trong trình thực văn này, bên cạnh kết định thu được, công tác cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn mà pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật bảo vệ phát triển rừng… nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo… Nhiều quy định thể nhiều gò bó, khiên cưỡng thiếu tính khả thi Các điều kiện nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp với yêu cầu nhu cầu thực tế Từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài:“Pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh” nhằm đánh giá thực trạng quy định liên quan đến cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định hành pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh Qua đánh giá mặt mạnh, điểm hạn chế, kiến nghị biện pháp cụ thể nhằm khắc phục điểm bất cập, bổ sung quy định thiếu để nâng cao tính thống quy định pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước cấp GCNQSD đất ở, đạt hiệu cao hơn, góp phần thúc đẩy phát triển giao dịch bất động sản xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Cho đến nay, pháp luật cấp GCNQSD đất, nói chung QSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng giới nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu nhiều với nhiều khía cạnh khác Điển hình hàng loạt công trình, bài viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSD đất, luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Học, (2004); Bàn khái niệm đăng kí đất đai Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011, Đặng Anh Quân (2011) … Ngoài có số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình như: Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, Luận án tiến sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Quang Tuyến (2003); Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí luật học, số 8/2009, T.S Trần Quang Huy (2009); Một số vấn đề cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo Luật Đất đai 2003, tạp chí luật học, số 3/2005, Ths Phạm Thu Thủy (2005); Báo cáo số 93/BC- CP ngày 19/10/2007 phủ tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Một số vấn đề pháp lý cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Phạm Thị Thanh Hải (2010); Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật, Hà Nội, Vũ Thị Nguyện (2007); Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học quốc gia Hà Nội, Nguyễn Mạnh Khởi (2009); Cấp GCNQSD đất địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học quốc Gia Hà Nội Đỗ Thị Anh Thư (2009), “Pháp luật đất đai cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Quận Thành phố HồChí Minh” luận văn thạc sĩ Lê Xuân Trường, Học viện Khoa học xã hội (2013) Những công trình công bố thể tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình chỉnh thể thống nhất, toàn diện, khía cạnh thực tiễn chưa đầu tư nghiên cứu sâu Vì vậy, đề tài nghiên cứu tác giả cần thiết có ý nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ tồn tại, bất cập pháp luật hành rào cản, làm chậm tiến độ Cấp GCNQSD đất Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật vấn đề thời gian tới Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu nhằm làm sáng tỏ số vấn đề chung GCNQSD đất; cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, sở pháp lí việc cấp GCNQSD đất ở, để làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật thực định cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình Để làm sáng tỏ mục tiêu tổng quát, nghiên cứu làm sáng tỏ số mục tiêu cụ thể sau: Phân tích đánh giá quy định pháp luật thực định để làm sáng tỏ: Pháp luật cấp GCNQSD đất nói chung, cấp GCNQSDĐ cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng, đạt thành tựu đáng kể nào, góp phần quản lý nhà nước đất đai có hiệu hơn, quyền lợi ích NSDĐ đảm bảo Qua phân tích, đánh giá lồng ghép dẫn chứng cụ thể thực tế, tác giả tập trung rõ tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề này, vướng mắc nảy sinh quá trình áp dụng pháp luật thực tế Trên sở phân tích, tìm nguyên nhân tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật vấn đề nhằm nâng cao hiệu hoạt động cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu thực việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ, gia đình địa bàn quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2014 2016 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Bài nghiên cứu sử dụng phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử phương pháp logic làm phương pháp luận xuyên suốt trình nghiên cứu mình, với số phương pháp nghiên cứu khoa học xã hội khác, cụ thể là: Phương pháp vấn sâu; Phương pháp so sánh; Phương pháp quy nạp diễn dịch; Chương GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CHO CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH 3.1 Yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Định hướng Đảng sách pháp luật đất đai thời kỳ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nghị 19-NQ/TW - Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại nêu rõ cần hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, sách đất đai bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, NSDĐ, người giao lại QSDĐ nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai cho phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí tham nhũng đất đai Bên cạnh đó, Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) khẳng định định hướng Đảng phát triển thị trường bất động sản quy minh bạch Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; hoàn thiện chế vận hành sàn giao dịch bất động sản Như vậy, hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình gắn liền với đất với định hướng sau: Thứ nhất, việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, cần đảm bảo quản lí tập trung, thống toàn đất đai phạm vi nước hệ thống GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền 68 với đất nói chung, cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng để thấy rõ tình trạng pháp lý QSDĐ, quyền sử hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm bảo đảm an toàn lợi ích NSDĐ Đồng thời Nhà nước thống kê biết cấu sử dụng đất theo cấp độ (cấp xã, huyện, tỉnh) phục vụ cho yêu cầu quy hoạch xây dựng chủ trương lớn điều hành kinh tế đất nước Đảm bảo quyền lới ích hợp pháp, đáng NSDĐ cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai, phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội đất nước Mặt khác, nhằm bước đại hoá công tác quản lí đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất đai nói chung cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng, hướng tới việc thay toàn loại giấy tờ tồn qua nhiều thời kỳ lịch sử để thống quản lý loại giấy tờ thống GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Thứ hai, đẩy mạnh cải cách hành nhằm đảm bảo hoạt động cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất phải triển khai đơn giản, thuận lợi, dễ dàng, tránh gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân Cần tiếp tục cải cách sâu sắc toàn diện thủ tục hành cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất; thay đổi lề lối làm việc, thái độ làm việc cán thực hoạt động Thứ ba, có phương thức, hình thức thích hợp để nâng cao tính công khai, minh bạch quy trình, trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất để hộ gia đình, cá nhân chủ thể khác biết biết Đây cở sở để người dân biết, bàn, tham gia trực tiếp kiểm tra hoạt động cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Thông qua hoạt động để người dânđược hiểu rõ quyền lợi nghĩa vụ Từ đó, 69 có ý thức trách nhiệm với nhà nước việc thực tốt có hiệu việc cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Những yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất chỗ: - Thứ nhất: Về mặt trị - xã hội, cần đảm bảo đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất để người dân có tâm lý yên tâm, an cư lạc nghiệp, tạo sở để ổn định trật tự xã hội, giảm bớt tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng trình sử dụng đất chưa xác định phạm vi, ranh giới, chủ thể rõ ràng mà hệ nguyên nhân chưa cấp giấy - Thứ hai: Đối với người cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài cần tính đúng, tính đủ sở công bằng, minh bạch, công khai pháp luật Đặc biệt chúng phải xuất phát từ nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất Trong trường hợp thuộc đối tượng miễn giảm cần thiết phải đảm bảo quyền người dân để giảm bớt gánh nặng, trường hợp quyền ghi nợ nghĩa vụ tài cấp giấy phải cho NSDĐ ghi nợ Làm vậy, Nhà nước đạt mục đích hoạt động quản lí nhà nước đất đai mà hoạt động phù hợp với nguyện vọng, mong muốn lực tài chủ thể sử dụng đất Đối với Nhà nước, việc thực hoạt động cấp GCNQSD đất phải vào nguồn gốc, hồ sơ sơ đồ địa đất để cấp mặt đảm bảo độ xác, khách quan mặt khác, đảm bảo tận thu nghĩa vụ tài cho ngân sách nhà nước, tránh tình trạng gian lận kê khai, đăng ký QSDĐ không trung thực, đặc biệt kê khai không diện tích, loại đất thời 70 điểm sử dụng đất để làm giảm nghĩa vụ tài phải nộp cho Nhà nước điều dễ nhận thấy thực tế diễn thời gian qua - Thứ ba: Đảm bảo tính minh bạch, khách quan dân chủ, mà việc cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất quyền quan trọng bậc quyền pháp luật ghi nhận NSDĐ Cụ thể: Cần phải minh bạch công khai quy trình, thủ tục cấp GCNQSD đất để người dân đặc biệt người có quyền nghĩa vụ trực tiếp có liên quan đến chủ thể cấp GCNQSD đất biết Thực yêu cầu yếu tố có ý nghĩa quan trọng để phòng ngừa giảm thiểu tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng có khả xảy việc cấp GCNQSD đất không đối tượng (QSDĐ thuộc di sản thừa kế nhiều người song cấp cho người quản lí sử dụng); cấp GCNQSD đất không mục đích, ranh giới (cấp giấy lấn sang phần đất hộ xung quanh) Minh bạch, công khai quy trình thủ tục cấp GCNQSD đất hoạt động có ý nghĩa quan trọng để người dân hiểu có hội hiểu quyền, nghĩa vụ trách nhiệm trình cấp giấy Qua đó, họ có hội để yêu cầu Nhà nước đảm bảo quyền lợi đồng thời họ có ý thức việc tuân thủ quy định pháp luật Cùng với đó, tính dân chủ trình cấp giấy đòi hỏi quan trọng góp phần nâng cao hiệu công tác quản lí nhà nước đất đai nói chung hoạt động cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng Theo đó, hoạt động cấp GCNQSD đất Nhà nước người dân phải đảm bảo cho người dân quyền biết, quyền tham gia, quyền thể quan điểm, kiến hành vi cán thực quyền cấp giấy Đặc biệt, tính dân chủ thể quyền người dân cung cấp hồ sơ, tài liệu, chứng 71 quyền tham gia đề đạt ý kiến, nguyện vọng trình cấp giấy như: Quyền xin chuyển mục đích từ đất vườn ao sang đất trường hợp cấp đất có vườn ao; quyền khiếu nại, tố cáo định hành chính, hành vi hành trái pháp luật cán có thẩm quyền trình cấp giấy Thứ tư: Cần đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý hoạt động cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Đất đai tài nguyên vô quý giá quyền sử dụng tài nguyên vấn đề nhạy cảm, dễ xảy tranh chấp Do đó, phải đăng ký đối tượng, diện tích hạn mức giao, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, quyền hạn nghĩa vụ theo quy định pháp luật, thực đầy đủ thủ tục phạm vi thẩm quyền, thiết lập đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu Thứ năm: Đảm bảo tuân thủ đầy đủ tiêu chuẩn kỹ thuật, nghiệp vụ hoạt động cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, cần phải đảm bảo chất lượng cao cho loại thông tin như: diện tích, hình thể, kích thước, kết cấu đất, hạng đất công trình đất Đây thông tin quan trọng sở để xác định mức độ quyền lợi nghĩa vụ NSDĐ theo quy định pháp luật, phục vụ cho việc giải tranh chấp QSDĐ 3.2 Đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình Các văn pháp luật đất đai cho việc cấp GCNQSD đất cá nhân, hộ gia đình Do vậy, với việc hoàn thiện văn pháp luật đất đai, cần phải có văn hướng dẫn cụ thể, chi tiết cho việc thực hiện, đặc biệt hồ sơ, trình tự, thủ tục cho quy định Luật Đất đai năm 2013 Hệ thống văn pháp luật phải ban hành thẩm 72 quyền, thống với nhau, tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ, cụ thể phân tích trên, cần hoàn thiện quy định sau: Thứ nhất, nguyên tắc cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liến với đất, trình bày, phân tích trên, pháp luật hành sửa đổi, quy định nguyên tắc trường hợp đất có nhiều NSDĐ, nhiều chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất cấp cho NSDĐ, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp QSDĐ, QSHN tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người GCN, cấp chung sổ đỏ trao cho người đại diện; trường hợp QSDĐ QSDĐ QSHN tài sản khác gắn liền với đất QSHN tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng vào GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên người; trường hợp QSDĐ QSDĐ, QSHN tài sản khác gắn liền với đất QSHN tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung vợ chồng mà GCN cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có yêu cầu Vấn đề đặt cần có quy định hướng dẫn cụ thể hồ sơ, trình tự, thủ tục cho việc áp dụng nguyên tắc để thực hợp lí cách thống Thứ hai, tên gọi GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liến với đất, quy định thống đầy đủ Tuy nhiên, thực tế loại giấy tờ quan trọng, có giá trị sử dụng nhiều năm, với số lượng lên tới hàng chục triệu nên cần đặt tên đơn giản, xác, ngắn gọn đặc biệt cần thiết Chẳng hạn tên gọi “GCN bất động sản”, 73 QSDĐ, QSHN tài sản khác gắn liền với đất nói chung bất động sản Thứ ba, đối tượng cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, có bổ sung tích cực Luật đất đai 2013 phân tích Song cần quy định rõ thêm trường hợp cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cấp cho hộ gia đình, cấp cho cá nhân hộ gia đình Đặc biệt trường hợp cấp cho hộ gia đình cần phải quy định việc ghi tên tất thành viên hộ gia đình từ 15 tuổi trở lên hay không, tránh tình trạng xác định có quyền tham gia vào giao dịch đất đai cấp cho hộ gia đình Thứ tư, điều kiện cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất cần xây dựng nêu cụ thể giấy tờ đủ điều kiện cấp; xây dựng tiêu chí để kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Ngoài cần làm rõ cụ thể khái niệm, tiêu chí cách thức áp dụng với quy định như: đất sử dụng ổn định, tranh chấp, phù hợp quy hoạch cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất để đảm bảo việc áp dụng pháp luật thống nhất, đảm bảo quyền chủ thể cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất vai trò quản lí đất đai Nhà nước Thứ năm, trình tự thủ tục cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, văn pháp luật đất đai nói chung công tác cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất nói riêng cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục, thẩm định, xét duyệt đề cương dự toán kinh phí để lập Quy hoạch sử dụng đất Khi đề cương Quy hoạch sử dụng đất tiến hành nhanh chóng, thông suốt công tác cấp GCNQSD đất, QSHN 74 tài sản gắn liền với đất nơi có quy hoạch triển khai nhanh chóng, thuận lợi Bên cạnh đó, cần tổng kết mở rộng áp dụng mô hình thí điểm mô hình “một cửa liên thông” để thấy ưu điểm, tồn mô hình này, tiến tới triển khai thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ tất quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tình, hoạt động theo hướng quan dịch vụ công, thực thủ tục hành quản lý, sử dụng đất, có công tác cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Bên cạnh đó, phải kiện toàn tổ chức máy, cán bộ, trang thiết bị, trụ sở làm việc; quy trình hoạt động Văn phòng đăng ký QSDĐ chế phối hợp Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp tỉnh huyện Qua đó, quy định kiện toàn chuẩn tổ chức mô hình cách thống Đặc biệt, quan tâm đến việc sửa đổi thủ tục kiểm tra vẽ có hệ thống kiểm tra hợp lí đáp ứng việc “một cửa liên thông” Về thẩm quyền Cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ gia đình Cần có văn hướng dẫn quy định rõ ràng thẩm quyền cấp GCNQSD đất cho cá nhân hộ gia đình theo hướng: UBND cấp huyện cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình trường hợp cấp GCN mà không thực quyền NSDĐ cụ thể sau: - Cấp GCN lần đầu (Nhà đất chưa có GCN phần nhà, đất nào) - Cấp GCN tách, hợp thành đất Sở Tài nguyên Môi trường thực cấp GCN trường hợp nhà đất có GCN có yếu tố chuyển quyền cụ thể sau: - Cấp đổi GCN; - Cấp lại GCN; 75 - Cấp GCN cho trường hợp nhà đất có GCN mà có nhu cầu cấp GCN (Cùng lúc sau cấp GCN chuyển quyền; Cũng xem cấp đổi đặc điểm nhà đất “chuyển ngang” từ GCN cũ); - Cấp GCN cho trường hợp có GCN có tăng thêm phần diện tích nhà, đất (khác với GCN có) có 01 phần nhà đất chưa có GCN (Cấp lần đầu); Thứ sáu, thời hạn cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, cần quy định thống thời gian niêm yết thông báo trụ sở UBND cấp xã phương tiện thông tin đại chúng trường hợp đề nghị cấp lại GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất Điều làm đồng trình thực cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất, tránh tình trạng nơi quy định kiểu, làm kiểu khác nhau, đặc biệt giảm tình trạng cán địa lợi dụng lỗ hổng pháp luật để tiêu cực Thứ bảy, nghĩa vụ tài cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất cần quy định rõ việc tiếp tục trì chế ghi nợ nghĩa vụ tài GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất, thực tế có GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất giao dịch hợp pháp từ có tiền để thực nghĩa vụ tài Cần rà soát, nghiên cứu để có mức thu hợp lí Thứ tám: tăng cường công tác kiểm tra, tra việc cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất; phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm; đưa chế tài để xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Tăng cường, phối hợp cấp, ngành chức việc đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai dưới nhiều hình thức như: phương tiện thông tin đại chúng, đoàn 76 thể địa phương, giáo dục nhà trường Từ đó, người dân nhận thức trách nhiệm quyền lợi việc đăng ký đất đai cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất, từ tự giác làm thủ tục cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất, thủ tục biến động đất đai theo quy định pháp luật Thứ chín, cần đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa hệ thống thông tin đất đai Hồ sơ địa đồ địa sở để Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đất hợp pháp Tuy nhiên, thời gian qua, số lý mà đồ địa nhiều địa phương trở nên lạc hậu, không phản ánh xác trạng quản lý đất đai Vì vậy, để phục vụ tốt công tác cấp GCN, cấp quyền cần quan tâm đầu tư kinh phí cho công tác đo đạc lập đồ địa địa bàn, cập nhật chỉnh lý biến động thường xuyên Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc tạo lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ đại xây dựng sở liệu đại Các quan quản lý Nhà nước đất đai cần trọng việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho người dân nắm bắt tình hình địa bàn Hệ thống thông tin đất đai xây dựng từ kết cấp GCN kết nối với hệ thống quan nhà nước có liên quan, với hệ thống tổ chức tài chính, tín dụng; đưa lên mạng thông tin điện tử để tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp tìm hiểu thông tin đất đai cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu hoạt động xã hội, tạo thuận lợi cho giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng phục vụ đắc lực cho phòng, chống tham nhũng đất đai Thứ mười: Luật Đất đai năm 2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 19/5/2014 Chính phủ có quy định giải trường hợp 77 chuyển nhượng nhà trạng không so với giấy tờ chứng minh sở hữu chuyển nhượng sau ngày 01/5/2009 UBND Thành phố Hồ Chí Minh cần có văn hướng dẫn quận, huyện việc thống thực Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Chính phủ Thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12/02/2014 Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ ngày 02/4/2014) liên quan đến việc cho tồn phần diện tích xây dựng vi phạm, để giải cấp GCNQSD đất, QSHN tài sản gắn liền với đất cho trường hợp Kết Luận Chương Chương luận văn sở đặt yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đưa nhóm giải pháp sau: cần tiếp tục xây dựng hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình cho thống hợp lý; cần nhanh chóng hoàn thiện chế quản lý nhà nước đất đai, trọng củng cố máy tổ chức thực tăng cường lực đội ngũ cán địa Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp GCNQSDĐ, ý đầy đủ yếu tố có liên quan việc cấp GCNQSDĐ hệ thống đồ, hồ sơ địa chính, nghĩa vụ tài chính, kinh phí thực phải thực cách đồng Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến người dân 78 KẾT LUẬN Kết nghiên cứu đề tài Pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình từ thực tiễn quận Thủ Đức, Thành phố Hồ Chi Minh, cho nhận thấy nội dung, sở lý luận thực tiễn quy định pháp luật vấn đề này, đồng thời thấy thực trạng, thực quy định pháp luật việc cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh, mang tính chất tổng kết thực tiễn Qua đó, để rút kết luận làm chưa làm Từ đưa kiến nghị, giải pháp cho việc thực hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung, pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nói riêng Qua nghiên cứu đề tài này, rút số kết luận sau đây: Các quy định Luật Đất đai văn quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật qua thời kỳ Luật Đất đai 2013 GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình xây dựng, sử đổi, bổ sung theo hướng ngày đồng hoàn thiện Các quy định Luật đất đai 2013 GCNQSDĐ giải nhiều vướng mắc nảy sinh thực tế đồng thời đáp ứng nhu cầu quản lý Nhà nước đất đai tình hình Kết đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình quận Thủ Đức đạt nhiều hiệu tích cực, góp phần quản lý cách có hệ thống toàn diện tích đất đai địa quận Tuy nhiên, bên cạnh thuận lợi có nhiều khó khăn cần khắc phục công tác thực thi pháp luật Cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình nhằm nhanh chóng hoàn thành công tác cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định Luật Đất đai 2013 Theo đó, cần tiếp tục xây dựng hệ thống văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất 79 đai 2013 GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình cho thống hợp lý; cần nhanh chóng hoàn thiện chế quản lý nhà nước đất đai, trọng củng cố máy tổ chức thực tăng cường lực đội ngũ cán địa Xử lý nghiêm minh vi phạm công tác cấp GCNQSDĐ, ý đầy đủ yếu tố có liên quan việc cấp GCNQSDĐ hệ thống đồ, hồ sơ địa chính, nghĩa vụ tài chính, kinh phí thực phải thực cách đồng Tăng cường tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai đến người dân 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình luật dân Việt Nam, (Quyển 1-Tập1), Trường Đại học Cần Thơ, Cần Thơ Phạm Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội Nguyễn Thị Thu Hằng (2006), Một số vấn đề pháp lý cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội Trần Quang Huy (2006), Quyền sử dụng đất, đặc điểm nội dung pháp lí quyền sử dụng đất, Tạp chí dân chủ pháp luật, (Số 8), tr34-37 Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí luật học, (Số 8), tr18-23 Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường ĐH Luật, Hà Nội Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Khoa học pháp luật, (Số 2), tr12-17 Quốc hội (2015), Bộ Luật dân năm 2015, Hà Nội 10 Quốc hội (1987), Luật Đất đai 1987, Hà Nội 11 Quốc hội (1993), Luật Đất đai 1993, Hà Nội 12 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 81 13 Quốc hội (2005), Luật xây dựng năm 2005, Hà Nội 14 Quốc hội (2013), Luật đất đai năm 2013, Hà Nội 15 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 16 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2011), Văn số 5738/UBNDĐTMT ngày 15 tháng 11 năm 2011 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 17 Viện khoa học pháp lý - Bộ tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách Khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 82 ... chung GCNQSD đất; cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, sở pháp lí việc cấp GCNQSD đất ở, để làm sở cho việc nghiên cứu quy định pháp luật thực định cấp GCNQSD đất ở, cho cá nhân, hộ gia đình. .. công tác cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình, số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn mà pháp luật cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây... BIỂU Bảng 2.1: Kết cấp GCNQSD đất lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.2: Kết cấp lại GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình Bảng 2.3: Kết cấp GCNQSD đất cho cá nhân, hộ gia đình đăng ký biến